PROCESSO Nº: 3805715-05.5077.20.5.1668 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: JOÃO GUILHERME COSTA e outro ADVOGADO: Yuri Teixeira França e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Ana Beatriz Castro - 1ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Henrique Freitas JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Pietro Nunes (FB) . EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL FINANCIADO. FISCALIZAÇÃO DA OBRA E POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIR A CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA E DA CONSTRUTORA. MULTA MORATÓRIA DEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PROVIMENTO PARCIAL DA APELAÇÃO DA CAIXA. Trata-se de Apelação interposta por Caixa Econômica Federal - CAIXA, contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Federal/RN, que acolheu em parte os pedidos iniciais, para condenar a CAIXA e a Construtora: a) a pagarem à autora indenização por danos morais no valor de R$ 85.652,00, "pro rata"; b) a pagarem multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês, sobre as parcelas pagas durante o período de atraso da obra até a entrega do empreendimento; c) a amortizarem os valores pagos como taxa de obra no saldo devedor. A Caixa Econômica Federal, em sua apelação, sustenta, em apertada síntese: a) o prazo de entrega da obra constante dos contratos é indicado pela construtora e não pela empresa pública apelante; b) não tem responsabilidade técnica com relação à execução e qualidade da edificação, nem com relação a cumprimento de prazos contratuais de entrega da unidade; c) resta clara a legalidade da cobrança dos juros na fase de construção e a coerência de que seja cobrado, não havendo justificativa para excluir a sua cobrança por qualquer motivo que não esteja relacionado com defeito na prestação dos serviços financeiros pela CAIXA; se os valores não são arcados pelo mutuário, devem ser custeados pela construtora/incorporadora/fiadora; d) não há qualquer previsão contratual que impute à apelante dever de indenizar por atraso na obra; e) inexistência de dano moral e, na hipótese de se considerar, o arbitramento deve ser comedido. Contrarrazões ofertadas. A parte autora, conforme informações dos autos, firmou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e do Programa Nacional de Habitação Popular integrante do programa Minha Casa, Minha Vida. A Lei 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa renda. Vê-se que, no contrato firmado com a CAIXA, esta se responsabilizou pelo financiamento e fiscalização da obra, inclusive quanto à substituição da construtora em caso de atraso na obra. Desse modo, verifica-se que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, pelo que é patente a sua responsabilidade. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 3099626/SP (julgado em 08/03/2019, com trânsito em julgado em 19/10/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu as seguintes teses, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." O atraso da obra está caracterizado, o que atrai aplicação das teses acima referidas. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 21 meses, a partir da assinatura do contrato, com pagamento da última parcela de taxa de construção em 12.01.9378. Comprometeram-se a entregar o imóvel pronto em 27.03.1594, o que não ocorreu. Assim, é patente a demora no término da obra, pois o contrato fixou prazo certo para a conclusão, não prevendo qualquer regra de prorrogação ou de tolerância, definindo, ainda, os efeitos da não conclusão da obra, no que tange à amortização. Quanto à alegação de ausência de previsão contratual, frise-se que, "em que pese a existência de cláusula contratual que prevê a imposição de multa em desfavor do consumidor na hipótese de impontualidade em relação ao pagamento das prestações, não há no contrato firmado entre as partes qualquer cláusula que preveja a incidência de penalidades em face da mora das rés, o que configura violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, bem como desrespeito às regras do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, diante da comprovada impontualidade na entrega do imóvel, faz-se necessário o estabelecimento de regra de idêntico conteúdo em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF e da Construtora" (TRF-5. AC 85727606299481819568/AL. Relator: Desembargador Federal Kaique Pires, Primeira Turma. Julgamento: 19/11/2016). Nesse prisma, a Caixa responde solidariamente com a Construtora pelo atraso na entrega da obra, conforme o art. 7º do CDC. A primeira, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção. A Construtora, pelo atraso na conclusão da obra. Precedentes desta Primeira Turma: (PROCESSO: 89953716794765374042, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO LUCAS DAS NEVES, 1º Turma, JULGAMENTO: 24/10/2018, PUBLICAÇÃO:); (PROCESSO: 28676262931410332174, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL BRUNO RAMOS, 1º Turma, JULGAMENTO: 23/08/2018, PUBLICAÇÃO:). Assim, com base nesses precedentes, especialmente o precedente qualificado do STJ ao apreciar o Tema 996, está clarividente o dever de pagar multa moratória de 2% sobre o valor da obrigação em atraso e juros moratórios à razão de 1% ao mês, até a efetiva entrega do bem, bem como a devolução da taxa de obra, nesse último caso, em amortização do saldo devedor. Por outro lado, os danos morais não restaram configurados. Conforme precedente mais recente da Primeira Turma, "embora tenha ocorrido atraso na entrega da unidade da apelante, não se demonstra que tal fato tenha abalado sua honra ou sua reputação, não havendo nos autos qualquer comprovação real dos alegados sofrimentos psicológicos" (PROCESSO: 76417095066660091233, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO AZEVEDO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 16/12/2021". Parcial provimento da apelação da CAIXA, para, reformando em parte a sentença, julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais em face da CAIXA.
(PROCESSO: 95263943402054651511, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ENZO AZEVEDO (CONVOCADO), 1ª TURMA, JULGAMENTO: 10/07/2022)