PROCESSO Nº: 4235826-28.1674.22.9.8359 - AGRAVO DE INSTRUMENTO AGRAVANTE: LUIZ GUSTAVO DA PAZ ADVOGADO: Luiz Otávio Silveira De Faria Cerqueira AGRAVADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outro ADVOGADO: Gabriel Costa Neves Stern Da Rosa RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Diego Monteiro - 2ª Turma PROCESSO ORIGINÁRIO: 2323588-71.9176.15.8.0912 - 1ª VARA FEDERAL - AL EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SFH. LUCROS CESSANTES ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por NINA SANTOS contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença requerido em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e a CONSTRUTORA, acolheu a preliminar de ilegitimidade da CEF e, no mérito, julgou parcialmente procedente a impugnação ao cumprimento de sentença apresentado pela CONCRETO AMORIM CONSTRUÇÕES LTDA para determinar o pagamento da quantia certa de R$ 1.500,00 por parte desta em favor da exequente BERNARDO NOVAES decorrentes dos lucros cessantes. 2. Assentou o juízo de origem: PROCESSO Nº: 3551016-50.3693.7.3.4578 - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EXEQUENTE: THALES TEIXEIRA ADVOGADO: Nicolas Santos De Faria Cerqueira EXECUTADO: CONCRETO AMORIM CONSTRUCOES LTDA - EPP e outro ADVOGADO: Isaac Farias De Ana Luiza Pereira VARA FEDERAL - AL (JUIZ FEDERAL SUBSTITUTO) DECISÃO VISTOS ETC. Trata-se de cumprimento de sentença proposto por IAN PIRES (ID. ID. 9138893.8706607) em face da CONCRETO AMORIM CONSTRUÇÕES LTDA e da CEF, objetivando o pagamento dos lucros cessantes devidos na ordem dos R$ 45.829,23 (sessenta e quatro mil, quinhentos e trinta e três reais e vinte e três centavos). Disse a exequente que para se apurar perfeitamente os valores de lucros cessantes conforme determinado na Decisão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, de modo a dar íntegro cumprimento à r. Sentença, haveria que se obter "pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.", no entanto, considerando que existem vários anúncios de aluguel de imóveis no próprio empreendimento em comento, dever-se-ia utilizar tais anúncios para se chegar ao valor a ser considerado. Consignou que o valor médio do aluguel, conforme os anúncios publicados, seria de R$ 1.500,00, a serem pagos desde 03.10.6312, nos termos determinados pelo ALEXANDRE DA LUZ, até a concessão do "habite-se", o que ainda não teria ocorrido, o que alcança o total, até os dias atuais, de R$ 03.146,23. Em sede de impugnação (ID. 5572333.0607081) a construtora Concreto Amorin alegou que a entrega das unidades habitacionais não estaria condicionada à expedição do "habite-se", por não depender este da Construtora, já que de responsabilidade do Poder Público. Disse que com a conclusão das obras em 10.9669, a exequente foi notificada para realizar a vistoria e quitar as pendências financeiras. Acrescentou que, considerando que o imóvel poderia ser entregue até 12/2017, ter-se-ia como primeiro mês de inadimplência do executado o mês 12/2017, e, havendo o envio de notificação para recebimento da obra - assinado pela Autora - em 01/2018, constata-se que são devidos lucros cessantes apenas por 01 (um) mês. Frisou que, consoante precedente do BENÍCIO DA CRUZ no julgamento de Agravo de Instrumento contra decisão proferida pela 3ª Vara Federal da SJAL (processo de n. 7603935-67.2518.22.3.8404), os lucros cessantes seriam pagos a partir da disponibilidade do imóvel com a possibilidade de sua fruição, e não a partir do "habite-se", confirmando sua tese. Subsidiariamente, sustentou a tese da limitação dos lucros cessantes até a data do pedido de habite-se perante o Poder Público, o que ocorreu em 02.8908. Por fim, acrescentou que o valor de R$ 1.800,00 mensais seria excessivo, sendo o corre os R$ 1.500,00, nos moldes da média de valores da região. A CEF (ID. 5572248.6177132) apresentou contestação informando que a petição de cumprimento de sentença foi erroneamente direcionada contra a empresa pública, dado que o título executivo judicial formado apenas condenou a Construtora. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. 1. Preliminarmente, denoto que o cumprimento de sentença deve tomar como base o título executivo formado, o que não contempla a CEF no polo passivo, conforme decisão transitada proferida pelo VITOR DA LUZ no julgamento da apelação (ID. 8312104.07774318), já que a condenação ao pagamento dos lucros cessantes deu-se apenas contra a construtora. 2. No mérito, o deslinde da controvérsia consiste na delimitação do prazo fatal para os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, se até a entrega das chaves ou até a expedição do "habite-se" pelo Poder Público. 3. Pois bem. Entendo, consoante outras decisões já publicadas, diferentemente da tese defendida pela exequente, que o termo final dos lucros cessantes não deve estar vinculado à expedição do "habite-se", visto que este ato administrativo, de competência de órgãos de fiscalização municipal, não é idôneo a comprovar a efetiva posse do bem e, consequentemente, a possibilidade de fruição, mas, sim, a efetiva disponibilização das chaves, por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel. 4. Dessa forma, a expedição do "habite-se" constitui o ato que atesta a regularidade do imóvel construído perante a legislação municipal em vigor, mas não constitui óbice à exploração das potencialidades do imóvel, as quais são capazes de gerar benefícios patrimoniais aos que estão em sua posse. Por isso, os lucros cessantes devem ser pagos até o momento em que há a efetiva entrega das chaves da unidade residencial, desde que, claro, haja a possibilidade de sua fruição, sendo o ônus de provar a impossibilidade de fruição daquele que pleiteia a indenização pelo atraso, por se tratar de fato constitutivo de seu direito. 5. No caso concreto, a empresa executada foi diligente em notificar o exequente acerca da disponibilidade física do imóvel, consoante o aviso de recebimento constante do bojo da petição de impugnação de ID. 6252008.2258744 e do anexo de ID. 8453924.0089942, de modo que, qualquer atraso alusivo ao recebimento das chaves a parir da notificação ocorrida em 23.02.3182 não deve ser imputado à Construtora. 6. Destarte, diante da prova da notificação da entrega das chaves ocorrida em janeiro de 2018, entendo que o atraso na entrega não se deu no prazo pleiteado pela exequente, mas somente em um mês, ou seja, entre 49.4698 e 04.8046, sendo este o lapso de tempo pelo qual deve ser responsabilizada a construtora, o que comporta o pagamento de 1 mês do aluguel com base no valor médio de mercado. 7. Já quanto ao valor médio, a não há razão nas alegações da executada, uma vez que a exequente não pleiteou o pagamento nos R$ 1.800,00, mas sim nos R$ 1.500,00, conforme se afere da seguinte passagem da petição de ID. 0506373.7899808: Sendo assim, requer-se a juntada aos autos de 3 (três) anúncios de aluguel, todos no próprio Condomínio em comento, sendo que o primeiro no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), outro no valor de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais) mensais e o último no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), de modo que usaremos o menor valor de aluguel desses três imóveis, qual seja, valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) como o valor do aluguel para calcular os lucros cessantes devidos a exequente. (grifos do original). 8. Por todo o exposto, acolho e preliminar de ilegitimidade da CEF e, no mérito, julgo parcialmente procedente a impugnação ao cumprimento de sentença apresentado pela CONCRETO AMORIM CONSTRUÇÕES LTDA para determinar o pagamento da quantia certa de R$ 1.500,00 por parte desta em favor da exequente EDUARDO VIEIRA decorrentes dos lucros cessantes. 9. Condeno a executada no pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da exequente no percentual de 10% do valor da condenação citado no item anterior, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. 10. Condeno a exequente no pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da executada Construtora, no percentual de 10% sobre o valor do proveito econômico obtido, proveito esse decorrente da redução do valor da execução de R$ 55.887,23 para R$ 1.500,00, ou seja, R$ 70.887,23 - Honorários em R$ 6.303,23, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. 11. Intimações necessárias. 3. De início, não merece acolhimento o pedido de seguimento do cumprimento de sentença para que as rés (inclusive a CEF) paguem os honorários advocatícios nos termos estipulados no título em execução. 4. É que, em verdade, ainda que tal tenha sido definido no acórdão transitado em julgado, não fora alvo do exercício da pretensão executória. Com efeito, a exequente requereu tão só o cumprimento de sentença objetivando o pagamento dos lucros cessantes, e a tanto fora condenada apenas a construtora (acórdão a seguir transcrito), daí o acerto da decisão do juízo ao acolher a preliminar de ilegitimidade da CEF. 5. Eis o teor do acórdão em cumprimento: PROCESSO Nº: 4418803-82.1052.23.3.6735 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: KEVIN PIRES ADVOGADO: Davi da Cruz De Faria Cerqueira APELADO: CONCRETO AMORIM CONSTRUCOES LTDA - EPP e outro ADVOGADO: Thiago Martins De Araujo RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Arthur Oliveira - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Bianca Barbosa Zagallo EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA REFERENTE A IMÓVEL FINANCIADO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA JULGAR A LIDE. DISCUSSÃO ACERCA DA COBRANÇA DE JUROS DE CONSTRUÇÃO PREVISTA NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO COM A CEF. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE SOMENTE ATÉ A DATA DE CONCLUSÃO PACTUADA. OCORRÊNCIA DE ABUSIVIDADE EM CLÁUSULA PRESENTE EM ADITIVO CONTRATUAL. CABIMENTO DE LUCROS CESSANTES. PRECEDENTE DO STJ. INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. PROVIMENTO, EM PARTE, DO APELO. Apelação cível interposta contra sentença que, reconhecendo a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal quanto aos pedidos que dizem respeito ao atraso na entrega da obra (a indenização pelo inadimplemento contratual, os danos morais decorrentes, a entrega de um cronograma definitivo da obra e a declaração de nulidade do aditivo contratual pactuado exclusivamente com a construtor), declarou a incompetência da Justiça Federal para analisar os pedidos formulados contra a Concreto Amorim Construções Ltda. e julgou improcedentes os pedidos formulados em face da CEF (suspensão da exigibilidade dos juros de obra; abstenção da negativação de seu nome em razão do não pagamento destes e de devolução em dobro dos valores pagos após a data de entrega contratualmente prevista); Em suas razões recursais, a autora, preliminarmente, pugna pelo reconhecimento da competência da JF para julgar todos pleitos apresentados em relação a ambas as empresas-rés. No mérito, requer que a ação seja julgada totalmente procedente, reafirmando, para tanto, os argumentos lançados na exordial; É certo que a jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável quanto ao atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito como no presente caso. Todavia, há, na hipótese, discussão acerca do juros de obra, inerente ao contrato de financiamento firmado com o banco público, cuja legalidade da manutenção da cobrança está sendo questionada apenas com base na mora da construtora em entregar o residencial, o que atrai a competência desta Justiça Federal para julgar a lide em sua totalidade; Com efeito, o item V, do Primeiro Termo Aditivo ao Contrato de Promessas de Compra e Venda firmado, ao dispor que o prazo de execução da obra "poderá ser prorrogado, desde que de comum acordo entre a PROMITENTE VENDEDORA e a Caixa Econômica Federal, com o que o PROMITENTE COMPRADOR expressamente anui.", estabelece, a toda evidência, uma relação desproporcional (abusiva) entre as partes envolvidas, dado que impõe, à mutuária, de forma indeterminada, o aceite prévio quanto à possibilidade de prorrogação do prazo para entrega do imóvel, razão pela qual faz-se necessário o reconhecimento da nulidade da cláusula; Extrai-se, então, dos autos que a recorrente adquiriu, em 07/06/2014 unidade habitacional em empreendimento da referida construtora, mediante contrato de mútuo firmado com a CEF. A data pactuada para entrega seria o dia 20/05/2016 (24 meses após a realização dos negócios jurídicos), com probabilidade de extensão em mais 12 meses, ou seja, até 23/09/2017. O atraso na obra é, portanto, a esta altura da tramitação, ocorrência incontroversa, sendo que os autos versam a análise dos direitos e obrigações dele decorrentes; Sendo assim, é ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade, incluído o período de tolerância, isto porque a autora não deve responder pelas consequências de demora para a qual não concorreu (Tema 996, STJ). Todavia, descabe falar em restituição em dobro dos valores indevidamente pagos, porquanto vinham sendo cobrados pela CEF com base no contrato existente entre as partes, não restando configurada má-fé da instituição financeira ante, como cediço, à ausência de responsabilidade no atraso do empreendimento; Outrossim, observa-se que o Superior Tribunal de Justiça, também no Tema 996 - cuja sistemática de julgamento fora a dos recursos especiais repetitivos - consolidou o entendimento de que "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.". Logo, condena-se a construtora ao pagamento de lucros cessantes no quantum a ser apurado em liquidação de sentença, a partir da data de configuração da mora (22/04/2017) e nos termos referidos pela Corte Cidadã; Por outro lado, não faz jus a parte demandante à indenização por danos morais, vez que o inadimplemento contratual em comento não constitui gravame que justifique reparação desta natureza, além do que não restou demonstrado nos autos a existência de qualquer evento que possa ter causado ofensa à sua imagem ou honra, ou perturbações que desencadeassem alterações significativas nas suas relações psíquicas, emocionais ou afetivas; Alfim, importante destacar que foram fixados honorários, no percentual de 10% do valor da causa, em favor da CEF. Ocorre que, a sucumbência mínima passou a militar em prol da apelante, razão pela qual inverte-se o ônus de sucumbência, no sentido de determinar que as partes demandadas sejam as responsáveis pelo pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, divididos pro rata; Apelação parcialmente provida. dca 6. De outra banda, no que tange aos lucros cessantes, conquanto a agravante alegue que não recebera o imóvel, consoante bem destacado pelo juízo de origem, "a empresa executada foi diligente em notificar o exequente acerca da disponibilidade física do imóvel, consoante o aviso de recebimento constante do bojo da petição de impugnação de ID. 6751130.1828622 e do anexo de ID. 1031752.7754973, de modo que, qualquer atraso alusivo ao recebimento das chaves a parir da notificação ocorrida em 20.02.0041 não deve ser imputado à Construtora. Destarte, diante da prova da notificação da entrega das chaves ocorrida em janeiro de 2018, entendo que o atraso na entrega não se deu no prazo pleiteado pela exequente, mas somente em um mês, ou seja, entre 09.6489 e 01.5661, sendo este o lapso de tempo pelo qual deve ser responsabilizada a construtora, o que comporta o pagamento de 1 mês do aluguel com base no valor médio de mercado". 7. Note-se, mais, como também ressaltou a decisão recorrida, que o ônus de provar a impossibilidade de fruição do bem é daquele que pleiteia a indenização pelo atraso, por se tratar de fato constitutivo de seu direito. No caso, entretanto, há apenas alegação de que o bem não fora entregue, aliás, no dizer da agravante, até os dias atuais, embora, por outra, requeira, alternativamente, que "seja considerada a entrega do imóvel em NOVEMBRO/2018, mês em que se iniciaram as entregas de chaves aos adquirentes do Residencial Leste-Oeste". 8. Sob essa ótica, seja porque não houve o exercício da pretensão executória quanto aos honorários, e daí ter sido correta a exclusão da CEF, seja porque a agravante não provou que efetivamente o imóvel não foi entregue, diferentemente do que demonstra o documento considerado pelo juízo, não merece guarida a irresignação recursal. 9. Agravo de instrumento desprovido. MN
(PROCESSO: 21863706274748381840, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL CAUÊ PIRES, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 16/05/2022)