Apartmanımızın girişinden itibaren iki merdiven var. Müteahhit tek bina olarak yapmış ama iki merdiven koyup yarı hisse olarak iki kişiye satmış. Yani ben yarısının malikiyim, bir başkası da diğer yarıya sahip. Bunların üzerinde de kaçak kat var. Ben hissemi ayırmak istedim, tapuda olmaz dediler. Şimdi ben hissemi satmaya kalksam alan çıkmıyor. Hisseleri ayırmanın hukuki yolu yok mu? M.O.
Doğrusu böyle hisseli bir yeri satmak zor. Hatta satsanız bile yeni alanın problemi bitmeyecek. Belki diğer hissedar öncelikli alım hakkını kullanacak, hesapta o da var. Ayırmak dediğiniz zaman da öyle tapuların ayrılması diye bir işlem yok. Ancak açılacak bir ortaklığın giderilmesi ile tüm binanın satışı sağlanarak parası paylaştırılabilir. Bilemiyorum bu sizin işinize gelir mi? Aklıma gelen ikinci çözüm şu: Madem ki iki kapı ve müstakil tasarruf edilen iki bölüm var.
Diğer ortakla anlaşıp bir tadilat projesi yaptırıp belediyeden tasdik alabilirseniz bu yerde kat mülkiyeti kurabilir, bu halde alt katın tapusunu siz alır üst katın tapusunu ortağınıza çıkarabilirsiniz. Kaçak bölümler bu halde göz önüne alınmaz. Ancak tadilat projesi yapımında üst katın imar mevzuatına uygun ancak ilk yapılan projeye aykırı olması durumunda kaçak bölümleri de yasal hale getirmeniz mümkün olabilir. Binanın parseli ile ilgili imar durumunu belediye imar müdürlüğünden talep ederek işe başlayabilirsiniz. Bir de kat mülkiyeti tesisi için ortağınızla anlaşamamanız halinde ortaklığın giderilmesi davasını “kat mülkiyeti tesisi sureti ile ortaklığın giderilmesi” davasına dönüştürebilirsiniz.
Sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir
Apartmanımızda kat maliklerinin birinci toplantısını yaptık ve toplantı nisabı sağlanamadı. Şimdi ikinci toplantıyı yapacağız, gündemde yönetici seçimi var. İkinci toplantıda yönetici ve denetçi seçimi için nisap toplantıya katılanların yüzde 51’i mi, yoksa tüm kat maliklerinin yüzde 51’i midir? T.E.
Yönetici seçimi konusunda hep akılları karıştıran husus ikinci toplantının katılanlarla yapılması, yani toplantı nisabının aranmamasıdır. Ancak bu husus kat maliklerini yanıltmasın. Toplantı nisabı başka, yönetici ve denetçi seçimi nisabı başka. Birinci toplantı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile açılır. Ancak ikinci toplantıda toplantı nisabı aranmaz, katılanların huzuru ile yapılır. Fakat yönetici ve denetçi seçiminde özel nisap aranır.
Yönetici ve denetçi ikinci toplantıda seçilecekse dahi tüm bağımsız bölüm maliklerinin hem sayı olarak çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu ile yani ikili nisapla seçilir. Yani bir yöneticinin seçilebilmesi için tüm kat kaliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte olmalıdır. İki toplantıda da yönetici seçilmemesi halinde yönetici tayini için mahkemeye başvurulur. Ancak tatbikatta ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu bulunmadan yönetici seçimi yapıldığı görülmektedir. Bu halde toplantı veya toplantının ilgili maddesi mahkemece iptal olunana kadar yöneticinin yaptığı tasarruflar geçerli kabul olunur.