Av. Osman UYAROĞLU - MAKETTEN KONUT SATIŞI - ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİ
Yazarın Diğer Yazıları 07.01.2020 - MAKETTEN KONUT SATIŞI - ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİ 11.04.2019 - YATIRIM YOLUYLA TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI
Ülkemizde konut sektöründe tüketicinin büyük umutlarla akdetmiş olduğu konut satış sözleşmelerinde ciddi problemlerle karşılaşıp hayal kırıklığına uğradığı birçok olumsuz vaka bulunmaktadır. Nitekim faizlerin düştüğü, konut talebinin arttığı şu günlerde; tüketiciler, inşaat sektöründe kötüniyetli faaliyet gösteren kişi- kurumlar tarafından yanlış bilgilendirilerek, haklarının bilincinde olmadan hareket edebilmektedirler. Yazımızda bu bilgi eksikliğinin giderilmesi tüketicinin bilinçlendirilmesi ve mağduriyetlerin azaltılması, halihazırdaki mağdurların izlemesi gereken yolların aydınlatılması amaçlanmaktadır.
Halk tabirinde maketten konut satışı olarak geçen konut satış sözleşmeleri; 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) m. 40 hükmüyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi olarak tanımlanmaktadır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, Tüketicinin konut amaçlı taşınmazı, satış bedelini önden ödeyerek yapmış olduğu akittir. Sözleşmede konutun teslim süresi otuz altı ayı geçemeyecektir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri şeklî geçerlilik arz etmesi bakımından noterde düzenleme esasıyla yapılmalıdır. Ancak uygulamada adi yazılı olarak bu sözleşmelerin imzalandığı bilinmektedir. TKHK’da satıcının noterde düzenlemediği sözleşmelere dayanarak, tüketiciden herhangi bir ödeme alamayacağı, ödeme belgesi isteyemeyeceği düzenlenmiş olup; ayrıca satıcının bu sözleşmenin geçersiz olduğuna dayanamayacağı da hüküm altına alınmıştır. Böylece noterde düzenlenmemiş sözleşmeler de, tüketici bakımından geçerli sonuç doğurabilecektir. Ancak noterde düzenlenmiş sözleşmelerin tüketici bakımından koruyucu etkisinin daha fazla olduğu belirtilmelidir.
Mevzuatta satıcılara konut projelerine başlamadan evvel teminat gösterme ve konut tamamlama sigortası yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Uygulamada bu zorunluluklar sağlanmadan başlanılan projeler olduğu görülmektedir. Her ne kadar bu koşulların tamamlatılması, bakanlığın denetlemesinde olması dolayısıyla devletin görevi olsa da; konut satış bedeli gibi ciddi bir edimin yükümlüsü olan tüketicinin de bilinçli bir şekilde bu hususları gözetmesi gerekmektedir. Ayrıca satışa konu projenin yer aldığı taşınmazın tapu kayıtlarının da incelenmesi gerekmektedir. Uygulamada tapu kayıtlarının aleniyeti ilkesi vatandaşlara karşı pek uygulanmamakla birlikte, Avukatlık Kanunu kapsamında verilen yetkiler çerçevesinde avukatın tapu kayıtlarını kontrolü mümkün ve gereklidir.
Tüketici sözleşmeyi akdetmesinden itibaren; on dört gün içerisinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin on dört günlük süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Tüketicinin bu cayma bildirimini noter kanalıyla yapması şeklî zorunluluk olmasa da; uyuşmazlıkların çözümü bakımından hayatî önemi haizdir.
Dönme hakkı cayma hakkından farklı olarak tüketicinin yapmış olduğu ödemelerden birtakım bedellerin mahsup edilerek kendisine iade edilmesini zorunlu kılan nitelikte bozucu yenilik doğuran bir haktır. Dönme hakkı sözleşmeden itibaren yirmidört ay içinde kullanılabilecek olmakla birlikte, dönme işleminin yapıldığı süreye göre bedelden mahsup edilecek miktarda değişiklik bulunmaktadır. Tüketicinin ödediği bedelden mahsup yapılmasının önüne geçen bazı durumlar bulunmaktadır.
Aşağıda sayılan durumlarda tüketicinin ödediği bedel aynen iade olunacaktır:
- Satıcının tüketiciye edimlenmiş olduğu yükümlülükleri hiç veya olması gerektiği gibi yerine getirmediği hallerde;
- Tüketicinin ölmesi sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
- Kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
- Tüketicinin sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi,
Yukarıdaki durumlardan herhangi birine girmeden sözleşmeden dönülmesi halinde, satıcının bedelden yapabileceği mahsup kalemleri aşağıdaki gibidir;
- Konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi,
- Konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan harç vb yasal ödemeler
- Dönme tazminatı
-- Sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine,
-- Üç ila altı ay arası için yüzde dördüne,
-- Altı ila oniki ay arası için yüzde altısına
-- Oniki ila yirmidört ay arası için yüzde sekizine kadar tazminat
Bir Dizi Hukuki Tavsiye
- Klasik bir alışkanlık olarak sözleşmeyi okumadan imzalamamak…
- Sözleşmenin noterde yapılmasının tüketici bakımından inanılmaz derecede avantajlı ve önem arz eden bir husus olduğu.
- Tüketicinin tüm sözleşmeyi okuyup anlamadığı hususları alanında uzman bir hukukçudan sorması gerektiği
- Avukatlar tapu kütüklerini inceleme yetkisine sahiptir. Bir avukata inceletilmesinde sonsuz fayda var. İhtiyati tedbir haciz, şerh gibi beyanları inceleyip yorumlayabilecek bir hukukçunun bulunmasında fayda var.
- Kredi çekerek konut edinmek isteyenler inşaat şirketi tercihlerinde -bankalarla anlaşmalı olarak kredi veren ve konut satan şirketlere yönelerek kendilerini koruma altına alabilirler.
- Senet imzalamadan satın almayı tercih edilmelidir.Aksi takdirde, konutlar tamamlanmasa yahut teslim edilmese bile senetleri elinde tutan bankalarca icra işlemleri başlatılabilir. Zira senet soyut borç ikrarı olup temel ilişkiden bağımsız olarak senet borçlusundan tahsil edilebilir. Bu olumsuz durumun önüne geçilebilmesi yine de açılabilecek davalarda ilgili mevzuattaki önemli hükümlerin hukuki sebep olarak yargıya taşınması yoluyla mümkün olabilmektedir.
Halihazırdaki Mağdurlar Bakımından
a. Ödemelerini tamamlamış olanlar
Ödemelerini tamamlamış olup da taşınmazları süresinde tamamlanmayanlar ; sözleşmelerini iptal ederek, taksitlerinin ödeme tarihinden itibaren faiziyle iadesini talep edebilecektir.
b. Ödemelerini tamamlamamış olanlar
Bu kişiler bakımından inşaat şirketine verilen senetlerin iadesi ve ödeme yapılanların iadesi hakkı mevcut. Sözleşmede tüketici aleyhine konulan haksız şartlar maalesef çoğu tüketiciyi korkutmakta ve istemsizce ödemelerini yapmakta yahut tamamlayanlar bakımından beklemeye geçmektedir ki bu durum çok fahiş bir hatadır. Geç kalınan her saniye zararlarını tazmin etmeleri ihtimalini güçleştirmektedir.
(Bu makale Av. Osman UYAROĞLU tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilmeden kullanılması fikri ve kişisel hak ihlali teşkil edecek eder.)