PROCESSO Nº: 2244086-00.8006.31.12.6964 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO: Kaique da Cunha APELADO: JOÃO GUILHERME CARDOSO L AMOUR ADVOGADO: Nicolas Pinto Rego Boudoux RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Larissa da Cruz - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Vitória Costela EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. IMPROVIMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 10ª Vara da Seção Judiciária de Pernambuco [julgando parcialmente procedentes os pedidos exordiais] alegando em suas razões recursais: a) no caso específico dos autos, não há que se falar na aplicabilidade da Súmula nº 308/STJ, pois não houve participação do agente financeiro no contrato de compra e venda do imóvel que a parte autora celebrou diretamente com a construtora. Portanto, não há que se falar em cancelamento do gravame hipotecário que recai sobre o imóvel objeto da lide; b) a Caixa comprovou que o empreendimento EDIFÍCIO SHOPPING PARK RESIDENCE I foi construído por intermédio de concessão de empréstimo pela CAIXA, à DUARTE CONSTRUÇÕES S.A, contrato de nº 7.7746.1823255; c) Este contrato tem como garantia hipotecária diversos apartamentos do empreendimento, dentre as quais o apartamento 1706, e se encontra em situação de inadimplência, atualmente em renegociação de dívida com a Construtora; d) a hipoteca do imóvel (todo o empreendimento) se deu por força do contrato, não prosperando a alegação da parte que de fora surpreendido com a hipoteca do imóvel, após a celebração da promessa de compra e venda, pois de acordo com a documentação afasta-se uma suposta boa-fé, já que na promessa de compra e venda resta expressamente prevista a constituição de garantia em favor do agente financeiro. Requer o provimento do recurso para que seja julgado totalmente improcedente o pleito autora. André Campos, pugna que as intimações ocorram em nome do causídico Dr. Luigi Rocha, OAB/PE 1885-A. 2. Em sua exordial, narra o autor: a) adquiriu junto à 1ª Demandada, em 15/12/2011, o apartamento 1706 no empreendimento Edifício Shopping Park Residence, com prazo de entrega em 26/10/2013 e prazo de tolerância de 180 dias úteis, ou seja, 25/05/2014, e que a referida unidade habitacional foi quitada com as economias dos autores, sem a necessidade de financiamento bancário, na data de 27/01/2012 , dois anos antes da entrega do imóvel; b) Afirma que, não obstante a quitação do imóvel, conforme certidão acostada, na data de 14/01/2012 (duas semanas após o pagamento), o bem foi hipotecado em favor da Caixa Econômica Federal, o que impossibilitou o autor de providenciar o registro em seu nome, em razão da hipoteca firmada entre a 1ª demandada e o banco financiador da obra; c) diante do impasse, o autor tentou inúmeras vezes resolver o problema administrativamente afirmando que nunca assinou qualquer documento com a Caixa, sem, entretanto, lograr êxito. 3. Na sentença, o magistrado "a quo," considerando que autores fizeram prova nos autos de que não foi possível providenciar a escritura do imóvel adquirido junto às construtoras, estando o bem devidamente quitado, em razão do gravame existente, considerou fazer jus o demandante ao cancelamento da hipoteca. Danos morais negados. 4. Deveras, o STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Também não se desconhece que, conforme parte da jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuidaria apenas de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a Construtora inadimplente, o "distinguishing." (PROCESSO: 73284735123598563915, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL BRUNO BARROS, 2ª Turma, JULGAMENTO: 04/11/2019). 5. Entretanto, em entendimentos mais recentes o STJ tem firmado a tese de que o "distinguishing" não estaria refletindo o histórico de precedentes que o levaram a conceder maior proteção ao consumidor do mercado imobiliário, em detrimento da segurança jurídica concedida à hipoteca, fatos que levaram à edição da Súmula 308. 6. "In casu", o autor adquiriu a unidade diretamente da Construtora/Incorporadora, por meio de contrato sem qualquer interveniência da CAIXA, já havendo o gravame hipotecário sobre o imóvel. Entretanto, cumpre notar-se que, na maioria dos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, a hipoteca consiste em prática corrente, sendo que o mutuário (seja o contrato vinculado ou não ao SFH) mesmo ciente de tal gravame, adquire a unidade, orientando-se pela jurisprudência consolidada do STJ ao longo das últimas duas décadas, apontando no sentido de que a hipoteca em exame é ineficaz contra o terceiro adquirente de boa-fé, depois de devidamente pago o total da dívida. Assim, não deve o mutuário de boa-fé ter seu patrimônio subtraído para quitar débitos decorrentes de inadimplementos das construtoras/incorporadoras com a Instituição Financeira, pois tais débitos consistem em risco próprio do mercado imobiliário, não devendo ser assumidos pelo consumidor. 7. Consoante o STJ decidiu recentemente, foi valorizado o Princípio da Boa-Fé contratual, resgatando-se a interpretação originária da Súmula 308; "a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado." (REsp1826745/DF, Rel. Ministra ALÍCIA SILVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/08/2019, DJe 18/12/2019; REsp 2255107/RS, Rel. Ministra MARIA CLARA NASCIMENTO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2019, DJe 27/11/2019). 8. A Terceira Turma do STJ, por ocasião do julgamento do Resp 035042/PR (DJE: DJe 17/08/2008), entendeu que não altera o entendimento firmado por meio da Súmula 308 o fato de o contrato não ser regido pelas normas do SFH. Também digno de menção o julgamento bastante recente do STJ, que, por decisão monocrática do relator, deu provimento ao Recurso Especial do particular, com fulcro no art. 255, §4º, III, do RISTJ, sob o entendimento de que contraria a Súmula 308 a interpretação firmada no acórdão recorrido, proferido, inclusive, por este Tribunal, no sentido de considerar a aplicabilidade da súmula apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (Resp 7721065, Ministro Benício Carvalho, 01/08/2021). Nesse mesmo sentido, julgou este Tribunal: (6102436-58.7011.1.2.1660 - APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 3ª TURMA - Relator do Processo: BENÍCIO MORAES - Assinado por: GABRIEL FARIAS Data de Assinatura: 31/01/2021, Origem: EDUARDO TEIXEIRA - Pje) 9. Portanto, depreende-se que a hipoteca acordada entre a construtora e o agente financeiro, após o pagamento do preço pelo adquirente da unidade imobiliária, não tem eficácia ante este, seja o contrato firmado ou não perante à Instituição Financeira, dentro ou fora do âmbito do SFH. 10. Assim, sob tais fundamentos, forçoso o improvimento do recurso. Honorários advocatícios fixados na sentença majorados em 10%, com base no art. 85, § 11, do CPC (honorários recursais). As intimações deverão ser realizadas em nome do causídico indicado. 11. Apelação improvida.
(PROCESSO: 11902513920951931846, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DAVI LUCCA CASTRO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 16/06/2021)