İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem
23 Haziran 2020 - 20:22
Dünya Gazetesi köşe yazarı Bumin Doğrusöz, bugünkü yazısında Yeni Borçlar Kanunu kapsamında iş yerlerinde yapılacak kira sözleşmeleri düzenlemesini kaleme aldı. İşte o yazı...
1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira ilişkilerinde uygulanan hem 1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu ile kiracıları biraz daha fazla koruyan yeni bir kira ilişkisi öngörülmüştür. Ancak bu yeni kira düzeninin iş hayatından bazı olumsuzluklara yol açacağı düşünüldüğünden 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesi ile yeni Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine dair düzenlemelerinin bazılarının uygulanması veya yürürlüğe girmesi, iş dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl ertelendi. Şimdi bu 8 yıllık süre 1.7.2020’de doluyor ve bu uygulaması ertelenmiş düzenlemeler artık yürürlüğe giriyor. Erteleme Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri için söz konusuydu. 6217 sayılı Kanun’da, Yeni Borçlar Kanunu ile oluşturulan “çatılı işyeri” kavramından söz edilmediğinden daire, dükkân gibi yerlerin dışında açık alan kirası olarak nitelendirebileceğimiz otopark, çay bahçesi gibi yerleri için de erteleme söz konusu olmuştur. Ertelenen konularda, kira ilişkisinde ve çıkan ihtilaflarda önce taraflar arasında kira sözleşmesi hükümlerine, burada bir düzenleme bulunmaması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümler oluşturulmaya çalışılmaktaydı. Erteleme öngören 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi: “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Yeni Borçlar Kanunu düzenlemeleri kapsamında iş yeri kira sözleşmeleri için yürürlüğe girecek yeni düzenlemeler Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri de, diğer kira sözleşmeleri gibi, 1.7.2020’den itibaren yeni Borçlar Kanunu düzenlemelerine tâbi olacak.
1. Kira ilişkilisinin devri
İş yeri kiralarında kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi kiraya verenin ancak yazılı rızası ile devredilebilecek. Daha önce de bu devir yapılabiliyordu, ancak, kiraya verenin rızasının yazılı olması, yeni bir koşuldur. Bu yazı ayrı bir protokol olabileceği gibi, yeni bir sözleşme yapılması veya mevcut sözleşmeye not düşülerek kiraya veren tarafından imzalanması şeklinde de olabilir. Kiraya veren ise haklı bir sebebe dayanmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak. Kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracıya, kiraya verenin haklı bir sebebe dayanmaksızın rıza vermemesi halinde kiracı, bu rızayı hâkimden alabilecektir. Rızanın verilmesi halinde yeni kiracı eskisinin yerine geçecek olmakla birlikte eski kiracı da kiraya verene karşı, iki yılı geçmemek üzere, kira sözleşmesinin süresi bitinceye kadar yeni kiracının borçlarından müteselsilen sorumlu olacak.
İş yeri kira sözleşmelerinde de artık taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Buradaki önemli sebebin tarafların davranışlarından kaynaklanması şart değildir. Buradaki önemli sebep iki tarafından kurusu olmayan objektif hallerden de kaynaklanabilir. Örneğin pandemi halinin yol açtığı ekonomik kayıplar, müşteri piyasasının kaybedilmesi veya karantina uygulamaları, AVM’nin gerekli tedbirleri almaması veya almasına rağmen pozitif vakalar sebebiyle uzun süre karantinada kalması objektif hallere örnek verilebilir. Eski Borçlar Kanunu , önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkını sadece taşınmazlar için kabul etmişti. Yeni düzenleme ise taşınır, taşınmaz, çatılı, çatısız tüm kira sözleşmeleri açısından kabul etmiştir. Kanunda, hâkimin, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı yolunda bir düzenlemeye de yer verilmiştir. Bu düzenlemeye göre açılacak tazminat davasında hâkim, feshe muhatap olanın bu fesih dolayısıyla uğrayacağı zararların adalet ölçüleri içinde tazminine de karar verebilecektir. Tabii ki, olayın özelliğine göre hâkim, tazminat ödenmesi gerekmediğine de karar verebilir.
İş yeri kira sözleşmelerinin süresinin bitiminde yenilenmesinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar tabii ki bu değişim oranının altında bir oranda kira artışı konusunda anlaşabilirler. Bu sınır bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerli olacaktır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesini, taraflar mahkemeden isteyebileceklerdir. Hâkim yeni kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde artırılarak uygulanacaktır. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parası’nın Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Yani döviz olarak veya döviz karşılığı yapılmış kira sözleşmelerinde kira yıllarında artış yapılmayacaktır. Ancak, bu kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Ancak beş yıl geçtikten sonra veya her beş yılın bitiminde taraflar, kira bedelinin sonraki beş yıl için belirlenmesini mahkemeden talep edebileceklerdir. Ancak dövizli veya dövize endeksli kira sözleşmelerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması, her zaman taraflarca istenebilir.
İş yeri kira sözleşmelerinde kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. 1 Temmuz’dan sonra yapılacak sözleşmelere kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler konulamayacağı gibi, bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerdeki bu yöndeki hükümler de geçersiz hale gelecektir.
Yeni Borçlar Kanunu’nda kiraya verene, onuncu yıl sonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı, kiraya verenin kendisinin (veya malik değişiminde yeni malikin), eşinin, alt soy veya üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira borcunun ödenmesinde temerrüt hali dışında bir fesih hakkı tanınmamıştır. 1 Temmuz’dan sonra işyeri kiralarında da, bu fesih hakları sınırlı olarak kabul edilecek ve mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri öngörülse bile geçersiz kabul edilecektir. Bu arada işyeri kira sözleşmelerine kanunda yazılı fesih bildirim veya ihtar sürelerini de kabul eden hükümler konulamayacak veya konulmuşsa Kanundaki süreler geçerli olacaktır.
1 Temmuz’da yürürlüğe girecek bu düzenlemelerin bir kısmı zaten eski Borçlar Kanununda da yer aldığından veya içtihatlarla zaten uygulanmaktaydı. Ancak diğer bir kısmı ise yenidir. Örneğin kira sözleşmesinin devrine, kiracının depozito vermesindeki sınır ve uygulama şekline, cezai şart yasağına veya kiranın ödenememesi halinde sonraki kiralarında muacceliyet kazanacağına, olağanüstü sebeple fesih hakkına yönelik düzenlemeler, yenidir. 1 Temmuz’a kadar 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki süre uzatılmadığı takdirde iş dünyasının kira ilişkilerinde aktardığımız önemli değişiklikler gündeme gelecektir. Erteleme olur mu? Bekleyip göreceğiz. Bana sorarsanız erteleme için bir sebep yok gibi.