Basın ekspres yolu, gelişim süreci anlatılıyor | EksperMedia
Kas 28, 2015EksperMediaSektörel Analiz RaporlarıBasın ekspres yolu, gelişim süreci ele alınıyor için yorumlar kapalı
TSKB Değerleme A.Ş / Özel araştırmalar;
Öncelikle, Basın Ekspres Yolu, Küçükçekmece, Bağcılar ve Bahçelievler ilçeleri arasında TEM ve D-100 otoyolu arasındaki bağlantı yoludur. En önemli özelliği de Atatürk Havalimanına ulaşım sağlanan akslardan biri olmasıdır.
Özellikle yakın çevrede konumlu olan niteliksiz alanların dönüşmeye başlamasıyla Basın Ekspres bölgesinin nüfusunda ciddi bir artış gerçekleşmesi bekleniyor.
Basın Ekspres yolu çevresindeki ilçeler nüfusun artış trendinde olduğu bir bölge oluşturmaktadır. 2010 – 2014 yılları arasında Türkiye nüfusu %5, İstanbul nüfusu ise %8 artış göstermiştir. Bu yıllar arasında İstanbul ortalamasını yakalayan ilçe Küçükçekmece olmuştur. Özellikle, yakın çevrede konumlu olan niteliksiz alanların dönüşmeye başlamasıyla, bölgenin nüfusunda ciddi bir artış gerçekleşmesi beklenmektedir.
Önümüzdeki dönemde bu bölgeyi etkileyecek bazı gelişmeleri şu şekilde sıralayabiliriz;
– 3. Havalimanı- Kuzey Marmara Otoyolu:3. Köprü, Kuzey Marmara Otoyolu ismi verilen ve Avrupa Yakası’nda Odayeri ile Anadolu Yakası’nda Paşaköy bölgelerini birbirine bağlayan güzergahta, 115 km’lik iki yaka arasındaki geçişi sağlayacak köprüdür.
– Olimpiyat Yolu Projesi:Küçükçekmece İlçesi sınırlarından geçerek, D-100 Karayolu ile TEM Otoyolu’nu birbirine bağlaması planlanan yol
– Ayamama Deresi Islah Projesi:2015 yılı içerisinde ıslah çalışmalarının tamamlanması ve dere üzerinde ve çevresinde, çok sayıda rekreasyon alanı ve parkın ortaya çıkması beklenmektedir.
– Mahmutbey Adalet Sarayı:Mahmutbey İSTOÇ karşısında konumlu boş araziye inşa edilmesi planlanan ve ofis gelişimini tetiklemesi planlanan proje
– Raylı Sistem Projeleri:2016 yılında Halkalı Gebze Marmaray Yüzeysel Metrosu, 2017 yılında Mecidiyeköy-Kağıthane-Alibeyköy-Mahmutbey Metro Hattı, 2019 yılında Mahmutbey-Halkalı-Bahçeşehir Metro Hattı ile 2019 yılı sonrasında Ataköy – Basın Ekspres – İkitelli Metro Hattının hayata geçirilmesi planlanmaktadır.
– Atatürk Havalimanı’ nın belirsizliği:3. Havalimanı’nın inşaatının tamamlanması ile birlikte, Atatürk Havalimanı’nın konumlandığı arazinin nasıl değerlendirileceği henüz netlik kazanmamıştır.
– Başakşehir-Sefaköy-Halkalı Havaray Hattı:Başlangıcının mevcut metrobüs hattı Sefaköy durağı olması ve 16 istasyondan oluşması öngörülen hat Basın – Ekspres Yolu öncelikle alternatif bir ofis bölgesi, alternatif bir MİA olarak öngörülmüştü.
Nitelikli ofis projelerinde birim satış fiyatı genel olarak 5.000 – 6.000 TL/m2 civarındadır. Bölgedeki projelerde kira değerleri ise, 12-15 USD/m2/ay seviyelerindedir. Bölgeyi ofis sektörü açısından çekici yapan, arsa arzının son derece fazla olması olarak göze çarpmaktadır. Bölgenin eski sanayi bölgesi olması ve İstanbul için hayati önemde olan iki ana arterin; TEM ve D-100 Karayolu’nun arasında konumlanmış olması, arsa arzı ile birleşince bölgenin ofis sektörü açısından önemi artmaktadır. Bölgede, mevcut durumda birçok ofis veya home-ofis inşaatı yer almaktadır. Ancak günümüzde bölgedeki ofis projelerinde dolulukların ve birim kira değerlerinin beklenenin oldukça altında olduğu gözlemlenmektedir.
Basın – Ekspres Yolu otel ve konaklama sektörü açısından değerlendirildiğinde, son 5 yıllık zaman diliminde çok sayıda otel açıldığını gözlemliyoruz. Bunun yanında halen devam etmekte olan inşaatlar da söz konusudur. Basın Ekspres Yolu; Atatürk Havalimanı, İstanbul Fuar Merkezi, Bosphorus Convention Center, TÜYAP gibi önemli merkezlere yakın bir noktada konumlanmış olup bu özelliklerinden dolayı, kongre ve fuar turizmi açısından son derece önemli bir lokasyondur. Bu sektörün önümüzdeki dönemde gidişatını Atatürk Havalimanı’nın taşınması ile ilgili planlama etkileyecektir. Basın Ekspres Yolu’ndan, Havalimanı Bölgesi’ne doğru ilerledikçe, oda sayısında artış olmaktadır. Bölgedeki mevcut otel oda fiyatları ortalama 70- 80 USD iken doluluklar ise ortalama 55-70 % seviyelerindedir. Bu seviye yeni yatırımları etkilemektedir.
Basın Ekspres aksının doğusunda ve batısında yeni geliştirilen projeler, eski fabrika ve imalat binaları ile konvansiyonel konutlar yer almaktadır. Geçmişte sanayi ve hafif sanayi alanı olarak kullanılan alanların geçirdiği dönüşüm bölgeyi hizmet sektörüne açmış, bu değişim ile birlikte bölgenin değişen yapısı konut sektörü için çekici güç olmuştur.
Bölgede konumlu projelerin konut dağılımlarına bakıldığı zaman, bölgede yer alan konutların, yüksek metrajlara sahip olmadığı gözlenmektedir. Bölgenin genelinde üretilen nitelikli konutların, nitelikli ve nispeten ekonomik konutlarda yaşamak isteyen çekirdek aileler veya genç profesyonellere hitap edebileceği düşünülmektedir.
Şehir içerisinde, orta kalite seviyesine sahip konutlarda ikamet eden, ancak rezidans hizmetleri ve konforundan yararlanmak isteyen, orta-üst gelir grubuna mensup kişilerin nitelikli bölgelerde yer alan prestijli rezidans projelerine talepte bulunması beklenmektedir.
-Basın Ekpres bölgesinin ofis bölgesi olarak algılanması
-Uzun süreli oturum amaçlı çocuklu ailelerin tercih etmemesi
-Bölgenin havaalanına yakın olması nedeniyle kısa süreli konaklamalar için tercih edilmesi gibi etkenler bölgedeki daire tiplerini de etkilemektedir. Bölgedeki projelerin geneline bakıldığında Basın Ekpress Yolu’na yakın konumlu projelerde ağırlıklı olarak 1+1 ve 2+1 daire tiplerine yer verildiği, iç kesimlere doğru ilerlendiğinde ise 3+1 oranının arttığı görülmektedir.
Bölgede yer alan konut projelerine bakıldığında, konut satış fiyatlarının min. 1.500 – max. 3.000 USD/m2 aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Rezidans satış fiyatlarının, konut satış fiyatlarına göre biraz daha yüksek değerlerden gerçekleştiği gözlenmektedir.
Bölgede yer alan konut projeleri ve yakın gelecekte inşa edilmesi planlan projelerin ağırlıkla Basın Ekspres aksının doğusunda kümelendiği görülmektedir. Bu duruma neden olarak, aksın batı tarafında yer alan Ayamama Deresi ve kuzeye doğru ilerledikçe, aksın batı tarafında dönüşümü sanayi tesislerine göre daha zor olan niteliksiz konut alanlarının bulunması olduğu düşünülmektedir.
Araştırma ve Geliştirme Basın Ekspres Yolu TSKB Değerleme
Önceki YazıÜsküdar - Sancaktepe metro hattı etkisini göstermeye devam ediyor!!! Sonraki YazıParmak izi ile artık eksper takip edilecek !!!