Çetinkaya Hukuk Ofisi - Özel Hukuk - Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterlidir. Kiralananın kiracıya verilmesi sözleşmenin kurulması için şart değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliği de hiçbir şekil şartına bağlı değildir.
Kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması gerekmez. Kiraya verenin malik dışında bir kişi olması durumunda, artık malik, kiraya verenin haklarını kullanamaz.
Kiraya veren, kiracıya, kiralananın kullanımını bırakmış olmalıdır. Diğer yandan kiraya verenin bir karşılık elde etmesi gerekir. Kira bedelinin para olarak ve para cinsi itibariyle Türk Lirası olarak kararlaştırılması mümkün olduğu gibi, yabancı bir para üzerine de kararlaştırılabilir. Para dışında misli şeyin de kira bedeli olarak kararlaştırılması mümkündür. Kira bedelinin bir defada ödenmek üzere kararlaştırılması mümkün olduğu gibi, dönemlik edimler halinde ödenmesinin de kararlaştırılması mümkündür.
Kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Bununla beraber kira süresinin sözleşmede belirtilmemesi kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Bir kira sözleşmesinin belirli süreli olabilmesi için; tarafların bu konuda anlaşması, kira ilişkisinin “belirli” bir süreyle sınırlandırılması ve tarafların kira ilişkisinin belirledikleri zamanın gelmesiyle kendiliğinden sona ereceğini açıklığa kavuşturmaları gerekir.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin birtakım borçları bulunmaktadır. Bunlar şu şekildedir;
Kiraya veren kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli durumda teslim etme borcu altındadır. Kira ilişkisi süreklilik arz eden bir ilişki olduğu için kiralayan kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli halde bulundurma borcu altındadır aynı zamanda.
Kiraya veren kiralananın ayıplarından sorumludur. Ayıpla kastedilen; kiralananın sözleşme ile amaçlanan kullanıma elverişliliğinin kısmen veya tamamen olmamasıdır. Söz konusu ayıp gizli ayıp olmalıdır. Kiralananın teslim edildiği anda ayıplı olması halinde eğer ayıp önemli bir ayıpsa kiracı dilerse borçlu temerrüdüne ilişkin hükümlerden yararlanabileceği gibi dilerse kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin hükümlerden yararlanabilir. Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir. Ancak zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Kiraya veren üçüncü kişilerin ileri süreceği haklar dolayısıyla da sorumludur. Bu kapsamda iki sorumluluk gündeme gelir. Birincisi kiraya verenin zapttan sorumluluğudur. Üçüncü bir kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. İkinci sorumluluk ise kiraya verenin üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olmasından sorumluluğudur. Bilindiği gibi sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kiraya veren kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerine katlanmakla yükümlüdür.
Kira sözleşmesi kapsamında kiracının da birtakım borçları vardır. Şöyle ki;
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma borcu altındadır.
Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara saygı gösterme borcu altındadır.
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine, zararın önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, karaya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiracının kiralanandan kaynaklanan temizlik ve bakım giderlerine katlanma borcu vardır.
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanma hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konur ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiraya verene karşı sorumlu olur.
Kira sözleşmesinin de devri mümkündür. Kira ilişkisinin devrinde rızai olarak sözleşmenin bir tarafının sözleşmeyi bütünüyle üçüncü bir şahsa devretmesi, üçüncü bir şahsın sözleşmeden doğan haklar ve yükümlülüklerin sahibi olabilmesi söz konusudur. Kira sözleşmesinin devrinin mümkün olabilmesi için mevcut ve geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Sözleşmenin devrinin geçerli olabilmesi için kiraya verenin rızası olmalıdır. Ancak konut kiralarında kiraya verenin bu rızayı verme zorunluluğu yoktur. Buna karşın çatılı iş yeri kiraları bakımından kural rıza verme zorunluluğudur.
Kiracı kira bedelini ifa etme borcu atındadır.
Kira sözleşmesinin sona ermesi:
Kira sözleşmesi sözleşmenin taraflarından birinin sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmesi sonucu sona erer. Bu durumda sözleşmeye aykırı hareket etmeyen taraf sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olur.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin geçmesiyle kira sözleşmesi sona erer.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri gerek kiracı gerekse kiralayanın fesih bildirimiyle sona erebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin istenilen dönemde sona erdirilebilmesi için fesih bildiriminin hem fesih dönemine hem de fesih bildirim süresine uygun yapılması gerekir.
Kiracının ölümü sebebiyle fesih bildirimi yapılarak kira sözleşmesi sone erdirilebilir.
Alt kiacı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.