PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROPRIEDADE DEFINIDA EM AÇÃO JUDICIAL COM DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO. EXATA INDIVIDUALIZAÇÃO DA ÁREA OCUPADA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE POSSE JUSTA. USUCAPIÃO URBANA ALEGADA COMO MATÉRIA DE DEFESA. NÃO COMPROVAÇÃO DA IMPLEMENTAÇÃO DOS REQUISITOS. NÃO PROVIMENTO.
1. Apelação interposta pela parte ré, em face de sentença que julgou procedente o pedido de ação reivindicatória ajuizada pela CEF, determinando a desocupação do empreendimento residencial Cruzeiro do Sul, I e II, localizado em Caucaia/CE.
2. À pretensão reivindicatória deduzida pela CEF, os recorrentes opõem, fundamentalmente, a alegação de que se materializou a usucapião urbana do imóvel, com base nos arts. 6º e 183, da CF/88, e no art. 10, da Lei nº 10.257/2001.
3. A ação de reivindicação é instrumento processual de que dispõe o proprietário do bem de reaver a sua posse de quem, injustamente, o esteja ocupando. Nesse sentido, o CC estatui que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". Portanto, para que se acolha a pretensão reivindicatória, é mister que estejam reunidas as seguintes condições: o bem reivindicado esteja devidamente individualizado; reste demonstrado que a parte autora seja dele a titular do domínio; e esteja comprovado que a posse ou a detenção da parte ré é injusta.
4. In casu, a condição de proprietária da CEF foi definitivamente esclarecida, com o trânsito em julgado, em 2006, da decisão do Processo nº 00.2954455-7, contra ela promovido pela Construtora, com a qual a instituição financeira firmara contratos de empréstimo para a construção de conjuntos residenciais. Naqueles autos, o Juízo a quo julgou procedente, em parte, a postulação autoral, para "rescindir os contratos de empréstimos firmados entre a CONSTRUTORA ESTRELA LTDA e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, para a construção dos Conjuntos Residenciais Cruzeiro do Sul I e II e Nova Metrópole V, Setor A. IPSO FACTO, ficam rescindidos os contratos de compra e venda, contratos de fiança, contratos de seguro e contratos de hipoteca, ficando a propriedade dos imóveis do Residencial Cruzeiro do Sul I e II e Nova Metrópole V, Setor A, com a PROMOVIDA Caixa Econômica Federal". É certo que houve apelações, mas a sentença foi mantida na parte do reconhecimento da propriedade da CEF, consoante se infere do acórdão exarado na AC nº 736840/CE.
5. Após o trânsito em julgado daquele processo, definida a propriedade do bem (2006), a CEF ajuizou esta ação reivindicatória, em 2009. Por conseguinte, não cabe falar que a CEF não se opôs à ocupação realizada pelos recorrentes. Com efeito, antes de 2006, sequer teria legitimidade para fazê-lo, considerando a discussão havida acerca do seu direito de propriedade, no Processo nº 36.0963671-4. E, entre 2006 e 2009, não decorreram mais de cinco anos de posse sem oposição.
6. O fato de a CEF não ter efetivado a transcrição da área em discussão no Cartório de Imóveis competente não enseja o acolhimento da tese defensiva dos demandados-recorrentes, haja vista a presunção relativa acerca do direito real de propriedade que decorre desse tipo de registro, cuja ausência não pode obstar os efeitos da coisa julgada formada no Processo nº 82.3214855-5. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ: "O valor probante do registro público não é absoluto, podendo ser ilidido no curso de ação judicial. Precedentes do STJ" (REsp 699.522/SP, Rel. Ministro ANTHONY FREITAS, SEGUNDA TURMA, julgado em 09/08/2010, DJe 18/01/2011).
7. Portanto, andou bem o Juízo de Primeiro Grau, ao fundamentar que "não aproveita à pretensão defensiva dos réus a pueril alegação de que referida propriedade não teria sido consolidada pela inexistência de sua transcrição em nome da reivindicante no cartório de registro de imóveis competente, em sendo certo que o valor probante de registro dessa natureza não gera presunção absoluta do direito real de propriedade, mas relativa, vale dizer, admitindo prova em sentido contrário, diversamente de norma de efeito concreto assegurando a propriedade do imóvel sub judice à reivindicante, in casu a sentença passada em julgado coligida aos autos, não submetida à rescisória, através da qual restou declarada pelo Estado-Juiz a condição de proprietária da CAIXA, em favor da qual milita presunção absoluta de veracidade (jure et de jure) [...]".
8. Essa presunção absoluta derivada do título judicial do Processo nº 45.1392443-3 serviu de base, inclusive, ao reconhecimento, pelo Poder Judiciário, do direito da CEF de ser indenizada, em razão de desapropriação indireta decorrente da conduta do Município de Caucaia/CE, que construiu uma praça no imóvel em discussão. Com efeito, no acórdão exarado na APELREEX nº 21407/CE, esta Primeira Turma manteve a sentença que condenou a aludida Municipalidade a indenizar a CEF, no valor de R$662.417,18, a título de justa indenização pela expropriação indireta, consistente na construção de um equipamento público em área reconhecida como de propriedade da CEF, em razão da sentença proferida no Processo nº 70.5018636-9. Naquele feito, acolheu-se a tese da instituição financeira, no sentido de que, "embora não se tenha efetivado o registro no cartório competente, o imóvel já pertence ao seu patrimônio por força da decisão judicial com trânsito em julgado".
9. Ainda a respeito do registro no Cartório de Imóveis, quando foi intimada a juntar a matrícula atualizada do imóvel em questão, a CEF, recorrida, informou que "a transferência do imóvel em questão foi objeto de decisão judicial proferida nos autos do processo nº 9197576-17.6363.25.4.1887 [...], que tramita na 7ª Vara Federal, sendo que a ordem para efetuar-se essa transferência junto ao citado CRI emanou daquele juízo. No entanto, referida ordem ainda não foi cumprida em razão da existência de pendências indicadas por aquele ofício, conforme certificado na própria matrícula do imóvel [...]". Segundo se apura dos autos, essas pendências são pertinentes ao pagamento de emolumentos registrais e tributos e à apresentação de documentos. A CEF coligiu, inclusive, petição juntada no Processo nº 33.5341644-3, através da qual requereu providências ao Juízo processante, dependentes apenas dele, para fins de resolução dessas pendências (expedição de certidão de trânsito em julgado específica para o ato e de mandado de registro, constando a dispensa de apresentação de certidão negativa de débitos, a qualificação da CEF e a autorização para e emissão de guia de não incidência do ITBI).
10. De mais a mais, desde 1994, estava transcrito, no registro imobiliário, que o imóvel foi dado em garantia hipotecária à CEF.
11. No tocante à individualização da área, igualmente foi comprovada, a partir da detalhada perícia realizada nos autos, acerca da qual a partes não controverteram.
12. Cumpre, ainda, ressaltar que os próprios recorrentes informaram que sua posse remonta a 1998/1999, ou seja, deu-se no curso da tramitação do processo, ajuizado em 1994, em que se discutia a propriedade do imóvel, donde não ser possível admitir a oponibilidade da boa-fé dos ocupantes à CEF, reconhecida como proprietária em decisão que apenas transitou em julgado em 2006. Pelo mesmo motivo, sob pena de penalizar a CEF, por ter demandado judicialmente, não podem ser considerados como demonstrativos dessa boa-fé os documentos comprobatórios do pagamento de contas de água e energia e de recebimento de correspondências, a partir de 2001.
13. Além disso, não é possível computar, para efeito de completar o tempo necessário ao aperfeiçoamento da usucapião urbana, o tempo de suposta posse exercitada pela Construtora, que litigava com a CEF, no tocante ao imóvel, desde 1994. É que, segundo os registros cartorários, a Construtora adquiriu a propriedade do bem em 1990 e, em 1994, vinculou-o, como garantia hipotecária, ao contrato de empréstimo celebrado com a CEF, descabendo, assim, falar-se em exercício de posse pela Construtora a ser somado ao tempo de posse dos recorrentes.
14. Por derradeiro, é importante frisar que a função social da propriedade, garantida pelo Texto Constitucional, insere-se em sistema no qual o direito à propriedade também é garantido constitucionalmente. No caso, não há que se falar em reconhecimento da função social de propriedade que havia sido dada em garantia hipotecária e era objeto de discussão judicial.
15. Apelação improvida.
(PROCESSO: 758116750367937, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO FELIPE PIRES, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 11/03/2017, PUBLICAÇÃO: 14/01/2017)