Emlak Yer Gösterme Sözleşmesi ve Emlakçı Komisyonu - Bahadirhan.com
Aşağıdaki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında emlakçılar tarafından ev almak isteyen müşterilere imzalatılan emlak yer gösterme sözleşmesi sonucunda emlakçının müşteriden hangi şartlarda ücret talep edebileceği, emlakçının bizzat ev sahibi ile kiracıyı yüz yüze getirmesi gerekip gerekmediği, sözleşmenin imzalanmış ve sadece evi gösterilmiş olmasının yeterli olup olmadığı hususunda açıklamalar yer almaktadır.
2017/644 E. , 2017/460 K.
Taraflar arasındaki “istirdat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Denizli 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 27.04.2012 gün ve 2009/266 E., 2012/173 K. sayılı kararın temyiz incelemesinin davalı vekilince istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.05.2013 gün ve 2012/17858E., 2013/13480 K. sayılı kararı ile hükmün onanmasına dair verilen kararın davalı tarafça karar düzeltme istemine konu edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 28.10.2013 gün ve 2013/25697 E., 2013/26145 K. sayılı kararı ile bu kez;
(…Davacı, ev almak istediğini, çeşitli emlak şirketlerine giderek ev gösterilmesini talep ettiğini, davalı tarafından da bir adet yer gösterme belgesinin tarafa imzalatıldığını, komisyoncunun komisyon ücretine hak kazanabilmesi için sadece evi göstermesinin yeterli olmadığını, ev sahibi ile alacaklıyı biraraya getirmesinin gerektiğini, fakat davalı emlakçının sadece evi gösterdiğini, satıcı ile alıcıyı biraraya getiremediğini, aynı evin başka emlakçılar tarafından da davacıya gösterildiğini, sözleşmeye konu mülk sahibi …’un satış konusunda davalıya vekalet vermediğini, davalının evi satma yetkisinin bulunmadığını, buna rağmen davalı tarafından yer gösterme belgesine dayanılarak aleyhinde icra takibi başlatıldığını ileri sürerek borçlu bulunmadığının tespitine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine karar dairemizce onanmış, davalı bu kez karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Davacı, davalı tarafından tellallık hizmeti verilmediğinden bahis ile davalı tarafından tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağının tahsili için başlattığı icra takibi nedeniyle borçlu bulunmadığının tespitine karar verilmesi istemi ile eldeki davayı açmıştır. Mahkemece, Tellallık sözleşmesine konu taşınmazın satışı konusunda davalı … (‘) a dava dışı … isimli şahıs tarafından talepte bulunulduğunu, aracılık yetkisini bu şahıstan aldığını savunmakla birlikte taşınmazın o tarihte … adına kayıtlı olduğu, …’un davalı …’u tanımadığını, gayrimenkulün satışı konusunda davalı yada başka şahıslara vermediğini beyan etmesi karşısında …’un taşınmazın satışına aracılık yapma yetkisinin olmadığı ayrıca davalı … tellallık sözleşmesi kapsamında gayrimenkulün satın alınması bakımından yetkili satıcı ile alıcıyı bir araya getirememiş, tellallık sözleşmesinin gereği hizmeti ifa edemediğinden bahis ile davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında 4.5.2009 tarihli sözleşme altındaki imzaya davacının bir itirazı bulunmamaktadır. Bu nedenle sözleşme tarafları bağlar, sözleşmede dava dışı malikin imzasının bulunmaması ve tellala yetki vermemesinin sonuca bir etkisi bulunmamaktadır. Davacı imzaladığı sözleşmenin sonuçlarına katlanmak zorundadır. Hal böyle olunca sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan incelemeden anlaşılmakla davalının bu yöne ilişkin karar düzeltme itirazının kabulüne karar verilmesi gerekmiştir…)
şeklindeki gerekçe ile hüküm karar düzeltme talebi üzerine bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Dava tellal ile imzalanan yer gösterme sözleşmesine dayanılarak başlatılan takipte borçlu olunmadığının tespiti, yargılama aşamasında icra zoruyla yapılan ödemenin istirdadı istemine ilişkindir.
Davacı vekili müvekkili hakkında davalı tarafça başlatılan ilamsız icra takibinde borçlu olmadıklarını, zira takibe dayanak yer gösterme sözleşmesinin komisyon ücretine hak kazandırmaya yeterli bulunmadığı gibi, davalının sözleşmenin taşınmaz satış bedeli ve komisyon oranına ilişkin boş kısımlarını sonradan kötüniyetle doldurduğunu ileri sürerek müvekkilinin borçlu olmadığının tespitini istediği takipte haksız şekilde tahsil edilen bedelin istirdadını talep etmiştir.
Davalı vekili davacının komisyon ödemekten kaçınmak maksadı ile kendisini saf dışı ederek mal sahibinden satın alınan taşınmaz yönünden yer gösterme sözleşmesi hükümlerince borçlu olduğunu beyanla davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece davalının taşınmazın satışına aracılık etme yönünde yetkisinin bulunmadığı, tellallık sözleşmesinin gereği olarak alıcı ile satıcıyı bir araya getirmediği, bu halde sadece yer gösterme sözleşmesine dayanarak ücret talebinde bulunmasının haksız olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyiz istemi üzerine Özel Dairece 22.5.2013 tarih, 2012/17858 E., 2013/13480 K. sayılı karar ile hükmün onanmasına karar verilmiş, işbu kararın davalı tarafça karar düzeltme istemine konu edilmesi üzerine 28.10.2013 tarih, 2013/25697 E.,2013/26145 K. sayılı karar ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olup davacıyı bağlayacağı, bu halde sözleşme içeriği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğundan bahisle onama kararı kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 405/1 maddesine dikkat çekilerek tellallık sözleşmesine konu gayrimenkul malikinin davalıyı satım konusunda yetkilendirmesi söz konusu olmadığını ve bu anlamda geçerli bir satışın kurulabilmesi için tellalın gayrimenkul maliki ile alıcıyı bir araya getirerek gayrimenkul satışına aracılık etmesi söz konusu olmadığından tellalın ücrete hak kazanmadığı, ücretin doğması için söz konusu yasal düzenlemede yer alan şartların oluşmadığı gerekçesi ile önceki kararda direnilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taşınmaz satışına aracılık etmek üzere alıcı ile yer gösterme sözleşmesi imzalayan tellalın, taşınmazın, kendisi saf dışı bırakılarak satın alınması halinde yer gösterme sözleşmesi hükümlerince ücrete hak kazanıp kazanamayacağı, burada varılacak sonuca göre davacının aleyhine başlatılan icra takibinde ödemek zorunda kaldığı komisyon ücretinin istirdadını isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için tellallık (simsarlık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır.
Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır.
Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 404 vd maddelerinde, “tellallık” olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu. Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.
Simsarlık sözleşmesi vekalet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2 maddesine (BK m.404/2) göre “simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır” denilmiştir.
Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanunun 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2 maddesinin yollaması gereği vekalete ilişkin Türk Borçlar Kanunun 502. ve devam hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 521. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1); “simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir” (521/2); “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir” (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Türk Borçlar Kanunu m. 523′ de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd)
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 gün, 2014/859 E., 2016/428 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05. 2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri”ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan Nezihi İğdirli tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
S O N U Ç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, karar düzeltme yolu açık olmak üzere 15.03.2017 gününde oybirliği ile karar verildi.