KİRA HUKUKU | Avukat Özlem Usta
KİRALAYANIN DAVA HAKKI
KİRACININ TAHLİYE ŞARTLARI
KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE
İŞ YERİ İHTİYACI SEBEBİYLE
YENİDEN İNŞA VEYA İMAR SEBEBİYLE
KİRAYA KONU MALIN EL DEĞİŞTİRMESİ VE YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE
MAL SAHİBİNİN KİRACIDAN GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜTÜ ALMASI SEBEBİYLE
MAL SAHİBİ KİRACIYA İKİ HAKLI İHTARNAME ÇEKMESİ SEBEBİYLE
KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK SEBEBİYLE
KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ
Kira Hukuku; Mal sahibi ile, kiracının, kira sözleşmesinden doğan sorumluluklarını ve kira sözleşmesi sonucunda ortaya çıkan uyuşmazlıklarını düzenlemektedir. Kiraya veren, kiraya konu mal sahibidir. Kiracı ise kira konu malı taraflarca anlaşılan bedeli ödeme karşılığında kulanım hakkına sahip olan kimsedir. Kira süresi ise kira sözleşmesinde belirlenen kiralanan malın kullanım süresidir. Kira bedeli kiracının , kiraya verene kiralanan şeyi kullanma karşılığı olarak kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları bedeldir. Kira bedeli Türk Lirası olabileceği gibi, tarafların anlaşması halinde kira bedeli altın veya döviz olarak da verilebilir. Kira bedelinin ödenmemesi ve bazı kanunda sayılan hallerin varlığı durumunda kiracının tahliye talep edilebilir.
Kiracı, kullanmakta olduğu eşya için kararlaştırılan bedeli kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Ancak kiracı kira bedelini ödemiyor ise, Kiraya veren mal sahibi kira alacağı için kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir ve kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilir. Burada önemli olan husus kira alacağı ile kiralanın tahliyesinin aynı talep edildiğinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Uygulamada kira alacağı ve kiralanın tahliyesi için başlatılan icra takiplerinde, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmesi ve 30 gün içinde bedelin ödenmesi istenir. Eğer borçlu kiracı 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde kira bedelini ödemez ise bu durumda kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Dava sonunda alınan tahliye kararı ile icra memurları vasıtasıyla kiralananın tahliye işlemleri yapılır.
Kiracının kira bedelini ödememesi, yahut ödemeleri eksik yapması veya kirasını ödeyip taşınmazın zorunlu giderlerini ödemiyor olmasında da kiraya veren kiracı aleyhine icra takibi başlatabilecek ve alacaklarını talep edebilecektir. Ancak Yargıtay Kararlarıyla sabit olduğu üzere ;kiraya veren taşınmazın ortak giderlerini ödememesi nedeniyle icra takibi başlatmak istiyor ise, öncelikle aidat bedellerini ilgili yönetime kiraya verenin ödemesi, daha sonra alacaklı konuma geçerek ödediği bedeli kiracıdan rücu etmesi gerekmektedir.
Kiracı sözleşme gereğince ödemesi gereken giderleri ödemek zorundadır.Aksi taktirde kiraya veren, kira sözleşmesini fesih ederek kiracıyı kiralanandan tahliye edebilmektedir.
Birden fazla kiracı varsa her kiracı için kendi payına düşen kısımdan dolayı alacak davası veya icra takibi başlatabilmektedir.Eğer kiralayan kişilerin payları belli değilse kira bedeli herkese eşit şekilde paylaştırılır.
Mahkemece verilen kiralanın tahliyesi kararına rağmen kiracı kiralananı tahliye etmiyor ise, mahkeme kararını icraya konu edebilir ve icra memurları vasıtası ile kiracının tahliyesini gerçekleştirebilirsiniz.
Kanun her ne kadar kiracı menfaatlerini korumakta olsa da ; aşağıdaki sebeplerin gerçekleşmesi halinde , mal sahibi kiracıyı tahliye edebilecektir
Mal sahibinin ,eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı olması halinde,
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı olması halinde,
Kiraya verilen taşınmazın esaslı inşası veya imarı nedeni ile gerçekleştirilecek olan esaslı onarım, geliştirme veya değiştirme nedeni ile kiraya veren ,kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Mal sahibi kiracıyı tahliye etmek için inşa veya onarım sebebine dayanıyor ise taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması gerekmektedir.
Mal sahibi ile kiracı arasında kira sözleşmesi devam ederken, taşınmaz el değiştirebilir. Bu durumda da yeni malik, isterse kiracı ile devam edebilir eğer yeni malik kiracı ile kira sözleşmesine devam etmek istemiyor ise ;yine kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin iş yeri veya konut ihtiyacı olması sebebi ile kiracının tahliyesini isteyebilmektedir.
Mal sahibi, kiracıdan geçerli bir kira tahliye taahhütnamesi almış ve söz konusu tahliye taahhüdüne rağmen, kiracı kiralananı boşaltmıyor ise, mal sahibi kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilmektedir.
Kiracı ,bir kira yılı içerisinde, iki defa kira bedeli ödenmemiş veya geç ödemiş ise, bu hususta mal sahibi kiracıya iki haklı ihtar göndermelidir.Kiracıya iki haklı ihtar gönderilerek kiracı temerrüde düşürülür. Buna müteakip kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kiracının kiralanandan tahliyesini talep edilebilmektedir.
KİRA HUKUKUNDA KİRACININ TAHLİYESİ
Kiracının, kira sözleşmesinde belirtilen huşulara aykırı davranması durumunda açacağınız tahliye davası ile kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilirsiniz.
Yukarıda belirttiğimiz üzere, kira günü gelmesine rağmen, kiracınız kirayı ödemiyor ise, öncelikle kiracı aleyhine kiralanan taşınmazların ilamsız yolu ile icra takibi başlatılmalı ve ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde halen kira bedeli ödenmez ise bu durumda tahliye davası açabilmektedir .Bu tahliye davasında taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Kiracı ile yapılan kira sözleşmesi 10 yıl boyunca devam etmiş ise ,hiçbir sebep göstermeksizin ,her uzayan kira süresinin bitiminden 3 ay öncesinde fesih bildiriminde bulunmak şartıyla, tahliye davası açarak tahliyesini talep edebilimektedir.
Tags: Kira hukuku, kira sözleşmesi, kiracı hakkı, kiracının tahliye şartları, kiracının tahliyesi, Kiralayanın dava hakkı, kiranın feshi, tahliye davası