Haklı İki İhtar İle Kiracının Tahliyesi | Mıhcı Hukuk Bürosu | İstanbul
Ana Sayfa > Gayrimenkul Hukuku > Haklı İki İhtar İle Kiracının Tahliyesi
Haklı İki İhtar İle Kiracının Tahliyesi
Günümüz hukuk hayatında kişilerin en çok karşılaştıkları ve hukuki yardıma ihtiyaç duydukları durumlardan birisi de kiracının kiralanandan tahliye edilmesi durumudur. Kiracının kiralanandan tahliye edilmesi adına Türk Borçlar Kanunu madde 339’dan sonra düzenlemeler yapmış olup kiracının tahliyesine yönelik kanuni sebepler sayılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu kiracıyı korumaya yönelik bir tavır takınmış olmakla beraber kiralayanın da haklarından mahrum kalmaması adına kiracıyı evden veya iş yerinden çıkartmak adına sebepler sayılmış olup kiracının tahliyesi bu hükümlere göre gerçekleştirilecektir.
Kira hukuku dalında kiracının tahliyesi iki boyutlu bir hukuki süreç olup tahliye davasıyla talep edilebileceği gibi kiralayanın hukuki şartların oluşması halinde cebri icranın yardımını talep edebileceği İcra İflas Kanununun ilgili hükümlerinde yer almaktadır.
Haklı İki İhtar Nedeni ile Kiracının Çıkarılmasının Şartları
Kiracının tahliyesi hukuki talebinde uygulamada çok karşılaşılan sebeplerden birisi de kiracının kira borcunu ödeme de temerrüde düşmesi diğer bir deyişle kira ödemesinde gecikme yaşaması dolayısıyla kiralayanın bir kira yılı içerisinde temerrüdün meydana geldiği her bir kira borcu ödeme döneme için ihtar çekmesi ve bu ihtarlara dayanarak hukuk düzeninden kiracının tahliyesini talep etmesidir. İki ihtara dayanarak kiracının tahliyesini mahkemeden talep edebilmenin yasal zemini Türk Borçlar Kanunu madde 352’nin 2. Fıkrasında yer almaktadır.
Haklı Sebepten İki Tane İhtar ile Kiracının Tahliyesini Kimler Talep Edebilir?
Kanun koyucu haklı sebepten iki tane ihtara dayalı kiracının tahliye talebi hakkını kiralayan malike tanımıştır. Kiralaya malik dışında kimse tahliye talebinde bulunabilme ehliyetine sahip değildir. Ancak kanun koyucu kiralayan malike tahliye davası açabilmesi için bazı şartların oluşması gerektiğini söylemiştir.
Eğer iki haklı ihtardan sonra kiralanan taşınmaz satılmış ise yeni malik tarafından başlatılan hukuki süreç yeni malik tarafından eski malikin dava açma hakkının da devredilmesi suretiyle kendisine geçeceğinden tahliye talebi yeni malik tarafından da yapılabilecektir.
Haklı Sebepten İki Tane İhtara Nedeni ile Kiracı Tahliyesi Davası Kime Açılır?
Haklı sebepten ihtara dayalı kiracı tahliye davasında kiralayanın hasımı kiracıdır. Diğer bir deyişle kiralananın maliki davayı kiracıya karşı açacaktır. Kanun koyucu kiracıların birden fazla olması halinde ihtarların bütün kiracılara tebliğ edilmesi şartını koşmuştur.
Eğer kiralanan bir ticari işletme için kullanılıyorsa Türk Ticaret Kanunu gereği tacir olan kiracılar arasında kanuni teselsül bulunduğundan bir kiracıya ihtarın tebliğ edilmesi yeterlidir.
Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracının Tahliyesi Davasını Açma Süresi
Hem icra hukuku hem de borçlar hukukuna dayanan kiracının tahliyesi hukuki uyuşmazlığı için iki hukuk mevzuatında da hüküm bulunmaktadır. İcra İflas Kanunu madde 272 ise kiralayan malike tahliye talebinde bulunabileceği süreyi söylemekte olup bu süre iki ihtarın yapıldığı bir kira yılının sonlanmasından itibaren 1 aydır. Diğer bir deyişle iki ayrı kira ödeme döneminde kiracının ödeme yapmamasından dolayı ihtara maruz bırakılan kiracının tahliyesi için kiralayan kira yılının sonlanmasından itibaren 1 ay içerisinde tahliye talebinde bulunmalıdır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliyede Dikkat Edilmesi Gereken Bazı Hususlar
Kiracı tahliyesi kiracının kira bedelini ödeme taahhüdünde güçlüğe düşmesinden dolayı gerçekleşmiş ve kiralayan da temerrüde düşen kiracısına iki ihtarda bulunduysa eğer bu sebepten gerçekleşecek tahliye talebinin ilk şartı iki ihtarın bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait olması gerektiğidir. Kanun koyucunun kira yılından kastettiğini örnekle açıklamak gerekirse 6 ocak 2011 de imzalanan bir kira sözleşmesi 6 ocak 2012’de ilk kira yılını dolduracağını söyleyerek açıklayabiliriz. Ayrıca bu iki ihtarı farklı iki kira ödeme dönemi için gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Örneğin, biri mayıs ayı için diğeri ise kasım ayı için çekilmiş iki farklı ihtarı olması gerekmektedir. Kanun koyucu bu ihtarların yazılı şekilde yapılması zorunluluğunu getirmiştir. Ancak uygulamada bu ihtarların ispatının kolaylığı için noter aracılığıyla yapılması kiralayanın menfaatinedir.
İkinci koşul ise kiralayanın kiracıya yönelteceği iki ihtarının haklı sebebe dayanmasıdır. Haklı sebebe dayanmasından kasıt kira alacağının muaccel olmasıdır. Yani kira sözleşmesi ile belirlenen kira borcunu ödeme gününde bu borcun alacaklı olan kiralayana ulaşmamasıdır. Muaccel hale gelmemiş kira alacağı için çekilen ihtarlar geçersizdir. Ayrıca kiralayan kiracıya yönelteceği ihtarda kira alacağını hangi ayın borcu olduğunu açıkça belirtmelidir.
İhtar öncesinde kiracı tarafından yapılan kira borcu ödemelerinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi halinde yöneltilen ihtarlar haklılığını kaybedecek ve hükmünü yitireceklerdir.
Hukukta her olay kendi durumuna özgü olup burada gönderilecek olan ihtarların haklılığı ve ihtarname yazımı konusunda mutlaka bir avukattan destek alınması gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdü İle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
2012 yılında yürürlüğe giren yeni Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinin sona erme şekillerini ve kiracının…
Yeniden İnşa Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Kiracının tahliyesi için kiralanan taşınmazın haklı sebeplere dayanması gereği için 6570 sayılı Taşınmazların Kiraları hakkında…