Tapu Hakkında Bilinmesi Gerekenler | KOŞUCU EMLAK
Posted on Kasım 10, 2016 by admin in EKONOMİ, Emlak, Hatay Antakya Emlak
Görüldüğü üzere gayrimenkul bir fazla disiplini içermektedir. Bunlardan en önemlileri teknik, hukuki ve finansal altyapıdır. Tapu mevzuatı hukuk sistemi içinde kalmaktadır. Gayrimenkulün teknik altyapısında imar uygulamaları, kentsel dönüşüm, şehircilik, yapılaşma, statik hesaplamalar, parselizasyon hesapları ve mühendislik ölçümlerigibi konu başlıklarını içermektedir.
Hukuki altyapının içine gayrimenkulle ilgili kanun, yönetmelik ve yargı kararlarındanoluşmakta iken finansal altyapıda mortagage piyasası,finansal analizler, yatırım projeleri,gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve ekonomide gayrimenkul sektörünün ekonomik getirilerini etkileyen tüm unsurlar girmektedir. Bu bölümde hukuki altyapı hakkında sizlerle temel bilgileri paylaşacağim.
Birden fazla nesnenin mülkiyeti bulunmakta olup derslerimizde taşınmaz mülkiyeti üzerinde duracağız. Mülkiyet hakkı, tapu mevzuatının ve gayrimenkul sisteminin temelini oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti, sadece belirli tip gayrimenkullerde tesis edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin konusunu aşağıdaki başlıklar oluşturmaktadır.
 Arazi,(Tarla, Bağ, Bahçe vb.)
 Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (İrtifak Hakları)
 Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.
Bina: kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe,zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
Mülkiyet hakkı, tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tam mülkiyet hisse oranın 1/1 eşit olduğu ve tek kişinin malik olarak tasarrufta bulunabileceği mülkiyet türüne denilmektedir.
Elbirliği Mülkiyetinde ise;
*** Fakat paylı mülkiyete geçildiği takdirde hissedarın sahip olduğu miktarlar belli olduğundan
hisse satışı yapılabilmektedir.
*** Tabii bu durumda şufa hakkı (ön alım hakkı) ortaya çıkmaktadır. Şufa hakkında diğer
hissedarları satışın yazılı olarak tebliğ edilmesi gerekmekte olup aksi takdirde tapudaki rayiç
bedel üzerinde mahkeme kararı ile diğer hissedarlar satılan hisseyi alma durumu ortaya
Medeni kanuna göre tanımına bakmak gerekirse; paylı mülkiyette birden çok kimse,
maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.Başka türlü
belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve
yükümlülüklerine sahip olur.
Pay devredilebilir, rehin edilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Bu kısımda birden fazla maliği bulunan bir gayrimenkulün nasıl yönetileceği hakkındaki
bilgileri sizlerle paylaşacağım. İlk olarak pay sahipleri, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak
yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenlemeler yapabilirler. Fakat, böyle
bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz. Bu
haklara değinmek gerekirse;
-Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için
zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin
önlemlerin alınmasını istemek,
-Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl
alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almaktır.
Gayrimenkulle ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla
paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. Yapılan bu işlem aynı
zaman mülkiyete konu taşınmazın yönetim planının belirlenmesi anlamına gelmektedir.
Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer
yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında
Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu
Buradan anlaşıldığı üzere paylı mülkiyete konu taşınmazın giderleri ve gelirleri hak sahibi
kişilerin hisse payı oranından bölüştürülmektedir.
Bu kısımda hisse sahibi kişilerin hangi durumlarda mülkiyet hakkının sona erebileceği
hakkında bilgileri sizlerle paylaşacağım.
İlk olarak kendi tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı
olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet
ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan
çıkarılabilir.Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla
karar verilmesine bağlıdır.
Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak
kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten
çıkarılana özgülenmesine karar verir.
Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine
devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte
ileri sürmek zorundadırlar.
Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin
ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına
Bu kısımda elbirliği mülkiyetinin tanımını ve bu mülkiyet türü ile ilgili bilinmesi gerekenleri
sizlerle paylaşacağım. Medeni kanundaki tanıma göre; kanun veya kanunda öngörülen
sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti,
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren
malların tamamına yaygındır.
Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile
belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek
tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan
topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta
bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu
korumadan bütün ortaklar yararlanır.
Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona
erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
Bir mirasçı, malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete
dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda
bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri
belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki
elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
-Paylı mülkiyette hisse oranları belli iken elbirliği mülkiyetinde hisse oranları belli
-Paylı mülkiyette paydaşlar hisseleri oranında tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde
ise oy birliği ile tasarruf işlemi yapılır.
Paylı mülkiyette sorumluluk hisse oranında olup, elbirliği mülkiyetinde sorumluluk
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz
üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun
bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve
malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı
üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Akitli İşlemler: Tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemlerdir.
Satış, bağış, taksim, ölünceye kadar bakma akdi, ipotek ve irtifak hakları akitli işlemlere
örnek gösterilebilir. Şahsi haklar için resmi senet düzenlenmez.
Akitsiz İşlemler: Tapu Kanununun 26. Maddesinin dışında kalan, ayni hakların kurulması
ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin, düzeltme, değişiklik, ayırma,
birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile tapu sicil
müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler için resmi senet yerine Tescil İstem
Tapu Kütüğü: Taşınmazların hukuki durumlarını açıklayan ana defterdir. Ana gayrimenkulleri
Kat Mülkiyeti Kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat
mülkiyeti kütüğüne yazılır.
Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, iş bürosu,
dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bağımsız mülkiyete konu olan bağımsız bölümleri, kat
mülkiyeti kütüğünde ayrı ayrı sayfalara yazılmaktadır.
Yevmiye Defteri: Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu
belirtilerek istem sırasına göre yevmiye defterine yazılır. Bu işlemlerin dayanağı olan
belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır.
Resmi Belgeler (Resmi Senet, Mahkeme Kararı ve diğerleri): Tapu kütüğü ayni hakların
açıklığa kavuşmasını sağlayan ana defter olmakla birlikte, var olan hakların ayrıntılarını bu
defterde bulmak olanaksızdır. Resmi belgeler, ayni hakların kapsamının tespiti ve
belirlenmesi bakımından başvurulurlar ve tapu kütüğü kayıtlarının hukuki dayanağını
Plân: Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas
alınır. Plânların nasıl hazırlanacağı tüzükle belirlenir.
Mal Sahipleri Sicili: Bir bölgedeki gayrimenkul sahiplerinin adı ve soyadı, ikametgâhları ve
sahip oldukları taşınmazların ada, parsel numaraları ve bunların tapu kütüğünde kayıtlı
olduğu sayfa numaraları ile mahalle ve köylerin yazıldıkları ve böylece malikinin adıyla
gayrimenkulün tapu kütüğündeki kaydının bulunmasına yarayan bir defterdir.
Aziller Sicili: Vekâletle görülen işlemlerde, azil belgesi geldiğinde bu belgenin alındığı tarih,
saat ve dakikanın alındığı defterdir.
Düzeltmeler Sicili: Tapu kütüğüne yanlış olarak yapılmış tescillerin düzeltilmesinde, yevmiye
defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin nedeninin açıklanmasına yarayan bir defterdir.
Kamu Orta Malları Sicili: Mera, yaylak, kışlak gibi orta mallarının hangi köy veya belediyeye
tahsisli olduğu da yazıldıkları defterdir.
3-) Beyanlar kısımları olmak üzere üç grupta toplanır.
Tescil: Tapu kütüğüne taşınmazların ve buna bağlı hakların kaydedilmesidir. Tapu
mevzuatında oldukça önemli bir yere sahiptir. Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu
kütüğüne tescil edilir:
İrtifak hakları (sükna, intifa, üst, kaynak, geçit hakkı ve taşınmaz yükleri)
Kat karşılığı inşaat,
Önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda
açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir
İflâs kararı ile verilen süre,
Aile yurdu ve aile konutu kurulması,
Art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.
Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların
sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu
kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz
mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna
yazılabilecek diğer hususlar tüzükle belirlenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.
Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir.
Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun
Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin
tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya
kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
Tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesi, özel kanun hükümlerine
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın
doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar,
tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve
belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin
Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan
üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi
bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten
yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse,
tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri
Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir
yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan
kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına
katlanmaya mecbur kılar.
İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve
tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. İrtifak
hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek
taşınmazlarda mümkündür. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması,
resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.
İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir
taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır.
Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tam
yararlanma hakkı sağlar. Ancak bunun aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
Taşınmazın mülkiyetini kuru (çıplak) mülkiyet ve intifa (yararlanım) hakkı olmak üzere ikiye
ayırmak mümkündür. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı (ev, bağ,
bahçe, tarlayı) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu
haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine
Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi
verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm
bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkının
kapsamı oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre
Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya
mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış
olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte
ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az
otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.
Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun
alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar.
İlk olarak ipotek tanımını yapmak gerekirse; Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış
olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence
altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması
gerekmez.İpotek: Temin edilen bir kredi veya doğması muhtemel bir borca güvence olarak
bir gayrimenkul gösterilmesi halinde borç miktarı kadar alacağın, varsa faizi ile beraber
taşınmazın tapu kütüğünün ilgili sütununa tesciliişlemidir.
İpotek İblağı: Önceden tesis edilmiş ipoteğin bedelinin resmi senet düzenlenerek
Garame Anlaşması: İpoteğin tesisi sırasında veya sonradan birden çok ipotek alacaklısı
arasında yapılan ve gayrimenkulün paraya çevrilmesi halinde, üst derecedeki ipoteğin
öncelikli olması hakkını kaldırarak, alacak miktarları arasındaki orana göre satış bedelinin
paylaştırılmasını ön gören bir anlaşmadır.
Hükmen İpotek: Malikin rızasına tabi olmadan mahkeme kararıyla kurulabilen ipotek
demektir. HUMK. Madde 96’ya göre mahkeme kararıyla teminat ipoteği kurulabilmektedir.
Ön alım anlaşması: uygulamada, ya önalım hakkından genel olarak feragat edildiğine ya da
sadece belirli bir satım sözleşmesi için önalım hakkından vazgeçilmesine ilişkin anlaşmalar
yapılmaktadır. Önalım hakkından genel olarak feragat, ancak resmi şekilde yapıldığı ve
bunun da tapuya şerh verildiği takdirde geçerli olacaktır.
İpka: “Geriye kalan hisse.” Hisseli devirlerde, devredilen hisseden ayrı olarak malikin
uhdesinde (üzerinde) kalan mülkiyet payı demektir.
İpotekten Kurtarma: İpoteğe dâhil gayrimenkullerden bir veya birkaçının ipotek kapsamı
dışına çıkarılmasıdır. İpotek alacaklısının talebi ile tescil istem belgesi düzenlenerek yapılır.
İpoteğe Teminat İlavesi: İpotek kapsamına yeni bir gayrimenkulün resmi senet düzenlenerek
İpotek Derecesi: İpoteğin tapu kütüğünde tescil edildiği derecedir. İpoteklerin birbirine olan
öncelik hakkı tescil edildikleri tarih ve yevmiye sırasına göre değil bulundukları dereceye göre
belirlenir. İpoteklerin tapu kütüğünün diğer sütunundaki haklara olan önceliği ise tescil
edildikleri tarih ve yevmiyeye göre belirlenmektedir. İpoteğin bulunduğu derecenin resmi
senet düzenlenerek yükseltilmesi ve indirilmesi mümkündür. Derece içinde sıralar mevcuttur.
Talep edilmesi halinde belli bir derecenin belli bir sırasına (3/2 gibi) tescil yapmak
İpotek Alacağının Temliki: İpotek alacağının resmi senetle veya noterde düzenlenmiş bir
sözleşme ile alacaklı tarafından bir başkasına devredilmesi işlemidir.
Kanuni İpotek: Bir kanun hükmü tarafından ön görülmüş olan ve alacak miktarının belli
olması halinde malikin rızasına tabi olmadan alacaklının tek taraflı istemi ile tapu sicilinde
derece sütununa (K) harfi ile tescil edilen ipoteklerdir. Örnek; satış, taksim, ölünceye kadar
bakma akdinde kanuni ipotek tesisi mümkündür.
Mahfuz Meblağ: Gayrimenkul malikinin TL veya yabancı para üzerinden bir tutar belirleyerek
saklı tuttuğu bu tutarı ilerde kullanmak üzere tapu kütüğünde bir derece işgal edecek şekilde
tescil ettirmesidir. Öndeki ipotek derecesinin terkini suretiyle de mahfuz meblağ (korunmuş
Serbest Dereceden Yararlanma: Ancak sözleşme ile tesis edilebilen, tapu kütüğünün şerhler
sütununa yazılan, ipoteğin kendisinden üst derecede boşalma olması halinde boşalan üst
dereceye kendiliğinden yükselme hakkıdır.
Tapu Müdürlüğünde yapılıcak sicile başvurudan kısaca bahsetmek gerekirse;
 Başvurunun yazılı olarak yapılması zorunlu değildir.
 Buna bağlı olarak dilekçe yazılmasına gerek yoktur.
 Sözlü olarak başvurularını yapabilirler. İlgili olduğunu ispat eden herkes tapu
 Eğer mahkeme gibi resmi kurumlar devrede ise yazılı başvuru yaparlar.
Başvurudan (İstemden) Vazgeçme:
* Tescil veya terkin ile yapılan işlem kesinlik kazanır. İstemden vazgeçebilmek belirli bir
aşamaya kadar mümkündür.
*Akitsiz işlemlerde yani resmi senet düzenlemeyen işlemlerde istem yevmiye defterine
kaydedilinceye kadar geri alınabilir.
* Tescil isteminden vazgeçme yine müdürlüğe yapılacak yazılı bir istem ile olmalıdır.
* Tescil işlemi sonucu taşınmazlar tapu kütüğüne kayıt alına alınmaktadır.
*Tescil istemi yapıldıktan sonra, örneğin resmi senet düzenlendikten sonra istemde
bulunanın ölmesi veya fiil ehliyetini kaybetmesi tescil yapılmasına engel değildir.
Tapu Kütüğündeki Taşınmaza Ait Bazı Kısıtlamalar
Askeri Yasak Bölge: Yurt savunması bakımından hayati önem taşıyan askeri tesis ve
bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir.
(2565 sy As.Ys. Bl. K.m3,5) Askeri yasak bölgeler 1 inci ve 2 inci askeri yasak bölgeler olmak
1 inci derece askeri yasak bölgeler içerisindeki taşınmaz mallar kamulaştırılır.
2 inci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı uyruklu kimseler taşınmaz edinemezler,
edinmişlerse tasfiye edilir (md.9) Yabancılar izin almadan bu bölgede taşınmaz
kiralayamazlar. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır (md.26). Yetkili
komutanlıkça izin verilmeyen her türlü inşaat durdurulur (md.9).
Bağışlama Vaadi: Bağışlama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağışlamayı taahhüt
niteliğinde önakitdir (BK.22, TST.55/c). Bağışlama vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir.
İstem halinde ilgili tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilmesi mümkündür.
Bağıştan Rücu Edilerek Taşınmazın Geri Dönmesi: Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış
yapılması mümkündür. Rücu şartlı bağışta taşınmaz malın mülkiyeti bağışı kabul eden kimse
adına tescil edilmekle beraber, şerhler sütununa rücu şartının varlığı işaret edilir (BK.242,
Buradaki rücu şartı sadece bir tek Sart olabilir. O da bağısı kabul edenin bağışlayandan önce
ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği şartıdır. Bunun dışında bir şartla
taşınmaz geri dönmez (TST.11).
Cebri İcra Satısının Tescili: Cebri icra satısı, borçlulara ait taşınmaz malın borcu tahsil
amacıyla icra müdürlüğü kanalıyla satılarak tapuya ihale alıcısı adına tescili işlemidir.
Geçici Tescil Şerhi: Geçici tescil, bir taşınmaz malla ilgili olarak ayni bir hak iddiasında
bulunanların haklarını ispat edebilmeleri için veya bir tapu işlemi yaptıracakların eksik
belgeleri bulunması halinde bu eksik belgelerini tamamlamaları için kendilerine süre
verilerek, kesin tescil yapılıncaya kadar mal sahibi veya ilgililerin istemi veya mahkeme
kararıyla şerhler sütununa yapılan geçici bir belirtmedir
Hükmen Kamulaştırma: Tebliğ edilen kamulaştırma işlemine karsı idare ve adli yargıya
başvurulmadığı veya bu konuda açılan davaların kesin olarak sonuçlandığı, ancak taşınmaz
mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne gelerek düzenlenecek resmi senedi imzaya
yanaşmadığı (ferağ vermediği) hallerde, takdir edilen ve artırılan bedelin tamamı milli
bankalardan birine yatırılarak makbuzu ilgili belge örnekleriyle birlikte, kamulastırıcı idare
tarafından mahkemeye verilir.
Mahkeme, belgeleri inceleyerek; kamulaştırma usulüne uygun şekilde tamamlanmış ise,
taşınmaz malın kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verir ve tapu dairesine
İzale-i Suyu Satısının Tescili: İzale-i suyu, ortaklığın giderilmesi demektir. İştirak
Halinde veya müşterek mülkiyet esaslarına göre birden çok kimse adına kayıtlı bulunan
Taşınmaz malların taksimi konusunda, hissedarların anlaşamaması halinde mahkeme kararı
ile Taşınmaz malın ihaleyle satılması anlamına gelir. İhale hissedarlar arasında veya üçüncü
kişilere açık olarak yapılabilir.
Kira Şerhi: Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira
sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa islenmesidir.
Satış Vaadinin Şerhi: Satış vaadi, ilerideki bir tarihte bir malın satısını taahhüt niteliğinde
ön akitdir (BK.22).
Sufa Hakkı (Ön Alım): Şufa hakkı, bir taşınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara
nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır.
Geçit Hakkı: Geçit hakkı, başkasının arazisinden geçmek hakkıdır. Bu hak Medeni Kanunun
748. maddesine göre bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir.
Kaynak Hakkı: Kaynak, kaynayan su demektir. Medeni Kanun kaynağın ayrı bir
Mülkiyeti olamayacağını, kaynadığı arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) olduğunu
kabul etmiştir. Arazinin sahibi olan kimse kaynağın da sahibi sayılır.
Ölünceye Kadar Bakma Akdi: Bir taşınmaz malın mülkiyetinin devri karşılığında bir
Kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp görüp gözetmeyi taahhüt etmesidir (BK.511).
Ölünceye kadar bakma akdi tapu sicil müdürlüğünde resmi senet seklinde yapılabilir.
Üst (İnşaat) Hakkı: Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak
veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826).
Finansal Kiralama: Kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kişiden satın
aldığı veya başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere
ve belli bir süre feshedilmemek şartı ile kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasıdır.
Finansal kiralama tapu kütüğüne şerh edilir.
Satısa Arz Serhi (İİK.m150/c): İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu ipoteğin paraya
çevrilmesidir. Alacaklı gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alır
İcra ve İflas Kanunun 150/C maddesi, icra müdürünü, ipoteğin paraya çevrilmesi
hakkındaki takibin başladığını tapu sicil müdürlüğüne haber vermeye mecbur tutmuş ve bu
hususun gayrimenkulün kütük sayfasına şerh verilmesini öngörmüştür.
İhtiyati Tedbir: Mahkeme dava konusu olan (veya dava konusu yapılacak olan) ve aynı
(mülkiyeti) taraflar arasında çekişmeli bulunan bir taşınmazın, dava sırasında başkasına
devredilmesini önlemek için, taşınmazın başkasına devrinin yasaklanmasına (ferağdan
men’ine) karar verebilir. Çünkü ihtiyati tedbir konmazsa veya mahkeme böyle bir kararı
vermekte gecikirse dava konusu taşınmaz mal el değiştirebilir. İhtiyati tedbir kararının tapu
siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu taşınmazı başkasına devredemez.
Geri Alım hakkı (Vefa Hakkı): Satanın, sattığı şartlarla taşınmazı müşteriden tekrar satın
alma hakkını saklı tutan bir haktır.
Kira ve Hasılat Kirası: Kira, ücret karşılığında bir şeyi kullanma hakkıdır. Hasılat kirası ise,
ücret karşılığında hasılat veren bir malın kullanılması ve semerelerinin toplanması hakkıdır.
Bağışlayana Rücu Hakkı: Bağışlayan, lehine bağışlama yapılan şahsın kendisinden önce
ölmesi halinde bağışlanılan şeyin mülküne dönmesini (rücu etmesini) şart edebilir.
Serbest Dereceden Yararlanma Hakkı: Gayrimenkul rehnedilirken hangi ipotek derecesine
kaydedilirse, o derecenin ifade ettiği kuvvette teminat oluşturur.
Bir gayrimenkul üzerinde çeşitli derecede rehin hakları tesis olunursa bunlardan birinin terkini
(çizilmesi), daha sonraki derecede bulunan rehinli alacaklıyı serbest kalan dereceye
geçirmez. Bununla beraber, sonradan gelen rehinli alacaklılara serbest derecelerden
yararlanma hakkını veren sözleşmeler yapılabilir.