Turizm Yatırımlarında İhale Alan Yatırımcıya Ön İzin Verilmesi - Gayrimenkul Mevzuatı
Ön İznin Yürürlüğe Girmesi İçin Yapılması Gereken İşlemler
Ön İzin Süresi
Ön İzin Döneminde Yapılması Gereken İşlemler
Anonim Şirket Kurulması
Turizm Yatırımı Belgesinin Alınması
ÇED Raporunun Alınması
Ana Yatırımcının İlave Yükümlülükleri
Sosyal ve Teknik Altyapıya Katılım Payının Yatırılması
Alt Yapı Birliğine Üyelik
Yükümlülüklerin Yerine Getirilmesi veya Getirilmemesi Durumunda Yapılacak İşlemler
Ön İzin Bedeli
Ön izin, Kamuya Ait Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik kapsamındaki kamuya ait taşınmazlarla ilgili turizm amaçlı plan ve proje geliştirilmesi ile diğer işlemlerin tamamlanmasına imkan tanınması amacıyla girişimci adına kesin tahsis aşamasına kadar verilen izni ifade etmektedir.
Yönetmeliğin 16. maddesine göre onaylı uygulama imar planı bulunmayan alanlarda girişimciye harita ve plan çalışmaları, tasdik işlemleri, anonim şirket kurulması ve diğer işlemlerin yapılması için altı ayı geçmemek üzere fiili kullanım olmaksızın bedeli karşılığında ön izin verilir.
En yüksek teklifi veren girişimcinin, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark kadar kesin ve süresiz teminat mektubunu en geç otuz gün içerisinde ilgili muhasebe birimine teslim etmesi durumunda komisyon kararı ile yatırımcı lehine ön izin verilir.
En yüksek teklifi veren girişimcinin bu yükümlülüğe uymaması ve komisyon tarafından yapılan teklif edilmesi halinde, ikinci en yüksek teklifi veren girişimcinin, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark kadar kesin ve süresiz teminat mektubunu en geç otuz gün içerisinde ilgili muhasebe birimine teslim etmesi durumunda komisyon kararı ile yatırımcı lehine ön izin verilir.
İkinci en yüksek teklifi veren girişimcinin bu yükümlülüğe uymaması ve komisyon tarafından yapılan teklif edilmesi halinde, ikinci girişimcinin önerdiği katılım payı miktarını kabul etmeleri halinde sırasıyla diğer girişimcilerin, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark kadar kesin ve süresiz teminat mektubunu en geç otuz gün içerisinde ilgili muhasebe birimine teslim etmesi durumunda komisyon kararı ile yatırımcı lehine ön izin verilir.
Yönetmeliğin 16. maddesine göre ön iznin yürürlüğe girebilmesi için, yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç bir ay (bu süre firmaya yazılan ön izin yazısının tebligat tarihinden itibaren başlar) içerisinde;
a) Toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi oranında, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde toplam yatırım maliyetinin yüzde biri oranında kesin ve süresiz teminat mektubunun ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin,
Ayrıca Yönetmeliğin 11. maddesine göre; ön izin alan girişimciden, kesin tahsis yapılmadan önce müzakerede taahhüt ettiği sosyal ve teknik altyapıya katılım payı miktarının nakden Bakanlık Döner Sermaye Merkez Müdürlüğü hesabına en geç bir ay içerisinde yatırması istenir. Bu bedelin yatırılması halinde müzakere sırasında alınan teminat mektupları iade edilir.
Bakanlıkça kabul edilebilir nedenler olması halinde Arazi Tahsis Komisyonu teminatın Bakanlığa teslim edilmesi için ilave iki ay süre verebilir.
Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde, girişimcinin ön izin talebi geçersiz sayılır ve müracaat aşamasında ve müzakere sırasında alınan teminat mektupları nakde çevrilerek Hazineye irat kaydedilir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kabul edilebilir nedenler olması halinde arazi tahsis komisyonu kesin ve süresiz teminat mektubunun Kültür ve Turizm Bakanlığına teslim edilmesi için ilave altmış gün süre verebilir.
Ön izin onaylı uygulama imar planı bulunmayan alanlarda girişimciye harita ve plan çalışmaları, tasdik işlemleri, turizm amaçlı anonim şirket kurulması ve diğer işlemlerin yapılması için verilmektedir.
Ön izin süresi altı aydır. Onaylı uygulama imar planı bulunan alanlarda, girişimciye en fazla dört ay ön izin süresi verilir.
Girişimciler tarafından ön izin süresinin uzatılmasının talep edilmesi ve Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından uygun bulunması halinde ön izin süreleri, imar planı olmayan yerler için altışar aylık, imar planı olan yerler için dörder aylık dönemler halinde ve bedeli karşılığında en fazla üç kez uzatılabilir. Ana yatırımcıya ise bir yıl ön izin süresi verilir, bu süre birer yıllık dönemler halinde ve bedeli karşılığında en fazla üç kez uzatılabilir.
Ana yatırımcıya ise bir yıl ön izin süresi verilir, bu süre birer yıllık dönemler halinde ve bedeli karşılığında en fazla dört kez uzatılabilir.
Kamudan kaynaklanan veya mücbir sebepler ile Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebeplerin varlığı halinde ön izin süresi, dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı tarihler dikkate alınarak sorun çözümleninceye kadar ve toplamda beş yılı geçmemek üzere Arazi Tahsis Komisyon kararı ile dondurulur ve dondurulan süre için ön izin bedeli alınmaz. Dondurulan sürenin başlatıldığı tarih itibarıyla yatırımcıdan, sürenin başlatıldığı tarihteki birim fiyatları esas alınarak teminatının güncellenmesi istenir.
Ön izin toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi oranında, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde toplam yatırım maliyetinin yüzde biri oranında kesin ve süresiz teminat mektubunun ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin, noter onaylı ön izin taahhütnamesinin, ön izin bedelinin muhasebe birimine hesabına yatırıldığına ilişkin makbuz örneğinin Kültür ve Turizm Bakanlığına teslimi tarihinde başlar ve bu durumda bu Bakanlığa müracaat aşamasında verilen teminat mektubu iade edilir.
Girişimci, ön izin süresi içerisinde bazı yükümlülükleri yerine getirmelidir. Bunları şu şekilde açıklayabiliriz.
Yatırımcı öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmayan yerlerde yatırım alanının uygulama imar planını hazırlatıp ilgili kurumlara onaylatır. Ön izne konu taşınmaz hakkında gerekli olan ifraz, tevhit, terkin ve benzeri işlemleri yapar veya yaptırır.
Yatırımcılar ikinci olarak, bir anonim şirket kurar. Kurulan anonim şirketin ön izne konu taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecek yatırımın toplam maliyetinin en az yüzde elli biri oranında sermayeye sahip olması gerekir. Ön izin verilen gerçek veya tüzel kişilerin kurulan anonim şirketteki hissesi yüzde elli birin altında olamaz.
İş ortaklığı veya konsorsiyum tarafından ön izin süresi içerisinde kurulacak anonim şirketlerde, iş ortaklığı veya konsorsiyumun payı yüzde elli birin altında olamaz ve bu paylar iş ortaklığı veya konsorsiyum sözleşmesinde belirtilen orana göre ortaklar arasında dağıtılır.
Bir diğer yükümlülük turizm yatırımı belgesinin alınmasıdır. Eğer izin verilen yatırımcı ana yatırımcı ise ana turizm yatırımı belgesi alınmalıdır. Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin 5. maddesine göre turizm yatırımı belgesi başvurularında, aşağıda belirtilen belgeler Kültür ve Turizm Bakanlığına ibraz edilir:
Turizm yatırımı belgesinin verilmesi, bu belgenin diğer bir turizm belgesine çevrilmesi, kapsamının değiştirilmesi, belge devri, süre uzatımı ve sınıflandırma konularına ilişkin talepler Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından incelenir. Başvurular, başvuru belgelerinin bu Bakanlığa tesliminden itibaren altmış gün içinde sonuçlandırılır. Bu süre içinde eksik veya mevzuata aykırı evrakla yapılan başvurular, gerekçesi belirtilerek reddedilir. Başvurusu uygun görülenlerden yatırım belgesi talebi olanlar belgelendirilir.
2634 sayılı Kanun’un 8. maddesine göre “Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde yatırım yapmak isteyen ana yatırımcı, alt yatırımcı veya yatırımcılar, 2872 sayılı Çevre Kanununun 10 uncu maddesi uyarınca yükümlülüklerini yerine getirmekle mükelleftirler. Ancak, bu yatırımlar yer tetkiki kararından muaftır. ÇED raporunun sunulması üzerine Çevre ve Orman Bakanlığınca, yatırımın niteliğine bağlı olarak, ÇED mevzuatında belirtilen kuruluşların temsilcilerinden oluşan inceleme ve değerlendirme komisyonu kurulur. Raporun Çevre ve Orman Bakanlığına intikali tarihinden itibaren inceleme, değerlendirme ve nihai karar verme süreci en geç iki aydır. Bu süreye, ana yatırımcı, alt yatırımcı veya yatırımcının raporu düzeltmesi için tanınan süre dahil değildir. Ana yatırımcı, alt yatırımcı veya yatırımcı, düzeltilmek üzere kendisine geri verilen raporunu onbeş gün içinde düzeltmek zorundadır.”
Bu hüküm gereğince yatırımcı ÇED raporu almak zorundadır.
Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinin tamamının ana yatırımcıya verilmesi halinde, ana yatırımcı, yukarıda belirtilenlere ilave olarak, imar uygulama iş programı veya yatırımı gerçekleştirme programı hazırlayıp Bakanlığa sunmakla yükümlüdür. Ayrıca, imar planının tamamlayıcısı olarak ana yatırımcı, tahsis edilen alanın yatırımın tamamlanmasından sonra hangi yöntemle yönetileceğine ilişkin yönetim planını da Bakanlığa sunmakla yükümlüdür. Bu program ve yönetim planı Arazi Tahsis Komisyonunca onaylanır. Yönetim planı, imar planı notlarına işlenir.
Ön izin alan girişimciden, kesin tahsis yapılmadan önce müzakerede taahhüt ettiği sosyal ve teknik altyapıya katılım payı miktarının nakden Kültür ve Turizm Bakanlığı Döner Sermaye Merkez Müdürlüğü hesabına en geç otuz gün içerisinde yatırılması istenir. Bu bedelin yatırılması halinde müzakere sırasında alınan teminat mektupları iade edilir. Girişimci tarafından bu bedelin süresi içerisinde yatırılmaması halinde ise, ön izin Bakanlıkça iptal edilir ve ön izin için alınan teminat ile müzakere için verilen teminat Hazineye irat kaydedilir.
Girişimci, tahsise konu bölgede altyapı ve uygulamaları için bölgedeki turizm yatırımcıları tarafından kurulmuş ya da kurulacak olan bir altyapı birliğine ya da anonim şirkete kapasitesi oranında hissedar olur.
Yatırımcı bu işlemlerin yanı sıra tapu ve kadastro idaresinden tasdik edilmiş aplikasyon krokisi ve ayrıca ormanlık alanlarda orman idaresince tasdik edilmiş ağaç röleve planı alır.
Sosyal ve teknik altyapı katılım payının ilgili idareye ödendiğine ilişkin belgeyi Kültür ve Turizm Bakanlığına iletir.
Yükümlülüklerin yerine getirilmesi durumunda kesin tahsis yapılır. Ön izin yükümlülüklerini yerine getirerek turizm yatırımı belgesi veya ana turizm yatırımı belgesi alan girişimci adına Arazi Tahsis Komisyon kararı ile kesin tahsis yapılır. Ön izin işlemlerinin verilen veya uzatılan ön izin süresinden önce gerçekleştirilmesi halinde, peşin alınan ön izin bedeli kesin tahsis bedelinden mahsup edilir.
Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebepler dışında girişimcinin ön izin süresi içerisinde yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, ön izin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından iptal edilir. Bu durumda peşin tahsil edilen ön izin bedeli iade edilmez. Girişimciden sosyal ve teknik altyapı hizmetlerine katılım payı ve ön izin dönemi için alınan teminatlar Hazineye irat kaydedilir.
Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebeplerle, verilen veya uzatılan ön izin süreleri içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilememesi halinde, girişimcinin talebi üzerine, ön izin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından iptal edilerek alınan teminat mektupları ile ön izin bedelleri faizsiz olarak iade edilir.
Ana yatırımcı adına verilen ön iznin iptali ve teminatın Hazineye irat kaydedilmesine ilişkin arazi tahsis komisyonu kararları, Bakanlar Kurulunun onayı ile yürürlük kazanır.
Ön izin bedeli karşılığında verilir. Yönetmeliğin 20. maddesine göre yıllık ön izin bedeli; toplam yatırım maliyetinin binde biridir. Ön izin bedeli, Bakanlıkça belirtilen süre içinde Hazineye gelir yazılmak üzere peşin olarak yatırılır. Termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde bu bedel yüzde elli indirimli uygulanır. Bu indirim, termal amaçlı tahsislerde ilgili kamu kurum ve kuruluşundan alınacak termal tesis izin yazısının Bakanlığa teslimi tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak bu bedel, 29/1/2004 tarihli ve 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için yüzde elli indirimli uygulanır.
Ön izin döneminde fiili kullanım olması halinde, fiili olarak kullanılan alana isabet eden ön izin bedeli; Yönetmeliğin 21. maddenin birinci fıkrasına göre hesaplanan kullanım bedelinin iki katıdır. Fiili kullanımın tespit edildiği tarihten önceki dönem için ise ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır. Bu fıkra uyarınca bedel alınması ön iznin iptal edilmesine ve taşınmazın tahliye edilmesine engel teşkil etmez.