PJE 3094092-25.1829.27.4.5912 EMENTA CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA (CAIXA X CONSTRUTORA). CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. DESCUMPRIMENTO DA AVENÇA EM RELAÇÃO A UM DOS EMPREENDIMENTOS. APELAÇÃO DA CAIXA DESPROVIDA. 1. Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido condenatório relativo à incidência da Cláusula Penal (§ 1º da cláusula décima quarta) do Contrato Particular de Compra e Venda e Produção de Empreendimento Habitacional (PMCMV), tão somente em relação ao "Residencial Moura Guerra", para condenar a CONSTRUTORA ANA JULIA FOGAÇA a pagar a multa correspondente a 2% sobre o valor do contrato (R$ 100.727,00 - cento e vinte e sete mil, quinhentos e vinte e oito reais, calculado na data da contratação) a ser habilitado em processo de recuperação judicial. Honorários advocatícios fixados em desfavor de ambas as partes em 10% sobre o valor da causa. 2. A CAIXA alega, em síntese, que não bastava a construtora apelada finalizar o empreendimento e entregar as unidades, com obtenção de Habite-se expedido pelo órgão Municipal, pois, incluída estava em suas obrigações, a baixa da Matricula CEI da obra, averbação dos habite-se das unidades habitacionais e individualização das matrículas no Cartório de Registro Imobiliário, o que não foi cumprido, conforme comunicação encaminhada ao advogado da empresa, via email, em 27 de fevereiro de 2016) acostada aos autos, bem como reconhecimento deste fato pela própria apelada em sua defesa. Sustenta que, não havendo dúvida quanto ao inadimplemento parcial por parte da Empresa apelada, pode o credor optar pela aplicação da cláusula penal, que, in casu, foi prevista no montante de 2% do valor contratado. Aduz que, levando-se em consideração os valores de cada um dos contratos, tem-se que a multa devida em cada um deles, somada, importa na quantia de R$ 136.494,50. Defende que, não obstante todas as provas carreadas que sustentam a tese da apelante, o Juízo de origem reconheceu apenas o pagamento de multa referente ao "Residencial Moura Guerra". 3. A sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, consoante se depreende a seguir. 4. Pretende o banco autor a emissão de provimento jurisdicional para ser reconhecido seu direito de cobrar a cláusula penal prevista em contratos celebrados entre as partes, em razão do descumprimento de disposições previstas nas avenças firmadas, tendo o Juízo de origem reconhecido apenas o direito em relação ao "Residencial Moura Guerra". 5. No caso dos autos, alega a CAIXA ter celebrado, na qualidade de representante do FAR, com a Construtora Gabrielly Campos os seguintes contratos para produção de empreendimentos habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida: a) Residencial Moura Guerra - firmado em 10 de novembro de 2010 para a construção de 160 apartamentos na cidade de Limoeiro; prazo para construção da obra: 15 meses; b) Residencial Pe. Erick Teixeira - firmado em 02 de fevereiro de 2010, para construção de 160 apartamentos na cidade de Limoeiro; prazo para construção da obra: 15 meses. 6. Consoante alegações da CAIXA, embora concluídas as obras e entreguem as unidades aos beneficiários, restariam pendentes a baixa da Matrícula CEI (Cadastro Específico do INSS) de obra, averbação dos habite-se e individualização das matrículas no Cartório de Registro Imobiliário, pendências não sanadas pela empresa construtora. 7. A CAIXA teria, então, notificado extrajudicialmente a empresa ré, em agosto de 2016 (Id. 7161398.2901335), dando conta da rescisão de pleno direito dos contratos referentes aos empreendimentos acima citados, por descumprimento das disposições contratuais, com aplicação da multa de 2% prevista para a hipótese. Porém, a construtora não teria apresentado defesa ou qualquer manifestação. 8. Verifica-se que os contratos em referência preveem, igualmente, em sua cláusula décima terceira, ser condicionante para pagamento da última parcela: d) apresentação da Certidão Negativa de Débitos - CND do INSS, relativa à obra; e) apresentação do "habite-se", e h) individuação das matrículas imobiliárias. A cláusula décima quarta, por sua vez, prevê ser motivo de rescisão contratual o não cumprimento, ou o cumprimento irregular, de cláusulas do contrato. 9. Uma vez descumpridos ambos os contratos, conforme defendido pelo demandante, aplicar-se-ia a cláusula penal compensatória, prevista no parágrafo primeiro da cláusula décima quarta que dispõe: "fica estabelecida a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato de produção de empreendimento, para a parte que der causa à rescisão do presente contrato" (Id. 5657100.3187688; 3314954.8178438). 10. Resta, pois, perquirir se legítima a incidência da referida multa convencional nos contratos trazidos para análise nesta demanda, tendo em vista o alegado descumprimento consistente em: falta de averbação dos "habite-se" e individualização das matrículas no Cartório de Registro Imobiliário e não legalização do empreendimento, com baixa do CND da obra. 11. Em sua defesa judicial, a empresa alega ter entregue todas as unidades habitacionais, referentes aos empreendimentos em questão, tratando-se de fato incontroverso, posto que admitido pela CAIXA. Todavia, em virtude de problemas de ordem econômica e de pedido de Recuperação Judicial, afirma não ter conseguido proceder com a baixa na CND alusiva aos empreendimentos edificados. Outrossim, incontestável a existência de pendência quanto à baixa da matrícula CEI de obra, procedimento que só seria possível com a respectiva obtenção de CND da Construtora em relação aos empreendimentos construídos, como a própria empresa ré informou. 12. No tocante à falta de averbação dos "habite-se" e individualização das matrículas, a Construtora alega ter procedido com a regular solicitação de tais documentos junto aos Cartórios de Registro de Imóveis. Sobre tal ponto, a CAIXA afirma ter a parte ré juntado documentos indicativos do início das diligências para regularização de um dos imóveis, sem a devida conclusão, o que não a eximiria da incidência da pena convencional. 13. Ao analisar os documentos anexados aos autos, verifica-se constar uma declaração, emitida em 02/12/2016, de entrega de documentação para fins de registro imobiliário, referente somente ao Residencial Rafael Campos (id. 1882204.5748347), nada comprovando em relação ao Residencial Moura Guerra. Consta, ainda, outro documento de pedido de averbação do "habite-se", também somente em relação ao Residencial João Gabriel da Mata (id. 0271440.2774559). 14. No que se refere ao contrato do Residencial Davi Lucca Campos, entendeu corretamente o Juízo de origem não ter havido descumprimento do contrato, na medida em que ficou demonstrado ter a construtora tomado as devidas providências para que fosse expedida a certidão de averbação do Habite-se com individualização das unidades, ingressando no Cartório de Registro de Imóveis com os documentos necessários, devendo a Serventia Cartorária concluir o processo iniciado, o que se afasta da alçada da parte ré. 15. Assim, não há que se falar em aplicação de multa para esse contrato, uma vez que, com base nos documentos apresentados, a Construtora obteve êxito em demonstrar as providências que lhe cabiam realizar. 16. Consoante registrado na sentença, a cláusula décima terceira exige a apresentação do "habite-se", e não sua averbação junto ao cartório, bem como a individualização das matrículas imobiliárias, que é providência afeta ao Cartório de Registro de Imóveis. Uma vez apresentados todos os documentos pela Construtora reputa-se cumprida a obrigação. 17. O único procedimento previsto contratualmente que não foi observado, confessadamente, pela parte ré trata-se da apresentação de documento dispensável à empresa, uma vez que teve o regular processamento do seu plano de Recuperação Judicial deferido pelo MM. Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Recife - PE, com base no art. 52, II, da Lei 11.101/2005. 18. Razoável se entender como plenamente justificável a impossibilidade em dar baixa na matrícula CEI, ante a ausência de apresentação de CND, para uma empresa em Recuperação Judicial (situação na qual, notadamente, enfrenta dificuldade econômica), que possui débitos tributários junto à Fazenda Nacional. 19. Por tais motivos, na condição de Empresa que teve o processamento do seu pedido de Recuperação Judicial deferido, entende-se não exigível a obrigação contratual de apresentação da Certidão Negativa de Débitos - CND do INSS, relativa à obra, em ambos os contratos, enquanto perdurar o referido processo. 20. Apelação improvida. pc
(PROCESSO: 45402294754087180901, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL IGOR MORAES, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 25/10/2022)