Tutulu İpoteğin Doğuşu
Tutulu İpotek Sistemi
Tutulu İpotek Alternatifleri
Tutulu İpotek Aylık Ödeme Örnekleri
Tutulu İpotek Kanunlarında Değişiklik
SPK Başkanı Doğan Cansızların İpotek Açıklaması
Mortgage, Tutulu İpotek Kitapcığı
Tutulu İpotek Kanun Değişikliği Taslak
Kelime manası ipotek anlamına gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Sistemin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor ancak Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek alan dört yöntem önermiş durumda.
Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanıyor. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.
Türkiye'de yaygın olarak uygulanan banka konut finansman kredileri arasında pek bir fark yok. Bugün de finans kuruluşları 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatlı konut finansmanı yapıyor. "Mortgage" sistemi çok daha uzun vadelere yayılıyor. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu oluyor ve bu sayede aylık ödemeler de kira mertebelerine iniyor.
Mortgage piyasası nasıl işliyor?
Mortgage piyasasında iki tip piyasa var. Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınıyor. Yurtdışında finans kuruluşlarına yardımcı olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı Türkiye'de oturmuş değil. İkinci el piyasada ise finans kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurtdışından veya yurtiçinden ikincil yatırımcılara satıyor. Burada farklı metotlar uygulansa da çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse senedi çıkarıp satıyorlar. Özünde varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapılıyor. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluyor. İkinci el piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engelliyor ve verdiği kredilerin teminatını çabuk geri almasında yardımcı oluyor.
İstikrar, sistemin anlamlı bir şekilde çalışması için gerek şartlardan sadece bir tanesi. Çok daha önemli bir şart da, finans kuruluşlarının veya konut finansman şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkânı. Finansçıların genel bir ifade ile "menkulleştirme" adını verdikleri bu yöntem, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp satılabilmesini gerektiriyor. Bu sayede, menkul kâğıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebiliyor. Dahası, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılıyor. Böylece kredi ile satın aldığınız bir mülkü, geri ödemeler bitmeden elden çıkarabiliyor ve daha hoşunuza giden bir başka mülkü satın alabiliyorsunuz. Geçmiş ödemeleriniz yeni mülk için edindiğiniz krediden düşüyor.
Bu sistem iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar da olsa uygulanıyor. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlıyor.
Devletin ve belediyelerin konutlandırma anlayışı büyük ölçüde toplu konut mantığına dayanıyor. Toplu konut yaklaşımı ise, tabiatı icabı oluşturulduğu mevkide büyük rantları da beraberinde getiriyor. Buna karşın, "mortgage" sistemi etkin bir sermaye piyasasını gerektiriyor. Son on yıldır yaşadığımız inişli çıkışlı iktisadi şartlar, zaten sığ olan sermaye piyasalarımızı ne yazık ki etkinlikten hayli uzaklaştırdı.
İnşaat sektörüne etkisi
'Mortgage'nin ekonomiye de getirisi olacak. Krizle 16 milyar dolardan 4 milyar dolarlara gerileyen inşaat sektörü canlanacak. Binlerce kişiye istihdam sağlanacak. İşçisinden işadamına herkesin kira öder gibi ev sahibi olmasını mümkün kılan mortgage piyasası için geri sayım başladı. Yasal altyapı oturtulduğu takdirde önümüzdeki sene sistemin faaliyete geçmesi planlanıyor. Ancak uzmanlara göre sağlıklı bir piyasa için daha gidilecek ve yapılacak çok iş var
Enflasyon ve faiz oranlarının düşmesi ile birlikte canlanan gayrimenkul pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma' imkanını sağlayan uzun vadeli ipotek kredileri, yani mortgage sisteminin Türkiye'de başlaması gündemde. Başta SPK ve Maliye Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) aracılığı ile pazarın nabzını tutmaya çalışıyor. Sektörün önde gelen kuruluşları 2005 yılının ikinci yarısında sistemin hayata geçirileceğine inanıyor. Nitekim, SPK Başkanı Doğan Cansızlar da yasal düzenlemelerin bu yıl içinde tamamlanacağını ve 2005 yılının ikinci yarısına doğru Türk halkının mortgage ile tanışabileceğini söylüyor.
Mortgage, deprem ve ekonomik krizle 1994 yılından bu yana büyüklüğü 16 milyar dolardan 4 milyar dolara düşen gayrimenkul sektörünü canlandıracak anahtar bir proje olarak nitelendiriliyor. Sistemin sadece bununla da kalmayıp, emlak vergisi, konut değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi yürürlüklere de belli standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu olumlu beklentilerin yanında, gerekli altyapının henüz tamamlanmadığına dikkat çeken işadamları, mortgage'ın tüm kesimlere hitap etmesi için daha çok yol alınması gerektiğini vurguluyorlar. Özünde mortgage Türkiye'de uygulanması gereken, birçok potansiyeli içinde barındıran faydalı bir proje, fakat sağlıklı işlemesi için özel sektör ve devletin üstüne çok iş düşüyor.
Mortgage Sistemi, Tutulu İpoteğin Doğuşu
Ülkemizde İpoteğe Dayalı Finansman Sisteminin (Mortgage) Doğuşu
Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına rağmen, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir.
Merkez Bankası'nın 17 Aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir. Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla'nın %3,4'ünü oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır.
2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı Hükümet'in incelemesine sunulmuştur.
Türkiye'de konut kredilerinin az olmasının başlıca üç ana sebebi bulunmaktadır. Birincisi; Hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. İkincisi; Emlak Bankası'nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir. Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir.
Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye'ye gelmesi beklenmektedir.
Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık %0,02'sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanı karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye'de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir.
İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar'ın yaklaşık %65'i ev sahibi olmuştur.
Kaynak : TCMB, 17 Aralık 2004
Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasındadır ve maksimum vade 10 yıldır. USD veya EURO'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD'de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde 5.33 düzeyindedir. Türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir.
Türkiye'de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye'de yakın bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. Sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de azaltacaktır.
SPK ile Maliye Bakanlığı'nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir 'İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu' oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu Konut İdaresi'nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir.
Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.
Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" Türkiye'de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir. Kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.
Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. Zira, Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksitini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. İpoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir.
Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. Temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir. Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (Trustee) şirketi üzerinde durabilir.
İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir.
Mortgage sisteminin Türkiye'deki uygulamasında karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması gerekmektedir. Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir süreçtir.
Konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir. Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik sağlanmalıdır. İpoteğe dayalı finansman sisteminin başarılı olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır.
Türkiye'de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage GYO'lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur. Mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla GYO'lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en uygun şirket türüdür. Halen yüzde 18 olan KDV'nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle GYO'ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir.
İpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye'mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir.
Bir süreden beri kamuoyunda yaygın olarak tartışılan Mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır uygulanıyor. Türkiye’de ise yakın zamana kadar yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulamamıştı. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik koşullarla birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.
Basit tanımlama ile “Kira öder gibi ev sahibi ol” sloganıyla anlatılan Mortgage sistemi konusunda yoğun şekilde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak Mortgage sisteminin 2005’in bahar aylarında Türkiye’de uygulamaya konulması planlanıyor.
İstikrar, Mortgage sisteminin başarısı ve yaygınlığı açısından önemli. Ancak istikrarlı olmayan sistemlerde de Mortgage piyasası gelişebiliyor. Ayrıca sistemin istikrarlı olması başarılı olması açısından tek başına yeterli değil. Eğer kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular istikrarlı olmayan koşullara karşı değişik Mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. Öte yandan, eğer kanuni düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi Mortgage piyasası başarısız kalabiliyor.
Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması, yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. Mortgage sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve halkımız yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına mahkum olmaktan kurtarılacak. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.
Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca başarıya ulaşabilecekler.
Türkiye’deki Mevcut Konut Finansman Sistemi
• Toplam konutların %55’i ruhsatsız / izinsizdir.
• Ev sahipliği oranı %60’lar seviyesindedir. (Uygunsuz yapılaşma dahil)
• Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır.
• Konut stokunun %60’ını 20 yaşın üstündeki konutlar oluşturmaktadır.
• Konutların %40’ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır.
Türkiye’de Mevcut Konut Finansmanı
• Konut alımlarının %1’den daha azı finansman sistemi yoluyla fonlanmaktadır.
• 2004 Eylül sonu itibariyle konut kredilerinin toplam tutarı 2,170 trilyon TL’dir. ($1,450,000,000)
• 2004 Eylül itibariyle konut kredisi kullanan kişi sayısı 98.000 dir.
• Konut kredilerinin GSYİH’ya oranı %0,5’dir.
• Bu oran ABD’de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise %39’dur. Gelişmekte olan ülkelerde %5-15 arasındadır.
• TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.
• Değişken faiz Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde yasaktır.
• Maksimum vade TL’de: 60 ay, Döviz’de 120 aydır.
• Bankaların kredi fonlaması mevduat kaynaklıdır. (Vade Uyumsuzluğu)
• “Kredi / Ev değeri” oranı maksimum %75, “Aylık Ödeme / Gelir” oranı % 50’dir.
• En üst %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.
Türkiye için Önerilen Konut Finansman Sistemi
İpotek Finansmanı Sisteminin Başarısı İçin Gerekli Önkoşullar
• Makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları,
• Hukuki altyapı (kredi açılması, devri, menkul kıymetleştirilmesi ve takibi aşamalarının düzenlenmesi),
• Teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar),
• İvme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş,
• Vergi teşvikleri.
Etkin Bir Konut Finansmanı Sistemi İçin Gerekli Altyapı
İcra-iflas Takip Prosedürü
Tapu Kayıt Sistemi
Kağıt Ortamında Ama Etkili
İpotekli Menkul Kıymetler
Sınırlı Ama Gelişmekte
Kredi Kayıt Sistemi
Tasarlanan Kanun Değişiklikleri
• Çeşitli Vergi Kanunları
• Finansal Kiralama Kanunu
• Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Bankacılık Düzenlemeleri
• Sermaye Piyasası Kanunu
Tasarlanan Değişiklikler - Sermaye Piyasası Kanunu
• Diğer tüm kanunlarda referans olacak şekilde “İpotekli Konut Finansmanı” tanımının yapılması:
- İpotekli Konut Finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılmasıdır.
• “Konut Finansmanı Kuruluşu”nun Düzenlenmesi
• İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet ihraç edecek İpotek Fonlarının Düzenlenmesi
İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı
• Hangi finansman yöntemleri?
- Gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları
• Hangi konutlar?
- Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar
• Hangi tüketiciler?
- Tüm tüketiciler
• Hangi işlemler?
- Konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi
- Konutların yenilenmesi, kullanım imkanlarının iyileştirilmesi
İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı Dışında Kalanlar
• Kaçak yapılar
• İnşaat finansmanı
- Konut inşası
- Konutların büyütülmesi
- Kat çıkılması
- Yeni bölümler eklenmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Vergi Kanunları
• Konut Kredisi Kullanıcılarına Yönelik Teşvikler
- Konut kredisi faiz ödemelerinin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi
• Konut Finansman Kuruluşuna Yönelik Teşvikler
- Kurumlar vergisi, damga vergisi ve her türlü işlem vergileri ve tapu harcından istisna
- İhraç ettiği menkul kıymetlerin devlet tahvilleri gibi vergilendirilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - İcra ve İflas Kanunu
• Takip Süresinin Kısaltılması Amacıyla
- Rehinin paraya çevrilmesinin yanı sıra haciz yoluna müracaat edilebilmesi
- İcranın geri bırakılması kararının temyizinde satışı durdurmak için gerekli teminat oranının yükseltilmesi
- İhalenin feshi talebinin esastan reddedilmesi halinde uygulanan ceza oranının artırılması
- Satışın gerçekleşebilmesi için 1. ve 2. ihalede ulaşılması gereken oranların azaltılması
- 3 yıllık bir geçiş süresi sonrasında değerleme yapacak bilirkişilerin lisanslı eksperler arasından seçilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Değişken Faizli Konut Kredisi İmkanı
- Kredi geri ödemelerinin yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenebilmesi
- Bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Finansal Kiralama Kanunu
• Finansal Kiralama Yönteminin Sisteme Dahil Edilmesi
Özel finans kurumları konut kredilerini finansal kiralama yöntemiyle kullandırmaktadır.
- Konut Finansmanı Kuruluşu özel finans kurumları ile finansal kiralama şirketlerine de kaynak sağlayabilecektir.
- Finansal kiralama sözleşmesinden doğan haklar Konut Finansmanı Kuruluşu’na devredilebilecek ve bu durumda ilgili gayrimenkul üzerine Konut Finansmanı Kuruluşu lehine ipotek tesis edilecektir.
- Finansal kiralama yöntemiyle sağladıkları kaynak ile konut satın alan kişiler de vergi avantajlarından faydalanabilecektir.
Tasarlanan Değişiklikler - Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Konut Finansmanı Kuruluşu’nun ihraç edeceği menkul kıymetler için sınırlı bir hazine garantisi
• Bütçe kanununda yer vermek suretiyle özel nitelikli destekleme programları
Tasarlanan Değişiklikler - Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Uluslararası Değerleme Standartlarının mevzuata dahil edilmesi
• “Konut Değerleme Uzmanlığı”nın düzenlenmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Bankacılık Düzenlemeleri
• Disponibilite ve zorunlu rezerv yükümlülüklerinin azaltılması
• İpotek teminatlı tahvil ve menkul kıymetlerin risk ağırlığının düşürülmesi
İpotekli Konut Finansman Kuruluşu (İKFK)
Sermaye Piyasası Kanunu’nda yer alan ve konut finansmanının temel fonksiyonlarını yürütecek bir anonim şirket olarak öngörülmüştür.
İKFK’nın Temel fonksiyonları
• İpotekli krediler için kullanılacak kaynakları artırmak (Kurumsal yatırımcı ve yabancı sermaye),
• Kredi veren kuruluşların fonlama riskini düşürmek,
• Vadenin uzamasına yardımcı olarak konut kredilerinin aylık ödemelerini düşürmek ve konut kredilerinin ödenebilirliğini artırmak,
• Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççı olarak hem fonlama maliyetini düşürmek hem ulusal bono piyasasını oluşturmak,
• İpotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve ihtisaslaşmış bir kurum olarak sistemin etkin işlemesini sağlamak,
• Kredi verme standartlarının belirlenmesinde öncülük yapmak.
İKFK’nın Sosyal Misyonu
• Kurulacak İKFK’nın sosyal bir misyonu olmalı, bu husus esas sözleşmede yer almalıdır.
• Bu misyon düşük ve orta gelirli ailelerin konut sahibi olmalarının desteklenmesini içermeli ve bu misyonun yerine getirilmesi için İKFK’nın faaliyetlerinde uyması gereken kurallar açık bir şekilde belirlenmelidir.
Konut Finansmanı Kuruluşu’nun Muhtemel Faaliyet Konuları
• Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktarılması,
• Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve bu alacakların
- Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)
- İpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar (VDMK) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço içerisinde)
- İpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek fonları) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)
• Garanti sağlama
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Niteliğindeki İpotek Fonu Katılma Belgeleri
• Konut kredisi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesine yönelik bir sermaye piyasası aracı
• Malvarlığının ayrılmasını ve bilanço dışı finansman imkanı sağlayan bir trust yapısı
• İpotek teminatlı ve ödeme aktarmalı bir menkul kıymet
• Konut Finansman Kuruluşu tarafından ihraç edilebilecek
• Fazladan teminatlandırma (over-colletarisation), yapılandırılmış finansman (structured finance) ve kredi değerliliğinin artırılması (credit enhancement)
İpoteğe Dayalı Konut Finansmanında Risk Yönetimi
• Kredi Riski - Kredi Kullananın Ödememe Riski
- Kredi veren kurum çeşitlemesi
- Kredi skoru, ipotek skoru
- Kredi verilen kesimlerin çeşitlendirilmesi
- Yüksek teminatlandırma
- Gelir oranı
• Vade Uyuşmazlığı Riski
- Vade uyumu kuralı (Duration Gap)
• Operasyon Riski
- Operasyon giderlerinin oransal olarak düşük tutulması
Konut Kredilerinin Standardizasyonu
• Değerleme Kılavuzu
• Kredi Kullanma Standardı
- Kredi Ödemesi / Gelir (Diğer Harcamalar da dikkate alınmalı)
- Gelir Belgelemesi
• Kredi Kalite Standartları
- Kredi / Ev Değeri,
- Maksimum Kredi Tutarı,
- Kredi Türü (İlk ev, ikinci ev, depreme dayanıklılık güçlendirme)
- Birinci Derece İpotek
• Kredi Veren Finansal Kuruluş
- Kredi Verme Prosedürleri,
- Dokümantasyon Saklama, Bilgi Depolama ve Aktarma Kabiliyeti
- Servis Kalitesi - Geri Dönmeyen Kredi Takip Yeteneği, Kredi Ödeme Takibi, vb.
- Kredi Bilgilendirme Prosedürü ve Uygulaması
İKFK Başarı Kriterleri
Piyasa bazlı çalışan düşük bir kar hedefleyen İKFK;
• Bankalardan daha ucuz fon temin edebilmeli, Sermaye piyasalarından talep görebilmeli
• Vereceği kredi maliyeti fonlama + operasyon maliyetleri olacağı için operasyonel maliyetleri çok düşük tutulmalı,
• Kurumsal Yönetim İlkeleri uygulanmalı (ayrıca ortaklık yapısı Özel sektör + Kamu + Uluslar arası Kuruluşlar)
Sermaye Piyasasının Altyapısı
İDMK lar, VDMK lar ve ihraç edilecek diğer tahvil ve bonolar için;
• Kaydi değer olarak MKK da tutulacaktır.
• Borsa’da bu menkul kıymetlerin işlem görmesi için herhangi bir engel bulunmamaktadır.
• Takasbank takas işlemlerini yapmak için yeterlidir.
• Yatırım fonları, emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve diğer kurumsal yatırımcıların bu menkul kıymetleri almaları için bir engel bulunmamaktadır.
• Kamuyu aydınlatma - izahname, sirküler standartları mevcut durumda yeterli görünmektedir.
Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 1. Alternatif
1. İKFK’nın Tahvil /Bono ihracı ve doğrudan kredi alımı ile fon toplaması.
2. İKFK’nın topladığı fonlar ile finansman şirketlerine kredi açması (kredi İKFK’nın aktifinde kalır).
3. Finansman şirketlerinin sağladıkları kaynakla müşterilerine kredi kullandırmaları (bireysel kredi kullandıran finansman şirketlerinin aktifinde kalır).
Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 2. Alternatif
1. Finansman şirketlerinin tüketicilere kredi kullandırması.
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını İKFK’ya satması (Kredinin finansman şirketlerinin aktifinden çıkması).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklara dayalı VDMK ihracı.
Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 3. Alternatif
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını İKFK’ya satması (Krediler finansman şirketlerinin aktifinden çıkmaktadır).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklarını kuracağı ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler İKFK’nın aktifinden çıkmaktadır).
4. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde söz konusu alacaklara dayalı İpoteğe dayalı menkul kıymet ihracı.
Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 4. Alternatif
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarıyla İDMK’ları takas etmesi (Krediler finansman şirketlerinin aktifinden çıkmaktadır).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacakları kuracağı ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler İKFK’nın aktifinden çıkmaktadır).
5. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde söz konusu alacaklara dayalı İDMK ihracı.
6. İKFK’nın finansman şirketlerinden aldığı kredi alacaklarıyla İDMK’ları takas etmesi.
7. Finansman şirketleri aldıkları İDMK’ları aktiflerinde tutabilir ya da yatırımcılara satabilirler.
Mortgage Sistemi – Farklı Faiz ve Vade Yapısına Göre Aylık Ödemeler
Satın Alınacak Evin Değeri
36 Milyar TL
9 Milyar TL
27 Milyar TL
*Satış Fiyatı: 10 yıllık kira bedeli varsayımına göre hesaplanmıştır.
Kredi / Ev Değeri
Aylık Ödeme / Gelir
• Kira öder gibi ev sahibi olabilmek için, faiz oranlarının en az %13’ler seviyesine inmesi gerekmektedir. Aşağıdaki tabloda farklı faiz oranı ve vadeler için aylık ödeme miktarları verilmektedir.
• Vade yapısına göre aylık ödemeler incelendiğinde, 15 yıllık vadenin üzerindeki ödemelerde aylık taksitlerin çok fazla düşmediği görülmektedir.
İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağı
Madde 1 - 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 45 inci
maddesine birinci fıkradan sonra gelmek üzere ikinci fıkra olarak aşağıdaki fıkra
“28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A
maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacakların takibinde alacaklı rehinin paraya çevrilmesi veya haciz eklenmiştir
Madde 2 - 2004 sayılı Kanunun 128 inci maddesine ikinci fıkradan sonra
“İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci
fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, 28/7/1981 tarihli ve aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara yaptırır
Madde 3 - 2004 sayılı Kanunun 128/a maddesine birinci fıkradan sonra
“Satışa çıkarılan taşınmaz, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A
maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların
teminatı niteliğinde ise, birinci fıkra uyarınca yaptırılmasına karar verilen bilirkişi
incelemesi, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara yaptırılır.”
Madde 4 - 2004 sayılı Kanunun 134 üncü maddesine ikinci fıkradan sonra
“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde yirmi olarak uygulanır.”
Madde 5 - 2004 sayılı Kanunun 149/a maddesine aşağıdaki fıkra
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde kırk olarak uygulanır. “
Madde 6 - 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun
“r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından
Bu Kanunun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından
kaynaklanan alacakların takibinde ve konut finansmanı kuruluşları tarafından
2 tüketicilere kaynak kullandırılması aşamasında, ilgili taşınmaz için değerleme yapacak değerleme kurum ve uzmanlarına ilişkin şartları belirlemek,”
Madde 7 - 2499 sayılı Kanunun 28 inci maddesinin (b) bendine ikinci
“İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen sermaye piyasası
araçlarının satışını takiben, satış değerinin en fazla binde biri oranında kayda alma ücreti Kurul hesabına yatırılır. Kayda alma ücretinin oranının belirlenmesi,
hesaplanması ve ödenmesine ilişkin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir.”
Madde 8 - 2499 sayılı Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere
Madde 38/A - Konut finansmanı fonu; konut alımı, konutların yenilenmesi ve
geliştirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama ve benzeri finansal
işlemlerden kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi amacıyla çıkarılan katılma belgeleri karşılığında toplanan paralarla, belge sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.
Fon, ipotek finansmanı kuruluşları ile bankalar, özel finans kurumları, finansal
kiralama şirketleri veya tüketici finansman şirketleri tarafından kurulabilir. Kurucular konut finansmanı fonlarının katılma belgelerinin anapara ve faiz ödemelerine yönelik garanti verebilir.
Fon içtüzüğü, yatırımcı ile kurucu arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet
esaslarına göre saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan ve elde edilen nakit akımlarının aktarılmasına ilişkin şartlar ile genel işlem şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir. Fon içtüzüğüne yönelik esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir.
Kurucuların, fon içtüzüğü ve Kurulca belirlenecek diğer belgelerle birlikte, fon
kurmasına izin verilmesi ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda alınması talebiyle Kurula başvurması zorunludur. Kuruluş izni ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda alınması başvurularına ilişkin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir.
Konut finansmanı fonlarının konut finansmanından kaynaklanan alacaklarının
belirli kısımları için farklı sınıflarda katılma belgeleri ihraç edilebilir. Belirlenecek pay sınıfları ile belirli bir pay sınıfının pay sahiplerine verdiği haklara ilişkin esasların fon içtüzüğünde belirlenmesi şarttır. Katılma belgesi sahipleri ancak dahil olduğu sınıf itibariyle kendi paylarının taşıdığı haklara sahiptir.
içtüzüğü Kurul tarafından onaylanır ve fon içtüzüğünde yer alan sayıda pay Kurul
Belirli bir dönemde veya belirli bir tutara kadar ihraç edilecek fon paylarının
önceden kayda alınması ve her bir ihraç için Kurula bilgi verilmesine ilişkin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir. Bu Kanunun 37 nci maddesinin ikinci fıkrası ile 38 inci maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci ve altıncı fıkraları konut finansmanı fonları için de uygulanır.”
Madde 9 - 2499 sayılı Kanunun 39 uncu maddesi aşağıdaki şekilde
Madde 39 – Diğer sermaye piyasası kurumları; kuruluş ve faaliyet esasları
derecelendirilmesi, ihraçcıların ve sermaye piyasası kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar, yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler,varlık yönetim şirketleri, ortaklık ve kuruluşlara ait alacakları temellük ederek münhasıran bu Kanunun 13/A maddesinde belirlenen varlığa dayalı menkul kıymetleri ihraç etmek amacıyla kurulan genel finans ortaklıkları, ipotek finansmanı kuruluşları, risk sermayesi yatırım fonları, risk sermayesi yatırım ortaklıkları, vadeli işlemler aracılık şirketleri, sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kurumları ve portföy saklama şirketleridir.”
Madde 10 - 2499 sayılı Kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere
kullandırılmasıdır. Bu kaynakları doğrudan tüketiciye sağlayan kurumlar konut
finansmanı kuruluşlarıdır.Bu maddede yer alan konut finansmanı kapsamına giren
işlemlere ilişkin esaslar Kurul tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenlenir.
İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyet izni almak üzere Kurula
Madde 11 - 2499 sayılı Kanuna aşağıdaki 40/D maddesi eklenmiştir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliğine üye olmak için başvurmak
zorundadırlar. Bunun için ilgili lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca geri alınır.
piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere
araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve
mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla bırakılan veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek amacıyla ilgili hususlarda üye kuruluşları temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek, bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.
Birlik, Kanunun 40/C maddesindeki esaslara tâbidir.“
Madde 12 - 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında
Kanunun 3 üncü maddesine aşağıdaki (r) bendi eklenmiştir.
Konut Finansmanı Kuruluşu: 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye
Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlandığı üzere konut
finansmanı sağlayan kuruluşları,”
Madde 13 - 4077 sayılı Kanunun 10/A maddesinden sonra gelmek üzere
aşağıdaki 10/B maddesi eklenmiştir.
bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Taraflar arasında
akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
Konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde sözleşmenin konut
finansmanı kuruluşu tarafından feshi halinde tüketici konutu iade yükümlülüğü
altındadır. Bu durumda konut finansmanı kuruluşu konutu satışa çıkarmakla
yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı
5 Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır ve takdir edilen kıymeti dikkate alarak konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici konut finansmanı sağlayan kuruluşun konutun satışından elde edilen bedeli aşan zararından sorumludur. Malın satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye iade edilir. Konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde 10/6/1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununun 25 inci maddesi uygulanmaz.
Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut
finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.
Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da
kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın ciro edilmesi sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde faiz
oranı, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmının
hesaplanma oranı sabit veya değişken olarak belirlenebilir. Oranların sabit olarak
belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oranlar, yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami oranları aşmamak üzere ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endekslere ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle belirlenir.
ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir yada birden çok ödemeyi vadesinden önce
yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz, komisyon ve kâr payı indirimini yapmakla yükümlüdür.
üzere ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği
durumunda, kira bedellerinin ve toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi
ayrı ayrı gösterilmek üzere kira ödeme tarihleri ile anapara, karpayı, vergi ve diğer
Madde 14 - 3/6/1949 tarihli ve 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun
değişik 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendine aşağıdaki alt bent
Kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifata tâbi tutulmaz).”
Madde 15 - 31/12/1960 tarihli ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 63
kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız, sadece bir konutu olan kişilerin, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan borçlarının yüzbin YTL ye kadar olan kısmının faiz veya kâr payı ödemeleri,”
Madde 16 - 193 sayılı Kanunun 75 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci
intifa hisse senetlerine verilen kâr payları ve pay sahiplerine hazırlık dönemi için faiz olarak veya başka adlarla yapılan her türlü ödemeler ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kâr payları ile konut finansmanı fonları katılma belgelerine ödenen faizler dahil.)”
Madde 17 - 193 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici 66 ncı madde eklenmiştir.
Geçici Madde 66 - 1/1/2005 – 31/12/2010 tarihleri arasında konut
finansmanı fonlarına ödenen faizler için yıllık beyanname verilmez. Diğer gelirler
nedeniyle beyanname verilmesi halinde de bu gelirler beyannameye dahil edilmez.
Madde 18 - 193 sayılı Kanunun değişik mükerrer 80 inci maddesinin birinci
borsalarında işlem gören ve üç aydan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri, tam mükellef kurumlara ait olan ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar (Üç aylık süreyi bir yıla kadar çıkartmaya veya tekrar kanunî süreye kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.).”
Madde 19 - 193 sayılı Kanunun değişik 89 uncu maddesinin birinci fıkrasına
kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız, sadece bir konutu olan kişilerin, ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında ayrıca indirilmemiş bulunması şartıyla, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan borçlarının yüzbin YTL ye kadar olan kısmının faiz veya kâr payı ödemeleri,”
Madde 20 - 193 sayılı Kanunun değişik 94 üncü maddesinin birinci fıkrasına
“16. İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen menkul
kıymetlerden elde edilen gelirlerden”
Madde 21 - 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29
“u) Bankalar, sigorta şirketleri, emeklilik şirketleri ve ipotek finansmanı
kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar.”
“v) İpotek finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının yaptıkları
işlemler nedeniyle elde ettikleri paralar ile ipotek finansmanı kuruluşlarına devredilen alacaklar dolayısıyla lehe alınan paralar.”
Madde 22 - 2/7/1969 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 13 üncü
maddesine aşağıdaki (k) bendi eklenmiştir.
“k) İpotek finansmanı kuruluşlarına ve bu şirketler tarafından yapılan ipotek
Madde 23 - 492 sayılı Kanuna bağlı 1 sayılı tarifenin (A) bölümünün III-1-a
no.lu bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“a) Konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda ve 2499 sayılı Sermaye
Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden binde ellidört.
Bakanlar Kurulu, dava çeşitleri itibariyle birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bu
bentte yazılı nispeti binde ona kadar indirmeye veya Kanunda yazılı nispete kadar çıkarmaya yetkilidir.”
Madde 24 - 1/7/1964 tarih ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (2)
Sayılı Tablonun “V-Kurumlarla ilgili kâğıtlar” bölümüne aşağıdaki (23) numaralı bent eklenmiştir.
İpotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluşları
dahil her türlü işlemlerinde düzenlenen ve damga vergisinin bu şirketler veya fonlar tarafından ödenmesi gereken kâğıtlar.”
Madde 25 - 18/6/1999 tarihli ve 4389 sayılı Bankalar Kanununun 12 nci
maddesinin ikinci bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
Bankalar, ticaret amacıyla gayrimenkul alım ve satımında bulunamayacakları gibi basılı ve külçe halinde altın ile Kurulca uygun görülecek diğer kıymetli madenlerin alım ve satımı hariç ticaret amacıyla emtia alım ve satımı ile de uğraşamazlar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve ipotek finansmanı kuruluşları hariç olmak üzere münhasıran gayrimenkul ticareti yapan ortaklıklara katılamazlar ve bu konuda iş yapan gerçek ve tüzelkişilere kredi açamazlar. Bankaların edinecekleri gayrimenkullerin amortismanlar düşüldükten sonraki kayıtlı değerleri toplamı öz
kaynaklarının yarısını aşamaz. Bu hesaplamada yeniden değerleme yapılarak
gayrimenkul hesabına eklenen tutarlar yüzde elli oranında dikkate alınır. Bankaların alacaklarından dolayı edinmek zorunda kaldıkları emtia ile gayri menkullerin elden çıkarılmasına ilişkin esas ve usuller Kurumca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.”
Madde 26 - 28/03/2002 tarihli ve 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç
Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 2 nci maddesi aşağıdaki şekilde
Madde 2 – Bu Kanun; genel, katma ve özerk bütçeli kurum ve kuruluşları,
kamu iktisadi teşebbüslerini, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber
sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait olan kuruluşları, fonları, kamu
bankalarını, yatırım ve kalkınma bankalarını, büyükşehir belediyelerini, belediyeleri ve bunlara bağlı kuruluşlar ile sair yerel yönetim kuruluşlarını, yap-işlet-devret, yap-işlet ve işletme hakkı devri ve benzeri finansman modelleri çerçevesinde gerçekleştirilmesi öngörülen projeler kapsamında ödeme yükümlülükleri Hazine Müsteşarlığınca garanti edilen kuruluşları, ipotek finansmanı kuruluşlarını ve hibelerle sınırlı olmak kaydıyla sivil toplum örgütlerini kapsar.”
Madde 27 - 4749 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinde yer alan tanım aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Hazine geri ödeme garantisi: Kamu iktisadi teşebbüsleri, özel hukuk
hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayelerinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait olan kuruluşlar, fonlar, kamu bankaları, yatırım ve kalkınma bankaları, büyükşehir belediyeleri, belediyeler ve bunlara bağlı kuruluşlar ile sair yerel yönetim kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları lehine bu kuruluşların dış finansman kaynağından sağladıkları dış borçlarının geri ödenmesi hususunda verilen garantiler ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilecek sermaye piyasası araçlarından kaynaklanan borçların geri ödenmesi hususunda verilen garantileri,”
Madde 28 - 4749 sayılı Kanunun 5 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 39/A maddesinde tanımlanan
ipotek finansmanı kuruluşlarından Bakanlar Kurulu tarafından uygun görülenlerin
sermaye piyasası araçlarının geri ödemelerinin dörtyüzmilyon YTL ye kadar olan kısmı, bu Kanun hükümleri çerçevesinde Hazinenin geri ödeme garantisi altındadır. Bu fıkrada yer alan garanti tutarı her yıl Maliye Bakanlığınca ilân edilen yeniden değerleme oranında artar. Bu Kanunun 8 inci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü bu fıkra kapsamında verilecek garantiler için uygulanmaz. İlâve bir garanti verilmek istenmesi halinde verilecek ilâve garantili imkanın limiti her yıl bütçe kanunlarıyla belirlenir.”
Madde 29 - 4749 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin sekizinci fıkrası aşağıdaki
“Bu Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü saklı olmak üzere,
Hazine, kamu veya özel kurum ve kuruluşlarının yurt içi piyasalardan yapacağı
borçlanmalarda garanti veya kefalet veremez.”
Geçici Madde 1 - 2004 sayılı İcra İflas Kanununun 128 inci maddesinin
üçüncü fıkrası ile 128/a maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, taşınmaz için kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesi, Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kuruluşların yanı sıra diğer uzman bilirkişiler marifetiyle de yapılabilir.
...Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte gayrimenkule yönelik artmakta olan talep, hala durgunluk içerisinde olan sektörün canlanmasına ve gelişmesine yönelik önemli bir fırsat sunmaktadır. Bu fırsatın iyi değerlendirilmesi ve yaşanmaya başlanan sürecin iyi yönetilmesi gerekmektedir. Ülkemizde ev sahipliği oranı %60'lar seviyesindedir. Söz konusu oran, İngiltere'de% 67, Almanya'da ise %40 seviyesindedir. Ülkemizde konut sahipliği oranı düşük sayılamamakla birlikte, konut stokunun %55'inin izinsiz/ruhsatsız olduğu, %60'ını 20 yaşın üzerindeki konutların oluşturduğu, konutların %40'ının tadilata ihtiyacı bulunduğu hesaba katılmalıdır. Bu çerçevede ülkemizde ciddi bir nitelikli konut sorunu bulunduğu anlaşılmaktadır. Öte yandan, hızlı nüfus artışı ve kentleşmeyle birlikte, Türkiye'de her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Sonuç itibariyle bizim için konut sorunu, mevcut konutların yenilenmesi ve nitelikli konutlarla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanması gerekliliğini ifade etmektedir.
Konut sektörünün sağlıklı gelişimi için, öncelikle finansman sorununun sağlıklı bir çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Büyük çaplı ve kalıcı gelişme ve yenilenme, ancak sağlam finansal temeller üzerinde gerçekleşebilecektir. Ülkemizde vatandaşlarımız satın alacakları konutları kendi kaynaklarıyla veya kişisel ilişkilerini kullanarak finanse etmekte, mali piyasalar aracılığı ile konut finansmanı ise çok sınırlı bir düzeyde kalmaktadır. Halen vatandaşlarımızın kendi kaynakları ile veya yakınlarından ödünç almak suretiyle ev sahibi olma oranı %89'dur. Yine öz kaynakların birleştirilmesi anlamına gelen kooperatif sisteminin kullanılması yoluyla konut edinimi oranı da %8'dir. Hane halkının konut edinebilmek için kurumsal bir şekilde finansman sağlayabildiği tek alan, banka konut kredileridir. Konut kredilerinin konut alımında kullanılma oranı ise yalnızca %3'tür. Bu tablo bize, konut finansmanı konusunda Türkiye'de ciddi bir sıkıntı bulunduğunu, vatandaşlarımızın dışarıdan kaynak sağlayamamaları nedeniyle konut alımında zorlandıklarını göstermektedir.
Son dönemde düşmekte olan enflasyon ve faiz oranları, konut sorununun çağdaş finansal araçlarla çözülebilmesi konusundaki umutları artırmıştır. İpoteğe dayalı konut finansmanı sistemi, konut finansmanı sorununun serbest piyasa kuralları içerisinde sermaye piyasasından toplanan fonlar kullanılarak çözümünü ifade etmektedir. Yurtdışında uzun zamandır uygulanmakta olan bu tür sistemlerin, son yıllarda ekonomimizde yaşanan olumlu gelişmelerle birlikte artık ülkemizde de faaliyete geçirilebileceğini düşünmekteyiz. Böyle bir sistemin faaliyete geçmesi ile birlikte hem bankalara konut kredilerinde kullanılmak üzere uzun vadeli fon sağlanabilmesi, hem de gayrimenkule dayalı yatırım aracı arayışında olan yatırımcılara alternatif yatırım araçları sunulabilmesi amaçlanmaktadır.
Dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiğinde temel olarak iki model karşımıza çıkmaktadır:
- Konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği Amerikan modeli ve
- Özellikle Almanya ve Danimarka'da başarılı bir şekilde uygulanan ipotek bankaları modeli.
Temel olarak bu iki modelden söz etmek mümkün olmakla birlikte, hiçbir ülkenin konut finansman sistemi, bir diğer ülke ile bire bir örtüşmemektedir. Her ülke uygulamakta olduğu modeli kendi ihtiyaçları doğrultusunda şekillendirmiştir. Hatta detaylara inildiğinde, konut finansmanına yönelik olarak ülke sayısı kadar model olduğunu da söyleyebiliriz.
Biz SPK olarak Türkiye'de konut finansman siteminin kurulmasında, her iki model üzerinde de durmakta, bu modellerin ülkemiz koşullarına nasıl uyarlanabileceği üzerinde çalışmaktayız.
Bu çerçevede uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasalarında menkul kıymetleştirme yoluyla satacak bir ipoteğe dayalı menkul kıymetler kuruluşu oluşturulmasının uygun olacağını düşünmekteyiz. Bu kuruluşun başlangıçta devlet tarafından desteklenen, bunun karşılığında sosyal bir misyonu da olan, ancak esas olarak kar amaçlı faaliyet gösteren bir özel sektör kuruluşu olmasını öngörmekteyiz.
Kurulacak konut finansmanı sisteminin halkın asgari %60'ını kapsaması hedeflenmektedir. Aylık ödemeler aylık gelirin %25-30 unu geçmemeli, kredi tutarının evin değerine oranı ise %70'e kadar ulaşabilmelidir. Piyasa şartlarına uygun faiz oranının esas alınması tabiidir. Sistemin etkinliği açısından fonlama maliyeti ile tüketicinin kullandığı kredinin faiz farkının %2 oranının altında kalması amaçlanmaktadır. Sistemin etkinliğinin göstergesi olan bu oran ABD'de %0,55, Polonya'da %6, Macaristan'da %10, Meksika'da ise %12 civarındadır.
Ülkemiz bankacılık sisteminin, mevcut kaynak ve mevduat vade yapısı, alabileceği riskler ve fonlama maliyetleri açısından kapsamlı bir konut finansman sistemine kaynak sağlamasının yakın bir gelecekte mümkün olmadığını düşünmekteyiz. Bankacılık sisteminde henüz çok sınırlı olan konut kredilerinin belirli bir büyüme potansiyeli bulunmakla beraber, getireceği risklerin artık bankalar tarafından taşınamaz olduğu noktada bu büyümenin durması kaçınılmazdır.
Bankaların yanı sıra özel finans kurumları, konut kredisi vermek üzere kurulmuş şirketler ve diğer kredi kuruluşları da ipotek kredileri verebilecek ve verilen bu krediler kurulacak olan İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşuna devredilerek yeniden finansman sağlanacaktır.
Sistemde İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşuna çeşitli yollarla fon sağlama imkanı verilmektedir. Bu kuruluş, fon sağlayabilmek amacıyla, borçlanma senetleri ve varlığa dayalı menkul kıymetleri doğrudan ihraç edeceği gibi, kuracağı ipotek fonları aracılığıyla da ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilecektir. Kurulacak şirketin sisteme yarar sağlayabilmesi, ancak etkin çalışmasıyla mümkündür. Etkin çalışma hedefinin gerçekleştirilebilmesi için, söz konusu kuruluş tamamen kar amacına yönelik olarak çalışmak üzere dizayn edilmiştir. Sistemin kurulması, faaliyet esasları, faaliyet şekli ve diğer ilgili konulara ilişkin olarak yarın son oturumda Kurulumuzca kapsamlı bir sunum yapılacaktır.
Kurulacak İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşunun temel katkısı, ölçek ekonomisinden ve çeşitli güvence mekanizmalarından faydalanarak temin ettiği uzun vadeli ve uygun maliyetli kaynakları kredi kuruluşlarına aktarmak ve bu kuruluşların taşıdığı riskleri azaltmak olacaktır. Böylece kredi kuruluşları tarafından hane halkına yönelik uygun koşullu konut kredileri verilebilmesi ve bu tür kredilerin sürdürülebilir olması sağlanabilecektir.
Bu sistemin ülkemizde hayata geçirilebilmesi için icra iflas kanunu başta olmak üzere konuyla ilgili birçok yasal düzenlemede önemli değişiklikler yapılması, ayrıca vergi kanunlarında yapılacak bazı değişikliklerle bu sistemin önündeki vergisel engellerin kaldırılması gerekmektedir. Söz konusu yasa değişiklikleri üzerinde Maliye Bakanlığı ve ilgili diğer kurumların da katılımıyla birlikte yapmış olduğumuz çalışmalarda son aşamaya gelinmiş olup, ilgili yasalara ilişkin değişiklik önerilerimiz kamuoyunun tartışmasına açılmıştır.
İcra İflas Kanunu'nda yapmayı önerdiğimiz değişiklikler ile, ipoteğin paraya çevrilmesi işleminin hızlandırılmasını amaçlıyoruz. Değişiklikler ile, halen 3 yıla kadar sürebilen nakde çevirme işleminin gelişmiş ülkelerdeki gibi birkaç aylık bir sürede tamamlanabilmesini amaçlıyoruz. Bu konu ipotek merkezinin ihraç edeceği sermaye piyasası araçlarının düşük faiz oranlarından satılabilmesi için hayati öneme sahip bulunmaktadır. Paraya çevrilme süresinin kısaltılmasıyla ipotek merkezinin devraldığı kredilerin likiditesi artırılmış olacak, böylece çıkarılacak menkul kıymetler yurt içi ve yurt dışı yatırımcılara hitap edebilecektir.
Vergi kanunlarda yapılmasını önerdiğimiz değişikliklerle, bu senetlerin mevzuatımızda şimdiye kadar düzenlenmemiş olması nedeniyle tabi olabilecekleri ilave vergi yüklerine ilişkin düzenlemeler önerilmekte, ayrıca örneğin konut kredisi faizlerinin vergi matrahından düşülebilmesi sağlanarak birincil piyasanın önünün açılması hedeflenmektedir.
İpotek sigortacılığı gelişmiş konut finansmanı sistemine sahip ülkelerde sistemin önemli bir unsurudur. Halen ülkemizde ipotek sigortacılığı hizmeti veren bir sigorta şirketi bulunmamaktadır. Ancak hukuki bir engel de mevcut değildir. İpotekli konut finansmanı sisteminin hayata geçirilmesiyle, ipotek sigortacılığı faaliyetinin de gelişmesi beklenmektedir.
İpotekli konut finansmanı kuruluşu tarafından ihraç edilecek menkul kıymetlerin ayırıcı özelliği ipotek kayıtları olacağından, söz konusu kayıtların güvenilirliği, kolay erişilebilir olması ve işlem maliyetlerinin en aza indirilmiş olması hususları önem arz etmektedir. Yatırımcıların tek güvencesini bu kayıtlar oluşturacaktır. Biz SPK olarak sistemin faaliyete geçirilmesi aşamasında tapu sicil sisteminde değişiklik yapılarak, yapılacak düzenlemeler çerçevesinde elektronik sicil sistemine geçilmesini, sistemin merkezileştirilmesini ve sisteme taraf kişi ve kuruluşlar ile konut alıcısı adaylarının tapu bilgilerine kolaylıkla erişiminin sağlanmasını önemli buluyoruz. Kadastro çalışmalarında ilerleme sağlanabilmesinin de özellikle konuta uygun arsa üretimi açısından genel itibariyle konut sektörüne yarar sağlayacağına inanıyoruz.
Bilindiği üzere konut kredileri sabit veya değişken faizli olarak verilebilmektedir. Öngördüğümüz sistemde konut kredilerinin her iki tür faizle verilebilmesi imkanı sunulmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde uzun vadeli konut kredilerinin hayata geçirilebilmesi için genellikle değişken faize ihtiyaç duyulmaktadır. Sabit faizde, faiz riski ilk aşamada bankaların üzerinde kalmakta, ancak bankalar, bu riski, kredi faizini yüksek belirleyerek konut alıcılarına yansıtmaktadırlar. Sonuç itibariyle değişken faiz seçeneği olmadan, uzun vadeli ve düşük faizli konut kredilerinin sınırlı kalacağı düşünülmektedir.
Sistemin altyapısı ile ilgili önemli konulardan biri de gayrimenkul değerlemesidir. Bilindiği üzere gayrimenkul değerlemesi faaliyetiyle uğraşmak isteyen kişi ve kuruluşların Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen lisanslama sınavından geçerek lisans alması gerekmektedir. İpotekli konut finansmanı sisteminde hem kredi verilmesi aşamasında hem de herhangi bir uzlaşmazlık halinde icra dairesi tarafından yaptırılacak kıymet takdirlerinde Sermaye Piyasası Kurulu'ndan lisans almış, uluslararası standartlara göre faaliyet gösteren gayrimenkul değerleme uzmanlarının kullanılması öngörülmektedir.
Bu noktada çok önem taşıdığına inandığım iki konunun özellikle altını çizmek istiyorum. Birincisi, ipotekli konut finansmanı sisteminin, gelişmiş ülkelerde en iyi ifadesini bulduğu, gelişmekte olan ülkelerde ise, ancak bu ülkeler ekonomik istikrarı ve düşük faiz ortamını yakaladıkları ölçüde başarılı olabildiği unutulmamalıdır. Dolayısıyla ülkemizde de bu sistemin hayata geçirilmesi, ancak istikrarın ve düşük faiz ortamının süreklilik kazanması ve yerleşmesiyle mümkün olabilecektir. Sistem piyasa koşullarında doğacak ve piyasa koşullarında nefes alıp verecektir. Bu nedenle, ipotekli konut finansmanı sisteminin faaliyete geçebilmesi ve faaliyetini sürdürebilmesi ekonomik gelişmelerle doğrudan ilgili olacaktır.
İkincisi, vergi mevzuatında yapılmasını önerdiğimiz değişiklikler, sistemin hayata geçebilmesi için yaşamsal önem arz etmektedir. Bu değişiklikler yapılmazsa, konut kredisi piyasasının gelişimi sağlanamayacağı gibi, ipotekli konut finansmanı kuruluşunun ihraç edeceği menkul kıymetler de ağır vergi yüklerine tabi olacağından, sistem ölü doğacaktır. Vergi mevzuatına ilişkin hükümler, yapılmasını önerdiğimiz mevzuat değişikliklerinin olmazsa olmaz kısmını, en önemli öğesini oluşturmaktadır.
Uluslararası deneyimler esas alınarak, ilgili kamu kurumları ve özel sektör temsilcilerinin de görüşleri alınarak hazırlanan düzenlemelerimiz, gayrimenkul finansmanında kurumsal bir altyapı oluşturulmasına yönelik olarak Kurulumuzca atılan önemli bir adımdır.
Kanun taslaklarının yasalaşmasını takiben kurulacak İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşunun faaliyete geçmesi ve ikinci el ipotek piyasasının oluşturulması için uluslararası tecrübeye sahip uzman danışmanlarla birlikte çalışılacak ve bu danışmanlık hizmetlerinin maliyetleri Dünya Bankası, Uluslararası Para Fonu ve bazı Avrupa ülkelerinin katkılarıyla oluşturulmuş uluslararası bir fon olan FIRST tarafından karşılanacaktır.
Bu konferans, konut finansmanı konusunun ülkemiz gündemine taşınması, böylece önerdiğimiz düzenlemelerin kamuoyunca tartışılması amacıyla düzenlenmektedir. Bu kapsamda dünyada uygulanan başlıca konut finansman sistemlerinin tanıtılması, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde başarıyla uygulanan birincil ve ikincil konut finansman modelleri ve bütün bu tecrübelerden ülkemizde kurulacak olan konut finansman sistemine katkı sağlanması amaçlanmıştır.
Konferansa, hepsi kendi alanında en iyi, en yetkin uzmanlar konuşmacı olarak davet edilmiş, ayrıca seçkin bir katılımcı topluluğunun toplantılara katılımı için gerekli çalışmalar yürütülmüş ve program siz değerli konuklarımızın vazgeçilmez katkılarına uygun zeminlerin sağlanması amacına yönelik olarak tasarlanmıştır.
Gerçekleştirmekte olduğumuz konferansı, ipotekli konut finansmanı sisteminin kurulabilmesi ve hayata geçirilebilmesi sürecinde çok değerli tartışmaların bir zemini olarak değerlendiriyor ve emeği geçen herkese teşekkür ediyorum.
SPK Başkanı Doğan Cansızlar
Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Resmi Web Sitesi'nden alınmıştır.