PROCESSO Nº: 7216753-76.4703.28.3.4878 - APELAÇÃO APELANTE: CARLOS EDUARDO OLIVEIRA ADVOGADO: Igor Castro Nicole Campos APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Sabrina Aragão - 2ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Mariane da Rocha Dantas JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Camila Ribeiro EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DE IMÓVEL QUE O CREDOR FINDOU ADJUDICANDO. REGULARIDADE DAS REGRAS ESTABELECIDAS EM LEI E NO CONTRATO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO ANULATÓRIO. IMPROVIMENTO DO APELO. 1) FRANCISCO ALVES ajuizou ação contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando, via nulidade de cláusula contratual a ser reconhecida, que a ré se abstivesse de realizar leilão de imóvel por valor inferior a R$ 780.624,80, corrigido monetariamente pelo INPC; 2) Alegou que, em 03/05/2011, firmou contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção com CAMEL EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA, referente ao apto. 201, do Cond. Residencial Pérola do Atlântico, situado na Laís Porto nº 1476, no importe de R$ 973.997,00, razão pela qual, após a liberação do "habite-se", havida em 26/10/2013, firmou Contrato de Aquisição de Unidade Concluída Vinculada a Empreendimento e Mútuo com Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Alienação Fiduciária com Recursos SBPE, no importe de R$ 127.532,00; 3) Tendo ficado inadimplente, deu-se o ensejo da execução do contrato de alienação fiduciária, com a consolidação da propriedade e posterior realização do leilão público, com vistas ao pagamento da dívida remanescente do financiamento (R$ 598.158,25), sendo relevante destacar que, do contrato bancário, ela haveria adimplido o montante de R$ 57.270,45, correspondente ao pagamento de 21 prestações; 4) Asseverou que a cláusula 19ª, §4º, do contrato, dispõe sobre o lance inicial referente à venda, o qual seria de R$ 094.018,22, valor suficiente apenas para saldar a dívida, a qual, nos termos da avença, compreende o saldo remanescente acrescido dos encargos referentes à realização do próprio leilão (caso o bem não seja arrematado na primeira oportunidade, vindo a ser mais baixo o valor do lance, então o dano seria ainda maior); 5) Nesse passo, informou que perderá todo o valor investido, evidenciando pretenso abuso de direito por parte da ré, acrescentando que, no procedimento de leilão, a CEF ignoraria o valor de mercado apenas para satisfazer o seu crédito, com recuperação de todo o valor do financiamento já pago. Defendeu, então, que o imóvel deveria ser posto em leilão pelo valor mínimo de R$ 666.316,80, preço ainda inferior ao de mercado, e que possibilitaria a restituição de parte do que fora por ela pago; 6) Postulou, para tanto, a aplicação das normas do CDC, com inversão do ônus da prova, a nulidade da cláusula 19ª, §§4º e 5º, por afronta ao Art. 51. Pede também a redução de prejuízo que venha a sofrer, que o mesmo seja limitado à escala entre 10% e 15% sobre os valores pagos; 7) Não há, porém, nulidade a ser reconhecida: 7.1) a Lei 9.514/97 dispõe, em seu Art. 26, que "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário"; 7.2) como proprietário do bem, o credor deverá colocá-lo à venda, judicial ou extrajudicialmente, aplicando o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor (CC, Arts. 1.364); 7.3) o contrato celebrado deveria conter, como contém (cláusula 19ª), a indicação (para efeito de venda em leilão público) do valor imóvel e dos critérios para a respectiva revisão (Lei 9.514/97, Art. 24, VI); 7.4) o protoloco do leilão é legal e, portanto, claramente estabelecido (Lei 9.514/97, Art. 27, não significando vulneração aos direitos que, como consumidor, o mutuário tem; 7.5) a elevação do valor (duplamente) negociado do bem, para além de ser arbitrária (unilateral), diminuiria as chances de êxito do leilão, em prejuízo dos direitos do credor, que não deu causa à extinção do contrato; 7.5) neste sentido, a recuperação integral do valor aplicado pelo agora ex-mutuário, fosse a meta prioritária do leilão, implicaria ignorar a inadimplência que lhe pode e deve ser imputada, deslocando em seu favor a realização do leilão, o que destoa da justiça material pretendida; a prioridade, ao reverso, centra-se na preservação do direito do contratante inocente (credor), garantindo ao devedor amealhar o saldo (se houver, no tanto em que houver); 8) Sentença de improcedência mantida, apelação improvida.
(PROCESSO: 57725897743266865080, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MIGUEL NOGUEIRA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 16/06/2018)