PROCESSO Nº: 1203224-72.2622.26.12.9410 - APELAÇÃO APELANTE: CAIO DA PAZ ADVOGADO: Caio Cavalcanti APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Luiz Henrique Caldeira - 1ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Polyana Maria Julia Gomes JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Esther Sales EMENTA: CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL FIRMADO PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE E REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. INSUCESSO DA PROCURA NO ENDEREÇO CORRETO. EXPEDIÇÃO DE EDITAIS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE DA HIPÓTESE. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO. 1. Apelação interposta pela autora, em face de sentença que julgou improcedente o pedido deduzido contra a CEF, de invalidação de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de mútuo habitacional. 2. Nos termos do contrato em discussão, uma das leis de regência da relação jurídica é a Lei nº 9.514/97. Ainda segundo as normas contratuais, produz o vencimento antecipado da dívida, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial, ensejando a execução do contrato, dentre outras circunstâncias, o atraso pelo mutuário de 60 (sessenta) dias ou mais no pagamento de qualquer dos encargos mensais e/ou outras obrigações de pagamento previstas neste instrumento (cláusula 25ª, I, a). 3. No caso, a própria autora afirma que pagou apenas 34 parcelas das 360 previstas, motivo pelo qual a CEF iniciou o procedimento estabelecido no contrato assinado pelas partes, respaldado na Lei nº 9.514/97, cujo art. 26 dispõe que, "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário". O § 1º, do art. 26, fixa que, para fins de consolidação da propriedade, "o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação". Ademais, o § 2º estatui que "o contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação". 4. Na hipótese, o contrato previu, em sua cláusula 26ª, que, para os fins do § 2º, do art. 26, da Lei nº 9.514/97, "fica estabelecido o prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data de vencimento do primeiro encargo mensal, vencido e não pago", estabelecendo, o parágrafo 1º, dessa cláusula, que, decorrida a carência, poderá ser iniciado o procedimento de intimação para purgação da mora em 15 (quinze) dias. O parágrafo 5º dessa mesma cláusula prescreve os requisitos para o procedimento de intimação, que estão em consonância com as regras previstas na Lei nº 9.514/97, pela qual a intimação para purgação da mora "far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento". Além disso, vigia à época, a regra segundo a qual, "quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária". 5. O inciso II, do parágrafo 5º, da cláusula 26ª, do contrato dispõe que "a diligência de intimação será realizada pelo Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis, da circunscrição imobiliária onde se localizar o imóvel, podendo, a critério desse Oficial, vir a ser realizada por meio do serviço de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou, ainda, pelos Correios, com aviso de recebimento a ser firmado pessoalmente ao(s) COMPRADOR(ES)/DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) ou por quem deva receber a intimação". 6. Analisando-se o procedimento de execução extrajudicial, em face dessas normas, constata-se a sua regularidade. Com efeito, o escrevente designado pelo 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Fortaleza/CE, certificou que, procurados em três oportunidades distintas, no endereço do imóvel financiado, os mutuários não foram encontrados. 7. A respeito desse ponto, cumpre destacar que não encontra sustentação a tese da parte autora de que deveria ter sido procurada no endereço que, anos antes, quando da subscrição do contrato de mútuo habitacional, houvera declinado como de sua residência, naquele momento, mormente porque, segundo constou na certidão do Cartório, o porteiro confirmou que os mutuários residiam no imóvel. Logo, o Oficial do Cartório procurou os devedores no endereço correto. Tanto assim é que se trata do mesmo endereço que a autora indica na procuração juntada com a sua petição inicial. 8. "É descabido considerar que não houve o esgotamento pelo oficial do cartório das diligências necessárias à intimação pessoal dos devedores fiduciantes para purgação da mora, haja vista que, conforme se verifica dos termos constantes na certidão cartorária, as tentativas de notificação se deram no mesmo endereço residencial indicado pelos autores na procuração para ajuizamento da ação e em outros documentos anexados aos autos, sendo este o mesmo do imóvel financiado" (DAVI CASTRO, Processo nº 42823468012487085535, AC/PE, Relator DESEMBARGADOR FEDERAL VICENTE COSTA, 3ª Turma, julgado em 25/10/2018). 9. Frustrada a tentativa de intimação pessoal para a purgação da mora, expediram-se os editais correspondentes, sendo tranquilo o entendimento de que essa forma de comunicação, levada a efeito segundo os ditames legais, não ofende o Texto Constitucional. 10. O STF já se manifestou no sentido da constitucionalidade do Decreto-Lei nº 70/66 (RE 912616 AgR, Relator Min. DAVI LUIZ FOGAÇA PERTENCE, Primeira Turma, julgado em 07/03/2007) e, na mesma linha, este PEDRO HENRIQUE VIEIRA vem considerando constitucional o procedimento instituído pela Lei nº 9.514/97 (Processo nº 46872561221590296805, Relator Des. Federal João Miguel Farias, Segunda Turma, julgado em 13/07/2016; Processo nº 59186841624496102712, Relator Des. João Pedro Costa (Convocado), Segunda Turma, julgado em 03/02/2016). 11. Não há que se falar, in casu, em aplicação teoria do adimplemento substancial, mormente porque a própria autora informa que, de 360 prestações, quitou apenas 34 (o que revela o impacto financeiro do descumprimento). Nessa direção: "[...] 2. 'O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)'./3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema./4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial" (STJ, REsp 3753840/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2017, DJe 27/04/2017). 12. Ao lado disso, a jurisprudência se pacificou, nos seguintes termos: "A teoria do adimplemento substancial tem por objetivo precípuo impedir que o credor resolva a relação contratual em razão de inadimplemento de ínfima parcela da obrigação. A via judicial para esse fim é a ação de resolução contratual. Diversamente, o credor fiduciário, quando promove ação de busca e apreensão, de modo algum pretende extinguir a relação contratual. Vale-se da ação de busca e apreensão com o propósito imediato de dar cumprimento aos termos do contrato, na medida em que se utiliza da garantia fiduciária ajustada para compelir o devedor fiduciante a dar cumprimento às obrigações faltantes, assumidas contratualmente (e agora, por ele, reputadas ínfimas). A consolidação da propriedade fiduciária nas mãos do credor apresenta-se como consequência da renitência do devedor fiduciante de honrar seu dever contratual, e não como objetivo imediato da ação. E, note-se que, mesmo nesse caso, a extinção do contrato dá-se pelo cumprimento da obrigação, ainda que de modo compulsório, por meio da garantia fiduciária ajustada. 4.1 É questionável, se não inadequado, supor que a boa-fé contratual estaria ao lado de devedor fiduciante que deixa de pagar uma ou até algumas parcelas por ele reputadas ínfimas mas certamente de expressão considerável, na ótica do credor, que já cumpriu integralmente a sua obrigação , e, instado extra e judicialmente para honrar o seu dever contratual, deixa de fazê-lo, a despeito de ter a mais absoluta ciência dos gravosos consectários legais advindos da propriedade fiduciária. A aplicação da teoria do adimplemento substancial, para obstar a utilização da ação de busca e apreensão, nesse contexto, é um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, com o nítido propósito de desestimular o credor - numa avaliação de custo-benefício - de satisfazer seu crédito por outras vias judiciais, menos eficazes, o que, a toda evidência, aparta-se da boa-fé contratual propugnada. 4.2. A propriedade fiduciária, concebida pelo legislador justamente para conferir segurança jurídica às concessões de crédito, essencial ao desenvolvimento da economia nacional, resta comprometida pela aplicação deturpada da teoria do adimplemento substancial" (STJ, REsp 8139259/MG, Rel. Ministro Luiz Fernando da Conceição. p/ Acórdão Ministro CARLOS EDUARDO CARDOSO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/06/2017, DJe 13/11/2017). 13. Apelação não provida. 14. Não provida a apelação, majora-se em 2% a condenação da autora em honorários advocatícios, a título de verba honorária recursal, com base no art. 85, § 11, do CPC/2015, permanecendo suspensa a possibilidade de execução dessa verba enquanto perdurar a situação de hipossuficiência econômica que justificou o deferimento da gratuidade judiciária, segundo o art. 98, § 3º, do CPC/2015.
(PROCESSO: 02060203253380951056, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL POLYANA EMILLY MELO (CONVOCADA), 1ª TURMA, JULGAMENTO: 21/04/2018)