PROCESSO Nº: 1737131-31.8187.13.1.6132 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: NOVA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outro ADVOGADO: Otávio Porto Procópio APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Francisco Cardoso - 4ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Vitor Moreira Carra JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Carlos Eduardo Santos EMENTA: CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO PARA CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INTERVENIENTE FIDUCIANTE. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. OBRA NÃO CONCLUÍDA. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. VALIDADE DA GARANTIA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Cuida-se de apelação proposta pelos particulares contra sentença que julgou improcedente a ação cível de procedimento comum, por entender que a) "não restou demonstrado o cumprimento de todas as obrigações assumidas a justificar a liberação da hipoteca, mormente se considerado que a obra não foi finalizada, mesmo após a substituição da construtora demandante em virtude de diversas reprogramações para aplicação do prazo e paralisações"; e b) "não há como afirmar que a impossibilidade de conclusão da obra se deu por motivos alheios à vontade da fiduciante, assim como que as parcelas liberadas tenham sido destinadas em sua totalidade à execução das obras, condições essas necessárias para a liberação da garantia". 2. Cumpre esclarecer que a empresa Ana Clara Araújo e Diogo Ferreira celebrou com a Caixa Econômica Federal, em 04 de maio de 2011, Contrato Particular de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças. Alega a parte apelante que, em 14 de fevereiro de 2014, firmou Contrato de Confissão de Obrigação de Fazer com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóveis. Nesse contexto, a empresa Nova Investimentos Imobiliários atuou como interveniente fiduciante e ofertou garantia fiduciária de imóvel, especificamente 14 lotes de terra, avaliados no total de R$ 031.185,00. Ocorre que em virtude das diversas reformulações do cronograma de conclusão das obras, a empresa pública federal conseguiu, em 2017, retomar o canteiro de obras, tendo inclusive contratado outra construtora para executar e concluir as obras do empreendimento. Assim, o caso em que se julga se propõe justamente a discutir se as apelantes têm direito de receber o termo de quitação previsto no art. 25, § 1º, da Lei 9.514/1997, bem como de ser efetivado o cancelamento do registro de propriedade fiduciária sobre os bens dados em garantia. 3. É de se observar que a parte apelante, em sua petição inicial, pugnou genericamente "pela produção de prova que for entendida como necessária, útil e adequada ao julgamento da causa". Apesar de ter sido oportunizada sua manifestação nos autos, não indicou especificamente a necessidade de produção probatória, de modo que não foi explicitada a controvérsia que pretendia sanar e a relevância da prova para o deslinde da causa. Nos termos dos arts. 319, VI, e 336 do CPC, cabe ao autor e ao réu pormenorizarem na inicial e na contestação as provas com que pretendem demonstrar a verdade dos fatos alegados, vale dizer, pleitos genéricos de prova não merecem amparo, de modo que não há falar em cerceamento de defesa. 4. Com efeito, a Fernanda Ramos e Pietro Gomes e a Nova Investimentos Imobiliários celebraram conjuntamente a Escritura Pública de Confissão de Obrigações de Fazer com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóveis (ids. 0972635.2939243 e 4867949.9690728). A Maria Clara Rocha e Kevin Nunes assumiu a condição de devedor fiduciante, enquanto a Nova Investimentos Imobiliários adotou a posição de interveniente fiduciante. Houve, portanto, uma associação para prestar garantia. Nesse contexto, destaca-se a cláusula segunda da escritura: "em garantia do fiel cumprimento de todas as obrigações de fazer constantes desta escritura, elencadas nos respectivos contratos coligados do empreendimento indicado na cláusula antecedente, a DEVEDORA FIDUCIANTE e a INTERVENIENTE FIDUCIANTE, neste ato, alienam à CAIXA, em caráter fiduciário [...] os seguintes lotes". 5. Além disso, o parágrafo segundo da cláusula segunda dispõe que "a garantia fiduciária, ora contratada, abrange os imóveis identificados neste instrumento e todas as acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções e instalações que lhe forem acrescidas e vigorará pelo prazo necessário ao cabal cumprimento de todas as obrigações de fazer, permanecendo integra até que a DEVORA FIDUCIANTE as cumpra". Desse modo, conclui-se que ambas as atividades empresariais constituíram negócio fiduciário, de modo que enquanto não quitada a obrigação, não há como retirar a garantia. 6. Ainda, a motivação do negócio, ou até mesmo das próprias partes, não é sindicada no presente caso, de modo que o negócio deve ser apreciado em termos objetivos. Assim, considerando que é válida a garantia mencionada na escritura e que subsiste a obrigação das empresas perante a Caixa Econômica Federal, não deve haver a liberação dos bens constantes na escritura que se agregam ao pagamento da dívida tal como obrigado no instrumento contratual. Por derradeiro, os apelantes alegam que as obras não foram concluídas por insuficiência de recursos, sendo este um motivo de força maior apto a ensejar a sua desoneração. No entanto, as planilhas colacionadas aos autos demonstram que a Caixa Econômica liberou o montante previsto justamente para viabilizar a conclusão das obras (id 0456730.7089203). 7. Apelação desprovida. Honorários recursais em 10% do valor fixado em sentença, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. LL
(PROCESSO: 36095624844220491759, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO ALMEIDA CARRA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 02/11/2021)