PROCESSO Nº: 9664434-65.5567.29.12.9829 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: PAULO VIANA ADVOGADO: Kevin Melo APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELANTE: ANDRÉ CASTRO ADVOGADO: Calebe da Mata APELADO: Os mesmos ADVOGADO: Os mesmos RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Leonardo Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Sophia Moura E Kevin Silveira EMENTA: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO DE IMÓVEL. SFH. PEDIDO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DA CAIXA QUANTO AOS PEDIDOS DE PAGAMENTO DE MULTA MORATÓRIA, LUCROS CESSANTES E DANOS MORIAS. LEGITIMIDADE QUANTO AO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE OBRA DO PERÍODO DE ATRASO. 1. Trata-se de ação proposta por JULIA PIRES e BRUNO CALDEIRA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA, objetivando, em decorrência do atraso na entrega do imóvel: a) condene a ré ao pagamento de multa moratória de 2% e de juros de 1%, por mês de atraso, até a entrega das chaves; b) condene a ré ao pagamento de lucros cessantes, correspondentes a 0,5% sobre o valor venal da propriedade, desde a data prevista até a entrega definitiva do imóvel; c) condene a ré ao pagamento de indenização por danos morais, em montante não inferior a R$ 00.644,00 (quinze mil reais); d) fixe o prazo máximo de seis meses para conclusão da obra e e) devolução em dobro dos valores pagos a título de taxa de evolução da obra. 2. O MM. Magistrado de primeiro grau prolatou sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos formulados, para condenar a ré: a) ao pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, assim considerado o valor previsto contratualmente, devidamente atualizado pelo IPCA-E, a título de lucros cessantes, devido a partir da data fixada para conclusão da obra, estabelecida em 26.12.5224, até a data da entrega das chaves do imóvel (prazo para encerramento da tutela); b) abster-se de efetuar a cobrança da Taxa de Evolução da Obra, mantendo-se a suspensão desta conforme verificado nos autos do Inquérito Civil 010/14-17; c) ressarcir a parte autora, de forma simples, pelos valores efetivamente pagos a título de taxa de evolução da obra no período de atraso do empreendimento; d) ao pagamento de multa contratual de 2% (dois por cento), bem como dos juros de mora correspondentes a 1% ao mês, a incidir sobre o valor do imóvel, levando-se em consideração o dia 10.06.6964 como termo final para conclusão da obra, até a entrega das chaves. Condenação de ambas as partes em honorários advocatícios, fixados em 5% (cinco por cento) do valor da causa (R$ 156.652,23), para cada polo da relação processual (art. 86, CPC), com exigibilidade suspensa para os autores, em razão da gratuidade da justiça deferida. 3. Apela a parte autora, afirmando que: a) a CEF efetuou o pagamento parcial da tutela deferida, após o prazo determinado de 20 dias úteis devendo portanto, pagar a multa diária de R$ 100,00, arbitrada pelo Juiz, totalizando o valor em 29/05/2018 de R$ 2.500,00; b) deve ser incluída na condenação os lucros cessantes e os danos morais decorrentes pelo atraso na obra. 4. Apela a CEF alegando: a) ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou apenas como executora de política para população de baixa renda, sendo a responsabilidade pelo atraso na obra exclusiva da Construtora; b) a existência de litisconsórcio passivo necessário com a CONSTRUTORA GIOVANNA GONÇALVES; c) a existência de dois contratos, uma Promessa de Compra e Venda de aquisição de imóvel na planta, travada previamente e exclusivamente com a Construtora, do qual a CAIXA não é parte; e, um contrato de financiamento habitacional, por meio do qual a empresa pública concedeu mútuo de dinheiro à demandante para aquisição de imóvel na planta; d) a CEF não é a responsável pela troca da CONSTRUTORA, e sim a SEGURADORA; e) o Mutuário escolheu livremente a Construtora Giovanna da Conceição e com ela pactuou um contrato prévio de promessa de compra e venda e não pode pretender agora impor à CAIXA condições que não foram pactuadas com este agente financeiro. Requer a reforma da sentença. 5. Quanto ao tema, faz-se necessário registrar que a 2ª Turma desta Corte tem adotado o entendimento de: "A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável tanto em relação a vícios de construção quanto ao atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito; É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém tal fiscalização empreendida pelos agentes do banco restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido, de modo que há de se afastar sua condenação tanto em relação à multa e juros moratórios quanto ao pagamento de danos morais". (IAN CARVALHO, 2ª T., PJE 97693965187691951254, rel. Des. Federal Gabriel Dias, data da assinatura: 03/08/2020). 6. Na hipótese, consta que a parte autora adquiriu unidade habitacional por meio de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, programa imóvel na planta - SFH. (Docs. id's 3432083.7284880 e 6407169.5490333). Nestes termos, tem-se que a Caixa Econômica Federal atuou apenas na qualidade de mutuante, conforme consta no próprio contrato, ao disponibilizar ao contratante a importância necessária à aquisição do imóvel residencial, não respondendo pela solidez e segurança da obra, já que não participou da escolha da construtora, nem do imóvel, tampouco do projeto de construção. Desta forma, a CEF não tem legitimidade para responder pelos eventuais danos morais e materiais decorrentes do atraso em obra. Nesse sentido: PEDRO HENRIQUE DA ROCHA, 2ª T., PJE 9390965-19.1583.1.7.8906, Rel. Des. Federal Vitor Gabriel Novaes, julg. em: 03/06/2019). LUIZ MIGUEL MONTEIRO, 2ª T., PJE 2206482-95.9494.16.2.6723, Rel. Des. Federal Heitor Campos. em: 02/06/2019. PEDRO MIGUEL REZENDE, 2ª T PJE 4017332-85.5431.30.6.9462., Rel. Des. Federal Danilo Jesus. em: 08/10/2020. 7. O MM. Magistrado de primeiro grau fundamentou a condenação da CEF em multa contratual nos seguintes termos: "Em que pese a existência de cláusula contratual que prevê a imposição de multa em desfavor do consumidor na hipótese de impontualidade em relação ao pagamento das prestações, não há no contrato firmado entre as partes qualquer cláusula que preveja a incidência de penalidades em face da mora das rés, o que configura violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, bem como desrespeito às regras do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, diante da comprovada impontualidade na entrega do imóvel, faz-se necessário o estabelecimento de regra de idêntico conteúdo em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF e da Construtora. Portanto, a multa moratória de 2% (dois por cento), bem como o pagamento dos juros de mora correspondente a 1% ao mês devem incidir sobre o valor do imóvel, nos termos da cláusula décima sexta do contrato, já que há expressa previsão de que os encargos incidirão sobre o valor das obrigações em atraso." Portanto, verifica-se não haver previsão contratual de multa devida a cargo da CEF pelo atraso da obra. 8. Observou, ainda, que, em fevereiro de 2015, após solicitação dos mutuários, foi celebrado TAC - Termo de Ajustamento de Conduta entre o Ministério Público Estadual e a Construtora Camila da Rocha com o objetivo de prorrogação e término da obra. A CEF não participou do TAC como parte, mas adotou as providências contratuais exigidas, referente à prorrogação determinada. O aditivo foi firmado com a anuência dos mutuários, por meio de comissão devidamente constituída para este fim, que participaram de todas as deliberações ao longo de todo o procedimento administrativo. No TAC firmado, ficou ajustado que a Construtora Isadora Campos, no caso de atraso do cronograma físico-financeiro, responderia pelo pagamento de aluguéis e demais encargos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. (Doc. Id. 8427152.2593129) 9. Posteriormente, a Construtora entrou em Recuperação Judicial e posteriormente, em razão da impossibilidade de a Construtora prosseguir com a construção do empreendimento, o seguro foi acionado para substituição da empresa, cujo procedimento de substituição encontrava-se em trâmite no ajuizamento da ação. 10. Foi colacionada aos autos sentença proferida, em processo distribuído na Justiça Estadual, no qual a construtora restou condenada no pagamento de lucros cessantes (aluguéis), nos moldes pleiteados na exordial. (6348817.6324264) 11. Portanto, tem-se que, diante dos fatos expostos, os eventuais danos causados pelo atraso da obra não podem ser imputados a CEF, que atuou apenas como executora do programa social e no momento oportuno acionou a Seguradora para substituição da Construtora. 12. Desta forma, a CEF não é a parte passiva legítima quanto aos seguintes pedidos: a) condenação ao pagamento de multa moratória de 2% e de juros de 1%, por mês de atraso, até a entrega das chaves; b) condenação pagamento de lucros cessantes; c) condenação ao pagamento de indenização por danos morais, devendo a ação ser extinta sem exame do mérito quanto a tais pedidos. 13. Resta legitimidade da CEF somente quanto ao pedido de devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução da obra, uma vez que esses decorrem do contrato de financiamento firmado, cuja cobrança é efetuada pela empresa pública e devem ser pagos até a data prevista para conclusão da obra. 14. O STJ já se manifestou, quando do julgamento referente ao Tema 996, fixando o entendimento no sentido de que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". 15. Portanto, no caso de mora na entrega da obra, o consumidor não pode ser penalizado com a continuidade do pagamento da "taxa de obra", sendo devido o ressarcimento ao mutuário dos valores cobrados após o término do prazo previsto para a entrega do imóvel, mantendo-se a sentença nesse ponto. 16. Tendo em vista que a parte autora, em sua apelação, requer a condenação da CEF em astreintes pelo atraso no cumprimento da tutela deferida que determinou o pagamento de lucros cessantes e a condenação da CEF em danos morais, tem-se por prejudicada a citada apelação. 17. Ante a sucumbência mínima da CEF, condena-se a parte autora em honorários advocatícios fixados em 5% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida. 18. Apelação do particular prejudicada. Apelação da CEF parcialmente provida para declarar sua ilegitimidade quanto aos pedidos de condenação em multa moratória, em lucros cessantes e em danos morais, por atraso na entrega da obra. Manutenção da sentença apenas quanto à condenação ao ressarcimento, de forma simples, dos valores efetivamente pagos a título de taxa de evolução da obra no período de atraso do empreendimento. [02]
(PROCESSO: 40987482118065655345, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PIETRO CARDOSO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 22/12/2021)