ANA SAYFA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARI
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan inşai nitelikte davadır. Tanımdan da anlaşılacağı üzere, ortaklığın giderilmesi davasını açabilmemiz için öncelikle taraflar arasında mevcut, güncel bir birlikte mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Birlikte mülkiyet hukukumuzda paylı mülkiyet ve elbirliği halinde mülkiyet olmak üzere iki alt başlıkta incelenmektedir.
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesinde düzenlenmektedir. Bu düzenlemeye göre; paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Elbirliği halinde mülkiyet ise, Türk Medeni Kanunu'nun 701 vd. maddesinde düzenlenmektedir. Kanun'daki tanıma göre, elbirliği mülkiyeti; Kanun veya Kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
Ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme, taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davalarda görevli mahkeme ise, sulh hukuk mahkemeleridir. Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan bir ya da birkaçı tarafından diğer paydaşların tamamına karşı açılır. Paydaşlardan her birisi kural olarak, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca aralarında yapacakları hukuki işlemle palaşmayı isteme hakkını sınırlamadığı sürece ortaklığın satış ya da aynen taksimi suretiyle giderilmesini her zaman mahkemeden talep edebilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında; satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi olmak üzere üç farklı şekilde birlikte mülkiyetten ferdi mülkiyete geçiş söz konusu olabilmektedir.
1-Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre, paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Medeni yargılama hukukuna hakim olan ilkelerden birisi olan taleple bağlılık ilkesi gereği, hakim kural olarak tarafların talepleriyle bağlıdır. Bu açıdan ortaklığın satış suretiyle giderilmesine tüm ortaklar rıza gösteriyorsa, hakim taleple bağlılık ilkesi gereği ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermek zorundadır. Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verirse, ortaklık konusu malların satışı için bir satış memuru görevlendirir. Bu görevli, ortaklık konusu malları İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre satar. Satış işlemi pazarlık ya da açık artırma yollarından herhangi birisiyle yapılabilir. Malların satışı sonunda elde edilen para, ortaklara hisseleri oranında dağıtılır. Ayrıca mahkemenin gerekçeli kararında, ortaklık konusu malların satışından elde edilen paranın ortaklara ne şekilde paylaştırılacağı gösterilir.
2-Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin yukarıda yaptığımız açıklamalarda, hakimin kural olarak tarafların talebiyle bağlı olduğundan bahsetmiştik. Taleple bağlılık ilkesi, tarafların, ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi talebiyle açtığı davalarda mutlak şekilde uygulanmamaktadır. Şöyle ki, ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi talebiyle açılan davada hakim, öncelikle ortaklık konusu taşınır ve taşınmaz malların aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır. Bu kapsamda, taşınmazın fiziki özellikleri, pay ve paydaş sayısı, taşınmazın niteliği, imar mevzuatıyla diğer Kanun ve Yönetmeliklere göre aynen taksimin mümkün olup olması araştırılmalıdır. Bu araştırmalar sonucunda aynen taksimin mümkün olmadığı anlaşılırsa, tarafların aynen taksim talebine rağmen, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmelidir. Yine taşınmazın aynen taksim suretiyle bölünmesi durumunda önemli ölçüde değer kaybedeceği açıkça ortada ise, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmelidir.
Ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesine karar verilmesinden sonra, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin hükmün kesinleşmesiyle birlikte taraflar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisi sona erer ve taraflardan her birisi ortaklık konusu mallardan payına düşenler üzerinde ferdi mülkiyet hakkına sahip olur.
3-Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'un 10.maddesinde düzenlenmektedir. Kanun'un 10. maddesinin 4.fıkrasına göre, "Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştiril-mek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir."