Şufa (önalım) hakkı davası; paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü şahıslara satışı durumunda diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı verdiği için açılır. Yani şufa hakkı, paylı mülkiyetten doğar ve herhangi bir payın üçüncü şahıslara satışıyla kullanılabilir hale gelir. Şufa hakkı nedir, sorusunun cevabı tam olarak budur. Bu yazıda şufa davası ne kadar sürer, şufa hakkı nasıl engellenir, önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar, şufa hakkını engelleyen haller, şufa davası yargıtay kararları, şufa davası dilekçe örneği, şufa hakkı süresi gibi konular ele alınacaktır.
1 Şufa Hakkını Kullanma Koşulları
2 Şufa Hakkı Davası Hangi Mahkemede Açılır?
3 Şufa Hakkını Kullanma Süresi Nedir?
4 Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?
5 Şufa Hakkından Feragat Etmek Mümkün Müdür?
Şufa Hakkını Kullanma Koşulları
Şufa hakkı, belirli koşulların bir arada bulunmasıyla kullanılabilecek bir haktır. Medeni Kanun önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanır. Böylece taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedefler. Üçüncü şahısların dışarıdan taşınmaza paydaş olarak girmesini zorlaştırarak mevcut paydaşlar arasında süren uyumun bozulması engellenmek istenmiştir.
Şufa hakkı paylı mülkiyette ve yalnızca paydaşlar arasında kullanılabilir. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı için taşınmazın, arsa veya daire olması önemli değildir. Şufa hakkının kullanılabilmesinin ön koşulu taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
Müşterek ya da iştirak durumunda mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi kısmını kullanacağı sözleşmeyle ya da sözlü olarak belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı durumunda şufa hakkı kullanılamaz.
Medeni Kanun gereği alıcı kişi, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı kişi, paydaşların şufa davası açmasıyla muhatap olur. Alıcı, noter marifetiyle bildirimi paydaşlara yapmak zorundadır.
Şufa(önalım) hakkı davası, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı açılmalıdır. Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Şufa davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Şufa Hakkını Kullanma Süresi Nedir?
Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını engellemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki tür süre vardır. Birincisi şufa hakkı sahibi paydaşlara, taşınmazın alıcısı üçüncü kişi tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildiriminden itibaren 3 ay içinde şufa davasının açılması gerekir. Eğer şu hakkı paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmemişse her durumda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde şufa(önalım) hakkı davası açılması gerekir.
Tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle de üçüncü şahıslara önalım hakkı tanınması mümkün olabilir. Bu halde taşınmazın satışı durumunda şufa hakkı sahibi, sözleşmede belirtilen süre ve şartlarla şufa hakkını kullanabilir. Sözleşmede şufa hakkı kullanımına ilişkin maddeler belirtilmemişse gayrimenkulün üçüncü şahıslara satışına dair şartlar esas alınarak bu hak kullanılabilir. Sözleşmeden doğan şufa hakkı, tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl sonra her halükarda düşer. Yani zamanaşımı 10 yıldır.
Şufa Hakkından Feragat Etmek Mümkün Müdür?
Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerden doğan bir hak olduğu için hak sahibi olan paydaş, şufa hakkından feragat edebilir. Somut bir gayrimenkul satışı ile ilgili olmayan genel nitelikte şufa hakkında feragatin resmi bir biçimde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur. Somut bir satış durumunda şufa hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir biçimde yapıldığı zaman geçerli olur. Somut bir satış durumunda feragat eden paydaş, gayrimenkulün tekrar satışı durumunda feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.
Bir önceki yazımız olan Trafik Kazası Tazminat Davası başlıklı makalemizi de okumanızı öneririz.