2014 İçin Ne Demiştik 2015’de Konut Piyasasından Ne Bekliyoruz? | Kürşat Tuncel
Analistlerin alışkanlığı hep geleceğe ilişkin beklentilerini yazmaktır. Hiç geçmişte yazdıklarının gerçekleşip gerçekleşmediğini yazmazlar, zira bu şekilde güvenilirliklerinin zedeleneceğini düşünürler. Ben bunun tam tersini yapacağım, 2015 yılına ilişkin beklentilerimi yazmadan önce 2014 için neler yazmışım ve neler olmuş bir göz atacağım.
İlk incelediğimiz konu faizlermiş ve 2014 yılında faizlerin çok düşemeyeceğini ve %0,80-%1 bandındaki faizlerin iç talebi sınırlayacağını söylemişim. Faizin %1,20’yi aşması halinde iç talepte radikal düşüş olabileceğini de eklemişim. Bunu yazarken beklentimiz FED ve ECB’ nin bol para politikasına son vererek faizleri yükseltebileceği idi. Ancak FED bunu daha yen yeni uygulamaya koyma sinyalleri veriyorken ECB tam aksine genişletici para politikası izliyor. Bu durumun Türkiye’ye giren sıcak para açısından büyük şans olduğunu söyleyebiliriz. Bu nedenle faizler 2014’de çok yükselmedi ancak TCMB hala yüksek enflasyon ve döviz kuru riski nedeniyle faizleri düşürmeye yanaşmıyor. Açıkçası bu durumun 2015’de bizi biraz daha zorlayacağını düşünüyorum, zira en geç yılın ikinci yarısında FED faizi yükseltecektir ve bu da Türkiye’ye para girişi açısından hiç de iyi bir haber değil.
Diğer taraftan enflasyon neredeyse çift haneye dayandı. Her ne kadar petrol fiyatları gerilese de bunun nihai tüketiciye pek yansıması olması mümkün değil, çünkü petrol fiyatının %60’ından fazlası vergiden oluşuyor ve dolaylı vergiler maliyenin en büyük kaynağı durumunda. Sonuç olarak enflasyonun TCMB’nin hedeflediği seviyelere gelmesi bence hayaldir. 2105’de enflasyon yüksek kalacağı gibi tasarruf eğilimini artırmak ve yabancı yatırımcıyı tutabilmek için reel faizlerin de en az enflasyon + 2 puan seviyelerine yükselmesini bekliyorum.
2014 yılı için yabancı alımlarındaki artışın devam edeceğini ancak bunun kısa vadede iç talebi kompanse edecek seviyede olmasının imkânsız olduğunu söylemişim. Nitekim ayda ortalama 1000-1200 konut arasında yabancı satışı gerçekleşmiş ancak bu yılda 1 milyon civarı konut satılan bir ekonomide %1-1,5 gibi bir seviyede kalıyor ki aslına bakarsanız çok da analiz etmeye değer bir konu bile değil. 2015 için burada artışın sürmesi sözkonusu ama aynı yorumu tekrarlayacağım; yabancı alımları %10-15 seviyelerine gelmediği sürece piyasa için hiçbir şey ifade etmiyor. Bu seviyeleri bulması ise 10 yıldan erken olmayacaktır.
Üretim tarafına gelindiğinde müteahhitlerin sermayesiz iş yapma eğiliminin onları sıkıntıya sokmaya aday olduğunu yazmış ve tamamlanma sigortası gibi önlemlerin devreye girmesi gerektiğini yazmıştım. Yılsonunda Tüketici Kanunu düzenlemelerinin devreye girmesi olumludur ancak bunlar halen uygulamaya geçmiş değil. Yılın ikinci yarısı satışlar biraz toparlandı ve şirketler yine atlattık bu yılı dediler ama Emlak Konutu örnek alırsak adet bazında satışları geçen yılın %40 altında, ciro bazında ise %20 altında. Her ne kadar yiğitliğe leke sürdürmeseler de bu durum son derece olumsuz aslında.
Kentsel dönüşüm konusunda ise dönüşümün 60.000 civarında yeni arz getireceğini ancak bu arzın zor bir segmenti hedeflediğini bu nedenle firmaları riske sokabileceğini yazmıştım. Bunun tipik örneği Fikirtepe aslında. Bu segmentte satış çok zor. Kentsel dönüşüm Bağdat Caddesi gibi popüler lokasyonlara kayıyor. Bunun nedenleri çok açık, fiyatlar yüksek, satış sıkıntısı yok, muhattaplar eğitimli kişiler ve imalat ölçekleri küçük. 2015’de de kentsel dönüşüm sıkıntısının devam etmesini öngörüyorum, zira arazinin yüksek maliyeti dönüşüm arzında zaten borçlu olan sıkıntılı bir segmente gidilmesini zorunlu kılıyor. Bunun yanında dönüşüme asıl ihtiyaç duyan çöküntü bölgelerinde birkaç göstermelik proje dışında radikal bir gelişme yok. Sonuç olarak kentsel dönüşümün yarattığı arz gerçek konut talebiyle buluşmuyor.
2014 sonunda İstanbul’da konut fiyatlarının %15 artmasına rağmen birinci elde konut satışlarının %20, ikinci elde ise %10 kadar düştüğü izleniyor. Konut kredileri önceki yıla göre Haziran ayında yalnızca 4 milyar TL artabilmiş. Aslına bakarsanız bu veriler bana fiyat artışına ilişkin verilerin sağlıklı olup olmadığını düşündürtüyor. Zira talep düşüyor, kullanılan krediler düşüyor ama fiyat artıyor. Bu verileri ileten şirketlerin gerçek satış rakamlarını ilettiklerini pek düşünmüyorum. Çünkü piyasada liste fiyatlarıyla nakit alım bedelleri arasında %10’u bile aşabilen farklar sözkonusu. Üstelik 2015 yılının başlarında yalnızca 20 markalı üreticiden 25.000 civarı yeni markalı konut arzı geliyor. Yine bilindik alıcı kitlesini hedefliyorlar. Bu piyasa gerçeklerini okuyamama durumu 2015’de de müteahhitlerin hayal kırıklığına uğramalarına yol açacak.
2015 için yeni Tüketici Kanunu’nun teminat mektubu, tamamlanma sigortası gibi şartlarının müteahhitlerin maliyetlerini yükseltmesini bekliyorum. Tüketici açısından son derece yerinde olan bu şartlara uyum sağlayabilecek müteahhit sayısı son derece sınırlıdır. Piyasada orta vadede kuvvetli sermayeli ve büyük hacimli iş yapan şirketlerin kalması kaçınılmazdır.
Şimdi gelelim 2015 yılına… Bizim piyasanın durumunu belirleyecek en önemli konulardan birisi FED ve ECB’nin faiz kararları olacak. Genel olarak Amerika’nın faiz artırımıyla birlikte bizim piyasanın sıkıntıya girmesini bekliyorum. Dolayısıyla iç piyasada faizlerin bundan daha aşağıya gitmesi hayal olduğu gibi enflasyonun da üzerinde reel faiz verilmesi gerektiğini düşünüyorum. Bu durum konut kredisi kullanımını iyice azaltacaktır. Zaten 2014 yılında kredi kullanımın artış hızı oldukça düşmüş durumdadır. Yüksek faizlerin bir yan etkisi de firmaların kendilerinin kredi vermeye yönelmelidir ki maalesef bu durum müteahhitlerin mali yapısını daha da bozmaktadır. Bunun sigorta ve teminat mektubu gibi konularda önemli yan etkileri olacaktır. Sözün özü, 2015 de iç talebin canlı olabileceği şartları görmemiz pek mümkün değildir.
Basının pek sevdiği ve müteahhitlerin parlattığı yabancı alımları konusunun ise toplam işlem hacmi içindeki yerinin bir zerre olduğunu belirttim. Her ne kadar bundan bahsetmeyi sevsek de adet ve hacim olarak yabancı alımları piyasayı destekleyecek bir ağırlıkta değil, dolayısıyla da daha bir 5-10 yıl daha önemli bir talep kaynağı olarak görülmesi mümkün değil. Kaldı ki yabancıları burada gerçek anlamda yatırım yapmaya itecek olan şartlar konut fiyatlarından ziyade ülkenin genel ekonomik istikrarıdır. Çünkü halihazırda bu paranın büyük kısmı emlak piyasasının zaten çok yüksek olduğu New York, Londra gibi piyasalara gitmektedir. Yani, bir ülkede emlak fiyatlarının ucuz olması yatırım yapılması için yeter şart değildir, hatta çok önemli de değildir. Önemli olan piyasanın derinliği, genişliği ve istikrarıdır.
Emlak sektörü Türkiye’de hala faizlerin düşürüleceği gibi gerçek dışı bir beklenti içindeyken asıl büyük sorunumuz ülkenin büyüyememesidir. Ülke büyüyemezse emlak piyasası da büyüyemez. 2014 de büyüme %3’ü bulursa sevineceğiz. 2015’de de bundan iyi olması mümkün gözükmüyor. Zaten nüfusu her yıl %2 civarı artan bir ülkede bu büyüme oranları berbat bir haberdir. Katma değerli sanayi yok, tarım yok, turizm hep alışıldık düşük gelirli turist formatında, ihracatımız ara mal ithalatı bağımlısı… Sonuç olarak iç talep durma noktasında, ihracat büyümesi ekonomiyi taşıyamıyor. Düşük büyüme sarmalı yüksek işsizlik ve iç talep yetersizliğini tetikliyor. Sonuçta gayrimenkul piyasası büyüyemiyor. Eskiden büyümeyi sırtladığı söylenen gayrimenkul sektörü artık ekonominin ortalama büyümesi kadar ancak büyüyebiliyor. Bakalım müteahhitler bu durumun ne zaman farkına varabilecekler?
Konut fiyatlarındaki artış beklentisine gelince her ne kadar bazı müteahhitler İstanbul’da fiyatların 3 yılda iki katına çıkacağını iddia etse de benim beklentim 2015’de fiyat artış oranının enflasyon oranını aşamayacağıdır. Açıkçası 2015 ve 2016 yıllarında reel fiyat artışı görebilmeyi beklemiyorum. Yanlış segmentte arz artmaya devam ediyor. Evet, Türkiye’de konut alımlarında kredi kullanımı sınırlı olduğu için iflas ve balon riskleri sınırlı ancak belirli bir segmentte biriken talep bu segmentlerde fiyat gerilemelerine bile yol açabilir, zira müteahhitlerin ön satış yapmamaya dayanabilecek bir finansal yapıları yok.
Genel ekonomiye bakacak olursak; tüketici güven endeksi Mart ayından beri neredeyse 10 puan düştü. Yani alıcılar geleceğe ilişkin olumsuz beklentilere sahip. Ekonomide ciddi bir güven problemi var. Sanayi üretim endeksindeki yükselme sınırlı, yani sanayi kesimi frene basıyor. Ekonominin frene basmasının ve kurların yükselmesinin tek iyi yanı cari açığımızın küçülmesi… Yabancıların en kırılgan yanımız olarak gördüğü cari açık toparlanıyor ancak bunun bedeli büyümenin yavaşlaması ve işsizlik olacak. Açıkçası TCMB’nin 2015 enflasyon hedefi olarak belirlediği %5 rakamı oldukça gerçek dışı görülüyor. Görünen o ki Türkiye %9-10 bandında ısrarcı bir enflasyona oturacak. Gıda fiyatlarındaki artış enflasyonda çok etkili ve bu durum tarım sektörünün yıllardır ihmal edilmesinin bir bedeli. İşin kötüsü 2015 bir seçim yılı olacak. Hükümetin cari harcamaları artırması enflasyonu daha da körükleyebilir ve faizleri yükseltebilir. 2015 genel olarak gelişmiş ekonomilerin para politikalarının Türkiye ekonomisini etkileyeceği bir yıl olacak. Gayrimenkul sektörü ise düşük büyüme, yüksek enflasyon, yüksek faiz ortamında çok sınırlı bir iç taleple yanlış segmentasyonun acısını çekeceği bir yıla giriyor.
Geçen sene sektörel bir toplantıda 2014’e ilişkin olumsuz beklentilerimi ifade ettiğimde herkes “Her şey güzel olacak, sektör büyüyecek” inancını seslendirmişti. Sonuçta satışlar tam da beklediğim kadar düştü ve sektör büyümesi %3’lerde takıldı. Maalesef hala inançlarımızın peşinden gidiyor ve göstergelerin verdiği sinyalleri okumuyoruz. 2015 yılı inşaat sektörünün en fazla %2-3 kadar büyüyebileceği ve fiyat artışlarının %10 ve altında olacağı bir yıl olacak. Yurtiçi satışların bu seneye göre %5 kadar gerileyebileceğini, yabancı satışlarının ise %10 kadar artabileceğini düşünüyorum. Bunun dışında dış politika ve iç politikada beklenenler dışında risklerin oluşması halinde bu beklentiler bile çok iyimser kalabilir ve özellikle üst segment gayrimenkullerde ciddi fiyat düşüşleri bile görebiliriz. Son olarak şunu da söylemeliyim; 2015’de müteahhitler satışlarının düşmesinin yanında karlılıklarının da ciddi oranda düşmesi durumuyla karşı karşıya kalacaklar. Zira hem maliyet enflasyonu var hem ön satışlar geriliyor hem de finansman maliyetleri yükseliyor. 2014’de başlayan finansal yapısı sağlıksız şirketlerin dökülmesi hareketi 2015’de de hızlanarak devam edecektir.
Tags: 2015 konut piyasası kürşat tuncel satış küpü
Bodur Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Yönetimi Danışmanlığı 2016
Posted on 07 Haziran 2017
Konutta kriz oluşmadan sistem yeniden dizayn edilmeli!
Satış Küpü 192
Satış Küpü Aforizmaları 8
Satış Küpü 127
Satış Küpü Aforizmaları 66