PROCESSO Nº: 6306377-16.2609.8.8.3212 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CONSTRUTORA LARISSA COSTA e outro ADVOGADO: João Vitor da Rocha e outro APELADO: RODRIGO FREITAS e outro ADVOGADO: João Pedro Silveira Morais De Oliveira RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Eloah da Luz - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Luiz Otávio Pinto Zagallo EMENTA: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL. APELAÇÃO. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DIRETO COM A CONSTRUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE OS APELADOS E A CONSTRUTORA SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. SEM APLICAÇÃO. PROVIMENTO. 1. Trata-se de apelações interpostas pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e JOÃO VITOR DA PAZ contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 2ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas [julgando procedentes os pedidos exordiais]. A CEF alega em suas razões recursais: a) o contrato foi validamente constituído entre os autores e a Construtora, sendo de risco, pois os demandantes usufruíram das vantagens contratuais oferecidas pela Construtora, sendo a hipoteca realizada pela CAIXA legítima; b) os demandantes tinham ciência de que havia o risco, conhecendo o gravame; c) a hipoteca gera direito real de garantia sobre a coisa, dando ao credor um direito erga omnes; a CEF agiu de boa-fé ao receber o imóvel como garantia; d) inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, visto que a CEF não fez parte do contrato firmado pelos autores e a construtora, e que o contrato não foi firmado no âmbito do SFH. Requer o provimento da apelação e a improcedência total dos pedidos exordiais. A Maria Julia Martins, por sua vez, afirma em sua apelação: a) concordou com o pedido exordial, não se opondo às pretensões dos autores; b) a culpa pela demora na baixa da hipoteca cabe exclusivamente à CEF; c) vem tentando resolver o impasse junto à CEF, porém, sem sucesso; d) os compradores tinham ciência do gravame que recaia sobre o imóvel, tendo também assumido o risco do contrato. Requer o afastamento da condenação em honorários advocatícios que recaiu sobre a Construtora. 2. Em sua exordial, narram os autores: a) no dia 24 de agosto de 2016 adquiriram através de Instrumento Particular de Cessão de Direitos sobre Promessa de Compra e Venda, um imóvel comercial situado a Av. Menino Marcelo, nº 9350, Empresarial Humberto Lobo, Loja 12, no bairro Serraria, Maceió/AL; no valor de R$ 073.452,00; b) quitaram o débito com a construtora, porém, não conseguiram registrar o imóvel devido a uma hipoteca dada em garantia pela Construtora à CAIXA. c) a CAIXA como credora hipotecária não comunicou à parte autora que o seu imóvel, que estava quitado, teria sido objeto de negócio com a Construtora. 3. Na sentença, o magistrado a quo entendeu que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé, consumidor final, que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor. Assim, considerando o teor da Súmula nº 308 do STJ, julgou procedente o pedido, determinando a baixa do gravame sobre o imóvel em questão. 4. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 31919038772309997494, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL MATHEUS AZEVEDO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 29/10/2019). 6. In casu, o autor adquiriu as unidades sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre o autor e a Construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal BENJAMIN DA CRUZ, Pleno, DJE 19/12/2014. Grifos acrescidos.) 7. Conforme documentos acostados, os apelados adquiriram o bem em questão por meio de contrato de compra e venda firmado com a Valentina da Conceição, em novembro de 2016. No contrato firmado com a referida Construtora, em sua cláusula 3ª, consta que os adquirentes têm ciência do fato de que a unidade se encontrava hipotecada pelo alienante junto à instituição financeira. Verifica-se que, na data da averbação da hipoteca, o bem era de propriedade desembaraçada do alienante. Portanto, conforme o entendimento deste Tribunal, considerando que a CAIXA não foi parte do mencionado contrato pactuado entre o comprador e a Construtora, a hipoteca que garantiu o financiamento da construção prevalece ante o contrato particular de promessa de compra e venda firmado pela parte autora. Nesse sentido: (Processo: 1533282-54.6478.28.8.4356 - Classe Judicial: APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 3ª TURMA - Relator do Processo: ENRICO AZEVEDO - Assinado por: GUILHERME FERNANDES - Data de Assinatura: 28/09/2020). 8. No tocante ao pleito da Construtora, não lhe assiste razão. Deveras, a própria ré em questão admite o pagamento integral da compra pelos demandantes, de maneira que deveria ter providenciado a baixa da hipoteca junto à CEF, quitando a dívida em relação à unidade dos autores, o que não providenciou. Portanto, também a Construtora deu causa ao processo, pois expôs o patrimônio dos autores à quitação de dívidas que não eram deles, devendo arcar com o ônus sucumbencial. 9. Assim, resta provido o recurso da CAIXA, para que a unidade sub examine permaneça como garantia do empréstimo efetuado pela CEF, invertendo-se os ônus sucumbenciais desta em relação aos autores. Honorários recursais pela Construtora, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando a verba honorária majorada de 10% para 12% sobre o valor da causa. 10. Apelação da CEF provida. Apelação da Construtora improvida.
(PROCESSO: 49965884807345714427, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BRENO VIEIRA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 16/01/2021)