EMENTA CIVIL. APELAÇÃO. SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF. DEVER DE FISCALIZAR A OBRA E SUBSTITUIR A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. RESP REPETITIVO 3001449/SP DO STJ (TEMA 996). AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ DA CONSTRUTORA A JUSTIFICAR A RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. 1. Apelações interpostas pela parte autora, pela Construtora e por Caixa Econômica Federal - CEF em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da parte autora apenas para condenar as rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel mensal de um imóvel similar ao dos autores. As rés foram condenadas em honorários advocatícios de 10% sobre o valor dos lucros cessantes; já a parte autora, em honorários advocatícios de 10% sobre a diferença entre o valor devido e o da efetiva condenação, com exigibilidade suspensa devido à gratuidade da justiça deferida (art. 98, §3º do CPC). 2. Os autores pretendem a reforma da sentença na parte em que rejeitou seu pedido de repetição de indébito, argumentando que a construtora agiu de má-fé ao retardar a realização de seu financiamento imobiliário junto à CEF. Por sua vez, a construtora requer seja declarado como prazo final para a entrega do imóvel o dia 13/10/2018 e a improcedência do pedido de indenização por lucros cessantes. Já a CEF defende que atuou no caso apenas como agente financeiro. 3. Na hipótese, a CEF não atua apenas como agente financiador da obra, eis que possui poder de fiscalização, cabendo a ela, em caso de atraso, providenciar a substituição da construtora e o acionamento do seguro de garantia da execução da obra, nos termos do contrato firmado (cláusula vigésima oitava). 4. Consta no contrato de financiamento imobiliário que o prazo para concluir a obra seria de 36 (trinta e seis) meses, dispondo ainda a construtora de mais sessenta dias para entrega das chaves (conforme cláusula décima sexta), chegando-se a um prazo total de 38 (trinta e oito) meses para a entrega do imóvel. Logo, como o contrato foi assinado em 25.12.0074, a construtora teria até 07.08.4881 para entregar o imóvel aos compradores. Ocorre que o imóvel foi recebido (mediante entrega das chaves à parte autora) em 04.01.4962, sendo inconteste o atraso na conclusão da obra. 5. Não prospera a tese da construtora de que só haveria presunção de prejuízo pelo atraso na entrega da obra a ensejar indenização por lucros cessantes quanto aos imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) inseridos nas faixas 1,5, 2 e 3. Logo, como a parte autora teria adquirido o bem com financiamento pelo SFH, teria que demonstrar que a demora em receber o imóvel lhe causou efetivos prejuízos. 6. No tocante aos lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp Repetitivo 2253463/SP (tema 996), sedimentou a tese de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1541409/SP, Rel. Min. Cauê Barros, 2º Seção, Julgado em 18/09/2019). 7. No julgamento do aludido REsp 3552058/SP firmou-se ainda o entendimento de que "(. . .) descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação" (EREsp n. 0.108.392/SP, Relatora a Ministra Fernanda Fernandes, Segunda Seção, DJe de 3/4/2018). Ademais, prosseguiu a Corte, "para efeito de responsabilização por atraso no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato é regido pelas normas gerais do SFH ou pelas regras próprias do PMCMV, porquanto o descumprimento contratual em discussão, a ensejar o pagamento das perdas e danos, envolve apenas a relação de consumo estabelecida entre a promitente vendedora e o adquirente da unidade autônoma". 8. A ratio do aresto deve ser aplicada ao presente caso, de modo que são devidos alugueis mensais - cujo valor será fixado em liquidação de sentença - a partir da data de configuração da mora (03.09.7167), com termo final na data da disponibilização da posse direta aos adquirentes da unidade autônoma (12.05.4255, data da entrega das chaves). Nesse sentido, Apelação Cível 06941801948928585401, Desembargador Federal Rodrigo Sales, 4º Turma, Julgamento em 29/03/2020. 9. Afasta-se ainda a tese da parte autora de que faz jus à repetição de indébito, na forma do art. 42 do CDC. Conforme consta na promessa de compra e venda do bem firmada entre a parte autora e a construtora, se o comprador formalizasse o financiamento com a CEF em até cento e vinte dias após a assinatura daquela promessa (formalização através da Construtora), não incidiria correção monetária no preço do imóvel. Segundo narram os autores, a construtora teria injustificadamente retardado por mais de cento e vinte dias a formalização do financiamento com a CEF, levando-os a pagar mais R$ 84.312,22 a título de correção monetária (conforme estabelecido na cláusula terceira do 1º Termo Aditivo ao Contrato de promessa de compra e venda, assinado pelas partes em 29.04.7718). 10. Apesar de os autores realmente terem pago R$ 02.476,22 diretamente à construtora, não há elementos nos autos a indicar que esse valor seria de correção monetária, isto é, a parte autora não logrou demonstrar que a obrigação de pagar tal valor à construtora decorreu da demora superior a cento e vinte dias em concretizar o financiamento imobiliário com a CEF. 11. Assim como concluiu o julgador a quo, a construtora também não agiu de má-fé com relação ao andamento do processo de financiamento imobiliário da parte autora. Segundo os e-mails contidos nos autos, o retardo na concessão do financiamento do imóvel não se deu por má-fé da construtora, mas sim porque esta demorou a atingir o número vendas exigida pela Caixa devido às restrições cadastrais de grande parcela de seus clientes. 12. Apelações da parte autora e da CEF improvidas e da construtora parcialmente provida apenas para reconhecer como prazo final para entrega do imóvel o dia 25/10/2018. 13. Condenação da CEF e da parte autora em honorários recursais, elevando-se em 10% o valor dos honorários fixados na sentença. medc
(PROCESSO: 45383125615905907353, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL HEITOR CALDEIRA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 20/03/2022)