Riskli Yapı/Riskli Alan farkı ve emsal artışı | Gayrimenkul Forumu
Forum > Gayrimenkul Geliştirme > Kentsel Dönüşüm >
Riskli Yapı/Riskli Alan farkı ve emsal artışı
Konu, 'Kentsel Dönüşüm' kısmında Musashi tarafından paylaşıldı.
Musashi Yeni Üye
Bulunduğu bölgede iki farklı yüklenici firma tarafından biz sakinlere verilen bilgiler şu şekildedir.
A firması bize emsal artışının sadece "riskli alan" başvurusu yapılırsa olabileceğini "riskli yapı" başvurusunun emsal artışı için yeterli olmadığını ve üstelik "riskli yapı" başvurusu sonrasında mevcut binalar artık riskli yapı sınıfına gireceği için daha sonrasında yapılabilecek bir "riskli alan" başvurusunun artık bir hükmünün kalmayacağı konusunda bir bilgi verdi.
B firması ise ise "riskli alan" başvurusunun uzun ve dolambaçlı bir yol olduğunu "riskli yapı" başvurusunun ise en pratik ve kısa yol olduğunu, doğal olarak sakinler için en faydalı yol olduğunu söyledi. Ama emsal artışı kısmı ile ilgili bir ek bilgi vermedi
1-Bunun doğruluk payı nedir?
2-Riskli yapı başvuru yapılırsa ve emsal artışı gerçekleşmezse yarın bir gün olası bir kentsel dönüşüm durumunda bir zarara uğramamız söz konusu mu?
3-Yine Riskli yapı başvurusu yapıldıktan sonra emsal artışı olmadığı takdirde mevcut emsalin sabitlendiği ve hiç bir şekilde değiştirilemeyeceği bilgisi doğru mudur?
3-Riskli alan başvurusunda hedeflenen emsal oran gerçekleşmese bile binaların ve üzerinde bulunduğu arsanın değerinin olumsuz olarak değişmeyeceği aksine bir artış olacağı bilgisi verildi doğru mudur?
Kısaca özetlemek gerekirse; Riskli yapı başvurusu mu yoksa riskli alan başvurusu mu yapılmalı.
Musashi, 23 Ocak 2018
MUSAE, rafeddin, saib ve 4 kişi daha bunu beğendi.
ErayO Yeni Üye
Musashi demiş ki: ↑
B Firması'nın söylediği daha doğru. Riski alan başvurusu için çevre ve şehircilik bakanlığı ile Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı ile birlikte dosya hazırlanıp bakanlar kurulu onayına sunulur. Riski yapı için tek bir kat malikinin başvurusu yeterlidir.
ErayO, 23 Ocak 2018
HURİYEÇ, KIYMETE, şekip ve 4 kişi daha bunu beğendi.
6306 SAYILI KANUNAFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN
ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,
d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı tanımlar.
Riskli yapı başvurusu tüm kentsel dönüşüm alanları için geçerli, riskli alan süreci uzun ve emsal artışının hiç bir şekilde garantisi yok. Hele Erdoğan'ın son açıklamalarından sonra hem emsal artışı ihtimali zayıf hem de kat yüksekliğinin sınırlandırılması söz konusu. Riski yapı başvurusu yapın geçin, maceraya girmeyin.
OKTAYD, 23 Ocak 2018
OSMANK, GREENAS, kadın ve 3 kişi daha bunu beğendi.
SEÇİLİ Daimi Üye
Riskli alan tespiti uzun iş;
Yapılaşma veya zemin yapısı sebebiyle risk taşıdığına dair teknik rapor alınmalı
Daha önce bu alanlarda olmuş afet varsa, bunlara dair detaylar
Alanın büyüklüğünü gösteren koordinatlı sınırlandırma haritası
Uygulama imar planı
Alanda yer alan kamu taşınmazlarının listesi
Uydudan görüntüler ve harita
Bilimsel fizibilite ve etüd raporu
gibi belgeler hazırlanıp ek rapor yada belge de isteniyorsa dosya oluşturacaksınız, bakanlar kuruluna sunulacak. Talep uygun bulunursa riskli alan ilan edilecek ama yukarıda yazılmış emsal artışının garantisi yok.
SEÇİLİ, 23 Ocak 2018
ALIN, MÜZEYYENK, GÜLANBERH ve 1 kişi daha bunu beğendi.
MÜCAHİT Daimi Üye
1- B Firmasının söylediği doğru
2- Emsal artışının garantisi yok hiç bir şekilde. Mevcut emsal hakkınızı kullanabilirsiniz yani mevcut binanızın aynısını yapmanıza izin verirler normal şartlar altında.
3- Bölgeye göre değişebilir. Türkiyede hiç bir şekilde değiştirilemez çok iddialı bir söylem.
4- Değer taleple ilgili, yine bölgeye göre değişir. Artış yada eksilişi öngörmek çok zor.
MÜCAHİT, 23 Ocak 2018
KahramanD, LemiP, akbet ve 5 kişi daha bunu beğendi.
VILDANO Yeni Üye
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının talep eder, Belediye ve Valilik çalışır, riskli alan olarak belirlenen yer Bakanlığa bildirilir, bakanlar kurulu onaylarsa resmi gazetede yayınlanır. Uzun iş.
VILDANO, 23 Ocak 2018
CUMHURT Yeni Üye
İstanbuldan mı bahsediyoruz başka bir yer mi? Riskli alan iki kritere göre ilan ediliyor; ilki zemin yapısı bakımından afetlere açık olan yerler, fay hattı üzerinde yada fay hattına yakın yerler, erezyon, zelzele ve sel felaketine uğramış dere ve göl yatakları riskli alan kabul edilir. İkincisi, bölgedeki konutların eskimiş, miladını doldurmuş yıkılacak kadar eskimiş, çirkin görüntü arz eden mahaller riskli alan ilan edilebilir. Arkadaşlar yazmışlar bu biraz daha kapsamlı bir iş ve uzun sürmesi normal.
CUMHURT, 23 Ocak 2018
gündüzalp Daimi Üye
CUMHURT demiş ki: ↑
Emsal artışı bir bölgeyi bölge halkının kendisi dönüştürsün diye verilen bir hak aslında. Yani adamlar bakırköyü dönüştürüp yenilemek istiyor ama bakırköyde bir daire 1 milyon lira. Adamlar 8 kat yerine 9 kat emsal veriyor, bina sahipleri bir an önce yıkıp yeniden yapmak için istekli oluyor, müteahhite marj çıkıyor, alan memnun veren memnun. Devlet kazanıyor çünkü bölge yenileniyor, ev sahibi kazanıyor hem evi yenileniyor hem de belki bir kısım nemalanıyor, müteahhit kazanıyor ve iş yapmaya devam ediyor.
gündüzalp, 23 Ocak 2018
GONCAI Daimi Üye
Riskli alan ilan edilen yerlerde tapulara şerh konur, ne alabilirsiniz ne satabilirsiniz, bunu da göz önünde bulundurun.
GONCAI, 23 Ocak 2018
MAHMUTM Yeni Üye
GONCAI demiş ki: ↑
Riski alan ilan edilen mahalleden de alım yada satım yapılamaz.
MAHMUTM, 23 Ocak 2018
Öncelikle herkese detaylı cevapları için çok teşekkür ederim.
Bölge istanbul anadolu yakası;
A firması oldukça büyük bir firma ve bizimle daha önce yaptığı toplantılarda riskli alan için gereken bütün işlemleri kendilerinin yapacağını, Ankara anlaşması tabir edilen anlaşma şekliyle bütün maliklerin %100'ün imzasını istediklerini ve hakediş usulü olacağı için (su basma seviyesine gelene kadar tapu devri yok sonrasında her aşamada tapunun belli oranları devrediliyor, en son anahtar teslimde kalan %10'luk kısım devrediliyor) hiçbir şekilde tapulara şerh konulmayacağını deklere etti ve bize hazırlanan protokol ve sözleşme örneklerinde bu maddeler açıkça belirtildi. Ayrıca riskli alan başvuru yapılacağı için hedeflenen emsal alınamazsa bile bunun binaların bulunduğu arsaya herhangi bir eksi değeri olmayacağını bilakis bir değer artışı olacağı yönünde beyanda bulundular. Biz kat malikleri olarak danışma amaçlı Sayın Prof. Dr. Etem Saba Özmen'e bazı konuları danışmıştık ayrıca A firmasının desteğiyle Sayın Avukat Ali Güvenç Kiraz'da sorularımızda yardımcı olmuştu. Her ikiside Rİskli alan ile anlaşma yapmanın malikler açısından daha güvenli ve karlı olacağı yönünde beyanda bulundular.
B firması ise hiçbir işlem yapmadan sözleşme imzalanır imzalanmaz tapuların %50'sine şerh koymak istiyor (sanırım bunada İstanbul anlaşması deniyormuş) haliyle buda kalabalık bir sitede güvensizlik ortamı oluşturuyor. B firması kendileriyle yaptığımız toplantılarda bize "hedefledikleri emsali alamamaları durumunda zaten sözleşmelerin geçersiz sayılacağı" şeklinde bir beyanda bulundu. Ayrıca yaptıkları sözleşmeleri süresiz hazırlamışlar ve bir bitiş tarihi belirtmemişler. B firması ile süreç kilitlenme aşamasına geldi.
Kısaca özetlemem gerekirse bir tarafta riskli alan ve %100 imza talebinde olan ve su basma seviyesine gelmeden tapu devri talebi olmayan bir firma bulunuyor (ki bu mevcut alternatifler arasında biraz daha güven telkin ediyor) diğer tarafta riskli yapı ve 2/3 imza çokluğu arayan ve sözleşme imzalanır imzalanmaz tapunun %50'sine şerh koydurmak isteyen bir firma bulunuyor.
Genel olarak çekince zaten burada başlıyor. Yukarıda adı geçen hukukçuların bize söylediği riskli yapı müracaatı yapıldıktan sonra bölgedeki emsalin artı yönde değişmeyeceği mevcut emsalin korunacağı bununda kat maliklerinin zararına bir durum teşkil edeceği şeklindeydi. Riskli alan için ise hedeflenen emsal alınmasa bile binaların bulunduğu arsanın değerleneceği yönündeydi (Haziran kazanımlarınıda dahil etmişlerdi).
Oturduğum site bu bağlamda 3'e bölünmüş durumda. Bir kısım A firması ile yol alınmasını bir kısım B firması ile devam edilmesini (bu arada B firması sözleşmeleri yaklaşık 25 ay oldu ve bir sonuç alınamadı) bir kısım ise mecbur kalınmadıkça herhangi bir eylemde bulunulmamasını düşünüyor.
aylinyalçınkaya, MFATİHA, NevaŞ ve 2 kişi daha bunu beğendi.
sakine Yeni Üye
Bu verilerle A firmasını seçerdim ben.
sakine, 24 Ocak 2018
pınardursun mert Yeni Üye
Mevcut durum itibariyle b firması inandırıcılıktan uzak güven vermeyen bir pozisyonda, a firması daha doğru seçenek bence de
pınardursun mert, 24 Ocak 2018