بایگانی‌ها Yasal Makaleler - موسسه حقوقی ادا - Eda Hukuk Bürosu
İmar Barışı olarak bilinen yasal düzenleme; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından müştereken hazırlanan ‘’Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’’ başlıklı tebliğ ile 06.06.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanmış olup işbu tebliğ yayımlandığı tarihte yürürlüğe girmiştir.
3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici m.16 uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenleme amacına haiz olan yasal düzenleme; Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsamaktadır.
İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesine ilişkin başvuru yapılabilmesi için; söz konusu yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olması gerekmektedir. Başvuru sürecine ilişkin süre bakımından dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise; müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi zorunluluğudur.
Yapı Kayıt Belgesi Müracaat Usulü (Tebliğ m.4)
İmar barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesine ilişkin başvuru e-devlet sistemi üzerinden yapılmakta olup burada başvuru sahibinin;
Yapıya ait ada parsel bilgileri
Toplam inşaat alanı (m2 olarak ve ticari – konut alanları ayrı ayrı belirtilecek)
Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m²) (ilgili belediyeden temin edilebilir)
Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m²)
Yapının bulunduğu arsa / arazinin tapusu var ise tapudaki yüzölçümü bilgisi kullanılır. Eğer yapı hazine veyahut belediye mülkiyetindeki bir arsa veya arazi üzerinde ise, yüzölçümü bilgisi başvuru sahibi tarafından beyan edilecektir.
1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL / m²
2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL / m²
3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapılar için 1000 TL / m²
4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL / m²
5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel vb. yapılar için 2000 TL / m²
6) Güneş Enerjisi Santralleri ( GES ) 100.000 TL/MW
Bilgilerini e-devlet sistemi üzerinden açılan başvuru sayfasına eksiksiz olarak doldurması gerekmektedir.
Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınabilmektedir.
Yapı Kayıt Belgesi Bedelinin Hesaplanması (Tebliğ m.5)
Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergisi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden belirlenmekte olup konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranındadır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli belirlenirken;
Bu doğrultuda; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanmaktadır. Söz konusu bedelin hesaplanmasındaki diğer unsur olan ‘’yapının yaklaşık maliyet bedeli’’ ise;
1) Tarımsal amaçlı basit binalar için — 200 TL/ m2
2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için — 600 TL/m2
3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için — 1000 TL/m2
4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için — 1600 TL/m2
5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar — 2000 TL/m2
6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) — 100.000 TL/MW
Tebliğ m.5/1-c’de ‘’Yapı Kayıt Belgesi bedelinin; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirleneceği’’ hüküm altına alınmıştır.
İmar Barışının Hazineye veya Belediyeye Ait Taşınmaz Üzerindeki Yapılar Yönünden Uygulaması (Tebliğ m.7)
İşbu yazı konusu tebliğin 7.maddesi;
Birinci fıkra uyarınca yapılan satışlardan elde edilen gelirler genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
Madde metni bağlamında; Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerindeki yapılar için Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunulabileceği ve usulüne uygun olarak yapılacak başvuru sonucunda elde edilecek yapı kayıt belgesinin sahiplerinin (veya kanuni / akdi halefleri) talebi doğrultusunda; söz konusu taşınmazın rayiç bedeli ödenmek suretiyle bu kişilere satılacağı hüküm altına alınmıştır.
İmar Barışı Kapsamında Muhdesat Sahipliğinin Değerlendirilmesi
Ülkemizde özellikle yolsuz yapılaşmanın sıklıkla görüldüğü yerlerde, taşınmazlar üzerinde muhdesat sahipliği söz konusu olabilmektedir. Muhdesat sahibi olan kimse, bir gayrimenkul (arsa, arazi) üzerinde bulunan bina, tesis, ağaç vb. yapılar üzerindeki hak sahibi olarak kabul edilebilir.
Doktrinde, muhdesat hak sahipliğine neden olan bina vb. nitelikteki yapıların üzerinde bulunduğu taşınmaz yönünden “bütünleyici parça” niteliğine haiz olduğu görüşü ileri sürülmektedir. Biz de bu görüşe katılmaktayız. Zira Medeni Kanun m.684/2’de bütünleyici parça, “yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parça” olarak ifade edilmiştir. Dolayısıyla, bir binanın yıkılmasında yani üzerinde bulunduğu arsadan ayrılmasında arsada ciddi bir zarar meydana gelebileceğinden binaların, bütünleyici parça niteliğinde olduğu kabul edilmelidir.
Bunun yanı sıra, TMK m.718’de de “arazi üzerindeki mülkiyetin, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsayacağı” belirtilmiş ve devam fıkrasında “bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere, yapılar, bitkiler ve kaynakların dahil olduğu” hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle, gerek arazi üzerindeki yapıların bütünleyici parça niteliği gerek ise TMK m.718’deki mülkiyet hakkının kapsamı nedeniyle arazi üzerindeki herhangi bir yapının malikinin de asıl malikin olduğu kabul edilmelidir. Ancak uygulamadaki sorunlara açılık getirmek amacıyla “muhdesat” kavramı Kadastro Kanunu ve ilgili mevzuatta kanun koyucu nezdinde benimsenmiş bulunmaktadır.
Muhdesat sahipliğinin konu olduğu yapılar, hazine veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde ise genel olarak muhdesat hakkı sahiplerinden ecrimisil talep edilmektedir. Her yıl tutarları değişmekte olan bu ecrimisil yükümlülükleri için İmar Barışı’nın faydalı olduğunu düşünmekteyiz. Zira yukarıda değindiğimiz Tebliğ m.7/4 uyarınca muhdesat hak sahiplerinin Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunması ve yapı kayıt bedellerini ödemeleri halinde elde ettikleri Yapı Kayıt Belgesi ile taşınmazın bulunduğu belediyeye başvurmaları halinde taşınmazın rayiç bedeli üzerinde belediyenin özel mülkiyetinde bulunan arsanın hak sahiplerine doğrudan satılacağı hükmü mevcuttur. Bu sayede, her yıl muhdesat hak sahiplerinin her yıl artan ecrimisil bedelini ödemekten kurtulabilmesi ve ikamet ettikleri binalar yönünden tam mülkiyet hakkına sahip olabilmeleri imkanı sağlanmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; muhdesat sahipliği bulunan yapının belediyelerin özel mülkiyetinde bulunan yapı niteliğini haiz olması halinde yukarıda belirtilen Tebliğin 7.maddesi kapsamında iş bu yapı için Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunulabilmesi mümkündür. Dolayısıyla usulüne uygun olarak yapılacak başvuru neticesinde Yapı Kayıt Belgesi elde edilecek ve hak sahipleri tarafından ilgili belediyeye yapılacak olan bir başvuru ile taşınmaz rayiç bedeli belediyeye ödenerek belediyenin mülkiyetinde bulunan arsanın hak sahiplerine doğrudan satılabilecektir.
 06.06.2018 Tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından müştereken hazırlanan ‘’Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’’ başlıklı tebliğ
 imarbarisi.csb.gov.tr (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın İmar Barışı’na yönelik oluşturmuş olduğu web sitesi)