Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Luiz Henrique Aragão Nº: 9590880-43.5416.19.1.8103 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: IGOR ARAÚJO ADVOGADO: CAUÊ VIEIRA CAVALCANTE RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL ROGÉRIO DE MENESES FIALHO MOREIRA - 3ª TURMA MAGISTRADO CONVOCADO: DESEMBARGADOR(A) FEDERAL MARCOS VINICIUS REZENDE JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL LUIZ GUSTAVO FERREIRA EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE AOS NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTE DESTA CORTE. CANCELAMENTO DO GRAVAME. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO PROVIDA. 1. Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal em face da sentença que julgou procedente o pedido inicial, para declarar a ineficácia da hipoteca em relação ao imóvel adquirido pelo autor, determinando o cancelamento do gravame hipotecário. 2. A sentença de primeiro grau condenou a Caixa Econômica Federal a liberar hipoteca que recaia sobre o imóvel sob discussão, com base em jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 308 da súmula do STJ) no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado. 3. A jurisprudência deste Tribunal vem se firmando no sentido de considerar que o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde os demandantes adquiriram o imóvel, por meio de contrato de promessa de compra e venda, sem a intermediação da Caixa (PROCESSO: 73864825288219960507, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ OTÁVIO CAVALCANTI, 2ª Turma, JULGAMENTO: 24/09/2018; PROCESSO: AR6667/AL, Rel. Des. Federal PEDRO ALMEIDA, Pleno, DJE 25/02/2014). 4. É certo que "O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca" (STJ, AgInt no REsp nº 9.341.543/SP, Rel. Ministro CAIO FERNANDES, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/09/2016, DJe 19/09/2016). Assim, tratando-se ou não de imóvel adquirido por meio do SFH, impõe-se reconhecer a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, quando posterior à celebração da promessa de compra e venda e não existir prova suficiente do conhecimento do gravame sobre o bem pelo terceiro adquirente, presumindo-se sua boa-fé. Entretanto, na hipótese apresentada, os demandantes adquiriram, por meio de promessa de compra e venda, unidade imobiliária objeto de hipoteca firmada previamente entre a construtora promitente-vendedora e a CEF, devidamente registrada no cartório da matrícula do imóvel, de modo que, sendo pública a hipoteca, deveria a parte autora/apelada ter observado a existência de tal gravame quando da aquisição do bem, não havendo que falar em boa-fé objetiva do terceiro adquirente, a justificar o reconhecimento da ineficácia do gravame hipotecário perante o promitente comprador. Precedente deste Tribunal (PROCESSO: 37739896290335702018, DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 17/02/2017). 5. Apelação da CEF provida para, reformando a sentença, julgar improcedente a ação. Inversão dos ônus de sucumbência com a condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, §2º, CPC).
(PROCESSO: 83677171551689951270, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO AZEVEDO (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 14/09/2019)