Karşılıklılık Esasının Yokluğunda Yabancıların Gayrimenkul Edinmeleri
Yabancıların Gayrimenkul Edinmeleri hakkındaki yeni düzenlemeler, Meclis gündemine gelmiş, 07.05.2012 tarihinde kabul edilen tasarı Cumhurbaşkanı’nın onayına sunulmuştur. Değişikliklerin kabul edilmesi halinde 22.12.1934 tarihli 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35, 36, ek madde 1 ve 13. Maddenin birinci fıkrasının B bendinin C alt bendi değişecek ve aşağıdaki sonuçları doğuracaktır. Yeni 35. madde, yayımı tarihinden itibaren altı ay; madde 36, üç ay sonra yürürlüğe girecek; diğer maddeler yayım tarihinde yürürlüğe girecektir. Değişiklikler şu şekildedir:
Bilindiği üzere, Türkiye sınırları içerisinde yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin gayri menkul edinmelerinin ön şartı madde 35’te belirtilmiş olan mütekabiliyet ilkesidir. Bu koşul, yeni düzenleme ile kaldırılarak; “uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde BAKANLAR KURULU (BK) tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları olan” yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmeleri sağlanmıştır. Ancak bu hakların sınırı; ilçe yüz ölçümünün yüzde onu ve kişi başına ülke genelinde ise otuz hektar olarak belirlenmiştir.
Bu sınırlama, BK tarafından, kişi başına ülke genelinde belirlenmiş olan miktar bakımından (30 hektar) iki katına kadar (60 hektara kadar) artırılabilir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehini tesisinde madde 35’de yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Ayrıca, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde BK tarafından, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirlenebilir, sınırlandırılabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir veya yasaklanabilir. Kısaca, BK tarafından belirlenecek ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, mütekabiliyet esası olmadan ülke genelinde 30 hektara kadar taşınmaz edinebilecek; bu sınır 60 hektara kadar arttırabilecek AMA ilçe yüz ölçümünün üst limiti olan %10’nu hiçbir şekilde geçemeyecektir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin, süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği, ilgili Bakanlıkça takip edilir. Getirilen düzenlemeyle ilk kez, yapısız taşınmazlar için yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri için şarta bağlı taşınmaz edinme yolu getirilmiş olup, yapısız taşınmazda geliştirilecek projelerde iki yıl içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmak zorunluluğu öngörülmektedir. Belirlenen sürelerde yerine getirilmeyen projelerde tasfiye yükümlülüğü, doğacaktır.
Madde 35 hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde gerçekleştirilmeyen projeler, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde, maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde, tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Ayrıca, miras yoluyla, 35. Madde’de belirtilmiş “ilçe yüz ölçümünün yüzde onu ve kişi başına ülke genelinde ise otuz hektar” sınırlamaları aşan taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar edinilmişse, yine Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde, Bakanlıkça tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Diğer bir deyişle, yapısız taşınmaz için geliştirilecek projeye uyulmaz ve proje, belirlenen süre içerisinde gerçekleştirilmezse; mirasçılar, miras yolu ile bir ilçenin yüzde onundan ve 30 hektardan fazla bir hak kazanırlarsa Maliye Bakanlığınca bu kişilere bir süre verilecek ve süreye uyulmadığı takdirde söz konusu mallar tasfiye edilerek bedele çevrilecek ve bedelleri hak sahiplerine ödenecektir.
Madde 36 ise çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler hariç olmak üzere,
Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin,
Uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları, Bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte, yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Bu düzenleme ile sadece yabancı yatırımcıların şirketin yönetimine ve kararlarına etkide bulunma imkânı olduğu şirketlerin maddede yer alan izin veya değerlendirme sürecine tabi olması amaçlanmaktadır. Bu madde kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yani; yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elliden az oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz
kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olmayan Türkiye’de Kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Taşınmaz rehni tesisinde
Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,
şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,
organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde
İlgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19.10.2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda uygulanmaz.
Rehin hakkı, alacaklıya, borcun ifa edilmemesi halinde, rehin konusu olan eşyayı icra vasıtasıyla paraya çevirterek, alacağını, satım bedelinden tahsil yetkisi veren bir haktır. Bu çerçevede taşınmaz rehni tesisi, maddede düzenlenen kayıt ve sınırlamaların dışında tutulmuştur. Buna göre, örneğin yabancı bir banka tarafından verilen kredi karşılığında yabancı banka lehine rehin hakkı tesisi, herhangi bir sınırlamaya tabi tutulmamaktadır.
Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce, tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir ve bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Ek madde 1 ise miras intikalini düzenlemektedir. Taşınmaz veya sınırlı ayni hak sahibi kişinin ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikalinin gerçekleşmemesi halinde tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir. Tapu müdürlüğü mirasçılık belgesine göre tapu sicili kayıtlarını elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek güncelleştirir. Elbirliği mülkiyetinde, mallara birlikte sahip olunur. Ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına üzerindedir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerekse de tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Bu mülkiyet şeklinin sona ermesi ise malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle mümkün olur.
Kadastro Kanununun 13. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendinin (c) alt bendi gaiplik hükmünü ekleyerek; “Tapudaki taşınmazın kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur.” şeklinde düzenlemiştir.