Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Vicente Rocha Nº: 8852393-59.3363.5.5.2600 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: MARCELINO DE FREITAS XAVIER E OUTRO ADVOGADO: LUIZ GUSTAVO NOGUEIRA CAVALCANTE RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL THOMAS FREITAS - 3ª TURMA MAGISTRADO CONVOCADO: DESEMBARGADOR(A) FEDERAL GERMANA DE OLIVEIRA MORAES JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL ENRICO RAMOS MEDEIROS DE SOFIA DA CONCEIÇÃO RELATOR DESIGNADO: DESEMBARGADOR FEDERAL MARCELO PORTO EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação para declarar a ineficácia jurídica da hipoteca constituída no contrato n.º 944764514840 quanto aos imóveis dos autores (apartamento n.º 602 e vaga de garagem "VA 03" do Edifício Residencial Alfredo Volpi), desconstituindo, com isso, o gravame existente sobre os bens por eles adquiridos. 2. É fato incontroverso que a parte autora/apelada adquiriu imóvel(eis) localizado(s) em edifício, cuja construção foi realizada mediante financiamento firmado pela Planc Alfredo Volpi Empreendimentos Imobiliarios ENRICO CARDOSO junto à Caixa Econômica Federal, sendo dados como garantia da referida avença os próprios imóveis resultantes da construção. Em decorrência disso, os demandantes/adquirentes não vêm obtendo a transferência de propriedade da(s) unidade(s) imobiliária(s) adquirida(s) por meio de compra e venda firmada com a construtora ré, com a respectiva lavratura do registro, visto que, mesmo após a quitação total da dívida, o(s) imóvel(eis) ainda se encontra(m) gravado(s) com a hipoteca. 3. Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento, por meio da súmula 308, de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.". 4. Alega a CEF que o enunciado sumular referido somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde o demandante adquiriu o imóvel por meio de contrato de compra e venda, com recursos próprios, sem a intermediação da Caixa. 5. O distinguishing não está de acordo com o histórico de precedentes que levaram o STJ à proteção maior do consumidor do mercado imobiliário em detrimento da segurança da hipoteca, e que levaram à súmula 308. 6. É importante considerar que a existência de hipoteca previa ao contrato de compra e venda das unidades imobiliárias consiste em prática corrente nos empreendimentos imobiliários e que o mutuário - seja do Sistema Financeiro de Habitação ou não -, ainda que ciente do gravame, compra o imóvel, confiando na jurisprudência do STJ que se firmou, ao longo dos anos, no sentido de que aquela hipoteca é ineficaz contra o terceiro adquirente de boa-fé, após a quitação total da dívida do contrato, de modo que, eventual inadimplência da construtora quanto à dívida assumida perante a Instituição Financeira deve ser por esta suportada e não transferida ao consumidor, consistindo em risco inerente ao mercado imobiliário. 7. Conforme esclarecido pelo próprio STJ em recentes julgados, "a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.".(REsp6255622/DF, Rel. Ministra JÚLIA NASCIMENTO, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/07/2019, DJe 21/05/2019; REsp 7254474/RS, Rel. Ministra LÍVIA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2019, DJe 29/04/2019). 8. A Terceira Turma do STJ decidiu, por ocasião do julgamento do Resp 696370/PR (DJE: DJe 03/06/2008), que não altera o entendimento firmado por meio da súmula 308 o fato de o contrato não ser regido pelas normas do SFH. Destaque-se, ainda, recente julgado, também do STJ, por decisão monocrática do relator, dando provimento ao Recurso Especial do particular, com fulcro no art. 255, §4º, III, do RISTJ, por entender que contraria a súmula 308 a interpretação firmada no acórdão recorrido, proferido, inclusive, por este Tribunal, no sentido de considerar a aplicabilidade da súmula apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (Resp 1408194, Ministro Carlos Eduardo Caldeira, 27/09/2021). 9. Apelação improvida. Condenação da CEF ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), majorados os honorários de sucumbência em um ponto percentual.
(PROCESSO: 24794593172135724421, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MIGUEL CARDOSO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 01/09/2021)