Apartman veya Site Aidatlarını Kim Öder? Ödenmeyen Aidatlar İçin Kiracıya mı Yoksa Ev Sahibine mi İcra Takibi Başlatılmalıdır?
Ödenmeyen aidatlar bazen baş ağrıtabilir. Hatta bazen bu yüzden apartman veya site yönetimi sizleri icraya verebilir. Peki bu aidatları kim ödeyecek? Ev sahibi mi? kiracı mı? Yönetici kimi icraya vermeli? Yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay Kararları doğrultusunda bu konuya açıklık getireceğiz.
Apartmanlarda ve sitelerde aidatı kimin ödeyeceği konusu bazen kafa karıştırır. Ev sahipleri kendi evlerinde oturuyor ise pek bir problem bulunmamaktadır. Çünkü Kat mülkiyeti Kanununa göre maliktirler ve bahsedilen bölümde kendileri oturmaktadır.
Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olanlara Kat Maliki denir. Daha kolay bir anlatımla ev sahibi denir. Eğer ev sahibi kendi evinde oturuyor ise ödenmeyen aidatlar konusunda yöneticilerin yegane ve tek hedefidir. Yöneticiler ödenmeyen aidatlar için ev sahibini icraya verebilirler.
Ancak ev sahibi bahsedilen bağımsız bölümde oturmuyor evini kiraya vermiş ise durum biraz karışmaktadır.
Günümüzde ev sahipleri ve kiracılar arasında yapılan kira sözleşmelerinde apartman aidatlarını kiracıların ödeyeceği hükmü konulmaktadır. Uygulamalar genelde bu yöndedir ve apartman aidatlarını genellikle kiracılar öder. Ancak Yargıtay’ a göre kira sözleşmelerine konulan bu hükmün pek bir anlamı yoktur. İlgili yazımız için tıklayınız.
Kira Sözleşmesinde Site Aidatının Kiracı Tarafından Ödeneceğinin Belirlenmiş Olması Anlam İfade Eder mi?
Problem kiracılar apartman aidatlarını ödemedikleri zaman ortaya çıkar. Biriken aidat borcu karşısında yönetici kiracıyı mı yoksa ev sahibini mi icraya vermelidir?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 22. Maddesinde;
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” Denilmektedir.
Aynı Kanunun 20. Maddesinde ise;
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Katılmakla yükümlüdür.” Denilmektedir.
Buradan şu sonuç ortaya çıkmaktadır:
Yöneticiler ödenmeyen aidatlar karşısında ister ev sahiplerini isterler ise kiracıları icraya verebilmektedir. Ancak kiracıları icraya verirken kiracıların ev sahiplerine ödedikleri kira miktarlarını tespit etmeli ve bu miktarlardan fazla tutarlar için kiracılar hakkında icra takibi başlatılmamalıdır. Çünkü kiracılar sadece ödedikleri kira miktarları kadar olan tutar için sorumludurlar.
Bu husus Yargıtay kararlarında da çok sık dikkate alınmaktadır. Örnek verecek olursak
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1981 Esas , 2017/3785 Karar
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.”
Yani Yargıtay’ ın yorumuna göre ortak gider ve aidat borcunun asıl sorumlusu ev sahibidir. Kiracı ise her ay kirası kadar sorumludur.
Yine Yargıtay’ın kararında görülen ilginç bir olayda ise yönetici kiracıyı icraya vermiştir. Dava sürecinde ise kiracı evden taşınmıştır. İşte bu durumda Yargıtay’a göre kiracının durumu;
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1717 Esas , 2017/3826 Karar,
“Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 fıkrasına göre “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanunun 22. maddesinde ise “Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” hükümleri öngörülmüştür. Malikin ortak aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı ortak gider alacağının tahsili amacıyla takip yapabileceği veya dava açabileceği kuşkusuzdur. Dosya içerisindeki bilgi, belge ve beyanlara göre kiracı hakkındaki ortak gider alacağının tahsili amacıyla başlatılan takip tarihi itibariyle davalının kiracı sıfatı bulunmadığından açılan davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Özetle takip tarihi itibariyle kiracı sıfatınız bulunmaz ise yani takip tarihi itibari ile taşınmış iseniz yönetici sizin hakkınızda icra takibi başlatamaz.
Siz değerli okuyucularımız yazımız işinize yaradıysa, yazımızı beğendiyseniz lütfen aşağıdaki butonlardan sosyal medya üzerinden paylaşımda bulunalım. Teşekkürler.
Kat Mülkiyeti Kanunu (PDF) Tıklayınız
Mağazadan ve İnternet Üzerinden Alınan Ürünün İadesi ve Cayma Hakkı?
23 Ocak 2017 148
Kamu Kurumlarından Bilgi Nasıl İstenilir? Bilgi Edinme Hakkı Konusunda Bilinmeyenler?
A.Yalçın Gültunca 18 Mayıs 2018 Reply
Tamamen yanlış. Ne yasa ne de Yargıtay kararları sizin anladığınız gibi değil. Gider ve avanslar tamamen apartmanın kendisi ile ilgilidir. Örnek vermek gerekirse asansör, onarımı, dış cephe mantolama, güvenlik kameraları tesisi gibi. Bunlar binanın kendisi ile ilgilidir ve malik tarafından yüklenilmek zorundadır. Eğer kiracıdan alınacaksa kira bedelini geçemez burada devreye girmektedir. Yani kiracıya siz verin ama kiradan kesin anlamında. Aidat ise bundan farklı olarak kiracının kullanımında olan ısınma, sıcak su, ortak alanların elektrik , temizlik gibi giderlerini kapsar ve yönetim kurulunda tespit edilen miktar kadardır Kira ile bir ilgisi yoktur. Bu borcu ödemeden kaçanların ise ayrıldıkları için bu borçtan kurtulmaları söz konusu değildir.
admin 18 Mayıs 2018 Reply
Merhabalar, öncelikle yorumunuz için teşekkürler, sizin yorumunuzda bahsettiğiniz konuların çoğu zaten yazı içerisinde kanun maddeleri ve yargıtay kararlarında geçmektedir. Paylaştığımız yazılarımız kanun maddelerine ve yargıtay kararlarına dayandırılmaktadır. İlgili kanunlar ve kararlarda sitemizde paylaşılmaktadır.
Bahsedilen Yargıtay kararında borcu ödemeden kaçanların borçtan kurtulmaları gibi bir sonuç ortaya çıkmamaktadır. Apartman yöneticisinin takip tarihi itibariyle kiracı sıfatını taşıyamayan kişiye başlattığı takibinin red edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Müşterek ve müteselsilen kavramı burada önem kazanmaktadır. Apartman yöneticisi böyle bir durumda kat maliki hakkında icra takibi başlatması gerektiği belirtilmektedir. Yargıtay kararına göre kiracı borçtan kurtulmamaktadır. Sadece hakkında apartman yöneticisi tarafından takip başlatılamayacağı belirtilmiştir. Zaten kararın devamında “Malikin ortak aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı ortak gider alacağının tahsili amacıyla takip yapabileceği veya dava açabileceği kuşkusuzdur.” denilmektedir.
Sizler için ilgili maddeleri tekrar aşağıda paylaşıyorum ve ilgili kısımları daha koyu olarak işaretliyorum İyi günler.
Madde 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Madde 22 – Kat malikinin, 20 nci
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki
YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ 2017/1981 ESAS , 2017/3785 KARAR