BUILDIST Yapı Malzemeleri Fuarı içindeki etkinliklerden “Yerinde Yenileme” konulu panel 1 Ekim 2010 da fuar alanı içinde gerçekleşti. Kent plancısı Dr. Faruk Göksu yönetiminde Gayrımenkul yöneticisi Bahadır Teker, Tarlabaşı ve Fener Balat yenileme projeleri yöneticisi Nilgün Kıvırcık, Dumankaya İnşaat yöneticisi Ali Dumankaya ve Keten İnşaat sahiplerinden Ferhat Ketan katılımcıları oluşturdu.
Panel yöneticisi Faruk Göksu son zamanlarda sıklıkla konuşulan yenileme, değişim, kentsel dönüşüm gibi konulara bizzat bunun içinde bulunan aktörleri tarafından cevaplara ulaşıldığı bir panel olduğu bilgisini verdi.Bu toplantıda konukların ayrı ayrı sunumlar üzerinden değil temel bazı sorulara cevap vermesi üzerinden bir yöntemi izleyicilere önerdi.
Kavram üzerinde kısa bir girişten sonra Faruk Göksu, panelistleri tanıtıp ilk gündem sorunu ortaya getirdi: Kentsel dönüşüm ve yenileme nedir?
Kent Etkin Kaynaklardan Biridir
Bahadır Teker: Kent halkın mekansal anlamada yaşadığı bir yerdir şüphesiz ama kent aynı zamanda en etkin kaynaklardan biridir. Kentsel dönüşüm dendiğinde kentin yeniden başka değerler de içerecek şekilde kullanılmasını anlıyorum. Bu sosyal hayatın geliştirilmesi, kentin güzel kılınması, kaliteli hale getirilmesi gibi ögeleri barındırır.
Nilgün Kıvırcık: Kentsel dönüşüm ağrırlıkla küreselleşme çağı ile birlikte konuşulan bir konu. Kentin yeni işbölümleri sonucunda yeni organizasyonları özellikle eski merkezleri tanımsızlaştırmış, sanayi ve ona bağlı alanların değişen kentsel fonksiyonlar yüzünden boşalmasını getirmiş, kent ayrışmıştır. Kentsel dönüşüm bu manada ayrışmış bölgeleri sosyal olarak birleştiren bir perspektifle ele alınmalıdır. Ülkemizde yasal olarak bu alan çok fazla boşluk içermektedir. Henüz tam olarak hukuku oluşturulamamıştır. Bu yüzden şimdiki örneklerimiz ilklerdendir ve hepimiz bir öğrenme sürecindeyiz. Bir yanıyla da kentsel dönüşüm, niteliksiz yapı üretim sürecinin dönüşümü olmalıdır.
Deprem Fırsata Çevrilmelidir
Ali Dumankaya: İstanbul Türkiye’nin gözbebeği. Ama baktığımızda hakikatte burayı dönüştürecek bir güç yok. Mesela bir olimpiyat kısa dönemde görünmüyor Barselona gibi. İstanbul deprem sorunsalını itici güç olarak ele almalıdır. Bir ajans bu konu ile ilgili kurulmalı ve toplumun bilgilendirilmesinden aktörlerin yan yana getirilmesine kadar bir çok şey yapılmalıdır. Deprem herkes için büyük bir tehlikedir. Dolayısıyla herkesin katılımı olan bir süreçte depremi bir fırsat olarak görmek gerekir. Şimdiki gibi kentsel dönüşümü bir problem alanına çevirmek doğru olmaz. Bürokrasi bir şeyi yaptırmayacaksa adına kentsel dönüşüm desin, bu olmaz gerçekten. Bizim Kartal’da bir işimiz vardı bitirdik. Kentsel dönüşüm alanında olsaydı asla bitmezdi.
Ferhat Ketan: Kentsel dönüşüm konusu sorulduğunda üç temel soru var aslında. Bunlardan biri yeni durumda ortaya çıkan rantın bölüşümü, bunun adil bir şekilde yapılması lazım. İkincisi kamunun yararı, projenin bir kamu yararını ön planda tutması istenmeli ve diğeri hayat standardının yükseltilmesi. Dönüşüm bunun içil yapılmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Gayrimenkul Gelişimi Değildir
Faruk Göksu: Kentsel dönüşüm panelistlerimizin de değindiği gibi geniş bir kavram. İngiltere’den uzman bir yönetcinin söylediği gibi kentsel dönüşüm gayrımenkulün gelişimi değildir. Gayrımenkul gelişimi piyasa güçleri tarafından yapılır. Oysa kentsel dönüşüm kamu gücüyle yapılır. Bu meselenin ayrımı ülkemizde henüz yeterince anlaşılabilmiş değildir. Taraflar var, kamu; yaşayanlar ve sivil toplum. Burada anahtar kelime işbirliği ve ortaklıktır. İşbirliğinin sağlandığı örnekler yeni yeni ortaya çıkmaya başladı.
Yeni bir başlık olarak sorumuzu tekrar soralım: Kentsel dönüşüm projelerinde gelecek on yılda özel-kamu enstrümanları nelerdir? Sorunlar ve fırsatları sıralar mısınız?
Bahadır Teker: Bir şeyin finanse edilmesi için ortada bir kurum, kurumsallık olması lazımdır. Şimdi kentlerimize baktığımızda bir çok sorun var, bu sorunların aşılması isteniyor, demek ki istek var, bilgi bu sorunla buluşuyor, bilgi ve proje de var ama doğru dürüst bir kurumsal alt yapı yok. Önce kurumsallaşma inşa edilmelidir. Bu inşa sürecinde çeşitli yollar var; ajansla olur, kamunun önderliğinde olur, kamunun önderliğinde ve stk larla olur. Modelleri geliştirebiliriz fakat kurumsallaşmayı inşa etmeliyiz. Birinin yaptığını diğerinin bozduğu bir düzende kimse değişimi finanse etmez açıkçası.
Dönüşümün Hukuku Oluşturulmalıdır
Nilgün Kıvırcık: Biz yaptığımız işlere başlarken öncelikle yurt dışı örneklerini inceledik ve bunların sebep-sonuç ilişkilerini analiz ettik. Baş aktör kamu olmalıdır elbette. Bu iş yenileme alanının ilanından başlamalı ve burada yapılacak teknik anlamdaki plan düzenlemeleri, plan kararları tadilatları, koruma amaçlı düzenlemeler, imar hakları… gibi dönüşüm alanını ilgilendiren bir çok konu kamu önderliğinde toplumsal katılımla çözülmelidir. Alanda bulunan mülk sahiplerinden kiracılara değin her konu belirli bir hukukilik kazanmalıdır. Bugün değişim bölgelerinde otuz yıllık hacizler, yirmi yıllık elektrik-su, emlak vergisi… gibi kamu borçları, kullanıcısının kayıtsız olma durumu şeklinde dallanabilecek yüzlerce sorun bulunmaktadır. İş hukuki bazda ele alındığında bunların hepsi ayrı ayrı sorunlar olarak müthiş bir bürokrasi yaratmaktadır.
Aslında dönüşüm alanları projelerinde en önemli sıkıntı dönüşüm sırasında o bölgede yaşayanların geçici olarak bir başka yere nakledilmesi ve buna imkan sağlanmasında yatmaktadır. Mesela TOKİ gibi bir kurum sadece piyasaya konut arz edip bunları satacağı yerde dönüşüm alanları için kentin çok çeşitli yerlerinde değişik sayılarda transfer noktası olması bakımından konut üretse bu imkan birçok mülk sahibi ve kiracının barınma meselesini halleder.
Ali Dumankaya: Biz de kendi deneyimlerimizde çeşitli zorluklar yaşıyoruz. Bir kentsel arsayı nasıl üretiriz diye başlıyor sorunlar. Uzlaşmayı nasıl sağlarız diye devam ediyor sonra. Bu işin zor tarafı gerçekten. Ama biz boş arazide çoğunlukla üretimler yapıyoruz ve Nilgün hanımın anlattıkları kadar zorlukla karşılaşmıyoruz. Sonunda biz arsa sahiplerimizle uzlaşıyoruz. Biz kentin merkezine değil kent çeperine doğru ilerliyoruz. Oysa merkeze yönelebilmeliydik, mesela Zeytinburnu gibi deprem riskli bölgeler çoktan bu mantıkla dönüştürülmeliydi.
Bir proje geliştiriyoruz, proje bittikten sonra dava açılıyor mesela. Kartal’daki projemiz kentsel dönüşüm alanında olsaydı on sene sürerdi mesela.
Faruk Göksu: Söz Ferhat Ketan’a gelirken tasarıma da girelim, buraları yeniden nasıl tasarlıyorsunuz?
Ferhat Ketan: Bir kere her türlü kentsel projede çok fazla makam olduğunu, her makamın kendine göre kuralları, kendi doğruları olduğunu söylemeliyim. Mevzuat bu arada çok sık değişiyor ve bir projeye başladığınızdaki mevzuat iskan safhasına kadar değişmiş olabiliyor. Kent içindeki ve sorunları olan bir alandaki kentsel dönüşüm büyük bir risk aslında. Biz firma olarak tarihi merkezde değil ama 19-20 yy da örnekleri olan bir kent parçasında çalışıyoruz. Her sokağın kendine göre karakteri var. Biz sokağın karakterini esas alıyoruz. Replikalar üretmeden çağdaş çzöümlere gitmek istiyoruz. Buraların planlaması, malzeme seçimleri, yoğunluk tayinleri önemli.
Dönüşümün Herkes İçin Kazançlı Olmalıdır
Faruk Göksu: Konu üzerinde yavaş ilerlerken başka bir soruyla devam edelim: Kentsel dönüşüm işlemiyle birlikte bir değer ortaya çıkıyor. Bu değer sizce nasıl bölüşülmeli?
Bahadır Teker: Gelişmiş ülkelerin birinde olsak bu söylediğiniz soru hiç tartışılmaz bile. Fiyatlar rekabet içinde oluşur ve piyasa buna bir çözüm bulur. Kamu müdahale edecekse bu finansmanla olur, finanse eder. Başka yerden arsa vermekle olmaz, kredi-subvansiyon gibi araçlar kullanılır. Bu işin yasası bütün bu ayrıntıları kapsayacak şekilde yapılmalıdır.
Nilgün Kıvırcık: İmar haklarının transferi 1998 den beri konuşulmaktadır ancak hukuku tam olarak oluşturulamadı. Bazen dönüşüm projelerinde bu projeler kurullara denetim için gittiğinden dolayı; mevcudu kadar bile bir imar hakkı içermemektedir. Eklentileri çıkarılan projeler vardır. Kat karşılığı gibi; senin 100 m2 var sana 50 m2 veriyorum diyerek de tam olarak çözülmüyor bazen. Vatandaşın aklı alan büyüklüğünde kalıyor. Oysa sana verilen 50 m2 şimdiki değerini üç dört misli edecek proje sonucunda. Burada “ekonomik değer” kavramı üzerinde bir sistem yarattık biz.
Ayrıca, projeler ve tasarım süreci konusunda kamunun bilgilendirilmesi sağlandı. Birçok üniversite ile protokollerle ortaklaşalık yaşadık, danışmanlarımız oldu. Ortaya bir avan proje çıkardık ve bunu sergiledik, toplumun önüne koyduk. Avan proje üzerinde tartışmaların da yapılabileceği bir aşamaydı. Nitekim gelen görüşler doğrultusunda avan proje üzerinde tadilatlar gerçekleştirdik. Cemaatlerin, grupların isteklerini dinledik ve projede sonuçta 600 kişinin memnun olması için onlara uygun değişiklikler yaptık. Biz bu ihtiyaçlar ortaya çıktıkça tasarımcıya sorunu tekrar anlatarak fizik mekanı yeniden ele almasını istedik.
Dönüşümün anafikri kente etegrasyondur, sağlıklı bir kentsel çevre yaratmaktır. Bir yerden başladık, süreci durduracak türden davaları doğru planlanmış alt yapımız ve hukuki çerçevemiz ile aştık, işimizi sürdürüyoruz.
Kentsel Dönüşüm Kentin Entegrasyonu Anlamına Gelmelidir
Ali Dumankaya: Kentsel dönüşüm projelerinde önemli etkenlerden biri de sosyal sorumluluk faktörüdür. Bu kanalı güçlendirmeliyiz. Deprem riskinin azaltılması en önemli meselelerden biridir. 10 yıllık bir programla kentin risklerinin ortadan kaldırılması yönünde bir mutabakat sağlanmalıdır.
Projelerden toplum mutlaka bilinçlendirilmeli, belli sürelerde proje hakkında açıklamalar yapılmalı ve sosyal boyut atlanmamalıdır.
Ferhat Ketan: Tarihi çevrelerde proje yapmak sorumluluk gerektirdiği kadar oldukça zor bir iştir. 15 milyon kişinin yaşadığı İstanbul’da dönüşüm potansiyeli tabiî ki var. Dönüşümün kat karşılığı metodla yapılmasına ben şahsen taraftar değilim. Kamu maliyeti üstlenmelidir.
Faruk Göksu: Panelimizin sununa gelirken konuşmalarımızın başında değindiğim ve İngiltere’deki kentsel dönüşüm müdürünün söylediği söze yaklaştık: “Kentsel dönüşüm gayrimenkul geliştirme olayı değildir.”
Kentsel dönüşümü atlamadan kentlerin gündemine oturtmak gerekir. Bunun için de bir fon oluşturmak yerinde olur. Bu fonun girdileri çeşitli şekillerde olabilir. Mesela imar haklarının düzenlenmesi ve bir miktar arttırılması fonun çok önemli bir girdisi olabilir. Bu fonun kentsel dönüşümde kullanılmasında da bir yöntem bulunmalıdır. Projelerin bu fonu kullanması için konunun tarafları (mal sahibi 1/3, yatırımcı-özel sektör 1/3, sivil toplum 1/3) ortak bir mutabakata girerse bu fonu kullanır ve diyelim ki 3 lirayı alır. Anlaşamazsa sadece 1 lirayı alır. İşlerin düzgün yapılması ve fondan pay alabilmek aynı zamanda uzlaşma kültürünü de geliştirir.
bir realite var bir de irrasyonel fikir yürütmeler. önce realiteyi kavramak önemli.
diğer yandan kentteki her değişmenin bir değer değişmesine (artı ya da eksi) denk düştüğünü, bu artı ve eksinin toplumsallaşmasında piramidi yatay yapmaya çalışmakta yarar var.
avrupa sorununu çözmüş kaynak hem kamudan hem kredilenebilen kent yaşamı yani onun daha proje safhasındaki değerinden sağlanıyor. süreçler şeffaf, denetime açık ve beklentiler bizdeki gibi şişirilmiş değil makul. o yüzden kavga çatışma yok, müzakere var. hak ilerletmenin müzakeresi. yavaş yavaş işallah bizde de olur.
ferda çetinkoz | 2 October 2010
dönüşüm evet, değişimin sonucu uzlaşı ile saptansın evet, değişimden bütün taraflar kazansın evet, hukuklu olduğu kadar adaletli olsun. bunu sağlamak için kamu dediğiniz devletin kurum yöneticilerinin önderliği ise biraz bundan tedirginim. çünkü onlar da uzlaşıyı tam bilmiyor ve onun yollarını tam kuramıyor ben yaptım oldu demeyi halen tercih ediyorlar. işin sosyal boyutunda uzlaşı esasından hiç çıkılmaması gerekir. kentlerin ise mutlaka dönüşmesi gerekir demeiyeceğim zaten istemeseniz de dönüşüyor. bunu toplumsal düzeyde sancısız yapmak, kamu kaynaklarını bir panalistin söylediği gibi teşvik ve kaynak yönlendirmesi şeklindeki araçlarla yapması sağlanmalı bu kentler avrupa düzeyinde merkezlerine kavuşmalıdır.
mehtap ar | 4 October 2010
Kentin dönüşmesi kaçınılmaz olabilir. Bu bizim isteğimizden bağımsız olabilir. Dünyada hiç birşey aynı kalmıyor değişiyor. Ancak değişim olacaksa buradaki değişim ya toplum (kamu demiyorum, o saçma birşey, bazen kamu diye karşımıza devletin kurumu çıkıyor) için çok yararlı olmalı yahut katılanlara kişisel olarak çok kar getirmeli. Yani oturanlara yeni sahip oldukları değerlerin artması, işi yapan müteahhitse onun da işini yapıp para kazanması ve sonuçta şehir içinde kaliteli bir mekan çıkması kazanç olabilir.
FAkat pratikteki kentsel dönüşümler böyle olmuyor. İnsanların şikayetleri didndirilemiyor. Bu da işte sorun var anlamına geliyor. Çok kazanmıyacak bu işi yürütenler biraz kazancı azaltacaklar, bu bir bence. Diğer yandan devlet bu iş böyle riskler içinde bırakmayacak maddi yönden sosyal yönden destek verecek. Mağduru olmayacak bu uygulamanın. Herşey piyasada çözülsün demiyecek biraz elini cebine atacak yani. O zaman panalistlerin söylediği dönüşüm gerçekleşebilir.
Mustafa Aslan | 7 October 2010
Ben de Mustafa beyin paralelinde şeyler düşünüyorum bir bakıma. Kentsel dönüşüm bir toplumsal anlaşma yapılacak mahalle ve ya bölge ölçeğinde. Kamu desteği şart bir defa. Kamu kendisini mali açıdan dışarda bırakamaz. Döüşüme tamamen karşı olmak birşey artık demode, o akım da bitti bana göre. Mesele dönüşümün mutabakatla sağlanacak hukuki zemininde.
Lalehan | 9 October 2010
Her şeye kentsel dönüşüm etiketi yapıştırılmasından vazgeçilsin önce. Nedir bu böyle. Bu konuda kamu de beceriksiz özel sektör de beceriksiz. Meslek odaları da bilgisiz hem beceriksiz. El yordamı ve sezgiyle karşı çıkıyorlar. Fakat neticede toplumun mekanları için yapılan işlerin demokrasi kültürünün harfiyen yerine getirilmesiyle işletilmesi lazımdır. Bunun yarımyamlak yapılması olmaz ki bence belediyeler bu hususta problemli. Zihniyet arızalı.Bir kere alışık değiller. Onlar hiç itiraz edilmesin hep herkes onları şakşaklasın diye bekliyorlar. Bazen karar değiştirmeyi, aldığınız uyarılarla rotanızda revizyon yapmayı içinize sindireceksiniz. Karşı olan önerilerden faydalanacaksınız. Dolayısıyla muhalefetin bilgisiz olması başka birşey ama yönetimlerin bilgisiz olması ve gerçek demokratik katılımı uygulamaması hiç bir zaman affedilmez. O yüzden asıl bir sorumuluk varsa kamunun, onu yönlendiren yönetimin ve siyasal sistemindir.
Herşeyin tıkanma noktasına gelmesi bu kör döğüşü durumudur bana kalırsa.
Cemal Kozlu | 12 October 2010
evet mimar olmuşlar mühendis olmuşlar zengin olmuşlar ama kentsel yenilemenin nasıl olduguna dürüst olarak karar verememişler şimdi çirkin görüntüdeki biyerde asayişi bozuk olan biyerde kimse yaşamak istemez ama bu sorunları yaşayanlar çıkarmıyorki mesela gecekondu bölgeleri için tapular orada yaşayanlara alınabilir rakamlarda verirsin sonrada imar inşaat izni verir orasını kentsel bütünlühe dahil edersiniz ama yok vermezler x bi şirket oraya gelir bu günümüzde daha çok toki oluyor kamu gücünü kullanarak arsaları topluyor sonra plan proje tadili yaparak oraları uçuk rakamlara satıyor örnek olarak istanbulun yeni finans merkezinde toki 50 milyon tl yer topluyor sonra 3 büyük bankamıza bu arsaları 650 milyon tl ye satıyor bi deyer varsa neden bunu vatandaşla paylaşmıyor artı tarlabaşı kentsel yenileme “”"yıkımı”"”"hakkında yapılan yalan yanlış demeçler var deniyorki tarlabaşı yıkılmıyor şimdi soruyom projenin direktörüne yıkmadan nasıl yeraltı yerüstü sokak tarafına 14 cadde tarafına 17 katlı inşaat yapacaksınız not 8 katı yeraltında kalıyor 4kat otopark 3 kat işmerkezi 1 kat sıgınak bu 360 adanın projesi şimdi enbüyük handikap katkarşılıgı mantıgının hırsızlık mantıgıyla karıştırılması mesela şuanda 81 metrekarelik arsası olan vatandaşın yerine ada bazında 1130 metrekare inşaat yapacaklar ve bu yapılan yerinde sadece 127 metrekaresini onunda farlı biyerde olması şartıyla teklif ediyorlar oysa yapılan ihaledeki teklif yüzde 42 katkarşılıgıydı yani bu bina sahibi 474.6 metrekare aynı mevcud yerinde yer alması gerekirken 5366 sayılı kanunu tehtit unsuru olarak oradaki tapu sahipleriyle anlaşamıyoz buraları kamulaştıracaz deniyor ama kimseye neden anlaşamıyoz demiyorlar çünkü bu teklifleri onlara yapılacak olursa onlarda kabul etmeyecekleri için yalan konuşuyorlar şimdi beyoglu 1. 2. asliye mahkemelerinde 170 dava var daha açılaçak olan davalarda var peki başkan diyorki biz yüzde 80 ni ile anlaştık neden bukadar dava var peki
ejder | 15 October 2010
Bu konuda insanlarımızı sefaletten vahşi inlere atmamak lazım. Bu hususta çok yazdım ama biraz özet geçmek gerekirse şunları ifade edebilirim:
Gecekondu muhitlerinin sefalet yuvaları olduğu bir gerçek. Az da olsa idare edenleri var. Bu kondular yerine tamamen “modern” yüksek apartmanlar inşa edilerek bu vatandaşlarımızın sosyo-ekonomik yapıları, istekleri, geldikleri yer ve beklentileri göz ardı edilerek sözümona onlara modern bir yaşam vadediliyor. Onların istekleri ise tamamen kulak arkası ediliyor. “Bu çok iyi bak, sen bunu al, seninki iyi değil.” deniliyor.
Gecekondular yerine yapılanlar ise tamamen beton, ısı adaları oluşturacak şekilde bir yapılanma ve yüksek bloklardan oluşuyor. Hele hele TOKİ usulü yapılıyor ise buralar bir süre sonra çöküntü alanları olmaya şimdiden aday. Biz buraları vatandaşlarımıza niçin dayatıyoruz? İş, bu günkü konuma muhtelif gerekçelerle gelmiş. Bu kondular yıktırılmamış, yıktırılmak istenilmemiş, buralara beledî hizmetler götürülmüş vs. Bütün bunlar artık olmuş. Bunların öcünü alır gibi bu vatandaşlarımıza davranmaya hakkımız yok diye düşünüyorum.
Buralarda kalan vatandaşlarımızın fikirleri alınmalı. Kimse mağdur edilmeden çözümler bulunmalı. Ben hâlâ yüksek ve betonarme ikametgahlar (rezidanslar) yerine çoğu yerde mevcut yerlerindeki binaların ıslah edilebileceğini düşünüyorum. Bizim milletimiz (bir düşünün) Osmanlı bahçeli en fazla iki katlı mahalle evini istiyor. Kata çıkmak istemiyor. Üzerinden halı silkilme problemlerini yaşamak istemiyor. Özgür ve bağımsız konut istiyor. Müstakil evlerdeki harika komşuluk ilişkilerini yaşamak istiyor. Apartmanda komşuluk olmadığını biliyor. Bu istekler doğrultusunda çözümler üretmek mümkün iken, niçin bu vatandaşlarımıza “Kırk katır mı, kırk satır mı?” baskısı yapıyoruz. Güya onun hayrına bir iş yapıyormuşuz moduna girip, onlara kabul etmeyince güceniyoruz.
Sanırım bu mesele de bizim demokrasi anlayışımız gibi. Hani biz insanlarımıza modern olun, çağdaş olun diye dayatırız ya; bu da onun gibi. Adam belki de çok katlı yüksek betonarme apartmanda oturmak istemiyor. Niçin zorluyorsunuz. Herkes sizin kafanızdaki yaşam biçiminde yaşamak zorunda mı?
Hulasa; bölesi yerlerde vatandaşların istek ve görüşleri doğrultusunda, önyargısız ve dayatmasız çözümler üretmek mümkün, şayet istenilirse.
Hayati Binler | 7 November 2010