Konut Teslimlerinde KDV İndirimi
Bilindiği üzere, Katma Değer Vergisi Kanunu’na ekli listelerde belirtilen mal ve hizmetler ve diğer bazı mal ve hizmetler için uygulanacak Katma Değer Vergisi oranları 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda toplanmış olup, kdv oranlarında bir değişiklik yapılacaksa anılan Bakanlar Kurulu Kararı’nda değişiklik yapılmak suretiyle gerçekleştirilmektedir.
Anılan Bakanlar Kurulu Kararı ekinde yer alan I sayılı Liste kapsamındaki mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak katma değer vergisi oranı %1; II sayılı Liste kapsamındaki mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak katma değer vergisi oranı ise %8’dir. Anılan Listeler dışında kalan diğer vergiye tabi işlemlerde ise %18 oranı uygulanmaktadır.
I sayılı Listenin 11 nolu sırasında “Net alanı 150 metrekareye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların %51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlara isabet eden kısmı” yer almakta olup, bu kapsamda net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar esas itibariyle %1 oranında katma değer vergisine tabidir.
Ancak; net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18,
vergi oranı uygulanmaktaydı. (Bu oranlar yapı ruhsatı 1/1/2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmaktaydı)
Keza, I ve II sayılı Listelerde yer almadığı için de net alanı 150 metrekareden büyük konutlar ve işyerlerinde ise %18 KDV oranı uygulanmaktaydı.
8 Eylül 2016 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’na eklenen geçici bir madde ile %18 oranında KDV'ye tabi konutların 31 Mart 2017 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde KDV oranı %8’e indirilmiştir.
Anılan karar uyarınca, bu kararın yayımlandığı 8 Eylül 2016 tarihinden itibaren 31
Mart 2017 tarihine kadar;
- Net alanı 150 metrekareden büyük konut teslimleri ile
- Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlardan Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler dışında kalan ve lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılıp yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri 1.000 TL ve üzerinde olan konutların teslimi
%8 oranında KDV'ye tabi olacaktır. (İş yeri teslimleri indirimden yaralanmamakta olup, %18 KDV oranına tabi olmaya devam etmektedir.)
Anılan kanunun 10 uncu maddesinde “vergiyi doğuran olay”ın hukuki şartları, vergiye tabi işlemlerin özelliklerine göre ayrı ayrı tayin ve tespit edilmiştir. Mal teslimi hallerinde vergiyi doğuran olay, “mal teslimi yapıldığı anda” meydana gelir.
Gayrimenkullerde mülkiyetin bir başkasına intikali tapuya tescille gerçekleşir. Dolayısıyla, gayrimenkullerin devrinde vergiyi doğuran olay esas itibariyle tapuya tescil anında doğar. Ancak Mali İdarece benimsendiği üzere, kat karşılığı inşaat işlerinde veya yap-sat inşaatlarda inşaat tamamlanıp, tapuya tescilden önce fiilen teslim gerçekleşirse, vergiyi doğuran olay fiili teslim tarihinde gerçekleşmiş sayılmaktadır.
Bu çerçevede, yukarıda açıklanan konutların devrinde 31 Mart 2017 tarihine kadar tapuya tescil edilmesi veya tapuya tescil edilmese bile tamamlanıp fiilen kullanımı için teslim edilmesi halinde katma değer vergisi %’8 olarak uygulanacaktır.
Öte yandan, vergi alacağının zamanında kavranması ve güvence altına alınması amacıyla Katma Değer Vergisi Kanunun 10. Maddesinde; malın tesliminden önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere, vergiyi doğuran olayın “fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında” meydana geleceği hüküm altına alınmıştır.
Söz konusu KDV oran değişikliği inşaat alanında yaşanan tıkanıklığı aşmak ve satışların artmasını sağlayarak bu alandaki sıkıntıyı gidermek amacıyla alınmış olup, konuya ilişkin henüz Mali idarece tebliğ bazında bir açıklama yapılmamıştır. Ancak, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 10. maddesinde yer alan ve yukarıda açıklanan hüküm uyarınca, kanımızca; söz konusu konutların devri için henüz tapuda tescil yapılmamış veya inşaat tamamlanmadığı için fiilen teslim edilmemiş olsa bile, 31 Mart 2017 tarihine kadar anılan konutların devrine ilişkin fatura veya benzeri belge düzenlenmişse katma değer vergisi %8 olarak uygulanmalıdır.