toplu yapımıyız? forumları okudum anlayamadım - Anagayrimenkulün Yönetimine İlişkin Konular
Gönderen Konu: toplu yapımıyız? forumları okudum anlayamadım (Okunma sayısı 7194 defa)
« : Ekim 06, 2010, 04:49:41 ös »
Forumlardaki konulara bakınca bu tanıma uygun bir konu bulamadığım için soruyorum.
Oturduğum site, bir ada içerisindeki, 1 parselin tümünde, toplam 6 bloktan oluşuyor.
anladığım kadarıyla ve KMK ya göre, toplu yapı tanımına uyuyor, öte taraftan site tanımınada uyuyor.
bizler her bloğun yönetiminin ayrı olmasını ve tüm bloklarıda yöneten bir site yönetimi düşünüyoruz.
bunu hayata geçirebilmek için neyi gerekçe göstermeliyiz, bilemedik.
Okunma sayısı 7194 defa
Ynt: toplu yapımıyız? forumları okudum anlayamadım
« Yanıtla #1 : Şubat 11, 2011, 05:23:10 ös »
Her Blokta 16 daire olmak üzere 4 Blokta 64 daireden oluşmakta ortak yüzme havuzumuz olan bir site(herhalde toplu yapı)yönetim planı eski,tek parsel.
Bu site tek bir karar defteri ile 64 kişi ile toplanıp kararlar alıyordu.Yeni çıkan toplu yapılarla ilgili maddeler mutlak uygulanmak zorunda mıdır? Yönetim planı değişikliği, her blokta yönetici zorunluluğu, karar defteri ,işletme projesi hazırlanarak aidatların belirlenmesi, üst yönetim olan site yönetiminden de gelecek ortak alan giderleri birleştirilip toplu mu tahsil edilecek, ayrı ayrı mı?yoksa bloklar site yönetiminin mi bu işleri yapması için yetkilendirecekler.(yani 4 yönetici ,4 karar defteri, 4 toplantı yerine) birde üst yönetim.
Başta bahsettiğim tek seferde toplantı yapılıp ortak yerler için kararlar alınsa da,bloklarda olabilecek problemleri o blok için toplantı düzenlenerek sadece o bloktan bedelleri toplansa olabilir mi ?
« Yanıtla #2 : Nisan 16, 2011, 11:37:53 ös »
Şimdi söylediğiniz yapı toplu yapı tanımına uyuyor. Ancak şu hususu tam açıklamamışsınız. Yönetim planı eski demektesiniz.
Demek ki her binanın (blokun) kendi yönetim planı mevcut.
Şimdi siz bu yapıda yıllar boyunca bizim eskiden "yaygın site yönetimi" dediğimiz yönetim biçimini uygulamışsınız.
Ancak 634 sayılı kanun ile birlikte artık siz bu 4 bloklu yapıyı yasal bir site yönetimi şeklinde yönetmek istiyorsanız, bir olağanüstü genel kurul ile toplu yapınızı , yasanın toplu yapı esaslarına uygun olarak yeniden düzenleyen bir yönetim planı değişikliğini gerçekleştirmelisiniz. Bu amaçla toplanacak olağanüstü genel kurulda "tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu" ile yeni yönetim planının kabulü mümkün olup, bu yeni yönetim planını mutalaka tapuya tescil ettirmelisiniz. Bu tescil işlemi idari bir işlem olup, yeni yönetim planını kabul eden kat maliklerinin noyterden tescil işlemine yönelik vekaletlerinin bir veya birden fazla kişiye verilerek tapuda imzalanarak sicile eklenmesi gerekiyor
Neticede tabiki yasada yapılan değişikliklere uyulma zorunluluğu vardır. Aksi halde uyuşmazlıkların bir toplu yapı ilişkisi içinde çözümü mümkün değildir.
Yönetim planı değişikliği, her blokta yönetici zorunluluğu, karar defteri ,işletme projesi hazırlanarak aidatların belirlenmesi gerekli olup, üst yönetim olan site yönetiminden de gelecek ortak alan giderleri birleştirilip toplu veya ayrı ayrı tahsil edilmesi mümkündür
Site ortak alan işleri için blok kat malikleri blok yöneticilerinin site yönetimini oluşturması konusunda yetkilendirebilirler.
Bahsettiğiniz tek seferde toplantı yapılıp ortak yerler için kararlar alınması için bu hususun yönetim planınızda 643 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Toplu Yapılarla İlgili Hususlarına aykırı olmayan düzenlemelerin bulunması gerekir. Mevcut durumunuzda yönetim planı değişikliği yapmadan site ortak alanları için tek genel kurul yapmanız veya daha da genişleterek blok yönetimlerini ve blok kat malikleri genel kurullarını devreden çıkarmanız mümkün değildir.
Ayrıca bloklarda olabilecek problemlerin tabi ki o blok için genel kurul düzenlenerek sadece o bloktan katılan kat malikleri katılımı ile çözülmesi yasa gereğidir.
« Yanıtla #3 : Nisan 16, 2011, 11:50:07 ös »
Şimdi bu konuyu açıkladık ama kısaca özetliyeyim.
5711 sayılı kanuna kadar bizim 634 ayılı kanunda "site" kavramı yoktu.
Bizler bir uygulama geliştirdik. Ve bu uygulamanın bazı yönleri hukuk mahkemelerince haksız bulunurken , bazı yönleri mahkemelerce kabul gördü.
Biz buna "yaygın site yönetimi" dedik.
Uygulamaya devam ettik. Esasen kanun koyucu bu uygulamaları esas alarak 634 Sayılı Kanunu 5711 Sayılı Kanun ile "toplu yapı" lara uygun hale getirdi.
Bizim "toplu yapı" olarak tabir ettiğimiz anagayrimenkul esasen "site" 'den farklı değildir.
Dolayısı ile sizin sözünü ettiğiniz gibi bu kavramlar birbirinden farklı değildir. "Site" , "Toplu Yapı"'yı işaret eder.
Bu bölümde yukarıdaki üyeye işaret ettiğim tüm hususlar sizin içinde geçerlidir.
Sizler her bloğun yönetiminin ayrı olmasını - ki kanuna göre budur uygulama- ve tüm bloklarıda yöneten bir site yönetimi düşünüyorsanız ve bunun yasal olmasını istiyorsanız o halde 5912 sayılı Kanunla 634 Sayılı Kanuna eklenen "GEÇİCİ MADDE 2- Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır. (5912-23/06/2009 değişiklik)" maddeyi uygulamanız gerekmektedir.
Bu yönetim planı değişikliğini yapmadan istediğiniz uygulamayı hayata geçiremeniz yasal değildir. Uygularsınız ancak itirazlarda mahkeme itiraz edeni haklı bulacaktır. Gerekçe bulamamanız ve gösterememeniz normal.