
   
               12.5.2011   
            
            
               PT
            
            
               Jornal Oficial da União Europeia
            
            
               L 123/72
            
         DECISÃO DO ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA
   N.o 343/09/COL
   de 23 de Julho de 2009
   relativa às transacções imobiliárias efectuadas pelo município de Time no que diz respeito às parcelas 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32
   (Noruega)
   O ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA (1),
   Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu (2) e, nomeadamente, os seus artigos 61.o a 63.o e o seu Protocolo n.o 26,
   Tendo em conta o Acordo entre os Estados da EFTA relativo à criação de um Órgão de Fiscalização e de um Tribunal de Justiça (3), nomeadamente, o seu artigo 24.o,
   Tendo em conta o artigo 1.o, n.o 3, da Parte I e os artigos 4.o, n.o 4, e 7.o, n.o 2, da Parte II do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal (4),
   Tendo em conta as Orientações do Órgão de Fiscalização relativas à aplicação e interpretação dos artigos 61.o e 62.o do Acordo EEE (5), e, nomeadamente, o capítulo relativo aos elementos de auxílio estatal nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas,
   Tendo em conta a Decisão do Órgão de Fiscalização de 14 de Julho de 2004 relativa às disposições de aplicação referidas no artigo 27.o da Parte II do Protocolo n.o 3 (6),
   Após ter convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações nos termos das referidas disposições (7) e tendo em conta essas observações,
   Considerando o seguinte:
   I.   FACTOS
   
   1.   PROCEDIMENTO
   
   Em 3 de Março de 2007, o Órgão de Fiscalização recebeu uma denúncia de uma associação designada «Aksjonsgruppa - TA vare på trivelige Bryne» sobre a venda pelas autoridades municipais de Time, a duas entidades privadas diferentes, das parcelas 1/152, 1/301, 1/630, 4/165 situadas neste município, bem como da venda a um investidor privado da parcela 2/70 (estádio de Bryne, que também inclui a parcela 2/32) pelo Bryne fotballklubb (um clube de futebol), parcela que fora anteriormente cedida ao clube pelo município (Documento n.o 414270). Por carta de 9 de Maio de 2007, um investidor privado, Gunnar Oma, apresentou uma denúncia ao Órgão de Fiscalização sobre a venda pelo município de Time de uma das parcelas acima referidas, a 4/165.
   Na sequência da correspondência trocada com as autoridades norueguesas e das informações por elas disponibilizadas (8), em 19 de Dezembro 2007 o Órgão de Fiscalização decidiu dar início a um procedimento formal de investigação relativamente à venda das parcelas supramencionadas. A Decisão n.o 717/07/COL do Órgão de Fiscalização de dar início ao procedimento formal de investigação foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia e no respectivo Suplemento EEE (9).
   As autoridades norueguesas apresentaram as suas observações sobre a decisão de dar início a um procedimento por carta de 21 de Fevereiro de 2008 (Documento n.o 466024). O Órgão de Fiscalização convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações, tendo recebido observações de duas entidades (10). Por carta de 24 de Julho de 2008 (Documento n.o 485974), o Órgão de Fiscalização transmitiu as referidas observações às autoridades norueguesas. Por carta de 13 de Agosto de 2008 (Documento n.o 488289), as autoridades norueguesas notificaram o Órgão de que não pretendiam tecer novos comentários a este respeito.
   2.   DESCRIÇÃO DAS TRANSACÇÕES OBJECTO DE ANÁLISE
   
   2.1.   VENDA DAS PARCELAS 1/152, 1/301 E 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   Por contrato de venda de 25 de Agosto de 2007 (11), o município de Time vendeu ao promotor imobiliário privado Grunnsteinen AS as parcelas 1/152 (1 312 metros quadrados), 1/301 (741 metros quadrados) e 1/630 (1 167 metros quadrados) situadas no centro administrativo da localidade de Bryne, do município de Time. De acordo com as explicações apresentadas, o contrato foi aparentemente celebrado por iniciativa dos adquirentes, não tendo sido realizado qualquer concurso público para o efeito antes da venda (12). Grunnsteinen não efectuou qualquer pagamento pela aquisição do terreno, mas comprometeu-se, em contrapartida, a construir um total de 65 lugares de estacionamento a título de pagamento pecuniário pelo terreno (13). A cláusula 7 do acordo Grunnsteinen previa que a escritura apenas seria assinada uma vez concluída a construção dos lugares de estacionamento, o mais tardar até finais de 2008. Além disso, a cláusula 1 previa que o parque de estacionamento subterrâneo seria inscrito separadamente no registo predial quando fosse de novo cedido ao município de Time.
   A cláusula 1 do contrato (14) estabelece que, no momento de assinatura do contrato, os bens imobiliários se situavam em zonas residenciais e em zonas rodoviárias públicas/de estacionamento.
   Nos termos desta cláusula, a Grunnsteinen AS comprometia-se a construir lugares de estacionamento subterrâneos na parcela 1/152, dos quais 65 seriam cedidos ao município de Time uma vez concluídos (cláusulas 1 e 5 do acordo). De acordo com as autoridades municipais, o pagamento da parcela 1/152 havia sido assegurado através da construção de lugares de estacionamento no parque subterrâneo em contrapartida dos 44 lugares de estacionamento situados no terreno. No que respeita às parcelas 1/301 e 1/630, o município havia solicitado a realização de uma avaliação de um dos terrenos, a saber, a parcela 1/630, tendo o município alegado que tal havia sido efectuado pela Eiendomsmegler 1. A referida avaliação, segundo a qual o valor de mercado do terreno era de 600 NOK por metro quadrado, foi apresentada ao Órgão de Fiscalização antes do início do procedimento formal de investigação (15). Em resposta aos pedidos do Órgão de Fiscalização, as autoridades norueguesas apresentaram inicialmente cálculos realizados pela empresa de construção Skanska Norge AS, segundo os quais o preço de um lugar de estacionamento num parque subterrâneo seria aproximadamente de 150 000 NOK, excluindo o IVA e os custos de aquisição ou de locação do terreno (16). Com base nestas estimativas, as autoridades norueguesas alegaram que o preço de mercado das parcelas 1/301 e 1/630, com base na estimativa de valor realizada, seria de 2 516 400 NOK (17), enquanto o valor dos 21 lugares de estacionamento adicionais que a Grunnsteinen se havia comprometido a construir para o município era estimado em 2 625 000 (18). Deste modo, o valor destes dois terrenos seria plenamente compensado pela Grunnsteinen mediante a construção de 21 lugares de estacionamento adicionais.
   Em resposta ao pedido de apresentação de informações ao Órgão de Fiscalização constante da decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, foram apresentadas novas avaliações do valor dos terrenos, bem como estimativas do preço do parque de estacionamento (19). Estas novas avaliações haviam sido realizadas pela empresa OPAK. Baseando-se na metodologia do custo do terreno (20), a OPAK havia estimado em 3,2 milhões de coroas norueguesas o valor de mercado dos terrenos vendidos «em bloco». Segundo a OPAK, o imóvel situado na parcela 1/301 não podia ser recuperado e destinava-se a ser demolido, representando assim um ónus do terreno. Os custos de demolição foram estimados em 150 000 NOK. A avaliação da OPAK incluía igualmente uma estimativa dos custos dos lugares de estacionamento. Baseando-se numa superfície mínima de 25 metros quadrados por lugar de estacionamento (em conformidade com a regulamentação em vigor) e em custos de construção de 5 200 NOK por metro quadrado (em função da experiência), a OPAK estimava em 130 000 NOK o preço de cada lugar de estacionamento, ou seja, 8 450 000 NOK para 65 lugares de estacionamento.
   2.2.   A VENDA DA PARCELA 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Em 31 de Agosto de 2005, o município de Time e o promotor imobiliário Bryne Industripark AS assinaram um contrato de venda respeitante à parcela 4/165 em Håland, em Time (21). A parcela corresponde a 56 365 metros quadrados de terreno industrial e o preço de venda foi fixado em 4,7 milhões de NOK (aproximadamente 83 NOK por metro quadrado). Aquando da assinatura do contrato, a parcela situava-se numa zona afectada a fins industriais, mas o plano de urbanização pormenorizado não havia sido adoptado devido a objecções formuladas pela administração da rede rodoviária pública. O contrato contém uma cláusula de recuperação (clawback – cláusula 7), nos termos da qual o município de Time pode recuperar o terreno caso nele não seja construído qualquer imóvel ou se este não for utilizado num prazo de 5 anos após a tomada de posse.
   No momento de celebração do contrato, a parcela era composta por terrenos não construídos. No memorando dirigido ao conselho municipal que aprovou o acordo, a administração municipal estabelece que a venda devia ser subordinada à conclusão de um acordo de desenvolvimento. De acordo com as autoridades municipais, a nova regulamentação pormenorizada em matéria de urbanização, nos termos da qual o terreno foi afectado a fins desportivos, acabaria por ser adoptada em 30 de Agosto de 2007 (22). O acordo de venda estabelecia que devia ser concluído um acordo de desenvolvimento com base na regulamentação em vigor no domínio da urbanização. As autoridades norueguesas, quando apresentaram as suas observações sobre a decisão de dar início a um procedimento, transmitiram uma estimativa dos custos de desenvolvimento realizada pela empresa de consultoria Asplan Viak, bem como um orçamento relativo aos trabalhos no terreno fornecido por um construtor local (23).
   O município confirma que não foi realizado qualquer concurso público antes da venda, realizada por iniciativa do adquirente, mas alega que a venda do terreno havia sido anunciada no seu sítio Web em 2003-2004. Depreende-se do memorando administrativo elaborado antes da venda que o preço foi calculado com base no preço ao qual o município havia adquirido o terreno em 1999, acrescidos das despesas de capital, das despesas jurídicas e dos custos administrativos. O preço foi assim estabelecido em conformidade com o princípio geral aplicado pelo município à venda de imóveis industriais, ou seja, a venda ao preço de custo (24).
   O autor da denúncia alegou que o preço deste tipo de terreno devia cifrar-se em torno de 400 NOK por metro quadrado, com base numa avaliação supostamente realizada por um perito avaliador independente em Janeiro de 2007 (25). Todavia, não foi apresentada qualquer documentação comprovativa para o efeito. As autoridades municipais alegaram que o preço de mercado oscilaria entre 80 e 115 NOK por metro quadrado nessa área, com base em vendas de terrenos semelhantes entre particulares na região (26). Em resposta ao pedido de informações do Órgão de Fiscalização na decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, as autoridades norueguesas apresentaram uma estimativa de valor realizada pela OPAK. Esta avaliação diz respeito ao terreno e à sua afectação urbanística aquando do contrato, ou seja, tratava-se de um terreno para fins industriais e não desportivos, em conformidade com a regulamentação em matéria de urbanização que viria a ser adoptada posteriormente. A avaliação não tem por base o método de exploração, mas o valor de venda, definido como «o preço que várias partes interessadas independentes estariam provavelmente dispostas a pagar à data da avaliação». No caso em apreço, este preço foi determinado mediante referência aos preços de venda obtidos para «bens imobiliários comparáveis na região». A avaliação conclui que o preço de mercado não pode ser estabelecido de forma inequívoca, devendo provavelmente rondar os 80 a 100 NOK por metro quadrado.
   2.3.   A VENDA DAS PARCELAS 2/70 E 2/32 AO CLUBE DE FUTEBOL BRYNE
   2.3.1.   
         O acordo de venda
      
   
   Nos termos de um acordo de 8 de Agosto de 2003 (27), o município de Time cedeu ao clube de futebol Bryne (Bryne FK) o terreno do estádio de Bryne, inscrito no registo predial como correspondente às parcelas 2/32 e 2/70, com uma superfície de aproximadamente 53 000 metros quadrados (28). Os edifícios situados no terreno (incluindo o estádio de futebol) já pertenciam ao clube, vigorando contratos de locação do terreno (29). Parece que havia igualmente no terreno um edifício que não pertencia ao clube de futebol Bryne, prevendo-se que o clube passaria a assumir os direitos do município ao abrigo do contrato de locação celebrado com o proprietário do edifício em causa (30).
   Nos termos da cláusula 2 do acordo Bryne, as parcelas 2/32 e 2/70 foram cedidas ao Bryne FK a título gratuito. Além disso, o município assegurou a cobertura de todos os custos ligados à cessão do terreno, tais como a divisão em parcelas, a medição, etc. O terreno tem uma superfície de aproximadamente 53 000 metros quadrados e o acordo previa expressamente que devia ser sobretudo afectado a fins desportivos.
   Depreende-se da cláusula 1 do acordo que o clube de futebol tinha solicitado a cessão dos terrenos. Tal tinha como objectivo aumentar os activos do clube, a fim de permitir-lhe modernizar o campo de futebol em conformidade com os requisitos aplicáveis aos terrenos utilizados para a Tippeligaen (primeira liga norueguesa). Os memorandos elaborados pelo município indicam que era essencial que clube pudesse apresentar os terrenos a título de garantia dos empréstimos contraídos, muito embora o respectivo valor fosse susceptível de ser reduzido devido à cláusula contratual que estabelecia que os referidos terrenos apenas podiam ser utilizados para fins desportivos.
   Em resposta ao pedido de informações do Órgão de Fiscalização na sua decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, as autoridades norueguesas apresentaram uma estimativa do valor do terreno do estádio à data da sua cessão. Esta estimativa foi efectuada pela OPAK, que havia concluído que o valor de venda era de 2 650 000 NOK, atendendo ao facto de o terreno se destinar a instalações desportivas.
   O autor da denúncia alegou que, em 2007, o Bryne FK projectava vender o estádio ao Forum Jæren pelo montante de 50 milhões de coroas norueguesas. Devia ser construído um novo estádio em Håland, num terreno adquirido à Bryne Industripark AS (tal como acima referido). Em resposta ao pedido de informações do Órgão de Fiscalização, as autoridades norueguesas confirmaram que havia sido assinado um acordo de intenção entre o Bryne FK e o Forum Jæren relativamente à parcela 2/70, mas não puderam apresentar qualquer cópia do mesmo. Contudo, afigura-se que estas transacções foram anuladas em 2008, uma vez que os custos de construção do estádio em Håland acabaram por ser significativamente mais elevados do que o previsto (31).
   2.3.2.   
         Bryne FK
      
   
   O beneficiário do terreno, Bryne FK, é um clube de futebol local, que joga actualmente na denominada «Liga Adecco» (liga de honra). O Bryne FK está inscrito no registo de sociedades comerciais como uma organização sem fins lucrativos (32), mas o clube de futebol criou igualmente uma sociedade de responsabilidade limitada, a Bryne Fotball AS.
   De acordo com as informações facultadas pelas autoridades norueguesas (33), em 2001 o clube e a sociedade de responsabilidade limitada assinaram um acordo de cooperação baseado em um acordo-tipo estabelecido pela associação norueguesa de futebol relativamente à cooperação entre as divisões comerciais e não comerciais de uma equipa. Nos termos do acordo (34), a sociedade de responsabilidade limitada, então designada Bryne Football ASA, era responsável pelas seguintes actividades económicas: acordos de patrocínio, venda de direitos de transmissão televisiva e de espaços publicitários, venda e emissão de licenças para a venda de artigos diversos destinadas aos adeptos, utilização de treinadores e jogadores para fins de publicidade, exploração comercial do nome e do logótipo do clube, venda de bilhetes para os jogos do clube em casa e contratos relativos às operações de bingo. O Bryne FK, por outro lado, era responsável por todas as questões relacionadas com o desporto, tais como a formação e a selecção das equipas, o calendário de jogos e os jogos em si, a organização das deslocações dos jogadores, os direitos e as obrigações do clube face aos jogadores, membros e outras organizações e organismos governamentais, nos termos da regulamentação e da legislação que rege as associações desportivas, as quotas dos sócios e outras actividades comerciais secundárias, tais como as rifas organizadas durante os jogos e o funcionamento do estádio.
   Nos termos do acordo de cooperação, a Bryne Fotball SA era financeiramente responsável pelos jogadores (35). Além disso, a Bryne Fotball ASA incumbia-se igualmente da aquisição dos jogadores ou fixava o preço a pagar ao Bryne FK quando um jogador de uma das equipas juniores do clube passava para a primeira equipa. A sociedade de responsabilidade limitada conservava igualmente os lucros líquidos após o pagamento destas despesas. Por último, a sociedade de responsabilidade limitada pagava um aluguer anual de 150 000 NOK ao Bryne FK pelo estádio, bem como um montante de 10 000 NOK por cada jogo de futebol oficial, e um montante pelos direitos de transmissão, direitos de patrocínio, etc.
   No entanto, no intuito de respeitar as regras gerais da NFF (associação norueguesa de futebol), os contratos dos jogadores eram oficialmente assinados com o Bryne FK, sendo o clube também formalmente parte contratante nos contratos relativos à venda, aquisição e contratação de jogadores. Além disso, o clube era responsável pela gestão dos aspectos puramente desportivos (como a formação, a selecção, etc.).
   Na Primavera de 2004, o clube e a sociedade foram objecto de uma reorganização. Todas as actividades na Bryne ASA foram transferidas para o Bryne FK, tendo a Bryne Fotball ASA alterado o seu estatuto de empresa, tornando-se a Bryne Fotball AS, empresa essa que passou a ter como única finalidade a liquidação das dívidas. As dívidas parece terem sido liquidadas em 2006 (36). Deste modo, o Bryne FK é actualmente responsável por desenvolver todas as actividades, quer estas sejam económicas, quer não.
   3.   OBSERVAÇÕES DAS AUTORIDADES NORUEGUESAS
   
   O Governo norueguês apresentou observações sobre a decisão de dar início ao procedimento formal de investigação.
   3.1.   OBSERVAÇÕES SOBRE A VENDA DAS PARCELAS 1/152, 1/301 E 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   Juntamente com as suas observações, as autoridades norueguesas apresentaram igualmente uma estimativa de valor do terreno, incluindo uma avaliação do preço dos lugares de estacionamento subterrâneos.
   As autoridades norueguesas consideram que o terreno não foi cedido gratuitamente; o município beneficiou, a título de contrapartida, da construção do parque de estacionamento subterrâneo. Deste modo, não haveria qualquer auxílio estatal se o custo de construção dos lugares de estacionamento correspondesse pelo menos ao valor dos terrenos cedidos à Grunnsteinen AS.
   Neste contexto, as autoridades norueguesas salientam o facto de, na sua estimativa, a OPAK ter avaliado os terrenos cedidos à Grunnsteinen em 4 510 000 a 5 636 000 NOK, considerados no seu conjunto. Além disso, a OPAK havia estimado o custo de construção dos lugares de estacionamento no parque subterrâneo em cerca de 8 450 000 NOK, com base em dados relativos a projectos semelhantes. As autoridades norueguesas salientaram igualmente que a empresa de construção Skanska, nesta mesma base, havia estimado os custos de construção de um lugar de estacionamento em 150 000 NOK, ou seja, 9 750 000 NOK para 65 lugares de estacionamento.
   Tendo em conta estes dados, as autoridades norueguesas sustentam que o custo do parque de estacionamento compensa largamente o valor do terreno, pelo que a operação não contém qualquer elemento de auxílio estatal.
   3.2.   OBSERVAÇÕES À VENDA DA PARCELA 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK AS
   No que diz respeito à venda da parcela 4/165 à Bryne Industripark AS, foi apresentada, uma vez mais, uma estimativa de valor realizada pela OPAK. As autoridades norueguesas salientaram que a OPAK havia avaliado o terreno em conformidade com a regulamentação em vigor nessa época, ou seja, tratava-se de um terreno não construído, reservado a fins industriais, segundo o plano municipal de ordenamento do território, não sendo objecto de um plano de urbanização pormenorizado. As autoridades norueguesas sustentam que não tem qualquer importância o facto de uma proposta de plano de urbanização pormenorizado ter sido apresentada e posteriormente retirada, nem de a região ter sido, em seguida, objecto de um novo plano que afectava a área a fins desportivos, na medida em que não era aplicável qualquer plano de urbanização aquando da transacção.
   Neste contexto, as autoridades norueguesas sublinham que o preço efectivamente pago pela Bryne Industripark, a saber, 4 700 000 NOK (correspondente a 83 NOK por metro quadrado), se insere numa gama de preços aceitável, de acordo com a estimativa de valor realizada pela OPAK, correspondente a 4 510 000-5 636 000 NOK (ou 80 a 100 NOK por metro quadrado). Embora reconheçam que o preço pago se situa no extremo inferior da gama de preços aceitável estabelecida pela OPAK, as autoridades norueguesas sustentam, não obstante, que não existe qualquer elemento de auxílio desde que o preço pago não represente um desvio significativo face aos montantes estimados e que, em todo o caso, o valor de terrenos não construídos que não sejam sujeitos a um plano de urbanização não pode ser determinado de forma precisa.
   3.3.   OBSERVAÇÕES À VENDA DAS PARCELAS 2/70 E 2/32 AO BRYNE FK
   No que diz respeito à venda das parcelas 2/70 e 2/32, as autoridades norueguesas argumentaram que, antes do mais, cabe avaliar se a transacção representou uma vantagem económica para o Bryne FK. Na estimativa de valor apresentada, a OPAK havia avaliado o valor do terreno em que seria construído o estádio em torno de 2 385 000 a 2 915 000 NOK. Dado não ter sido pago qualquer montante pela cessão do terreno, as autoridades norueguesas reconhecem que o Bryne FK beneficiou de uma vantagem económica correspondente ao valor do terreno, conforme estabelecido pela OPAK.
   Não obstante a vantagem concedida ao Bryne FK, as autoridades norueguesas alegam que a transacção não envolveu qualquer elemento de auxílio estatal na acepção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE. Na sua opinião, o Bryne FK, no momento da transacção, não era uma empresa na acepção das regras em matéria de auxílios estatais do EEE. Esta posição baseia-se na estrutura organizacional do clube aquando da transacção: nessa época, o Bryne FK desenvolvia apenas actividades não comerciais e não profissionais, enquanto as actividades comerciais, os riscos e os benefícios económicos relacionados com a exploração profissional da equipa de futebol eram geridos pela Bryne Fotball ASA.
   No que se refere à questão de saber se foi concedido um auxílio estatal eventual à Bryne Fotball ASA, a Noruega alega que esta possibilidade deve ser excluída em virtude das condições do acordo de cooperação. Nos termos deste acordo, a Bryne Fotball ASA era obrigada a pagar um aluguer anual de 150 000 NOK ao Bryne FK pela utilização do estádio, acrescido de um montante suplementar de 10 000 NOK por cada jogo oficial. Por conseguinte, o acordo asseguraria que a vantagem económica resultante da cessão do terreno reverteria em benefício exclusivo do Bryne FK.
   No que respeita à fusão da Bryne Fotball ASA e do Bryne FK, que ocorreu aproximadamente seis meses após a cessão do terreno, as autoridades norueguesas argumentam que não é possível pressupor que, em consequência desta fusão, a vantagem concedida pelo município aumentará automática e proporcionalmente as actividades comerciais do clube. Ao invés, as actividades económicas actuais devem ser analisadas de forma aprofundada a fim de se estabelecer uma repartição entre as actividades económicas e não económicas.
   4.   OBSERVAÇÕES DAS PARTES INTERESSADAS
   
   4.1.   OBSERVAÇÕES APRESENTADAS PELO BRYNE FK
   O Bryne FK apresentou observações relativamente à cessão do terreno, bem como sobre a estrutura organizacional e as actividades do clube.
   O clube explica, tal como acima referido, que a sua estrutura organizacional se alterou aquando da fusão entre o Bryne FK e a Bryne Fotball ASA em 2004. Actualmente, todas as actividades são desenvolvidas no quadro do Bryne FK. No entanto, o clube celebrou um acordo de garantia (back-to-back) com a empresa Klubbinvest AS, que suporta os riscos financeiros dos contratos celebrados com os jogadores profissionais.
   Além disso, o clube salienta que os seus resultados foram negativos em 2005, 2006 e 2007 e que a maior parte das suas actividades assume uma natureza não comercial, prendendo-se essencialmente com jovens jogadores de futebol. De entre um total de 2 047 horas de actividade do clube (37), a actividade económica apenas representou cerca de 230 horas, ou seja, 11 % do total. Todas as actividades não económicas são desenvolvidas nas instalações situadas no terreno cedido ao clube através do acordo de 2003.
   No que diz respeito à cessão das instalações do estádio, o clube sublinha que, em 2003, somente foi cedido o terreno, uma vez que o clube já era proprietário dos edifícios e das instalações. Além disso, o clube faz alusão a um contrato de locação celebrado com o município de Time, na sua qualidade de anterior proprietário do terreno, por força do qual uma parcela do terreno cedido é reservada para efeitos de estacionamento por um período de 99 anos. O clube considera que o contrato de locação a longo prazo reduz significativamente o valor do terreno, factor que não havia sido tomado em consideração pela OPAK.
   Na opinião do clube, o Bryne FK não era uma empresa aquando da cessão do terreno, devido à sua estrutura organizacional nesse momento, bem como ao acordo de cooperação, acima descrito. Uma vez que a questão do auxílio deve ser apreciada no momento da cessão, não houve assim qualquer elemento de auxílio estatal. Quanto ao valor do terreno, o clube faz notar que, em consequência do valor negativo do contrato de locação, nos termos do qual certas parcelas do terreno deviam ser reservadas para fins de estacionamento, o valor efectivo do terreno cedido era significativamente inferior ao estimado pela OPAK. Por conseguinte, na eventualidade de o Órgão de Fiscalização concluir que a cessão pressupõe a existência de auxílio, este auxílio será de minimis.
   4.2.   OBSERVAÇÕES APRESENTADAS PELA ASSOCIAÇÃO NORUEGUESA DE FUTEBOL
   A associação norueguesa de futebol (NFF) apresentou observações sobre a organização do futebol norueguês de modo geral, abstendo-se de se pronunciar sobre o caso em apreço.
   A associação explica que é uma das maiores organizações sem fins lucrativos na Noruega, contando com mais de 500 000 membros, incluindo 400 000 jogadores de futebol. A actividade principal da associação consiste na contratação e na formação de jogadores a todos os níveis.
   Por conseguinte, a NFF desenvolve esforços no sentido de existirem instalações adequadas em todo o país.
   A NFF salienta que, em princípio, a responsabilidade por assegurar e organizar actividades desportivas para as crianças e os jovens a nível local incumbe ao Estado. Deste modo, a construção de novas instalações requer uma contribuição da comunidade desportiva, mas igualmente das autoridades públicas. Na realidade, a NFF entende que a contribuição dos clubes para esta função pública é bastante significativa, apesar de nunca ter sido quantificada. Uma outra vantagem dos esforços envidados pelos clubes a favor das crianças e dos jovens prende-se com a criação de meios que asseguram a passagem do futebol amador para o futebol profissional. A solidariedade com os clubes locais é sempre um objectivo importante, mesmo quando as receitas são geradas pela venda de direitos de transmissão a nível nacional ou europeu.
   4.3.   OBSERVAÇÕES APRESENTADAS PELO VÅLERENGA FOTBALL
   O Vålerenga Fotball, por intermédio do seu representante jurídico, a saber, o gabinete de advogados Selmer, apresentou observações gerais sobre a questão da cessão de terrenos aos clubes de futebol para a construção de instalações desportivas. De acordo com o Vålerenga, esta questão assume uma importância prática, sendo susceptível de se colocar novamente no futuro.
   Neste contexto, o clube realça seis elementos que são passíveis de serem importantes aquando da apreciação de tais casos. Em primeiro lugar, sublinha a importância de manter uma contabilidade separada entre as actividades comerciais e não comerciais do clube. Em segundo lugar, o Vålerenga alega que um clube que seja proprietário de um estádio alugado pode eximir-se de ser classificado como uma empresa, desde que opere apenas a título de «proprietário passivo». Em terceiro lugar, o Vålerenga considera que deve presumir-se que a construção e a exploração dos estádios de futebol não afectam as trocas comerciais. Em quarto lugar, sustenta que os estádios de futebol podem ser considerados como infra-estruturas sociais. Em quinto lugar, a locação a preços de mercado de um estádio de futebol deve ser estabelecida em função do montante que os adquirentes estão dispostos a pagar e não com base na possibilidade de amortizar ou não o investimento. Em sexto lugar, a obrigação de construir e gerir um estádio de futebol, implantado no terreno cedido, tem um valor negativo, o que significa que tal não representa uma vantagem económica para o clube.
   II.   APRECIAÇÃO
   
   1.   EXISTÊNCIA DE UM AUXÍLIO ESTATAL
   
   O artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE estabelece o seguinte:
   
      «Salvo disposição em contrário nele prevista, são incompatíveis com o funcionamento do presente Acordo, na medida em que afectem as trocas comerciais entre as Partes Contratantes, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros das Comunidades Europeias, pelos Estados da EFTA ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções.»
   
   Decorre desta disposição que, para haver um auxílio estatal na acepção do acordo EEE, devem estar reunidas as seguintes condições:
   
               —
            
            
               o auxílio deve ser concedido por intermédio de recursos estatais,
               
            
         
               —
            
            
               o auxílio deve favorecer certas empresas ou a produção de certos bens, isto é, a medida deve conferir uma vantagem económica a uma empresa,
               
            
         
               —
            
            
               a medida deve ser selectiva na acepção do Acordo EEE,
            
         
               —
            
            
               o auxílio deve ser susceptível de distorcer a concorrência e de afectar o comércio entre as Partes Contratantes.
            
         Cabe apreciar numa base individual se estas condições estão preenchidas no que diz respeito a cada uma das transacções descritas anteriormente.
   2.   VENDA DAS PARCELAS 1/152, 1/301 E 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   
   Na decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, o Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto ao facto de a transacção ter sido realizada em condições de mercado. O Órgão de Fiscalização reconheceu que, em princípio, uma transacção mediante a qual o preço pago por um terreno consiste numa obrigação de construir um espaço subterrâneo para o município pode ser realizada em condições de mercado. No entanto, a fim de o Órgão de Fiscalização verificar se tal foi o caso, impõe-se que tenha sido realizada uma estimativa do valor do terreno e que o custo de mercado da construção dos lugares de estacionamento tenha sido estabelecido de uma forma fiável.
   Além disso, na decisão de dar início ao procedimento, o Órgão de Fiscalização salientou que a estimativa de valor realizada pela Eiendomsmegler 1, e posteriormente apresentada pelas autoridades norueguesas, apenas dizia respeito a uma das parcelas em causa. O Órgão de Fiscalização questionou igualmente a fiabilidade da estimativa da parcela 1/630, uma vez que a avaliação não descrevia a metodologia aplicada, nem referia as características do terreno que haviam sido decisivas para a determinação do respectivo valor.
   Ó Órgão de Fiscalização considerou igualmente que a transacção afectava o comércio e a concorrência no EEE.
   Na sequência da decisão de dar início a um procedimento do Órgão de Fiscalização, as autoridades norueguesas apresentaram uma nova estimativa do valor dos terrenos, bem como uma avaliação dos custos de construção dos lugares de estacionamento, ambas realizadas pela OPAK. O Órgão de Fiscalização observa que não se pode considerar que a Grunnsteinen tenha beneficiado de qualquer vantagem se for possível demonstrar que o valor do terreno era igual ou inferior ao valor negativo da obrigação de construir um parque de estacionamento subterrâneo. No intuito de examinar se tal foi o caso, é necessário avaliar a fiabilidade do relatório elaborado pela OPAK à luz da metodologia delineada nas Orientações relativas aos elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas.
   2.1.   AVALIAÇÃO DO RELATÓRIO DA OPAK
   De acordo com as Orientações relativas aos elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas, o valor de mercado deve ser estabelecido com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral por um perito avaliador de boa reputação, que desempenhe as suas funções de forma independente. Por último, a desvantagem económica resultante de obrigações especiais deve ser avaliada separadamente, podendo reflectir-se no preço de aquisição (38).
   O relatório de avaliação foi realizado pela OPAK, uma empresa que opera no sector da gestão imobiliária, serviços aos condomínios e avaliação de activos. O relatório em causa foi elaborado por Jacob Aarsheim.
   As Orientações relativas aos auxílios estatais estabelecem que um «perito avaliador» é um profissional de reputação confirmada, titular de um diploma adequado obtido num estabelecimento de ensino reconhecido ou de uma qualificação académica equivalente, com experiência suficiente nesta matéria e competente para a avaliação de terrenos e imóveis tanto no que respeita à sua localização, como à categoria em que se integram.
   As autoridades norueguesas explicaram que a OPAK e, nomeadamente, Jacob Aarsheim, possuem uma experiência significativa na avaliação de bens imobilários deste tipo na área de Jæren. Tal é confirmado pelo currículo de Jacob Aarsheim, que foi enviado em anexo às observações transmitidas pelas autoridades norueguesas ao Órgão de Fiscalização (39). Para além da sua experiência alargada, Jacob Aarsheim é formado em tecnologia de construção. Deste modo, não há razões para crer que a OPAK e Jacob Aarsheim não preenchem os critérios estabelecidos nas Orientações e que não disponham de reputação confirmada.
   As Orientações relativas aos auxílios estatais prevêem que: «Deverá ser assegurada ao perito uma total independência no desempenho das suas funções, ou seja, as autoridades públicas não poderão interferir com os resultados da avaliação».
   O relatório refere-se ao objectivo da avaliação e faz alusão à presença de Jacob Aarsheim e de uma outra pessoa da OPAK aquando da visita do terreno. Contém igualmente uma explicação aprofundada sobre a metodologia utilizada. Neste contexto, o Órgão de Fiscalização entende que não há razões para duvidar que o perito desempenhou as suas funções com total independência na acepção das Orientações.
   As Orientações estabelecem que, por «valor de mercado» deve entender-se o «preço pelo qual os terrenos e imóveis poderiam ser vendidos, à data da avaliação, por contrato privado celebrado entre um vendedor voluntário e um comprador independente, subentendendo-se que o bem é objecto de uma oferta pública no mercado, que as condições deste permitem uma venda regular e que se dispõe de um prazo normal para negociar a venda, tendo em conta a natureza do bem».
   O relatório OPAK refere-se nomeadamente aos seguintes elementos e pressupostos:
   
               —
            
            
               o proprietário é favorável à venda,
            
         
               —
            
            
               O terreno pode ser colocado livremente à venda, num prazo normal,
            
         
               —
            
            
               os adquirentes que estejam dispostos a pagar preços anormalmente elevados devido «a interesses especiais» não são tomados em consideração,
               […]
            
         
               —
            
            
               a avaliação é realizada em conformidade com a prática habitual da OPAK em matéria de estimativas de valor e também com as metodologias de avaliação preconizadas pelo UiS.
            
         Dado que o imóvel no terreno não pode ser recuperado e se destina a ser demolido, a OPAK avaliou as parcelas enquanto terrenos não construídos. A metodologia aplicada, designada por «método do custo do terreno» é explicada da forma a seguir referida.
   «A avaliação do imóvel depende da utilização prevista do terreno e do seu potencial de desenvolvimento, incluindo lucros projectados. Entre os parâmetros a ter directamente em conta incluem-se os custos do terreno, ou seja, a diferença entre o valor de mercado do terreno plenamente construído e o valor da construção global, incluindo a margem de lucro, mas excluindo o custo do terreno, dividido pelo número de metros quadrados da superfície interior construída, com exclusão das caves» (40) Além disso, é explicado que o custo do terreno dependerá da procura na região, dos custos de construção e da regulamentação em vigor em matéria de urbanização. Aquando da avaliação, serão igualmente tomados em consideração os preços de venda de terrenos comparáveis da região.
   Baseando-se na aplicação desta metodologia, o relatório da OPAK estimou o preço em 3,2 milhões de NOK, considerando que se tratava de uma estimativa razoável para efeitos de venda.
   Na sua decisão relativa à venda do edifício da biblioteca universitária em Oslo, o Órgão de Fiscalização havia considerado que o método de custo do terreno constitui uma metodologia aceitável para os terrenos não construídos (41). Nas suas páginas web
       (42), a associação norueguesa de avaliadores (NTF) faz principalmente alusão a outras metodologias, tais como o método da capitalização líquida, o método dos fluxos de tesouraria e o método do «valor técnico». No entanto, estes métodos pressupõem a existência de um edifício no terreno. Dado que o edifício no terreno em causa se destina a ser demolido, o Órgão de Fiscalização considera que o método de custo do terreno constitui um método de avaliação aceitável das três parcelas em questão.
   De acordo com as Orientações, as «obrigações especiais atinentes ao terreno ou ao imóvel e não ao adquirente ou às actividades económicas que este desenvolve podem estar relacionadas com a venda desde que tenham por objectivo salvaguardar o interesse público, na medida em que sejam impostas a todos os adquirentes e susceptíveis de ser preenchidas por qualquer adquirente, independentemente do seu domínio de actividade ou do facto de desenvolver ou não uma actividade. A desvantagem económica resultante dessas obrigações deverá ser avaliada separadamente por peritos independentes, podendo reflectir-se no preço de aquisição».
   O Órgão de Fiscalização considera que a obrigação de construir um parque de estacionamento subterrâneo constitui uma obrigação especial deste teor, dado não estar relacionada com o adquirente. De igual forma, os custos de demolição do edifício em causa podem ser avaliados e deduzidos de acordo com os mesmos princípios.
   No que respeita à obrigação de construir lugares de estacionamento subterrâneos, a estimativa dos custos baseia-se nas orientações emitidas pelas autoridades públicas e por um instituto de engenharia independente (43) que exigem que os lugares de estacionamento tenham uma superfície de 25 metros quadrados, bem como na experiência dos custos de construção de parques de estacionamento subterrâneos. A OPAK refere que este método de cálculo dos custos é prática corrente no sector. Nesta base, a OPAK estima o preço de cada lugar de estacionamento em 130 000 NOK, ou seja, estima que o montante total se cifrará em 8 450 000 NOK para 65 lugares de estacionamento, excluindo IVA e os custos do terreno.
   Os custos de demolição, incluindo as despesas relacionadas com a recolha e a triagem de resíduos, foram calculados em função da experiência com trabalhos de demolição semelhantes. A OPAK estima que estes custos poderão atingir 150 000 NOK.
   O Órgão de Fiscalização recorda que, apesar de ser obrigado a apreciar o teor dos pareceres de peritos apresentados por terceiros, não está vinculado a contratar os seus próprios consultores externos (44). Após ter examinado os cálculos em matéria de custos, realizados por um perito independente com conhecimentos técnicos suficientes para efeitos de uma estimativa de valor do terreno enquanto tal e na sequência de uma inspecção do local, o Órgão de fiscalização considera que estes cálculos são consentâneos com as Orientações relativas aos auxílios estatais. Os custos estimados podem, deste modo, reflectir-se no preço de aquisição.
   2.2.   CONCLUSÕES QUANTO AO ELEMENTO DE AUXÍLIO ESTATAL NA VENDA DAS PARCELAS 1/152, 1/301 E 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   À luz da avaliação acima referida e apresentada no relatório da OPAK, o Órgão de Fiscalização conclui que, atendendo ao facto de as desvantagens económicas decorrentes da obrigação de construir os lugares de estacionamento subterrâneos e de os custos de demolição do edifício em causa ascenderem, no total, a 8,6 milhões de NOK, e uma vez que o valor do terreno é estimado em 3,2 milhões de NOK, a transacção não confere qualquer vantagem económica à Grunnsteinen AS. Dado o valor negativo das desvantagens económicas exceder numa medida significativa o valor positivo do terreno, esta conclusão não é afectada por qualquer margem de erro razoável nem pelo facto de a OPAK afirmar que a avaliação de bens imobiliários desse tipo é, na realidade, pouco precisa.
   O Órgão de Fiscalização observa, contudo, que a diferença de valor entre a obrigação assumida pela Grunnsteinen e o valor do terreno é de tal modo significativa que poderia ser indicativa do facto de o valor de mercado determinado pela OPAK ser pouco exacto. No entanto, dada a discrepância significativa, mesmo um enorme reajustamento dos valores estabelecidos pela OPAK não conduziria à conclusão de que a Grunnsteinen havia beneficiado de uma vantagem.
   Neste contexto, o Órgão de Fiscalização conclui que a cessão das parcelas 1/152, 1/301 e à Grunnsteinen não constitui um auxílio estatal na acepção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.
   3.   VENDA DA PARCELA 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK AS
   
   Na decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, o Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto ao facto de o preço de 4,7 milhões de NOK pago pelo terreno com uma superfície de 56 000 metros quadrados corresponder ao preço de mercado. As suas dúvidas baseavam-se, nomeadamente, no facto de o município ter declarado que o terreno havia sido vendido ao preço de custo, uma política que viria posteriormente a ser abandonada, por ser susceptível de conduzir a preços de venda de terrenos por preços demasiado baixos. Além disso, dado não ter sido realizada qualquer estimativa de valor, o Órgão de Fiscalização manifestou o seu cepticismo no que respeita à comparação com os preços de outros terrenos situados na região.
   Em resposta ao pedido de informações do Órgão de Fiscalização formulado na sua decisão de dar início a um procedimento, as autoridades norueguesas apresentaram uma estimativa do valor do terreno realizada pela OPAK. Consequentemente, impõe-se considerar se a avaliação apresentada corresponde aos critérios estabelecidos para o efeito nas Orientações relativas aos auxílios estatais do Órgão de Fiscalização.
   3.1.   AVALIAÇÃO DO RELATÓRIO DA OPAK
   De acordo com as Orientações relativas aos auxílios estatais do Órgão de Fiscalização, o valor de mercado do terreno deve ser estabelecido com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral por um perito avaliador de reputação confirmada, que desempenhe a suas funções de forma independente.
   As qualificações e a reputação da OPAK e, nomeadamente, de Jacob Aarsheim foram acima apreciadas. À luz dessa apreciação, o Órgão de Fiscalização conclui que o relatório relativo à parcela 4/165 foi igualmente elaborado por um avaliador de reputação confirmada.
   O Órgão de Fiscalização não detectou quaisquer elementos que apontassem para a falta de independência do perito avaliador. Jacob Aarsheim faz parte de uma sociedade de peritos de reputação confirmada, sem qualquer ligação formal ao município. O relatório também indica o objectivo da avaliação e confirma que Jacob Aarsheim visitou o terreno, descrevendo em pormenor o método aplicado. Nessa base, o Órgão de Fiscalização não tem razões para duvidar que a avaliação foi realizada de forma plenamente independente do município, não tendo assim o resultado da avaliação sido por ele influenciado.
   Tal como acima descrito, a OPAK baseia-se em vários pressupostos para proceder às suas avaliações, nomeadamente o facto de o vendedor estar disposto a vender e de a negociação da venda do terreno poder prolongar-se por um prazo adequado.
   A OPAK estimou o valor do terreno à luz do facto de este não estar sujeito a um plano de urbanização, mas apenas à obrigação geral de ser afectado a fins industriais.Tal deveu-se à retirada da proposta do plano de urbanização que afectava o terreno a fins industriais antes da assinatura do contrato, devido a objecções formuladas pela administração da rede rodoviária pública nacional (45). O plano de urbanização adoptado ulteriormente era, segundo a OPAK, muito diferente do plano que havia sido retirado, uma vez que a zona foi afectada a fins desportivos e não industriais.
   O relatório especifica que «o valor de venda é o preço que vários adquirentes potenciais e independentes, interessados no terreno, estão dispostos a pagar à data da avaliação». Contrariamente ao que sucedeu no âmbito da avaliação dos terrenos cedidos à Grunnstein, a OPAK não aplicou, no caso de Hålandsmarka, o método do custo do terreno ou qualquer outro método preconizado pela NTF para a avaliação de imóveis. Ao invés, o preço é calculado com base na aferição com o preço de venda de outros terrenos comparáveis situados na região (preços de venda comparativos).
   A OPAK afirma que os preços comparáveis na região oscilam entre 80 NOK por metro quadrado (venda entre um particular e o município) e 115 NOK por metro quadrado (venda entre particulares). A OPAK faz igualmente referência a uma decisão de reavaliação em Stavanger, em que foi determinado um preço de 140 NOK por metro quadrado no que diz respeito a parcelas afectadas à construção de habitações num local muito central. Segundo a OPAK, tal corresponderia a um preço de cerca de 90 NOK por metro quadrado para a zona industrial em questão. A OPAK reconhece que as condições de mercado são pouco precisas, pelo que indica que o preço de mercado podia oscilar entre 80 e 100 NOK por metro quadrado, ou seja, entre 4 510 000 e 5 636 000 para a superfície total. Neste contexto, a OPAK estimou que o valor de venda se situa num ponto intermédio no âmbito deste intervalo de preços, isto é, em 5 100 000 NOK.
   Na sua decisão de dar início ao procedimento, o Órgão de Fiscalização manifestou cepticismo quanto à comparação estabelecida pelo município com os preços obtidos por outros terrenos na região, nomeadamente, por o plano de urbanização já haver sido adoptado, não obstante as objecções da administração da rede rodoviária pública, pelo que se afigurava incorrecto comparar o terreno com outros situados em regiões para as quais não estava previsto qualquer plano de urbanização. As autoridades norueguesas salientaram, contudo, nas suas observações sobre a decisão de dar início ao procedimento, que as objecções formuladas pela administração da rede rodoviária pública eram conhecidas no momento da venda e, consequentemente, não vigorava qualquer plano de urbanização. Além disso, um plano de urbanização para esta região foi apenas adoptado em Agosto de 2007, ou seja, dois anos após a venda, tendo a área sido então afectada a fins desportivos. Apesar de a cronologia destes acontecimentos não ser do conhecimento das partes aquando da transacção, estes elementos apoiam a conclusão de que a retirada do plano de urbanização inicial era efectiva, sendo de antever que fossem introduzidas alterações significativas.
   Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização considera aceitáveis os pressupostos subjacentes ao relatório elaborado pela OPAK, ou seja, que no momento da venda não era aplicável qualquer plano de urbanização.
   No que respeita ao método de avaliação aplicado pela OPAK, o Órgão de Fiscalização sublinha que o método dos preços de venda comparativos afigura-se menos preciso que outros métodos descritos pela NTF, uma vez que as características e a utilização projectada do terreno são tidas em conta em menor grau neste quadro. No entanto, o Órgão de Fiscalização depreende das avaliações da OPAK que o método dos custos do terreno, estreitamente ligado à exploração máxima autorizada do terreno, não é de fácil aplicação na ausência de um plano de urbanização. A este respeito, é referir que a NTF faz igualmente referência ao método de preços comparativos como um dos métodos aceitáveis para a avaliação de terrenos industriais (46).
   Neste contexto, o Órgão de Fiscalização entende que deve considerar-se que o relatório da OPAK se baseia em indicadores e critérios de avaliação de aceitação geral.
   3.2.   CONCLUSÃO SOBRE O ELEMENTO DE AUXÍLIO ESTATAL NA VENDA DA PARCELA 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK
   O preço de venda à Bryne Industripark foi de 4 700 000 NOK. Tal situa-se no extremo inferior da gama de preços estabelecida pela OPAK (4 510 000 a 5 636 000 NOK), sendo ligeiramente inferior ao preço estimado de 5,1 milhões de NOK.
   De acordo com a jurisprudência do Tribunal de Primeira Instância, o Órgão de Fiscalização, na análise das estimativas de valor que lhe forem apresentadas durante um procedimento relativo a um auxílio estatal respeitante à venda de terrenos e imóveis por entidades públicas, deve «determinar se [o preço de venda] não se afasta destes de tal modo que deva concluir-se pela existência de uma vantagem» (47) (itálico acrescentado). Além disso, a transacção em causa refere-se a terrenos não construídos que não são objecto de qualquer plano de urbanização, pelo que o respectivo valor, de acordo com a OPAK, não pode ser estabelecido de forma exacta. Desta forma, o valor de mercado efectivo do terreno poderia igualmente situar-se no extremo inferior do leque de preços estabelecido pela OPAK, o que corresponderia ao preço efectivamente pago pela Bryne Industripark. Neste contexto, o Órgão de Fiscalização conclui que não pode ser estabelecido que a venda do terreno conferiu uma vantagem à Bryne Industripark na acepção das regras em matéria de auxílios estatais.
   Por conseguinte, a transacção não envolve a concessão de um auxílio estatal à Bryne Industripark, na acepção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.
   4.   VENDA DAS PARCELAS 2/70 E 2/32 (ESTÁDIO DE BRYNE) AO BRYNE FK
   
   Na decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, o Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto ao facto de a cessão a favor do Bryne FK pelo montante de 0 NOK ter sido realizada em condições de mercado. Além disso, o Órgão de Fiscalização, com base nas informações de que dispunha nessa fase, considerou que era provável que o Bryne FK se enquadrasse na definição de empresa para efeitos das regras em matéria de auxílios estatais, desenvolvendo actividades económicas susceptíveis de afectar o comércio intra-EEE. Nessa base, o Órgão de Fiscalização considerou, a título preliminar, que a transacção poderia ter envolvido recursos estatais e ter conferido uma vantagem a uma empresa, sendo susceptível de afectar o comércio intra-EEE.
   No âmbito do procedimento formal de investigação, foram disponibilizadas novas informações ao Órgão de Fiscalização.
   Nas suas observações sobre a decisão de dar início ao procedimento formal de investigação e em resposta ao pedido de informações do Órgão de Fiscalização, as autoridades norueguesas apresentaram, em primeiro lugar, uma estimativa do valor das parcelas cedidas e, em segundo lugar, novas informações sobre a estrutura organizacional do clube de futebol no momento da transacção. No que diz respeito à estrutura organizacional, foi indicado que o clube era composto por duas entidades, designadamente, a Bryne ASA e o Bryne FK.
   4.1.   RECURSOS ESTATAIS
   O artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE exige que uma medida seja concedida pelo Estado ou através de recursos estatais para ser considerada um auxílio estatal.
   O Órgão de Fiscalização recorda que, de acordo com a jurisprudência consagrada, a definição de auxílio é mais lata do que a de subvenção, dado incluir não apenas benefícios positivos, como as subvenções em si, mas também medidas estatais que, por diversas formas, eximem as empresas de suportar encargos normalmente incluídos no respectivo orçamento e que, sem serem subvenções no sentido estrito do termo, apresentam uma natureza semelhante e produzem o mesmo efeito (48). A perda de receitas pelo Estado no quadro de uma venda a um preço inferior ao valor de mercado insere-se igualmente no conceito de recursos estatais.
   Por conseguinte, a fim de determinar se a venda das parcelas 2/70 e 2/32 ao Bryne FK envolveu recursos estatais, cabe estabelecer o respectivo valor de mercado. Na eventualidade de o município as ter vendido a um preço inferior ao seu valor de mercado, pode concluir-se que foram utilizados recursos estatais que assumiram a forma de receitas cessantes.
   As autoridades norueguesas apresentaram uma estimativa de valor do terreno em que foi construído o estádio, realizada pela OPAK. Como supramencionado, a estimativa de valor deve ser examinada à luz da Orientações do Órgão de Fiscalização.
   Ao examinar o relatório, o Órgão de Fiscalização verifica que foi o mesmo perito da OPAK, Jacob Aarsheim, que procedeu a esta avaliação. O Órgão de Fiscalização já concluiu que a OPAK e Jacob Aarsheim respeitam o requisito previsto nas Orientações de que o perito avaliador deve ser um profissional de reputação confirmada. Além disso, o Órgão de Fiscalização não tem razões para crer que Jacob Aarsheim não desempenhou as suas funções de forma independente no quadro da avaliação.
   Atendendo à natureza específica do terreno em questão, é necessário examinar de forma aprofundada o método aplicado, a fim de determinar se a avaliação foi efectuada com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral.
   A avaliação contém, em primeiro lugar, uma descrição da utilização actual do terreno, designadamente um campo de futebol, uma pista de atletismo, campos de treino, tribunas e salas de treino. A área foi afectada a fins desportivos no âmbito do plano de urbanização em vigor, com data de 28 de Outubro de 1997. A OPAK indica que deve tomar-se como ponto de partida o valor do terreno em função da sua exploração possível. Todavia, a OPAK considera que, dado o facto de já estarem construídas instalações desportivas neste terreno, não sendo assim possível qualquer exploração do mesmo, deve ser aplicada uma metodologia diferente. Uma vez que o estádio já beneficiou de fundos provenientes do jogo (49), a OPAK refere-se às condições que regem estes fundos, que estabelecem que as instalações devem manter-se abertas e ser utilizadas durante 40 anos; caso contrário, os fundos devem ser reembolsados. Além disso, no intuito de estimar o valor do terreno ao abrigo de um plano de urbanização alternativo, devem ser conhecidas as condições do referido plano. Neste contexto, a OPAK conclui que o valor do estádio só pode ser avaliado a título de bem imobiliário destinado a ser desenvolvido para efeitos de instalações desportivas. A estimativa baseia-se, por conseguinte, numa comparação com os terrenos industriais vendidos na região, sendo em seguida efectuada uma dedução atendendo à inexistência de zonas de actividades comerciais que sejam fonte de receitas ao abrigo do plano de urbanização actual. A OPAK conclui que o preço de mercado se situaria entre 2 385 000 e 2 915 000 de NOK, estimando assim o valor de venda em 2 650 000 de NOK.
   O Órgão de Fiscalização salienta, em primeiro lugar, que a estimativa não se baseia em qualquer dos métodos preconizados pela associação norueguesa de peritos avaliadores, nem sobre uma comparação directa com bens imobiliários semelhantes.
   No entanto, o Órgão de Fiscalização reconhece que um estádio de futebol é um tipo de imóvel específico, sendo, como tal, difícil efectuar uma comparação directa com outros tipos de imóveis. Por outro lado, o Órgão de Fiscalização considera que, dada a ausência de um plano de urbanização alternativo e a desvantagem económica decorrente da obrigação de reembolso em caso de afectação a outros fins, uma estimativa de valor baseada no plano de urbanização actual afigura-se ser a melhor solução para avaliar o valor do terreno efectivamente cedido. Por último, o Órgão de Fiscalização reconhece a dificuldade subjacente às avaliações de terrenos afectados a fins desportivos que, ao abrigo das regras em vigor em matéria de urbanização, não podem ser utilizados enquanto zonas de actividades comerciais que sejam fonte de receitas. Nestas circunstâncias, o Órgão de Fiscalização considera aceitável o método utilizado por Jacob Aarsheim da OPAK para estimar o preço de mercado, muito embora este cálculo implique forçosamente um grau de incerteza. Por exemplo, o Órgão de Fiscalização considera que o valor de mercado pode ainda ser reduzido pelo facto de o clube já ter assinado um contrato de locação para o terreno, o que representaria assim um inconveniente para outro adquirente eventual. Tendo em conta estas reservas, o Órgão de Fiscalização considera o relatório suficientemente pormenorizado e fundamentado, pelo que entende que o mesmo estima, com um grau de certeza suficiente, o valor provável do terreno.
   Uma vez que o município de Time cedeu o terreno ao Bryne FK pelo preço de 0 NOK, enquanto o seu valor estimado era de aproximadamente 2 650 000 NOK, o Órgão de Fiscalização conclui que a transacção envolveu recursos estatais.
   4.2.   VANTAGEM ECONÓMICA PARA UMA EMPRESA
   a)   Existência de uma vantagem económica
   
   Dado o terreno ter sido cedido ao Bryne FK pelo montante de 0 NOK, há uma diferença patente entre o preço pago e o provável valor de mercado do terreno. O Órgão de Fiscalização conclui, por conseguinte, que a transacção confere uma vantagem económica a Bryne FK, uma vez que o clube não teve de pagar o valor que o terreno teria em condições de mercado.
   b)   Qualidade de empresa do Bryne FK para efeitos das regras em matéria de auxílios estatais
   
   Em seguida, deve ser apreciado se o Bryne FK deve ser considerado como uma empresa para efeitos das regras em matéria de auxílios estatais. Atendendo a esse objectivo, é de recordar que o conceito de empresa abrange qualquer entidade que desenvolva uma actividade económica, independentemente do seu estatuto jurídico e do seu modo de financiamento, e que deve entender-se por actividade económica qualquer actividade que consista na oferta de bens ou serviços num determinado mercado (50).
   O Bryne FK conta com uma equipa de jogadores profissionais ou semiprofissionais que jogam actualmente na divisão abaixo da primeira liga mas que jogavam, no momento da transacção, na primeira liga. Na sua decisão de dar início ao procedimento, o Órgão de Fiscalização considerou, a título preliminar, que o Bryne FK constituía uma empresa, com base no facto de que algumas das suas actividades, nomeadamente a venda e a contratação dos jogadores profissionais, a prestação de serviços de lazer sob a forma de jogos de futebol e o fornecimento de espaços publicitários, parece serem realizadas no âmbito de um mercado, pelo que assumiam uma natureza essencialmente económica. O Órgão de Fiscalização entende que não lhe foi apresentado qualquer argumento novo susceptível de alterar a sua conclusão no âmbito do procedimento formal de investigação. Por conseguinte, deve concluir-se que, em relação a estas actividades, o Bryne FK constitui uma empresa para efeitos das regras em matéria de auxílios estatais.
   Contudo, a autoridade observa que 89 % da totalidade das actividades do Bryne FK, percentagem essa calculada em função do número de horas de actividade, dizem respeito a actividades relacionadas com o futebol não profissional, nomeadamente a organização de actividades para crianças e jovens (51).
   De acordo com a jurisprudência do Tribunal de Justiça das Comunidades Europeias, a prática de desporto só está sujeita à legislação do EEE na medida em que constitua uma actividade económica na acepção do Acordo EEE. A legislação seria assim aplicável às actividades dos jogadores de futebol profissionais ou semiprofissionais desenvolvidas no mercado (52). Tal como supramencionado, estas actividades foram concentradas na empresa Bryne ASA. Por outro lado, as actividades propostas pelo Bryne FK a 600 jovens jogadores de futebol no âmbito do clube são principalmente actividades sem fins lucrativos e baseiam-se, em grande medida, no trabalho voluntário de pais e terceiros (53).
   Em seguida, é de observar que, de acordo com a prática da Comissão Europeia, foi estabelecido que a realização dessas actividades desportivas a favor de crianças e de jovens não constitui uma actividade económica para efeitos das regras em matéria de auxílios estatais. Num processo referente ao apoio público a favor de actividades desportivas organizadas por clubes de desporto profissionais para os jovens em França, a Comissão entendeu que o apoio concedido aos jovens no âmbito da educação cívica, académica e desportiva podia ser considerado como enquadrando-se nas funções gerais que incumbem no Estado no domínio da educação. Na medida em que esta educação havia substituído o que era anteriormente designado por «estudos desportivos», preservando simultaneamente a organização e as características gerais, o apoio em causa revertia em benefício de actividades no domínio da educação, não sendo assim abrangido pela esfera da concorrência. Além disso, algumas das actividades apoiadas visavam atenuar a violência entre os apoiantes das equipas e outras ainda consistiam em actividades comunitárias a nível local. A Comissão considerou que tais actividades podiam ser definidas como contribuindo para a educação cívica em sentido lato. Desta forma, concluiu que as medidas em causa podiam ser comparadas a actividades didácticas cuja responsabilidade era assumida no âmbito do sistema de educação nacional, sendo uma das funções gerais do Estado (54).
   Nesse contexto, é de referir que a associação norueguesa de futebol (NFF) salientou que, em princípio, a realização e a organização de actividades desportivas para crianças e jovens a nível local é uma responsabilidade pública. Os clubes, em colaboração com as autoridades locais e a associação, assumem uma responsabilidade significativa a nível do desenvolvimento das instalações e da organização de actividades a todos os níveis. Além disso, a NFF indicou que as autoridades norueguesas sublinharam reiteradamente o impacto positivo do futebol enquanto mecanismo de integração social (55).
   Dado que os clubes organizam actividades de futebol para as crianças e os jovens, assegurando assim um complemento educativo no domínio do desporto, bem como um meio de integração e mobilidade social, conforme salientado pela NFF, o Órgão de Fiscalização entende que as actividades de futebol recreativas organizadas pelo Bryne FK podem ser consideradas como uma missão de interesse público, equiparável a actividades de educação. Consequentemente, tais actividades não constituem actividades económicas na acepção das disposições relativas aos auxílios estatais do Acordo EEE.
   Tendo em conta o que precede, o Órgão de Fiscalização conclui que, em relação às suas actividades não profissionais, Bryne FK não pode ser considerado uma empresa para efeitos das regras em matéria de auxílios estatais.
   c)   Inexistência de vantagem a favor das actividades económicas do clube
   
   A Comissão Europeia concluiu que, quando um clube desportivo desenvolve simultaneamente actividades económicas e não económicas, não haverá auxílio estatal se o clube, através de uma contabilidade separada, garantir que as actividades económicas não beneficiem de qualquer vantagem (56). No quadro da apreciação, deve em seguida apurar-se, por conseguinte, se a vantagem que consistiu na cessão de um terreno por um preço inferior à estimativa do preço de mercado, reverteu efectivamente em benefício das actividades económicas do clube.
   Numa primeira etapa, é de observar que o clube, aquando da transacção, era composto por duas entidades jurídicas, designadamente, o Bryne FK e a Bryne Fotball ASA. Num acordo de cooperação celebrado entre o clube e a empresa em 2000, estabeleceu-se a repartição das funções e as relações económicas entre as duas entidades.
   Nos termos do acordo de cooperação entre as duas entidades, a Bryne Fotball ASA era responsável pelo desenvolvimento de actividades económicas, tais como os acordos de patrocínio, a venda de direitos televisivos e de transmissão, o fornecimento de espaços publicitários no estádio, a venda e a emissão de licenças para a venda de artigos diversos aos adeptos e a exploração comercial dos jogadores, do nome e do logótipo do clube, a venda de bilhetes para os jogos de futebol do clube em casa e os acordos relativos às operações de bingo (cláusula 2.1).
   O Bryne FK, por seu turno, era responsável por todas as actividades desportivas, incluindo o treino e os jogos, bem como por todas as funções oficiais ao abrigo da regulamentação em matéria de desporto da NFF, por actividades diversas relacionadas com a angariação de fundos para a vertente não profissional do clube, bem como pela exploração do estádio, à excepção da publicidade.
   Apesar de o Bryne FK ser oficialmente o empregador dos jogadores profissionais e do pessoal de apoio, sendo assim a parte contratante formal nos acordos relativos à venda, contratação e empréstimo de jogadores, todas as obrigações financeiras conexas (57) eram assumidas pela Bryne Fotball ASA. Além disso, os eventuais resultados líquidos após a cobertura de todas as despesas revertiam em benefício da Bryne Fotball ASA (cláusula 4.2). Por último, o pessoal administrativo era recrutado e pago pela Bryne Fotball ASA (cláusula 5.1).
   Nos termos do acordo, o estádio enquanto tal era da responsabilidade do Bryne FK. A Bryne Fotball ASA devia pagar ao Bryne FK uma renda anual de 150 000 NOK pela utilização geral do estádio e um suplemento de 10 000 NOK por jogo oficial (cláusula 4.2). A Bryne Fotball ASA devia igualmente pagar ao Bryne FK um montante anual pelo direito de exploração do nome e do logótipo do clube, bem como pela exploração comercial dos jogadores (cláusula 4.3). De igual modo, quando a equipa profissional utilizava activos pertencentes ao Bryne FK, tais como o estádio ou o nome e o logótipo do clube, este último devia ser receber uma remuneração para o efeito. Nas observações que transmitiu ao Órgão de Fiscalização, o Bryne FK afirma que se tratava de um prémio baseado em preços de mercado, apesar de não ter apresentado qualquer documentação relativamente ao cálculo deste prémio.
   Por força do acordo de cooperação, pode afirmar-se que o Bryne FK realizava algumas actividades suplementares de angariação de fundos, nomeadamente, mediante a locação do estádio, bem como do seu nome e logótipo à Bryne Fotball ASA. A natureza destas actividades é tal que, em princípio, podem ser desenvolvidas no mercado em concorrência com outros operadores, sendo assim abrangidas pela definição de actividade económica. Todavia, no caso vertente, a razão subjacente ao pagamento efectuado pela empresa de responsabilidade limitada pela utilização do estádio, bem como pelo nome e logótipo do clube era efectivamente garantir que nenhum financiamento destinado a beneficiar as actividades de futebol recreativas revertesse em benefício das actividades de futebol profissionais. Deste modo, as receitas obtidas por Bryne FK graças a este acordo parecem ter sido novamente canalizadas para as actividades de futebol não profissionais por ele realizadas.
   Tal como acima demonstrado, todos os custos relativos à equipa profissional eram suportados pela Bryne Fotball ASA e, cada vez que a equipa profissional utilizava activos pertencentes a Bryne FK, o clube devia ser remunerado. É igualmente de observar que todas as actividades comerciais (como a publicidade, etc.) relacionadas com o futebol profissional eram desenvolvidas no âmbito da Bryne Fotball ASA (58). Tal como supramencionado, nos termos do acordo com o município de Time, o terreno do estádio foi cedido ao Bryne FK, e não à Bryne Fotball ASA. Nestas circunstâncias, o Órgão de Fiscalização considera que o acordo de cooperação assegurava que qualquer auxílio concedido ao Bryne FK não reverteria em benefício das actividades de futebol profissionais ou de quaisquer actividades comerciais conexas, uma vez que estas actividades e as desenvolvidas pelo Bryne FK eram objecto de uma contabilidade separada.
   Além disso, o Órgão de Fiscalização faz notar que o Bryne FK indicou que todas as suas actividades eram desenvolvidas no recinto do estádio, incluindo as actividades não profissionais que representavam 89 % das mesmas. Isto significa que o terreno é utilizado essencialmente para as actividades de base do clube, ou seja, a realização de actividades recreativas de futebol a nível local, orientadas sobretudo para as crianças e os jovens.
   Nestas circunstâncias, o Órgão de Fiscalização conclui que as actividades geradoras de receitas do Bryne FK têm manifestamente um carácter útil e conexo em relação ao objectivo principal do clube (59).
   Além disso, no que diz respeito nomeadamente à locação do estádio de futebol, o Órgão de Fiscalização observa que o estádio em causa tem uma capacidade limitada e não se situa num centro urbano importante. Deste modo, afigura-se que a utilização do estádio, por outros que não a Bryne Fotball ASA, não assumiria um interesse significativo, que este apenas gera receitas reduzidas e que, consequentemente, apresenta um interesse limitado para os investidores privados que pretendem realizar lucros. É também importante referir que, tal como expressamente indicado no relatório da OPAK, não existem áreas comerciais contíguas na zona do estádio, pelo que este não entra em concorrência com os centros comerciais ou os edifícios para escritórios situados na região.
   Na Primavera de 2004, ou seja, cerca de seis meses após a transacção, a Bryne Fotball ASA cessou a sua actividade, sendo as suas actividades profissionais transferidas para o Bryne FK. Além disso, o Bryne FK confirmou que o clube não mantém uma contabilidade separada para os diferentes tipos de actividades por ele realizadas.
   Dado que a cessão de um terreno é uma transacção pontual, a estimativa supramencionada baseia-se na estrutura do clube no momento da transacção. Uma apreciação das repercussões eventuais das actividades económicas do clube após a fusão justificar-se-ia se houvesse indícios de que a sequência de acontecimentos se destinava, na realidade, a contornar as regras em matéria de auxílios estatais, sendo a vantagem económica assim obtida canalizada através de uma entidade não económica. No caso vertente, o Órgão de Fiscalização não dispõe de quaisquer elementos que levem a pensar que a fusão subsequente do Bryne FK e da Bryne Fotball ASA estava prevista no momento da cessão, que esta se encontrava de algum modo relacionada com a aquisição do terreno pelo clube ou que se destinava de alguma outra forma a contornar as regras em matéria de auxílios estatais do EEE.
   O Órgão de Fiscalização conclui, por conseguinte, que o apoio concedido ao Bryne FK através da cessão do terreno em que se situava o estádio não reverteu em benefício das actividades económicas do clube.
   4.3.   CONCLUSÃO RELATIVA À CESSÃO DOS TERRENOS 2/70 E 2/32 AO BRYNE FK
   Tendo em conta o que precede, o Órgão de Fiscalização conclui que a cessão do terreno ao Bryne FK não envolveu um auxílio estatal na acepção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.
   5.   CONCLUSÃO
   
   Tendo em conta o que precede, o Órgão de Fiscalização conclui que não é possível demonstrar que qualquer das três transacções objecto da presente decisão envolveram um auxílio estatal na acepção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE,
   ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:
   Artigo 1.o
   
   O Órgão de Fiscalização da EFTA considera que a venda pelo município de Time dos terrenos inscritos no registo predial sob os números 1/151, 1/301, 1/630 (cedidos à Grunnsteinen), 4/165 (cedido à Bryne Industripark AS), e 2/72 e 2/32 (cedidos ao Bryne FK) não constitui um auxílio estatal na acepção do artigo 61.o do Acordo EEE.
   Artigo 2.o
   
   O Reino da Noruega é o destinatário da presente decisão.
   Artigo 3.o
   
   A versão em língua inglesa é a única que faz fé.
   
      Feito em Bruxelas, em 23 de Julho de 2009.
      
         
            Pelo Órgão de Fiscalização da EFTA
         
         Per SANDERUD
         
            Presidente
         
         Kristján A. STEFÁNSSON
         
            Membro do Colégio
         
      
   
   
      (1)  A seguir denominado «Órgão de Fiscalização».
   
      (2)  A seguir denominado «Acordo EEE».
   
      (3)  A seguir denominado «Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal».
   
      (4)  Em seguida denominado «Protocolo n.o 3».
   
      (5)  Orientações relativas à aplicação e interpretação dos artigos 61.o e 62.o do Acordo EEE e do artigo 1.o do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal, adoptadas e emitidas pelo Órgão de Fiscalização em 19 de Janeiro de 1994 (JO L 231 de 3.9.1994, p. 1, e Suplemento EEE n.o 32 de 3.9.1994, p. 1). Estas Orientações foram alteradas pela última vez em 10 de Junho de 2009. São em seguida denominadas «Orientações relativas aos auxílios estatais». Encontra-se disponível no sítio web do Órgão de Fiscalização uma versão actualizada das Orientações relativas aos auxílios estatais no seguinte endereço: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
   
      (6)  Decisão n.o 195/04/COL de 14 de Julho de 2004 (JO L 139 de 25.5.2006, p. 37, e Suplemento EEE n.o 26 de 25.5.2006, p. 1), alterada pela Decisão n.o 319/05/COL de 14 de Dezembro de 2005 (JO L 113 de 27.4.2006, p. 2, e Suplemento EEE n.o 21 de 27.4.2006, p. 46), podendo a versão consolidada da Decisão n.o 195/04/COL ser consultada no sítio web do Órgão de Fiscalização: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (7)  JO C 138 de 5.6.2008, p. 30, e Suplemento EEE n.o 31 de 5.6.2008, p. 1.
   
      (8)  Para informações mais pormenorizadas sobre a troca de correspondência, ver a Decisão n.o 717/07/COL do Órgão de Fiscalização publicada no seu sítio web: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf.
   
      (9)  Ver nota de pé-de-pagina 7.
   
      (10)  Documentos n.os 484855 (observações tecidas pela associação norueguesa de futebol, de 4 de Julho de 2008), 485026 (observações apresentadas pelo gabinete de advogados Arntzen de Besche em nome do Bryne fotballklubb, de 8 de Julho de 2008) e 485461 (observações apresentadas pelo gabinete de advogados Selmer em nome de Vålerenga football, de 8 de Julho de 2008).
   
      (11)  A seguir denominado «acordo Grunnsteinen».
   
      (12)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879), resposta à pergunta 1 e).
   
      (13)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879), pergunta 1 e).
   
      (14)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879, Anexo 1).
   
      (15)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879, Anexo 2). Nesta resposta, a Noruega alega que a avaliação se prendia com as parcelas 1/301 e 1/630. Contudo, tal não é reflectido na estimativa concreta e o número de metros quadrados nela indicados também não indica que tenham sido tomados em consideração ambas as parcelas.
   
      (16)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879), Anexo 5).
   
      (17)  Tal parece basear-se num valor de 600 NOK por metro quadrado e no valor do imóvel localizado na parcela 1/301. O Órgão de Fiscalização não recebeu uma avaliação do imóvel.
   
      (18)  Montante baseado na estimativa de custos inicial do município de 125 000 NOK, referida nos documentos de trabalho que serviram de base para as deliberações do conselho municipal (Documento n.o 413558, p. 16-17). A estimativa da Skanska parece ter sido obtida posteriormente.
   
      (19)  Observações da Noruega à decisão de dar início ao procedimento pelo Órgão de Fiscalização (Documento n.o 466024, Anexo 3).
   
      (20)  Em norueguês: «Tomtebelastningsmetoden».
   
      (21)  Documento n.o 413558, p 19 et sec.
   
      (22)  Observações da Noruega à decisão de dar início ao procedimento do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 466024, nota 9).
   
      (23)  Observações da Noruega à decisão de dar início a um procedimento do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 466024, Anexos 8 e 9).
   
      (24)  Documento n.o 413558, p. 16-17.
   
      (25)  Ver Documento n.o 413558 (denúncia inicial), afirmação reiterada nas observações formuladas pela Aksjonsgruppa em resposta às observações tecidas pela Noruega (Documento n.o 477440).
   
      (26)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879, Anexos 13-17).
   
      (27)  A seguir denominado o «acordo Bryne».
   
      (28)  Documento n.o 413558, p. 29, e resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879, Anexo 29). Depreende-se dos documentos associados à venda que o município havia, por sua vez, adquirido o terreno ao clube de futebol em 1996 pelo montante de 1 milhão de NOK. O Órgão de Fiscalização não dispõe de outros elementos de informação sobre esta venda.
   
      (29)  Os contratos de locação do terreno foram apresentados pela Noruega nos anexos 18 e 19 da sua resposta ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879).
   
      (30)  Ver anexo 24 da resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações formulado pelo Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879)
   
      (31)  Observações do Bryne FK ao início do procedimento formal de investigação (Documento n.o 485026).
   
      (32)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879, Anexo 21).
   
      (33)  Observações da Noruega à decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, carta de 21 de Fevereiro de 2008 (Documento n.o 466024).
   
      (34)  Anexo 13 das observações da Noruega à decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, carta de 21 de Fevereiro de 2008 (Documento n.o 466024).
   
      (35)  A empresa de responsabilidade limitada era responsável pelo pagamento dos salários dos jogadores, bem como dos salários dos fisioterapeutas, treinadores e outro pessoal de apoio; das contribuições do empregador para a segurança social; da compra e da manutenção do equipamento necessário para os treinos e os jogos; das sessões de treino; e, por último, das despesas de deslocação das equipas aquando da realização de jogos de futebol fora de casa.
   
      (36)  Resposta da Noruega ao primeiro pedido de informações do Órgão de Fiscalização (Documento n.o 427879, Anexo 22).
   
      (37)  Com base num quadro fornecido pelo Bryne FK (integrado no Documento n.o 485026), que indica o número de horas de actividade discriminadas por faixa etária, mês e tipo de actividade (treino, jogo, etc.).
   
      (38)  Orientações relativas aos elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas, secção 2.2, alíneas a) a c).
   
      (39)  Observações da Noruega à decisão de dar início a um procedimento do Órgão de Fiscalização [Documento n.o 466024, p.8, e Anexo 5 (CV)].
   
      (40)  Avaliação realizada pela OPAK das parcelas 1/152, 1/301 e 1/630 (Anexo 3 ao Documento n.o 466024).
   
      (41)  Decisão n.o 170/05/COL, de 29 de Junho de 2005, relativa à venda de imóveis públicos – edifício da biblioteca universitária e parte do terreno adjacente em Oslo.
   
      (42)  http://www.ntf.no/naring.aspx
   
      (43)  Norges byggforskningsinstitutt e Statens vegvesen.
   
      (44)  Processo T-274/01, Valmont/Comissão, n.o 72, Colect. 2004, p. II-3145.
   
      (45)  Cláusula 1 da secção 3 do acordo de venda (Documento n.o 428860).
   
      (46)  Ver nota de pé-de-pagina 42.
   
      (47)  Processo T-274/01 Valmont, supracitado, n.o 45, e processos apensos T-127/99, T-129/99 e T-148/99 Diputación Foral de Alava n.o 85, Colect. 2002, p. II-01275.
   
      (48)  Ver, nomeadamente, os processos C-143/99 Adria-Wien Pipeline e Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, n.o 38, Colect. 2001, p. I-8365; C-501/00, Espanha/Comissão, n.o 90, Colect. 2004, p. I-6717; e C-66/02, Itália/Comissão, n.o 77, Colect. 2005, p. I-0000.
   
      (49)  Os fundos provenientes do jogo são os rendimentos da sociedade de jogo Norsk Tipping, de que o Estado é proprietário. De acordo com as regras estabelecidas pelo Ministério da Cultura e do Culto, as referidas instalações devem ser mantidas abertas durante 40 anos após a data de conclusão das obras. Ver a brochura «OM tilskudd til anlegg para idrett og fysisk aktivitet – 2008», Capítulo 4.9, http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf
   
      (50)  Ver o acórdão do Tribunal da EFTA nos processos E-5/07, Private Barnehagers Landsforbund/Órgão de Fiscalização da EFTA, n.o 78, e C-218/00 Cisal, n.o 23, Colect. 2002, p. I-691.
   
      (51)  Documento n.o 485026 (observações de terceiros comunicadas pelo Bryne FK).
   
      (52)  Processo 13-76, Donà/Mantero, n.o 12, Colect. 1976, p. 1333.
   
      (53)  Documento n.o 485026 (observações de terceiros comunicadas pelo Bryne fotballklubb).
   
      (54)  Processo n.o 118/00 [Subvenções públicas aos clubes desportivos profissionais (França)].
   
      (55)  Documento n.o 484855 (observações de terceiros comunicadas pela Associação norueguesa de futebol de 3 de Julho de 2008).
   
      (56)  Ver a decisão da Comissão no Processo n.o 118/00, supracitada.
   
      (57)  Estas a obrigações referem-se nomeadamente ao pagamento do preço de transferência, dos salários e outros emolumentos aos jogadores, treinadores e pessoal de apoio. A empresa suportava igualmente o pagamento das despesas de segurança social dos empregados, bem como os custos da compra e da manutenção de equipamento; os fins-de-semana de treino; as despesas de viagem incorridas no âmbito dos jogos fora de casa e os treinos no exterior, bem como a locação de terrenos e de instalações.
   
      (58)  O acordo de cooperação aplicável nessa data estabelecia que era a Bryne Fotball ASA, e não o Bryne FK, a entidade responsável pelos acordos de patrocínio, pela venda de direitos televisivos e de transmissão, pelo fornecimento de espaços publicitários no estádio, pela venda e pela emissão de licenças relativa a artigos diversos para adeptos e pela exploração comercial dos jogadores, bem como do nome e do logótipo do clube. De igual forma, a Bryne Fotball ASA era também responsável pela venda de bilhetes para os jogos de futebol do clube em casa. No que respeita à venda e contratação dos jogadores profissionais, apesar de tal figurar entre as funções e as responsabilidades do Bryne FK enumeradas na cláusula 2.5 do acordo, era a Bryne Fotball ASA que se responsabilizava pelo pagamento do preço de transferência e pelos salários aos jogadores. Assim, afigura-se que as actividades qualificadas pelo Órgão de Fiscalização como assumindo uma natureza económica e susceptíveis de afectar o comércio e a concorrência no EEE, eram desenvolvidas no quadro da Bryne Fotball ASA no momento da transacção.
   
      (59)  Processo n.o 558/2005 da Comissão – Apoio a estabelecimentos de actividade profissional (Polónia). Além disso, o Processo n.o 234/2007 – Promoção da I&D&I (Espanha), no seu ponto 38, indica igualmente que os organismos de investigação que não desenvolvem primordialmente actividades económicas podem, não obstante, realizar trabalhos de investigação por conta de empresas mediante remuneração, sem que sejam assim qualificadas como empresas para efeitos das regras em matéria de auxílios estatais.
   