Av. Emre Alcan | Türkiye'nin Sosyal Haber Sitesi | HaberX Sosyal Network
Ön ödemeli konut satışlarında taşınmazın, brüt ve net metrekare alanının belirtilmesinin yanı sıra o taşınmaza özel olarak ayrılan otopark, depo vs. eklentilerin de net alanının belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca alım satımakonu bağımsız bölüme ait mimari projenin ilgili kat planlarının sözleşme ekine ilave edilmesi gerekmektedir.
İnşaat firması sözleşmeye aykırı olarak, edimini tam veya gereği gibi yerine getirmemiştir. Taşınmaz satımında yüzölçümü eksikliği alıcının satıcıya karşı açacağı davanın yasal dayanağı BK'nın ayıba karşı tekeffül ile ilgili hükümleridir.
Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, yüzölçümü eksiği için alıcıya satış bedelinden kısmi iade ile yükümlüdür.
Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin devrinden itibaren 5 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Meğer ki; satıcının ağır kusuru veya hilesi olmasın.
Ayrıca satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.
Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk "Keyfi" Karar Alabilir mi?
Kentsel dönüşüm süreci deprem riskine karşın riskli olan yapıların yıkılarak yeniden yönetmeliğe uygun şekilde yapılmasını amaçlıyor. Ekonomik boyutunun yanı sıra can güvenliği de söz konusu. Deprem riskine karşın riskli yapıda oturan maliklerin kendi finansmanı ile ilerlemedikleri inşaat sürecinin gerçekleşebilmesi için maliklerin fedakarlık yapması gerekecektir. Bu noktada önemli olan 2/3 çoğunluğu sağlayan kesimin dönüşümün gerçekleşmesi için gerekli tüm fedakarlığı bir malike yüklememesidir.
Aksi takdirde, tedbir kararı alınarak söz konusu ihtilafın çözülene kadar dönüşüm sürecinin durdurulması söz konusu olabilir.
Netice olarak, 2/3 çoğunluk, keyfi olarak maliklerden birini mevcut maliki olduğu bağımsız bölüme göre, yeni yapılacak binada "şerefiyesi çok daha düşük" bir bağımsız bölüm kabul etmeye zorlayamaz.
Kamusal alana ayrılan yerlerin bedeli nasıl ödenecek?
Mülkiyet hakkı gasp edilen taşınmaz sahibinin yeni yasal düzenlemelerle mağduriyetinin giderilememesi halinde, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin kapısını çalmaktan başka çaresi kalmayacaktı.
Belediyelerin keyfi imar uygulamaları sonucu oluşan mağduriyetin telafisi yeni İmar Kanununu teklifine göre şu şekilde olacak;
1.) 10 yıllık süre içerisinde bu alanlar ‘bedeli karşılığında’ kamuya geçmezse, arazi sahibi bu alanda kullanım amacına uygun özel tesisler yapabilecek.
2.) Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki eşdeğer taşınmazlar ile takas veya imar hakkı transferi verilecek.
3.) Sosyal alan olarak belirlenen yerin değeri SPK lisanslı değerleme şirketlerince hesaplanarak tespit edilecek. Devlet yer sahibine bu bedel kadar kira sertifikası verecek. Kira sertifikası piyasada alınır satılır menkul bir mal olacak.
İmar hakkı transferi nedir ?
İmar hakkı transferi ile imar hakkı alınabilir, satılabilir ve transfer edilebilir bir değer olacak. ANCAK; en önemlisi; bu uygulama neticesinde belediyeler keyfi imar uygulamalarına devam edecek.
Taşınmaz sahibi belki aylarca araştırma sonucunda, o taşınmazı beğenmiş ve satın almış sonrasında belediye hiçbir bedel ödemeden taşınmazı kamusal alan ilan ederek vatandaşı mağdur etmiş bunun akabinde taşınmaz mal sahibi imar transferine sıcak bakmak durumunda kalacak ve kendisine sunulan listedeki taşınmazlardan birini tercih etmek durumunda olacak.
Halbuki, amaç belediyelerin keyfi imar uygulamaları neticesinde vatandaşın mağduriyetini gidermek ise, öncelikle; Torba Yasa ile sürüncemede bırakılan kamusal alan ilan edilen yerler için açılan Kamulaştırmasız El Atma Davaları konusu çözüme kavuşturulmalı.
Kamusal alan ilan edilerek, el atılan taşınmazın sahibi dilerse bedel tazmini yoluna dilerse de imar hakkı transferi yoluna gidebilmeli. Ancak Torba Yasa ile bedel tazmini yolunun sürüncemede bırakılması, mülk sahibini imar transferi yoluna gitmeye mecbur kılmak anlamına ve belediyelerin keyfi imar uygulamalarına tam gaz devam edeceği manasına gelmekte.
Böylece, belediyeler keyfi imar uygulamaları neticesinde mağdur ettikleri taşınmaz mal sahiplerine imar hakkı transferi yoluyla bedel ödemekten de kurtulacaklar.
Sit alanlarında kullanılmış ancak çok da rağbet görmemiş Takas müessesinin bir benzeri olan imar hakkı transferinin, Torba Yasa ile sürüncemede bırakılan bedel tazmini yoluna tek alternatif haline getirilmesi mağduriyetlerin telafisi anlamına gelmeyecektir.
Anlaşmayan hak sahiplerinin mülkleri için acele kamulaştırma süreci ilk olarak Fikirtepe'de başlatıldı.
Acele Kamulaştırma, yurt savunması ihtiyacı veya özel durumun aceleliğine Bakanlar Kurulu'nun karar vermesiyle uygulanan, taşınmaz mallara en kısa sürede kıymet takdiri yapılarak devlet tarafından el konması işlemidir.
Bu uygulama, sureci hızlandıracağı gibi mülk sahiplerini baskı altına alarak belki de dengi olmayan bir sözleşmeye imza atmasına ve mağdur olmasına sebebiyet verecektir.
Acele el koyma kararından sonra 6 aylık makul süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açılmaz ise; taşınmaz malikinin kamulaştırmasız el atma davası açma hakkı vardır.
Acele kamulaştırmada tespit edilen mülkün değeri, açılacak dava ile mahkemece dava tarihine göre yeniden tespit edilir ve bankaya tespit edilen bu bedel bloke ettirilerek kararın kesinleşmesi beklenmeden davacıya/mülk sahibine ödettirilir ve taşınmaz da davacı idare adına tescil edilir.
İmar Planı Mağduruna Yasa Darbesi
Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararına göre, taşınmazın aynına ilişkin davaların adli yargıda görülmesi gerektiğini ve 6487 sayılı Yasa’nın 6. Maddesinin ancak 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasındaki uyuşmazlıklara uygulanabileceğini belirterek, önemli açıklamalarda bulundu.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin (AİHS) mülkiyet hakkını düzenleyen 1 nolu protokolünün 1. maddesini ihlal ettiği gerekçesiyle Türkiye’yi defalarca sözleşmenin 41. maddesine göre tazminat ödemeye mahkum etmesine rağmen mülkiyet hakkı ihlalleri devam ediyor. Malikin, arsası üzerindeki tasarruf hakkını kullanılamaz hale getiren, mülkiyet hakkının özüne dokunan imar uygulamalarının, mülkiyet hakkını keyfi olarak ihlal ettiği kuşkusuzdur.
Kamusal alana (yeşil alan, yol, okul alanı vs.) tahsis edilmek suretiyle tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabileceği ve bu madde hükmünün henüz kararı kesinleşmemiş tüm davalarda uygulanacağı 11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik ile düzenlenmişse de; düzenlemede sözü edilen geçici yasa hükmü, sadece 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasındaki kamulaştırmasız el atmaları kapsamaktadır. Daha sonraki kamulaştırmasız el atmalara uygulanamaz.
Yeni düzenlemeye göre, taşınmaz maliki, 3194 sayılı İmar Kanununa göre, idarenin yaptığı eylem ve işleme karşı işlemin iptali için idari yargıda dava açabilecektir. Ancak, 6487 sayılı Yasa ile Kamulaştırma Kanununa eklenen geçici 6. Maddenin 10. Fıkrasına göre; taşınmaz bedelinin tahsili davalarının idari yargıda görüleceği şeklinde açıkça bir hüküm içermemektedir.
Ayrıca, Anayasa Mahkemesi’nin 25.09.2013 gün ve 2013/93 esas, 2013/101 sayılı ilamı, Anayasa’nın 153. Maddesi kapsamında bir iptal kararı olmayıp kurumları bağlayıcı nitelikte değildir.
Yeni düzenlemeler neticesinde geldiğimiz nokta; mülkiyet hakkı ihlallerinin devamı sonucunu doğurmaktadır.
Türk Medeni Kanununun 683. Maddesi, malikin taşınmaz üzerindeki egemenliğini korumuş ve hukuka aykırı olarak yapılan müdahalenin önlenmesini isteme hakkını vermiştir.
Malikin taşınmaz üzerindeki egemenliğinin kısıtlanması açısından, idarenin taşınmaza bizzat fiilen el atması ile imar planları sonucu malikin tasarrufunun kısıtlanması arasında mağduriyet açısından bir fark bulunmamaktadır.
16.05.1956 tarihli İçtihadı Birleştirme ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarihli kararlarına göre, ve ayrıca en önemlisi adaletin tecellisi açısından, taşınmazın aynına ilişkin davaların adli yargıda görülmesi gerekmektedir.