Konutta stok-kira ilişkisi
Bir köy düşünelim. Toplam 100 hane yaşıyor. Kimse çadırda ya da sokakta yatmadığına göre bu köyde en az 100 tane de konut olmalı. Oysa köydeki konut sayısı 110 düzeyinde, 10 konut alıcı ya da kiracı bekliyor.
Bu 110 konuta 80 kişi ya da aile sahip. Dolayısıyla konut sahibi olmayan 20 aile kirada oturuyor.
Birinci senaryo: Köyün muhtarı kaymakama gidiyor, ilçenin ileri gelenleriyle görüşüyor, siyasetçileri devreye sokuyor ve sonuçta köye kirada oturanlar için 20 konut yapılmasını sağlıyor.
Şimdi köyde kirada oturan kimse kalmadı, 100 hanenin 100’ü de ev sahibi. Ama köydeki toplam konut sayısı 130’a çıktı.
Köyde 110 konut varken bu konutların 20’sini kiraya verenler artık kiracılarını kaybetmiş durumdalar. Daha önce de zaten 10 konut boştu, şimdi 20 daha eklendi ve boştaki konut sayısı 30’a yükseldi.
Köye yeni gelenler oluyor, evlenenler oluyor, konut ihtiyacı da artıyor. Ama daha önce 10 konut içinden seçim yapmak gerekirken ve bu konutlara sahip olanlar boş durumda az konut bulunduğu için daha sıkı pazarlık edebilirken, şimdi durum değişti. Konut sayısı 30’a çıkınca bu sefer kiralayacak olanların eli güçlendi.
Hele hele satış söz konusu olduğunda konut sahipleri açısından sıkıntı daha da büyüyor.
Dedikodular dolaşıyor, “Köye yeni konutlar yapılacak” diye. Bunu duyan ev sahipleri daha da rahatsız oluyor ve değeri pek de artmayan konutlarını bir an önce elden çıkarma çabası içine giriyor. Çünkü konutunu bugün kiraya verebilse bile elde edeceği kira, konutu sattığı takdirde yapacağı yatırımlardan elde edeceği gelirin çok çok altında.
O yüzden satış için acele ediliyor, herkes böyle davranmaya başlayınca satılacak konut sayısı artıyor, bu artışla birlikte fiyatlar da ya yerinde sayıyor ya çok az artış gösteriyor ve enfl asyonu bile yakalayamıyor.
İkinci senaryo: Hükümet boş durumdaki 10 konutun satılabilmesi için destek sağlıyor. Kirada oturan 20 ailenin 10’u artık ev sahibi. Böylece kirada oturan 10 aile kalıyor. Daha önce 20 aile 30 ev arasından seçim yaparken, şimdi 10 aile 20 ev arasından seçim yapabilir durumda.
Üçüncü senaryo: İlk senaryomuzun başına dönelim. Köyde 100 hane ve 110 konut var. 110 konuta sahip 80 haneden evlenenler oluyor, boş durumdaki 10 hane yavaş yavaş doluyor. Artık ev sahibi olmayan 20 ailenin seçebileceği konut sayısı yalnızca 20. Hele hele ev sahipleri çıkarmak isterlerse kiracılar için durum çok zorlaşacak.
Şimdi ilk senaryoda konut sayısı ve bağlı olarak konut stoku artıyor, ama kira düşüyor.
İkinci senaryoda konut sayısı sabit, ama kira düşme eğilinde.
Üçüncü senaryoda da konut sayısı sabit, ama kira artış eğiliminde.
Şimdi yeni bir konut kampanyası başlatılıyor. Çerçevesi açıklanmış olmakla birlikte detaylar tam olarak anlaşılabilmiş değil.
Dedik ya çerçeve belli. Fiyat indirimine gidilecek, peşinat düşük tutulacak, özel bankalar bugünkü koşullarda aylık yüzde 1’in altında konut kredisi faizi uygulayamayacaklarına göre bu oranları firmalar devreye sokacak ve belli sayıdaki konutun satışı sağlanmaya çalışılacak.
Akla şu soru gelebilir. Bankalar yüzde 1’in altında faiz uygulayamıyorken firmalar nasıl olacak da bu faizlerle konut satabilecekler?
Belli ki çoğu firma yeni kredi kullanmayacak. Böyle bir kampanya olmazsa ellerindeki konutları satabilmeleri pek mümkün görünmeyen firmalar, bu yüzden düşük bir faize razı olarak konutu nakde döndürmeye çalışacaklar. Firmalar, hiç satamayacakları konutları bir anlamda daha az karla satmaya razı olacaklar.
Öyle anlaşılıyor ki bu tür kampanyaların arkası gelecek. Hani mağazalarda indirimin hiç bitmemesi gibi...
Ekonominin arz-talep dengesini unutunca ya da daha kötüsü bundan habersiz davranınca böyle oluyor işte. Herhangi bir üretimi gerçekleştirmek tek başına önemli değil ki. Satamadıktan sonra!
Yıllar yılı çok fazla sayıda konut yaptık. Biraz da bu durumu makul göstermek adına “İnşaat ekonominin lokomotifidir” diye bir kavram icat ettik. Yeni yeni biraz frene basmamız gerektiğini hissediyor ve yeni konut yapımı için geçmiş yıllara göre çok daha az ruhsat alıyoruz ama yapılmış olanlar ve inşaatı devam edenler yetiyor.
Kaldı ki inşaat ekonominin lokomotifi değildir. Ekonominin lokomotifi sanayi malıdır, yurtdışına satılabilen maldır, üretimdir.
Şimdi birileri dahiyane bir fikirle çıkıp “Biz de yabancılara konut satıyor ve döviz elde ediyoruz, bu da ihracat sayılır” diyebilir.
Şimdi bir de neyin ihracat sayılması gerektiğini tartışmanın alemi yok. Bırakın desinler!
Dün açıklanan kampanya kapsamında ne kadar konut satılır, bilemeyiz. Ama satılacak her konut, bir kişi ya da ailenin kiradan kurtulması ve ev sahibi olması demektir.
Ancak bir de diğer cephe var. Bir aile ev sahibi olacak ama bir başka aile de kiracısını kaybedecek.
Dolayısıyla önümüzdeki dönemde ne kadar çok konut satılırsa kiralar o ölçüde az artacak, belki de sabit kalacaktır.