


                       PROJETO DE LEI Nº  644, DE 2009


                                 Regulamenta  a   prestação   de   serviços
                                 contratada    pelas    associações     que
                                 especifica.





A ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE SÃO PAULO DECRETA:



Artigo 1º - Ficam as  associações  de  moradores,  bairros,  comunidades  ou
congêneres autorizadas a cobrar, dos adquirentes de loteamento  imobiliário,
a  contribuição  relativa  aos  serviços  de  segurança  e  conservação   de
benfeitorias de uso comum realizadas no âmbito de sua  circunscrição,  desde
que haja:

I  –  registro,  na  escritura  pública  do   imóvel,   versando   sobre   a
obrigatoriedade do proprietário participar da associação;

II - filiação espontânea do proprietário à associação;

III – requerimento do proprietário, por  escrito,  solicitando  a  prestação
dos serviços oferecidos pela entidade;

IV – condomínio constituído entre os moradores do loteamento,  na  forma  do
artigo 8º da Lei Federal nº 4.591/64.

Parágrafo único. Ressalvadas as hipóteses legais,  o  proprietário  de  lote
imobiliário não está obrigado e não pode ser constrangido a  concorrer  para
o custeio de serviços prestados pelas associações de  que  trata  esta  Lei,
ainda que tais serviços o beneficiem direta ou indiretamente.

Artigo 2º - Sem prejuízo das demais sanções legais cabíveis, a  infração  às
disposições da presente Lei acarretará ao responsável infrator  a  imposição
de pena de multa no valor de 30 UFESP (trinta Unidades Fiscais do Estado  de
São Paulo) a 1000 UFESP (um mil e trezentas Unidades Fiscais  do  Estado  de
São Paulo), dobrada em caso  de  reincidência,  observadas  a  gravidade  da
infração, o porte econômico  do  infrator,  a  sua  conduta  e  o  resultado
produzido, de acordo com o critério da proporcionalidade e razoabilidade.

Artigo  3°  -  Ulterior  disposição  regulamentar  desta  Lei   definirá   o
detalhamento técnico de sua execução.

Artigo 4º - As despesas decorrentes da execução desta lei correrão  à  conta
de dotações orçamentárias próprias.

Artigo 5º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.





                                JUSTIFICATIVA





           O presente projeto de lei encontra respaldo nos artigos 24, I  e
V, da Constituição Federal, na medida em que o mesmo atribui,  aos  Estados,
a competência legiferante sobre os temas “produção e  consumo”  (regulamenta
a prestação de serviços contratada pelas associações de moradores  e  afins)
e “direito urbanístico”.


           Nessa linha, cumpre ressaltar que  a  disciplina  urbanística  é
hoje um dos assuntos que mais vem ganhando importância nos últimos anos,  em
face, principalmente, da crescente  urbanização.  Maria  Clara  Ferreira  de
Miranda[1] explica:

                        “Muito embora o urbanismo tenha surgido como ciência
                        da planificação dos  espaços  urbanos,  ele  é  hoje
                        definido como  o  conjunto  das  “relações  entre  o
                        espaço da cidade e a sociedade  que  nela  vive”.  O
                        urbanismo encerra uma idéia que vai além do  simples
                        planejamento físico da cidade, para abranger  também
                        o planejamento de espaços  institucionais,  onde  se
                        devem travar as  relações  políticas,  econômicas  e
                        sócio-culturais que definem o  estilo  de  vida  dos
                        cidadãos e  o  modelo  dos  espaços  urbanos.  Logo,
                        verifica-se que o urbanismo está  indissociavelmente
                        ligado  à  idéia  de  planejar  para  viabilizar   a
                        participação, a liberdade e a cidadania.


                        É exatamente por isso que o direito  urbanístico  se
                        apresenta como  um  ramo  do  direito  estreitamente
                        relacionado ao  direito  constitucional,  conduzindo
                        sempre  interesses   difusos   e   coletivos,   cuja
                        legislação é considerada de natureza cogente, porque
                        é de interesse geral e visa a ordenação racional dos
                        espaços urbanos, a funcionalidade desses espaços,  a
                        boa qualidade de vida das pessoas que  neles  vivem,
                        bem como a gestão democrática das cidades”.



           Ultrapassada a questão  preliminar,  cumpre  ressaltar  que,  em
razão do crescimento assustador dos loteamentos fechados, surgem dezenas  de
questões importantes envolvendo esses empreendimentos imobiliários.


           As discussões judiciais, em sua imensa maioria, versam  sobre  a
obrigatoriedade do pagamento de  valores  mensais,  pelos  proprietários  de
imóveis, às associações  constituídas  para  administrar  o  loteamento,  em
virtude destas organizarem a prestação de serviços  de  limpeza,  coleta  de
lixo, segurança privada e manutenção das áreas comuns, dentre outros.


           Há uma aparência de legalidade nesse tipo de  ação,  haja  vista
que se a Associação realmente “presta” tais serviços no loteamento  fechado,
em tese esta deveria receber a  contraprestação  monetária  equivalente.  No
entanto,  o  que  ocorre,  na  realidade,  é  uma  flagrante  tentativa   de
privatização do espaço público.


           Em muitos casos, as Associações cobram por serviços que  são  de
exclusiva e indelegável competência do Poder Público Municipal  e  Estadual,
como no caso da segurança pública e da coleta pública de lixo.  Além  disso,
fazem essa cobrança independente de autorização ou adesão do proprietário  à
entidade


           A Constituição Federal proíbe a obrigatoriedade de associação  a
entidades, sociedades ou clubes, só podendo ser compelido  ao  pagamento  de
qualquer mensalidade aquela pessoa que, no caso único,  anuir  expressamente
em se associar.


           É uma verdadeira afronta ao Estado democrático  de  direito.  As
Associações cobram os loteados mesmo quando  constatada  a  inexistência  de
autorização quanto à prestação de serviços, sejam esses quais forem, já  que
ninguém pode ser compelido ao pagamento de quaisquer quantias  se  para  com
estas  não  concordou  ou  não  lhe  autorizou.  Denota,  pois,   vício   de
manifestação de vontade.


           É justamente por causa de todos esses  motivos  que  ingressamos
com o presente projeto de lei, para regulamentar a questão que vem  travando
a pauta de nosso judiciário, contribuindo sobremaneira  para  o  aumento  da
chamada “morosidade da justiça”.


           O Superior Tribunal de  Justiça,  inclusive,  já  se  manifestou
sobre o tema, in verbis:


                        “Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de
                        taxa condominial. Precedentes da Corte.


                        1. Nada  impede  que  os  moradores  de  determinado
                        loteamento  constituam  condomínio,  mas  deve   ser
                        obedecido o que dispõe o art. 8º da Lei nº 4.591/64.
                        No caso, isso não ocorreu, sendo a autora  sociedade
                        civil  e  os  estatutos  sociais  obrigando   apenas
                        aqueles que o subscreverem ou  forem  posteriormente
                        admitidos.


                        2. Recurso especial conhecido e provido[2]”..
                        "COBRANÇA DE TAXA POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE
                        LOTEAMENTO URBANO. RECUSA DE PAGAMENTO POR QUEM  NÃO
                        QUER  SER  ASSOCIADO.   POSSIBILIDADE.   Inexistindo
                        condomínio em sua configuração  jurídica,  admite-se
                        que  a  associação  formada  com  a  instituição  do
                        loteamento, possa cobrar dos adquirentes dos  lotes,
                        a contribuição relativa aos serviços de segurança  e
                        conservação de benfeitorias de uso comum, desde  que
                        nas escrituras de aquisição  dos  imóveis  conste  a
                        obrigatoriedade da  participação  na  associação.  A
                        adesão ocorre com o negócio  jurídico  da  compra  e
                        venda, condicionado a essa aceitação. Dessa forma, o
                        adquirente já sabe que tem de suportar esse ônus,  e
                        ao  comprar  o  lote,  manifesta   a   sua   vontade
                        positivamente,   no    sentido    da    participação
                        associativa. Mas se o loteamento  já  estava  de  há
                        muito estabelecido, os titulares dos lotes não podem
                        ser constrangidos ao pagamento da  taxa,  visto  ser
                        inconstitucional  a  participação   compulsória   em
                        associação, ainda que esta seja destinada a  prestar
                        serviços que direta ou indiretamente os  beneficiem.
                        No caso dos autos, os próprios estatutos prevêem que
                        aqueles que desejem integrar a sociedade, manifestem
                        a sua vontade, mediante termo  de  adesão.  Inexiste
                        lei obrigando ao pagamento  dessa  contribuição,  em
                        face da  derrogação  do  D.L.  nº  271/67  pela  Lei
                        6.766/1979, que disciplinou, totalmente,  a  matéria
                        relativa aos loteamentos urbanos,  não  sendo  assim
                        possível invocar o art. 3º do  aludido  Dec.-lei  nº
                        271/67, o qual determinava que os  loteamentos  eram
                        assemelhados aos condomínios,  incidindo  a  Lei  nº
                        4.591/64,  já  que  o  loteador  era  equiparado  ao
                        incorporador, e os compradores  aos  condôminos.  E,
                        além   disso,   esse    dispositivo    carecia    de
                        regulamentação, conforme exigido  em  seu  parágrafo
                        1º, e ela nunca foi feita.  A  associação  deve  ser
                        oriunda de manifestação de vontade, não podendo  ser
                        obrigatória, consoante o disposto no  inciso  XX  do
                        art. 5º, da Constituição Federal[3]."


           Assim sendo, ante a motivação exposta, pedimos o voto  favorável
dos Nobres Membros desta Assembléia, por se tratar de  medida  de  relevante
interesse público.





                       Sala das Sessões, em 11/8/2009



                            a) André Soares - DEM

                           -----------------------
[1] Gestão democrática da cidade e plano diretor [recurso eletrônico]: o
caso-referência da Cidade de Rio das Ostras. Pág. 20/21. Dissertação de
Mestrado em Direito - Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro,
Rio de Janeiro, 2006.

[2]