Resmi şekil, satış sözleşmesi, sebepsiz zenginleşme, tapulu taşınmaz
13. Hukuk Dairesi 2003/1904 E., 2003/5741 K.
MAHKEMESİ : A 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 27.11.2002
NO : 599-845
DAVACI : Osman
DAVALI : T Başkanlığı Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı, davalı ile aralarında 1.9.2000 tarihinde düzenlenen Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile Y-M Mahallesinde kain E-4 Blok 9. kat 40 nolu daireyi 117.800 DM bedelle satın aldığını, satış bedelinin 41.230 DM.nı peşin ödediğini, kalanın da 36 eşit taksitte ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin düzenlendiği tarihte daireyi teslim aldığını, dava tarihine kadar da 67.365 DM ve 4135 Euro ödediğini, ne varki sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğunu, daireyi teslime hazır olduğunu ileri sürerek, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak ödediği 67.365 DM ve 4135 Euronun dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınmasını istemiştir.
Davalı, 1.9.2000 tarihli satış sözleşmesini davacının kendi özgür iradesiyle imzalayarak, daireyi teslim aldığını, dava tarihine kadar da, sözleşme ile kararlaştırılan taksit bedellerini ödediğini, davacının kötüniyetli olduğunu bildirerek, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin B.K. 213. maddesindeki şartlara uygun olduğu, sözleşme hükümlerine göre satış bedeli ödenmeden, davacının davalıdan gayrimenkulün tapuda devrini isteyemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında, tapulu taşınmazın satışına ilişkin düzenlenen 1.9.2000 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi, resmi biçimde düzenlenmemiştir. Tapulu taşınmazların, mülkiyetini nakledici nitelikteki sözleşmelerin resmi biçimde yapılması gerekir (M.K. 634, B.K. 213, Tapu K. 26 md). Taraflar arasındaki sözleşmede, resmi biçimde yapılmadığı için hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşme nedeniyle, sözleşenler verdiklerini haksız iktisap hükümleri uyarınca geri isteyebilirler. Bu nedenle davacı yaptığı ödemeyi istemekte haklıdır. Mahkemece, davacının geçersiz sözleşme nedeniyle yaptığı ödeme miktarı belirlenerek, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir. Aksi yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 8.5.2003 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
Kural olarak geçersizliği ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olarak sayılmaz. Ancak bazı durumlarda özellikle taraflarca akdin bazı hükümleri yerine getirildikten sonra bunu ileri sürmek objektif iyi niyet ilkeleri ile bağdaşmaz. 30.9.1988 T. E2.K.2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davalarının satıcının Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan sattığı bağımsız bölümü tüm borçlarını eda ederek alıcıya teslim etmesi ve alıcının bu bağımsız bölümü malik olarak kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakim tarafından Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek kabul edilebileceği kararlaştırılmıştır. Yine 25.1.1984 gün 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul kararında da ifade edildiği üzere M.K.nun 2. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralın amacı; hakime özel ve istisnai hallerde adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme imkanı sağlamaktır. Hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının şekle aykırılığı ileri sürme hakkı içinde bir sınır teşkil ettiği, buyurucu niteliği itibariyle hakim tarafından resen gözetilmesi gerektiği Türk Hukuk Öğretisi ve uygulamasında tartışmasız olarak kabul edilmektedir.
Davaya konu olayda geçersiz olduğu ileri sürülen sözleşmeye göre davacıya satılan bağımsız bölümün sözleşmeyle birlikte davacıya teslim edildiği ve davacının bu taşınmazı malik sıfatıyla kullana geldiği, satış bedelinin büyük kısmının davalı tarafa ödendiği geriye kalan kısmının ise taksitler halinde ödenirken ülkenin geçirdiği ekonomik kriz nedeniyle, uyarlama talepleri kabul edilmediği için akdin şekil yönünden geçersiz olduğu gerekçesiyle bu dava açılmıştır.
Davalı sözkonusu bağımsız bölümü davacıya teslim etmiştir. Davacının bu davayı açmayıp geriye kalan borcunu davalıya ödemesi halinde yukarıda belirtilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve müstekar H.G.K. Kararları ile diğer Yargıtay kararları karşısında sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapılmış olmasına rağmen bu sözleşmeye dayanarak davalı aleyhine tapu iptal ve tescil davası açabileceği ve lehine hüküm kurulacağı açıktır.
Esasen bir çok kamu kuruluşu ve kamu bankalarının kendilerine ait taşınmazları önce şekil şartlarına uyulmadan düzenlenen sözleşmelerle 3. şahıslara sattıkları ve daha sonra tapuda devir yaptıkları bilinmektedir. Yasa tapuya kayıtlı taşınmazların devri için şekil şartları getirmekle taşınmaz satın alan kişileri korumak istemektedir. Davalının Türk Hava Kurumu olması karşısında tarihsel kişiliği de gözönüne alındığında, davacının sözleşme şartlarına göre edimlerini yerine getirmesi halinde taşınmazın davacıya tapuda devrinin yapılacağı konusunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Ekonomik kriz nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan bedelin davacının işine gelmemesi, uyarlama taleplerinin kabul edilmemesi gibi nedenlerle açıldığı anlaşılan bu dava yukarıdaki açıklamalar ışığında M.K.na göre bir hakkın kötüye kullanılmasının bariz bir örneğidir.
Bu nedenlerle mahkeme kararının onanması kanısında olduğumdan yazılı gerekçelerle bozulmasına yönelik çoğunluk görüşüne katılmıyorum.
Ecrimisil, faiz, resmi senet, sebepsiz zenginleşme, taşınmaz satışı
Kadastro tespiti, resmi şekil, tapu dışı satım tarihinden tespit tarihine kadar on yıllık sürenin geçmesi, tapulu taşınmazların mülkiyetinin nakli
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sebepsiz zenginleşme
Taşınmaz satışının şekli
Eser sözleşmesi, resmi şekil