Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi
Kiralayan, kira bedelinin ödenmemesi üzerine, ödenmeyen kira alacaklarını isteyebileceği gibi söz konusu kira alacaklarının yasal süresi içinde ödenmemesi halinde tahliye de isteyebilir. Bu konu İcra İflas Kanunun 269 ve 276. maddeleri arasında Borçlar Kanunu (BK) m. 260 ve 288’de, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 ve 362’de düzenlenmiştir.
Kiralayan kira alacağı ile birlikte kiralanan taşınmazın tahliyesini de istemekte ise, takip talebinde tahliye talebini mutlaka yazmak zorundadır. Ayrıca kiralayan, ödenmeyen kiraların miktarını ve hangi aylara ait olduğunu da takip talebinde göstermelidir. Aksi kararlaştırılmamış oldukça, kira alacağı götürülecek borçlardan olup TBK. md. 89 gereğince kiralayanın ikametgahında ödenmesi gerekir. Dolayısı ile kiralayanın kendi ikametgahının bulunduğu yerdeki icra dairesi de yetkili icra dairesi olacaktır.
Gerekli şartlara uygun olarak kiralayanın takip talebi ile başvurması üzerine, icra dairesince kiracıya örnek no:13( Adi Kira ve Hasılat Kiraları İçin Ödeme Emri )ihtarlı ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde takibe 7 gün içerisinde itiraz edilebileceği ve kira borcunun konut ve işyeri kiralarında 30 gün, bu nitelikte olmayan arsa, bağ ve bahçe gibi taşınmazlarda 10 gün, hasılat kiralarında 60 günlük ödeme süresinde kira borcunu icra dairesine yatırılması gerektiği aksi halde haciz ve kiralananın boşaltılmasının isteneceği kiracıya bildirilir. Bu süreler kısaltılamaz ancak uzatılabilir.
Kiracı yapılan takibe itiraz etmez ve ödeme emrinde bildirilen sürede kira borcunu ödemez ise İİK 269. Madde gereği temerrüte düşürülmüş olur. Kira bedellerinden sayılmayan faiz, icra gideri, avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle mahkemeden tahliye talebinde bulunulamaz.
Bu halde alacaklı kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebilir, takip talebinde tahliye talep etmiş ise, icra mahkemesinden tahliye talep edebilir.
1-Ödeme emrinde bildirilen 7 gün içinde takibe itiraz edilmemiş ise kiralayan ödeme süresinin sonunda takibe konu alacak ödenmemiş ise 6 ay içerisinde İcra Hakimliğine başvurarak tahliye talep edebilecektir.
Alacaklı 6 ay içerisinde İcra Hakimliğine başvurmazsa, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz. Kiracının ödeme süresinden sonra ödeme yapması tahliye davası açmaya engel teşkil etmez.
2-Kiracı 7 gün içinde takibe itiraz etmiş ise takip durur, Kiracı kira sözleşmesi ve kira sözleşmesi dışındaki nedenlerle olan itirazını açık olarak bildirmek zorundadır.
a)Kiracı kira sözleşmesi yönünden ödeme emrine itiraz etmiş ise, başka bir deyim ile alacaklı ile arasında kira ilişkini bulunmadığını açık ve kesin olarak reddetmiş ise takibin devamı için kiralayan kira akdini mahkemede ispat etmekle yükümlüdür. Bu halde iki alternatif bulunmaktadır:
i)Kira sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenmiş veya sözlü şekilde yapılmış ise alacaklı genel mahkemelerde kira bedelinin ödenmesi ve tahliye davası açabilir. Borçluya gönderilmiş ihtarlı ödeme emri ihtar yerine geçer.
ii)Kira sözleşmesi noterce düzenlenmiş veya onaylanmış ise kiralayan İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliye talep edebilir. Kiracı da itirazını yalnızca yazılı ve noterlikçe tasdikli belgelerle ispatlayabilecektir
b)Kira akdi dışında itiraz edebilecek hususlar; kira bedelinin ödendi, kiracıya süre verildiği şeklinde olabilir. Bu halde kiralayan icra hakimliğine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini talep etmelidir. Borçlu ileri sürdüğü itiraz sebeplerini İİK madde 68’de öngörülen ve ayrıca İİK madde 269/c belirtilen noterlikçe düzenlenmiş, noterlikçe onanmış, alacaklı tarafından kabul edilmiş bir belge yada resmi dairelerin veya yetkili makamların verdiği bir makbuz veya belge ile ispat etmek zorundadır.
İcra mahkemesinin vermiş olduğu tahliye kararına karşı temyiz yolu açıktır. Fakat temyiz takibi durdurmaz. Kiracı İİK madde 36 gereğince 3 aylık kira tutarını teminat olarak yatırarak tahliye kararı için tehiri icra kararı talep edebilir.
Kararın icra edilmesi için kesinleşmesine gerek olmayıp, tahliye için kararın borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün beklenmelidir. Bu süre sonunda kiralayanın talebi ile kiracı taşınmazdan icra dairesi tarafından zorla çıkarılır.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/4365 K. 2015/5530 T. 4.6.2015
Kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılan icra takibinin süresinde itiraz edilmeksizin kesinleşmesi üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuştur.
Borçluya gönderilen ihtarlı ödeme emri kiracıyı temerrüde düşürür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt ihtarında verilecek süre 30 gün olarak öngörülmüştür. Davacının dayandığı takip dosyasından davalı borçluya gönderilen ödeme emrinde ödeme ve itiraz sürelerinin metin kısmında yazılmadığı, matbu olarak düzenlenen ödeme emrinde A ve B harfli dipnotta yazılı olduğu görülmüştür. Yasal otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılması zorunlu olup, dipnotta yazılı olması ödeme emrinin yasaya uygun şekilde düzenlendiği anlamına gelmez. Yasal koşulları içermeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmayacağından bu ödeme emrine bağlı olarak tahliye kararı verilemez. İstemin reddine karar vermek gerekir.