Gayrimenkul Mevzuatı > Yorum-Analiz > Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Arazi Üzerindeki Yapı Hazine’ye İntikal Eder mi? Bunlar Kıymet Takdirinde Dikkate Alınır mı?
12/10/2019 suatsimsek Yorum-Analiz 0
Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışıyla ilgili detaylı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçindeki Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışıyla İlgili Her Şey Bu Yazıda
4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin son fıkrasına göre “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hallerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere, 19/4/2012tarihli ve 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.” 6292 sayılı Kanun’n 11. maddesinin 1. fıkrasında ise “Bu Kanun kapsamında kalan alanların devir ve satışlarından elde edilen gelirler hakkında 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, doğrudan hak sahiplerine satılacak taşınmazların üzerindeki yapılar hakkında ise aynı maddenin son fıkrası hükmü uygulanmaz.” hükmü yer almaktadır.
Bu nedenle 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin son fıkrası kapsamında satılacak taşınmazlarda da 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası uygulanmaz. 382 sayılı Milli Emlak Genel tebliğine göre, satılacak tarım arazisi üzerinde bulunan ve kullanıcısı/kiracısı/paydaşı tarafından 19.07.2003 tarihinden sonra yapılan tarımsal amaçlı yapılar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla, üzerinde sürekli ikamet edilen konutlar (kısmen iş yeri olarak kullanılanlar dahil) hakkında 4706 sayılı Kanun’un Kanunun 5. maddesinin son fıkrası uygulanmaz. 4706 sayılı Kanun’un Kanunun 5. maddesinin son fıkrası, Hazine taşınmazları üzerinde izinsiz olarak yapılan yapıların Hazine’ye intikalini öngörmektedir. Fıkra hükmüne göre fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten sonra (19.07.2003) Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.
382 sayılı Milli Emlak Genel tebliğine göre, “Tarımsal amaçlı yapı bulunan taşınmazlar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla, üzerinde sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan konut amaçlı yapılar, kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirilir. Bu kapsamda satılan taşınmazların üzerinde bulunan yapılar hakkında Kanunun 5 inci maddesinin son fıkrası hükmü uygulanmaz.” Bu hükmü tersinden yorumlarsak, (konut hariç) tarımsal amaçlı olmayan yapılar ile sürekli ikamet amacıyla kullanılmayan konutlar hakkında 706 sayılı Kanun’un Kanunun 5. maddesinin son fıkrası hükmü uygulanacaktır. Bunlarda yapıların bedeli satış bedeline dahil edilecektir.
Burada ayırt edici husus;
1) Yapının tarımsal amaçla kullanılıp kullanılmaması (eğer kullanılıyorsa yapı Hazine’ye intikal etmez, kullanılmıyorsa intikal eder),
2) Tarımsal amaçlı olmayan yapının sürekli ikamet amaçlı kullanılıp kullanmadığı (eğer kullanılıyorsa yapı Hazine’ye intikal etmez, kullanılmıyorsa intikal eder),
Ekleme 1: Bununla birlikte, 382 sayılı Tebliğe göre, taşınmaz üzerinde bulunan bağ evleri hakkında 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin son fıkrası hükmü uygulanacaktır.
Ekleme 2: Yapının Hazine’ye intikal ettiğinin kabul edildiği taşınmazlarda yapının bedelinin nasıl belirleneceği sorusu gündeme gelecektir. 2015-01 sayılı Milli Emlak Genelgesine Hazine’ye intikal eden yapılar için yapı sahibine asgari levazım bedeli ödenmesi gerekmektedir. Tebliğe göre ödenecek bu bedel satış bedelinden mahsup edilebilir. Tebliğe göre;
1) Mülkiyetinin tamamı Hazineye ait olan taşınmazın ilgili mevzuatına göre yapılacak satışında; satışa konu edilen taşınmazın zemininin rayiç bedeli ile üzerindeki yapı ve tesislerin rayiç bedelinin ayrı ayrı hesaplanarak (toplam) tahmini satış bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] tespit edilmesi gerektiğinden; bu bedel üzerinden yapılacak ihale sonucunda oluşan ihale bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] üzerinden satılan taşınmazın;
a) Bu yapı ve tesisleri yapanlara satılması halinde; (toplam) satış bedelinden yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin tahsil edilmesi,
b) Üçüncü kişiye satılması halinde ise; (toplam) satış bedelinin tamamı tahsil edildikten sonra, yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin anılan yapı ve tesisleri yapana ödenmesi,
2) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendine göre paydaşına doğrudan satılması halinde; yukarıdaki şekilde taşınmazın tamamı için tespit edilen (toplam) satış bedelinin Hazine payına oranlanması sonucunda (toplam) satış bedelinin tespit edilmesi gerektiğinden;
a) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaşa satılması halinde; asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının (toplam) satış bedelinden mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin tahsil edilmesi,
b) Hazine dışında birden fazla paydaşı bulunan taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaş dâhil tüm paydaşlara payları oranında satılması halinde; bu yapı ve tesisleri yapan paydaştan (toplam) satış bedelinden asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin paydaşın kendi payına, diğer paydaşlardan ise, Hazineye ödenmesi gereken toplam satış bedelinin paylarına isabet eden kısmının tahsil edilmesi,
c) Hazine dışında birden fazla paydaşı bulunan taşınmazdaki Hazine payının yapı ve tesisleri yapan paydaş dışındaki diğer bir paydaşa satılması veya bu yapı ve tesisleri yapanın paydaş dışındaki üçüncü kişi olması ve bu taşınmazdaki Hazine payının paydaşa satılması halinde; satış yapılan paydaştan, Hazineye ödenmesi gereken (toplam) satış bedelinin tamamı tahsil edildikten sonra Hazine payına isabet eden asgari levazım bedelinin bu yapı ve tesisleri yapanlara ödenmesi,
3) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre ihale ile yapılacak satışında da (1) numaralı bentte belirtilen şekilde tespit edilen ve taşınmazın Hazine payına isabet eden (toplam) tahmini satış bedeli üzerinden yapılacak ihale sonucunda oluşan ihale bedeli esas alınarak (2) numaralı bentte yer alan usul ve esaslar uyarınca işlem yapılması gerekmektedir.
4) Taksitle satış yapılması halinde taşınmazın;
a) Yapı ve tesisleri yapana satılması halinde; toplam satış bedelinden yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi,
b) Üçüncü kişiye satılması halinde ise; yapı ve tesisleri yapana ödenmek üzere asgari levazım bedelinin tamamının peşinat ile birlikte tahsil edilmesi, kalan satış bedelinin ise ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi,
5) Bu hususların satış şartnamelerine ve sözleşmelerine özel şart olarak eklenmesi,
Turizm Sektöründe Yatırımcılara Hazine Taşınmazlarının Tahsisi (5.032)