Bir bağ evi için arazi arıyorsanız dikkat! – Narlıdere Life
Yapılaşma için Tarım İl Müdürlüğü görüşü gereken tarım arazilerinde 3 dekarın altında konut izni verilmiyor.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, İl Tarım Müdürlükleri’ne gönderilen talimatlar uyarınca, tarım alanlarındaki konut yapılaşmasına da bazı sınırlamalar getiriyor.
Daha önce, konut yapılmak istenen bir tarım arazisinin tarımsal nitelikleri dışında, sit alanında kalmaması, kadastral bir yola cephesinin olması, çekme mesafelerine uygunluğu ve DSİ ile TEDAŞ’ın da olumlu görüşü halinde, araziye bir ailenin barınabileceği %5 imar yoğunluğu üzerinden, azami 150 m²’lik bağ evi yapılabiliyordu. Arazinin büyüklüğü, konut yapılmasına engel oluşturmuyor, sadece 3.000 m²’ye kadar olan parsellerde yapılacak binanın kullanım alanı etkileniyordu.
Ancak ilgili kanunun getirdiği talimatlara göre, bölünebilir büyüklüklerin altındaki arazilerde konut yapılaşması için bazı şartlar gerekiyor. Kanunda belirtilen bölünebilir büyüklükler ve kullanım özellikleri şöyle: mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20.000 m², dikili tarım arazilerinde 5.000 m², örtü altı tarımı yapılan arazilerde 3.000 m². İlgili kanuna göre yukarıda belirtilen özellik ve büyüklüklerin altındaki tarım arazileri, kadastral bir yola yeterli cepheleri olsa da ifraz edilemiyor (bölünemiyor).
Tarım alanlarına konut yapmanın yeni şartları
Konut yapılacak arazinin bulunduğu bölgenin imar işlerinden sorumlu kurum olan belediye ya da İl Özel İdaresi’nin tarım İl Müdürlüğü’nden görüş talep etmesi halinde, uygulanan şartlar ise şöyle:
Öncelikle 3.000 m² nin altındaki tarım arazilerinde yapılaşma için izin verilmiyor. 3.000 m² ile 5.000 m² arasındaki arazilerde örtü altı tarım yapmak şartı ile 75 m²’yi geçmeyen bir bağ evine izin veriliyor. 5.000 m² üzerindeki tarım arazilerinde ise dikili tarım yapmak şartı ile yine 75 m²’yi geçmeyen bir bağ evi yapılabiliyor.
Bu durumda, kırsal alanda bir ev yapmak isteyenler için en mantıklı seçenek 5.000 m² nin üstünde, tamamı ağaçlandırılacak bir arazidir. Çünkü ilgili kanuna göre 3.000 m² ye kadar zaten yapılaşma şansı yok. 3.000 m² ile 5.000 m² arasında da örtü altı tarım şartı var. Bir ev yapabilmek için sera oluşturmak birçoğu için mantılı olmayacaktır. Ancak “5.000 m²’lik ağaçlandırılmış bir arazide de 75 m²’lik bir ev benim ihtiyacımı karşılamaz, ayrıca bu büyüklük hem maliyetli hem de zahmetli” diyenler için ise en doğru seçenek imar oranı yüksek olan ve başka özel şartları bulunmayan, köy yerleşik alanlarındaki parseller ile, seyrek yoğunluklu konut arsaları olacaktır.
Tarım alanları yapılaşmadan kurtulacak
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, kır ortamında yaşamak isteyenler için kısıtlayıcı şartlar getirse de tarım alanlarımızın amaca dönük olarak kullanılması, gerek ülke ekonomimiz açısından, gerekse doğal alanlarımızın korunması açısından büyük önem taşıyor. Mesken amacı ile edinilen araziler tarım ekonomisinden koparılmış oluyor. Birçok tarım arazisi daha fazla mesken yapabilmek için ya da mirasçı sayısına bağlı olarak bölünüyor. Bölünen tarım arazilerine mesken yapılmasa bile küçüldükleri için tarımsal açıdan rantabl olmuyor.
Seyrek yoğunluklu konut imarlı bölgeler değer kazanacak
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun tarım alanlarına getirdiği konut kısıtlaması, dikkatleri seyrek yoğunluklu konut imarı olan arsalar ile köy yerleşik alanı dâhilindeki parsellere yöneltecek. Bu alanlarda altyapı olanaklarının daha düşük maliyetli olması ve imar oranının fazlalığı da tercihleri bu yönde arttıracak. Bölgelere göre değişse de seyrek yoğunluklu konut imarı olan bölgelerdeki arsa arzı, köy yerleşik alanlarındaki parsellere göre daha fazladır. Çünkü köy yerleşik alanlarındaki parseller planlı olmadığı için birçoğunun yapılaşma için gerekli olan yol cephesi yoktur. Ayrıca bu alanlar oldukça sınırlıdır. Bu sebeple köy yerleşik alanlarına giren parseller başta olmak üzere, kısa vadede seyrek yoğunluklu konut imarı olan bölgelerde fiyat artışları gözlenecektir.
Dolayısı ile, arsa yatırımcılarına kısa ve orta vade kazanç için köy yerleşik alanlarındaki parseller ile seyrek yoğunluklu konut alanlarındaki arsaları tavsiye ederim.