PROCESSO Nº: 6756072-62.4613.7.2.2591 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: ANTHONY SALES ADVOGADO: Vinicius Cardoso APELADO: POLY PROMOTION QUATRO SPE EMPREENDIMENTOS LTDA e outro ADVOGADO: Bruno Santos Silva Pinto RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Marcela Alves - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Francisco da Rocha EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE QUALQUER ATO ILÍCITO PELOS RÉUS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Trata-se de apelação interposta por JULIANA CUNHA contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária de Sergipe [julgando improcedentes os pedidos exordiais] alegando em suas razões recursais: a) aplicação da Súmula 308, do STJ, ao caso; b) por ser ela "aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH"; b) não se pode "fugir" da literalidade da Súmula 308 do STJ, no intuito de esvaziar o seu conteúdo; c) aquisição do imóvel de boa-fé; d) o teor da Súmula nº 308 deixa claro que a relativização da hipoteca teve por fim resguardar a "função social da casa própria, moradia"; d) quer seja o imóvel financiado pelo SFH ou não, há aplicação da Súmula 308, do STJ, visto que o demandante, ora recorrente, cumpriu integralmente com todas as suas obrigações contratuais e não realizou qualquer negócio jurídico com a demandada Caixa Econômica Federal; e) princípios da boa-fé e função social do contrato e aplicação do CDC; f) ocorrência de danos morais. Requer o provimento da apelação, para que as requeridas procedam a baixa definitiva da hipoteca sobre a unidade imóvel de nº 183, quadra I, Etapa 2, registrada sob matrícula n.º 7166, registrado no Cartório do 2.º Ofício de Barra dos Coqueiros/SE, sob pena de aplicação de multa diária, no valor de R$ 1.000,00 a ser revertido em favor do requerente, ora apelante. Alfim, pugna por danos morais no importe de R$ 71.994,00. 2. Em sua exordial, narra o autor: a) em 22 de agosto de 2019, firmou com a primeira requerida um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária com Alienação Fiduciária, que teve como objeto, a aquisição de uma unidade imóvel de nº 183, quadra I, Etapa 2, registrada sob matrícula n.º 7166, integrante do COSTA PARADISO CLUB RESIDENZIALE, assim registrado no Cartório do 2.º Ofício de Barra dos Coqueiros/SE, cumprindo todas as suas obrigações contratuais; b) o preço total do imóvel era de R$ 933.723,00, pago em espécie na ocasião da assinatura do contrato, o que é comprovado através do Termo de Quitação; c) começou a residir na unidade imobiliária, sendo que quando do firmamento do negócio, já teve conhecimento que o bem adquirido estava hipotecado perante instituição financeira, no caso o Caixa Econômica Federal, nos termos da Cláusula Décima Primeira do Contrato, mas também, que após a quitação dos valores devidos à Primeira Requerida, nos termos da Cláusula Décima Primeira, item 11.3 do Contrato, tal garantia, considera-se extinta; c) encontra impossibilitado de dispor livremente do bem, e ainda, com a insegurança sobre a própria hipoteca, vez que o seu não pagamento pela Requerida ao agente financeiro, poderá lhe causar diversos contratempos. 3. Na sentença, o magistrado "a quo," reconhecendo a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da lide, afastou a aplicação da Súmula 308 do STJ, entendendo que, no caso, o agente financeiro não participou do pacto firmado entre o autor e a construtora. Considerou que a Súmula em questão trata de casos em que a hipoteca incidia sobre imóvel adquirido por meio do SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora, o que não seria o caso dos autos. Assim, mesmo reconhecendo estar o autor com o contrato devidamente cumprido, entendendo que, no momento da venda do bem, já era pública a hipoteca do imóvel, sendo esta de conhecimento do autor. Considerando não haver ilícito da parte da ré, julgou indevidos os danos morais pleiteados. 4. Deveras, o STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Também não se desconhece que, conforme parte da jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuidaria apenas de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a Construtora inadimplente, o "distinguishing." (PROCESSO: 61217491907332422987, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO MIGUEL CAVALCANTI, 2ª Turma, JULGAMENTO: 28/09/2019). 5. Entretanto, em entendimentos mais recentes o STJ tem firmado a tese de que o "distinguishing" não estaria refletindo o histórico de precedentes que o levaram a conceder maior proteção ao consumidor do mercado imobiliário, em detrimento da segurança jurídica concedida à hipoteca, fatos que levaram à edição da Súmula 308. 6. "In casu", o autor adquiriu a unidade diretamente da Construtora/Incorporadora, por meio de contrato sem qualquer interveniência da CAIXA, já havendo o gravame hipotecário sobre o imóvel. Entretanto, cumpre notar-se que, na maioria dos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, a hipoteca consiste em prática corrente, sendo que o mutuário (seja o contrato vinculado ou não ao SFH) mesmo ciente de tal gravame, adquire a unidade, orientando-se pela jurisprudência consolidada do STJ ao longo das últimas duas décadas, apontando no sentido de que a hipoteca em exame é ineficaz contra o terceiro adquirente de boa-fé, depois de devidamente pago o total da dívida. Assim, não deve o mutuário de boa-fé ter seu patrimônio subtraído para quitar débitos decorrentes de inadimplementos das construtoras/incorporadoras com a Instituição Financeira, pois tais débitos consistem em risco próprio do mercado imobiliário, não devendo ser assumidos pelo consumidor. 7. Consoante o STJ decidiu recentemente, foi valorizado o Princípio da Boa-Fé contratual, resgatando-se a interpretação originária da Súmula 308; "a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado." (REsp5004521/DF, Rel. Ministra ANA JULIA DA CRUZ, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/09/2019, DJe 23/12/2019; REsp 3203598/RS, Rel. Ministra GIOVANNA DA CONCEIÇÃO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/08/2019, DJe 29/06/2019). 8. A Terceira Turma do STJ, por ocasião do julgamento do Resp 600380/PR (DJE: DJe 08/07/2008), entendeu que não altera o entendimento firmado por meio da Súmula 308 o fato de o contrato não ser regido pelas normas do SFH. Também digno de menção o julgamento bastante recente do STJ, que, por decisão monocrática do relator, deu provimento ao Recurso Especial do particular, com fulcro no art. 255, §4º, III, do RISTJ, sob o entendimento de que contraria a Súmula 308 a interpretação firmada no acórdão recorrido, proferido, inclusive, por este Tribunal, no sentido de considerar a aplicabilidade da súmula apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (Resp 5575475, Ministro Bryan Araújo, 31/08/2021). Nesse mesmo sentido, julgou este Tribunal: (7180435-20.4277.9.2.6226 - APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 3ª TURMA - Relator do Processo: JOÃO PEDRO CAVALCANTI - Assinado por: IAN ALMEIDA Data de Assinatura: 15/01/2021, Origem: LEONARDO FOGAÇA - Pje) 9. Assim, a hipoteca acordada entre a construtora e o agente financeiro, após o pagamento do preço pelo adquirente da unidade imobiliária, não tem eficácia ante este, seja o contrato firmado ou não perante à Instituição Financeira, dentro ou fora do âmbito do SFH. 10. No tocante aos danos morais, são indevidos, pois não se verifica qualquer ato ilícito praticado pelas rés, de forma que não há direito a tal indenização, além do fato de que o atraso na retirada da hipoteca consiste em mero aborrecimento decorrente do negócio. 11. Assim, sob tais fundamentos, forçoso o parcial provimento do recurso, reconhecendo-se a ineficácia da hipoteca sobre o imóvel em questão, devendo a construtora promover a sua baixa. 12. Apelação parcialmente provida.
(PROCESSO: 72375836973761166083, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO FELIPE MORAES, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 12/07/2021)