PJE 8677477-82.7152.3.1.4964 EMENTA CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO COM RECURSOS DO PAR. ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS. PARTICIPAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. REVITALIZAÇÃO E REPAROS NAS FACHADAS EXTERNAS DOS PRÉDIOS DO RESIDENCIAL LAGOA DOCE. ATA DE ASSEMBLEIA REALIZADA NO DIA 06 DE FEVEREIRO DE 2013. PROPRIETÁRIOS QUE NÃO CONCORDARAM COM O PAGAMENTO DAS DESPESAS APRESENTADAS NOS ORÇAMENTOS. DELIBERAÇÃO DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL QUE DEVE SER PRESERVADA. DESCONSTITUIÇÃO POR OUTRA ASSEMBLEIA. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE. DESNECESSIDADE DE INTERFERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO. 1. Apelação interposta por CAROLINA DA MOTA contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da União (Ministério das Cidades), excluiu do polo passivo os réus Murilo Rodrigues, Caio da Cruz e Theo Alves S. Souza, eis que representados pelo síndico do condomínio, indeferiu o pedido cautelar de id. 833013 e julgou improcedente o pedido inicial, consistente na condenação dos réus à revitalização/reparos e pintura nas fachadas externas dos prédios localizados no Residencial Lagoa Doce. Honorários de sucumbência no percentual de 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC, com exigibilidade suspensa por ser o autor beneficiário da justiça gratuita. 2. Sustenta o apelante a violação ao devido processo legal, porque a lide foi julgada sem que lhe fosse oportunizada a produção de provas na instrução, violação ao princípio do contraditório e da ampla defesa, Theo Nogueira acerca da violação aos incisos LIV e LV do artigo 5º da CF e os artigos 5º, 7º, 9º, 10, 327, 334 e 435 do CPC, bem como o artigo 1.228 do Código Civil e o artigo 22 da Lei 8.245/1991. Defende o litisconsórcio passivo necessário com os demais condôminos. No mérito reafirma o direito postulado na demanda. 3. A demanda foi proposta por GIOVANNA ALMEIDA em face do MINISTÉRIO DAS CIDADES, DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, DE STELLA SALES, PIETRO ROCHA, LEVI AZEVEDO S. SOUZA e BRENO FERNANDES. 4. O autor expôs que: (...) celebrou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de arrendamento residencial com opção de compra, tendo por objeto um imóvel localizado no Residencial Lagoa Doce, situado à Rua Luis Carlos de Aguiar Machado, nº 120, bloco 03, apart. 102, Bairro Jabotiana, Aracaju/SE, o qual mede 56,70 m², sendo que, o referido imóvel foi registrado sob o nº R. 2, com matricula 18544, no livro 2 - DX, no Cartório de Registro de Imóveis, da 2ª Circunscrição Imobiliária, no Ofício da Comarca de Aracaju, no dia 05/09/2001, consoante demonstra a cópia do referido contrato particular, ora anexado. (...) nos períodos chuvosos o odor de mofo que exala das paredes umedecidas, torna insuportável a permanência no ambiente, causando inclusive congestão nasal e irritação nas mucosas nasais. De igual forma, o odor e a umidade das paredes causa reações alérgicas em sua companheira, conforme demonstra a receita médica, que indica o medicamento polaramine, utilizado para o tratamento de reações alérgicas, inclusive a afastado de suas atividades laborais, fazendo prova o atestado médico, assinado pelo Dr. Everaldo Alves dos Santos. ( ...) por diversas vezes já foi proposta a recuperação e pintura das fachadas externas, assim como as partes comuns dos imóveis do Residencial Lagoa Doce. Todavia, os antigos arrendatários, e, hoje donos dos seus respectivos apartamentos, se opõem ao pagamento que lhes cabe no valor das despesas para a realização dos serviços necessários, mesmo tendo a certeza da cota parte, do ente público, através dos recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, visto que os mesmo asseveram, que, mesmo a Caixa Econômica Federal repassando o valor correspondente ao número total de arrendatários, esses ainda deverão ratear o valor correspondente que cabe aos novos proprietários, o que não é legal, justo e razoável, uma vez que nos termos do contrato, em havendo a devolução do bem arrendado o arrendatário não fará jus a qualquer indenização a título de ressarcimento, além do que se trata de uma obrigação do proprietário, por ser um dever legal. 5. Em face dessa narrativa, requereu a condenação dos requeridos para determinar aos mesmos que realizem a revitalização e os reparos nas fachadas externas dos prédios localizados no Residencial Lagoa Doce, cuja infiltração vem causando prejuízos e problemas de saúde ao autor e sua família, sob pena de multa diária a ser fixada por este juízo para o caso de descumprimento da ordem, bem como a condenação para determinar aos réus que realizem a pintura das fachadas externas e internas dos prédios localizados no residencial Lagoa Doce, sob pena de multa diária a ser fixada por este juízo para o caso de descumprimento da ordem. 6. De início, impende registrar que, de acordo com o art. 4º, inciso VI, da Lei 10.188/2001, que criou o Programa de Arrendamento Residencial - PAR e instituiu o arrendamento residencial, a Caixa Econômica Federal é competente para representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (art. 4º, inciso VI). Desta feita, integrando a CEF o polo passivo da presente lide, deve ser reconhecida a ilegitimidade do Ministério das Cidades. 7. No que tange ao pedido de citação de todos os demais proprietários das unidades habitacionais, verifico que o autor, na inicial, requereu também a citação de Nicole Pinto, síndico do condomínio, tendo sido este devidamente citado (ID. 859691). 8. Nos termos do art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico "representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns". Assim, desnecessária se faz a citação de todos os proprietários, razão pela qual agiu com acerto o magistrado ao excluir do polo passivo Davi Luiz Fernandes, Renan Gonçalves e Vinicius Barbosa S. Souza. 9. Ultrapassadas essas questões, extrai-se da Ata de Assembleia Extraordinária do Condomínio Residencial Lagoa Doce, realizada no dia 29 de agosto de 2013, com a presença do representante da CEF, que, apresentados os "orçamentos das pinturas dos blocos do prédio (...)", "os proprietários não concordaram com o pagamento." 10. Em réplica, o autor alegou que, "embora a Caixa Econômica afirme ser represente de tão somente 45 (quarenta e cinco) unidades pertencentes ao Fundo de Arrendamento Residencial- FAR, do Ministério das Cidades, e que há 51 (cinquenta e um) proprietários pessoas físicas, sendo, portanto, esses maioria, devendo ser respeitada a decisão da assembleia, por essa soberana. Todavia, omite o fato de que, mesmo representante da minoria das unidades, convocou assembleia geral extraordinária, a ser realizada em 21/06/2014, para decidir às regras sobre as eleições de síndico e do conselho fiscal, deixando patente que os arrendatários não podiam votar nas referidas eleições, posto que o direito a foto cabia a Caixa Econômica Federal, conforme faz prova a cópia daquela assembleia, ora anexada. Logo, verifica-se que a instituição financeira assume postura distinta em situações idênticas, qual seja, o do exercício de direito ao voto na qualidade de representante do FAR, posto que numa haverá despesas financeiras para a mesma, e noutra não". 11. Importante ressaltar, como bem mencionado pela MM Juíza sentenciante, que o argumento de que a instituição financeira assume posturas distintas em situações idênticas não interfere na situação posta nos autos, posto que esta demanda possui objeto delimitado, somente podendo adentrar na questão de quem detinha a maioria dos votos na Assembleia para a situação específica, qual seja, a realização de pinturas nas áreas externas e internas do condomínio. Assim, a convocação de Assembleia para decidir as regras sobre as eleições de síndico e conselho fiscal ultrapassa os limites desta demanda. 12. Já em relação ao argumento de que, "quando da assembleia para decidir sobre a revitalização e pintura das fachadas, a Caixa Econômica, ao não exercer o voto, faz crer que, por se aproximar o fim dos contratos de arredamentos, estaria desobrigada em fazer a manutenção dos imóveis, uma vez que os imóveis passariam ter como proprietários os arrendatários", trata-se de dedução do autor não comprovada nos autos. Além disso, mesmo que o objetivo da CEF seja o de não arcar com as despesas, não se afigura razoável obrigá-la quando os próprios proprietários residentes nos imóveis presentes na Assembleia não quiseram arcar com os pagamentos. 13. Cabe destacar, ainda, que o parágrafo único do artigo 52 da Convenção do Condomínio prevê: Parágrafo Único - Quando deixar de possuir a maioria absoluta da propriedade das unidades autônomas, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR estará representado nas Assembleias Gerais dos condôminos pela Caixa Econômica Federal, seus prepostos ou quem esta indicar, com o número de votos proporcional ao número de unidades autônomas que possuir. 14. Saliente-se que, em regra, a deliberação da assembleia condominial é soberana e tem força cogente, obrigando a todos os condôminos, pois quem "governa" é a maioria. Entretanto, pode ser desconstituída por outra decisão soberana da própria Assembleia. 15. Somente se afigura razoável uma interferência do Poder Judiciário na hipótese de flagrante ilegalidade, o que não se deduz dos autos. 16. Apelação desprovida. Honorários recursais fixados em 1% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, CPC/2015, com exigibilidade suspensa. pc
(PROCESSO: 83639244499367112598, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ENZO TEIXEIRA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 23/12/2021)