Strada: Kentsel olanı tasarlamak - Gayrimenkul Türkiye
Akzirve’nin Bahçeşehir’de inşaatı sürmekte olan Strada Projesi ortasından cadde geçen bir kent parçası. Kentsel ölçeğe sahip konsepti çeşitlilik üzerine kurulan projeyi Akzirve CEO’su İbrahim Maasfeh, DB Mimarlık’tan Bünyamin Derman ve Aremas’tan Vedat Arslan ile konuştuk.
KUYAŞ ÖRS: Strada projesi nasıl gündeme geldi? Yer seçimi ve proje geliştirme süreçleri nasıl biçimlendi?
İBRAHİM MAASFEH: Grup olarak gayrimenkul sektörüne giriş kararı verdiğimiz 2010 yılında İstanbul’da yeni gelişmekte olan bölgelere ilişkin bir araştırma yaptık. Bunun sonucunda yatırım yapmaya karar verdiğimiz Bahçeşehir’de 2011 yılında bu araziyi satın aldık. Sonrasında üç yıl boyunca imar değişiklikleri ve proje geliştirme üzerine çalıştık. 2015’te proje tasarımına başladık ve ardından da lansmanı gerçekleştirdik. Projemizin mimarı Bünyamin Bey’le ben Yıldız Teknik Üniversitesi’nde mimarlık okurken, 20 yıl önce tanışmıştık. Kendisiyle ilk olarak Ege Yapıyla ortak gerçekleştirdiğimiz Pega Kartal projemizde çalışmıştık. Strada’da da çalışma fırsatı bulduk.
BÜNYAMİN DERMAN: Bahçeşehir daha konut ağırlıklı bir bölge olduğu için, imarda da %80-90 konut çıkıyor. Ancak tabii öncelikli olarak Vedat Bey’in ekibinin bir ön çalışması oldu, onun ardından program tam olarak netleşti ve biz çalışmaya başladık. Strada, Akzirve’nin bu bölgedeki ilk projesiydi ve 3-4 farklı gruptan teklif aldılar. Bizim projemizin temel konsepti burasının bir kentsel mekan olarak kurgulanmasına dayanıyor. Bir kent parçasını yeniden inşa etmek hiç kolay değil. Burası da toplam 500.000 m²’lik bir alanı kapsıyor. Cadde kimliğinden ticari alanlarına bir kentin tüm dinamiklerini burada nasıl var edebiliriz; bunun üzerine çok çalıştık. Burada 60 m bir yüksekliğimiz olmasına rağmen insan ölçeğinden böyle algılanmamasına gayret ettik. Dolayısıyla yoğunluğa çok dikkat ettik. Bir de yapı çeşitliliği olması için çaba sarf ettik. Projemiz tıpkı bir kent parçasında olduğu gibi altı-yedi ayrı mimarın elinden çıkmış izlenimi veriyor; son yıllarda aynılaşmanın getirdiği sıkıntılara alternatif olarak. Tabii yurtdışında bu ölçekteki projeler bir master plan doğrultusunda birçok mimarlık ofisinin katkısıyla oluşuyor. Maalesef Türkiye’de henüz o kültür oluşmuş değil. Bundan sonraki kentsel dönüşüm projelerinde buna ciddi bir ihtiyaç olduğunu düşünüyorum. Dünyada bu tür sistemlere hibrit deniyor; hem program olarak hem de yapı tipi olarak karma olmasından yola çıkarak. Tabii hem yatırımcı hem de mimar açısından hiç de kolay olmayan bir tercih bu. Mesela 50-60 çeşit daire var: ciddi bir emek ve maliyet var işin ucunda. Avrupa kentlerinde caddelere baktığınız zaman, en önemli kimlik unsurunun aslında ağaçlar olduğunu görüyorsunuz. Bu türden projelerde de başka yerden getirilen erişkin ağaçlar kullanılır. Bunun en iyi örneklerinden biri New York’ta eski İkiz Kuleler’in yerine gerçekleştirilen projede oraya müthiş bir kimlik kazandıran ağaçlardır. Biz de burada peyzaj mimarlarının katkısıyla büyük ağaçlar kullanıyoruz. Ayrıca zaman içinde yine dış mekana kimlik katmak amacıyla bazı sanat işlerine yer vermeyi düşünüyoruz.
KÖ: Yapılardaki ve konut tiplerindeki farklılığın aynı zamanda, tıpkı bir kent parçasında olduğu gibi farklı kullanıcıları da beraberinde getirmesi bekleniyor, anladığım kadarıyla. Bu tercihin pazarlama ve satışa etkisi ne oldu?
VEDAT ARSLAN: Biz Strada’nın hem geliştirme sürecinin bir kısmında vardık, hem de satışta varız. Bir kere işin en başında ciddi bir araştırma yaptık. Bölgede neler satıyor, neler ihtiyaçtır, böyle bir projeyle ne türden alternatifler yaratabilirsiniz, buna baktık. Tabii müşteri beklentileri de farklılıklar gösteriyor; kimi maliyete, kimi konfora, kimi mekansal özelliklere bakıyor. Bu anlamda yaptığımız tercihlerin sonucu şimdiye kadar gayet olumlu çıktı. Bloklar arasında çok homojen bir dağılım var. Satın alanlar tek bir binaya ya da tipe yönelmemiş. Geçtiğimiz kasımdan bu zamana, birinci parsel birinci etapta satışa çıkardığımız 747 dairenin %50’sini sattık. Başka bir olumlu gösterge de, 4+1’lerin neredeyse tümünün, 3+1’lerin %60’ının satılmış olması. Bu da burada yaşamak üzere satın alanların oranının yüksek olduğunun işareti. Paylaşmamız gereken önemli konulardan biri en başta verilen 3-4 farklı tekliften birine nasıl karar verildiği. Bizlerin de dahil olduğu birçok farklı danışman bir masanın etrafında geliştiriciyle birlikte fikir beyan etti, oy kullandı. Sonunda da en fazla satılabilir alana sahip olan proje de seçilmedi. Geliştirici bu projede ona çok dikkat etti; metrekare hesabı yapmaktansa yaşanabilirlik konusunu ön planda tuttu. Bu duruşun olumlu geri dönüşünü de satış aşamasında aldık diyebilirim. Projeye gelip de beğenmeyen olmadı. Evlerin de tümünde bir şerefiye unsuru var; ya yola, ya peyzaja ya da vadiye bakıyorlar.
KÖ: Projenin takviminden bahsedebilir miyiz? Nasıl bir etaplama stratejisi izlediniz?
İM: Birinci etabın lansmanını geçtiğimiz kasımda gerçekleştirdik. İkinci etabın inşaatı başladı, lansmanı bu yıl içinde yapılacak. Gelecek yıl da üçüncü etabı hayata geçireceğiz. Proje, yılda bir etap olmak üzere 2019 yılında tamamlanmış olacak.
BD: Etapların birbirinden temelde bir farkı yok. Ancak tabii bazı konularda proje ilerledikçe gelişen ihtiyaçlara göre revizyonlar yapabiliyoruz. Mesela daire karmasını satışlardaki gidişata göre revize edebiliyoruz.
KÖ: Son yıllarda, rekabetin de zorlamasıyla, projelerin pazarlaması adına “daire değil yaşam satıyoruz” sloganını çokça duyuyorduk. Ancak çoğu zaman içi pek de dolmayan bir fikir olarak. Sizse bu konunun özüne yönelik çok net bir tavır sergiliyorsunuz. Sonuçta asıl mesele evin kapısından çıkınca neyle karşılaştığınız ve kente nasıl eklemlendiğiniz.
BD: Strada’da kente ilişkin olası birçok programatik öğe var; ticari birimlerin yanı sıra bir rezidans, bir otel, bir ofis bloğu… Ayrıca çeşitli kültürel faaliyet ve spor alanları… Burada tabii mesele sadece projelendirmenin de ötesine geçiyor. Çünkü bu gibi farklı faaliyet mekanlarının işletilmesi, kiralanması meselesi var.
VA: Bu projedeki en önemli unsurlardan biri cadde üzerindeki perakende mekanları. Genelde cadde dükkanları denince, en son aşamada satışa çıkarılan mekanlar akla geliyor. Projede bir hayal kurulur, müşteriye de bu hayal yansıtılır; ama en son aşamada dükkanlar satıldığı için hayaller de çoğu zaman suya düşer. Geliştirici açısından bunu önlemenin bir tane yolu var; o da satmak değil, doğru dükkan karmasını oluşturup kiralamak. Bu tabii kısa vadede satmaktan elde edeceğiniz geliri uzun vadeye yaymanızı gerektiriyor.
İM: Biz Strada’nın ticari bir alan olmanın ötesinde öncelikli olarak bir yaşam merkezi olduğunu düşünüyoruz, hem site sakinleri, hem de çevreden gelenler ya da oradan geçenler için. O yüzden burada yer alan yüz birimlik ticari alanı kiralamayı planlıyoruz. Nitelikli markaları buraya kazandırmak istiyoruz. Buradaki yaşam istediğimiz niteliği kazanana kadar da gereken fedakarlığı yapmaya hazırız. Konseptimizde hayalini kurduğumuz hayatın ancak böyle gerçekleşebileceğini düşünüyoruz. Bunu sadece cadde birimler için değil var olan üç meydandakiler için de öngörüyoruz. Zaten planladığımız bir büyük spor merkezi de var. Hepsini burayı yaşatmak, burayı çevresi için yeni bir merkez haline getirmek kullanmak istiyoruz.
KÖ: Kullanıcı gözüyle baktığımda, geliştiricinin projeyi terk etmediğini, bilakis sahip çıktığını ve yaşatmaya çalıştığını görürsem, uzun vadede başka projelerini de takip ederim, tavsiye ederim. Bunun markalaşma adına da önemli olduğunu söyleyebiliriz sanırım.
VA: Sonuç itibarıyla Strada, Akzirve’nin kendi adına gerçekleştirdiği ilk proje. Ve 350.000 m²’ye yakın satın alınabilir alanı olan bir projeden bahsediyoruz. Bir taraftan da arkasından gelecek yeni projeler var. Akzirve sektörün önemli oyuncularından birisi olacaksa, bunun, müşteriyle doğru ilişki kurmaktan, verdiği sözleri yerine getirmekten, vaat ettiği kaliteyi sunuyor olmaktan geçtiğini gayet iyi biliyor. Az önce bahsedildiği gibi, içi boş kavramlarla proje pazarlaması maalesef çokça yapılmakta. Proje geliştirme bir bütünü ifade ediyor. Geliştiricinin ortaya bir niyet koyması, mimarın bu niyeti anlayıp satıştan da gelecek olan veriler doğrultusunda bir proje ortaya koyması lazım. Satış ve pazarlama bu sürece başından dahil olursa o zaman içi boş kavramlara rastlamazsınız. Dahil olmamışsa, satışçı projenin ruhunu yaşayamaz, kimliğine dair hiçbir fikre sahip olamaz. O aşamadan sonra dikilen gömlek artık o projenin üzerine oturmaz. Bu süreci beraber yaşmak çok önemli. Biz geliştirme aşamasında mimardan inandığımız bazı şeyler istiyorsak, sonra gerçekleştiğinde de onlara sahip çıkıyoruz, daha inanarak satıyoruz. Bu tür durumlarda, kriz ortamında bile satış sıkıntısı çekmezsiniz. En azından bölgedeki rekabette bir adım önde olursunuz.
KÖ: Bir taraftan DB Mimarlık’ın gayrimenkul sektöründen firmalarla yıllara dayanan, azımsanmayacak bir tecrübesi var. O pencereden bakınca bu proje nasıl bir yere oturuyor?
BD: Biz yarışma geleneğinden geldiğimiz için kentsel tasarım ölçeğinde çok çalışmışlığımız olduğunu söyleyebilirim. Bir mimar için bir taraftan da çok zevkli bir proje çünkü mimarların önüne her zaman kentsel ölçekte işler gelmiyor. Hem mimari mekanlar, hem kentsel mekanlar üzerinde çalışıyorsunuz. Okulundan sinemasına, hastanesinden camisine, 500.000 m²’lik 3.000 kişinin yaşadığı bir mahalle kurmak herkese nasip olmaz. Tabii çok iyi bir ekip çalışması da gerekiyor; peyzaj mimarı, yangın danışmanı, cephe danışmanı gibi çok farklı alanlar için dışarıdan destek alıyoruz. Kaldı ki biz her koşulda iyi mimarlık yapılabileceğine inanıyoruz. Kentlerin şu anki haline baktığımızda bile, en azından bir parçasını veya hatta bir cepheyi dahi düzeltebileceğinize inanmak çok önemli.
KÖ: Bu arada İbrahim Bey’in mimar olması sizin için de çok büyük avantaj değil mi? Geliştiricilerde üst düzey yöneticilerden pek azı mimar oluyor.
İM: Biz Türkiye’de 25 yıldır faal olan bir firmayız, inşaat sektörüne de 5-6 yıl önce girdik. Dolayısıyla insanları tanıyoruz, taleplerini bildiğimize inanıyoruz. Ayrıca yapı malzemesi işini iyi biliyoruz. Yurtdışında 45 yıldır yapı malzemesi üzerine çalışıyoruz. Körfez ülkelerinden İngiltere’ye inşaat yapmışlığımız var. Bütün bu tecrübelerden faydalanıyoruz. Bizim çok önemsediğimiz ve çok takdir ettiğimiz konulardan biri de Türkiye’deki nitelikli yetişmiş insan gücü, alabildiğimiz danışmanlıklar. Nitekim Strada için de bu danışmanlarla yıllar süren bir geliştirme sürecinden geçtik. Gayrimenkul geliştirmede yeni bir markayız. Önümüzdeki dönemde de bu sefer daha şehir merkezinde, Zeytinburnu Ambarlar’da 2014’te aldığımız 128.000 m²’lik bir yerimiz var. Buradaki projemiz hala geliştirme aşamasında. Bir taraftan İstanbul’da bir lojistik merkezi üzerinde çalışıyoruz. Aynı zamanda Halaskargazi Caddesinde bir otelimiz var. Elimizde çok çeşitli araziler bulunuyor. Aynı zamanda kentsel dönüşüm konusunu da yakından takip ediyoruz. Yani gayrimenkul sektörünün çok çeşitli alanlarında proje geliştirmeye, markamızı büyütmeye devam ediyoruz.
Önceki haber“Gayrimenkul 4.0”
Sonraki haberFirmagrafi: DENAR Şirketler Grubu
Gayrimenkul sektörünü “muhitin esiri olmadan” konumlandırmalıyız