Kat karşılığı sözleşme yapacaksanız, dikkat! | Gayrimenkul Haber
Ocak 25th, 2018 Kemal Keskin Emlak Haberleri 0 İçerik
Arsanız ya da eviniz için bir inşaat firması ile kat karşılığı sözleşme yapacaksanız dikkat. İmar durumundan tapu kayıtlarına, müteahhit seçiminden imzalayacağınız sözleşmenin ara satırlarına kadar her aşamada kontrolü elden bırakmayın. Ufak bir ihmal evinizi kaybetmenize, konutzede olup uzun yıllar hukuki mücadele vermenize sebep olabilir…
TÜRKİYE’de inşaatların büyük bölümü bize özgü bir model olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle yapılıyor.
Bu yüzden ülkenin birçok noktasında konutzedeler sorunlarına çözüm arıyor. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm ya da yenileme çalışmaları da konutzedelerden sonra dönüşümzedeleri ortaya çıkardı. Hürriyet’in de gündeme getirdiği gibi sadece Kadıköy Bağdat Caddesi’nde 100 inşaat yarım kaldı. Eski evi yerine yeni sağlam ev bekleyen vatandaş elindekinden de oldu… İşte bu tip mağduriyetlerin yaşanmaması için Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın desteği ile bir yazı dizi hazırlamak istedik. İlk yazımız henüz yolun başında olanlar için. Eğer bir firma ile kat karşılığı anlaşma yapacaksanız atacağımız her adım, soracağınız her soru altın değerinde. Arsalarınızın ya da binanızın imar durumu, arsa payınız, seçtiğiniz müteahhit firma, imza atılan sözleşmenin detayları.. Bu başlıkların hepsine dikkat! İşte avukat Ali Güvenç Kiraz’ın yorum ve önerileriyle adım adım yol haritası:
1-İmar durumu araştırılmalı
Hepimiz mevcut binamız yıkıldığında aynısının yapılacağını ve yeni binada aynı yerde hak sahibi olacağımızı düşünüyoruz. Oysa ki mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar durumu yıllara göre değişmiş olabilir. Yeni imar durumuna göre daha fazla ve hatta bazen daha az yapılma durumu olabilir. Yine mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar planı vasfında değişiklikler yapılmış da olabilir. Örneğin; Konut imarı bulunan bir parsel yıllara göre ticari+konut imarlı bir durum haline gelmiş olabilir. Yine mevcut parselde yeni imar planı çerçevesinde bazı kesintiler olmuş olabilir. Tüm bunlar yeni yapılacak olan parseldeki inşaatın alanını ve brüt-net alanlarını etkiler. Bu nedenle ilk adım imar durumunuzu araştırmak olmalı.
2- Tapunuzu inceleyin
Mevcut parselde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa veya arsa halinde olup kaçak bina dediğimiz statüde bir bina olsa bile detaylı bir şekilde tapudaki tüm kayıtlar incelenmeli. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda herkesin bağımsız mülkiyet sahibi olduğu düşünülse dahi o daire için tapu kaydına konulmuş tüm şerhler 6306 sayılı kentsel dönüşüm sürecinde tüm apartmanı bağlayabilir. Örneğin; bir dairede maliklerin kendi aralarında var olan miras kaynaklı bir tapu iptali tescil davası var ve tedbir şerhi bağımsız daire üzerine işlenmiş. İşte bu tedbir nedeniyle malikler 2/3 ile anlaşmış olsalar dahi sadece bu tedbir nedeniyle binayı yaptıramayabilir. Bu şerhin anlamını bilmeyip dairelerini tahliye eden malikler açısından ise büyük bir trajedi ortaya çıkar ki şerh kaldırılana kadar yani dava sonuçlanıncaya kadar evlerinden mahrum kalabilirler. Yine taşınmazda mevcut arsa payı oranı mutlaka incelenmeli. Bir taşınmaza esas gücünü veren arsa payı olduğu unutulmamalı. Bu payın doğru dağıtılmış olup olmadığı da önemli bir detay. Eğer doğru dağıtılmamışsa her zaman arsa payı düzeltme davası açılabilir. Tapuda birçok kayıt şerh ve beyan olabilir. Bu nedenle mutlaka inceleme aşamasında takyidatlı (tüm malik,sınırlı ayni hak, şerh,beyan,haciz ve ipotek kayıtlarını içeren) tapu alınmalı. Bu araştırma eğer kaydın içeriği bilinmiyorsa mutlaka konunun uzmanı bir hukukçuya sorularak öğrenilmeli.
3- Müteahhitiniz bu işi yapabilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu süre içerisinde istenildiği gibi ben gidiyorum deme hakkı kimsede olmadığı için işi yapma konusunda ehil müteahhit bulunmalı. Ülkemizde müteahhitlerin derecelendirilmesi ve müteahhitlik koşulları bulunmadığı için de herkes kendini müteahhit olarak tanıtıyor ve bu da kimi zaman büyük sorunlara yol açıyor. Siz arsanızı ya da evinizi kat karşılığı bir firmaya vermeye karar verdiyseniz mutlaka müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yapacağı işe orantısız şekilde Türk Ticaret Kanunu’nun ön gördüğü alt sınırlara göre kurulmuş bir şirket varsa karşınızda aman dikkat. Şirket ortaklarının kimler olduğu daha önce aleyhlerine-lehlerine iflas, iflas ertelemesi davası açılıp açılmadığı yine eski kurdukları şirketler nedeniyle haciz, ipotek borçlusu durumuna düşüp düşmedikleri incelenmeli. İşi yapacak müteahhit şirketin şirket merkezinin olup olmadığı, yani bir masa bir sandalyeden ibaret bir şirket olup olmadığı da irdelenmeli. Yeterliliği olan, sermaye yapısı düzgün, mal varlığı olan şirketler mutlaka tercih edilmeli. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler ile ilgili hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalı.
4-Sözleşmeler çok iyi hazırlanmalı!
*Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhittin hak edeceği payın devri konusu büyük önem arz eder. Bu konuda ülkemizde yoğun olarak kullanılan iki usul vardır. Bunlardan ilki ‘İstanbul Ulusü’ diye bilinen payın kat irtifakı ile devri. Bu modelde müteahhit ile yapılan sözleşmede kat irtifakı kurulumu ile pay devri yapılır, devredilen bu payların üzerine malikler lehine ipotek konulur, maliklerde kademeler halinde (iş bitirme oranlarına göre) ipotekleri kaldırarak müteahhitte temiz bir şekilde daireleri/işyerlerini bırakır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta; ipoteklerin kaldırılması için geçerli iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar daha fazla inşaat yapmaya teşvik edici şekilde geç yapılmasını sözleşmeye koymak. Önemli bir diğer nokta da yine ipotek kaldırılması şartına bağlı sözleşmelerde iskandan sonraya mutlaka bir bağımsız bölümün bırakılması gerekliliği. Bazı sözleşmelerde ipotek ile beraber teminat mektubu da alınıyor. Bu durumda da yine teminat mektupları eğer iş bitirme oranlarına göre iade edilecekse mutlaka iş bitirme oranı yine inşaatın biraz fazla yapılmasına denk getirilmeli ve yine iskan sonrasına mutlaka iskan ve iskandan kaynaklı zararlar için bir miktar teminat mektubu bırakılmış olmalı.
*İkinci model ise ‘Ankara Usulü’ olarak bilinen hak ediş usulü. Bu modelde müteahhitte kat irtifakı kurulumunda hiçbir pay devredilmez. Mevcut tüm daireler/işyerleri müteahhitte sözleşme ile hak edeceği daireler/işyerleri de dahil olmak üzere arsa sahipleri lehine kurulur, müteahhittin sözleşmede belirtilen hak ediş oranına/iş bitirme oranına göre kendisine devredilir. Bu pay devrinin başta yapılmaması ve iş bitirme oranına göre yapılması nedeniyle bu sözleşme modeli arsa sahipleri lehine yapılabilecek en iyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi modeli. Bu model için de yapabileceğimiz en temel uyarı sözleşme içinde; hak ediş/iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar inşaatın daha fazla yapılmasının teşvik edilerek belli bir seviyesine göre yapılması ve yine iskan sonrasına mutlaka bağımsız bölüm veya bölümlerin bırakılmasıdır.
Sıradaki Haber Toki Şanlıurfa Maşukta 426 Konutu Satışa Sundu
Önceki Haber Yıl içerisinde satışını en fazla artıran ilçe Başakşehir oldu