İskan Nedir? İskan Nasıl Alınır? - Paraloji
İskan Nedir ve Nasıl alınır konularına değindiğimi yazımız sizlerle
İskan kelimesinin sözlük anlamı yurtlanma, yurtlandırmadır.
Ruhsatı olan binalar için, herhangi bir yapının ruhsatlandırmaya ve usulüne uygun olarak bitirildiğine dair belgedir. Bu belge ilgili, bağlı belediyenin İmar müdürlüğündeki yapı kullanma izin birimi tarafından düzenlenir. İskan raporu almanız için inşaatı yapan yetkilinin belediyenin ilgili birimine bir dilekçe ile başvurması gerekir.
İskan ruhsatı inşaatın tamamen bitmesi sonrasında yapının kanunlara ve yönetmeliklere uygun olarak yapıldığını teyit eden yapının kullanım izin belgesidir.
Yani kısaca iskanı alınmış olan ev oturuma izin verilmiş ev anlamındadır. Yeni ev almak isteyen ve ev arayanların karşısına bu iskan durumu sıkça çıkmaktadır. Çünkü ülkemizdeki tamamlanmış olan ve oturulan yapıların % 60 ‘ında iskan bulunmadığı bir gerçektir.
Bu sebeple ev alacak kişiler ilk önce alacakları evin iskanı olup olmadığını merak ederler. Ancak alacakları evin iskanının olup olmadığını internet ortamından veya daha çabuk yoldan öğrenmek mümkün değildir. Alacağınız evin eğer iskanı yoksa iskansız bir ev almanın risklerini tam olarak kavramanız gerekir. Tapu kayıtlarından alacağınız binanın bölge ve durumunu öğrenip, bu bilgilerle belediyenin ilgili birimine müracaat etmeniz gerekir. Belediye yetkilileri binanızın iskanlı olup olmadığını veya iskanın hangi aşamada olduğunu size söylerler. Ancak bulunduğumuz bu teknoloji çağında alacağınız evin iskanlı olup olmadığını internetten öğrenme şansınız yoktur.
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NEDİR ?
Yapı kullanma İzin belgesi yani bilinen adıyla İskan Belgesi yapının eksiksiz ve tam olarak projesine uygun bir biçimde tamamlandığı zaman binanın tamamının kullanılmasına , kısmen tamamlandığında ise hangi kısımların kullanıma açılabileceği yönünde ilgili belediye tarafından verilen bir belgedir.
Yapı kullanma izin belgesi içinde o binadaki toplam daire sayısı, yapının oturduğu taban alanı, yapının toplam inşaat alanı, binadaki toplam kat sayısı, binanın h max ( yani toplam yüksekliği ), binanın birim m2 maliyeti, inşaatın toplam maliyeti gibi yapının özelliklerini belirten bilgiler bulunur. Bunun haricinde yapıdaki ısıtma şekli, sıcak suyun ne şekilde temin edildiği, içme suyu tesisatının durumu, atık su tesisatının durumu, atık su sistemi, ortak kullanım alanlarının nereler ve kaç m2 olduğu, yapının taşıyıcı sisteminin şekli, duvar yapılan malzemenin niteliği ve cinsi, döşeme kalınlığı ve döşeme kaplamaları, izalasyon malzemeleri ve sistemi gibi teknik özellikler de yer alır. İnşaatın yapım aşaması boyunca inşaatı denetleyen yapı denetim firmasının adı ve bu firmanın gerekli bilgileri de yapı kullanma izin belgesinde yer alır.
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ZORUNLU MU?
Yapı ruhsatı olup da inşaatı yapılan tüm binalar İmar Kanunu nun 29, 30, 31 numaralı maddeleri gereğince yapı kullanma izin belgesi almak zorundadır. Kanunda yazdığı üzere mal sahibi yapının ruhsatta belirtilen niteliklere uygun olduğunu belirterek müracaat eder. Fiziki açıdan binada oturuma herhangi bir mahsur olmadığını belediye yetkilileri de kontrol ederek yapı kullanma izin belgesini verirler. Yapı kullanma izin belgesinin yapı ruhsatı alındıktan sonra belli süre içinde alınması gerekir. Bu süre inşaat ruhsat tarihinden itibaren 5 yıldır. Bu 5 yıl içinde binanın yapı kullanma izin belgesinin alınmaması durumunda bina kaçak durumuna düşecektir.
Binanın iskanı alındıktan sonra , daire sahiplerinin sahip oldukları kat irtifakı tapularının, kat mülkiyeti tapusuna çevrilme imkanı doğar.
KAT MÜLKİYETİ NE DEMEKTİR?
Kat mülkiyeti demek bir işyerine veya daireye ne şekilde sahip olduğunuzun belgesidir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip bir gayrimenkulün iskan problemi olmadığı anlaşılır. Kat mülkiyeti binadaki daire, iş yeri, dükkanlar, depo ve ortak alanların oluşturulmasını da sağlar.
Genellikle kat irtifakı ile kat mülkiyeti birbirine karıştırılmaktadır. Binanın inşaat sırasında ve tamamen bitene kadarki süredeki tapunuz arsa tapusu veya kat irtifaklı tapudur. Yapı tamamen bitirilip iskanı alındıktan sonra ise tapunuz kat mülkiyetli tapu olacaktır.
İSKAN ALMAK İÇİN NE YAPMAK GEREKİR?
İskan almak için öncelikle yapı ruhsatı başvurusu sırasında belirtilmiş olan proje ve onanmış şartların tamamlanmış olması gerekir. Örnek vermek gerekirse kanalizasyon altyapısı yapılmamış veya otopark alanı düzenlenmemiş bir binaya iskan verilmez. Binanın belirtilen tüm şartları da yerine getirmiş olması daa yeterli olmayabilir. Bunlara ilaveten inşaatın devam ettiği süre boyunca belediyeye yatırılması gereken harçların zamanında yatırılmış olması, sigorta primlerinin de zamanında yatırılmış olması gerekir. Zamanında yatırılmayan böyle bir durum varsa iskan belgesi alınmadan gerekli cezası ile birlikte bu şartların yatırılması gerekir.
İSKAN BELGESİ NERDEN ALINIR?
İskan belgesi almak için müteahhidin veya yetki vermiş olduğu kişinin binanın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğüne bir dilekçe ile başvurması gerekir. Bu başvuruyu yapabilmeniz için binanızın onaylı projeye uygun olarak tamamlanmış olması gerekir. Başvuru dilekçesinin tarihinden itibaren bir ay içerisinde belediyenin görevli teknik elemanları inşaata gelerek, inşaatın projeye göre uygunluğunu kontrol ederler. Bu kontrol sonrası binanın iskana uygun olup olmadığı belirlenir.
Bu kontrolün ardından teknik heyet raporlarını hazırlar. İlgili müteahhid o bölgenin elektrik, su, telekominikasyon ve sivil savunma müdürlüklerine dilekçe ile başvurarak gereken belgelerin tamamlanmasını sağlar.
En son tüm belgeler tamamlandıktan sonra bir dosya halinde belediyeye sunulur. Belediye yetkilileri sunulan bu raporları ve belgeleri inceleyip herhangi bir sorun olmaması durumunda yapı kullanma izin belgesini düzenleyip müteahhide verirler.
İSKANI OLMAYAN DAİRE SATIN ALINIR MI?
İskan alınması inşaatı yapan firmanın sorumluluğunda olan bir durumdur. Bina bittiği halde müteahhid iskanı almıyor veya alamıyorsa arsa sahibi veya daire sahibi inşaatı yapan firma aleyhine dava açabilirler. İskan alınmadığı halde binada oturma başladıysa bina ayıplı olarak nitelendirilir.
Satın alacağınız dairede iskan alınmamış ise iskanın alınmasını engelleyen durumu öğrenmek gerekir. Bu durum öğrenilip giderilmesi mümkün olmayan bir şeyler var ise o daireyi almamak gerekir. İskan müracaatı yapılmış, ancak belediyeden gelen yetkililer aksi yönde bir rapor düzenlememiş ise bir süre beklemekte fayda vardır. Tabi sonuçta buradaki tüm riskleri içeren karar sizindir.
BİNADA İSKAN YOK İSE NE OLUR?
Yapı kullanma belgesi alamayacak bir daireyi satıldıysanız yaşayabileceğiniz problemler şunlardır.
– Dairenizi satın alırken kredi kullanacak iseniz,bazı bankalar yapı kullanma belgesi olmayan dairelere kredi vermezler.
– Dairenize elektrik, su ve doğal gaz gibi abonelikler alacaksanız , iskanı olmayan dairelere normalde şantiye abonelikleri yapılır. Şantiye abonesi olmanız da normal aboneliklere göre daha yüksek birim fiyatlardan ödeme yapmanızı gerektirir. Bazen normal daire aboneliklerinin iki katına varan faturalar ödemek zorunda kalabilirsiniz.
– İskan olmayan dairelerde kat irtifakı tapuları kat mülkiyetine dönüştürülemez.
– İnşaatın onaylı projesine aykırılıklar sözkonusu ise bu uymayan şeylerin yıkılması ve projesine uygun olarak yaptırılması gündeme gelir. Bu durumda ciddi bir masraf demektir.
– Şartnamelere göre belediyeler inşaat ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde iskanı alınamamış binaları kaçak olarak yorumlar. Bu durumda para cezası kesme ve yıkım kararı alma gibi yaptırımlar uygulayabilir.
– Satın aldığınız daireyi müteahhidden aldıysanız ve iskan raporu alınamıyorsa inşaat firması ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmeye istinaden dava açılabilir. Kat karşılığı olarak bir sözleşme var ise inşaat firmasına ait olan dairelerin tapularının iptali bile söz konusu olabilir.
Bu gibi sorunlar yaşamak istemiyorsanız daire almadan mutlaka bu bahsettiğimiz konularda deneyimli bir uzman tarafından yardım almalısınız. Emlakçılar bu konuları önemsiz olarak yansıtsalar da sonuçta aldığınız dairenin tapusunun iptaline kadar gidebilen ciddi durumlar söz konusudur.
İSKAN ALMAK İÇİN GEREKEN BELGELER NELERDİR?
Yapı kullanım izin belgesi almak için ilk önce bağlı bulunduğunuz belediyenin imar müdürlüklerine şahsen dilekçe ile müracaat etmeniz gerekir. Bunun yanısıra elektrik idaresine, sular idaresine, SGK ya, itfaiyeye, sivil savunmaya başvurarak gereken belgelerin temini gerekmektedir.
Gerekli belgelerin her belediyede değişiklik gösterebileceğini dikkate alarak yinede bağlı olduğunuz belediyeden imar müdürlüklerinden ne belgeler gerektiğini öğreniniz. İskan için gereken belgeler :
– Mimari müracaat formu
– Binanın ısı yalıtım belgesi
– Yapı denetim sertifikası
– İş bitirme tutanağı
– Hakediş raporu
– İSKİ tarafından verilen iskana uygunluk raporu
– SGK İskan raporu
– İtfaiye İskan raporu
– Sivil Savunma Müdürlüğü uygunluk yazısı
– Harç ücretlerinin yatırıldığına dair makbuzlar
– Asansör varsa asansör ruhsatı
– İnşaat ruhsatının fotokopisi
– Fen işleri müdürlüğü uygunluk yazısı