KONUT BALONU-6: Konut Balonunu Nasıl Teşhis Ederiz?
5) Spekülasyonda Artış: Analistler, krediyle borçlanarak gayrimenkul yatırımı yapanların sayısındaki ciddi artışın önemli bir endişe kaynağı olması gerektiğini söylemektedirler. Krediyle yatırım amaçlı ev alıp satanların sayısındaki artış nedeniyle, pek çok ülkedeki kamu otoritelerinin bu tür yatırımcıları, “geçmişte ülkelerindeki konut fiyatlarında yaşanan güçlü büyümenin devam edeceği beklentisine girmemeleri “ konusunda uyardığı gözlenmektedir. Bizde alsatçılık olarak bilinen bu işle uğraşan kişilerin sayısı konusunda açıklanan bir istatistik yok ama piyasa gözlemleri, emlak fiyatlarının arttığı son yıllarda bu kişilerin sayısındaki artışın Türkiye’de otomobilde bu işi yapanlardaki artışa göre oldukça az olduğu ve genelde bu işe münferit kişilerin değil, küçük inşaat firmalarının ilgi gösterdiği yönünde. Zira alsatçılık yapmak için öncelikle asgari bir sermaye ve peşin para gerekir ki, bütün yazılarımda vurguluyorum, sanılanın aksine Türkiye’de hemen hemen kimsede para yok. Çünkü gelir dağılımı nerdeyse ülke kurulduğundan beri bozuk… Ayrıca, mevcut vergi rejimine göre 5 yıldan önce aldığınız konutu elden çıkarırsanız, kazancınız gelir vergisine tabi olur ki bu da Türkiye’de büyük montanlarda bu işi yapmak için önemli bir engel. Sonuçta Türkiye için balon tespitinde kullanılan bu kriterin de Türkiye’de balon olmadığını gösterdiğini söyleyebiliriz.
6) Konut Piyasasındaki İstihdam Artışının Genel Ekonomiden Fazla Olması: Temel bir kural olarak, uzun vadede konut piyasası, kabaca, ekonominin geri kalanı ile aynı hızda büyümelidir. Bu, konut sektöründeki istihdam artışının, ekonominin geri kalanı ile yaklaşık aynı oranda artmasını beklemenin makul olduğu anlamına gelir.
Aşağıdaki 2005-2014 1.çeyrak, TÜİK verileriyle oluşturulan grafikte, Türkiye’de bina inşaatında çalışan işçi sayılarını gösteren endeks 2006 ve 2007 sonundaki 150li seviyelerinden çok uzak, 2012 ortasından beri hafif düşüşte ama 2009 yılından bu yana çok bir hareket olduğu söylenemeyecek durumda.
İnşaat (Bina) Mevsim ve Takvim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam Endeksi (2005 - 2014 1.çeyrek)
Aşağıdaki grafikte ise Türkiyedeki genel istihdam oranları verilmektedir.
Aynı dönemde genel istihdamda bir artış gözlenirken, bina inşaatında çalışan kişi sayısı düşüş trendindedir. Sonuç olarak, Türkiye’de konut piyasasındaki istihdam artışı genel ekonomiden fazla değildir ve bu kritere göre de Türkiye’de konut balonu yoktur denebilir.
Yine de Türkiye’deki verileri yorumlarken ihtiyatlı olmak ve kayıt dışı ekonominin büyüklüğü nedeniyle TÜİK’in sadece kayıt içindeki inşaat sektörünün verilerini açıklayabildiğini unutmamak gerekir. Bunu yazmamın sebebi, daha sonraki bölümlerde de görüleceği üzere Türkiye’de inşa edilen ev sayısında artış gözlendiği bir dönemde inşaat sektöründe istihdamın düşmesi ve durgunlaşmasının çelişkili gözükmesidir. Bu durumda akla gelen iki açıklama, ya inşaat sektörümüzün çok verimli çalışarak, daha az işgücü ile daha çok konut inşa etmeyi başardığı, ya da inşaat sektöründeki istihdamın kayıt dışına kaydığı olmaktadır.
7) Ekonomide İnşaat Sektörüne Bağımlılık: Ekonominin gitgide inşaat sektörüne bağımlı olmaya başlaması da üretimin yavaş yavaş azalarak, bunun yerini inşaat işlerinin alması da konut balonu göstergelerinden biri sayılmaktadır. Kanada’da işlerin % 13.5’u bir şekilde inşaatla bağlantılıdır. Bu Kanada için son 40 yılın en yüksek seviyesidir. ABD’de ise işlerin sadece %5.8’i inşaatla ilgilidir. Türkiye’de 2013 yılı itibarı ile, İnşaat sektörü istihdamın yaklaşık %7’sini sağlamaktadır. İnşaat sektörünün tek başına gayri safi yurt içi hasıla içindeki payı ise %5,7'dir. Ana sektörler olarak istihdama bakıldığında Türkiye’de %50 hizmetler, %24 tarım ve %19 sanayi ve ancak %7 şeklinde bir kırılım mevcuttur.
Bu kritere göre Türkiye ekonomisinde inşaat sektörüne bağımlılıktan ve bir balon göstergesinin olduğundan söz edilemez, ancak Kanada’da bu açıdan da bir balon gözükmektedir.
The presence of the educational knowledge is very important in the report of education. It must look an educational assignment reports. If you want to get an educational and knowledgeable writing report then just contact us for your writings.