


                       PROJETO DE LEI Nº 891, DE 2015


                                 Dispõe sobre a  aprovação  de  loteamentos
                                 para fins urbanos com controle de  acesso,
                                 e dá outras providências





A ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE SÃO PAULO DECRETA:


      Artigo 1º - Observadas as disposições da Lei Federal Nº 6.766,  de  19
de dezembro de1979, admite-se a aprovação de loteamentos para  fins  urbanos
com controle de acesso, desde que:

      I – lei estadual ou municipal autorize a  expedição  de  licença  para
esse tipo de empreendimento e a  outorga  de  instrumento  de  permissão  do
direito de uso das áreas internas do loteamento;

      II – a permissão de uso referida no inciso I seja outorgada, de  forma
onerosa, a  uma  associação  de  titulares  de  direitos  reais,  legalmente
constituída.

      Parágrafo único - Para a expedição da licença referida no inciso I,  a
legislação municipal deve prever que sejam avaliadas as seguintes questões:

      1 – possibilidade de integração futura do acesso do loteamento de  que
trata este artigo com o sistema viário existente ou projetado;

      2 – possibilidade de acesso da população  em  geral  aos  equipamentos
comunitários e às áreas de uso público internas e limítrofes.

      Artigo 2º - Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso,
a autoridade licenciadora  fica,  automaticamente,  obrigada  a  outorgar  o
instrumento de permissão referido no inciso I do artigo 1°, o qual deve  ser
formalizado imediatamente após a averbação da licença  final  integrada,  no
competente Registro de Imóveis.

      Artigo 3º -  O  prazo  de  vigência  da  permissão  de  uso  deve  ser
prorrogado, sucessivamente, a cada vencimento, por igual período, desde  que
cumpridos os encargos atribuídos à  associação  referida  no  inciso  II  do
artigo 1°.

      Artigo 4º -  Considera-se  válido  o  empreendimento  que  tenha  sido
licenciado ou implantado na forma do loteamento de que  trata  este  artigo,
com base em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor  desta
Lei, desde que  sua  implantação  tenha  respeitado  os  termos  da  licença
concedida.

      Artigo 5º - O  loteamento  implantado  regularmente  e  que  teve  seu
perímetro fechado posteriormente à sua implantação até a data da entrada  em
vigor desta Lei, pode ser regularizado  pelo  Poder  Público  municipal  com
base em lei estadual ou municipal.

      Artigo 6º - O fechamento de  perímetro  de  loteamento  realizado  sem
embasamento em lei estadual ou municipal, até a data  da  entrada  em  vigor
desta Lei, pode ser regularizado pelo Poder Público municipal,  observado  o
disposto no caput do artigo 1°, bem como as condições previstas nesta Lei  e
as demais exigências legais.

      Artigo 7º - A  representação  ativa  e  passiva,  judicial  ou  extra-
judicial,  perante  a  autoridade  licenciadora  e  aos   seus   associados,
proprietários ou adquirentes de lotes,  quanto  aos  direitos  e  obrigações
decorrentes da permissão de uso, é exercida pela associação a que se  refere
o inciso II do artigo 1°, observado que as relações entre  os  proprietários
ou adquirentes de lotes e a associação são regidas pelo seu estatuto  social
aprovado por 2/3 dos titulares de direitos reais.

      Artigo 8º - A permissão de uso de que trata o inciso I  do  artigo  1°
não pode impedir a  continuidade  da  prestação  dos  serviços  públicos  de
energia elétrica, telefonia, gás canalizado, fornecimento de  água  potável,
esgotamento sanitário e coleta de lixo aos proprietários ou  adquirentes  de
lotes pelo Município ou seus permissionários ou concessionários.

      Artigo 9º - No local de acesso  aos  loteamentos  de  que  trata  este
artigo deve estar afixado, de forma visível  ao  público,  aviso  de  que  o
controle de acesso não impede a circulação de pessoas e o  acesso  às  áreas
de uso público.

      Artigo 10 -  Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.








                                JUSTIFICATIVA





      Muito tem se discutido ao longo dos últimos  anos  se  os  loteamentos
denominados  fechados,  com  controle  de  acesso,  os  ditos  “condomínios”
fechados, são  legais  ou  não.  Temos  recebido  consultas  de  associações
gestoras de loteamentos, de prefeituras e mesmo  de  Câmaras  Municipais  de
todo Estado de São Paulo. Com esta Lei, pretendemos regulamentar de uma  vez
por todas o controle de acesso nos Loteamentos no Estado de São Paulo.

      Mas,  antes  de  adentrarmos  no  mérito  propriamente  dito,  se  faz
necessário deixar claro o que é esta espécie de empreendimento. Trata-se  do
que a  doutrina  moderna  convencionou  chamar  de  “condomínios”  de  fato,
atípicos ou fechados,  sendo  estes  regidos  em  sua  grande  maioria  pelo
decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e,  posteriormente  regulamentado
pela Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.

      Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto.  Só  que,  por
meio de autorização de uma lei municipal, têm o seu  perímetro  fechado,  e,
com isso, tem o acesso controlado aos seus limites.

      Os  loteamentos  têm  diversas   nomenclaturas   nas   mais   diversas
legislações   municipais,   como,   por   exemplo,   bolsões   residenciais,
loteamentos  encrustados,  loteamentos   fechados,   células   residenciais,
loteamento controlado. Nesse  texto,  usaremos  a  nomenclatura  “loteamento
fechado”.

      Mas  qual  a  diferença  desta  espécie  de  empreendimento  para   os
condomínios  edilícios,  os  condomínios  propriamente  ditos?  A  diferença
básica entre ambos é que, nos loteamentos  fechados,  não  existe  a  fração
ideal, nem a área comum da forma  como  existe  nos  condomínios  edilícios,
como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

      Já a semelhança marcante,  ou  até  -  poderíamos  afirmar  -  a  mais
importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem  em  assembleia
para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade  que
vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.

      Quando debatemos se são legais ou não os loteamentos fechados, estamos
debatendo  a  legalidade  ou  não  das  leis  municipais  que  autorizam   a
instituição desta espécie de empreendimento.

      Vejamos abaixo alguns argumentos postos  no  ordenamento  jurídico  do
País que corroboram com a nossa tese que  defende  a  total  legalidade  dos
loteamentos fechados:

                 - Princípio da Função Social da Propriedade (art 5º,  XXIII
           da CF): a propriedade precisa cumprir sua função  social  e,  no
           caso dos loteamentos fechados, indubitável é que a implementação
           desta espécie de empreendimento  cumpriria  uma  função  social,
           pois seriam supridos com eles diversos  serviços  não  prestados
           com eficácia pelo poder público;

                 - Artigo 30, I da CF: Compete aos municípios legislar sobre
           assuntos de interesse local: nos parece claro que a  instituição
           de loteamentos fechados é um assunto local pois diz respeito  ao
           interesse da comunidade do município;

                 - Artigo 30, VIII da CF: Compete aos  municípios  promover,
           no  que  couber,  adequado  ordenamento  territorial,   mediante
           planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do
           solo urbano: o tema em questão nada mais é do que uma  discussão
           sobre uso, parcelamento e ocupação do solo;

                 - Artigo 103 do Código Civil: O uso comum dos bens públicos
           pode ser  gratuito  ou  retribuído,  conforme  for  estabelecido
           legalmente pela entidade a cuja administração  pertencerem:  com
           este  artigo,  torna-se  clara  a  possibilidade  do   município
           autorizar os loteamentos fechados.

      Postos estes quatro dispositivos legais, não resta dúvida de que nossa
tese não tem outra alternativa que não seja prosperar.




      O direito de propriedade

      Não se pode esquecer, conforme já colocado acima,  que  o  direito  de
propriedade deve ser exercido de modo a atingir sua função  social,  cabendo
ao  poder  público  municipal  a  restauração  do  equilíbrio.   O   que   a
coletividade vislumbra ao instituir  esta  espécie  de  empreendimento  é  a
melhoria da condição de vida dentro de  seu  perímetro  urbano,  evitando  a
violência e suprindo a carência dos serviços municipais.

      Não há que se falar em ferir-se o direito de ir e vir, uma vez  que  o
acesso a estes loteamentos pode ser controlado, mas não impedido,  ou  seja,
tem-se o direito de controlar o  acesso,  podendo,  inclusive,  colocar  uma
viatura da  segurança  para  seguir  visitantes,  solicitar  na  portaria  a
identificação dos visitantes,  ligar  na  casa  do  morador  para  que  este
autorize a entrada do visitante, deixar o  visitante  esperando  pelo  tempo
que for necessário para que a segurança  tenha  as  informações  necessárias
para autorizar o seu ingresso,  mas  não  se  pode  simplesmente  impedir  o
acesso ao loteamento.

      Muitos podem questionar se todo o acima exposto é verdadeiro,  qual  o
motivo de algumas leis municipais terem sido julgadas inconstitucionais?

      O motivo deve-se ao fato destas leis municipais  terem  configurado  a
desafetação das áreas públicas para a instituição dos loteamentos  fechados,
ou seja, terem mudado a destinação das ruas, praças,  áreas  institucionais,
deixando que estas fossem de uso comum do povo para que passassem a  ser  de
uso  exclusivo  dos  moradores  dos  loteamentos  fechados,   conduta   esta
considerada  inconstitucional  por  uma  grande   corrente   do   judiciário
paulista.

      As leis municipais referentes a esta questão, para serem  consideradas
constitucionais, apenas devem ater-se à autorização para  que  o  loteamento
tenha o seu perímetro fechado, seu acesso controlado, podendo também  versar
sobre a transferência da obrigatoriedade de alguns serviços executados  pelo
poder público para a associação gestora do  loteamento,  como  por  exemplo,
manutenção de ruas, áreas verdes.

      Com  o  Projeto  de  Lei  que   estamos   propondo   regulamentar-se-á
definitivamente  no  Estado  de  São  Paulo  o  controle   de   acesso   nos
Loteamentos, terminando assim com um conflito  que  tem  “atolado”  o  poder
judiciário.

             Vale destacar que o Projeto de Lei que estamos propondo decorre
de amplo debate acerca do Projeto de Lei Federal 3057/2000, a  nova  Lei  de
Responsabilidade Territorial do País, e ainda,  de  amplo  debate  realizado
por associações representantes de moradores.

                     Destaque-se ainda: há dispositivos  como  o  art.  1º.,
parágrafo único, e o art. 2º.,  que  trazem  deveres  aos  Municipios;  tais
dispositivos, desde logo se esclareça, têm caráter de  norma  geral,  e  seu
comando aos Municipios se inserem na competência  prevista  aos  Estados  no
art. 24, inciso I, da Constituição Federal, não conflitando portanto  com  o
disposto no art. 30, inciso I, a saber:


           ” Art. 24. Compete à União, aos Estados e  ao  Distrito  Federal
           legislar concorrentemente sobre:
           I - direito tributário, financeiro, penitenciário,  econômico  e
           urbanístico; (...)”

      Finalmente, reitere-se o caráter  regulamentar  desta  norma,  que  se
aplicará a todo o Estado de São Paulo, e que se fundamenta  no  disposto  no
art. 24  da  Constituição  Federal,  inciso  I,  com  observância  plena  no
disposto no art. 30, inciso I, da referida Carta.

      Pelos motivos expostos, peço aos novos pares a  provação  da  presente
propositura.









                       Sala das Sessões, em 27/5/2015.





                            a) Geraldo Cruz - PT