PROCESSO Nº: 5524671-77.3023.28.9.6045 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE : E & S EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADO: Fabricio Abrantes De Oliveira APELADO : PLANC MARCOS VINICIUS DA LUZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS VITOR GABRIEL MENDES e outro ADVOGADO: Alexandre Monteiro RELATOR : Desembargador Federal João Guilherme da Rocha - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz Federal Ryan Fernandes EMENTA CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA ANTERIOR FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE AOS NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTE DESTA CORTE. CANCELAMENTO DO GRAVAME. IMPOSSIBILIDADE. 1. Apelação interposta pela Empresa em face da sentença que julgou improcedente o pedido autoral, que objetivava a declaração de ineficácia da hipoteca incidente sobre o Apartamento nº 2002, Tipo C, do Edifício Residencial Lucas Barbosa, no bairro do Bessa, em João Pessoa/PB, bem como a condenação solidária da Caixa Econômica Federal e da Construtora a retirarem o aludido gravame do registro do imóvel, além da condenação da última demandada em obrigação de fazer, consistente na prática dos atos necessários para viabilizar o registro da propriedade definitiva do bem no cartório competente, sob pena de multa diária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais). 2. Sustenta o recorrente que somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu (já quitado), não podendo sofrer gravame em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento, visto que, em face da celebração da promessa de compra e venda, mesmo com hipoteca constituída anteriormente sobre o imóvel, dita garantia passa a incidir apenas sobre os direitos decorrentes do contrato individualizado, não podendo subsistir se o débito já foi quitado pelo comprador junto à vendedora. 3. À teor da jurisprudência assente do Superior Tribunal de Justiça, "O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca." (STJ, AgInt no REsp 5.374.987/SP, Rel. Ministro Arthur da Mota, Terceira Turma, DJe 28/08/2016). Assim, impõe-se reconhecer a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, quando posterior à celebração da promessa de compra e venda e não existir prova suficiente do conhecimento do gravame sobre o bem pelo terceiro adquirente, presumindo-se sua boa-fé. 4. No caso concreto, a empresa apelante adquiriu, por meio de promessa de compra e venda, unidade imobiliária objeto de hipoteca firmada previamente entre a construtora promitente vendedora e a CEF, devidamente registrada no cartório da matrícula do imóvel, de modo que, sendo pública a hipoteca, deveria a parte autora/apelante ter observado a existência de tal gravame quando da aquisição do bem, não havendo que falar em boa-fé objetiva do terceiro adquirente, a justificar o reconhecimento da ineficácia do gravame hipotecário perante o promitente comprador. Precedente da Terceira Turma deste Tribunal (Processo 8830580-56.4031.27.4.8612, Rel. Desembargador Federal Felipe Nogueira, Data do Julgamento 30/12/2019) 5. É certo que, tratando-se de imóvel adquirido por meio do SFH, o STJ sedimentou o entendimento (súmula nº 308) no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado. Ocorre que à teor da jurisprudência deste Tribunal, o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde a demandante adquiriu o imóvel por meio de contrato de promessa de compra e venda, sem a intermediação da Caixa. Precedentes desta Corte Regional: Processo: 8106277-21.3609.17.4.6161, Rel. Desembargador Federal Luiz Henrique Correia, 2ª Turma, Julgamento: 10/07/2018; Processo: AR6667/AL, Rel. Desembargador Federal Felipe Rocha, Pleno, DJe 12/05/2014. 6. Não é aplicável ao caso o § 8º do art. 85 do CPC, que somente se aplica às causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo. Na hipótese dos autos, o valor da causa não é baixo (R$ 291.671,00), e não tendo havido condenação, já que o pedido foi julgado improcedente, os honorários devem ser fixados sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, CPC), nos moldes estabelecidos na sentença. 7. Apelação improvida. Condenação da parte apelante em honorários recursais, ficando majorado em 1% o percentual aplicado na sentença (10%), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. pmm
(PROCESSO: 47001426243247909826, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUCAS MENDES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 27/05/2019)