AGRAVO DE INSTRUMENTO. CAUTELAR FISCAL. CONSTITUIÇAO DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E DE GARANTIA IMOBILIÁRIA PARA AS DÍVIDAS FISCAIS. DESINTELIGÊNCIA ENTRE O PATRIMÔNIO OFERECIDA PELA EMPRESA DEVEDORA E O NÚMERO DE UNIDADES RESIDENCIAIS CONSTRITAS PELA DECISÃO ATACADA. PROVIMENTO.
I - Agravo de instrumento da CONCRETTA MONET DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, voltado a decisão proferida nos autos de uma ação cautelar fiscal em curso na 33ª Vara da Justiça Federal em Pernambuco, que indeferiu o pedido para a instituição de patrimônio de afetação sobre um empreendimento em construção, com a liberação de unidades do estoque integrantes do ativo circulante, medida que viabilizaria a conclusão de contratos de compra e venda entabulados com particulares de boa-fé reconhecida pelo juízo recorrido e pela própria FAZENDA NACIONAL.
II - Alega a AGRAVANTE que a decisão atacada desacolheu a oferta de três unidades residenciais em construção, à escolha da FAZENDA, ao argumento de que era muito pouco em relação ao valor devido pela RECORRENTE ao fisco, estabelecendo que essa garantia deveria ser de seis unidades, o que aparece como desarrazoado e desproporcional para a AGRAVANTE, que por isso mesmo requer a reforma da interlocutória em apreço.
III - A constrição desenhada na decisão recorrida incide sobre apartamentos-tipo, ainda em construção, integrantes do EDIFÍCIO JARDIM MONET, em Recife, com cinquenta unidades autônomas, sendo destas cinco unidades destinadas ao proprietário do terreno, a título de satisfação de um trato de incorporação. Desse prédio em construção foram prometidas em venda vinte e nove frações ideais, remanescendo dezesseis que não podem ser negociadas em razão dos embaraços judiciais e cinco são destinadas ao proprietário do terreno objeto da incorporação. Considerando que o ativo circulante da firma são os apartamentos em construção, a RECORRENTE alega que a oferta de três unidades como garantidoras das dívidas fiscais é suficiente.
IV - O patrimônio de afetação é instituto previsto na Lei 4.591/64, que no seu art. 31-A assim dispõe: " A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes".
V - Nesse diapasão, o patrimônio de afetação constitui o fruto do deslocamento de uma parcela dos bens ou ativos do empreendimento, destinados a assegurar a retroalimentação dos custos do desenvolvimento da própria empresa, visando que essa chegue a bom termo, sem que se misture com o patrimônio do empreendedor (pessoa física ou jurídica). Esse instituto de direito imobiliário visa assegurar notadamente os interesses dos adquirentes de unidades imobiliárias através de negócio para concretização ad futuram, que antes do advento da Lei 10.931/10 restavam em insegurança se o seu investimento - às vezes o único, para conseguir uma habitação - chegaria a termo satisfatório.
VI - No presente caso, a própria decisão recorrida admite a adequação da medida (fls. 595 a 595-a). Entretanto, condiciona a realização dessa ferramenta de garantia da continuidade da obra à entrega, pela RECORRENTE, de seis unidades-tipo à FAZENDA.
VII - No seio da ação cautelar fiscal originária, a RECORRENTE demonstrou, através de laudos adequados, que se mantida a constrição em seis unidades imobiliárias, o empreendimento fica inviável de ser tocado, prejudicando assim tanto os terceiros de boa-fé que são promissários compradores das partes do prédio, como a própria FAZENDA.
VIII - Sem o término do prédio, nem serão vendidas as dezesseis unidades ainda passíveis de oferta no mercado, nem serão entregues as vinte e nove unidades prometidas em venda e nem o fisco receberá o que entende ser devido. Existirá apenas mais um "espigão" interminado a enfear a urbe, atestando a quebra do princípio da preservação da empresa.
IX - Impressiona também o argumento de que outro prédio, ao encargo da ora RECORRENTE (Ed. Liberty Exclusive Club), do mesmo padrão do Edifício JARDIM MONET, sediado na cidade interiorana paulista de Jundiaí, com sessenta e seis unidades, teve semelhante garantia fixada em três unidades, conforme decidido por esta Quarta Turma no AGTR 698932. Por qual razão não pode a garantia incidente sobre o empreendimento do Recife ser marcada também em três unidades? Não há resposta satisfatória, nem na decisão açoitada e nem nas contrarrazões fazendárias. Não impressiona, por exemplo, a afirmação da FAZENDA NACIONAL de que nada adiantará à RECORRENTE conseguir uma ordem judicial que desonere as dezesseis frações imobiliárias para integração do patrimônio de afetação, pois com certeza esse bens serão alvo de penhora em outras ações executivas manejadas contra a AGRAVANTE. Com efeito, em atenção ao princípio do juiz natural (CF, art. 5º, LVII), é vedado ao magistrado a quo, tanto quanto a este Tribunal, formular julgamento de matéria alheia à presente liça, quanto mais em hipótese.
X - Provimento do agravo, desonerando todos os bens postos sob constrição pela decisão recorrida, salvo as unidades 501, 1902 e 2302 do Edifício JARDIM MONET, que permanecerão como garantia de dívidas fiscais em prol da FAZENDA NACIONAL, ficando a RECORRENTE habilitada a constituir o patrimônio de afetação em comento, sob as responsabilidades e as penas da lei.
(PROCESSO: 55292798980270494277, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL JUAN JESUS (CONVOCADO), 4ª TURMA, JULGAMENTO: 20/08/2018, PUBLICAÇÃO: 17/12/2018)