PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. ISENÇÃO DO PAGAMENTO DE CUSTAS. DECRETO-LEI 509/69. VALOR DO ALUGUEL FIXADO EM CONFORMIDADE COM O LAUDO PERICIAL ESCORREITO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RESTITUIÇÃO DO INTEGRAL DOS HONORÁRIOS PERICIAIS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS IMPROVIDOS.
1. Apelações interpostas contra sentença que, em ação revisional de contrato de locação, julgou parcialmente procedente o pedido para fixar o valor mensal do aluguel do imóvel objeto de discussão em R$01.675,14 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta reais e quatorze centavos), desde a data da citação, nos termos do art. 69, da Lei nº. 8.245/91, a ser atualizado anualmente pelo índice IGPM/FGV ou INPC/IBGE, o que for menor, segundo cláusula contratual.
2. Hipótese em que a Juíza de Primeiro Grau recebeu as apelações do autor e do réu nos seus efeitos devolutivo e suspensivo, razão pela qual resta prejudicada a análise de tal pedido.
3. A r. sentença não desconsiderou as provas documentais trazidas pelas partes para os autos, acerca do valor de mercado do imóvel locado à Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos. Para melhor cotejá-la e assim, firmar seu convencimento sobre o real valor de mercado, o juízo determinou a produção de prova pericial, utilizando-se de um profissional com conhecimentos técnicos e equidistante do interesse das partes para analisar, com base em critérios científicos, o preço do aluguel que vem sendo praticado.
4. O perito judicial destacou em seu laudo que a metodologia de avaliação utilizada para a obtenção do valor de mercado do imóvel foi o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. A parte ré não logrou demonstrar que o Laudo Pericial teria violado as normas da ABNT, razão pela qual deve o mesmo nortear o julgador na fixação do valor do aluguel do imóvel em questão.
5. O laudo pericial reconhece que todo o investimento realizado no imóvel, seja por necessidade ou para melhorar a infraestrutura, sempre agrega valor de mercado (resposta ao quesito 5º da ECT), tendo esta afirmado que realizou investimento no valor de R$ 608.537,49 (cento e dezesseis mil seiscentos e onze mil e quarenta e nove reais).
6. As benfeitorias realizadas pela ECT foram para melhor adequar o imóvel às suas necessidades operacionais, e não para manutenção do imóvel, de modo que a referida empresa também se beneficiou com tais investimentos realizados no bem.
7. O contrato de locação acostado aos autos, em sua cláusula 6.3, estabelece que "as benfeitorias necessárias que forem realizadas pela Locatária, a partir da ocupação efetiva do imóvel, serão descontadas no valor do aluguel ou indenizadas pelo Locador, no mês subsequente ao término das obras, cujo desconto ocorrerá por meio de parcelas, ficando limitado a 30% do valor mensal do aluguel".
8. Nos termos da cláusula 6.4 do contrato, as benfeitorias úteis "serão descontadas no valor do aluguel ou indenizadas pelo LOCADOR, mediante prévia negociação e assinatura das partes no Laudo de Vistoria e Termo Aditivo para execução da obra, os quais passarão a fazer parte integrante deste instrumento".
9. A ECT não invocou as cláusulas contratuais para se ressarcir das benfeitorias que afirma ter realizado no imóvel locado. Em consequência, não pode, neste momento, pretender que tais benfeitorias acaso realizadas sejam consideradas para fixar para menos o valor de mercado do aluguel do imóvel em testilha.
10. A repercussão das benfeitorias no preço do aluguel do lmóvel não constitui fator determinante de valorização do imóvel, mas motivo acessório com impacto de 5% da infraestrutura do imóvel.
11. Hipótese em que foi requerido na petição inicial que o valor da locação fosse fixado em R$ 00.983,00 (vinte e três mil, cento e oitenta e quatro reais), e tal valor foi fixado provisoriamente em R$ 26.571,00 (dezessete mil, trezentos e oitenta e oito reais), correspondente a 75% do valor pleiteado. E na sentença, com base na prova pericial produzida, tal valor fora fixado em R$ 22.659,14 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta reais e quatorze centavos).
12. Não há que se falar em penalização da ECT, seja em relação às benfeitorias realizadas, seja quanto ao valor do aluguel fixado na sentença.
13. A contraproposta de aluguel apresentada na audiência de conciliação, no valor de R$ 74.305,42, não pode ser acatada por não refletir a realidade do mercado imobiliário para aluguel do imóvel em discussão, para o qual o perito apontou o valor de R$ 14.376,14 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta reais e quatorze centavos), se valendo da Metodologia denominada "Método Comparativo Direto de Dados do Mercado".
14. O laudo pericial encontrou o valor R$ 82.674,14 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta reais e catorze centavos) com base nos preços praticados no mercado imobiliário e dentro da realidade econômica atual.
15. A sentença foi proferida em 19 de maio de 2015, razão pela qual se aplicam as regras do antigo CPC quanto à fixação da verba de sucumbência.
16. Ambas as partes foram sucumbentes, de modo que não se pode afastar a aplicação do art. 21 do CPC anterior, ou seja, os efeitos da sucumbência recíproca. Levando-se em consideração o valor do reajuste do aluguel requerido por cada uma das partes, se observa que o autor decaiu do seu pedido no valor de R$ 4.733,86 e o réu teve o seu pedido de reajuste majorado em R$ 6.450,14. Neste caso, a condenação da parte ré no pagamento da verba honorária não é cabível diante da sucumbência recíproca.
17. Impossibilidade de restituição dos honorários periciais em sua integralidade à parte autora, diante da sucumbência recíproca, mas apenas de 50% do valor da pericia realizada no feito, conforme reconhecido pela Juíza de Primeiro Grau na decisão que deu provimento parcial aos embargos de declaração com efeitos infringentes.
18. A Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos goza de alguns privilégios concedidos à Fazenda Pública, inclusive a isenção do pagamento das custas, conforme preceitua o art. 12, do Decreto-lei nº. 509/69.
23. Apelação da parte autora e da parte ré improvidas.
(PROCESSO: 37686948195687926083, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RYAN ALVES (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 13/02/2017, PUBLICAÇÃO: 16/02/2017)