Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma | Mıhcı Hukuk
Av. Mustafa Mıhcı 15 Kasım 2015
Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma – Mıhcı Hukuk Bürosu
Son yıllarda kentsel dönüşüm seferberliğinin artmasıyla birlikte buna mukabil bazı sorunlar da ortaya çıkmış bulunmaktadır. Özellikle üzerindeki bina yıkılmış olan arazilerde arsa maliklerinin anlaşamaması halinde kentsel dönüşüm süreci büyük anlamda sekteye uğrayabilmektedir. İşte bu tür sorunların önüne geçebilmek için kanun koyucu devlet ve diğer kamu tüzel kişilerine acele kamulaştırma yetkisi tanımıştır. Bu yetkinin altında, anlaşma sağlanamayan söz konusu arazilerdeki kentsel dönüşüm sürecinin hızlı bir şekilde işlemesi amacı yatmaktadır. Bu anlamda bu yazımızda kentsel dönüşümde acele kamulaştırma kavramı üzerinde durarak devlet ve diğer kamu tüzel kişilerine tanınan bu yetkinin nasıl bir yetki olduğu ve kanundaki ilgili hükümler çerçevesinde nasıl kullanılacağını ele almaya çalışacağız. Ancak ilk olarak acele kamulaştırma konusuna geçmeden önce tekil anlamda kamulaştırmanın genel bir tanımını yapmak istiyoruz. Kamulaştırma yalın bir dille gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ait bir taşınmazın belli bir bedel karşılığı devlet veya diğer kamu tüzel kişisine geçirilmesi olarak adlandırılmaktadır. Kamulaştırma son derece önem arz eden bir kavramdır. Şöyle ki Anayasamızın 46.maddesiyle bu öneme binaen kamulaştırma kavramına anayasal statü kazandırılmış bulunmaktadır. Bu maddede yukarıdaki gibi kamulaştırmanın tanımı yapılarak, kamulaştırmanın ‘’Kamulaştırma Kanunu’’nda gösterilen usul ve esaslara göre yapılacağı belirtilmiş ve kamulaştırma bedelinin ödenme biçimiyle ve şayet ki bu bedelin taksitler halinde ödenmesinin belirtildiği durumlarda ödenmeyen taksite ilişkin kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranının uygulanacağı hüküm altına alınmış bulunmaktadır.
Kamulaştırma kavramının genel olarak tanımını yaptıktan sonra halk arasında kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen afet alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun içerisinde yer alan kentsel dönüşümde acele kamulaştırma kavramına ilişkin son derece önemli hükümleri ele almak istiyoruz.
6306 sayılı kanuna göre, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir, denilmektedir. Örneğin kentsel dönüşüm sürecinde binanız yıkıldı ve maliklerin anlaşamaması üzerine bu haliyle kaldı. Kanuna göre kentsel dönüşümde kat malikleri 3 de 2 çoğunluğu yakalayarak muhalif maliklerin payını sattırabilmektedir. Burada çoğunluk arsa payına göre belirlenir. Satın alan kişi yada kişiler aynı şartlarda projeye dahil olurlar. Satışa çıkması durumunda kimse alamaz veya üçte iki çoğunlukla anlaşılamaz ise, devletin ilgili birimleri burayı kamulaştırarak projeye dahil olur ve kentsel dönüşüm süreci devam eder. Ancak uygulamada ne yazık ki devletin bu konuda ödenek ayırmamasından dolayı bu süreç işleyemez hale gelmiş durumdadır. 6306 sayılı kanunda bu madde bulunmasına rağmen bakanlık  bu konuda her hangi bir harekete geçmemiştir. Bu durumda ilgili kurumdan istenecek kamulaştırmaya ret kararına karşın idare mahkemesinde iptal davası yolu açıktır. Ancak bu işlemler hukuki anlamda teknik konu içermesi nedeniyle bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışılması daha uygun olacaktır.
Acele kamulaştırma, isminden de anlaşılacağı gibi acele işler için söz konusu olabilmektedir. Bu kapsamda acele olmayan işler için verilen acele kamulaştırma kararlarının hiç şüphesiz iptal edileceği kaçınılmazdır. Ek olarak kentsel dönüşüm kapsamında verilen acele kamulaştırma kararları kamulaştırma kanunun 3.maddesinin 2. fıkrasında belirtilen iskan projelerinin uygulanması gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılmaktadırlar.
Sonuç olarak kamulaştırma konusuyla ilgili, bu işlemin gerçekleştirilmesi sürecinde vatandaşlarımızın mağdur edilmemesi için gayret gösterilmesi esas olmalıdır. Kentsel dönüşüm hukuku gibi son derece önem arz eden bir mevzuda ilgili araziyi kamulaştırırken kamulaştıran makamın ve arsa maliklerinin menfaatleri kamu yararı paydasında ortaklaştırılmalı ve kamulaştırma bedeli bu ortaklaşma çerçevesinde adil olarak belirlenmelidir ve kamulaştırma çözümsüzlüğüne ödenek ayırarak bu konuda bir çözüme gidilmelidir. Malikler veya müteahhit olarak bu durumla karşılaşmanız durumunda Mıhcı Hukuk Bürosu’nun kentsel dönüşüm alanında uzman avukatına başvurabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm mağduru
Avukat bey kentsel dönüşüme girdik ve binamız yıkıldı. Ancak daha sonra bir kişi çıktı ve müteahhitten vekaletini çekti ve anlaşmaya yanaşmıyor. Binamız yıkıldı ve 1 yıldır boş duruyor. Ne yapabiliriz.
Arsa payı olarak 2/3 çoğunluğu sağlıyor iseniz, kentsel dönüşümde muhalif malikin payını sattırabilirsiniz. Bu durumda satın alan projeye aynı şartlarda dahil olur. Bir an önce muhalif malikin payını satış işlemlerine başlayın.
Ülkemizde meydana doğal afetler çok sayıda can ve mal kaybına sebep olmuşlardır. Bu can ve…
Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri
Kentsel dönüşüm sürecinde başta devlet olmak üzere toplumun tüm kesiminde yer alan kişilere, kurumlara büyük…