Tapu Kaydındaki Mülk Kısıtlamaları (Şerhler)
Tapuda İşlemleri Patlatan 11 Sebep
Genellikle yeni danışmanlar bir mülkün satışına engel olacak kısıtlamalardan habersizdir. Ancak tapuda satış süreci başladığında mülkün üzerinde kısıtlamalar (şerhler) olduğunu öğrenir. Bu durum son derece can sıkıcıdır.
Bir danışman mülkün satış yetkisini alır almaz. Tapu bilgileri ile tapu dairesinden mülkün üzerinde herhangi bir kısıtlama olup olmadığını derhal ortaya çıkartmalıdır. Ya da mülk sahibine mülkü üzerinde bir kısıtlama (şerh) var mı? diye sorup öğrenmelidir.
Toplamda bir mülk üzerinde 11 farklı kısıtlama olabilir. Bu kısıtlamaların ne olduğunu ve nasıl kaldırılacağını bilmek faydalıdır. Bir kısıtlama ile karşılaşan danışman bu durumda ne yapması gerektiğini bilir. Adımlarını doğru atarak sorunsuz bir satış süreci yönetmiş olur.
Şimdi tek tek 11 kısıtlamayı size aktarmak istiyorum.
Aile Konutu Kısıtlaması:
Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu mülke “Yerleşim Yeri” adı verilir. Yerleşim yeri diğer adı ile Aile Konutu ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Bir ailenin birden fazla yerleşim yeri olmayacağı kanunda açıklanmıştır. Bir ailenin birden fazla konutu varsa bunlardan sadece bir tanesi Aile Konutu olabilir.
Özellikle boşanma davalarında ortaya çıkar. Bazen eşlerden bir tanesi risk alıyor ise yani bir ticaret borcu altına giriyor veya kumar oynuyor ise diğer eş bu kısıtlamayı koydurtarak kendi mağduriyetini engellemek adına önlem almış olur.
Son dönemde ortaya çıkan fazla sayıdaki boşanma davaları neticesinde bu kısıtlama fazla miktarda uygulamaya konmuştur. Avukatlar evlilik birliği kurulur kurulmaz mülk hangi eşin üzerinde ise bu mülke Aile Mülkü kısıtlamasının derhal yapılması önerirler. Tapuya bu kısıtlama eklendikten sonra ortaya çıkacak olan sorunlar daha az hasarla çözülür.
Ancak 4731 sayılı Türk Medeni Kanunun 194. Maddesinde ise eşlerden birinin diğer eşin açık onayı olmadıkça Aile Konutunun kira sözleşmesi fesih edilemez, devir edilemez ve üzerindeki haklar sınırlanamaz.
Yine Aile Konutu kısıtlaması olan mülklerde mülk sahibi olmayan eş mülk üzerinde işlem yapılabilmesi için rıza almak durumundadır. Ancak icra takibine düşmüş bir mülkün cebri icra ile satılması halinde sahip olmayan eşin satışa engel olması kaldırılmıştır.
Aile Yurdu Kısıtlaması:
Çok az sayıda danışmanın karşılaşabileceği bir kısıtlama durumudur. Gerçek bir kişinin bir konutu, tarıma veya sanayiye uygun bir taşınmazı eklentileri ile birlikte ailesine tahsis ederek ailesini koruyucu bir Yurt (tesis) oluşturmasıdır. Tapunun kısıtlamalar bölümüne yurt maddesi eklenerek yapılır. Medeni Kanunun 386. Maddesi.
Askeri Yasak Bölge Kısıtlaması:
Bu kısıtlama ülke savunması açısından büyük önem arz eden askeri tesis ve bölgelerin etrafında Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenmiş sınırlar içerisinde kalan bölgeler için geçerlidir. Birinci ve İkinci derece olarak iki kategoriye ayrılır. Birinci bölgedeki tüm taşınmazlar kamulaştırılır. İkinci derecede bölgelerde yabancı uyruklu kişiler yaşayamaz. Konut veya iş yeri kiralayamaz. Kiralamış ise derhal tahliyesi istenir. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılırlar.
Ayırma (ifraz) Kısıtlaması:
Önce Ayırma (ifraz) nın ne olduğunu bilmek gerekir. Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın, düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescilinin yapılması işlemidir.
Ayırma sırasında taşınmazın üzerinde bir kısıtlama var ise, kısıtlamanın her bir parçaya eşit olarak pay edilmesi gerekir. Alacaklı ile borçlu arasında bir anlaşma yoksa bu durumda mahkemeden çıkacak olan karara göre hareket edilir.
Bağışlama Vaadi Kısıtlaması:
Gelecek bir tarihte bir taşınmazın bağışlanması konusunda taahhüt niteliğinde ön anlaşmadır. Noter tarafından düzenlenen bağış sözleşmeleri istenmesi halinde tapu kütüğüne kısıtlama olarak kaydedilir.
Bağıştan Vazgeçilerek Taşınmazın Geri Dönmesi Kısıtlaması:
Vazgeçme (rücu) koşulu ile bir taşınmazın bağış yapılması mümkün olabilmektedir. Vazgeçme şartı olan bir taşınmazın mülkiyeti bağışı kabul eden kişi adına tescil edilmekle beraber, kısıtlama sütununa vazgeçme şartı kaydedilir. Bağışı kabul eden bağışlayandan önce vefat ederse taşınmaz bağışlayana geri döner. Başka bir şekilde taşınmaz geri dönmez.
Birleştirme (tevhit) Kısıtlaması:
Tapu sicilinde ayrı ayrı sayfalarda kayıtlı olan ancak birbirine bitişik nizamda olan birden fazla taşınmazın tek bir tapuya dönüştürülmesi Birleştirme olarak ifade edilir. Yani tek bir parsel haline gelmesi durumudur.
Tapu sahipleri bu duruma onay vermeleri halinde tescil işlemi gerçekleşir.
Cebri İcra Satışın Kısıtlaması:
Bir borçluya ait taşınmazın borcu tahsil amacı ile icra müdürlüğü tarafından satışı gerçekleştirilerek tapu ihale alıcısı adına tescil işleminin yapılmasıdır.
Cins Değişikliği Kısıtlaması:
Bir taşınmazın cinsinin yapısızken yapılıya, tarla iken arsaya dönmesi veya tersi durumlarda olan mülk cins değişikliğinin kısıtlamasıdır.
Geçici Tescil Kısıtlaması:
Bir taşınmazın üzerinde hak iddiasında bulunanların haklarını ispat edebilmeleri için veya tapu işlemleri sırasında eksik belgesi olanların bu eksik belgeleri tamamlamaları için verilen süre zarfında ilgili kişilerin tapu siciline kısıtlama koydurmalarıdır.
Hükmen Kamulaştırma Kısıtlaması:
Bir kamulaştırma işleminin yasal tebliğine karşı idare ve yargıya başvurulmadığı veya bu konuda açılan davaların kesin olarak sonuçlandığı, fakat mülk sahibinin tapu sicil müdürlüğüne giderek düzenlenecek olan resmi senedi imzalamak istemediği durumlarda, takdir edilen ve artırılan bedelin tamamı milli bankalardan birine yatırılarak makbuzu ilgili belge örnekleriyle birlikte , kamulaştırmayı yapan idare tarafından mahkemeye verilir. Mahkeme ise ilgili belgeleri inceleyerek kamulaştırmanın usule uygun yapılıp yapılmadığını araştırır. Kamulaştırma usule uygun yapılmışsa kamulaştırmayı yapan idare adına tescile karar verir. Tapu tescilini yapar.
11 kısıtlamayı size aktarmaya çalıştım. Doğal olarak kısa açıklamalar oldu. Siz bunları bilin ve karşınıza çıktığında şaşırmayın.
Bu konularda sorularınız olursa bana yazabilirsiniz.
Teknik eğitimlere her hafta Perşembe günleri devam edeceğiz.
Blog siteme daha üye değilseniz çok şey kaçırıyor olabilirsiniz.
Görüşmek üzere, başarılar diliyorum.