Kiracının Tahliyesi | Kocaeli Avukat - Siyahhukuk Bürosu
Ev sahipleri ve kiracılar arasında sözleşme ile belirlenen bir artış oranı varsa yani kira artışında sorun çıkmıyorsa, en önemli uyuşmazlık nedeni ev sahibinin kiracıdan evi tahliye etmesi durumunda ortaya çıkıyor. Kiracı tahliye talebini reddettiğinde ise yasal yollara başvurmak, mahkemelerden yardım almak gerekebiliyor. Ama ev sahibinin kiracıdan evi tahliye etmesini istemesi için bazı geçerli sebeplerin olması gerekiyor. Yani ev sahipleri taşınmazın sahibi olsa da ancak belirli durumlarda tahliye isteme hakkına sahip oluyorlar.
Taşınmazların kiralanması nedeniyle imzalanan sözleşmeler hem mal sahiplerine hem de kiracılara bazı haklar tanıyor ve bazı sorumluluklar veriyor. Örneğin kira bedelini ödeme karşılığında taşınmazı kullanma hakkı kazanan kiracı, kira bedelini ödeme yükümlülüğünü üstlenmiş oluyor.
Kira sözleşmelerinin en önemli özelliklerinden bir tanesi, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması olarak gösterilebilir. Kira sözleşmesinin dolması halinde de kira sözleşmesi yenileniyor ve süresiz olma özelliği kazanıyor. Dolayısıyla yapılan sözleşmenin süresinin dolması nedeniyle imzalanmış olan bir tahliye taahhüdü bulunmadığı sürece, kiracıyı tahliye etme imkânı bulunmuyor. Yenilenen her kira döneminde kira bedeli artırılıyor ama kiracıyı tahliye etme hakkı tanınmıyor.
Kiracıların tahliye edilebilmesi için kabul edilen gerekçeler ise ilgili kanunda sıralanmış bulunuyor. Haklı kabul edilen bu gerekçeler şu şekilde verilebilir:
1.Yazılı Tahliye Taahhüdü:
Kiracı söz konusu olan taşınmazı belli bir tarihte tahliye edeceğini ev sahibine noterden alınan bir belge ile taahhüt ettiyse, bu belgeye dayanarak taahhüdüne rağmen evi boşaltmayan kiracıya karşı icra dairesine başvurulabilir. Ev sahibinin taahhüt tarihini takip eden 1 ay içinde gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak Taahhüt Nedeniyle Tahliye davası açması ya da icra dairesine başvurması ve gayrimenkulün boşaltılmasını talep etmesi gerekecektir. Ama bu durumda da aşağıdaki noktalara dikkat etmek gerekecektir:
Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve noter onaylı olmalıdır.
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir madde olarak yazılmış olan tahliye taahhüdü geçerli değildir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinde yer almıyor, ayrı bir kâğıda yazılmış bulunuyor olsa bile, kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa geçersiz sayılacaktır.
Kiracının kiralamış olduğu taşınmaza girmeden önce verdiği tahliye taahhüdü de geçersiz olacaktır.
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira dönemi içinde verilmesi ve kiracının kiraladığı gayrimenkulün içinde olması gerekecektir.
Herhangi bir şarta bağlı olarak verilen tahliye taahhütnamesi, şart gerçekleştiği takdirde geçerli olacaktır.
Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması tahliye talebinde bulunacak olan ev sahipleri için geçerli gerekçelerden birisidir.
Dava görülürken tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı ve davanın süresinde açılıp açılmadığı araştırılacaktır. Kiralayan yani ev sahibi İcra Dairesine başvurarak tahliye emri gönderebilir. Kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa 7 gün içinde İcra Dairesi’ne yazılı veya sözlü olarak bildirmesi gerekir. İcra Dairesi’nin gönderdiği tahliye emrinde, itiraz etmediği durumlarda 15 gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi gerektiği, tahliye etmez ya da itiraz etmezse icra yoluyla çıkarılacağı tebliğ edilir. Yaptığı itiraz kaldırıldığı takdirde de zorla tahliye edileceği bildirilir.
2.Mesken ya da İş Yeri İhtiyacı:
Taşınmazın sahibi olan ve kiralayan kişi, mesken ya da iş yeri olarak taşınmaza ihtiyacı olması halinde tahliye talebinde bulunabilir. Bu ihtiyaç, kendisi, eşi ya da çocukları için ortaya çıkan bir ihtiyaç olmalıdır. Kira sözleşmesinin bitiminden sonraki 1 ay içinde ve kiracıyı haberdar ederek dava açılabilir. Ama kiralama tarihinin üzerinden 6 ay geçmedikçe dava açılamaz, açılırsa reddedilir.
3. Kiralayanın Kiralananı Yeniden İnşa ya da Esaslı Onarım İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası:
Taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı bir şekilde onarılması gerekiyorsa ve bu sırada içinde oturmanın ya da çalışmanın mümkün olmadığı kanıtlanırsa, mülk sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Tahliye davası için mahkemeye başvurma süresi ise, ‘kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten sonraki 1 ay içinde’ olarak belirlenmiştir. Bunun sonucunda yapılan tahliye kesin tahliye niteliğinde olacaktır. Ama yeniden inşa ya da onarım bittikten sonra kiraya verilecekse, eski kiracının önceliği vardır. Kiracı öncelik hakkını, ev sahibi bu durumu bildirdikten sonra 1 ay içinde kullanmalıdır.
4. Gayrimenkulu İktisab Eden Şahsın Mesken Sebebiyle veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası:
Kirada bulunan bir gayrimenkulü satın alan veya başka bir yolla sahip olan kişi, burayı kendisi, eşi ya da çocukları için mesken veya iş yeri olarak kullanmak isteyebilir. Bu durumda taşınmaza sahip olunan tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmek gerekecektir. İhtarname tarihinden 6 ay sonra ise 1 aylık süre içinde dava açılması gerekli görülmüştür.
5. Kiracının, Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki İhtara Dayanan Tahliye Davası:
Kiracının üstlenmiş olduğu kira bedelini düzenli olarak ödememesi durumu da tahliye davası için haklı gerekçelerden biri olarak kabul edilir. Ev sahibinin 1 yıl içinde 2 kere geçerli olan ihtarnameler çekmiş olması gerekecektir. İhtarnamelerden sonra dava açabilir. Eğer ihtarname çekmemişse, kira kontratının bitmesini bekleyebilir ve takip eden 1 aylık süre içinde dava açabilir. Tahliye davasının haklı olması için ihtarnamelerin haklı sebeplerle keşide edilip edilmediği araştırılacaktır. Ulaşılan kanaat doğrultusunda hareket edilecektir. İhtarnamelerin geçerli olması ve tahliye davası açılabilmesi için gerekli şartlar ise şunlardır.
İhtarnamelerin yazılı olması gerekir.
Kirası ödenmeyen ayların hangileri olduğunun ihtarnamede açıkça belirtilmiş olması gerekecektir.
Gönderilen iki ihtarname aynı yıl içinde olmalıdır.
İhtarnamelerde istenen kiraların muacceliyet kazanmış olması yani kiracıdan istenebilecek bir borç durumuna gelmiş olması gerekecektir.
6. Kiracının veya Esinin Aynı Şehir veya Belediye Sınırları İçinde Oturabileceği Meskeninin Bulunması Halinde Tahliye Davası:
Bu durumda ev sahibi ihtarname göndermeye gerek olmadan tahliye davası açabilir. Yine de bazı noktalara dikkat etmek gerekecektir:
Kiracının ya da birlikte yaşamakta olduğu eşinin, aynı şehirde veya aynı belediye sınırları içinde yer alan bir meskeni olmalıdır.
Söz konusu olan mesken, kiracının ve eşinin sosyal durumuna, aile durumuna ve sağlık durumuna göre oturabileceği, kullanabileceği bir mesken olmalıdır.
Bu mesken kiracının ya da eşinin üzerine tapuda kayıtlı bulunmalıdır.
Kiralanmış olan konutun sahibi yani ev sahibi, kiracısına 6570 sayılı kanun un 7.maddesı’nin son fıkrasına dayanan tahliye isteğinde bulunmayacağını taahhüt etmiş olmamalıdır.