PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINARES. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. INÉPCIA DA INICIAL COM EXTINÇÃO DO FEITO. SENTENÇA EXTRA PETITA. OCORRÊNCIA. NULIDADE PARCIAL. ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO REGISTRADA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA VENDA. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE.
1. Cuida a hipótese de apelações interpostas pelos particulares réus em face da sentença que, nos autos da presente ação ordinária, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para decretar a nulidade das transações de compra e venda do imóvel objeto da lide, em consequência, determinar o cancelamento dos registros imobiliários assentados no 3º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza.
2. A sentença conclui ainda por: i) determinar à empresa que, por meio de suas representantes legais, proceda à transferência da propriedade do imóvel à autora, arcando com todos os custos de transmissão e registro imobiliário; ii) condenar os réus, de forma solidária, a pagarem à autora, a título de danos materiais, valores correspondentes aos alugueis do imóvel, no valor mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais) a contar de setembro/2008, até a efetiva devolução do bem; iii) antecipar os efeitos da tutela para determinar aos Réus que paguem à autora, de forma solidária, a título de aluguel mensal, a importância de R$ 400,00 (quatrocentos reais), a contar de abril de 2016; iv) conceder medida acautelatória para assegurar o cumprimento da obrigação imposta aos demandados, determinando a penhora, por meio do BACENJUD, de valores pertencentes aos réus no montante equivalente aos valores de aluguéis do período compreendido entre setembro/2008 a março/2016 (91 meses), que totaliza R$ 20.634,00 (trinta e seis mil e quatrocentos reais).
3. Não há como afastar a Caixa Econômica Federal da lide, visto que a presente decisão judicial atingirá sua esfera jurídica, diante do fato de que o imóvel objeto da lide se encontra com alienação fiduciária, mediante financiamento realizado pela terceira adquirente. Preliminar rejeitada.
4. Ausência de vício na decisão do magistrado que ao verificar o não preenchimento dos requisitos do artigo 282 e 283, CPC/73, vigente à época do ajuizamento da ação, determinou a emenda da inicial - artigo 284, CPC, que somente mediante descumprimento ensejaria o seu indeferimento, o que não ocorreu na espécie. Preliminar rejeitada.
5. Ao julgar procedente a ação e condenar os réus em parcelas diversas das formuladas na peça exordial é nula a sentença, por ser extra petita, podendo tal vício ser reconhecido até mesmo de ofício, por constituir prestação jurisdicional viciada. Portanto, devem ser excluídos da condenação o pagamento das perdas e danos e a reintegração do imóvel, sem a necessidade dos retornos dos autos ao juízo de primeiro grau, vez que se trata de nulidade parcial, com o julgamento das condenações remanescentes. Preliminar acolhida em parte.
6. A vista do conjunto probatório, bem como dos depoimentos colhidos em juízo, anexados aos autos em mídia digitalizada, tem-se que é incontroverso o fato de que a parte autora comprou o imóvel objeto da lide aos réus. Ao mesmo tempo em que se verifica ter havido uma nova venda do mesmo imóvel para uma segunda compradora, não obstante a primeira venda.
7. Não obstante a autora ter demonstrado a aquisição do imóvel, a simples aquisição não lhes garantiu a propriedade, vez que apesar do instrumento de promessa de compra e venda ter se dado primeiro, deixou de efetuar o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, que constitui garantia do promitente comprador de oponibilidade dos poderes inerentes à propriedade em face de terceiros, fato que invalida sua pretensão, vez que sequer demonstrou motivo que a impediu de realizá-lo.
8. Como é de curial sabença, somente o registro do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel perante o Cartório de Registro competente é capaz de conferir ao promitente comprador o direito real à aquisição oponível erga omnes.
9. Estando diante de uma venda de imóvel em duplicidade, em que apenas uma das compradoras promoveu o registro da venda, a presunção de propriedade pertencerá àquele em cujo nome está registrado, de acordo com o artigo Art. 1.245, §1º, do Código Civil.
10. Não se pode penalizar ao terceiro adquirente de boa-fé e atual ocupante, visto que em nenhum momento foi demonstrada ou até mesmo cogitada má-fé na aquisição efetuada. Ainda que comprovada a venda em duplicidade do imóvel, deve-se resguardar o direito do terceiro adquirente de boa-fé, através de escritura pública, na medida em que, quando de sua outorga, inexistia qualquer averbação de compromisso ou gravame na respectiva matrícula, conforme já afirmado.
11. Descabida, pois, a presente pretensão para fins de regularização a situação da primeira venda com o cancelamento judicial do registro junto ao cartório de imóveis, visto que ao deixar de exercer o seu direito em momento oportuno, resta tão somente ingressar, caso queira, com ação própria contra a venda em duplicidade para obtenção de indenização e restituição dos valores pagos.
12. Provimento às apelações, para julgar improcedente a ação. Inversão do ônus da sucumbência, cujo valor deverá ser dividido pro rata entre os réus. Cancelamento das constrições impostas na sentença, cujas providências deverão ser adotadas pelo juízo de primeiro grau.
(PROCESSO: 88235309422942480969, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO CUNHA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 22/02/2018, PUBLICAÇÃO: 07/09/2018)