26 Ekim 2019, Cumartesi / 13:26
Konut kredi faizlerinin yüzde 1’in altına inmesiyle birlikte sektörde büyük canlanma başladı. "Konut dolandırıcılığı” yöntemi ile vatandaşların mağdur edilmesi ve buna bağlı hukuki uyuşmazlıklar son zamanlarda çoğaldı. İşte ev almak isteyenler için hayati uyarılar...
Dünya Gazetesi'nde yer alan habere göre geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 42, bir önceki aya göre ise yüzde 36 oranında artışı ifade eden bu rakam, aynı zamanda tüm zamanların en yüksek ikinci el konut satışı olarak da kayıtlara geçti. TÜİK’in açıkladığı verilere göre, ipotekli konut satışları da eylülde geçen yılın aynı ayınaa göre yüzde 410,2 artarak 57 bin 811'e yükseldi. İpotekli satışlar, toplam satışların yüzde 39,4’ünü oluşturdu. Diğer konut satışları eylülde yıllık bazda yüzde 23,2 azalarak 89 bin 92 olarak tespit edildi. İlk defa satılan konut sayısı eylülde geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 azalarak 51 bin 393’e geriledi. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 35 oldu. Yabancılara yapılan konut satışları ise, eylülde geçen yılın aynı ayına göre yüzde 25,6 azalarak 4 bin 177 oldu. Bir önceki aya göre ise yüzde 16 artış kaydetti.
Tapusu olmayan, bitmemiş bir projeden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile konut satın alınacaksa önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekir. Daha sonra alıcı krediyle konutu alır ve yeni ipotek konulur. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsamaktadır. Öncesinde sözleşmenin nasıl kurulduğu ve sonrasında nasıl kurulacağı çok önemli bir husustur ki bu konuda da uzman avukatınızdan destek almanız menfaatinizedir. Gayrimenkul satın alırken yaşanan mağduriyetlerde sebep alıcının/tüketicinin çok iyi bilgi alamamasıdır. Aracı kurum ve kuruluşlar yardım etseler de yeteri kadar yararlı olmayıp, hukuki açıdan bakıldığında yaşanan sorunların çoğu ancak mahkeme aşamasında çözülmektedir. Gayrimenkulün ücretini ödeyip teslim alamayan vatandaşlar mahkemede dava açarak satıcı ile aralarında yaptıkları sözleşmenin iptalini isteyebilir ya da satın aldıkları konutta gizli ayıp tespit edilmişse, bunları bilirkişi raporuyla tespit ettirerek menfi tespit davası açarak sonuç alabilirler. Dava aşamasına gelince oluşabilecek hak ihlallerine karşı en başından tedbirinizi almanız ve neler yapıp yapmamanız gerektiğini iyi bilmeniz, haklarınızı koruyarak davanızın sonucunun olumlu olması adına önem taşır.
Avukat Elvan Kılıç sizi madde madde uyarıyor
İşte bu noktada Avukat Elvan Kılıç vatandaşların ev alırken nelere dikkat etmesi gerektiğini madde madde açıkladı. İşte Kılıç’ın uyarıları:
Evi satın alacak kişi, gayrimenkulü bizzat satın aldığı satıcının konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırmalıdır.
Konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir çünkü üzerinde ipotek olabilir. Hukukta “tapuya güven ilkesi” vardır ve bu ilke çok önemlidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesinde açıklanan bu ilke, tapuya güvenerek evi bir başkasından satın alan kişiyi korumaktadır. Ev alırken en önemli husus evi satan kişinin o gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını bilmektir.
Birinci yöntemde konut peşin satın alınabilir. Böylece bankanın borcu kapatılır ve satıcının da tüm alacağı ödenir. İpotek kalkar, tapu alıcıya geçer. Burada sadece erken ödeme cezası verilir. Diğer yöntemlere bakıldığında en basit, yöntem budur.
İkinci yöntemde alıcı ve satıcı kendi aralarında anlaşır, bu anlaşmadan bankanın haberi olmaz. Satıcı kredi bakiyesini aşan tutarı alıcıya öder; konut üzerinde ipotek bulunduğu halde tapuda alım-satım gerçekleştirilir. Yalnız bu durum alıcı ve satıcı için bazı riskleri içerir çünkü bankanın bilgisi yoktur. Tapuda ipotek devri yapılamadığından alıcı ve satıcı aralarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenler. Ancak bu sözleşme de uzman bir avukat görüşü olmadan yapılmamalıdır.
Kredi borcu bulunan konutları satın almak için mutlaka yeni bir kredi kullanılması gerekiyor. Bu da güncel faiz oranlarını içeren, masrafları ödenerek alınabilecek bir kredi kullanılmasıyla mümkün oluyor. Kredili konut alımında dikkat edilmesi gereken bazı hassas noktalar bulunuyor, ilk ve en sağlam yöntem; yeni kredi alınarak tapunun el değiştirmesi ile satış yapılması.Borç bitince tapu devri yapılır ne de olsa diye hareket edilmemesi gerekiyor. Zira karşılıklı güvene dayalı bu tür uygulamalar uzun bir süreci kapsayan kredili konut alımında bazı önemli riskleri de içinde barındırıyor.
Maket üzerinde de olsa ekspertiz yaptırın
Bankaların verdiği krediler konut alıcılarına büyük kolaylık sunuyor, özellikle sonra ödenmek üzere verilen krediler ev almak isteyen tüketicilerin ilgisini çekiyor. Ancak kredi çekerken de çok dikkatli olmak gerekiyor; zira ödenemeyecek bir kredi kullanımı satın almaları konutun elden gitmesine neden oluyor...
Bu durumun önlemi olarak, gelirin 3’te 1'ini geçmeyen miktarlarda kredi kullanılması öneriliyor! Konut bedelinin büyük bir bölümünün peşin olarak verilmesi, alıcıların ödeme sıkıntısına düşmesini ve evin üzerine konulan ipotek sebebiyle evini kaybetmesi riskini önlemede önemli, güç oluyor.
Konut projelerinde ortak haklar nelerdir?
Projeden ev alırken nelere dikkat edilmeli?
Konut alırken “6N” kurala dikkat!