Kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı yasada ve uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikler, yetkililer tarafından yatırımcıları ‘zorlayan’ ve projelerin ‘yavaş’ işlemesine neden olan ‘olumsuz sürecin’ aşılması olarak savunuluyor. Amacın kentsel dönüşüm yapılacak kent toprağını artırmak olduğunu söyleyen yazar, yoğunluk artışı nedeniyle altyapıda ve diğer donatılarda yaşanacak yetersizliklerin mağduriyetleri artıracağını belirtiyor.
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi, 26 Nisan 2016 tarihinde yürürlüğe giren 6704 sayılı torba yasanın 23. maddesi ile büyük ölçüde değiştirildi. Ayrıca yasaya eklenen 25. madde ile riskli alan ilan etmenin yeni koşulları da belirlendi. 27 Ekim’de Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren uygulama yönetmeliğinde ise bu değişiklerin uygulama yöntemlerini netleştiren bir takım yeni düzenlemeler yapıldı. Bu değişiklikler ve düzenlemeler genel olarak incelendiğinde, kentsel dönüşüm sürecinde süreci ‘uzatan’ ve kentsel dönüşüm projelerinin başlatılmasını ‘zorlaştıran’ ve girişimci açısından maliyetleri ‘artıran’ bütün unsurların tek tek saptanarak hepsi için ‘çözümler’ geliştirildiği görülmektedir. Bu yapılan değişiklikler, mevcut dönüşüm alanlarında yaşanan sıkıntılardan ders çıkarıldığını; ancak düzenlemelerin, bugüne kadar yapılan dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkan ekonomik ve toplumsal mağduriyetleri gidermek için değil, fiziksel dönüşümü ne pahasına olursa olsun en kısa sürede başlatmak, gayrimenkul ve inşaat sektörlerinin kârlarını düşüren unsurları azaltmak ve kentsel dönüşüm uygulaması yapılabilecek kent toprağı miktarını artırmak amacıyla yapıldığını göstermektedir.
Bugüne kadar, mevcut yasal mevzuat çerçevesinde “kentsel dönüşüm alanı”, “riskli alan” ve tarihî bölgelerde “yenileme alanı” ilan edilen kentsel alanlara yönelik itirazlar ve müzakereler yapılabilmekte ve davalar açılabilmekteydi. Bu bölgelerde yaşayan vatandaşların bilinçlenme ve farkındalık düzeyi arttıkça, kurulan dernekler aracılığıyla hak arama mücadeleleri de artmıştı. Özellikle 2000’li yıllarda yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkan mağduriyetler ve kayıplar, insanların kendi koşullarını iyileştirecek çözümlerin bulunması, en azından dönüşümlerden kayba uğramadan çıkılması yönündeki çabalarını da yoğunlaştırmaktaydı. Son yıllarda “riskli alan” ilan edilen bölgelerin açılan davalarla iptal edilmesi, hak sahiplerinin yerel yönetimlerle veya girişimcilerle yaptıkları müzakerelerle dönüşümün yönünü ve elde edilecek payı belirlemeye çalışması kentsel dönüşümün istenen hızda yapılmasının önüne engeller çıkarmaktaydı. Öte yandan, kentin rant potansiyeli yüksek bölgelerinde tek yapı ölçeğindeki dönüşümlerin doygunluğa ulaşmaya başladığı bir dönemde, ada veya alan / bölge bazında dönüşümlerin kolaylaştırılmasını sağlamanın önemli bir hedef haline geldiği anlaşılıyor. Dolayısıyla torba yasanın 23. maddesiyle yapılan değişiklikleri, eklenen 25. maddeyi ve yeni uygulama yönetmeliğinin son derece zorlayıcı ve baskıcı düzenlemelerini bu kapsamda değerlendirmek gerekir.
6306 sayılı yasaya eklenen 25. madde, bina ölçeğinde yenileme kararı verilmesi için gereken üçte iki çoğunluk koşulunu alan / bölge bazında da uygulamaya geçirerek kent parçalarının mevzuata takılmadan “riskli alan” ilan edilmesinin önünü açıyor. Bu ek maddeye göre Bakanlık, “Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar” ve “üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar” için “riskli alan” kararı alarak onay için Bakanlar Kurulu’na teklif götürebilmektedir. Bu sayılan kriterlerin son derece geniş, aynı zamanda muğlak tanımlanması ve % 65 gibi bir oran getirilmesi kentlerin neredeyse tümünü “riskli alan” kapsamında dönüşüm alanına çevirebilecek bir imkân sağlıyor. Bu ek maddeyle, Bakanlar Kurulu kentsel dönüşümde söz sahibi oluyor ve yapı stokunun % 65’inin depreme dayanıksız ve ruhsatsız olduğu saptanan bölgelerini “riskli alan” ilan edebilecek duruma geliyor. Yönetmeliğe “sebeplerinden biri veya birkaçının bir arada bulunması halinde” ibaresi eklenerek, karar verme süreçleri çok daha keyfi ve tartışmalı hale getiriliyor. Bu durumda, örneğin İstanbul’daki mevcut yapı stokunun en az % 60’ının riskli alan kapsamında değerlendirilmesi imkân dahilinde oluyor.
Torba yasanın 23. maddesiyle, ada veya bölge bazında riskli yapıların yıktırılmasını çok daha kolay hale getiren çok önemli değişiklikler yapılmıştır. Artık kentsel dönüşüm kapsamında çeşitli işlemlerin başlatılabilmesi için binaların yıkılarak arsa statüsüne getirilmesi şartı aranmamaktadır. Yeni düzenlemeye göre “riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” denilerek bu süreçteki gecikmelerin önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Yönetmeliğin 15. maddesinde ise bu süreç netleştirilmiştir; üçte iki çoğunlukla alınan karar doğrultusunda, anlaşma sağlanmayan maliklere ait taşınmazların değeri tespit ettirilerek maliklere tebliğ edilecek ve 15 gün içerisinde teklifin kabul edilmemesi durumunda binanın yıkılarak arsa vasfını alması beklenmeden anlaşma sağlayan diğer maliklere açık arttırma usulü ile satılacaktır. Satışın gerçekleşmemesi durumunda ise bu paylar rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek şartıyla tapuda Hazine adına resen tescil edilecektir. Bakanlıkça uygun görülenler ise TOKİ’ye veya idareye devredilecektir. Buna ek olarak satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmeyecektir. Bu tür engeller sözkonusu olduğunda malike ödeme yapılmaması, konunun icra müdürlüklerine veya mahkemelere bildirilmesi gibi yöntemler izlenecektir. Ayrıca artık riskli yapı tespiti yapabilmek için gerekli sertifikalar sadece Bakanlık tarafından değil, belirlenen kurum ve kuruluşlar tarafından da verilebilecektir. İşlemlerin bu düzenlemelerle hızlandırılmasının malikler üzerindeki baskıları artıracağı, bu sürece itirazlarını ve müzakere haklarını ciddi bir biçimde engelleyeceği açıktır.
Yine bu bağlamda Yönetmeliğin 8. maddesinde yapılan değişiklikle ise riskli binaların yıkımı için kolaylıklar getirilmiştir. Mülk sahiplerine verilen süre içinde yıktırılmayan yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, bu kişilerin aralarında anlaşmaları beklenmeden mülki amirler tarafından görevlendirilen kolluk kuvvetleri yardımıyla İdarece (yerine göre büyükşehir belediyeleri, il özel idareleri, görevlendirilirse ilçe belediyeleri) yaptırılacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca idarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması “zorunlu” hale getirilmiştir. “Riskli bina” ilan etmeyi büyük ölçüde yatırımcı lehine kolaylaştıran bir başka değişiklik Yönetmeliğin 7. maddesinde yapılmıştır. Daha önce “riskli alan” ilanı için Bakanlığa sadece belediyeler başvuru yapabilirken, bu kanun ve yönetmelikle maliklerin, özel sektörün ve TOKİ’nin de başvuru yapmasının önü açılmakta ve karar Bakanlar Kurulu’nun yetkisine bırakılmaktadır. Bu maddedeki bir başka önemli değişiklik ise Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu kapsamına giren taşınmazlarda da kentsel dönüşüm uygulaması yapılabilmesinin önünün açılması ve riskli yapı tespiti edildikten sonra kuruldan alınacak kararla uygulama yapılabilmesinin hükme bağlanmasıdır. Bütün bunlara ek olarak “riskli alan” ilan edilen yerlerin en az 15.000 m2 olması gerektiğine ilişkin hüküm kaldırılmış ve söz edilen kriterleri taşıması şartıyla çok daha fazla sayıda konut adası veya bölge bu kapsama alınabilir hale getirilmiştir.
Bu yeni yönetmelikte en önemli unsurun her türlü itiraz kanalının son derece düşünülmüş bir biçimde engellenmesi olduğu gözlenmektedir. Yapılan değişikliklerle, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipleri arasında mutabakatların sağlanması, izinlerin alınması ve inşaatlara başlanması için geçen sürenin kısaltılması, bu sürecin engellere takılmadan gerçekleşmesi ve kentin pek çok bölgesinin “riskli alan” ilan edilerek büyük parçalar halinde dönüştürülebilmesi yönünde Bakanlığın ve TOKİ’nin yaptırım gücünün ciddi bir biçimde artırıldığı açıkça görülüyor. Bütün bu değişiklikler, süreci hızlandırırken hukuki denetimlerin de azaltılmasına imkân sağlayarak dönüşümlerden etkilenen her kesimden vatandaşın karar verme süreçlerinden neredeyse tümüyle dışlanmasına yol açacaktır. Bu durum, özellikle eski gecekondu alanlarında yaşayanlar açısından, ellerinde tapuları olsa bile çok daha zorlu bir sürecin başlayacağına işaret ediyor. Bu tür alanların “riskli alan” ilan edilmelerini ve yıkımlarını kolaylaştıran yeni kriterler bu alanlardaki dönüşümün önünü açmaktadır. Özellikle kitlesel göç alan büyük kentlerde zaman içinde mülkiyet veya hak sahipliği belgelerinin çok çeşitli, muğlak ve karmaşık hale geldiği düşünülürse, bu tür bölgelerde ciddi bir kaosun ortaya çıkacağını ve mağduriyetlerin katlanarak artacağını söylemek yanlış olmaz.
Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakları konusunda yaşanacak sıkıntılar dışında toplumsal yapıda da ciddi kırılmaların yaşanacağını ve özellikle dar gelirli kesimlerin kentlerde tutunmasında en önemli desteği oluşturan sosyal ilişkilerin çözülmesinin uzun vadede son derece olumsuz sonuçları olacağını ifade etmek gerekir. Yukarıda belirttiğimiz gibi, anlaşma sağlanmayan maliklerin paylarının diğer maliklere satışların yapılabilmesi için yapıların yıkılması şartının kaldırılmasının ve karar verme sürelerinin kısaltılmasının yaşayanlar arasında gerilimlere neden olabileceği gibi, mahallelerde yıllara dayanan komşuluk ilişkilerini de ciddi bir biçimde zedeleyeceği düşünülmektedir. Bütün bu düzenlemeler, çok sayıda hak sahibinin biraraya gelerek karar vermesini gerektiren, dolayısıyla çok farklı mülkiyet statüleri nedeniyle kişiler arasında ayrımlara gidilmesinin önünü açan ve tamamen mülkiyet temelli bir dönüşüm biçimini keskinleştirecektir. Dolayısıyla bu dönüşüm sürecinde, mülkiyet ve hak sahipliği durumu kanun karşısında net olmayanların ellerindeki gayrimenkulleri üçüncü kişilere satması ve alandan ayrılması ya da kararlara katılmayanların mülklerinin satışa çıkarılması sonucunda, bunları satın alanların alandaki dönüşüm kararlarında belirleyici olma ihtimali çok yüksektir. Benzer bir durumun Sulukule’de yaşandığını, pek çok mülk sahibinin korkarak çok düşük fiyatlara evlerini sattıklarını unutmamak gerekir. Nitekim kentin rant potansiyeli yüksek bölgelerinde bina ölçeğinde yapılan yenilemelerde de müteahhitlerin binalardan konut satın alarak dönüşüm sürecini etkilemeye çalıştığı örnekler sıklıkla dile getirilmektedir. Benzer durumların alan ölçeğinde dönüşümlerde çok daha yaygın bir biçimde gündeme geleceği ve bu sürecin sonunda ciddi bir soylulaşma yaşanacağını tahmin etmek zor değil.
BU DÜZENLEMELERİN KAZANAN VE KAYBEDENLERİ KİMLER OLACAK?
Bu yönetmelik konusunda yapılan yorumlara bakıldığında, kimlerin bu değişikliklerden yarar sağlayacağı açıkça görülmektedir. Emlak sitelerinde sektör temsilcileri tarafından yapılan açıklamalarda, artık tek bina ölçeğinde yapılan yenilemelerin sonuna gelindiği, özel sektörün dönüşüm yaratma kapasitesinin azaldığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın “riskli alan” ilan ettiği yerlerde sürecin daha hızlı olduğu vurgulanmaktadır. Ayrıca mevcut durumda binalarda uzlaşmaların beklenmesinin hem malikleri hem de müteahhit firmaları zor durumda bıraktığı ve sektörün gelişmesine engel olduğu ifade edilmektedir. Bir başka görüşe göre ise parsel birleştirmeleri yoluyla ya da “riskli alan” ilan edilen daha büyük kent parçalarında imar haklarının arttırılmasıyla bu dönüşümü hızlandırmak mümkün olacaktır. Bu sayede mülk sahiplerinin bireysel itirazlarının önüne geçilerek projelerin hızla başlatılabilmesi sağlanacaktır. Hatta İstanbul’da Şişli, Kadıköy gibi rant değerleri yüksek bölgelerde imar haklarının yeterince attırılmadığı yönünde yorumlar yapılmakta ve bütün ilçelerde bu tür artışların yapılması gerektiği ifade edilerek bu imar artışlarının parasal karşılıkları hesaplanmaktadır. Bu bağlamda getirilen yeni yönetmelikle ada ve bölge bazlı dönüşümlerin önü açılarak, özellikle binaların % 60’ının ruhsatsız olduğu bilinen İstanbul gibi büyük metropollerde dönüşümün hızlandırılması en önemli hedef olarak ortaya konulmaktadır. Bu bağlamda İstanbul’un % 60’ının istenirse “riskli alan” ilan edilebileceği ifade edilmektedir.(1)
Bu değişiklikler zaten inşaat sahasına dönmüş İstanbul gibi kentlerin bütün bölgelerinin yeni inşaat girişimlerine sahne olacağını göstermektedir. Daha önce belli bölgelerdeki konutları ve arazileri satın alarak ya da mülk sahipleri ile anlaşarak ada ve alan bazında dönüşüm gerçekleştiren büyük girişimcilerin işi artık son derece kolaylaşmıştır. Girişimciler, anlaşmaların uzaması, maliklere yapılan ödemelerin ya da verilen payların maliyetleri artırması gibi sorunlarla karşılaşmadan, bireyler üzerinde yönetmeliğin sağladığı haklara sahip olacaklar ve maliklerin müzakere şansı da bu baskıcı yeni yöntemlerle ellerinden alınacaktır. Artık bina ölçeğinde dönüşümlerde doygunluğa ulaşıldığı bu dönemde çok daha büyük kent parçalarında dönüşümlerin başlatılabilmesinin önü açılacak ve kentin bazı bölgelerinde maliklere aktarılan kısmi ranta da yine bu büyük girişimci firmalar tarafından el konulacaktır. Öte yandan “riskli alan” ilan etme kriterleri göz önüne alındığında bu yasa ve yönetmeliğin esas hedef kitlesinin bugüne kadar çeşitli yasalarla ve aflarla sisteme dahil olmuş ve birtakım haklar elde ederek dönüşmüş eski gecekondu alanları veya hisseli arazi tapusunun hakim olduğu alanlar olduğu açıktır. Riskli alan ilan etmenin kriterleri genişletilip muğlak bir biçimde tanımlandığında artık yargıdan dönen “riskli alan” kararlarının da önüne geçilmiş olacaktır.
Bu gelişmelerin bütün kentlileri etkileyecek bir başka boyutu da artırılan imar hakları yoluyla yoğunlukların artması, altyapıda ve sağlanması gereken donatı alanlarında ciddi yetersizliklerin yaşanması ve usule uygun yapılmayan yıkımların yarattığı sağlık riskleridir. “Kent hakkı” bağlamında tartışabileceğimiz bu konular, hızlandırılmış dönüşümün yarattığı bireysel mağduriyetlerin yanı sıra kentin sahibi olan vatandaşları da her türlü karar verme mekanizmasının dışına itmekte ve yaratılan sorunlarla ve külfetlerle boğuşma sorumluluğunu da yine vatandaşların omuzlarına bırakmaktadır. Bugün yapılan bütün araştırmalarda kentsel dönüşüm konusunda ifade edilen kaygılar, sosyal ilişkilerin kaybedilmesi ve çıkarılan borcun ödenemeyeceği konularında yoğunlaşmaktadır; nitekim sonuçları ortaya çıkmış dönüşüm örneklerinde bu kaygıların hiç de haksız olmadığı görülmektedir. Bu dönüşüm sürecinde kimi zaman mülksüzleşme kimi zaman da çok çeşitli nedenlerle yerinden edilmeler yaşanmaktadır. Bu aynı zamanda kentlerin sosyo-mekânsal yapısının radikal bir biçimde değişmesi ve dönüşüm sonrasında rant potansiyeli artmış alanların “soylulaşması” anlamına gelmektedir.
Bugün bu yasa ve yönetmeliklerde yapılan değişikliklerle dayatılan “hızlı” ve “acil” dönüşüm düzenlemeleri, gerçek bir “rızaya” değil, karşı konulması neredeyse imkânsız olarak sunulan standart bir kentsel dönüşüm modeline dayandırılmaktadır. Bu koşullar altında, birlikte hareket etme, alternatif inisiyatifler ve çözümler geliştirme konusunda çaba gösterilmesi, kentlerin daha yaşanabilir ve paylaşılabilir yerler haline gelmesi için zorunlu hale gelmiştir. Toplumsal birlikteliği zayıflatan ve katılım süreçlerini neredeyse ortadan kaldıran bu yeni yasal düzenlemelerin tuzağına düşmeden, kiracılar ve yeni göçmenler de dahil olmak üzere, kentte ortak bir hayatı paylaşan farklı kesimlerin yerinden edilmesine ve mağduriyetlerin yaşanmasına karşı durmayı önemseyen bir mücadele biçimi aslında herkese ahlâki bir sorumluluk yüklemektedir.
* Bu yazı Kasım 2016’da Mesele dergisi için yapılan röportajdan düzenlenerek hazırlanmıştır.
1. “Kentsel Dönüşümde yatırımcının yolu açıldı”, www.dunya.com/sektorler/emlak/donusumde-yatirimcinin-yolu-acildi-haberi-336221
Bu icerik 2030 defa görüntülenmiştir.