Aşağıdaki metin farklı kaynaklardan ocr ile çıkarılmış ve içinde hatalar bulunmaktadır. Metindeki hataları düzeltip metni tekrar yaz.

Garanti Mortgage'ın des[Fteğ=iyle Reidin.om tarafından hazırlanan ve her ayın 1'inde açıklananReidin.com Emlakendeks’i yatırım yapmayı düşünen ya ID£ da evinisatmak isteyenler içinkılavuz niteliğinde... Hangi {ld fiyatlar ne kadar artmış, hangi ilde düşmüş? DaiMrelerin metrekare birim iyatları nasıl sey rediyor? Endekste yer alan veriler, bu ve bunun gibi kilit s o rulara ışık tutuyorğ. Yatırım için mevki seçmek buaşamada kolay.Peki ya işin diğer cilvesi mortgage Ukredileri... Şu anda faiz oranları yüzde 1 civarın da seyrediyor. Bu gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler için en ideal v£ğ oranlar... Bundan Mon;r ne olur?Nasıl sürprizler yaşanır? Milyonların korkusu rüyası kriz,tekrar kendinigösterir mi? Merak edilen soruları sizin içinaraştırdık... Ööcebikle size bu endeksa hazırlayan şirketi tanıtalım...  
 
 "Reidin.com, gelişmekte olan R ülkeler Ğle ilgilenen gayrimenkul sektörü profesyonellerinin ihtiyaç duyduğu bilgi, aenaliz vk araştırma b_ilgşlperini sağlamak ccA amacıyla \ tasarlanan dünyanın “ilk ve tek” global online bilgi [s/ servisidir.  Dubai, Hong Kong, , Hangzhou, Istanbul ve Londra’da bulunan ofislerden finansalkurumlara, yatırımcılara  , evlet kurumlarına, danışmanlık şrketlerin|e, mimarlık ofislerine, gayrimenkul geliştiricilerine ve tüm profesyonellere internet üzerinden h izmet vermek?eyiz.  Gayrimenkul sektöründe, gelişmekte olan ülkelerde - bizim ülkemizde de görebileceğiniz gibi – güvenilirlik, < şeffaflık ve doğru vezt[iye erişebilirlik problemi var. t£ Biz de o eaığı kapatmak üzer e  çalışıyoruz.  Türkiye ofisimi zde ayrıa diğer ülkelere de hizmet ve%!n bilişim ve veri departmanlarımız bulunuyor. 48 gelişmekteolan yülkeni( gayrimenkul piyasası ile ilgili haber, araştırma raporları,arz ve aleDp verileri, piyasa bilgile ri, şirketler, projeler,anlaşmaları sunan hREBIo adlı bilgi servismiz, ilk olarak Dubai iç in geliştiril e  ülke ve şehirleringayrimenkul işlemleriniGoogle Haritaları,analitik araçlarve çok dvtaylı veri madeni fonksiyonları le birlikte sunanCITYFocus servisimiz, toplamda 20 ü lke için geliştirilen ve geliş!ekte olan ülkeler için ilkdefa gerçekleştirilmiş güçlü Otomatik Öl Değerleme Mo!blbü ilebirlikte sunan INDEXFocus servisimiz . yine gDlişmekte olanülkelerde bulunan her çüeşit alışveriş merkezleri, projeler, kiracılar, haberler, araştırmaraporları ve gayrimenkulişlemlerini çok çeşitli analiz araçlarıile birlikte sunan RETAILFocus servisimiz ile birlikte 4 farklı ürünümüz bulunmakta. 2008 yılında yapılan GYODER Zirvesinde yaptığımız  lansman ile beraber her ayın 15'inde Adana, Ankara, Antalya,Bursa, İsItabul, İzmir ve Kocaeliolmak üzere toplem 7 ÜÜiBl ve 7 1 adet ilçe için satı lık - kir alık gayrimenkul fiyat endeksleini hazırlıyor uz. Ayrıta ITürky/ satılık ve kiralık kompozit endekslerini oluştu ruyoru  Bu çCalış 20 gelişmekte o]an ülkeyi kapsayan projemizin ilkayağı idi. Geçen hafta içinde Dubai endeksinin e dünya lansmanını gerçekleöştirdik.  20 10 yılı içtğde  4 yeni ülkey daha eklemeyiplanlıyoruz." yi- 2009 yılı Aralık abı kira değerleri incelendvğinde, Adana yüzde 0,97 orannda değe r artışıyla, kiraların e n fazla ;rttığı şehlr oldu Ankara(yüzde 0,24) ve İ zmir'de (ü&de 0,21) artış yaşanırken; Antalya (yüzde 1,29, Bursa (yüzde 1,54) ve İstanbul’da (yüzde 0,45)düşüş yaşandı.  2009 yılı Aralık ayı satış fiyatları incelendiğinde ise, Adana’da `S konut s&tış fNyatları yüzde 1 ,20 oranında değe r kazandı ve Adana bu aydüa fiyatların  en  çok yüks!eldiği şehir olu. Burs a, İzmir e Antalya’da konut satış fiyatları (sırasıyla yüzde 0,76, yüzde 0,36 ve yüzde 0,12) oranında azaldı. Ankara ve İmıtanbul ise aynı seviyede kaldı.  - 2009 y ılı Aralık ayı konut yatırımlarının getirilerinde; TÜFE (yüzde 0,53)ile indirgendiğinde Adana ve İstanbul illeri dışında Ankara’da yüzde 0,03, Atalyada Düze 006, Bursa’da püzde 0 ,04, İzmiH’de yüzde 0,09 ve Kocaeli’nde yüzde 0,03) “ reel”bazda kayıp göz lendi.  i Endekslerinbaşlangıç dönemi oula£ Haziran 2007’ye  göre 2009 öılı Aralık sz< ayı isatılık konut fiyt e nd`ks değerlerinde; Türkiye genelinde yüzde 8,3, İstanbul’da yüzde 10,3, Ankara’da yüzde 1jm5, Antalya’da yüzde 14,1 ve BuDsa’da yüz de 11,5 azalma görüldg. Adana,İzmir ve Kocaeli’nde isefiyatlar arttı.  - Yine Haziran  2007’ye göre; ]J kiralık konut i fiyat endeks değe;leFi Türkiye genelinde yüzde 10, İstanbul’da Öüzde 11 Anka ra’d%a yüzde $,M, İzmir’de yüzde 11, 4, Antalya’da yülde n4,=2, Bursa’da yüzde 14  Kocaeli’ nde yüz:I R,ş azaldı. Adana’da ise kiradeğerlerinde artış oldu.  Gaziosmanpaşa, RP:endik>, Esercler, Tuzla, Sultangazi, Beylikdüzü, Bayrampaşa, Adlar ve Beykoz (İstanbul ile Karabağlar (İ zmir) oldu.  Çiğli v eBalçova (İnızmir); Ataşehir, Esenyurt , Bağcılar, Kartal, Ümraniye, Ç_eknmeköy ve Şişli (İstanbul) ileGebce (Kocaeli) oldu.  leyoğzlu, Esenler, Fatih, Şile, Büyükçekmece (İstanbul); Gaziemr, Buca ve Balçova (İzmir); Nilüfer (Bursa) ile ]z Gölbaşı (Ankara) oldu.  Kartal,Bağcılar, Adala, Ü mraniy, Sarıyer, Çekmek+öy (İstanbul); Karşıyaka ve Narlıdere (yİzmir); Pursaklar (Ankara) ile Yıldırım (Bursa) oldu.  - 2009 yılı içerisinde 'k,nıt satılık fiyatları en çok değer kazanan şehir Adana, en çok değer kayhedjten şehir ise Antal ya oldu. - ?009 yılında satılık k.onıt fiyatlarının en çok arttığı ilçe İstaynbul Ümraniye iken, ençok değer kaybe İstanbul Ataşehir’de yaşandı. - 2009 y ılı içerisinde konut kira değerleri en çok değer kazanan şehir kK Adana, en çok değer kaybeden şeir ise Bursa oldu. - 2;009 yılında kira  değerlerinin h çok arttığı ilçeİstanbul Gaziosmanpaşa ik*n, en çok değerkaybı İstbanbul Sultanbeyli’de yaşandı. - 2009 Aralık ayınoa konut satılık fiyYtları açısında en \o% değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Gaziosmanpaşa; eo çok Aeğeg kaybede n ilçe iseİstanbul Şişli oldu.  - 2009 Aralık ayında konut kira değerleri açö$sından en çokdeğer artışı yaşVana] ilç e İstanbul  \ Beyoğlu; e <( çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Kartal oldu.  Son bir yışa bunlar yaşanırken; döviz - altın - faiz oranları, yaTnan iniş - çıkışlar emlak pkyasasıı nasıl etkiledi? İşte bu sorunun cevabını İstanbul ÜniversiteÖi İşletmeFakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Ali Hepşen ntvmsnbc'ye yanıtladı.  "Önce altındaki fiyat gelişimine ve ~olardaki fviyNt değişimine bakmak lazım. Bununla beraber gayrimenkulsektörünü e incelemek gerekiyor. Altının özellikle enteresan bir yapısı söz konusu. Reidin endekslerinin I}O başladığı HNzirpan 2007 dönemiyle şu ana kadar (Aralık 2009) geten süre içerisinde altı n yaklaUı yüzde 70 -75'lik orandaprim yaptR. Buna  karşılık dolar nispeten daha düşük seviyelerde seyr_/tti ve sadece yüzde10'luk bir prim yaşandı.  Daati bu sürede, özellikle Amerika kredi =izsi nedeniylekarşılaşılan büyük dalgalanmaların altın -dolar - gayrimenkul piyasalarını farklı yönlerde üd olumsuz etkilediğini söylemek m+mkhn  _[ Bu 30 ]ylık sürede, Türkiye genll/inde emlak fiyatlarıyüzde 12civarında düştü.  Fiyatların en yüksn,k Pd^eri, Mart 2008'de jyaşöndı.  Bunu n en temel nedeni d e konut kredi faizoranlarının nispetendaha düşük kaldığı dönemler olması...  Ama Mart 2009'd a yai kri(zin en aeır hissedildiği (aylıyk faizoranlarının 1.89 - 1.90'lara çıktığı) dönuem´e ie yüzde 22l/ik bir değer kaybı yaşandı.  Öbümüzdeki dönemı ise ; altındaki böu kada r yüksek de;erin realize olacağını v tekrardan yatırımcılarınaltın karr değerli bir yatırım olangayrimenkule kanalize olaHağını $söyleımek mümkün." "Altın  en yüksIk seviyeye ulaştıktan cksonra köpük oluşumlarının sönmesi, gayri)enmJl fiyatlarına poz[f olarak Dybsıyor. anu alın fiyatı azaldıkça, altından çıkan paranın gayrimenkul piyasasındayönelebileceğini söylemek mümkün. Tabii altının gerçkten en yüksek seviyede miya d h gayrimenkulun en düşük değerde mi olduğunu iyi -gözlemlemek gerekiyor. r009 yılı içerisinde bile yüzde 2 - 25'lik prim srğBladığın, altındaki kâr realizasyonlarının gayrimenkul sektörüne yöneleceğini söylemek mümkü n." Burada emlak £endeksi devreye giriyor. Faiz oranlarıyla değerlerin nası l hareket ettiğini gösterm:esi auçısından sovn derec  ön emli birveri. Aslında birbirine çok benzeyen değişimtnri gözlememek mümkün. Mesela faiz oracnlarıĞn,n a/pt 2008'de , aylık $1.24 - 1.25 o/lduğu dönemlerde, başta istanbul dl$ak üzere endeksin kaZpsadığı 7 iÜde fiyatlarınzirveye ulaştığını ama ne zaman ki faiz oranlarının aylık yzde 2 oranArın[ yaklaşması duru munda değerlerin minimum seviy eye indiğini söyleyebiliriz.  Özellikle fraiO oranlarının düşükolduğu ilk dönemlarde insanlar konutlar aldı. Şimd< deoranların yeniden düşüşte seyretmesi durumunda terPr ajıYm taleplerinin fazlalaşa?cağın görebilirsiniz. Önümüzdeki dönem faiz oranlarının dahi dda aşüNğ çekilebileceğini söylemek biraz zor. Dolayısıyla bu oranlar ideal.Bazı bankaların aylık yüzde 0.9'un da altında yüzde 0.89'dan  kredi verdiğini görüyorsunuz. Bunun anlamı faiz oralarının VhS normal seviyelere yaklaşmasıdır." Vu;rada sadece faiz oranları değil; f bankanın müşteriden talce etciğM doyM masraflr~ (değerlem= raporları, müşterilerden kaç li-a tahs/l etmek istendiği, hayat sigortası, sağlık si\ortası, DASK) devreye giriyor. Özellikle sigorta; faize artı biryük olaak yansıyor.  Dolayısıyla sadece yü de 0.89 orana değil, toplam masrafına bakmak zmK gerek. Ayrıca; müşteri ile bankaarasındaki pazarlık, müşterinin kredibilitesi yaniödeme gücü, z´ö yatırdığı peşinat, vade seçenekleri krediyi etkileyen diğer önemliunsurlar.  Refinansman sidtemi ise daha önceki döne/mler_e yüksek faizle borçlanan kişilerin, faiz oranlarının düşmesi v e borçları[nın yeniden yapılandırılması anlamına geliyor. Bankalar içinzorlayıcı ama müşteriaçısından bakıldığında kabul öenP iyi bir sistem...  Sistemdeki kârlılık kangi orandan borçlandığını}za gö re değişiyor. vYüzde 3'ten borçlanaf biri ile yüzde 2'den borçlenan biri arasında çok ciddi geri doeme miktarları £söz konuso olacak. Eğer kredi yeniden yüzde 1 ile yapılandırılıyorsa; zd 3't en borçlanan kişi yüzde 2'dgen borçlanana göre çok daha avantaj sağlayacak.  Bir dşe bankaiarın satışa çıkardıı icralık mülkle)r var. Her bankanınihale sürçleri farklı Ancak hukuksal boedyuta baktığımızda bmatl değerin önc e yüzde 6 0'ı kadarı ihale y e çıkar, ğser bh< kimse girmezse yüzde 40'ndan yenidenihale açılır.  Faiz bakımından oranlar gayet Nyi. Geçmiş verilerle y)n kıyasladığınız zaman, Mart 2009'da yani bundan 9 ay önce oranla d yüzde 189 - 1.90 civarındayd*ı. Şimdi ise yüzde 0.9- 0.8 civarında seyrediyor. Çok cidd bir --ro söz konusu. Dolayısıyla bu dönemlerin faiz oranı %ı bakamından en ideal dvönem olduğunu düşünüyorum.  
 
 Kriz!ri; temel varlıkların fiyatlarındaki aşırı yrt)ış, fiyatlarda köpük oluşumu, bu oluşumun sönmesi H_t ve devamında yaşanan efinansal ıkınt=lar ola´ark tanımlayabiliriz. 1990'ların başında Japonya'da çıkan kriz  bu şekildeydi. 1997 - 1998 yıllarında yaşanan Güney Asya krizi de benzerlikler gösterdi.  Gayrimenkul sktöründe ise durum şu şekişde müşterinin ödeme gücüne bakmaksızın krÖdi verilmesi, ödememezliklerin başlaması, fiyatların ani düşmesi ıo devamında karşı karşıya kalınan sıkıntılara =)eden oluyor. Krizin Türkiy e'nin kapısını çalacağını zannetmiyoum. Bunun ikinedeni var: şR Birincisi; piyasalarımız yasa çıkmasına rağmen henüz olgunlaşmadı. İkincisiise 2001 krizinde#n aldığımız (bankacılık sektörünün yeniden yapılandırılması, kişin in ödeme güçlerine bakıl#m;ası, değerlfmelerin iyi analiz edilmesi gibi) çok büyük dersler var. Dolayısıyla, yatırımcılariçin b ekleyen bir tehlike yok. Raha t raha! ev a labilirler.  Ancak yine de \u noktlara dikkat et´eleri gerek:  -İstediği evi iyi belirlesinler.  - Pazarlğını ~yi yapsınlar.   Gerçekten öıeme güEçerine göre hRedi kullansınlar.  Peşinat miktarını ne kadar artırırsanız, b&n o kadar az risk üstlenir.Peşinatın ama cı da budur;bankanın f kendisini koruma altına almasıdı/r_ Nş zaman ki yüzde yüz borçlanır, tamamını kredilendirirseniz; o zaman devreyesizin ödem e gücünüz girecektir. Bu nokta banka; kefillerinize, ikinci kefillerinize ve ödeme g ücünüze bakacaktır.  Bankaların sunduğu bu imkan; kendilerini tehlikeye soksa da müşteriyi  kapma anlamında düşünülebilir.  
 £ 
 İstanbul Anadolu ya kasında Kartal - Pendik bölgesi v& Ataşehir öne çıkıyor.Temel nedeni de; dünyanın e at`yük adliyesininorada oy}o alması, daha idyğ ]i kentleşmey  e sahip olamsı vBe Kartal  - Kadıköymetrosu ile rahat ulaşı ağına sahip ol ması...  Şehirleşmede bu  gibi unsurlar bölgeyi cazibe  merkezi halinedönüştürüyor. Bir de Kartal,sanayi ile yaşam çizgisininoluştuğu, İstanbul ilk Kocaeli'ninortası konumunda...  Avrupa yakas ışda d a Kadıköy, Şişli, Beiktaş gibp'i tarihsel geçmişi olan yerler hâlâ rağbet görüyor.Ayrıca Bayraopaşa, Gaziosmanpaşa, Esenler ıldızı parlayan bölgeler ? olarak öne çıkıyor. Çerkezöy ise Trakya ile İstanbul’un ̈́obaum olaraktam ortasında.  Diğer taıa´ftn Esenyurt, Bahçeşehir, Beylikdüzü bölgele r i konutarzının kon?ud talebinden daha fazla gözlemlendiği bölgeler konumunda.  Konutlara ya tırım çok önemli tabii, a=a ayrıca gel ecek vaad eden yerlerden arsa almak da son derece önemli bir yatırım arv-aSı.  ct Çünkü Krsa her zaman dhja fazla kâ( getirecektir...  Aralık ayı i!tibariyle baktığımızda; Türkiye genelinde metrekaresi bbin 27 lira civarında seyrÜdüiyor.  İl bazında bakıldığında; metrekaresi Adana'da 88 lira, Ankara'da %J7 lira, Antalya'da 82Ö lira, İstabu'da bin f 222 lira,İzmir'de bin lira ve Kocaeli'nde 841 lira olarak alıcı uluyo. 2 00~9 yılı içerisinde knuÜt satılı) fiyatları efn çok değer kazanan ş ehir Adana'yı hariç tuta rsak diğer altı şehirde oralam fiyatlar 800 %̈́* - bin200 l?ra arasında değişiyor. Kiralık konu tlarda ise fiyatlar 4.5 ş 6 lira civarında...  Trkiye genelinde en prim yapa n il A dana Kentsel dönüşümün yapıldığı Adana da insanların meski şehirde[n |ei şehre tulaşınmas fiyatları tetikliyor.  Diğer iller c yüzd e 2r0'ik bi£ kayb ın yaşandığ ı gözDleniyor Şimdi tparlanPma evresi yaşanıyor. Eskisi kadar hızlı olmasa da ivme herzaman için pozitif ilerliyor. h, Sanayileşme, Mıe ulaşım rahatlığ = ı ve avantajları, yaşam standartları, ikl`imi ve çevre koşulları * ele alındığında Bursa, Ankara, İzmir , Antalya denebilir.  Yatıbrmlarpınız ne zamankâra geç|er? Kısaca özetlemekgerekirse; İstVnbvl’da iir apartmandairesinin fiyatı 15,3 yıllık 183 ay) kir aya eşit iken , İzmir’de bu süre 18,9 ]!la (226 ay) !}K kadar uzuyor. Brsa’da is e bir apartman dairesinin fiyatı 16,9 Ğylda (203 yayy)  geri dzöndüyor
Garanti Mortgage'ın desteğiyle Reidin.com tarafından hazırlanan ve her ayın 15'inde açıklanan Reidin.com Emlakendeks’i yatırım yapmayı düşünen ya da evini satmak isteyenler için kılavuz niteliğinde... Hangi ilde fiyatlar ne kadar artmış, hangi ilde düşmüş? Dairelerin metrekare birim fiyatları nasıl seyrediyor? Endekste yer alan veriler, bu ve bunun gibi kilit sorulara ışık tutuyor. Yatırım için mevki seçmek bu aşamada kolay. Peki ya işin diğer cilvesi mortgage kredileri... Şu anda faiz oranları yüzde 1 civarında seyrediyor. Bu gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler için en ideal oranlar... Bundan sonra ne olur? Nasıl sürprizler yaşanır? Milyonların korkusu rüyası kriz, tekrar kendini gösterir mi? Merak edilen soruları sizin için araştırdık... Öncelikle size bu endeksi hazırlayan şirketi tanıtalım...  
 
 "Reidin.com, gelişmekte olan ülkeler ile ilgilenen gayrimenkul sektörü profesyonellerinin ihtiyaç duyduğu bilgi, analiz ve araştırma bilgilerini sağlamak amacıyla tasarlanan dünyanın “ilk ve tek” global online bilgi servisidir.  Dubai, Hong Kong, , Hangzhou, Istanbul ve Londra’da bulunan ofislerden finansal kurumlara, yatırımcılara, devlet kurumlarına, danışmanlık şirketlerine, mimarlık ofislerine, gayrimenkul geliştiricilerine ve tüm profesyonellere internet üzerinden hizmet vermekteyiz.  Gayrimenkul sektöründe, gelişmekte olan ülkelerde - bizim ülkemizde de görebileceğiniz gibi – güvenilirlik, şeffaflık ve doğru veriye erişebilirlik problemi var. Biz de o açığı kapatmak üzere çalışıyoruz.  Türkiye ofisimizde ayrıca diğer ülkelere de hizmet veren bilişim ve veri departmanlarımız bulunuyor. 48 gelişmekte olan ülkenin gayrimenkul piyasası ile ilgili haber, araştırma raporları,arz ve talep verileri, piyasa bilgileri, şirketler, projeler, anlaşmaları sunan REBIS adlı bilgi servisimiz, ilk olarak Dubai için geliştirilen, ülke ve şehirlerin gayrimenkul işlemlerini Google Haritaları, analitik araçlar ve çok detaylı veri madeni fonksiyonları ile birlikte sunan CITYFocus servisimiz, toplamda 20 ülke için geliştirilen ve gelişmekte olan ülkeler için ilk defa gerçekleştirilmiş güçlü Otomatik Değerleme Modülü ile birlikte sunan INDEXFocus servisimiz ve yine gelişmekte olan ülkelerde bulunan her çeşit alışveriş merkezleri, projeler, kiracılar, haberler, araştırma raporları ve gayrimenkul işlemlerini çok çeşitli analiz araçları ile birlikte sunan RETAILFocus servisimiz ile birlikte 4 farklı ürünümüz bulunmakta.  2008 yılında yapılan GYODER Zirvesinde yaptığımız lansman ile beraber her ayın 15'inde Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli olmak üzere toplam 7 il ve 71 adet ilçe için satılık - kiralık gayrimenkul fiyat endekslerini hazırlıyoruz. Ayrıca Türkiye satılık ve kiralık kompozit endekslerini oluşturuyoruz. Bu çalışma 20 gelişmekte olan ülkeyi kapsayan projemizin ilk ayağı idi. Geçen hafta içinde Dubai endeksinin de dünya lansmanını gerçekleştirdik.  2010 yılı içinde 4 yeni ülkeyi daha eklemeyi planlıyoruz." - 2009 yılı Aralık ayı kira değerleri incelendiğinde, Adana yüzde 0,97 oranında değer artışıyla, kiraların en fazla arttığı şehir oldu. Ankara (yüzde 0,24) ve İzmir'de (yüzde 0,21) artış yaşanırken; Antalya (yüzde 1,29), Bursa (yüzde 1,54) ve İstanbul’da (yüzde 0,45) düşüş yaşandı. - 2009 yılı Aralık ayı satış fiyatları incelendiğinde ise, Adana’da konut satış fiyatları yüzde 1,20 oranında değer kazandı ve Adana bu ayda fiyatların en çok yükseldiği şehir oldu. Bursa, İzmir ve Antalya’da konut satış fiyatları (sırasıyla yüzde 0,76, yüzde 0,36 ve yüzde 0,12) oranında azaldı. Ankara ve İstanbul ise aynı seviyede kaldı.  - 2009 yılı Aralık ayı konut yatırımlarının getirilerinde; TÜFE (yüzde 0,53) ile indirgendiğinde Adana ve İstanbul illeri dışında (Ankara’da yüzde 0,03, Antalya’da yüzde 0,06, Bursa’da yüzde 0,04, İzmir’de yüzde 0,09 ve Kocaeli’nde yüzde 0,03) “reel” bazda kayıp gözlendi.  - Endekslerin başlangıç dönemi olan Haziran 2007’ye göre 2009 yılı Aralık ayı satılık konut fiyat endeks değerlerinde; Türkiye genelinde yüzde 8,3, İstanbul’da yüzde 10,3, Ankara’da yüzde 12,5, Antalya’da yüzde 14,1 ve Bursa’da yüzde 11,5 azalma görüldü. Adana, İzmir ve Kocaeli’nde ise fiyatlar arttı.  - Yine Haziran 2007’ye göre; kiralık konut fiyat endeks değerleri Türkiye genelinde yüzde 10, İstanbul’da yüzde 11, Ankara’da yüzde 6,8, İzmir’de yüzde 11,4, Antalya’da yüzde 14,2, Bursa’da yüzde 14 ve Kocaeli’nde yüzde 3,1 azaldı. Adana’da ise kira değerlerinde artış oldu.  Gaziosmanpaşa, Pendik, Esenler, Tuzla, Sultangazi, Beylikdüzü, Bayrampaşa, Adalar ve Beykoz (İstanbul) ile Karabağlar (İzmir) oldu.  Çiğli ve Balçova (İzmir); Ataşehir, Esenyurt, Bağcılar, Kartal, Ümraniye, Çekmeköy ve Şişli (İstanbul) ile Gebce (Kocaeli) oldu.  Beyoğlu, Esenler, Fatih, Şile, Büyükçekmece (İstanbul); Gaziemir, Buca ve Balçova (İzmir); Nilüfer (Bursa) ile Gölbaşı (Ankara) oldu.  Kartal, Bağcılar, Adalar, Ümraniye, Sarıyer, Çekmeköy (İstanbul); Karşıyaka ve Narlıdere (İzmir); Pursaklar (Ankara) ile Yıldırım (Bursa) oldu.  - 2009 yılı içerisinde konut satılık fiyatları en çok değer kazanan şehir Adana, en çok değer kaybeden şehir ise Antalya oldu. - 2009 yılında satılık konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe İstanbul Ümraniye iken, en çok değer kaybı İstanbul Ataşehir’de yaşandı. - 2009 yılı içerisinde konut kira değerleri en çok değer kazanan şehir Adana, en çok değer kaybeden şehir ise Bursa oldu. - 2009 yılında kira değerlerinin en çok arttığı ilçe İstanbul Gaziosmanpaşa iken, en çok değer kaybı İstanbul Sultanbeyli’de yaşandı. - 2009 Aralık ayında konut satılık fiyatları açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Gaziosmanpaşa; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Şişli oldu.  - 2009 Aralık ayında konut kira değerleri açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Beyoğlu; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Kartal oldu.  Son bir yılda bunlar yaşanırken; döviz - altın - faiz oranları, yaşanan iniş - çıkışlar emlak piyasasını nasıl etkiledi? İşte bu sorunun cevabını İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Ali Hepşen ntvmsnbc'ye yanıtladı.  "Önce altındaki fiyat gelişimine ve dolardaki fiyat değişimine bakmak lazım. Bununla beraber gayrimenkul sektörünü de incelemek gerekiyor. Altının özellikle enteresan bir yapısı söz konusu. Reidin endekslerinin başladığı Haziran 2007 dönemiyle şu ana kadar (Aralık 2009) geçen süre içerisinde altın yaklaşık yüzde 70 -75'lik oranda prim yaptı. Buna karşılık dolar nispeten daha düşük seviyelerde seyretti ve sadece yüzde 10'luk bir prim yaşandı.  Tabii bu sürede, özellikle Amerika kredi krizi nedeniyle karşılaşılan büyük dalgalanmaların altın - dolar - gayrimenkul piyasalarını farklı yönlerde olumsuz etkilediğini söylemek mümkün.  Bu 30 aylık sürede, Türkiye genelinde emlak fiyatları yüzde 12 civarında düştü.  Fiyatların en yüksek değeri, Mart 2008'de yaşandı. Bunun en temel nedeni de konut kredi faiz oranlarının nispeten daha düşük kaldığı dönemler olması... Ama Mart 2009'da yani krizin en ağır hissedildiği (aylık faiz oranlarının 1.89 - 1.90'lara çıktığı) dönemde ise yüzde 22'lik bir değer kaybı yaşandı.  Önümüzdeki dönemde ise; altındaki bu kadar yüksek değerin realize olacağını ve tekrardan yatırımcıların altın kadar değerli bir yatırım olan gayrimenkule kanalize olacağını söylemek mümkün." "Altın en yüksek seviyeye ulaştıktan sonra köpük oluşumlarının sönmesi, gayrimenkul fiyatlarına pozitif olarak yansıyor. Yani altın fiyatı azaldıkça, altından çıkan paranın gayrimenkul piyasasında yönelebileceğini söylemek mümkün. Tabii altının gerçekten en yüksek seviyede mi ya da gayrimenkulun en düşük değerde mi olduğunu iyi gözlemlemek gerekiyor. 2009 yılı içerisinde bile yüzde 20 - 25'lik prim sağladığını, altındaki kâr realizasyonlarının gayrimenkul sektörüne yöneleceğini söylemek mümkün." Burada emlak endeksi devreye giriyor. Faiz oranlarıyla değerlerin nasıl hareket ettiğini göstermesi açısından son derece önemli bir veri. Aslında birbirine çok benzeyen değişimleri gözlememek mümkün. Mesela faiz oranlarının Mart 2008'de, aylık 1.24 - 1.25 olduğu dönemlerde, başta istanbul olmak üzere endeksin kapsadığı 7 ilde fiyatların zirveye ulaştığını ama ne zaman ki faiz oranlarının aylık yüzde 2 oranlarına yaklaşması durumunda değerlerin minimum seviyeye indiğini söyleyebiliriz.  Özellikle faiz oranlarının düşük olduğu ilk dönemlerde insanlar konutlar aldı. Şimdi de oranların yeniden düşüşte seyretmesi durumunda tekrar alım taleplerinin fazlalaşacağını görebilirsiniz. Önümüzdeki dönem faiz oranlarının daha da aşağı çekilebileceğini söylemek biraz zor. Dolayısıyla bu oranlar ideal. Bazı bankaların aylık yüzde 0.9'un da altında yüzde 0.89'dan kredi verdiğini görüyorsunuz. Bunun anlamı faiz oralarının normal seviyelere yaklaşmasıdır." Burada sadece faiz oranları değil; bankanın müşteriden talep ettiği dosya masrafları (değerleme raporları, müşterilerden kaç lira tahsil etmek istendiği, hayat sigortası, sağlık sigortası, DASK) devreye giriyor. Özellikle sigorta; faize artı bir yük olarak yansıyor.  Dolayısıyla sadece yüzde 0.89 orana değil, toplam masrafına bakmak gerek. Ayrıca; müşteri ile banka arasındaki pazarlık, müşterinin kredibilitesi yani ödeme gücü, yatırdığı peşinat, vade seçenekleri krediyi etkileyen diğer önemli unsurlar.  Refinansman sistemi ise daha önceki dönemlerde yüksek faizle borçlanan kişilerin, faiz oranlarının düşmesi ve borçlarının yeniden yapılandırılması anlamına geliyor. Bankalar için zorlayıcı ama müşteri açısından bakıldığında kabul gören, iyi bir sistem...  Sistemdeki kârlılık hangi orandan borçlandığınıza göre değişiyor. Yüzde 3'ten borçlanan biri ile yüzde 2'den borçlanan biri arasında çok ciddi geri ödeme miktarları söz konusu olacak. Eğer kredi yeniden yüzde 1 ile yapılandırılıyorsa; yüzde 3'ten borçlanan kişi yüzde 2'den borçlanana göre çok daha avantaj sağlayacak.  Bir de bankaların satışa çıkardığı icralık mülkler var. Her bankanın ihale süreçleri farklı. Ancak hukuksal boyutta baktığımızda emsal değerin önce yüzde 60'ı kadarı ihaleye çıkar, eğer kimse girmezse yüzde 40'ından yeniden ihale açılır.  Faiz bakımından oranlar gayet iyi. Geçmiş verilerle kıyasladığınız zaman, Mart 2009'da yani bundan 9 ay önce oranlar yüzde 1.89 - 1.90 civarındaydı. Şimdi ise yüzde 0.9 - 0.8 civarında seyrediyor. Çok ciddi bir fark söz konusu. Dolayısıyla bu dönemlerin faiz oranı bakamından en ideal dönem olduğunu düşünüyorum.  
 
 Krizleri; temel varlıkların fiyatlarındaki aşırı artış, fiyatlarda köpük oluşumu, bu oluşumun sönmesi ve devamında yaşanan finansal sıkıntılar olarak tanımlayabiliriz. 1990'ların başında Japonya'da çıkan kriz bu şekildeydi. 1997 - 1998 yıllarında yaşanan Güney Asya krizi de benzerlikler gösterdi.  Gayrimenkul sektöründe ise durum şu şekilde; müşterinin ödeme gücüne bakmaksızın kredi verilmesi, ödememezliklerin başlaması, fiyatların ani düşmesi ve devamında karşı karşıya kalınan sıkıntılara neden oluyor. Krizin Türkiye'nin kapısını çalacağını zannetmiyorum. Bunun iki nedeni var: Birincisi; piyasalarımız yasa çıkmasına rağmen henüz olgunlaşmadı. İkincisi ise 2001 krizinden aldığımız (bankacılık sektörünün yeniden yapılandırılması, kişinin ödeme güçlerine bakılması, değerlemelerin iyi analiz edilmesi gibi) çok büyük dersler var. Dolayısıyla, yatırımcılar için bekleyen bir tehlike yok. Rahat rahat ev alabilirler.  Ancak yine de şu noktalara dikkat etmeleri gerek:  - İstediği evi iyi belirlesinler. - Pazarlığını iyi yapsınlar.  - Gerçekten ödeme güçlerine göre kredi kullansınlar.  Peşinat miktarını ne kadar artırırsanız, banka o kadar az risk üstlenir. Peşinatın amacı da budur; bankanın kendisini koruma altına almasıdır. Ne zaman ki yüzde yüz borçlanır, tamamını kredilendirirseniz; o zaman devreye sizin ödeme gücünüz girecektir. Bu nokta banka; kefillerinize, ikinci kefillerinize ve ödeme gücünüze bakacaktır.  Bankaların sunduğu bu imkan; kendilerini tehlikeye soksa da müşteriyi kapma anlamında düşünülebilir.  
 
 İstanbul Anadolu yakasında Kartal - Pendik bölgesi ve Ataşehir öne çıkıyor. Temel nedeni de; dünyanın en büyük adliyesinin orada yer alması, daha iyi bir kentleşmeye sahip olamsı ve Kartal - Kadıköy metrosu ile rahat ulaşım ağına sahip olması...  Şehirleşmede bu gibi unsurlar bölgeyi cazibe merkezi haline dönüştürüyor. Bir de Kartal, sanayi ile yaşam çizgisinin oluştuğu, İstanbul ile Kocaeli'nin ortası konumunda...  Avrupa yakasında da Kadıköy, Şişli, Beşiktaş gibi tarihsel geçmişi olan yerler hâlâ rağbet görüyor. Ayrıca Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Esenler yıldızı parlayan bölgeler olarak öne çıkıyor. Çerkezköy ise Trakya ile İstanbul’un konum olarak tam ortasında.  Diğer taraftan Esenyurt, Bahçeşehir, Beylikdüzü bölgeleri konut arzının konut talebinden daha fazla gözlemlendiği bölgeler konumunda.  Konutlara yatırım çok önemli tabii, ama ayrıca gelecek vaad eden yerlerden arsa almak da son derece önemli bir yatırım aracı.  Çünkü arsa her zaman daha fazla kâr getirecektir...  Aralık ayı itibariyle baktığımızda; Türkiye genelinde metrekaresi bin 27 lira civarında seyrediyor. İl bazında bakıldığında; metrekaresi Adana'da 588 lira, Ankara'da 827 lira, Antalya'da 820 lira, İstanbul'da bin 222 lira, İzmir'de bin lira ve Kocaeli'nde 841 lira olarak alıcı buluyor. 2009 yılı içerisinde konut satılık fiyatları en çok değer kazanan şehir Adana'yı hariç tutarsak diğer altı şehirde ortalama fiyatlar 800 - bin 200 lira arasında değişiyor. Kiralık konutlarda ise fiyatlar 4.5 ile 6 lira civarında...  Türkiye genelinde en prim yapan il Adana Kentsel dönüşümün yapıldığı Adana da insanların eski şehirden yeni şehre taşınması fiyatları tetikliyor.  Diğer iller de yüzde 20'lik bir kaybın yaşandığı gözleniyor. Şimdi toparlanma evresi yaşanıyor. Eskisi kadar hızlı olmasa da ivme her zaman için pozitif ilerliyor. Sanayileşme, ulaşım rahatlığı ve avantajları, yaşam standartları, iklimi ve çevre koşulları ele alındığında Bursa, Ankara, İzmir, Antalya denebilir.  Yatırımlarınız ne zaman kâra geçer? Kısaca özetlemek gerekirse; İstanbul’da bir apartman dairesinin fiyatı 15,3 yıllık (183 ay) kiraya eşit iken, İzmir’de bu süre 18,9 yıla (226 ay) kadar uzuyor. Bursa’da ise bir apartman dairesinin fiyatı 16,9 yılda (203 ay) geri dönüyor.