Tarımda Kapitalizasyon Faiz Oranının Hesaplanması
Ziraat ve Tarım ve Tarım ve Hububat Forumunda Tarımda Kapitalizasyon Faiz Oranının Hesaplanması Konusunu Okuyorsunuz..
Nem oranının yüksek olduğu günlerde ne gibi önlemler alabiliriz
11 Aralık 2010 12:24
Bir mala değer biçmede maliyetinin esas alınmasıdır. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kişinin yapmış olduğu veya yapacağı giderlerin toplamına, ekonomide o malın maliyeti denir. Bir malın maliyeti, o malı elde edinceye kadar yapılan giderlerin toplamıdır. Üretim giderleri, kullanılan sermayenin faizini, ücret ve maaşları, vergiler , amortisman masraflarını vb. içermektedir.
Zaman içerisinde meydana gelen ekonomik olaylar sebebiyle bir malın maliyet bedeli önemini kaybedebilmektedir. Başka başka zamanlarda ayrı fiyatlardan satın alınmış olan aynı cins mallara maliyet metodu ile değer biçmek oldukça güçtür. Buna rağmen maliyet kriteri, bir çok özel durumlarda (mal yeni satın alınmış, üretilmiş veya inşaa edilmişse) kolaylıkla kullanılabilmektedir.
Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri hakkında kısa bilgiler
- Araziler, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine,
- Arsalar, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerine,
- Yapılar, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payına göre takdir edilmektedir (Arcak, 1984),
Analitik yönteme göre arazinin değeri Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'ne göre hesap edilmektedir.
Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'nin tatbikinde bazı güçlüklerle karşılaşılmaktadır. Bunlar;
a- Bazı bölgelerde kiracılık sisteminin yaygın olmayışı nedeniyle mülk sahibinin arazi ve binalarının kullanılması karşılığında aldığı net geliri bulmak güçleşmektedir. Ayrıca pazarlama bakımından mal sahibi güçlü ve kiralama bakımından rekabet fazla ise kiracı mecburiyet karşısında sadece işgücü karşılığında çalışmaktadır. Bazı kesimlerin hayat standardı düşük olduğu için kiranın fazlalığı yaşamını pek etkilememekte ve böylece fazla verilen yada sayılan kira bedeli mülkün değerine yansımaktadır.
Bazı şehir ya da köylerde pazarlık bakımından kiracı mal sahibinden daha güçlü olabilir. Bu defa da düşük kira bedeli arazinin değerine yansımaktadır. Bazen de kiralar adet ve geleneklere göre tespit edilmektedir. Zaman içerisinde kanuni tespit ya da diğer nedenlerle kiralardaki artış diğer fiyat artışlarına nazaran daha düşük bir seviyede olabilir.
Kapitalizasyon Faiz Oranının Tanımı
Kapitalizasyon Faiz Oranının Tanımı hakkında kısa bilgi
Kapitalizasyon faiz oranına olumlu etki yaparak düşmesine neden olan başlıca
- Kente veya kasabaya yakın olma ve kent veya kasaba nüfusunun fazlalığı,
- Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakınlık,
- İyi sağlık koşulları,
- Ulaşım kolaylılığı,
- Binaların (varsa) iyiliği,
- Arazinin tek bir parçadan oluşması,
- Toprağın biçiminin düzgün olması,
- Mülk güvenliğinin olması,
- Serbestçe alınıp satılabilmesi,
- Toprak sahibinin can güvenliğinin olması,
- Araziden kadastro geçmiş olması,
- Nüfus yoğunluğunun fazlalığı,
- Münavebenin kolaylıkla değiştirilebilmesi,
- Sulu ise, sulama kolaylığı,
- Araziye olan talep yoğunluğu,
- Rekreasyon ve dinlenme gibi amaçlar için elverişli olması.
- Kente veya kasabaya uzak olma ve kent veya kasaba nüfusunun azlığı,
- Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) uzaklık,
- Kötü sağlık koşulları,
- Ulaşım güçlüğü,
- Binaların (varsa) iyi veya bakımlı olmaması,
- Arazinin parçalı olması ve parçaların birbirinden uzak bulunması,
- Toprağın biçiminin düzgün olmaması,
- Mülk güvenliğinin olmaması,
- Serbestçe alınıp satılamaması,
- Toprak sahibinin can güvenliğinin olmaması,
- Araziden kadastro geçmemiş olması,
- Nüfus yoğunluğunun azlığı,
- Münavebeyi değiştirmenin güç olması,
- Sulu ise, sulama güçlüğü,
- Araziye olan talebin azlığı.
Arazi en güvenceli yatırımlar arasında yer almaktadır. Dolayısıyla araziye yatırılan sermayenin kapitalizasyon faiz oranı, rizikolu olan diğer yatırımların faiz oranlarından çok daha düşüktür.
Bu ekonomik nedenden başka, kapitalizasyon faiz oranım, diğer yatırımların faiz oranlarına göre düşüren ekonomik olmayan nedenler de vardır. Bunlar:
11 Aralık 2010 12:25
Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti
Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti hakkında bilgi
Bir çiftliğe veya bir araziye analitik yönteme göre değer biçmek için öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının tespit edilmesi gerekmektedir.
Arazi rantları, çiftliğin veya arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre değişir. Diğer bir ifadeyle rantın hesap ediliş şekli çiftliğin veya arazinin senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin kiracılık, ortakçılık ve mal sahipliği gibi usullerle yapılmasına göre değişmektedir (Gülten,1994 a).
- Mal Sahibi Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
- Kiracı Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Toplam (m) = Mal sahibi tarafından yapılan masraflar (- Arazi vergisi ve mal sahibine ait
diğer vergileri (gelir vergisi hariç) - Arazi sermayesinin amortismanı, sigorta,
tamir ve bakım giderleri - idari giderler) ifade etmektedir.
- Ortakçı Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Satış fiyatları K1, K2, K3 .. Kn olan arazilerin rantları R1, R2, R3 .. Rn ile, kapitalizasyon faiz oranı da f ile gösterilecek olursa;
R1 + R2 + R3 + .. +Rn / K1 + K2 + K3 + ..+ Kn =
Ortalama arazi satış fiyatları, tapu kayıtları dışında, bölgeyi çok iyi tanıyan çiftçiler. Ziraat Mühendisleri, Ziraat Teknisyenleri ve emlakçılara sorulmak suretiyle de bulunabilmektedir. Gerek resmi gerekse gayri resmi arazi satış değerleri toplanıp değerlendirilerek arazinin ortalama satış değeri bulunabilir. Bulunan bu arazi satış değerleri, daha önce hesaplanmış olan rantlara oranlanarak gerçeğe en yakın kapitalizasyon faiz oranı saptanmış olur. Ancak, yukarıda belirtilen güçlüklerine rağmen, Türkiye'de tarımsal değer biçmede kullanılabilecek bugün en doğru ve tek yol budur.
Akerson (1984)’a göre arazilerin değerinin yıldan yıla çok az değişmesi nedeniyle, kapitalizasyon kriterinin araziler için en uygun yöntem olduğu kabul edilmektedir (Sayılı, 1996). Bu şekilde bulunan oran da, ortalama kapitalizasyon faiz oranı olup, bulunan bu oranının, değeri biçilen araziye uyarlanması gerekmektedir. Bu amaçla, değer biçen kimse veya bilirkişi, arazinin, kapitalizasyon faiz oranını etkileyen bütün niteliklerini ve rahatlıklarını (arazinin genişliği, şekli, konumu, kente uzaklığı, sosyal güvence vb.) göz önüne alarak değerlendirir. Değer biçen kişi bulunan kapitalizasyon faiz oranını değer biçtiği araziye uyarlayarak azaltıp veya artıracaktır. Arazinin rahatlığı arttıkça ortalama kapitalizasyon faiz oranı düşürülmekte; yani arazinin değeri artmaktadır (Mülayim
29 Ağustos 2015 11:09
Türkyenin en önemli ekonomik uğraşlarından biri de bilindiği gibi tarımdır. türkiye pek çok tarımsal ürünün yetiştiriciliğinde bir numarada yer alamktadır. bunun dışında ayrıca türkiye tarım ürünlerini hem kendi kullanmak ta hem de ihracat etmektedir.
Tarımda Kapitalizasyon Faiz Oranının Hesaplanması Konusunu değerlendirin.
« ülkemizde biyogaz üretimi konusunda yapılan araştırma ve uygulama çalışmaları | ALTINTAŞ-95 - Makarnalık Buğday »