Turkey: Ön Ödemeli Konut Satiş Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Article by Sedef Kiliç
Günümüzde, birçok tüketicinin ihtiyacını karşılayan ve satıcılar bakımından ciddi bir sermaye kaynağı oluşturan ön ödemeli satış sözleşmesi, niteliği itibariyle, tüketici bakımından birtakım riskler barındırmaktadır. Konut ihtiyacının giderek artmasıyla birlikte söz konusu riskleri bertaraf etmek ve tüketicilerin mağduriyetini engellemek amacıyla kanun koyucu tarafından çeşitli tedbirler öngörülmüştür. Satıcının iflası ya da bir başka nedenle projenin tamamlanamaması hâlinde, konut edinmek amacıyla yüksek meblağlar ödemiş olan tüketicilere, ödemiş oldukları tutarların iadesini sağlayan çeşitli yöntemlerle teminat sağlanması zorunlu kılınmıştır. Bunun yanında tüketicilere, belli oranlarda tazminat ödeme şartıyla, reklam stratejileri sayesinde henüz ortada konut yokken, maketler üzerinden kurulan sözleşmelerden cayma hakkı da tanınmıştır.
Anahtar kelimeler: Tüketici, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Cayma Hakkı.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ("Kanun") kapsamında düzenlenen ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ("Yönetmelik") ile detaylarına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin, konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini, önceden, peşin veya taksitle, satıcıya ödemeyi; buna karşılık satıcının da satış bedelinin tamamen veya kısmen kendisine ödenmesinden sonra, konutu, tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut piyasasında "Maketten Satış" olarak da anılan ön ödemeli konut satışlarında, tüketicinin korunması amacıyla, satıcının yapı ruhsatı almadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapması yasaklanmıştır.
Konut satış sözleşmelerinin önemi ve tüketicinin, daha güçlü taraf olan satıcı karşısında korunma ihtiyacı nedeniyle, sözleşmenin geçerliliği sıkı şekil şatlarına bağlanmıştır. Öncelikle, ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce, sözleşmenin esaslı unsurlarını içeren, tüketicinin işbu unsurları anlayabileceği şekilde açık ve sade bir dille yazılmış ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulacaktır. Bu şekil şartlarına uygun, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça, satıcının tüketiciden herhangi bir nam altında ödeme alması veya tüketiciyi borç altına sokacak bir işlem yapması yasaklanmıştır.
Henüz ortada konut yokken veya inşaat halindeyken hatta inşaata dahi başlanmamışken konut satılması, tüketicilerin yüksek bedelli riskler altına girmesi anlamına da gelmektedir. Zira yoğun reklam çalışmaları ile tüketicilerin yanıltılarak çok yüksek miktarlar üzerinden sözleşme yapılması, fakat sonrasında çeşitli nedenlerle sözleşme konusu konutların teslime hazır hale getirilememesi ihtimal dahilindedir. Tüketicinin girdiği bu riski bertaraf etmek amacıyla, satıcının, konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için kapsam ve koşulları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu, hak ediş sistemi ya da bağlı kredi seçeneklerinden biriyle teminat sağlaması zorunluluğu düzenlenmiştir. Bu teminat seçeneklerinin dışında, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından onaylanması hâlinde, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntemin de uygulanabileceği öngörülmüştür.
Bunların yanında 17 Mart 2017 tarihli ve 29188 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ve 23 Ocak 2017 tarihli ve 29957 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 684 Sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ("KHK") ile, ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını düzenleyen hükümlerinde birtakım değişiklikler yapılmıştır.
I. YAPILAN DEĞİŞİKLİKTEN ÖNCE ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI
Değişiklikten önce, ön ödemeli konut satışlarında, tüketici, sözleşmeye konu konutun kendisine devir ve teslim edilmesi anına kadar (ön ödemeli konut satışında, konutun tüketiciye devir veya teslim süresi, sözleşmenin imza tarihinden itibaren en fazla 36 aydır), sözleşmeden dönme hakkına sahipti.
Sözleşmeden dönme hakkını kullanan tüketici karşısında, satıcıyı koruma amacına yönelik olarak, tüketicinin sözleşmeden dönmesi durumunda satıcı;
Konutun, satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları ve
Sözleşme bedelinin %2'sine kadar tazminatı talep edebilmekteydi.
Yine, tüketicinin söz konusu dönme hakkına dayanarak, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden dönmesi halinde, satıcı tarafından tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, tüketici tarafından yapılan dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilecektir.
II. YAPILAN DEĞİŞİKLİKTEN SONRA ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI
KHK'nın 8'inci maddesi ile, Kanun'da yapılan değişiklik sonucunda artık ön ödemeli konut satışlarında, tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin imza tarihinden itibaren 24 aya kadar, herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Yapılan değişiklik ile birlikte Kanun, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkını kullanan tüketici karşısında, yine satıcıyı koruma amacına yönelik olarak, tüketicinin sözleşmeden dönmesi durumunda satıcının;
Konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları ve
Sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin % 2'sine, 3 ila 6 ay arası için % 4'üne, 6 ila 12 ay arası için % 6'sına ve 12 ila 24 ay arası için % 8'ine kadar hesaplanacak tazminatı
talep edebileceğini öngörmektedir.
Bununla beraber, tüketicinin söz konusu dönme hakkına dayanarak, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden dönmesi hâlinde, satıcı tarafından tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, tüketici tarafından yapılan dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilecektir.
Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde tüketiciye tanınan, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkı ise yeni gelen düzenlemeler ile de korunmuştur.
Önceki tarihli düzenlemenin aksine, yapılan değişiklik ile, Kanun uyarınca, tüketicinin, (i) hiçbir sebep göstermeksizin ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden dönme hakkı, sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 aylık süre ile sınırlı tutulmuş; (ii) tüketicinin, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden dönme hakkını kullanması halinde, satıcı tarafından talep edilebilecek cezai şart bedeli ağırlaştırılarak, sözleşmeden dönülme anı dikkate alınmak suretiyle, satıcının, sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin % 2'sine, 3 ila 6 ay arası için % 4'üne, 6 ila 12 ay arası için % 6'sına ve 12 ila 24 ay arası için % 8'ine kadar hesaplanacak tazminatı talep edebileceği düzenlenmiş ve (iii) satıcı tarafından tüketiciye iade edilecek bedel ve belgelerin tüketiciye geri verilmesi için belirlenen 90 günlük süre uzatılmış ve bu süre 180 gün olarak belirlenmiştir.