111 – HAZİNE TAŞINMAZINDA YÜZÖLÇÜM DÜZELTMESİ
SORU) Maliye Hazinesine ait bir parselin ifraz, yola ve parka terk dosyasının kontrolünü yapmaktayım. Parselin tapudaki yüzölçümü 300 000 m2 olarak gözükmekte fakat parsel etrafındaki değişiklik koordinatları ve takeometrik değerlerle sayısallaştırma sonucu parselin alanı 450 000 m2 olmaktadır. Pafta ve sayısal değerler uyumlu olup zeminde sabit bir sınır yoktur.
Bu alan düzeltmesini yapmam için 2010/22 sayılı genelgeye göre rapor mu düzenlemeliyim, yoksa 3402 sayılı Kanunun 41’inci maddesine istinaden mi düzeltmeliyim? (FİLİZ04)
CEVAP) 202/22 sayılı genelgeye göre düzeltme yapılabilir... Eğer parsel herhangi bir vatandaş parseli olsa idi, (artan miktarda Hazinenin hakkı olabilir düşüncesiyle) 41'inci madde uygulaması gerekir derdim. Ama parsel Maliye Hazinesine ait ve de pafta ile sayısal değerlerin uyumlu olmasında da anlaşılıyor ki herhangi başka bir parsele tecavüz söz konusu değil. O nedenle de 2010/22 sayılı genelgeye göre pratik yoldan düzeltmeyi yapabilirsiniz. … (hkocak)
112 – ZEMİN/PAFTA AYNI, TESCİL VE HESAP YÜZÖLÇÜMÜ FARKLI
SORU) Vatandaş bir düzeltme talebinde bulunuyor. 1/5000’lik pafta da sınırlandırması yapılmış olan parselin zemin ve pafta değerleri tamamen örtüşüyor. Ancak hesap alanı ile tapu alanında tecvizi aşan bir farklılık var. Burada şuna kanaat getiriyoruz; planimetreden kaynaklı bir alan hesap hatası yapılmış olabilir. Miktar artışı ile ilgili tapulama tutanağına bakarak senetsizden mi ve (40 dn ve 100 dn) mevzusunu sorguluyoruz.
Bu işlemden sonra yaptığımızı sıralarsak, herhangi bir komşu etkilenmediğinden (sınırlandırma, tersimat vb. hataları yok) gerekli dokümanlar ve teknik hatalar düzeltme raporu ile beraber Tapu Müdürlüğüne gönderiyoruz. Ancak tapu müdürlüğü dosyamızı iade ederek şunu istiyor; komşu parsellere tebligat yapılması, 30 günlük süre sonunda ilgili mahkemeden dava açılıp açılmadığının sorulması ve dosyanın bu işlemlerden sonra gönderilmesini müdürlüğümüzden istemektedir.
Benim kanaatim her ne kadar da tecvizi aşan bir durum söz konusu ise de, buradaki hata alan hesap hatası olduğundan komşu maliklere tebliğe gerek yok. Ayrıca tapu müdürlüğünün bunu sorgulama yetkisi var mıdır? (survey_eng)
CEVAP) "Zemin ve pafta değerleri tamamen örtüşüyor ancak hesap alanı ile tapu alanında tecvizi aşan farklılıklar var" dediğinizde; kadastro çalışmaları sırasında yapılan hesap tapu kütüğüne hatalı mı yazılmış, o mu soruluyor, diye düşündürebiliyor. Soruyu daha anlaşılır yazmalıyız. Aslında, zamanında hatalı bir yazım yok ama, bugün hesapladığınızda, kütükte tescilli değer ile bugün bulunan değer arasında bulunan farktan bahsettiğiniz sonucunu çıkarıyorum.
Sınırlandırma, ölçü ve tesrsimat hatası olmayıp, yalnızca yüzölçüm hatası olan durumlarda, 2010/22 sayılı genelgenin 11'inci madde 22/b bendi gereğince, "teknik rapor" düzenleyip, ilgilisinin muvafakati gereğince gerekli düzeltme yapılabilir. (Düzeltme sonucu bulunan değer, kadastro/tapulama çalışmaları sırasında o malike verilmesi gereken miktarı aşmaması gerekir.)
Her yüzölçüm artışı halinde komşu parsellere tebligat yapılması gerekir mantığı, hatalı bir mantıktır. Zira, hata kaynağı, sınırlandırma, ölçü ya da tersimat gibi diğer parselleri etkileyen bir hata değilse, komşu parsellerin taraf olması söz konusu değildir.
Örnekte yazdığınız gibi ise; bu parselde yapılan düzeltme, diğer parsellerin sınırını yüzölçümünü etkilemiyorsa tebligat yapılması gerekmez. Tebligat yapılırsa (düzeltme yapılan parselle hiç ilgisi olmayan kişileri taraf haline getirerek, düzeltme yapılan parsele karşı) asıl o zaman hata yapılmış sayılmalıdır. ... (hkocak)
113 – SENETSİZDEN TESPİT VE YÜZÖLÇÜM DÜZELTMESİ
SORU) 766 sayılı Kanunla kesinleşmiş bir birimden 41. madde yüzölçüm düzeltme talebi üzerine araştırma yapmaktayım. Tesis kadastrosu sırasında parselin yüzölçümü planimetre karnesinde 58 000,00 m2 olarak hesaplanmış ancak 36 000,00 m2 olarak 3 eşit hisse ile 3 kişi adına tutanak hazırlanıp tescil edilmiş. Paftasından ve ölçü değerleri ile yapılan hesap ile yüzölçüm 58 000,00 m2 olarak hesaplanmaktadır.
Tapu müdürlüğünden senetsiz miktarı 36 000,00 m2 olarak bildirildi. Bu düzeltme işlemi kadastro müdürlüğünce yapılabilir mi (survey_eng)
CEVAP) İlk etapta bu düzeltme yapılabilir görünüyor... Ama tapulama tutanağını bir inceleyin, miktar fazlasının kesilmesini gerektiren bir husus var mı, yok mu? (Bir de o hissedarların her birine o birimde 766'nın öngördüğü zilyetlikten verilmesi gereken miktarı aşıp aşmadığının da araştırmasının yapılması gerekir. Bu işlem oldukça zor olabilir.)
Sonuç olarak; eğer tutanağında miktar fazlasının kesimini gerektiren bir ifade yer almamışsa düzeltmeyi yapabilirsiniz. … (hkocak)
114 – 2010/22 SAYILI GENELGENİN DÜZELTME İLE İLGİLİ MADDESİNİN DASYANAĞI
SORU) 2010/22 no' lu genelgenin 22/b maddesine göre: "Pafta zemin uyumu tespit edilen parsellerin kesin sayısal değerlerinden hesaplanan yüzölçümü ile tapuda kayıtlı yüzölçümü arasında yanılma sınırını aşan farklılıkların bulunması durumunda, parsel sınırlarında herhangi eylemli bir değişikliğin ve komşu parsellere tecavüzünün bulunmadığının zemin ve ilgili teknik bilgi ve belgeleri ile tespit edilmesi sonucunda yüzölçüm hatası, ayrıntılı olarak düzenlenen teknik rapor ve ilgililerinin muvafakatine istinaden Tapu Sicili Tüzüğü’nün 85’inci maddesi gereğince düzeltilir." denmektedir.
Ancak Tapu Sicil Tüzüğünün 85. maddesine baktığımızda;
"MADDE 85 – (1) Tapu işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen istem belgesi, resmî senet, tapu senedi ve ipotek belgelerinin birer örneği, müdürlük tarafından hak sahiplerine verilir.
(2) İlgilisinin istemi hâlinde, tapu sicilini oluşturan diğer bilgi ve belgelerin örneği verilir." denmektedir. 2010/22 no' lu genelgenin 22/b maddesinin dayanağı olan Tapu Sicili Tüzüğünün 85. maddesinin düzeltme ile alakası olmadığından 2010/22 no' lu genelgenin 22/b maddesine göre yapılacak düzeltmenin dayanaksız olacağı kanaatindeyim.
Ayrıca siz cevabınızda dayanak olarak 2010/22 no' lu genelgenin 22/b maddesine dayanak olarak 41'inci maddenin ikinci fıkrasını göstermektesiniz oysa 41'inci maddenin ikinci fıkrasında; "(Değişik :22/2/2005 – 5304/9 md.) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir" denmektedir.
Buradan da tecviz dahilindeki hataların 41'inci maddenin ikinci fıkrasına göre düzeltilebileceği anlaşılmaktadır.
Bu durumda sadece alan hatası olan parsellerde tecvizi aşan durumlarda genelgeye göre mi yoksa "kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hataların düzeltilmesine ilişkin yönetmelik" hükümleri gereği tebligat, 30 günlük kesinleşme süresi vb. sürecin tamamlanmasını sağlamak mı gerekir? (M. DİLBİRLİĞİ)
CEVAP) 2010/22 sayılı genelge 09.11.2010 tarihlidir. 11/22-b maddesinde yapılan atıf; o tarihte yürürlükte olan Tapu Sicil Tüzüğünün 85'inci maddesidir... Daha sonra, 17 Ağustos 2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren son Tapu Sicil Tüzüğü, eskisini yürürlükten kaldırdı ve atıf yapılan konu ise 74'üncü maddede yer aldı.
Konu teknik bir konudur. Düzeltmenin teknik yönüyle ilgili esas dayanak da 41'inci maddedir. Yapılan düzeltmenin tapuya tescil yönü de olduğundan, Tapu Sicil Tüzüğü de tescille ilgili hükümleri düzenlemekte olduğundan, aynı konunun Tüzükte de yer alması normaldir. ..: (hkocak)
115 – TEKNOLOJİK HATANIN DÜZELTİLMESİ
SORU) 3402 sayılı Kanunun madde 41 – “(Değişik birinci fıkra:22/2/2005 – 5304/9 md.) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir.
(Değişik :22/2/2005 – 5304/9 md.) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.” denmektedir.
Kanunda zikredilen ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar olmayıp teknik hesaplama yöntemlerinden kaynaklanan (Thomson, planimetre vb.) hatalar ise 2010/22 no’lu genelgenin 22/b maddesine göre: "Pafta zemin uyumu tespit edilen parsellerin kesin sayısal değerlerinden hesaplanan yüzölçümü ile tapuda kayıtlı yüzölçümü arasında yanılma sınırını aşan farklılıkların bulunması durumunda, parsel sınırlarında herhangi eylemli bir değişikliğin ve komşu parsellere tecavüzünün bulunmadığının zemin ve ilgili teknik bilgi ve belgeleri ile tespit edilmesi sonucunda yüzölçüm hatası, ayrıntılı olarak düzenlenen teknik rapor ve ilgililerinin muvafakatine istinaden Tapu Sicili Tüzüğü’nün 85 nci maddesi (halen md:74) gereğince düzeltilir. " denmektedir.
2010/22 nin 22/b maddesi başka bir taşınmazı ilgilendirmediği tespit olunan parselin ilgilisinin muvafakatini alarak bunu doğrudan tapuya göndererek bürokrasiyi kısaltma amacı gütmüştür. Bu maddede tebliğ ve 30 gün süre şartı yoktur.
Pafta zemin uyumu kontrol tarafından gözlenmesine ve ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan ( 2*2 = 4 olacağına sonuca 5 yazma gibi) doğan hatalar olmayıp teknolojik teknik hesaplama yöntemlerinden kaynaklanan (Thomson, planimetre vb.) hatanın düzeltilmesi ile ilgili kontrol personeli; “ben bunu 41’e göre yapacağım. 1 ay askıya çıkaracağım, yazışma ve bildirimlerde bulunacağım” der ise nasıl bir yol izlenebilir? (nirengi63)
CEVAP) Dememeli... Sınırlandırma, ölçü, tersimat ve hesaplama hatalı değil ama o günün tekniği ile hesaplanan değer bugün için yeterli hassasiyette olmadığı için, olması gereken değerden farklı ise; ilk başvurulacak olan 2010/22 sayılı genelgedir. Eğer hata tecviz içinde ise genelgenin 11/22-c maddesi gereğince ilgilisinin muvafakati alınarak düzeltilmesi gerekir. Farklılık tecvizi aşıyorsa bu defa, aynı genelgenin 11/22-b maddesi gereğince bir teknik rapor düzenlendikten sonra ilgilisinin muvafakati alınarak düzeltilmesi gerekir. Bunun dayanağı da 41'inci maddenin ikinci fıkrasıdır.
Düzeltme sonucu yüzölçüm; artıyor ise ilgilisinin muvafakatini almak kolay olabilir ama eksiliyorsa o zaman ilgilisi muvafakat vermeyebilir. İşte o zaman 41'inci maddenin 1'inci fıkrası gereğince düzeltme yapılması zorunlu olur. ... (hkocak)
116 – 41 DÜZELTMESİNE KARŞI DAVA AÇMA SÜRESİ
SORU) Kadastro Kanununun 41. maddesine göre Kadastro Müdürlüğünce resen yapılan düzeltmeye karşı dava açma süresini kaçırdım, ne yapmam gerekiyor? (r.deniz)
CEVAP) Kadastro Kanununun 41'inci maddesi gereğince yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde dava açmalı idiniz... Bu aşamadan sonra yapacağınız işlem; yapılan düzeltmenin gerçekten hatalı olup olmadığına kani olmanızdır. Eğer gerçekten düzeltme yapılırken bir hata yapılmışsa onun da düzeltilmesi yapılabilir.
Bence ilk iş olarak konuyu Kadastro Müdürlüğüne bir sorup yapılan düzeltmeye ikna olmaya çalışın. Düzeltme sonucu yapılacak aplikasyon işlemi zemine uygun düşüyorsa yapılan düzeltme doğrudur. "Zemine uygun düşüyor ama yüzölçümde küçülme var" gerekçesiyle dava açmayı düşüyor idi iseniz; böyle bir davadan sonuç alamazdınız. Çünkü, Devlet taşınmazları yüzölçümleriyle değil, sınırlarıyla güvence altına alır. … (hkocak)
117 – TEVHİDE TABİ PARSELLERDE HATA VE DÜZELTME
SORU) Aynı kişiye ait 3 ayrı bitişik parselde 15-16’ya göre düzenleme yapılıyor. Her üç parselde de yüzölçüm hatası var ve düzeltme gerekiyor. Parselin biri tecviz dışı diğer ikisi ise tecviz dahilinde. Parselleri A olarak birleştirince alan farkı tecviz dahilinde kalıyor. Malik aynı olduğuna göre tapu alanları üzerinden A olarak birleştirdikten sonra düzeltme yapılabilir mi. Yoksa ayrı ayrı düzeltme mi yapmak gerekiyor? (nirengi63)
CEVAP) Her üç parselin maliki de aynı olan durumlarda, birleştirme işlemini müteakip düzeltme yapmak en doğrusudur. Eğer malikler farklı olsa idi o zaman herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından birleştirme öncesi düzeltme yapılması gerekir. ... (hkocak)
118 – MAHKEME KARARIYLA ORMAN DIŞINDA KALAN KISIMDA YÜZÖLÇÜM DÜZELTMESİ
SORU) Bir taşınmazda tecviz sınırları içerisinde bulunan yüzölçümü hatası mevcut. Davacılar vekili, tecviz içerisinde bulunan yüzölçümü hatasının düzeltilmesi için Müdürlüğümüze müracaat etmiştir.
Taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde, kesinleşmiş mahkeme kararı (baraj havzası kamulaştırılması) ve ihtiyati tedbir (kısmen orman sınırları içerisinde kalmasından kaynaklanan dava) bulunduğu tespit edilmiştir.
İhtiyati tedbire konu davanın bilirkişi raporunda tapuda 3850.00 m2 yüzölçümlü taşınmazın 2618,25m2’si orman sınırları içinde kaldığı, parselin hesap alanının da 3965,00 m2 olduğundan 1346,75 m2’lik kısmının orman sınırları dışında kaldığı belirtilmiş. (3965.00-2618.25=1346.75), yüzölçümü düzeltmesi talebi de bu rapora istinaden ortaya çıkmış.
2010/22 sayılı genelgenin 11/21/c paragrafında tecviz içerisindeki yüzölçümü düzeltmesinin ayırma ve yola terk işlemleri sırasında 3402 sayılı Kanunun 41/2.maddesine istinaden rapor tanzim edilmeden re’sen düzeltilmesi gerektiği belirtildiğinden, müracaatta bulunan davacılar vekilinin vekaletinde yüzölçümü düzeltmesi yetkisi bulunmadığı da göz önüne alındığında, bu taşınmazda yüzölçümü düzeltmesi işlemi yapılabilir mi? Hangi yolu izlememiz gerekir? (celil20)
CEVAP) Mahkeme kararı parselin orman içinde kalan kısmına dairdir. Orman dışında kalan kısımla ilgili olarak mahkeme kararında yüzölçüm belirtimi bulunsa bile yine bu hatanın düzeltilmesi gerekir. Çünkü mahkeme kararı ile o kişiye verilen bir miktar söz konusu değildir. Sınırlar değişmediği sürece düzeltme yapılabilir.
Vekilin (ki düzeltme yetkisi verilmemiş vekilin) müracaatı üzerine düzeltme yapılabilir mi? ... Öncelikle bir hatanın varlığının görülmesi halinde o Müdürlüğün o hatayı düzeltme sorumluluğu altına girdiğini düşünürüm. Hatanın varlığını görüyorsunuz ve de bile bile öyle kalmasına izin veriyorsanız o zaman üçüncü şahısların haklarının zarar görmesine de sebep olabilirsiniz.
Yapacağınız iş; vekile, yetkisi olmadığını, ilgilisinin gelmesi halinde işlemin tamamlanabileceğini belirtirsiniz. Eğer ilgilisi gelmez ise o taşınmazın yüzölçümünü, 41'inci maddenin 1'inci fıkrasının formalitesini işletmek durumundasınız. Ama yapılacak düzeltme (başka kimsenin aleyhine bir duruma sebep olmaksızın) ilgilisinin lehine olduğu için gerekli düzeltme yapılıp, MK'nın 1019'uncu maddesine göre ilgilisine bilgi vermek şeklinde de bir yol izlenebilir. ... (hkocak)
119 – İKİ KÖY ARASINDA MÜKERRERLİK VE DÜZELTME
SORU) ... (X) ve (Y) köylerinin kadastro sırasında sınırlarında binmeler oluştuğu gözlemlenmiştir. Köyler kesin askıdan inmiştir. Fakat kesin kabulü ve tapuya devri yapılmamıştır. Burada 41 yapılabilir mi, eğer yapılacaksa da tapularının alınması beklenmek zorunda mı? Yoksa şimdiden 41 düzenlemesi yapılabilir mi? (siniors)
CEVAP) … (X) köyü ile (Y) köyü kadastrosunda binmeler varsa; öncelikle bunun sebebinin ortaya konması gerekir. Binmeler; aynı yerin mükerrer ölçümünden mi kaynaklanıyor yoksa, ölçülen yer ayrı fakat; ölçü, tersimat ya da hesaplama hatası nedeniyle aynı altlık üzerine tersimde mi ortaya çıkıyor?
Eğer ölçülen yer ayrı ise o zaman 41'inci maddeyi uygulamalısınız. Ancak, aynı yerin iki kez ölçümü söz konusu ise o zaman mükerrer kadastronun giderilmesi şeklinde uygulama vermelisiniz. Ama her durumda da, kadastronun kesinleştiği gibi tescilin yapılıp, tapu kütüğüne gerekli belirtimin yapılması gerekir. … (hkocak)
120 – TEVHİT, DÜZELTME, MÜKERRERLİK
SORU) İki parselin tevhidi sırasında Kadastro Müdürlüğünce yapılan işlem sonucunda tek parsele dönüştürülen arsanın koordinatları yanlış olarak hesaplanmış ve bu şekli ile tapuya tescil edilmiştir. Arsanın üzerine 13 sene önce yanlış tescil edilmiş şekline göre verilen koordinatlara uygun olarak yapılar inşa edilmiş bulunmaktadır. Komşu parsellerden boş olanın üzerine 2015 senesinde yapımına başlanan inşaat ile birlikte hatalı sınır tespit edilmiş ve Kadastro müdürlüğü 3402 sayılı yasa 41. maddeye göre düzeltme işlemini başlatmıştır.
Tevhid öncesi dosyalarından tekrar gelindiğinde elde edilen sınırlar, komşu iki parselle yaklaşık 2 m mükerrerdir. Söz konusu sınırın düzeltilmesi halinde tevhid edilen parseller üzerine inşa edilen 2 adet havuzun ve önemli ölçüde müştemilat ve yapının komşu iki parsel içinde kalmasına neden olmaktadır.
Böyle bir durumda nasıl bir çözüm bulunabilir? (alicitci)
CEVAP) Öncelik arz eden konu, hatalı bir durum varsa onun düzeltilmesidir. O nedenle de, madem komşu parsellerde işlem yapılacak ve de düzeltme yapılması zaruri hale gelmiş düzeltmenin yapılması gerekir.
Düzeltme sonucu oluşacak duruma göre komşu parsellere tecavüzden bahsediyorsunuz. Yapılan düzeltmenin kesinleşmesi sonucu tescil yapılırken; gerek havuz ve müştemilat bulunan parselin ve gerekse tecavüz edilen parsellerin kütük sayfalarının "beyanlar" hanesine gerekli belirtinin yapılması gerekir. ... (hkocak)