CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PELAS REGRAS DO SAC NÃO PODE SE SUBMETER À DISCIPLINA DO PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL
Mutuários questionaram ainda a contratação do seguro habitacional
Em recente decisão monocrática, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) negou seguimento a apelação em ação destinada a rever contrato de mútuo vinculado ao sistema Financeiro de Habitação-SFH.
O mutuário autor da ação pede a revisão do contrato para adequar o valor das prestações ao atual rendimento dos mutuários. O contrato em questão foi firmado com a aplicação do Sistema de Amortização Constante (SAC), eleito pelas partes para reger o cálculo das prestações do imóvel financiado.
Pelo sistema SAC, o financiamento é pago em prestações decrescentes constituídas de duas parcelas: amortização e juros. Enquanto a amortização permanece constante ao longo do prazo contratual, os juros são uniformemente decrescentes. O devedor obriga-se a restituir o principal em um determinado número de prestações nas quais as cotas de amortização são sempre constantes, ou seja, o principal da dívida é dividido pela quantidade de períodos e os juros são calculados em relação aos saldos existentes mês a mês. A soma do valor de amortização mais os juros é que indicará o valor da prestação. As parcelas de amortização são sempre iguais e vão reduzindo constantemente o saldo devedor, sobre o qual são calculados os juros. Pactuado o contrato conforme essas regras, não pode o mutuário buscar a modificação em ofensa ao ajustado.
O contrato firmado não está vinculado ao Plano de Equivalência Salarial, nem se encontra vinculado à categoria profissional do mutuário. Não pode o Poder Judiciário modificar as cláusulas para incluir no contrato o critério de correção monetária do Plano de Equivalência Salarial (PES).
No que diz respeito à contratação do seguro habitacional imposto pelo agente financeiro, também não há abusividade na cláusula. Tal contrato é realizado com base nas regras e normas expedidas pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) e pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP). As partes não dispõem de autonomia para modificar o modelo imposto pelos órgãos reguladores do mercado securitário. Também o prêmio a ser pago pelo mutuário obedece a cálculos atuariais baseados em fatores que oscilam no tempo, tais como o saldo devedor, o valor da construção do imóvel e o índice de sinistralidade para os riscos cobertos pela apólice. O prêmio não é fixado pela seguradora, mas sim pelos órgãos gestores do mercado securitário, que o estabelecem em percentual igual para todos os seguros habitacionais. Mesmo a jurisprudência do STJ tendo firmado o entendimento de que é de livre escolha do mutuário a contratação de empresa seguradora, cabe a ele demonstrar a recusa do agente financeiro em aceitar contrato com seguradora diversa daquela por este indicada.
No que se refere à contratação de seguros adicionais impostos pelo banco, não há prova no processo de que ela tenha ocorrido, tampouco de que esteja vinculada ao contrato de financiamento imobiliário. Os autores pretendem, ainda, a restituição dos valores supostamente pagos, sem, no entanto, fazer prova de que tais pagamentos tenham efetivamente ocorrido. Ademais há nos autos informação da Caixa Econômica Federal (CEF) de que tais contratos de seguro teriam sido cancelados a pedido dos próprios requerentes, alegação diante da qual eles não se manifestaram.
Os autores da ação invocam, ainda, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao contrato, sem demonstrar cabalmente que ele viola normas de ordem de pública, o que inviabiliza este pedido. Também não há amparo legal para a devolução dos valores que os mutuários teriam pago a maior, uma vez que não existe prova inequívoca do enriquecimento ilícito do agente financeiro.
Por fim, também não cabe a aplicação da teoria da imprevisão ao contrato de mútuo, já que esta pressupõe acontecimento extraordinário e absolutamente inesperado que cause a modificação drástica e radical da base negocial, o enriquecimento injusto de uma das partes em detrimento do outro contraente, levando-o à impossibilidade de cumprimento da obrigação. As oscilações contratuais decorrentes da inflação não configuram fato imprevisível que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente.
No tribunal, o processo recebeu o número 0002154-82.2012.4.03.6100/SP.
Assessoria de Comunicação