KONUT KÖPÜK BALONU-9 SONUÇLAR: - herkes için gayrimenkul analizi
KONUT KÖPÜK BALONU-9 SONUÇLAR:
Bu yazıyla birlikte 9 yazıdır konut köpük balonunu inceliyoruz. Başta 2-3 yazı diye düşündüğüm seri uzadı ve biliyorum sıkıcı oldu sona doğru. Ama başladığım bir konuyu baştan sona incelemeden, ortasında bırakmak istemedim. Genelde bizdeki yorumcuların yaptığı önemli hatalardan biri bu.
Neyse, sonuçlara geçelim. Günümüzde kimsenin bir konuya ayıracak çok fazla vakti yok, herkes çok meşgul. O yüzden, meraklı ama sabırsız ve çok meşgul okuyucular için önce çok kısa bir sonuç özeti vereyim: “Türkiye’de konut balonu yok! Kanada, İngiltere, İsveç ve Fransa’da var…”.
Evet, şimdi tüm meşgul insanlar Facebook’larına bakmaya geri dönebilirler:)
Kalanlara, 8 yazıda detaylı olarak açıkladığımız göstergeler ve balon sinyali veren ülkelerden oluşan iki tablo hazırladım. Görsel olarak neden bazı ülkelere balon sinyali veriyor dediğimi açıklıyor bu tablolar. Her bir kalemin detayı, nedeni niçini için geriye yazılara dönüp bakabilirsiniz.
En baştaki tabloda kırmızı ülkelerden başta Kanada, sonra sırasıyla İngiltere, İsveç ve Fransa konut köpük balonu olan ve patlaması muhtemel ilk ülkeler. Kanada, incelediğimiz 10 kriterin 6’sında balon sinyali veren en başta gelen ülke. Sarı ülkelerden Güney Afrika, İspanya ve sonrasında Portekiz ve İrlanda’nın göstergeleri ise dikkatle izlenmeli. Yeşil ülkelerden ABD ve Türkiye’de ise şimdilik sorun yok.
KONUT KÖPÜĞÜ GÖSTERGELERİ NASIL YORUMLANMALI?
Bu yazı dizisi boyunca, dünyada analistlerin konut piyasasında köpük olup olmadığını test etmek için baktığı kriterleri ve bunların sonuçlarını paylaştım. Baştaki yazılarımda belirttiğim gibi, bunlar kesin bir kontrol listesi değil, ama analistlerin bir balonun oluşup oluşmadığının belirlenmesi için baktıkları ortak faktörlerden benim seçtiğim bir liste. Peki elimizde bu 10 gösterge ve 10 sonuç varken bunları nasıl yorumlayacağız? Ben, sübjektif yorumlardan ziyade, ülkelerin her biri için kombine bir endeks veya puana ulaşıp sonucu buna göre değerlendirmenin en objektifi olduğuna karar verdim. Bunun için de aşağıdaki, “Hakan AYTEKİN kuralları”nı çıkardım:)
1. Konut köpüğünü teşhiste hiçbir ülke için tek bir göstergeye bakılarak karar verilemez.
2. “Konut fiyatlarındaki artış” göstergesi hesabı, ülkelerin enflasyon oranları dikkate alınarak, reel rakamlarla yapılmalı.
3. “Konut fiyatlarında artış” göstergesi, köpük (balon) sinyali vermiyorsa diğer göstergelerin hiçbir önemi ve bunlara bakmaya gerek yoktur. Bu ülke (veya şehirler) asla listenin kırmızı bölümüne giremezler. Diğer göstergelere bakıp balon sinyali alıyorsanız, teşhis etmeye çalıştığınız sorun artık, örneğin, “inşaat sektöründe kriz” veya “ülke ekonomisinde kriz” olabilir ama artık bu bir “konut balonu” değildir. Sebepleri ve sonuçları çok farklıdır. Bu noktada, her zaman en baştaki yazıda (http://www.hakanaytekin.net/1/post/2014/06/konut-balonu-2-konut-balonunu-nasl-tehis-ederiz.html )yaptığımız “konut balonu” tanımını tekrar okuyun.
4. “Konut fiyatlarında artış göstergesi, köpük (balon) sinyali veriyorsa, diğer göstergelere geçip, bunların her biri için önceki yazılarımda ayrıntılı olarak açıkladığım gibi, bu aşamada, yorum yaparken, kente göç, ortalama hane halkı sayısının azalması, gençlerin daha erken ayrı eve çıkmaları, boşananlar ve ayrı yaşayanların sayısının artması gibi demografik değişkenler de dikkate alınmalıdır.
5. Göstergeler hakkındaki subjektif yorumlara hiç itibar edilmemeli, rakama dayanmıyorsa yorum hemen reddedilmeli (örneğin konut fiyatları çok arttı veya bankalar önüne gelene kredi veriyor).