Kiracının Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü Nedir? – H2ST Bilişim
abba Nisan 24, 2014 Yönetim Yorum Gönderin
Kat Mülkiyetinde karşılaşılan sorunlardan birisi de giderlere katılım yönünden malik kiracı ilişkisidir.
Yakın zamanda çok sayıda bağımsız bölümü içeren siteler kurulması, bu büyük ortaklıkların yönetimi ile ilgili sorunlar doğmasına neden olmuştur.
1965 yılında kabul edilen Kat Mülkiyeti Kanununa yapılan ilaveler de bu sorunların çözümü için yeterli olamamıştır. Karşılaşılan sorunlardan birisi de giderlere katılım yönünden malik kiracı ilişkisidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu giderlere katılımla ilgili bir sistem belirlemiş, kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma olmadığı takdirde, kat maliklerinin, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılacağını öngörmüştür. Ancak bu belirleme, kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma yoksa geçerli olacaktır. Dolayısıyla kat malikleri başka şekilde bir paylaşım belirleyebilir. Başka bir anlaşma olup olmadığını anlamak için bakacağımız belge Tapu Sicil Müdürlüğünden temin edilebilecek yönetim planı olacaktır. Yönetim planında giderlerin paylaşımı ile ilgili herhangi bir belirleme yoksa yukarıdaki açıklama doğrultusunda paylaştırma yapılacaktır.
Bilindiği üzere, büyük sitelerdeki en büyük gider kalemlerinden birisi, güvenlik, temizlik gibi personel giderleridir. Yukarıdaki gibi eşit paylaşım yapıldığında, arsa payı (m2) düşük bağımsız bölümler çok yüksek aidat borçlarıyla karşılaşmak da bu tartışmalara neden olmaktadır. Bu yüzden, en doğrusu, sitenin inşası aşamasında, sitenin özel durumları incelenerek (bağımsız bölüm sayısı, arsa payları v.b.) profesyonelce yönetim planının hazırlanması ve siteye özgü bir paylaşım benimsenmesi olacaktır.
Bu şekilde belirlenecek avans borcundan kural olarak kat maliki sorumlu olacaktır. Kanun kat malikliyle birlikte, bağımsız bölümden kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananları da avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmuştur. Ayrıca, kanun, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutmuştur.
Dolayısıyla aidat borcunun asıl sorumlusu kat malikidir.Bununla beraber, eğer bağımsız bölümde kiracı varsa, o da avans borcunun ödenmesinden kira miktarı ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Uygulamada, mal sahiplerinin, “bağımsız bölümlerini kiraya verdiği, bu nedenle kiracının muhatap tutulması gerektiği” yönündeki itirazlarıyla sık sık karşılaşılmaktadır. Ancak yukarıdaki kanun hükmü karşısında bu itiraz yersizdir. Mal sahipleri, bu yersiz itirazları nedeniyle de, yargılama gideri gibi ilave yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilmektedir. Bu nedenle de kat malikinin, avans borcunun ödenip ödenmediğini takip etmesi, ödenmediği takdirde önlem alması, kiracısını uyarması yerinde olacaktır. Aksi takdirde o da hukuki süreçle karşı karşıya kalabilecektir.
Sık sık karşılaşılan bir diğer yanılgı ise demirbaşlara ait giderler ile işletme giderleri ayrımıdır. Uygulamada demirbaşlara ait giderler kat malikinden istenmekte, işletme giderleri ise kiracıdan talep edilmektedir. Hâlbuki kanun böyle bir ayrım yapmamıştır. Kanuna göre, gerek kat maliki gerekse kiracı giderin türüne bakılmaksızın, ortak aidat borcundan sorumludur. Sadece kiracının sorumluluğu ödediği kira ile sınırlıdır.
Örneğin, dış cephe tadilatıyla ilgili harcama yapma kararı alındığında, bağımsız bölüme isabet eden avans borcunun, kat maliki ya da kiracı ayrımı yapmadan, her ikisinden de talep edilmesi gerekecektir. Ancak yukarıda ifade ettiğimiz uygulama nedeniyle kiracılar genellikle, demirbaşla ilgili avansları ödememekte, daha sonra da yargılama giderleri, inkâr tazminatı gibi bedeller ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalmaktadır. Çoğu zaman da, kiracılar bu iddialarını mal sahibi ile yaptığı kira sözleşmesine dayandırmaktadır. Zira kira sözleşmelerinde, işletme giderlerinin kiracıya ait olduğu, demirbaş giderlerinin mal sahibine ait olduğu yönünde hükümler bulunmaktadır. Esasen Borçlar Kanunu da bu yöndedir. Ancak kira sözleşmesindeki hususlar, yalnızca taraflar açısından hüküm ifade ettiğinden, bu itiraz Kat Mülkiyeti Kanunu karşısında geçersiz kalmaktadır. Dolayısıyla kiracının böyle bir durumda yapması gereken, aidatın türüne bakmaksızın tamamını ödemek, içinde demirbaş v.b. kalemlere ilişkin giderler var ise bunları kira sözleşmesine dayanarak mal sahibinden talep etmektir.
Son olarak, avans borcunun düzenli olarak ödenip ödenmediğini kontrol edebilmesi için yöneticilerde mal sahibinin güncel bir adresinin bulunması gereklidir. Zira Tebligat Kanununa göre, Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili konularda, her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır. Dolayısıyla adresini bildirmeyen mal sahibi, hiç beklemediği bir zamanda ödenmemiş aidatlar ve kesinleşmiş bir hukuki süreçle karşı karşıya kalabilir.