PJE 8679805-84.5155.3.5.3238 EMENTA CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO EM LEILÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL DE EXCLUSÃO DA CAIXA PELA RECUPERAÇÃO OU REFORMA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. 1. Apelação interposta por LUIZA RAMOS, contra CAIXA SEGURADORA S/A E CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face de sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Federal da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte, que julgou improcedente o pedido de reforma de imóvel residencial adquirido em leilão patrocinado pelas rés, do qual decorreu contrato de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária. Honorários fixados em 10% sobre o valor da causa, observado o disposto no art. 98, § 3º, do CPC/2015. 2. O apelante, expondo a existência de danos a serem reparados, sustenta a aplicação do CDC ao caso concreto, com a inversão do ônus da prova, e a procedência da demanda pela abusividade da cláusula que excluiu os vícios de construção da responsabilidade da empresa vendedora. 3. A sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, consoante se depreende a seguir. 4. Trata-se de Ação em que se pleiteia a reforma de imóvel residencial adquirido em leilão da instituição financeira ré. Em suma, alega o autor que, em 17 de julho de 2010, o Requerente firmou Contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária 140672902011 com a CEF - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, cujo objeto era a a aquisição de uma casa residencial localizada na Rua Ana Cláudia de Souza (antiga rua 22), 320, Lt. 11, Qd 'F', Loteamento Vila Alto do Cocar, Petrolina-PE, Matrícula do Registro de Imóveis 75.916, conforme destaca a documentação em anexo, com valor de R$ 54.549,00 (trinta e um mil e sessenta e oito reais), sendo composto mediante a integralização de parcelas a serem pagas pelo demandante ao longo de 240 meses, reajustáveis de acordo com a cláusula onze do contrato. Ocorre que, em meados do ano de 2015, o imóvel vendido pela CEF ao demandante começou a mostrar algumas falhas estruturais, com rachaduras nas paredes e buracos e rachaduras no teto, tornando-o inseguro à moradia. Informa também que "paga, junto às parcelas do financiamento, o valor embutido a título de seguro, e, testificando a sua boa-fé, o mesmo comunicou o fato à requerida, momento em que solicitou a retificação das falhas, com vistas a solucionar o problema. Porém, desconsiderando o apelo do demandante, a Caixa Econômica Federal manteve-se inerte" e que, somente "depois de muito tempo e muita insistência, agora a CEF disponibilizou o laudo realizado, bem como a negativa administrativa" de cobertura, razão pela qual requer o reconhecimento da responsabilidade da ré pelo conserto do imóvel. 5. O instituto da Responsabilidade Civil traduz-se na ideia de reparação do dano, consubstanciada no dever de assumir ações ou omissões que tenham lesado a esfera jurídica de um terceiro, causando-lhe dano, no campo moral ou material. 6. O deslinde da controvérsia demanda, pois, a análise das obrigações contratualmente assumidas pela ré. Vejamos o que prevê o instrumento contratual firmado entre as partes, em sua cláusula 7ª: "Em se tratando de compra e venda de imóvel de propriedade da CEF, o(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) declara(m)-se cientes de que estão adquirindo o imóvel no estado de conservação em que se encontra, eximindo-se a CEF de qualquer responsabilidade, presente ou futura, quanto a sua recuperação ou reforma, ficando também de respsonsabilidade dos mesmo(s) devedor(es)/fiduciante(s) as providencias de desocupação do imóvel quando ocupados por terceiros". 7. Observa-se que há cláusula expressa no contrato que afasta a responsabilidade por avarias presentes ou futuras no imóvel, bem como por reforma ou recuperação. A Jurisprudência dos Tribunais Superiores, inclusive do STJ, aponta para a legalidade de tal cláusula diante da característica especial do SFH de venda de bens abaixo do preço de mercado. 8. Em relação ao contrato de seguro, de seu turno, a Caixa Seguradora alega ausência de previsão securitária, em razão de o sinistro não se encontrar inserido dentre aqueles previstos no contrato. O seguro sob avaliação encontra-se inserido na cláusula Vigésima do Contrato de Compra e Venda e acoberta morte e invalidez permanente, bem como "DFI-prejuízos decorrentes de danos físicos ao imóvel em garantia do financiamento: incêndio, raio ou explosão, vendaval, desmoronamento total, desmoronamento parcial, assim entendido a destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural, ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada, destelhamento e inundação ou alagamento, ainda que decorrente de chuva". 9. A existência de avaria no imóvel é inconteste, uma vez que foram reconhecidas pelas próprias rés, consoante se verifica do Laudo de Vistoria 2377881.2513293, contudo, mister verificar se o vício encontrado se insere dentre os acobertados pelo seguro. Para isso, efetivou-se perícia técnica judicial que concluiu que os vícios decorriam de falha de projeto e execução no telhado do imóvel, bem como da baixa qualidade do material utilizado. Explicitou a perita que não se caracteriza como falha estrutural, mas sim falha de outra natureza, que importam em infiltração e rachaduras no forro. Também não há na pericia referência a desmoronamento total ou parcial, tampouco destruição ou desabamento de parede, viga ou outro elemento estrututal (ou mesmo em risco de ocorrência). Apontou que a consequência das avarias é infiltração, e pequenas rachaduras no gesso, o que não corresponde ao desabamento previsto na cláusula. Explicitou que a resolução do problema passa pela readequação do telhado e respectivas quedas d'água. Relatou que o imóvel passou por pequena reforma, que apenas maquiou o problema, pois se tratou de pintura e troca de peça de gesso, continuando a ser necessária a reforma mais ampla para fins de resolução do problema de forma mais definitiva. As partes tiveram ciência sobre o laudo e não apresentaram nenhuma impugnação a seu conteúdo. 10. O expert judicial é importante auxiliar do juízo, sendo equidistante e imparcial entre as partes. Assim sua avaliação é idônea para os fins de esclarecer exatamente o objeto pericial, especialmente, em casos tais em que não há apresentação de qualquer contraprova que afaste ou impugne as conclusões do perito. 11. Assim, como nem os vícios nem suas causas encontram enquadramento na cláusula vigésima do contrato, devem ser acolhidas as razões defensivas para fins de reconhecer que o evento não se encontra previsto dentre as hipóteses asseguradas. 12. Apelação improvida. Honorários majorados de 10% para 11%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, vigente ao tempo da prolação da sentença, observado o disposto no art. 98, § 3º, do CPC/2015. pc
(PROCESSO: 52329042981636301467, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MARCELO TEIXEIRA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 15/03/2022)