Tek parsel üzerinde kurulu bloklardan oluşan sitelerde ana taşınmaz yönünden yönetici atanmış olması, blokların kendi aralarında yönetici tayin etmesine engel değildir. | Kooperatif Danışmanı Mali Müşavir Kemal ÖZMEN-Mali Müşavir Evren ÖZMEN
SİTELERDE BLOK YÖNETİMİ
DAVA EHLİYETİ ( Blok Yönetimi )
AKTİF HUSUMET EHLİYETİ ( Sitede Blok Yönetimi )
634 Sa.Ka.17, 20, 34, 35
Anagayrimenkul üzerinde bulunan blokların kat maliklerinin merkeziyönetimden ayrı olarak kendi yönetimlerini oluşturmalarını yasaklayan bir yasa kuralı da bulunmamaktadır.
Davacı yönetici ana taşınmazda aynı zamanda kat maliki olup, bu sıfatı dahi Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmü çerçevesinde icra takibi ve davada aktif husumet ehliyetinin varlığının kabulü yönünden yeterlidir.
Mahkemece, işin esasına girilip, tarafların delilleri toplanmak suretiyle oluşacak sonuca göre hüküm kurulmak gerekirken, aksine gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.fk
Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;
Aydın 2. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 21.10.2009 gün ve 2007/915 E- 2009/951 K. sayılı kararın incelenmesi davacı/alacaklı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin15.07.2010 gün ve 2010/4894E-10882K sayılı ilamı ile;
(…Dava, ana taşınmaz üzerinde bulunan Piramit Sitesi B bloğa ait ortak giderleri ödemeyen kat malikleri davalılar hakkında davacı yönetim tarafından yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemlerine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana taşınmazın ortak giderlerini ve bununla ilgili avansı ödemekle yükümlüdür.
Kat irtifakı kurulmuş olan 4 nolu parsel üzerinde yer alan blokların kat maliklerince anılan Yasanın 34. maddesi uyarınca atanmış olan yöneticinin veya bu parseldeki her bir kat irtifakı hakkı sahibinin ana taşınmazın genel gider payını ödemeyen kat malikine karşı icra takibi yapmak ve dava açmak hak ve yetkisi vardır.
Mahkemece bu yönler gözetilerek tüm kanıtlar toplanarak davanın esasının incelenmesi oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:Dava, anataşınmaz üzerindeki bloğa ait ortak giderleri ödemeyen kat maliki davalılar hakkında davacı yönetici tarafından yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı/alacaklı Piramit Sitesi B Blok Apartman yönetimi, ana taşınmaz üzerinde bulunan Piramit Sitesi B bloğa ait ortak giderleri ödemeyen kat maliki davalılar hakkında yaptıkları icra takibine, davalıların itiraz ettiklerini ileri sürerek, vaki itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemenin, “ Piramit Sitesi olarak adlandırılan ve tüm blokları içeren sitenin resmi yönetim planının bulunması karşısında, B Blok Kat maliklerinin kendi blokları için hazırladığı matbu yönetim planının geçersiz olduğu, her iki bloğun fiilen ayrı yönetilmesinin davacı bloğun tamamen bağımsız konuma getirilmesi anlamını taşımadığı, davacının takip ve dava açma hak ve yetkisinin bulunmadığı, 5711 Kanun gereğince yönetim konusunda uyarlama yapılması gerektiği, davaya konu taleplerin bu nedenle yerinde olmadığı, ” gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların tümünün reddine ilişkin olarak verdiği karar,
davacı/alacaklı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece, yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
“ Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. ” hükmü yer almaktadır.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetimplanına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde on (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.-yüzde beş-) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.” düzenlemesine yer verilmiştir.
“ Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir….” hükmü mevcuttur.
Aynı Kanunun 35.maddesinde sayılan yöneticinin görevleri arasında –maddenin (i) bendinde
“ Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ” da bulunmaktadır.
Dosyadaki kayıt ve belgelere göre, dava konusu 4 parsel sayılı taşınmaz, bir zemin on normal katlı bahçeli, natamam betonarme apartman vasfında olup; kat irtifakı kurulmuştur. Tapunun beyanlar hanesinde 20.04.2000 tarihli yönetim planıyazılıdır.
Dava Piramit Sitesi B Blok Apartman Yöneticiliği adına hareketle, davalı B Blok bağımsız bölüm malikleri aleyhine ortak giderlerden kaynaklanan alacağın tahsiline yönelik takibe itirazın iptali istemiyle açılmıştır.
Mahkemece bir örneği dosya içine alınan 06.06.2006 tarihli Piramit Sitesi B-Blok Yönetim Planı da kat malikleri –ve aynı zamanda davalılardan Ahmet- tarafından imzalanmıştır.
← Yönetim planının iptali
sitelerde her blok kendi icra takibini yapabilir mi ? →