PROCESSO Nº: 6925569-98.5288.26.1.4518 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: HIRMA NOBREGA LORENA PIRES ADVOGADO: Vitor Campos Alcantara De Oliveira e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Maysa Costela - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Leonardo Carlos Eduardo Viana EMENTA: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL. APELAÇÃO. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DIRETO COM A CONSTRUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE OS APELADOS E A CONSTRUTORA SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. SEM APLICAÇÃO. PROVIMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 6ª Vara da Seção Judiciária do Ceará [julgando procedentes os pedidos exordiais] alegando em suas razões recursais: a) não possui a apelada contrato de financiamento habitacional junto à CEF; b) embora a apelada tenha adquirido a unidade em exame, por contrato de compra e venda, quitando suas obrigações junto à SPE LOTE 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, em 04 de Agosto de 2017, esta já tinha hipotecado o bem como garantia do empréstimo realizado junto à CEF, existindo, ainda, saldo devedor da SPE, na ordem de R$ 78 milhões, referente ao contrato do Empreendimento Metropolitan Central Park; c) a apelante sofrerá séria lesão em seu direito caso acolhida a tese da autora, pois tolhida estará de ver cumpridas as cláusulas livremente firmadas entre a CAIXA e a Construtora; d) a responsabilidade da SPE, no caso em tela, exclui qualquer responsabilidade da apelante no presente processo, pois não tem a CEF qualquer responsabilidade junto a terceiros estranhos ao financiamento com garantia hipotecária; e) a hipoteca é um direito real de garantia sobre bens imóveis que afeta o bem imóvel para o cumprimento de uma obrigação, sendo indivisível, conforme o art. 1.421 do CC, ou seja, somente com o cumprimento integral dela é que se pode falar de sua liberação; f) deve ser observada a responsabilidade da Construtora em repassar o valor da venda do imóvel em questão à CAIXA para que seja possível a liberação do gravame em comento. Requer o provimento da apelação, determinando-se a improcedência total do pleito autoral e a inversão dos ônus sucumbenciais. 2. Em sua exordial, narra a autora: a) firmou, em 26 de julho de 2017, com a empresa SPE Lote 02, contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária nº 602, Torre 03, do empreendimento Metropolitan Central Park, situado na rua SDO, nº 101, no bairro Papicu, nesta cidade, quando o imóvel ainda estava em fase de incorporação; b) quitou totalmente os seus débitos com a empresa vendedora, que emitiu, inclusive, em 6/3/2017, termo de quitação do imóvel, tendo recebido, regularmente, o apartamento; c) existe uma pendência sobre o imóvel, originada em 28/6/2013, quando, durante a incorporação do empreendimento, a SPE Lote 02 hipotecou para a Caixa Econômica uma fração de 80,05593812% do imóvel, na qual se inclui a fração correspondente à unidade imobiliária 602, Torre 3; d) após a quitação do imóvel, buscou junto à vendedora, SPE Lote 02 e à Caixa Econômica, a baixa do gravame, mas a Caixa Econômica teria se negado a realizar a baixa da hipoteca administrativamente. 3. Na sentença, o magistrado a quo, entendendo que a autora seria adquirente de boa-fé, além de ter quitado integralmente a dívida com a Construtora, aplicou ao caso o teor da Súmula 308 do STJ, concedendo a tutela antecipada, determinando a baixa do gravame hipotecário junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 5ª Zona - Fortaleza-CE. 5. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 6. Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 89956521627806551348, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL SAMUEL FOGAÇA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 09/07/2019). 7. In casu, o autor adquiriu as unidades sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre o autor e a Construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal NATHAN PEIXOTO, Pleno, DJE 09/03/2014. Grifos acrescidos.) 8. Conforme documentos acostados, a autora adquiriu o bem em questão por meio de contrato de compra e venda firmado com a Construtora, em 27.11.2536, sendo a unidade hipotecada em favor da CEF em 24/08/2013. Assim, verifica-se que na data da averbação da hipoteca, o bem era de propriedade desembaraçada da Construtora. Portanto, conforme o entendimento deste Tribunal, considerando que a CAIXA não foi parte do mencionado contrato pactuado entre o comprador e a Construtora, a hipoteca que garantiu o financiamento da construção prevalece ante o contrato particular de promessa de compra e venda firmado pela parte autora. Nesse sentido: (Processo: 9036182-74.1045.28.8.9987 - Classe Judicial: APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 3ª TURMA - Relator do Processo: VINICIUS VIANA - Assinado por: MARCELO FERREIRA - Data de Assinatura: 04/09/2020) 9. Assim, resta provido o recurso, para que a unidade sub examine permaneça como garantia do empréstimo efetuado pela CEF, invertendo-se os ônus sucumbenciais. 10. Apelação da CEF provida.
(PROCESSO: 07214135069632806314, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DAVI LUIZ VIEIRA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 22/10/2021)