Alıcının satın aldığı konutu iş yeri olarak kullanması veya işyeri olarak kiraya vermesi müteahhidin KDV iadesine engel olur mu?
Müteahhitlerin KDV iadelerinde sıkıntıya neden olan konulardan birisi de, alıcıların satın aldıkları konutları işyeri olarak kullanmaya başlamaları veya iş yeri olarak kiraya vermeleri halinde, müteahhitlere bu konut satışları nedeniyle KDV iadesi yapılıp yapılmayacağı ile ilgili.
Hemen Peşin Olarak Söyleyelim, Maliye, Bu Durumda KDV İadesi Yapmıyor!
Şimdi iadenin yapılmamasının nedenini merak ediyorsunuz değil mi? Uzatmayalım, iadenin yapılmama nedeni, alıcıların satın aldıkları konutu fiilen iş yeri olarak kullanmaları veya iş yeri olarak kiraya vermeleri.
Peki, Müteahhitlerin, Sattıkları Konutları Müşterilerin Ne Şekilde Kullanacaklarına Karışma Veya Belirleme Hakları Var Mı?
Cevabı, kocaman bir hayır! Satış süreci tamamlandıktan ve konut teslimi yapıldıktan sonra, satılan taşınmazın nasıl kullanılacağı konusu tamamen alıcının kendisine ait bulunuyor. Konutun işyeri olarak kullanılması konusunda eğer bir sorumlu aranıyorsa, bunlar arasında müteahhitler bulunmuyor. Konutu işyeri haline kim dönüştürmüşse ve ona bu şekilde kullanma iznini hangi merci vermişse, sorumlular işte bunlar.
Müteahhitlerin satıştan sonraki kullanımlarla ilgili bir ilgileri ve sorumlulukları bulunmuyor.
KDV İadesi Hem Maliye, Hem de Müteahhit İçin Zor Bir Süreç!
Kiminle konuşursanız konuşun hemen herkes Maliye’den KDV iadesi almanın zorluğu konusunda hemfikir. Yalnız, bu sadece mükellefler için değil, Maliye için de bir o kadar zor, kolay bir iş değil. Çünkü, tüm toplumumuzu ilgilendiren Devlet bütçesinden birilerine iade yapıyorsunuz, bu iadenin doğruluğunu tespit etmeniz, bunun için de kılı kırk yararak incelemeniz şart. Bunu yaparken de, iadeye ilişkin yasal düzenlemelere, Tebliğlere, Sirkülerlere uyulması da şart.
Buraya kadar her şey normal, Maliye’nin iadenin doğruluğunu araştırması, tespit etmesi ve aranılan belgelerin ibrazı halinde iadeyi yapması gerekiyor.
Yalnız bazen öyle şeyler yapılıyor, öyle yazılı görüşler veriliyor ki, bunlar Kanunda ve Tebliğlerde yok, yorum yoluyla kanuni düzenlemeler daraltılabiliyor, ilgili yasal düzenleme uygulanamaz hale getirilebiliyor, mükelleflerin iade hakkı kısıtlanabiliyor.
İşte yazımızda dile getirdiğimiz konu da bunlardan birisi.
Yasal Düzenlemede Taşınmazın Konut Olma ve Konut Olarak Teslim Edilme Şartı Var, Nasıl Kullanılacağı İle İlgili Bir Şart Yok!
İndirimli orana tabi konut satışları ile ilgili KDV iadesinin düzenlendiği KDV Kanununun 29/2. maddesinde, teslimi yapılan konutun fiili kullanımı ile ilgili bir şart bulunmuyor. Kanuna göre, KDV iadesi için,
- Teslime konu olan taşınmazın konut olması ve bunun inşaat ruhsatı, proje ve tapu ile belgelendirilmesi,
- Konutun indirimli KDV oranına (yüzde 1 ve 8) tabi olması,
- Konutun fiilen teslim edilmesi
şartları aranıyor. Aynı husus, KDV Genel Uygulama Tebliğinde de açıkça yer alıyor.
İşin ilginç yanı, her iki düzenlemede de, müteahhitlere KDV iadesi yapılabilmesi için alıcılara teslimi yapılan konutların bunlar tarafından fiilen konut olarak kullanılması gerektiğine ilişkin herhangi bir şart yer almıyor.
Peki, Yasal Mevzuatta Olmayan Fiili Kullanım Şartı, Uygulamada Neden Aranılıyor?
Maliye, Kanunda ve Tebliğde yer almamasına karşılık, verdiği özelgelerde, konut olarak teslimi yapılan konutların alıcılar tarafından iş yeri olarak kullanıldığı veya iş yeri olarak kiraya verildiği durumlarda fiilen konut olarak kullanılmadığı gerekçesiyle müteahhitlerin KDV iadelerini yapmıyor. Buradaki mantık, konut olarak inşa edilse de, bu taşınmaz fiilen iş yeri olarak kullanılıyorsa, bu taşınmaz için KDV iadesi yapılamayacağı şeklinde.
Müteahhitlerin Sattıkları Konutun Kullanım Şekline Karışma Yetkileri Bulunmuyor, Fiili Kullanım Yetkisi Alıcılarda!
Konuya Maliye’nin penceresinden bakıldığında Maliye haklı, ancak böyle bir şart aranacaksa bunun ilgili yasal düzenlemelerin değiştirilmesi ve bu şartın ilgili düzenlemeye eklenmesi gerekiyor. Yorum yoluyla, Kanunda olmayan yeni şartlar ihdas edilemez, getirilemez.
Müteahhitler, inşa ettikleri ve tapu ile projede konut olarak tescil edilmiş olan bağımsız bölümleri, aslına ve KDV Kanununun ilgili hükmü ile Kararnameye uygun bir şekilde konut olarak alıcılara teslim ediyorlar. Bu konutların alıcılar (malikleri) tarafından konut dışı amaçlarla ya da ofis, iş yeri olarak kullanılması veya iş yeri olarak kiraya verilmesi tamamen kendi tercihleri. Bu konuda müteahhitler tarafından bir sınırlama getirilmesi ya da iş yeri olarak kullandırılmaması söz konusu değil. Müteahhitlerin satışını yaptıktan ve fiili teslimini gerçekleştirdikten sonra sattıkları konutların kullanımını sınırlandırmaları söz konusu olamaz ve hayatın olağan akışını da aykırı olur.
Bu nedenle, konut olarak teslimi yapılan ancak malikleri tarafından doğrudan bizzat iş yeri olarak kullanılan ya da iş yeri olarak kiraya verilen konutlar nedeniyle KDV iadesinin yapılmaması mevcut kanuni düzenlemelere aykırı.
Yargı Bu Konuda Ne Düşünüyor?
Yargı bu konuda çok net, teslim edilen taşınmazın konut mu yoksa iş yeri mi olduğuna tapudaki kaydına bakılarak karar verileceği, mesken olarak ruhsata bağlanan ve buna göre inşa olunan taşınmazların kullanış amaçlarının iş yeri ve ofis olarak değiştirilmesinin, teslimlerinin indirimli orana KDV’ye tabi oldukları kuralını değiştiremeyeceği görüşünde. Buna ilişkin bazı kararların özetleri aşağıda yer alıyor:
"Tapuda konut olarak kayıtlı taşınmazın iş yeri olarak kullanıma uygun hale getirildikten sonra satılması işleminde, bir iş yeri satışı ve teslimi söz konusu değildir. Tapuda yapılan işlem konut olarak kayıtlı bağımsız bölümün yeni alıcı adına konut olarak tescil edilmesinden ibaret olduğundan, net alanı 150 m2'nin altında olan söz konusu konutun satışı üzerinden % 1 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir." (Danıştay 3. Dairesi’nin 29.12.2015 tarihli ve E.2013/4491, K.2015/10226 sayılı Kararı)
“Sonradan iş yeri olarak kullanılmaya başlansa bile mesken olarak ruhsata bağlanan ve buna göre inşa olunan taşınmazların kullanış amaçlarının iş yeri ve ofis olarak değiştirilmesi, teslimlerinin indirimli orana KDV’ye tabi oldukları kuralını değiştiremez. Neticede, iş yeri dışında konut olarak ruhsata bağlanıp inşa edilmiş bulunan taşınmazların tesliminin % 1 oranında KDV’ye tabi tutulması yasal bir zorunluluk olup, indirimli orana tabi işlemler kapsamındaki iadenin haksız olduğundan bahisle geri alınması için yapılan cezalı tarhiyatta isabet bulunmamaktadır.” (İstanbul 10. Vergi Mahkemesi’nin 30.05.2019 tarihli ve E.2018/2375, K.2019/1163 sayılı Kararı).
“Teslim edilen dava konusu 22 adet bağımsız bölüm yapılırken ve teslim edilirken konut niteliğinde olduğu, teslim aşamasında aksi yönde bir tespitin bulunmadığı, idarece teslimden yaklaşık 3 yıl geçtikten sonra yapılan yoklamada söz konusu bölümlerin iş yeri olarak kullanıldığı tespitinin teslim aşamasında yapıların konut olduğu gerçeğini değiştirmeyeceği, teslim alan kişiler tarafından sonradan kullanım amacının değiştirilmiş olması halinin, vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin esas olduğu ilkesi uyarınca uyuşmazlığın çözümünde dikkate alınamayacağı sonucuna varılmıştır. Bu nedenle, davacı müteahhidin gerçekleştirdiği indirimli orana tabi kont teslimleri nedeniyle yaptığı iade talebinin bu nedenle reddine dair işlemde hukuka uygunluk bulunmamakta ve iptali gerekmektedir.” (İzmir 4. Vergi Mahkemesi’nin 30.12.2015 tarihli ve E.2014/1627, K.2015/1948 sayılı Kararı). (Bu karar, Danıştay 9. Dairesi tarafından verilen 28.11.2019 tarihli ve E.2016/14740, K.2019/6320 sayılı Karar ile onanmıştır.)
Artık net hale gelen bazı konularda Maliye – Mükellef arasındaki ihtilafları sona erdirmek lazım. Yazımızda ele aldığımız konuda bunlardan birisi ve en sıcağı. İlgili Kanun maddesi ve Tebliğde, konut teslimleri nedeniyle yapılacak KDV iadesinde, teslimi yapılan konutların alıcılar tarafından mutlak suretle konut olarak kullanılması gerektiğine ilişkin bir şart yer almıyor. Fiili kullanım şartı, yorum yoluyla sonradan getirilen ve müteahhitlerin talep edecekleri KDV iade tutarını daraltan bir uygulama. Kanunda olmayan şartların yorum yoluyla getirilmesi Anayasa’ya ve VUK’un 3/B maddesine aykırı.
Maliye’nin bu konuyu, yerleşik hale gelmeye başlayan yargı kararları çerçevesinde yeniden değerlendirerek, konut olarak teslimi yapılan taşınmazların alıcıları tarafından nasıl kullanıldığına bakmaksızın müteahhitlerin KDV iadelerinin yapılmasını sağlaması gerekir. Taşınmazın konut olup olmadığı, proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile tapudan rahatlıkla tespit edilebilir.
Olayı yargıya intikal ettirmenin hem mükelleflere, hem de Devlete bir maliyetinin olduğu unutulmamalı, gözardı edilmemeli.