#konutmagdurlari nin sorunu artık çözülmeli… | Tüketici Birliği Federasyonu - Türkiye'nin Vicdanı
#konutmagdurlari nin sorunu artık çözülmeli…
Haziran 14, 2019 Tüketici AjansBasın
Ülkemizde tüketici hakları alanında ülkemizde çalışma yapan dört tüketici federasyonu olarak uzun bir süredir görmezden gelinen, bugüne kadar çözüm için adım atılmayan konut mağdurları ile dayanışma içinde bulunmaktayız.
Birbirinden çok farklı büyüklükteki sorun ve sonuçları içeren yüzlerce konut projesi mağdurlarının içinde bulunduğu sorun yumağının ne olduğunun ortaya konulması ve çözüm üretmekle yükümlü kişi kuruluşlar için veri tabanı ve çözüm perpektifi ortaya koyabilmek amacı ile dört tüketici federasyonu, konut mağdurlarının temsilcileri ile geçtiğimiz günlerde bir arama konferansı gerçekleştirmiş ve birlikte yapılan çalışma ile Türkiye #konutmagdurlari Raporu hazırlanmıştır.
Görünen odur ki; ülke insanımızın başını sokacağı bir ev sahibi olma hayallerinin sömürülerek, ülke ekonomisinde uzun bir dönem trend olan taşınmaz mal üretimi ve satımı olgusunun hesapsızca ve aldatmaya dayalı olarak uygulandığı ekonomi politikasının yol açtığı bu toplumsal sorun, yıllardır mağdurların feryatları görmezden gelinerek geçiştirilmiş, yüzbinlerce insanın hayallerinin yok edilmesi ile sonuçlanmıştır.
Konut satın alan mağdurlar, yüklenici firmalar, kentsel dönüşüm kurbanları, arsalarını kat karşılığında yüklenici firmalara veren toprak sahipleri ve bütün bu süreçte finansal hizmet veren bankalar ile yarım kalmış yüzlerce inşaat sahası, kaldırılması gereken bir cenazeye işaret etmektedir.
Sorunu yıllardır kamuoyuna duyurmaya çalışan mağdurların adliye binalarındaki hak arayışları da, çözüm yerine mahkeme kalemlerinde yığılan dosyalar haline dönüşmüştür. Sorun, iki özel hukuk kişisi arasında çözümlenmesi gereken bir uyuşmazlık olmanın ötesindedir.
Bu nedenlerle Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın asli görev alanı içinde olan bu toplumsal soruna el atması, Bakanlık ve başta TOKİ olmak üzere bağlı kuruluşlar ile birlikte harekete geçerek kamu erkinin olaya dahil olması gerekmektedir.
Bu çözüm sürecinde; öncelikle ortada bir toplumsal sorunun varlığı kabul edilerek işe başlanmalı; mağdurlar, tüketici örgütleri, yüklenici firmalar, finans kuruluşları, toprak sahipleri TOKİ başkanlığında bir konsorsiyum içinde bir araya getirilmelidir. İnanıyoruz ki, kamu yönetiminin güç ve denetimi içinde, artık kangren olmuş bu sorunun çözüm yolları bulunacak ve uygulanacaktır.
Ülkenin dört tüketici federasyonu, süreci yakından izlemekte olup konuya ilişkin çözüm odaklı her türlü girişimi destekleyecektir.
Tüketici ve Çevre Hakları Federasyonu (TÜÇEDEF)
Türkiye #konutmagdurlari Raporu
Her hakkı Tüketici Birliği Federasyonu (TBF), Tüketici Dernekleri Federasyonu (TÜDEF), Tüketici Örgütleri Federasyonu (TÖF), Tüketici ve Çevre Hakları Federasyonu (TÜÇEDEF)’e ait olup kaynak gösterilmeden kullanılamaz.
Ülkemizde, tüketici derneklerinin çatı kuruluşu olan dört tüketici federasyonu bulunmaktadır. Tüketici Birliği Federasyonu (TBF), Tüketici Dernekleri Federasyonu (TÜDEF), Tüketici Örgütleri Federasyonu (TÖF), Tüketici ve Çevre Hakları Federasyonu (TÜÇEDEF), TC. Anayasası’nın 172. maddesinde hedeflenen tüketici örgütlenmesi ve temsiliyetinde, kuşattığı onlarca tüketici derneği ile bu anlamda en güçlü sivil toplum gövdesini oluşturmaktadır.
Geçtiğimiz on yıllık dönem içinde, “kira öder gibi ev sahibi” olmak dürtüsünün; yeni, elit, konforlu bir yaşam tarzı söylemiyle tahrik edilerek harekete geçirilmesi sonucunda; yüzlerce toplu konut ve yaşam alanı projesi başlamış, on binlerce tüketici de hayal ettikleri yeni yaşam tarzına, ekonomik ödemelerle kavuşma arzusuyla bu projelere dahil olmuşlar ve ödemelerini yapmaya başlamışlardır. Ancak gelinen noktada, karşımızda; parasını ödedikleri konutları alamayan on binlerce tüketici, kaba inşaat halinde, bitirilmemiş yüzlerce proje sahasındaki inşaat mezarlığı ve çözümsüz gibi duran bir sorun bulunmaktadır.
Sorunun mağdurları, çözüm taleplerini yetkililere, yüklenici firmalara duyurmak için çeşitli mücadele yöntemlerini uygulayagelmişler, kendi aralarında yıllara uzanan güçlü bir örgütlülük geliştirmişlerdir.
Yukarıda isimleri belirtilen tüketici federasyonları, konut mağdurlarının bu örgütlülüğü ile dayanışma içinde, toplumsal nitelikte olan bu sorunun çözümü için kamu vicdanının oluşması ve karar vericilerin konuya ilişkin çözüm perspektiflerini oluşturmalarını amaçlamaktadır.
Bu kapsamda soruna ilişkin temel ve genel bir fotoğrafı tespit etmeye yönelik bu rapor hazırlanmıştır.
SAMSUN TOWERS PROJESİ 2010 yılında başlayan projeden konut satın alanların sayısı 530’dur. Projeden konut satın alan mağdurların sayısı 7880’dir 2014 yılında teslim edileceği taahhüt edilen projede, finansman sıkıntısı gerekçe gösterilerek inşaat durduruldu. Bu aşamada projenin yüklenicisi firma, projeyi başka bir firmaya satarak devreden çıktı. Yeni yüklenici ise çeşitli ek yükümlülük ve koşullar ileri sürerek hak sahiplerine konutları teslim etmemektedirler. 2018 yılında mağdurlar tarafından başlatılan ceza soruşturması halen Savcılık aşamasındadır.
Türkiye’nin birçok kentinde, İstanbul’un birçok ilçesinde söz konusu olan konut mağduriyetinin coğrafi olarak yoğunlaştığı bölge, İstanbul/Esenyurt-Büyükçekmece arasında bulunmaktadır.
Bir konut projesine dahil olarak ileride teslimi vaat edilen konutun bedelini peşin veya süreç içinde taksitle ödemiş ve her durumda konutun bedelini tamamen ödemiş kişiler, kentsel dönüşüm süreci nedeniyle yasal gereklilik ve tazyik nedeniyle mevcut konutlarının yıkılarak yapılacak projeye dahil olmak zorunda kalanlar ile bir konutun tamamının değil, belirli bir döneminin satın alınması olarak tanımlanabilecek devre mülk satın almış kişiler üç ana damarı oluşturmaktadırlar.
Bu üç ana damar yanında, devre tatil satın alanlar ile projelerin yapılacağı inşaat alanlarındaki toprak sahiplerini de, mağdur grubu olarak nitelemek mümkündür.
“Kaç proje, kaç mağdur” sorusu hep zihinlerdedir. Bir yurttaşın dahi mağdur olmasının toplum olarak hepimizin ortak derdi ve yöneticilerin sorumluluğunu gerektirmesi bir yana, yapılan ölçümler ve gözlemlere göre, yukarıda belirtilen üç ana grup ve iki yan grup ile birlikte mağdur sayısının ikiyüzbin (aileleri ile birlikte bir milyon) civarında olması şaşırtıcı değildir.
Daha önemlisi, mevcut sorunun yol açtığı ekonomik büyüklüğün ne olduğudur. Bu konuda yetkili ve ilgili kamu kuruluşlarının dahi genel ve yaklaşık bir rakam vermekten öteye gidemeyecekleri açıktır.
Geçen süre, rant etkisi, mevcut yapılanmalarda meydana gelen aşınma, inşaat maliyetleri, faiz oranlarındaki artış, enflasyon ve benzeri irili ufaklı birçok etken nedeniyle gerçek mali kaybın ne olduğu ve olacağının tespit edilmesi mümkün değildir.
TUZLA YENİ HAS İNŞAAT 2001 yılında kaba inşaatı biten projede teslimatların gecikmesi üzerine, yüklenici firma belediye ile ilgili sorun yaşandığını bahane etmiş ve proje ilerlememiştir. Bu aşamada proje yüklenicisi firma tabelası kaldırılmış yeni bir yüklenici firma devreye girmiştir. Yeni firmanın, projenin bitirileceği ve ödemelerin yapılmaya devam edilmesi yönündeki telkinleri ile ödemeleri yapmaya devam eden mağdurlar, bir süre sonra satın aldıkları konutların başka kişilere pazarlandığı ve satıldığı bilgisine ulaşmışlardır. Sorumlular hakkında hukuk ve ceza yargılamaları başlatılmış ise de, mağdurların haklarını sağlayabilecek bir yargı kararı üretilememiştir.
Bir süredir ve özellikle 2018 yılının Nisan ayından bu yana ülke ekonomisinde yaşanan çalkantıdan en çok etkilenen sektör inşaat sektörüdür. Bu anlamda 5-10 bağımsız bölümden oluşan inşaatlardan, içinde yüzlerce bağısız bölüm ve yaşam alanı içeren projelere kadar çok sayıda projenin yürütülemediği bir gerçektir.
Ancak bir sınırlılık oluşturabilme çabası ile bu rapor kapsamında elliden fazla bağımsız bölümün yer aldığı projeler esas alınmıştır
Bu mağduriyetlerin oluşmasında tespit edilen nedenler;
1-Yerel yönetimlerin ruhsatlandırma, denetim uygulamalarından kaynaklanan sorunlar,
2-Ülke ekonomisi ve inşaat sektöründe yaşanan olumsuzluklar nedeniyle inşaat maliyetlerinin artması, konut satışlarının düşmesi, yüklenicilerin finansman sorunu yaşamaları,
3-Yüklenicilerin bir kısmının kötüniyetli olarak iflas erteleme, konkordato, hileli iflas, muvazaalı işlemler ile mal kaçırmak suretiyle kendilerini hukuki koruma altına almış olmaları
4-15 Temmuz Darbe Girişimi sonrasında bazı yüklenici firmalara kayyum ataması yapılmış olması
5-2014 yılında yürürlüğe giren 6502 saylı tüketicin korunması hakkındaki yasanın “maketten konut satışı” olarak adlandırılan alışverişe getirdiği sözleşmede şekil şartı, tapuya tescil, bina tamamlama sigortası gibi hukuki koruma olanaklarının satıcı ve alıcı tarafından dikkate alınmamış olması
GÜMÜŞCİTY PROJESİ BULUT İNŞAAT/KARABEY İNŞAAT (ESENYURT) Her biri 30 katlı, 4 bloktan oluşan proje. Bu projeden konut alanların sayısı 720’dir. 4 bloktan 1,5 bloku 14 kat seviyesine kadar inşa edilmiş, ancak İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından 2013 yılında imar planlarının değiştirilmesi nedeniyle her dört katın inşası ile verilen yapı ruhsatlarının yenilenmemesi nedeniyle proje durma noktasına gelmiştir. Proje yüklenicisi şirket bu aşamadan sonra el değiştirmiş, konut satın alanlardan ek ödeme talep edilmiş, ek ödeme isteği 720 mağdurun 250’si tarafından kabul edilmiştir. Yargıya intikal eden proje ile ilgili mahkemece tedbir kararı verilmişse de, şu ana dek kesinleşmiş bir yargı kararı henüz üretilmemiştir.
Bu sorun sadece toprak sahibi/yüklenici firma/tüketici arasında etki doğurmamakta; duran ve çürümeye terk edilen inşaatlar nedeniyle önemli bir istihdam olanağı atıl kalmakta, yüklenici firmalara finansman desteği sağlayan kuruluşların tahsilatlarının durmasına yol açmakta, inşaat hammaddesi sektörü başta olmak üzere, yüklenicilerin bir dönemin en büyük reklamvereni olması nedeniyle reklam mecraları ve dolayısıyla medya da olmak üzere birçok yan sektörü de etkilemiş bulunmaktadır.
Ekonominin lokomotif sektörü olan inşaat sektöründe yaşanan ve dolaylı olarak birçok sektörü ve istihdamı etkileyen bu olumsuzluk, 2018 yılından bu yana ülke ekonomisinde yaşanan genel olumsuzluğu artıran temel etkenlerden biridir.
Mağdurların sorunlarını dile getirdikleri her zeminde karşılarına çıkan bu cümle ne yazık ki, ülkemizin içinde bulunduğu sosyokültürel ve sosyoekonomik gerçekliğini yansıtmamaktadır.
Kimi projelerde, projenin bulunduğu ilçenin yerel yöneticilerinin adeta garanti vermesi, kimi projelerin açılış ve temel atma törenlerinde belediye başkanları, yörenin tanınmış kişilerinin hazır bulunmaları ve benzeri yönlendirici etkenler, dahası 2014 yılına kadar maketten konut satışına ilişkin herhangi bir koruyucu hukuksal düzenlemenin olmaması gerçeğinin gözardı edilmemesi gereklidir.
Dokuz ya da on kata kadar yapı ruhsatı alan yüklenicilerin proje kapsamında otuz katlı bir proje varmış gibi olmayan hayali konutları satışa çıkarmalarına ilişkin hiçbir yerel veya merkezi kamu kurumunun denetim yapmamış olmasının, bu mağduriyetlerin oluşmasındaki en büyük etkenlerden biri olduğu gerçeğinin unutulmaması gereklidir.
“…Sakarya Arifiye ilçesinde, İNNOVİA Arifiye Projesi. … 217 konutluk projede, mağdur sayısı 217. 2016 yılında başlayan projede, 2014 yılında yürürlüğe giren Tüketicinin Korunması hakkındaki Kanunun getirdiği hukuksal koruma düzenine uyulmaksızın maketten satış yapılmıştır. 2017 yılında teslimi öngörülen projenin yüklenicisi teslim tarihini ileriye doğru birkaç defa revize etmiş, tapu kaydı üzerinde onlarca ipotek, haciz konulurken, yüklenici firmanın malvarlığı kaçırılmış, yargıya başvuran ve haklı olduklarına ilişki mahkeme kararı alan tüketicilerin haklarını tahsil etmeleri mümkün olamamıştır.”
“… Esenyurt’da bulunan ve Ukra İnşaat tarafından yürütülen Ukra City Porjesi. 2011 yılında 2560 adet konut maketten satıldı. 2012 yılında yüklenici firma iflas erteleme başvurusu yaptı. Sonrasında Esenyurt Belediyesi’nin girişiyle Özyurtlar firması projenin sahibi oldu. Ancak süreç içinde yaşanan bir dizi aşama sonrasında halen 800 kişi mağdur halde ve Ukra İnşaat’a kayyum atanmış bulunmaktadır. Yargısal süreç mağdurların haklarına ulaşmalarını sağlayacak herhangi bir karar üretememiştir.”
“… Kamuoyu tarafından yakından bilinen Fadıl Akgündüz tarafından başlatılan Caprice Gold devre mülk projesinde 16.500 kişiden para toplanmış olmasına karşın inşaat bitirilmemiş ve yaklaşık kişi başı 250.000 TL. lık mağduriyet oluşmuştur.”
TAC MAHAL VE VERA VİZYON (WISH İSTANBUL) PROJELERİ Tac Mahal Projesi mağdur sayısı 414, Wish İstanbul Projesi Mağduru 303 kişidir. Her iki proje için mağdurlardan alınan bedel 50 milyon TL. dır.
“… Aynı zamanda halka açık ve payları BİST 100’de işlem gören Yeşil GYO firması tarafından yürütülen İNNOVİA 4 projesinde 6.500 konut ve 180 ticari alan bulunmaktadır. Firma 2018 yılında konkordato işlemi gerçekleştirmiştir.
Firma projeyi tamamlamak için mağdurlardan ek ödeme talep etmekte, ancak alınacak ödemeler ile inşaatın bitirilip teslim edileceğine ilişkin bir denetim mekanizması olmaması nedeniyle proje alanı kaba inşaat mezarlığı olarak durmaktadır.”
hukuk zemininde olan/biten
Yıllara dayanan mağduriyetler, sorunun mağdurlarının hukuka başvurmaları sürecini de beraberinde getirmiştir. Yüklenici firmaların yetkilileri hakkında savcılık nezdinde yapılan yakınma başvuruları, tüketici mahkemelerinde açılan tapu tescil, bedel iadesi, tazminat davaları ve benzeri girişimler, mağdurların haklarına kavuşmalarını sağlamamış, mahkeme kalemlerinde dosya yığını oluşturmaktan öteye gidilememiştir.
ACUNKENT VE BABİL KULELERİ PROJESİ (ESENYURT) 2011 ve 2012 yıllarında başlayan projede Acunkent projesinde mağdur sayısı 1000, Babil Kuleleri projesinde 2000 kişidir. Yüklenici firma süreç içinde başka bir firmaya projeyi devretmiş, yeni yüklenici firma da ek ödemeler talep etmişler, mağdurlar bir kez daha mağdur edilmişlerdir. Tapu kayıtlarında vergi dairesi, SGK gibi kamu alacaklarının yanında projede iş yapmış ve alacaklarını alamamış taşeron firmaların hacizleri bulunmaktadır.
Örneğin tapu tescil davası açıp kazanan mağdur için mahkeme kararı gereği tapunun kendi adına tescili anında; tapuda sicilinde mevcut onlarca tedbir, haciz ve ipotek kaydının yanı sıra, tescil edilen tapunun sadece arsa payına ilişkin bir kayıt olmasının dışında bir anlamı olmamaktadır. Yani kazanılan davaların ilamları, mağdur için haklı olduğunu gösteren bir kâğıt parçasından ibarettir.
Yine ceza yargılamalarına konu olan dosyalar bakımından da, yüklenicilerin hapsen tazyikinin, projenin kurtarılmasına ilişkin bir yarar sağlamadığı da bilinen bir gerçektir.
Gelinen nokta, mevcut hukuk düzeni içinde hukuksal girişimler ile bu toplumsal sorunun çözülemeyeceğini net olarak göstermektedir.
1-Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yerel yönetimler öncelikle ortada yüzbinleri ilgilendiren, ekonomik büyüklüğü ölçülemeyen bir sorunun varlığı kabul etmelidirler.
2-Sorun “kaldırılmayan cenaze” niteliğindedir.
3-Mevcut yasal düzenlemeler, hukuk düzeni içinde özel hukuk kişilerinin ilişkisi olarak niteleyerek sorunun çözümü mümkün değildir.
4-Kamusal erk bu sorunu çözüm odaklı olarak ele almalı, kamu otoritesinin önderliği ve katkısı ile mevcut sorunun giderilmesi çareleri araştırılmalıdır.
 Alfabetik dizilimle
 Rapor, dayanışma grubu adına Tüketici Birliği Federasyonu Genel Başkanı Mehmet Bülent Deniz tarafından kaleme alınmıştır.
 Önem sırasına göre dizilmemişlerdir
 Onlarca projeden sadece fikir oluşturması bakımında seçilen birkaç örneğe yer verilmiştir.
: konut magdurları, mehmet bülent deniz, TBF, tüketici, Tüketici Birliği Federasyonu
Kredi kartında asgari ödeme oranını düşürdünüz! Faizi de düşürün…
Tüketici Örgütlerinden Arabulucuk Sistemine Tepki…
Biz Hala Safız…
16 Haz, 20:55
31 May, 9:01
29 May, 9:45
Bayram Kredisine Dikkat!
29 May, 8:28