3. Hukuk Dairesi 2017/6961 E. , 2017/18233 K. • kararara.com
3. Hukuk Dairesi 2017/6961 E. , 2017/18233 K.
09 Ağu 2018 22:39
Davacılar, ana binanın 1 nolu bağımsız bölümü ile bahçenin müştereken maliki olduklarını, davalının ise söz konusu taşınmazda 15/10/2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden kiracı olarak bulunduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlar 10. Maddesinde kiracının kullanımına tahsis edilen mecurda duvar kaldırılamayacağı, kapı açılamayacağı gibi taşınmazın yığma bina olması sebebi ile genel statiğini bozacak ve her hangi bir şekilde zarar verebilecek en küçük kapsamda dahi olsa mimari tadilat ve değişiklik yapamayacağı, keza bahçedeki açık alana yapacağı her türlü değişiklik ve uygulama için kiralayanların yazılı ve net kabul onayı alınmak suretiyle işlem yapabileceği, aksi bir hareketle ihbarsız ve tazminatsız olarak tek taraflı kontratın fesh edileceği hükmünün yer almasına rağmen kiraya veren davacıların bilgisi ve rızası olmaksızın yığma bina olan binadaki duvarları ve bahçedeki müştemilatı yıktığını, projesinde olmamasına rağmen taşınmazın içine baca açtığını, bahçede bulunan 50 yıllık ağaçları kestiğini, 35-40 m2 büyüklüğündeki apartmanın aydınlığını da kapatarak depo olarak kullanmak suretiyle hem sözleşmeye hem de taşınmazın projesine aykırı davrandığını, davalı tarafından cafe olarak kiralanan yerin içkili, müzikli restoran haline getirildiğini, geç saatlere kadar yüksek sesle müzikler çalınarak davacıların da oturduğu binada ikamet edilemez hale getirildiğini, alkollü içki satılmasının sözleşmeye ve yasal düzenlemelere aykırı olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesinde; kiracının kiraladığı yeri kanuni ruhsatları alarak işgal edeceği, legal ticari faaliyetinde bina ve çevresinde görüntü, ses ve çevre kirliliği v.s. hususunda her hangi bir rahatsızlık vermeden ve çevreden her hangi bir şikayete veya uyarıya mahal vermeksizin legal ticari faaliyetini yürütebileceği hükmünün yer aldığını, davalının çekilen ihtarnamelere rağmen, davacıların müşterek mülkiyetinde olan taşınmazı projesine uygun ve eski hale dahi getirmediğini, akde ve yasal düzenlemelere halen aykırı davranmaya devam ettiğini belirterek, davalının sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, mimari projeye hiç bir aykırı tadilat yapılmadığını, kiralanan mecurun harap ve kullanılmaz halde olması sebebi ile davacıların bilgisi dahilinde mimari projesine aykırı olmayan tadilat ve dekorasyonların yapıldığını, bunun için de yaklaşık 200.000 TL para harcandığını, davacıların davaya konu edilen taşınmazın üst katında ikamet ettiklerini, tüm yapılanları yakınen takip ettiklerini, söz konusu tadilat ve dekorasyonların tamamının mecurun kiralandığı 2010 yılında yapıldığını, aradan 3 yıl geçtikten sonra bu sebebe dayanarak tahliye talebinde bulunmalarının iyi niyet kurallarına aykırı ve hakkın kötüye kullanımı olduğunu, bahçedeki her hangi bir ağacı kesmediği gibi tek bir çiçek dahi sökmediğini, apartmanın aydınlığının kapatılarak depo olarak kullanılmadığını, davaya konu taşınmazın kiralandığı şekli ile işletildiğini, her hangi bir değişiklik yapılmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesine bağlı kalınarak legal ticari faaliyetini sürdürdüğünü, buna göre ilk günden bu yana yasal mevzuatlara uygun alınan izin ve ruhsatlar çerçevesinde işletildiğini, davacıların asıl amaçlarının açtıkları davalar ve çektikleri ihtarnameler ile davalıya rahatsızlık vererek davaya konu taşınmazdan tahliyesini sağlamak ve daha onra yeniden daha yüksek bir meblağ ile aynı amaçla kullanılan bir işyerine kiraya vermek olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davaya konu bağımız bölümden ana taşınmaz içerisindeki girişin iptal edilerek bahçeden giriş çıkışın sağlandığı kapının açılmasının, ayrıca daire içerisinde 2 adet 0.80 x 2.20 ebatlı koridora salondan bağlantı boşluğunun yapılmasının statik anlamda ihmal edilebilir nitelikte boşluklar olduğu, bağımsız bölümün kiralandığı sırada ya da hemen öncesinde tamir, tadil, bakım, onarım, restore ve dekore edildiği, işin gereği mutfak piyesine bacanın zorunlu olarak yapılarak bina çatı seviyesinin üzerine çıkarıldığı, geri tepmesini önlemek adına da cebri havalandırma sistemi kurulduğunu, faaliyetin devam ettiği sürece taraflar arasındaki sözleşmede belirtilen özel ek maddelere aykırılık teşkil edecek her hangi bir faaliyette bulunulmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.
Olayımıza gelince; Kiraya verenlere ait binanın 1 nolu diaresi ve ana taşınmazın bahçesinin 15.10.2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar mahkemece, kiralanan taşınmazda yapılan tadilatların sözleşmenin başında yapıldığından akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacıların açıktan fena kullanım nedeniyle de tahliye talep etmelerine rağmen, mahkeme gerekçesinde bu hususta hiçbir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir. TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Ayrıca davacılar tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebeplerin bir kısmı; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, dava konusu işyerinde gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesi nedeniyle gerek kiralayanların gerekse komşuların gürültüden rahatsız oldukları ve işletmeden çıkan müşterilerin çevreye rahatsızlık verdiğinin tanık beyanları ile sabit olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece dinlenen davacı tanıkları, komşuların ve davacıların kiralananda geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesinden ve kullanım şeklinden rahatsız olduklarını doğrulamıştır. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, dosya kapsamı ve tanık beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanım oluştuğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.