
   
               23.9.2005   
            
            
               PT
            
            
               Jornal Oficial da União Europeia
            
            
               L 247/32
            
         
      DECISÃO DA COMISSÃO
   
   de 14 de Dezembro de 2004
   respeitante à aquisição pelo município de Lemwerder de terrenos pertencentes à Aircraft Services Lemwerder
   [notificada com o número C(2004) 4748]
   (Apenas faz fé o texto em língua alemã)
   (Texto relevante para efeitos do EEE)
   (2005/664/CE)
   A COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS,
   Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade Europeia, nomeadamente o n.o 2 do artigo 88.o,
   Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu, nomeadamente o n.o 1, alínea a), do artigo 62.o,
   Após ter convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações nos termos dos referidos artigos (1) e tendo em conta essas observações,
   Considerando o seguinte:
   I.   PROCEDIMENTO
   
               (1)
            
            
               A Comissão recebeu uma queixa relativa a uma operação imobiliária entre o município de Lemwerder e a sociedade Aircraft Services Lemwerder (a seguir designada por «ASL»), segundo a qual a aquisição contém um elemento de auxílio a favor da ASL. A Comissão solicitou informações à Alemanha por carta de 30 de Janeiro de 2003, a que a Alemanha respondeu por carta de 18 de Março de 2003.
            
         
               (2)
            
            
               Por decisão de 17 de Setembro de 2003, a Comissão deu início ao procedimento previsto no n.o 2 do artigo 88.o do Tratado CE relativamente ao referido auxílio. O processo foi registado com o número C 56/2003. A decisão foi comunicada à Alemanha por carta de 18 de Setembro de 2003 e publicada no Jornal Oficial da União Europeia
                   (2). A Comissão não recebeu observações a este respeito das partes interessadas.
            
         
               (3)
            
            
               As autoridades alemãs pronunciaram-se sobre a decisão da Comissão por cartas de 14 de Novembro de 2003 e de 18 de Novembro de 2003. A Comissão solicitou informações complementares por cartas de 13 de Janeiro de 2004 e de 10 de Maio de 2004, a que a Alemanha respondeu por cartas de 13 de Fevereiro de 2004 e de 31 de Agosto de 2004. Em 13 de Outubro de 2004, foi realizada uma reunião entre representantes da Comissão e da Alemanha, assim como o autor de uma peritagem imobiliária anexa ao processo. Após a reunião, a Alemanha comunicou informações complementares por carta de 23 de Novembro de 2004.
            
         II.   MEDIDA DE AUXÍLIO
   1.   Beneficiário
   
               (4)
            
            
               A ASL (uma sociedade estabelecida em Lemwerder, na Baixa Saxónia, perto de Bremen) é uma prestadora de serviços, nomeadamente no domínio da manutenção de aeronaves. Em 2002/2003, empregou cerca de 700 pessoas e realizou um volume de negócios de 53,4 milhões de euros. Até 1993, a ASL fazia parte da Deutsche Aerospace AG (DASA). Quando a DASA decidiu fechar a empresa, o Land da Baixa Saxónia tomou medidas para salvar a ASL. A Comissão aprovou essas medidas pela sua Decisão 97/753/CE, de 12 de Março de 1997, relativa à concessão de um auxílio estatal a favor da empresa Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Em 1 de Janeiro de 2004, a EADS adquiriu uma participação maioritária de 51 % na empresa. Desde então, a ASL tem sido objecto de reestruturação. A manutenção de aeronaves civis será abandonada, em benefício de trabalhos de reparação e manutenção de componentes de aviões de combate (Transall C-160, Tornado) e da montagem de componentes de aviões militares (Eurofighter, A400M). Para 2006, prevê-se que o número de efectivos seja de 210 (4).
            
         2.   Descrição pormenorizada do auxílio
   
               (5)
            
            
               O município de Lemwerder comprou terrenos de que a ASL não necessitava. Segundo as informações comunicadas pela Alemanha, o preço de venda incluía um desconto de volume.
               
                           Data
                        
                        
                           Terreno
                        
                        
                           Superfície (m2)
                        
                        
                           Preço/m2
                           
                           (DEM/EUR)
                        
                        
                           Preço total
                           (DEM/EUR)
                        
                     
                           28.6.2000
                        
                        
                           Oeste e Centro
                        
                        
                           241 643
                           (97 828 e 143 815)
                        
                        
                           […] (5)/[…]
                        
                        
                           […]/[…]
                        
                     
                           16.8.2001
                        
                        
                           Sul
                        
                        
                           37 328
                        
                        
                           1,50/0,77
                        
                        
                           55 992/28 628
                        
                     
         
               (6)
            
            
               A urbanização do terreno «Oeste» representava um custo total de 1 355 040 euros. Por vários motivos, previa-se que os custos de urbanização do terreno «Centro» fossem inferiores em cerca de 10 %.
            
         
               (7)
            
            
               O município partiu do princípio de que, após construção das infra-estruturas necessárias, teria a possibilidade de vender os terrenos Oeste e Centro a um preço de […] DEM/m2 ([…] EUR). Este preço relativamente elevado explica-se pela qualidade da situação, nomeadamente pela proximidade imediata do aeroporto da ASL, com ligação directa à rede ferroviária, e pela possibilidade de utilizar as instalações portuárias da ASL no Weser. Em 1999 e 2002, foram vendidos terrenos a esse preço no município vizinho de Edenbüttel, embora o acesso à rede ferroviária, aos transportes aéreos e ao Weser não fosse tão fácil. A Alemanha comunicou duas outras avaliações relativas a parcelas situadas a norte dos terrenos da ASL, que indicam valores comparáveis.
            
         
               (8)
            
            
               Para a urbanização do terreno Oeste, o município recebeu um auxílio de 562 200 euros (co-financiado em 50 % no âmbito do objectivo n.o 2 do FEDER) e financiou com os seus próprios recursos um montante de 132 125 euros. O montante do produto da venda comunicado é de […] euros.
            
         
               (9)
            
            
               O município e a sociedade de desenvolvimento da Baixa Saxónia NILEG pretendem orientar-se, em primeiro lugar, para a indústria aeronáutica, mas não fixaram restrições no respeitante a eventuais compradores. Em 2000, registou-se um colapso do mercado fundiário. Desde o segundo semestre de 2002, a procura deste tipo de terrenos retomou, mas, até à data, não foi ainda vendido nenhum terreno.
            
         III.   RAZÕES QUE LEVARAM AO INÍCIO DO PROCEDIMENTO
   
               (10)
            
            
               Na sua decisão de dar início ao procedimento previsto no n.o 2 do artigo 88.o do Tratado CE, a Comissão tinha dúvidas quanto ao facto de o preço pago pelo município corresponder ao valor do mercado. O terreno vendido não tinha sido urbanizado, devendo a ASL ou um comprador privado ou público investir um montante considerável para o poder vender enquanto terreno urbanizado. Uma vez que não tinha sido feita uma avaliação do terreno não urbanizado, a Comissão estabeleceu uma estimativa, deduzindo do valor do terreno urbanizado os custos da urbanização. Para o efeito, teve em conta os atrasos previsíveis resultantes da venda do terreno em parcelas, os custos financeiros do projecto e o facto de serem necessários terrenos para as infra-estruturas. Da estimativa resultou um valor do terreno não urbanizado nitidamente inferior ao preço pago pelo município. Além disso, atendendo à situação geral do mercado na proximidade imediata da ASL, a Comissão duvidava que um investidor privado tivesse urbanizado o terreno. Questionava igualmente se um investidor privado teria beneficiado de auxílios similares aos obtidos pelo município. Uma vez que a Alemanha não justificou a aquisição do terreno Sul, esta compra podia igualmente conter um elemento de auxílio.
            
         
               (11)
            
            
               A Comissão tinha dúvidas quanto ao facto de um eventual auxílio concedido no âmbito da aquisição de terrenos ser compatível com o mercado comum. A venda de terrenos não implicou, por exemplo, despesas de investimento ou de reestruturação e, segundo as informações comunicadas pela Alemanha, a empresa não estava em dificuldades. A Decisão 97/753/CE tinha autorizado os auxílios sob reserva de as autoridades alemãs se absterem de conceder auxílios ad hoc durante um período de cinco anos. Ora, os auxílios eventualmente associados a estas transacções de terrenos teriam sido concedidos no prazo de cinco anos.
            
         IV.   OBSERVAÇÕES DA ALEMANHA
   
               (12)
            
            
               A Alemanha considera que o ponto de partida mais adequado para determinar o valor de mercado dos terrenos não urbanizados é o valor de parcelas comparáveis de terrenos não urbanizados, atendendo à localização e às ligações a certas infra-estruturas. Assim, a Alemanha apresentou uma nova avaliação do terreno não urbanizado, que se baseia numa comparação directa com outros terrenos não urbanizados num raio de 80 km e tem em conta diferenças de qualidade. O perito visitou o terreno em causa, assim como os outros terrenos. Teve, nomeadamente, em conta as ligações com as infra-estruturas que poderiam ser realizadas e estabeleceu um valor de […] euros por m2. Uma vez que este valor é superior ao preço pago pelo município, não pode ter havido auxílio. A Alemanha não considera necessário tomar em consideração eventuais atrasos aquando da revenda de parcelas, nem os custos de urbanização e auxílios.
            
         
               (13)
            
            
               Além disso, quando as entidades públicas urbanizam terrenos industriais atendem a considerações a longo prazo, nomeadamente às eventuais receitas fiscais provenientes das empresas que se instalam no terreno urbanizado. As regras relativas aos auxílios estatais não permitiriam aos municípios atingir os seus objectivos se tivessem de vender a um preço fixo. Acresce que os municípios teriam certamente a possibilidade de lançar um convite à apresentação de propostas para vender terrenos, mas o mesmo não seria possível no caso da compra de uma parcela de terreno no âmbito dos seus projectos de urbanização. Assim, o vendedor poderia encontrar-se numa posição muito favorável para negociar. Uma transacção efectuada nestas condições não constituiria um auxílio em benefício do vendedor.
            
         
               (14)
            
            
               A Alemanha considera, além disso, que a estimativa da Comissão contém vários erros. Assim, um investidor privado não está sujeito a condições idênticas às de um município. Em conformidade com os artigos 127.o e seguintes do código da construção, os municípios devem suportar, pelo menos, 10 % das despesas de urbanização elegíveis. A presença de munições a retirar foi também origem de despesas inesperadas. No momento da aquisição, estes custos não puderam influir no preço. Por outro lado, de acordo com a comunicação da Comissão relativa a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (6) (a seguir designada por «comunicação»), não é necessário incluir na avaliação os custos de infra-estruturas suplementares. Além disso, a mesma comunicação estipula que pode ser autorizado um preço mais elevado em determinadas condições (assim, foi fixada uma margem de tolerância de 5 %).
            
         
               (15)
            
            
               A questão de saber se um investidor privado teria urbanizado o terreno não é pertinente. A urbanização de terrenos é da responsabilidade das autoridades públicas e constitui um serviço de interesse económico geral. Um município só urbaniza terrenos se, como no caso em análise, prevê uma procura suficiente. O Instituto de Investigação Económica da Baixa Saxónia (Niedersächsische Institut für Wirtschaftforschung) tinha previsto o estrangulamento da oferta de terrenos industriais. A reestruturação inovadora do conjunto da zona, graças à ligação com o novo túnel por baixo do Weser e ao projecto de auto-estrada costeira até ao porto em águas profundas previsto em Wilhelmshaven, fez crescer a procura de terrenos industriais. A Investment and Promotion Agency Niedersachsen explicou ainda que se tratava, por estes motivos, de superfícies de grande valor e que o município perderia um designado «unique selling point» se não comprasse os terrenos. Em consequência, aconselhou o município a comprar os terrenos, tanto mais que adquiria, deste modo, a possibilidade de explorar o conjunto do sector situado entre a zona industrial de Bahnhof Altenesch e os terrenos da ASL.
            
         
               (16)
            
            
               No respeitante à aquisição do terreno Sul, a Alemanha observou que esta parcela era necessária para o projecto global, uma vez que servia de superfície de substituição e de troca para as infra-estruturas necessárias à urbanização do terreno Centro.
            
         V.   APRECIAÇÃO
   
               (17)
            
            
               Nos termos do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE, «são incompatíveis com o mercado comum, na medida em que afectem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções». Neste caso, há que determinar se a ASL foi favorecida de forma selectiva pela transacção de terrenos. Seria esse o caso, se o município tivesse pago um preço superior ao valor de mercado dos terrenos.
            
         
               (18)
            
            
               A Comissão partilha da opinião da Alemanha de que o preço do terreno não urbanizado deve ser considerado o preço de mercado. A determinação do valor de um terreno não urbanizado através da dedução dos custos de urbanização do preço do terreno urbanizado só pode constituir um método de apoio nos casos em que não existe nenhuma avaliação mais directa. Em consequência, a Comissão examinou com atenção a nova avaliação do terreno não urbanizado comunicada pela Alemanha.
            
         
               (19)
            
            
               Quando pretendem comprar um terreno determinado, as autoridades devem negociar com o proprietário. A realização de um concurso incondicional não constitui uma solução. Este tipo de procedimento é, contudo, aplicável numa certa medida. Com efeito, embora não sejam válidos no caso presente, os princípios enunciados no ponto 1 da secção II da comunicação no respeitante à venda sem a realização de um concurso incondicional podem ser aplicados até um certo ponto.
            
         
               (20)
            
            
               O relatório foi estabelecido por um perito independente, em conformidade com o ponto 2, alínea a), da secção II da comunicação. O perito não recebeu instruções e a sua independência está garantida pelo facto de ter sido nomeado por entidades públicas e ter prestado juramento. De resto, exerce actividades a título de perito ajuramentado para a Comissão e o Tribunal de Justiça das Comunidades Europeias. É especialmente competente na avaliação de terrenos na região em causa. Embora tenha sido efectuada na data de 6 de Novembro de 2003, ou seja, numa data posterior à venda, a avaliação pode ser utilizada para fins do presente procedimento. A Comissão considera que o método aplicado pelo perito, que tem em conta o valor de outros terrenos e as diferentes qualidades dos terrenos, é adequado. A Comissão examinou pormenorizadamente o relatório do perito, nomeadamente as dimensões e o tipo das parcelas utilizadas para efeitos de comparação, a tomada em consideração de uma eventual poluição, a independência do perito, o significado de referências específicas às ligações a certas infra-estruturas, o tipo dos terrenos e o método utilizado para o cálculo do resultado final. Os preços dos terrenos tomados em consideração variam entre 16 e 36 euros por m2. A Comissão verifica que, embora o cálculo resultante de […] euros por m2 talvez não seja totalmente correcto, outros modos de cálculo resultariam num valor superior. Com base na avaliação, a Comissão conclui que o valor de […] euros por m2 pode ser considerado uma avaliação aproximativa do valor de mercado do terreno não urbanizado no momento da venda. De qualquer modo, a Comissão pode, com base na peritagem, excluir a possibilidade de o valor de mercado ter sido inferior ao preço a que o terreno foi efectivamente vendido, isto é, […] euros por m2.
            
         
               (21)
            
            
               A Comissão verifica que, no caso presente, o município não adquiriu os terrenos para servir os interesses da ASL, mas sim com a intenção de os urbanizar e vender no âmbito do plano global de ordenamento, atendendo a considerações políticas gerais (ver considerando 15). Esta posição é confirmada pelo facto de ter sido concedido um subsídio do FEDER (ver considerando 8). A escolha deste terreno específico da ASL atende a considerações de ordem política e explica-se pelo facto de o terreno ter excelentes ligações a várias infra-estruturas, uma situação confirmada pelo Investment and Promotion Agency da Baixa Saxónia.
            
         
               (22)
            
            
               A Comissão reconhece que um promotor privado não teria tido condições para comprar terrenos não urbanizados a este preço, urbanizá-los, erigir as infra-estruturas necessárias e, em seguida, revender os terrenos urbanizados com lucro. Certos argumentos avançados pela Alemanha, como por exemplo o quadro jurídico aplicável aos municípios, podem explicá-lo. Contudo, não se afigura necessário proceder a um exame mais aprofundado do caso, uma vez que as duas conclusões supracitadas — isto é, o facto de, em primeiro lugar, o município não ter comprado os terrenos a um preço superior ao preço do mercado, e, em segundo lugar, o facto de o município não ter adquirido os terrenos para beneficiar os interesses da ASL, mas no âmbito do seu plano global de ordenamento e com base em considerações políticas gerais — são suficientes para estabelecer que não foi concedida à ASL qualquer vantagem específica. As restantes dúvidas expressas pela Comissão na decisão de dar início ao procedimento deixam de ser pertinentes.
            
         
               (23)
            
            
               A Comissão pode aceitar os argumentos apresentados pela Alemanha no respeitante à aquisição da parcela Sul. De qualquer modo, se tivesse havido um eventual auxílio, este nunca teria sido superior ao limiar de 100 000 euros.
            
         VI.   CONCLUSÃO
   
               (24)
            
            
               A Comissão conclui que o município de Lemwerder não adquiriu o terreno da ASL a um preço superior ao valor do mercado. Em consequência, o vendedor não beneficiou de nenhuma vantagem e, portanto, de nenhum auxílio estatal na acepção do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE,
            
         ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:
   Artigo 1.o
   
   A transacção de terrenos entre o município de Lemwerder e a Aircraft Services Lemwerder não constitui um auxílio na acepção do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE.
   Artigo 2.o
   
   A República Federal da Alemanha é a destinatária da presente decisão.
   
      Feito em Bruxelas, em 14 de Dezembro de 2004.
      
         
            Pela Comissão
         
         Neelie KROES
         
         
            Membro da Comissão
         
      
   
   
      (1)  JO C 293 de 3.12.2003, p. 5.
   
      (2)  Ver a nota 1.
   
      (3)  JO L 306 de 11.11.1997, p. 18.
   
      (4)  www.eads.net
   
      (5)  Confidencial.
   
      (6)  JO C 209 de 10.7.1997, p. 3.
   