Yönetici Görev ve Sorumlulukları – Bursa İntegral Yönetim | Bursa Profesyonel Site Yönetimi | Bursa
Yönetici Tarafınca Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması
Anagayrimenkulün amaca uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına olan mevzularda ihtiyaç duyulan tedbirlerin onlar adına alınması,
Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik benzer biçimde bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer bu şekilde bir süre gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden ön ödeme olarak uygun oranda paranın toplanması ve avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için yine ön ödeme toplanması,
Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili öteki tüm ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafınca ek olarak yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ilişik kiraların toplanması,
Anagayrimenkulü ilgilendiren mevzularda bir sürenin geçmesine yada bir hakkın yitirilmesine meydan vermeyecek şekilde lüzumlu tedbirlerin alınması,
Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takip edeni yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
Toplamış olduğu paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak suretiyle saygın bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması,
Defter tutulması ve belgelerin saklanması,
Senelik işletme projesinin hazırlanıp onaylatılması,
Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdikinin yapılması,
Personel (kapıcı vs.) ile sözleşme yapılması,
Sigorta prim bordrolarının tanzim edilmesi, Çalışma Bakanlığına işe başlayan personelin yasal sürelerde bildirmesi,
Personel kıdem tazminatı fonunun oluşturulması,
Kaloriferci belgesi ve asansör işletme belgesi gibi senelik işlemlerinin takip edilmesi,
Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi tüm periyodik bakımların yapılması,
Apartman adına dışardan alınan hizmetler için sözleşmeler yapması,
Apartmanın üçüncü şahıslara vereceği hasarların tedbirinin alınması (mesela; kopan sıvaların düşerek otomobillere zarar vermesi benzer biçimde)
Anagayrimenkulde kapıcı, kaloriferci benzer biçimde teknik ve destek hizmetlerde çalışanların kimliklerini, işe başlamalarını takibeden 3 gün içinde dolduracağı belge ile Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilmesi benzer biçimde işleri yürütür.
Kat mülkiyeti kanununa göre yöneticilerin yapmış olduğu yönetim hizmeti karşılığında kat maliklerinden ücret alma hakları vardır. Bu kanuni bir haktır. Sadece bunun miktarı yasada belli değildir. Buna kat malikleri karar verip tespit ederler. Hususi bir oran olmadığı için, arsa ve sayı bakımından, kat maliklerinin ve yöneticinin ikisinin de birden çoğunlukla vereceği karara göre, bir ücret verilebilir, uygulamada çoğu zaman ücret vermek yerine bir takım masraflardan yöneticiyi muaf tutmak şeklinde olmaktadır. Bir oran sağlamışlarsa, uygulama devam ettirilir, eğer oran sağlanmamışsa, bu takdirde mahkemeye başvurarak yönetici, hakkı olan adil bir ücretin tespitini isteyebilir.
Yönetici vekilin haklarına haizdir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yönetici tarafınca noterlikçe yaptırılan ihtara karşın, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye zorunlu olmaksızın kendine ilişik sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğramış olduğu zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında yada kendisiyle meydana getirilen sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Yönetici, haklarında olduğu benzer biçimde kat maliklerine karşı aynen vekil benzer biçimde görevli olmaktadır (KMKmd.38). Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarına ve talimatlarına aykırı davranamaz. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer bu şekilde bir süre yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilmiş gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar haricinde da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Anagayrimenkulün yada anayapının tümünün yada bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafında o gayrimenkulün bulunmuş olduğu yerin tapu idaresine ve tüm kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız kısmı harap olan kat maliki tarafınca tapu idaresine derhal bildirir; bunu bildirmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız kısmı harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Yönetici, binadaki kapıcı, kaloriferci, bekçi, temizlikçi vb. hizmetlerde çalışanları işe başlamalarını izleyen 3 gün içinde örneğine uygun dolduracağı Kimlik Bildirme Belgesini mahalli kolluk örgütüne vermek zorundadır.
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, meydana getirilen ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve tüm giderleri, tarih sırasıyla deftere yazmaya ve bu defteri ve giderleri belgeleriyle öteki tüm belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafınca notere kapattırılması mecburidir. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiden para cezası alınması hükmolunur.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri, yönetici tarafınca noterlikçe yaptırılan ihtara karşın, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye zorunlu olmaksızın, kendine ilişik sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğramış olduğu zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
apartman yönetimiprofesyonel site yönetimisite yönetimiyönetici