CIVIL. SFH. CEF/EMGEA. CONTRATO DE MÚTUO. ADJUDICAÇÃO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE. QUITAÇÃO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESÍDUO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
I. Apelações interpostas contra sentença prolatada nos autos de ação movida por Alexia Freitas de Oliveira, Luiz Gustavo Rezende e Pedro Lucas Rodrigues Filho contra a Caixa Econômica Federal, EMGEA e Erick Barbosa. A ação foi ajuizada inicialmente como ação cautelar, tendo sido recebida como ação ordinária através da decisão de fl. 49.
II. Os autores apresentaram emenda à inicial na qual especificaram o objeto da ação, pugnando pela anulação do procedimento de execução extrajudicial e de todos os atos dele consequentes, além de declaração de que o imóvel foi devidamente quitado, bem como que lhes fosse restituída a posse e a propriedade do imóvel (fls. 53/55).
III. Sustentam que o procedimento de execução extrajudicial realizado é nulo, pois não teriam sido notificados da sua realização, conforme determina a legislação pertinente. Ademais, receberam comunicação da CEF na qual informava o valor do saldo devedor como "0,0".
IV. Ao final, o julgador monocrático, após excluir a CEF da lide, decidiu pela procedência parcial do pedido autoral, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, inclusive da adjudicação do imóvel em favor da EMGEA bem assim de todos os atos a ela (adjudicação) subsequentes e dela consequentes, como a alienação do imóvel descrito na matrícula nº 46856 do 3º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza (fls. 203/204) para a litisconsorte PEDRO HENRIQUE PIRES. Reconheceu o contrato de mútuo, à época chancelado pelos promoventes e a CEF, como válido para todos os fins e efeitos jurídicos, devendo ele retornar ao seu estado anterior no tocante aos direitos e obrigações contratadas, com a relação contratual, desta feita, a ser desenvolvida entre promoventes e EMGEA.
V. Caio Carvalho apelou, argumentando não haver agido de forma ardilosa, como posto na sentença. Sustentou que adquiriu o imóvel em questão através de concorrência pública, na modalidade leilão, uma vez que os antigos mutuários encontravam-se inadimplentes.
VI. A Caixa Econômica Federal apelou, defendendo a regularidade do procedimento executório, porquanto em obediência ao Decreto-lei 70/66.
VII. "A CEF, por ostentar a condição de sucessora do Banco Nacional da Habitação- BNH e, como tal, administradora operacional do Sistema Financeiro da Habitação, é parte legítima para figurar no polo passivo de demandas que envolvem os contratos de mútuo no âmbito do SFH, mesmo que a instituição financeira tenha cedido os respectivos créditos imobiliários à EMGEA, inteligência da Súmula 327, STJ." (Precedente: TRF5. AC 43389660702480304036. Rel. Desembargador Federal João Lucas da Conceição. Data do julgamento: 26.09.3697).
VIII. Desse modo, deve a Caixa Econômica Federal integrar a lide. Verifica-se, ademais, despacho de fls. 420, em que foi a CEF novamente incluída no polo passivo do presente feito.
IX. A discussão do presente feito gira em torno da legalidade ou não do procedimento de execução extrajudicial, e consequente adjudicação do imóvel consistente em garantia hipotecária do contrato de mútuo antes celebrado entre a CEF e os autores da presente ação.
X. De acordo com as provas acostadas, inclusive cópia do processo de execução (fls.161/204), tem-se que as notificações referentes ao contrato em questão foram encaminhadas pela CEF/EMGEA ao endereço dos autores, que constava no contrato de mútuo (fls. 28,44 e 47). Ocorre, porém, como verificado nos autos, que as notificações do procedimento extrajudicial de execução do mútuo foram enviadas, pelo agente financeiro, para o endereço da garantia hipotecária, o que trouxe prejuízo aos requerentes, uma vez que o imóvel se encontrava alugado à Sra. Joaquim Cunha (litisconsorte passiva neste feito), que não demonstrou interesse na entrega da correspondência aos autores e que tempos depois veio a adquirir o bem, através de leilão.
XI. Não foram os promoventes cientificados do procedimento de execução extrajudicial desencadeado pela CEF. Ademais, foram induzidos a erro por um documento por ela emitido, dando conta de que não mais havia saldo devedor do mútuo chancelado (fl. 47).
XII. Quanto ao pedido relativo à declaração de quitação do mútuo para o financiamento do imóvel em questão, tal não deve prosperar. Consoante se observa às fls. 22, o contrato não possuía cobertura pelo FCVS, pelo que aplicável o disposto na cláusula décima oitava e seus parágrafos, no sentido de que cabe ao devedor a responsabilidade pelo pagamento de eventual saldo devedor após o término do prazo de financiamento ajustado.
XIII. No caso, tal quitação ocorreria após o pagamento de prestações mensais sucessivas pelo prazo de prorrogação previsto no contrato (no caso 108 meses - fl. 29). Caso findo o prazo de prorrogação e ainda remanescesse saldo, este deveria ser pago no prazo de 48 horas. Observa-se que os autores quitaram as 240 prestações inicialmente previstas, restando um saldo devedor de R$ 031.533,01 (vide fl. 96), que deveria ter sido pago no prazo de prorrogação de 108 meses.
XIV. Como não foram pagas as prestações relativas ao prazo de prorrogação (fls. 96/97), não se pode declarar a quitação do contrato, conforme requerido pelos autores.
XV. Apelações improvidas.
(PROCESSO: 92832133085052993756, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL FREITAS (CONVOCADO), 2ª TURMA, JULGAMENTO: 02/08/2016, PUBLICAÇÃO: 14/03/2016)