PROCESSO Nº: 3078231-91.2305.20.6.6296 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RECORRENTE ADESIVO: BRYAN GOMES e outro ADVOGADO: João Vitor Monteiro APELADO: THOMAS DA CRUZ e outro ADVOGADO: João da Paz RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Francisco Fogaça - 1ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Isabella Barros JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal João Lucas Lima (FB) . EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA DE IMÓVEL FINANCIADO. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" DA CAIXA. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA E DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CABÍVEL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PROVIMENTO PARCIAL DA APELAÇÃO DA CAIXA. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE OBRA. PROVIMENTO PARCIAL DA APELAÇÃO ADESIVA. Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 3ª Vara Federal/SE, que julgou parcialmente procedentes os pedidos: a) determinando a rescisão do contrato de mútuo habitacional, sem qualquer ônus para o Autor, que deverão ser suportados solidariamente pelas rés, devendo ser excluída toda e qualquer cobrança decorrente da contratação, inclusive perante órgãos municipais, estaduais e federais, acaso existentes, cancelando-se todo registro porventura efetivados, em nome do Autor, a exemplo do IPTU, retornando ao status quo ante; b) condenando a CAIXA e a Construtora, solidariamente, a devolver os valores que foram pagos pelo autor, tais como despesas cartorárias, ITBI e diferenças de financiamento, com juros e correção monetária; c) condenando a CAIXA e a Construtora, solidariamente, no pagamento de indenização por danos morais, respectivamente, no valor de R$ 19.969,00. A CAIXA, em sua apelação, sustenta, em apertada síntese: a) é parte manifestamente ilegítima para figurar no polo passivo da presente ação no tocante a eventuais danos decorrentes do atraso na entrega da obra, devendo a demanda ser extinta sem resolução do mérito, uma vez que esta é tão somente Agente Financiador das obras e, portanto, o prazo de entrega da obra constante dos contratos é indicado pela construtora e não pela empresa pública apelante; b) não tem responsabilidade técnica com relação à execução e qualidade da edificação, nem com relação a cumprimento de prazos contratuais de entrega da unidade; c) resta clara a legalidade da cobrança dos juros na fase de construção e a coerência de que seja cobrado, não havendo justificativa para excluir a sua cobrança por qualquer motivo que não esteja relacionado com defeito na prestação dos serviços financeiros pela CAIXA; se os valores não são arcados pelo mutuário, devem ser custeados pela construtora/incorporadora/fiadora; d) inexistência de solidariedade entre a CAIXA e a Construtora; e) inexistência de dano moral e, na hipótese de se considerar, o arbitramento deve ser comedido. A apelada ofertou apelação adesiva, pugnando pela reforma parcial da sentença, para que as rés sejam condenadas solidariamente ao ressarcimento integral (não apenas parcial) dos valores pagos a títulos de juros de obra (até março de 2016), bem como a indenizar por lucros cessantes. Contrarrazões ofertadas. Os autores, conforme informações dos autos, firmaram contrato de mútuo com a CAIXA, visando à aquisição de imóvel na planta, sendo tal empreendimento a ser construído pela construtora LEME. A entrega da unidade deveria ser em 03.08.1043, contudo, até a data do ajuizamento da ação não havia se realizado, permanecendo as obras em estado de inatividade. Os autores vinham arcando com juros de construção, mesmo durante o período de atraso da entrega. Caracterizada a legitimidade passiva da CAIXA. Trata-se de empreendimento que faz parte do PMCMV, do Governo Federal, e que é administrado pela CAIXA. Quando a CAIXA atua como operadora de programas governamentais para promoção da moradia não atua apenas como agente financeiro, por isso tem legitimidade para a demanda e, caso provada, também responsabilidade, inclusive, pela execução da obra financiada. A CAIXA atuou não apenas como agente financiador do bem, mas também como agente promotor da obra, na medida em que aprovou o projeto apresentado pela construtora, comprometendo-se a fiscalizá-la para garantir a liberação dos recursos. Verifica-se que a CAIXA assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, pelo que é patente a sua legitimidade passiva "ad causam" para a demanda. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 3383567/SP (julgado em 22/11/2019, com trânsito em julgado em 01/05/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu as seguintes teses, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de Sabrina Duarte mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." O atraso da obra está caracterizado, o que atrai aplicação das teses acima referidas. De fato, no instrumento contratual, há prazo para construção da obra, após contratação do financiamento, admitida prazo de tolerância, o qual terminou em 02.01.7364, sem a entrega do imóvel. O atraso é patente, assim como o inadimplemento pelos réus. O atraso da obra configura causa para rescisão do contrato, restituindo-se as partes à situação inicial, com devolução dos valores pagos, conforme determinado na sentença, não havendo que se fazer em enriquecimento sem causa. Quanto à alegação de ausência de previsão contratual, frise-se que, "em que pese a existência de cláusula contratual que prevê a imposição de multa em desfavor do consumidor na hipótese de impontualidade em relação ao pagamento das prestações, não há no contrato firmado entre as partes qualquer cláusula que preveja a incidência de penalidades em face da mora das rés, o que configura violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, bem como desrespeito às regras do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, diante da comprovada impontualidade na entrega do imóvel, faz-se necessário o estabelecimento de regra de idêntico conteúdo em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF e da Construtora" (TRF-5. AC 30509069665253498312/AL. Relator: Desembargador Federal João Guilherme Rodrigues, Primeira Turma. Julgamento: 03/01/2016). Nesse prisma, a Caixa responde solidariamente com a Construtora pelo atraso na entrega da obra, conforme o art. 7º do CDC. A primeira, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção. A Construtora, pelo atraso na conclusão da obra. Precedentes desta Primeira Turma: i) PROCESSO: 84197570602094929176, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO CORREIA, 1º Turma, JULGAMENTO: 12/02/2018; ii) PROCESSO: 96955218033409623104, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL BENJAMIN AZEVEDO, 1º Turma, JULGAMENTO: 07/12/2018. Danos morais não restaram configurados. Conforme precedente mais recente da Primeira Turma, "embora tenha ocorrido atraso na entrega da unidade da apelante, não se demonstra que tal fato tenha abalado sua honra ou sua reputação, não havendo nos autos qualquer comprovação real dos alegados sofrimentos psicológicos" (PROCESSO: 54699143059769751985, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO LUCAS BARBOSA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 25/10/2021". Em razão do atraso da obra, as denominadas taxas de obra, uma vez transcorrido o prazo para a finalização da obra, sem que ela tenha sido concluída, não podem ser cobradas do mutuário, durante o atraso, taxas próprias do período construtivo, porque ele não deve responder pelas consequências de demora para a qual não concorreu. Tendo em conta a rescisão contratual deferida judicialmente, os valores pagos pelo mutuário, nesse período, devem ser restituídos à autora. Quantos aos lucros cessantes, os autores não se desincumbiram do ônus de comprová-los. A mera intenção de alugar o imóvel não é suficiente. Até mesmo porque há impeditivo para que seja alugado para terceira pessoa. O objetivo da política pública é possibilitar uma moradia digna às pessoas, não servir como meio de auferir renda por Pedro Miguel Barbosa. Provimento parcial da apelação da CAIXA, para, reformando em parte a sentença, julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais formulado em face da CAIXA. Provimento parcial da apelação adesiva, para condenar as rés, de forma solidária, a ressarcir os autores todas as despesas efetuadas a título de taxa de obra.
(PROCESSO: 59071508788738112002, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL GABRIEL DUARTE (CONVOCADO), 1ª TURMA, JULGAMENTO: 12/09/2022)