Konut Kredilerinde Neler Oluyor? - Tolga ERTEN
Tolga ERTEN / Ajans32
Konut Kredilerinde Neler Oluyor?
15 Mayıs 2011 Pazar 15:25
Konut kredileri, özellikle halkımız açısından özel bir öneme sahip. Bizim insanımızın en önde gelen hayallerinden biri "evsahibi" olmak. Bu nedenledir ki "başını sokacak ev" deyimi yerleşmiş dilimize. Bir de şu açıdan bakmak lazım: Bu deyim, insanlarımızın ev sahibi olmak uğruna pek "rasyonel" davranmadıklarının simgesi değil mi?
Konut kredisi, konut edinmedeki belki son aşama. Öncesinde satın alınacak konutun "kalitesi," "nasıl ve nereye yapıldığı," "ne kadar sağlam olduğu," "ailenin yapısına göre ne kadar yeterli/uyumlu olduğu" önemli değil mi? Bence bu "başını sokacak ev" deyimi, "bir evim olsun da, gerisi önemli değil; yeter ki kiradan kurtulayım" düşüncesinin bir dışa vurumu.
Konut kredileri ise düşen enflasyon ve faizler sonrasında "kira öder gibi taksit ödemek" söyleminin gerçeğe yaklaşması ile daha fazla insanımız için "alınabilir" hale geldi.
Peki burada gidişat doğru mu? Bunu inceleyelim:
Öncelikle şunu belirtmek gerekir. ABD'de olduğu gibi ülkemizde verilen mortgage kredileri bir krize neden olmaz... Çünkü, ABD’de başlayan mortgage krizinin temel nedeni, ipotekli krediler üzerine tekrar tekrar yazılan türev sözleşmelerle sağlanan balon finansal işlemler, ülkemizde uygulanmıyor. Tam tersine BDDK tarafından sektör çok yakından izleniyor ve denetleniyor.
Geçen ay BDDK bir Genelge yayınlayarak iki önemli karar açıkladı:
* Konut kredilerinde finansman oranı en fazla % 75 olacak,
* Ekspertiz değerlemeleri, sadece SPK'dan lisansı olan eksperlerce yapılabilecek
Mortgage Kanunu'ndan sonra bu genelge ile konut almak için borçlanacak ailelerin korunması açısından son derece doğru kararlar bunlar... Özetle BDDK diyorki: Ev alacaksanız evin fiyatının en az %25'ini kendi kaynaklarınızla biriktirmiş olmalı, kalanını kredi ile vadeye yaymalısınız. Yani hatır gönül ilişkisi ile evin fiyatını yüksek göstermek yok - gerçeğe en yakın fiyat tespiti üzerinden hesaplanacak %75'ten daha fazla kredi alıp aşırı borçlanmak yok.
10 yıl gibi bir vade ile almayı planladığınız konut kredisinde bence beğendiniz evin fiyatının en ideal hesaplama ile yarısı cebinizde hazır olmalı. Böylece ileri vadeye yaydığınız kredinin taksitleri daha kolay ödenebilir hale gelir. Bir başka yönüyle ise gelecekte bugünkü gelirinizin azalması gibi bir olumsuzlukla karşılaştığınızda kalan taksitler, sizi iflas noktasına getirmez. Çünkü 10 yıl çok uzun bir süre ve kimse bu sürede kimin ne olacağını bilemez.
Konut kredilerinin faizleri ile ilgili beklentiler için de biraz yorum yapalım:
Dün TÜİK aralık ayı enflasyon rakamlarını açıkladı. Aylık enlasyon verilerine göre tüketici fiyatları aylık olarak % 0,30 azaldı. Böylece 1970'lerden beri ilk defa ülkemiz için yıllık %6,40 ile en düşük enflasyon rakamı hesaplanmış oldu. Faiz oranlarını, aylık olarak yaptığı Para Politikası Kurulu kararlarıyla kademeli olarak düşüren TCMB'nin 2011 için %5 enflasyon hedeflediğini dikkate alırsak bu politikasını devam ettireceğini söylemek yanlış olmayacaktır. TCMB'nin faiz düşürümleri de tabiiki tüketicinin kullandığı kredilere ve konut kredilerine zaman içerisinde yansıtılacaktır. Yani geçen hafta piyasalar ile ilgili beklentilerimi özetlediğim yazım ile bu durum örtüşüyor.
Eğer TCMB faiz oranlarını düşürmeye devam etmekle birlikte sıcak parayı disipline etmek için zorunlu karşılık oranlarını arttırmaya devam ederse, bu durumda bankaların maliyetleri değişmeyeceğinden faiz oranlarında beklenen düşüş yaşanmayabilir. Bu senaryoda da konut kredisi gibi kredilerde faizlerin aynı ya da yakın seviyelerde kalacağını öngörebiliriz.
En kötümser senaryo ise; petrol gibi emtialarda yaşanabilecek fiyat artışlarının ülkemizde de girdi maliyetlerini hızla yükseltmesi sonucunda enflasyonda yükselme işaretleri oluşursa faizlerin de bunu izleyip yükselişe geçmesi beklenir. Bu durumda kredi almayı düşünen okurlarımızın petrol fiyatlarında aşırı yükselmeler olup olmadığına bakmalarını öneririm. Bu bir erken uyarı sinyali olur.
Sonuçta, eğer konut alacaksanız;
· Öncelikle alacağınız konutun kalitesini ve size uygunluğunu aklıselim ile değerlendirmelisiniz,
· Kredi, en son aşama olmalı. Burada da kendiniz için en kötü senaryoya hazırlıklı olmalısınız. Mesela işinizi kaybederseniz ne olur gibi. Bu riskleri, mantıklı bir finansman modeli ve makul primler karşılığında sigortalayarak çözebilirsiniz.
· Kredilerin faizlerinde yükseliş beklentisi bugün için çok kuvvetli değil. Faizler yükselecek deyip kredi almak için acele etmek, sizi hata yapmaya sürüklememeli. “Ucuz” kredi her zaman size uygun olmayabilir. Geçmişte yaşanan ve hala problemleri devam eden Japon Yeni endeksli kredileri hatırlatmak isterim.
· Konut kredisi ile konut almak mevcut ekonomik koşullarda gayet uygun. Ancak bu konuda yardım almaktan çekinmeyin. Bir ya da birkaç bilge bankacıya danışırsanız size birkaç çeşit finansman modeli sunacaktır.
Haftaya herkesin ilgisini çeken kredi kartlarına göz atacağız...
Yazarın Diğer Yazıları Piyasa ÖzetleriKredi Kartlarımızı Ne yapalım?Japonya Depreminin HatırlattıklarıDometes Biber Patlıcaaaan..Piyasalarda Neler Oluyor?Anapara Korumalı Fonlar