Sat, Kirala ve Geri Al Yönteminin Ekonomik ve Vergisel Avantajları
Yazar: Recep ÇETİN*
Hangi ölçekte olursa olsun günümüzde tüm işletmelerin genel amacı kâr elde edebilmektir. İşletmelerin bu amaçlarını gerçekleştirebilmeleri ise öncelikli olarak ayakta kalabilmelerine ve varlıklarını sürdürebilmelerine bağlıdır. Belirli bir büyüklüğe ulaşan işletmeler, özellikle ticari hayatın daraldığı dönemlerde likidite/fon sıkıntısı yaşayabilmektedirler. Bilanço özelinde güçlü olmakla birlikte, büyümek isteyen işletmelerde yabancı kaynaklara (kredilere) mahkum olmadan sağlıklı ve sürekli bir finansman yapısına ulaşmak ana hedef olmaktadır. Şirket aktifinde yer alan gayrimenkullerin efektif olarak kullanılması, işletmeye fon temin edilmesinin yollarından biri de “sat, kirala ve geri al yöntemi - sale and leaseback” olarak kabul edilen finansal kiralama yöntemidir.
6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu, finansal kiralamayı ”… Bir finansal kiralama sözleşmesine dayalı olmak koşuluyla, bu Kanun veya ilgili mevzuatı uyarınca yetkilendirilen kiralayan tarafından finansman sağlamaya yönelik olarak bir malın mülkiyetinin kira süresi sonunda kiracıya devredilmesi; kiracıya kira süresi sonunda malın rayiç bedelinden düşük bir bedelle satın alma hakkı tanınması; kiralama süresinin malın ekonomik ömrünün yüzde sekseninden daha büyük bir bölümünü kapsaması veya finansal kiralama sözleşmesine göre yapılacak kira ödemelerinin bugünkü değerlerinin toplamının malın rayiç bedelinin yüzde doksanından daha büyük bir değeri oluşturması hâllerinden herhangi birini sağlayan kiralama işlemi” olarak tanımlamıştır.
Aynı Kanun’un 18/1. maddesinde Finansal Kiralama Sözleşmesi; “kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır.
Tanımdan da anlaşılacağı üzere finansal kiralamaya konu iktisadi kıymetin, üçüncü kişilerden temin edilmesi yanında bizzat kiracıdan da temin edilmesine olanak sağlanmıştır. Sat ve Geri Kirala ”sale and leaseback” olarak adlandırılan bu yöntemde finansal kiralama şirketleri bizzat kiracılardan satın aldıkları taşınır ve taşınmaz malları aynı kiracılara finansal kiralama sözleşmesi ile tekrar kiralayabilmektedirler. Finansal kiralama şirketine satışı gerçekleştirilen iktisadi kıymetler, kiralama süresi sonunda tekrar kiracıya devredilmektedir. İşletmelerin aktifinde bulunan iktisadi kıymetlerden ofis, dükkan, otel, fabrika binası, depo gibi gayrimenkuller ile iş makinesi, makine ve teçhizat gibi kıymetler sat ve geri kirala işlemine konu olabilmektedir. Bu sistemde satıcı, aktifindeki bir sabit kıymeti belirlenen bir fiyattan finansal kiralama şirketine satmakta ve sattığı bu sabit kıymeti bir finansal kiralama sözleşmesi ile geri kiralamaktadır. Böylece mülkiyet finansal kiralama şirketine geçmekle beraber kullanım hakkı satıcı şirkette kalmakta ve böylelikle ilave bir finansman imkanı sağlanmış olmaktadır. Bu yöntemde aynı firma hem satıcı hem müşteri olmakta, aslında bir nevi sabit kıymet teminat (ipotek) gösterilerek kredi alınmış olmaktadır. Kira süresinin sonunda ise mülkiyet tekrar satıcıya geçmektedir.
“Sat ve Geri Kirala” uygulamasının en büyük avantajı iyi bir finansman yöntemi olmasıdır. Zira ilgili Kanun maddesinin gerekçesinde de “...finansal kiralamaya konu olan malın, sadece üçüncü kişilerden değil, bizzat kiracıdan da temin edilebilmesine imkan getirilmiş, böylelikle uluslararası uygulamada yaygın bir finansman yöntemi olan sat-geri kiralama işleminin yapılabilmesine imkan tanınmıştır.” açıklaması ile sistemin bir nevi finansman aracı olduğu vurgulanmıştır.
II- SAT, KİRALA VE GERİ AL YÖNTEMİNİN EKONOMİK VE VERGİSEL AVANTAJLARI
Sat ve geri kirala işlemi ile işletmelerin bilançolarında düşük bedelle kayıtlı bulunan iktisadi kıymetlerin rayiç bedelle satışı neticesinde, elde edilecek kar, işletmenin mali tablolarının ve finansal rasyoların iyileşmesini sağlayacak, bu suretle finans kurumları nezdindeki işletmenin kredibilitesi artacaktır.
Bununla birlikte satıştan elde edilecek hasılat, özellikle büyümek isteyen işletmelerde sağlıklı bir fon olarak da kullanılabilecektir.
6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 29. maddesi ile 3065 sayılı KDV Kanun’un 17. maddesinin 4. fıkrasına “21.11.2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri”açıklaması eklenmiştir. Dolayısıyla Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere sat ve geri kiralama işlemleri çerçevesinde kiralama işlemine konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve kira süresi sonunda satılması işlemleri ayrı ayrı KDV’den istisna tutulmuştur.
Kanun’un 17/4-y maddesindeki istisnanın uygulanabilmesi için tek şart, kira süresinin sonunda satılan taşınmazların mülkiyetinin yeniden kiracıya yani ilk satıcıya intikalinin öngörülmüş olması olup, Kanun’da bunun dışında başka şart aranmamaktadır. Anılan istisna uygulaması, bu özelliği ile Kanun’un 17/4-r maddesinde yer alan istisna uygulamasından farklılık göstermektedir. Yani söz konusu maddede yer alan taşınmazların en az iki tam yıl aktife kayıtlı olması ya da teslimin bir kurum tarafından yapılması veyahut da bu taşınmazların ticaretini yapmama gibi şartlar, bu istisnanın uygulanması açısından aranmamaktadır. Buna göre; iki yıldan daha az süreyle elde tutulan taşınmazların satışı ve geri kiralanması, gelir vergisi mükellefleri ya da adi ortaklıklar ve şahıs şirketleri tarafından yapılacak taşınmaz satışları ve geri kiralanması, taşınmaz ticareti ile uğraşanların bu amaçla elde tuttukları da dahil olmak üzere yapacakları taşınmaz satış ve geri kiralama işlemleri de finansal kiralama sözleşmesinde, kira süresinin sonunda bu taşınmazların mülkiyetinin kiracıya devredilecek olduğuna ilişkin hüküm bulunması şartıyla, anılan istisnadan yararlanabilecektir. Anılan taşınmazların kira süresinin sonunda kiracıya devredilmesinden sonra kiracı tarafından satılması ya da finansal kiralama şirketi tarafından kira sözleşmesi devam ederken herhangi bir nedenle üçüncü kişilere satılması halinde ise istisna uygulaması açısından genel esaslar geçerli olacak ve işlemin KDVK’nın 17/4-y maddesi kapsamında değil, 17/4-r maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir.
Yine aynı Kanun’un 42. maddesi ile 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/e maddesinin birinci paragrafındaki parantez içi hükmü aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21.11.2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.”
Bu düzenleme ile finansal kiralama şirketlerine “sat ve geri kirala” kapsamında yapılacak teslimlerden doğacak kazançların %100’ ü, 2 yıl aktifte bulunma şartı olmaksızın kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur.
6361 sayılı Kanun’un 37/1. maddesinde, finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtların damga vergisinden, bu kâğıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesna tutulmuştur.
6361 sayılı Kanun’un 37/2. maddesine ile satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında taşınmazların, finansal kiralama şirketine devrinde indirimli tapu harcı uygulanacak olup, kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili işlemi tapu harcından istisna tutulmuştur.
Not: Her ne kadar aktife kayıtlı bütün iktisadi kıymetler için bu kapsamda sözleşme yapılabilse de, kurumlar vergisi, katma değer vergisi ve tapu harcı istisnası sadece “taşınmaz” teslimlerinde geçerlidir.
Taşınmaz: Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesinde;
Taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan (mütemmim cüz) unsurları girecek olup, taşınmazın eklentisi niteliğinde olan(teferruat) unsurlar girmeyecektir.
İstisna uygulaması sabit üretim vasıtası niteliğindeki makineler açısından değerlendirildiğinde, makinelerin sökülmesi gerektiği zaman bina tahrip olacak veya zarar görecek ise bu makineler binanın bütünleyici parçası olarak kabul edilecektir. Ancak, taşınmazın zeminine veya duvara sabitlenmiş olmakla birlikte münferiden veya toplu olarak sökülüp satılması mümkün olan ve bu takdirde işletmenin sınai olma vasfını değiştirmeyen ve üretimi de aksatmayan makine ve benzeri aletler bütünleyici parça niteliğinde değerlendirilemeyeceğinden bunların satışından doğan kazanç, istisnadan yararlanamayacaktır.
Örnek: Bilanço aktifinde kayıtlı bedeli 10.000.000 TL ve birikmiş amortismanı 4.000.000 TL olan binanın rayiç bedelinin 32.000.000 TL olduğu tespit edilmiş ve “Sat ve Geri Kirala” sözleşmesi ile finansal kiralama şirketine 32.000.000 TL bedelle satılmıştır.
İşletme bu satıştan [Satış bedeli – (Maliyet Bedeli – Birikmiş Amortisman)] = 26.000.00 TL satış kazancı elde etmiştir.
Öncelikle işletme bilanço aktifinde düşük bedelle (genellikle tarihi maliyetle) kayıtlı bulunan binayı gerçek piyasa değeri üzerinden 32.000.000 TL nakit olarak sattığı için kasasına 32.000.000 TL tutarında nakit girişi sağlayacaktır. Bu nakit girişi ile işletme büyümek ve yatırım yapmak için önemli bir fona sahip olacaktır.
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1. maddesinin (e) bendinin birinci paragrafındaki parantez içi hükmü gereği, satış kazancının tamamı %100’ü (26.000.000 TL) kurumlar vergisinden istisna tutulacaktır. Kurumlar Vergisi istisnası uygulanabilmesi için söz konusu taşınmazın iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı da aranmayacaktır.
Satıştan elde edilen kazanç (26.000.000 TL) şirketin aktifi değerini yükseltecek, satış kazancının tamamı, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında tutulacağından, öz kaynaklar da aynı oranda artacaktır. Yapılacak olan finansal kiralama sözleşmesinin taksitleri uzun vadeli olacaktır. Dolayısıyla özellikle kamu ihalelerine katılan firmalar için zorunlu olan finansal rasyoların tutturulmasına önemli katkı sağlayacaktır.
3065 sayılı KDV Kanunu’nun 17/4/y maddesi gereği tüm teslimler KDV’den istisna tutulacaktır. Başka bir deyişle ilk satışı, kiralanması ve geri devir işlemleri KDV’den istisna edilmiştir. KDV, istisnası uygulanabilmesi için söz konusu taşınmazın iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı da aranmayacaktır.
6361 sayılı Kanun’un 37/1. maddesinde, finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtların damga vergisinden, bu kâğıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan istisna edilmiştir.
6361 sayılı Kanun’un 37/2. maddesine göre, satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcındanmüstesnadır. Sadece ilk satışta; taşınmazın kiracı tarafından finansal kiralama şirketine devredilmesi aşamasında indirimli harç ödenmesi söz konusu olacak ve bu yapılan gider Kurumlar Vergisi açısından kanunen kabul edilmeyen gider sayılacaktır.
III- TARTIŞMALI HUSUSLAR
A- SAT, KİRALA VE GERİ AL YÖNTEMİNE KONU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN YÜKLENİLEN KDV’LERİN İNDİRİLİP İNDİRİLEMEYECEĞİ HUSUSU
3065 sayılı KDVK’nın 17/4-y maddesinde yer alan istisna “Kısmi İstisna” kapsamında değerlendirildiğinden KDV Kanunu’nun 30/a. maddesi uyarınca, vergiden istisna edilmiş bu işlemle ilgili olarak, taşınmazın alımı veya inşası sırasında yüklenilen KDV’nin indirim konusu yapılmaması, indirilmiş ise indirilen KDV’lerin ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV’ye ilave edilmek suretiyle düzeltilmesi gerekecektir. KDV uygulama Tebliği’nin II/F-4.21. bölümünde “3065 sayılı Kanun’un (17/4-y) maddesine göre, 21.11.2012 tarih ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında, finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geri kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri işlemi KDV’den istisna edilmiştir.
Söz konusu istisna kısmi istisna kapsamında olup, finansal kiralama şirketine satılan taşınmazların iktisabında yüklenilen KDV’nin,3065 sayılı Kanun’un (30/a) maddesine göre düzeltilmesi gerekir.”şeklinde açıklama yapılmıştır.
Bu şekilde düzeltilen KDV’nin, kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınıp alınamayacağı konusu ise, KVK’nın 5/3. maddesi hükmü çerçevesinde tartışmalıdır. Söz konusu yüklenilen vergilerin, KVK’nun 5/3. maddesi uyarınca kurum kazancının tespitinde gider olarak dikkate alınamayacak olması, düzenlemenin getiriliş amacı ile bağdaşmayacağı açıktır. Söz konusu düzenleme, işletmelerin finansal yapılarını güçlendirme amacına yönelik bir teşvik uygulamasıdır. Finansal kiralama şirketleri açısından bu işlemlerde KDV indirimi ile ilgili fazla bir sorun bulunmamaktadır. Taşınmazların kiracılar tarafından bu şirketlere satışı KDV’den istisna olduğundan, anılan şirketlerin bir KDV yüklenimleri söz konusu olmamaktadır. Dolayısıyla da ortada yüklenilen KDV olmadıkça, bu taşınmazların gerek kiralanması gerekse satıcılara geri satışında uygulanacak söz konusu KDV istisnası açısından KDV Kanunu’nun 30/a. bendi hükmü uyarınca yapılacak bir düzeltmeye de gerek kalmamaktadır. Ancak, taşınmazın ilk sahibi tarafından yüklenilen KDV’lerin indirilemeyecek olması KDV’nin mantığına ve düzenlemenin getiriliş amacına uygun düşmeyecektir. Söz konusu sorunun giderilmesi amacıyla, yüklenilen KDV’lerin indirim konusu yapılması ya da indirilemeyecek KDV’lerin Gelir ya da Kurumlar Vergisi açısından gider olarak dikkate alınması yönünde yasal düzenleme yapılması gerekmektedir.
B- TAŞINMAZ TİCARETİ FAALİYETİNDE BULUNAN MÜKELLEFLERİN “SAT, GERİ KİRALA VE SATIN AL” A YÖNELİK KDV İSTİSNASINDAN YARARLANIP YARARLANAMAYACAĞI HUSUSU
3065 sayılı KDV Kanunu’nun 17/4-y maddesinin incelenmesinden de fark edileceği üzere madde hükmünde, taşınmaz ticareti ile uğraşan kurumların bu istisnadan faydalanamayacaklarına ilişkin bir ifade veya düzenleme bulunmamaktadır.
Dolayısıyla, taşınmaz ticareti ile uğraşan şirketlerinde 6361 sayılı Kanun kapsamında faaliyet gösteren bir finansal kiralama şirketi ile bir taşınmazın satılıp geri kiralanması (sat-geri kirala) hususunda akdedilmiş bir finansal kiralama sözleşmesi yapılması kaydıyla, KDV Kanunu’nun 17/4-y maddesindeki istisnadan yararlanmaları mümkün bulunmaktadır. Diğer bir ifadeyle, taşınmaz ticareti ile uğraşılması bu istisnanın uygulanmasına engel teşkil etmemektedir.
Uluslararası uygulamada yaygın bir finansman yöntemi olan “sat, geri kirala ve satın al” işlemleri, 6361 sayılı Kanun’da yapılan değişiklik ile ülkemizde de uygulama alanı bulmuş ve finansal kiralamaya konu olan malın, sadece üçüncü kişilerden değil, bizzat kiracıdan da temin edilebilmesine imkan getirilmiştir.
İlgili Kanun’larda yapılan değişiklikler sonucunda “sat, geri kirala ve satın al” işlemleri özellikle Kurumlar Vergisi ve KDV yönünden önemli avantajları beraberinde getirerek, aktifinde taşınmazı bulunan işletmeler tarafından tercih edilebilecek ciddi bir finansman aracı olarak uygulanmaya başlanmıştır.
Ancak, sat ve geri kirala işlemlerine konu edilen taşınmazlar sebebiyle yüklenilen ve indirim konusu yapılamayan KDV’lerin indirim konusu yapılması ya da indirilemeyecek KDV’lerin Gelir ya da Kurumlar Vergisi açısından gider olarak dikkate alınması yönünde yasal düzenleme yapılması gerekmektedir.
* YMM (E. Vergi Müfettişi)