PROCESSO Nº: 2667819-08.0306.28.10.0829 - APELAÇÃO APELANTE: VITOR HUGO CAVALCANTI ADVOGADO: Luiz Henrique Cunha APELADO: BENÍCIO CORREIA - EMPRESA NACIONAL DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA e outros ADVOGADO: Kaique Alves e outros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Leonardo Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Ana Laura Novaes EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA JULGAMENTO DA LIDE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E EFEITOS CONSECTÁRIOS. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS PARA JUÍZO ESTADUAL COMPETENTE PARA JULGAR A DEMANDA COM RELAÇÃO ÀS EMPRESAS PRIVADAS/RÉ. IMPRESSÃO DO FEITO VIRTUAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Apelação interposta por Luigi Gomes, contra sentença que julgou improcedente ação ordinária na qual se discutiu o contrato de compra e venda com mútuo relativo a um imóvel no Residencial Parque Petrópolis através do Programa Minha Casa Minha Vida, de n° 7.4974.3441.391, assinado em 16/08/2011, junto à Caixa, e sendo a MARIA ALICE FERNANDES - EMPRESA NACIONAL DE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA responsável pela construção do empreendimento imobiliário. 2. O autor afirmou que, de acordo com o contrato, o prazo para entrega do empreendimento era de 19 meses, período pelo qual seria devida taxa de obra, devendo a fase de amortização do financiamento iniciar-se tão logo findo o referido prazo, independente da efetiva conclusão das obras. Ocorre que apenas em setembro de 2014 teria se iniciado tal fase, 22 meses após o momento prefixado. E, requereu: 1) o ressarcimento em dobro das quantias pagas de forma supostamente indevida a título de taxa de obra em contrato de compra e venda com mútuo de imóvel ou a utilização destas para abater o saldo devedor; 2) a quitação pela construtora ré das parcelas relativas à taxa de condomínio, vencidas e vincendas, até a efetiva entrega do imóvel; 3) determinação para que a construtora ré proceda à entrega do imóvel e à pavimentação de vias pendentes do condomínio em que se localiza o apartamento; 4) pagamento de multa contratual por inadimplência; 5) declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a possibilidade de extensão do prazo de entrega do imóvel; 6) determinação para que a administradora do condomínio se abstenha de inscrevê-lo nos cadastros de inadimplência em razão das mensalidades de taxa de condomínio não pagas por tal período. 3. O magistrado a quo julgou nos termos seguintes: a) ilegitimidade da CEF quanto aos pedidos que dizem respeito ao desenvolvimento da obra, quais sejam: a entrega do imóvel; a pavimentação de determinadas vias do condomínio que o imóvel adquirido pelo autor integra; o pagamento de multa contratual por inadimplência; a nulidade da cláusula que prevê a possibilidade de extensão do prazo de entrega do imóvel; a quitação das taxas de condomínio vencidas e vincendas até a efetiva entrega do imóvel; os danos morais decorrentes de tais situações; e a abstenção quanto à inscrição nos cadastros de inadimplência em decorrência das referidas taxas de condomínio. b) reconheceu a incompetência absoluta deste Juízo para julgar o feito em relação a tais quesitos. Todavia, deixo de remeter os autos para a Justiça Estadual tendo em conta a incompatibilidade técnica apresentada pelo Sistema PJE e extingo o feito sem resolução do mérito, no que concerne aos pedidos supra relacionados, nos termos do art. 267, IV, do CPC. c) em relação ao pedido remanescente, relativo ao ressarcimento em dobro das parcelas de taxa de obra pagas supostamente de forma indevida ou a amortização destas, conclui-se que tal pretensão é direcionada tão somente à Caixa Econômica Federal, posto que nem a construtora, tampouco a administradora de condomínios, intervieram no contrato de financiamento que enseja o objeto acima descrito. d) por esta razão, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela construtora MAYSA CUNHA em relação ao pedido em questão, abarcando, igualmente, a empresa Domínio - Reys e Damasceno Consultoria e Administração de Alícia das Neves., ainda que não alegado por esta, por se tratar de matéria de ordem pública e que deve ser apreciada de ofício pelo magistrado, ao passo em que determino a exclusão das mesmas do presente feito. e) por isso, entendeu que o ponto controvertido da lide estaria na legitimidade ou não da cobrança dos juros de obra por prazo superior ao fixado contratualmente; f) destacou que o término do prazo de conclusão da obra pela construtora põe fim à denominada fase de construção e dá início à responsabilidade pelo pagamento das verbas contratuais que serão imputadas à amortização do financiamento (fase de amortização). g) afirmou que as "taxas de construção" ou "juros de obra" são pagamentos feitos durante a fase de construção e representam os únicos encargos do financiamento cobrados pelo banco nessa fase. Em tal período, são exigidos os encargos relativos a juros e atualização monetária, além de taxa de administração (se devida) e comissão pecuniária FGHAB. h) os juros remuneratórios contratados na fase de construção têm origem na dívida contraída pelo mutuário, possuindo a mesma natureza jurídica daqueles incidentes no período de retorno do financiamento, ou seja, na fase de amortização. Neste sentido, as disposições contratuais são claras em estabelecer a incidência de juros durante todo o financiamento. Tanto é assim que esses compõem o valor das prestações não só na fase de construção, mas também na fase de amortização. i) o fim do prazo para conclusão da obra, que marca o término da fase de construção, não desobriga o mutuário de pagar "juros de obra", pois não existe distinção entre os juros que incidem no primeiro período do financiamento e no segundo. O início do período de retorno importa apenas na cessação da cobrança dos encargos próprios da construção como a "taxa de obra", pois a partir desse momento o valor da prestação é imputado ao pagamento de juros e à amortização do saldo devedor do financiamento. j) não há que se falar em pagamento a maior do que o devido, uma vez que os valores devidos na fase de construção são menores do que os previstos para a fase de amortização, pois, neste último período, paga-se na prestação mensal, além dos encargos relativos a juros, atualização monetária e comissão pecuniária do FGHAB, a parte do capital financiado (amortização). l) a CEF não exigiu, no período que ultrapassou o prazo para conclusão da obra, os valores da amortização como deveria. Enfim, na fase de amortização, também são cobrados juros e correção monetária, nos mesmos índices da fase de construção. Logo, o que houve foi um retardamento no início da exigência da parcela de amortização, mas os juros e correção monetária são devidos normalmente, sob pena de enriquecimento sem causa. m) inexiste, portanto, qualquer direito de crédito para fins de compensação com o saldo devedor do financiamento, pois, na verdade, a parte demandante pagou valores menores que os devidos. Enfim, pagou apenas os juros quando deveria pagar juros e amortização do saldo devedor. Como não houve pedido para implementação da fase de amortização, nenhuma medida há de ser determinada contra a CEF neste sentido. 4. Portanto, a CEF apenas se comportou como agente financeiro, na concessão de um financiamento ao autor para compra de um imóvel. Transação esta que figurou como vendedora a construtora/ré. Não consta nos autos que a CEF foi quem construiu o imóvel residencial objeto do referido contrato. 5. Sobre a responsabilidade da CEF, em transações financeiras dessa natureza, há inúmeros julgados nos Tribunais do País no sentido de que a CEF não responde por defeitos de construções de obra, atraso na entrega da obra, e tantos outros efeitos decorrentes da má execução no empreendimento imobiliário, quando atua exclusivamente como agente financeiro do comprador do bem imóvel. 6. Logo, trata-se de incompetência absoluta da Justiça Federal para julgar a lide com relação aos demais réus. Devolução dos autos virtuais ao Juízo Federal de origem para que providencie a impressão do feito virtual e remeta-os à Justiça Estadual competente para processar e julgar a lide contra as empresas privadas/rés. Ressalva do entendimento pessoal do desembargador João Guilherme Monteiro. 7. Apelação parcialmente provida, para declarar a incompetência absoluta da Justiça Federal para julgar a lide com relação às demais rés. Remessa dos autos virtuais ao Juízo Federal de origem para que providencie a impressão do feito virtual e remeta-os à Justiça Estadual competente para julgar a lide contra as empresas privadas/rés.Ressalva do entendimento pessoal do desembargador Breno da Cunha. [07]
(PROCESSO: 40343237004807275232, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ANTÔNIO CASTRO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 27/04/2018)