Anadolu yakasının yeni cazibe merkezi: Sancaktepe
5 bin civarında yeni konut projesinin yapıldığı Anadolu yakasındaki Sancaktepe, yatırımcıların ilgi odağı oldu. Büyük inşaat firmalarının yanı sıra küçük yatırımcıların rağbet gösterdiği bölgede, arsalar peynir ekmek gibi kapışılıyor. Bölgede arsaların metrekare fiyatları 4 bin 500 TL’ye kadar çıkabiliyor. Konut fiyatları ise 100 bin TL’den başlayıp 500 bin TL’ye ulaşıyor.
Yaklaşık iki yıl önce ilçe statüsüne kavuşan Sancaktepe, Anadolu yakasının en hızlı gelişen bölgelerinden biri. Samandra, Sarıgazi ve Yenidoğan beldelerinin birleşimden oluşuyor. Güneyinde Kartal, batısında Ataşehir-Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik’le komşu.
Sancaktepe son yıllarda birbiri ardına yükselen konut projeleri nedeniyle Anadolu yakasının yeni konut merkezi olarak nitelendiriliyor. Öyle ki Sinpaş,Teknik Yapı, Dap Yapı ve Sur Yapı gibi büyük inşaat şirketlerinin yanı sıra irili ufaklı inşaatçıların yer aldığı bölgede yeni yapılan konutların sayısının 5 bin civarında olduğu belirtiliyor.
Bölgenin revaçta olmasının başında ulaşım imkanlarının kolaylığı geliyor. Sabiha Gökçen Havaalanı’na olan bağlantı yolları,TEM Otoyolu-Kartal bağlantı yolu nedeniyle rağbet görüyor. Daha önce kısmı imarın olduğu bölgede, 2010’nun başında yeni imar iznin çıkması nedeniyle talep iyice artmış durumda.
Son bir yılda emlak fiyatlarının yüzde 40 civarında arttığını belirten Turyap Sancaktepe Samandra Ofisi’nden Muhsin Kapıcı, “Özellikle kat karşılığı satın alabilecekleri arsalar arayan müteahhitlerle arsa arayan küçük yatırımcılar buraya ilgi gösteriyor” diyor.
İmar izni genişletilecek mi?
Bölgeye yönelik yapılacak yeni yatırımların yanı sıra kulaktan kulağa yayılan söylentiler nedeniyle de fiyatlar artmış. Century 21 Sancaktepe Keops Ofisi Broker’ı Celal Yıldız, “Belediye başkanı imarla ilgili yeni çalışmalar yapacak diye duyduk. Burada imarlar yeni değişmesine rağmen Çekmeköy ve Ümraniye gibi komşu yerlere oranla daha düşük kaldı. Herkes ticaret ve konut imarlı arsaların imarlarının bir miktar daha yükseltileceği beklentisi içinde. İnşaat firmalarının büyük çoğunluğu yeni projeler için seçimi bekliyorlar. İmarın yeniden düzenleneceği söylentisi fiyatları artırdı. Seçime doğru fiyatlar daha da artar” diyor. Yine Harem Otogarı’nın kaldırılarak Sancaktepe’ye konuşlandırılacağının gibi açıklamalar fiyatların artışında etkili olmuş.
Aynı arsa 2 ayda 4 defa el değiştirdi
Yatırımcıların özellikle arsalara ilgi gösterdiğini belirten Muhsin Kapıcı, “Arsa arzı gittikçe azalıyor. Buna karşılık talep çok. Buradaki arsaların yüzde 60’ı el değiştirdi. Örneğin elimdeki bir parseli 2.5-3 ay içinde 3-4 defa sattığım oldu. Al-satçılıktan çok kazanan oldu” diyor.
Kapıcı, arsa sahiplerinin artık ellerindeki arsaları direkt satmak yerine müteahhitlere kat karşılığı vermek yoluna gittiklerini dile getiriyor. Sadece arsa değil, konut almak isteyenlerin de bölgeye ilgi gösterdiği ifade eden Kapıcı, “Özellikte topraktan satış yaptığımız çok yerler oluyor” diyor.
Kat karşılığı şeklinde verilen arsalara yoğun bir talep olduğu belirten Celal Yıldız, “Gecekondu sayılabilecek arsalar bu nedenle oldukça pahalıya satılabiliyor. Meteahhitler birkaç küçük gecekondunun yan yana olduğu arsaları satın alıp birleştirerek yerine konut yapıyorlar” diyor.
Sancaktepe’nin Samandra ve Sarıgazi’yi içine alan bölümü talebin en yoğun olduğu, dolayısıyla emlak piyasası açısından da en hareketli yerler. Samandra’da Fatih ve Eyüp Sultan mahalleri en rağbet gören yerler arasında. Abdurrahman Gazi ve Osman Gazi mahallelerine de talep var. Sarıgazi’de ise Emek, Atatürk, Kemal Türkler mahalleleri ilgi görüyor.
Markalı konut projelerinin yoğun olarak bulunduğu bölgede, bu tip konutlara genelde ortanın üstü kesim rağbet gösteriyor. Fiyatlar ortalama olarak 150-170 bin TL’den başlayıp 400-500 bin TL’ye kadar çıkıyor. Örneğin 60-75 metrekare 1+1’lerin satılık fiyatı 175-250 bin, 2+1’lerin 330-350 bin TL aralığında. Celal Yıldız, talebin yoğun olduğu bu tip konutların elden çabuk çıkarıldığını, 3+1 ve daha büyük olanlara ise talebin çok fazla olma olması nedeniyle çokça yer verilmediğini belirtiyor.
Mahalle aralarında yeni yapılan sıfır ya da ikinci el konutlar ise genelde dar gelirliler tarafından ihtiyaçtan satın alınıyor. Buralarda ise 1+1 konutlara pek rastlanmıyor. Genelde oturanların kalabalık aileler olması nedeniyle daha çok 2+1 ve 3+1’ler ilgi görüyor. Örneğin 80-90 metrekare olan 2+1’lerin fiyatı 110-115 bin TL civarında, 100-150 metrekare büyüklükteki 3+1’ler ise 120-140 bin TL’den satılıyor.
Markalılarda 1+1’lerin kiralık fiyatları ise 600-650 TL’den başlıyor. 2+1’lerin ise site içinde olanları 750-800, dışındakileri 700-750 TL’den kiraya veriliyor. 3+1’lerin site içine bakanlarının kiralık fiyatı minimum bin TL’den başlıyor. Site dışına bakanlar ise 850-900 TL’ye kiralanabiliyor. Markalı olmayan normal apartman dairelerinde kiralar, 2+1’lerde 500 TL’den başlıyor. 110-120 metrekare büyüklükte olan 3+1’lerde 750 TL’ye kadar çıkıyor.
Arsaların metrekaresi 550 TL’den başlıyor
Bölgede ara sokaklardaki dükkanların metrekaresi 2 bin 500 TL’den başlayıp ana caddelerde 5-6 bin TL’ye kadar çıkabiliyor. Dükkan ve mağazalar genelde binaların en alt katına, 75-135 metrekareye olacak şekilde yapılıyor. Sarıgazi’de ofislerin metrekare kiralık fiyatı 20-25 dolar. Metrekare satılık fiyatı ise 2 bin 500-4 bin 500 TL aralığında. Yani 400 metrekare bir ofis katı 700-800 bin TL’den satılabiliyor.
Celal Yıldız ise Sancaktape’nin en çok talep gören bölümlerinden Sarıgazi’de arsaların metrekare fiyatının bin 500 TL’den başlayıp yerine ve konumuna göre 2 bin 500 -4 bin 500 TL’ye kadar çıkabildiğini belirtiyor. Revaçta olan diğer bir bölüm, Samandra’da ise konut ve ticaret imarlı arsaların metrekare fiyatı ise bin 500-2 bin TL aralığında.
Arsaya yatırım karlı
“Yatırım amacıyla konut almak isteyenlere dahi arsa öneriyorum” diyen Muhsin Kapıcı, “Yatırımcılar 100-150 bin TL verip bir daire almaktansa bunun yerine 200-250 metrekare büyüklüğünde bir arsa satın alırlarsa daha karlı çıkabilirler. Şöyle ki eğer bu arsayı müteahhite kat karşılığı verirlerse toplam 8 daire çıkar. Kendilerine en az 3 daire düşer. Dairelerin her birini 100 bin TL’den satsalar 300 bin TL yapar. 8-10 ayda yüzde 100 kar etmiş olurlar” diyor. Kapıcı, arsa yatırımı yapmayı düşünenlere adres olarak özellikle Samandra’yı gösteriyor.
“Sancaktepe, Anadolu yakasının en hızlı gelişen bölgelerinden biri. Fiyatlar daha da yükselecek. Gözünüz kapalı olarak nereden alırsanız alın zarar etmezsiniz” diyen Celal Yıldız da, küçük yatırımcıların özellikle 100-250 metrekare büyüklüğündeki gecekonduları arsa niyetine satın alıp müteahhitlere kat karşılığı olarak verebileceklerini belirtiliyor. Yıldız, bu tip arsaları almak isteyen yatırımcıların, müteahhitlerin girebilecekleri, talep gösterebilecekleri konumda yerler olmasına dikkat etmelerini gerektiği uyarısında bulunmayı da ihmal etmiyor.