Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Danilo Cavalcanti Nº: 1249757-04.6151.11.8.3888 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELANTE: JOÃO PEDRO PORTO DA ROCHA ADVOGADO: CAUÃ AZEVEDO FILHO APELADO: OS MESMOS ADVOGADO: OS MESMOS RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL ANA LUIZA MORAES - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL HELOÍSA PINTO EMENTA RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA CONSTRUÇÃO. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. RESTITUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. DANOS EMERGENTES COMPROVADOS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. 1. Apelações interpostas contra sentença que, na presente compensatória de danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, julgou parcialmente procedente o pedido para: (I) condenar a Tecnart Engenharia Comércio e Indústria LTDA e a Caixa Econômica Federal a ressarcirem solidariamente os valores já pagos a título de juros de construção contados a partir de outubro de 2015, até a data da efetiva entrega do imóvel; (II) condenar a Tecnart Engenharia Comércio e Indústria LTDA e a Caixa Econômica Federal ao pagamento solidário, em favor da autora, de indenização por danos materiais, correspondentes ao ressarcimento dos aluguéis referentes a contratos de locação acostado aos autos, inicialmente de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais) e, posteriormente, R$ 700,00 (setecentos reais), contados a partir de novembro de 2015, data em que firmado o primeiro desses contratos; (III) condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais à demandante, no montante de R$50.794,00 (dez mil reais), pro rata, a ser acrescido de juros e correção monetária. 2. O Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional firmado entre as partes foi assinado em 16/07/2013. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 19 meses, prorrogável até o limite máximo de 36 meses, quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, mediante análise técnica e autorização da Caixa, consubstanciada na regulamentação vigente, de modo que, não sendo este o caso, desde 29/01/2015, a Construtora ré está em mora quanto à obrigação de conclusão da obra do empreendimento imobiliário. 3. Em que pese legítima a cobrança da taxa de evolução da obra durante a fase de construção do imóvel, sua exigibilidade somente se configura neste período, de modo que, uma vez expirado o prazo contratualmente previsto para a conclusão da obra, ainda que esta se encontre inacabada, inicia-se a fase de amortização, quando não mais é devido o reportado encargo. Por essa razão, é devida a restituição à parte autora dos valores efetivamente pagos a título dos chamados "juros de obra" após o término do prazo expressamente previsto no contrato para a conclusão da construção do imóvel, assim como à suspensão de qualquer cobrança a este título, não se aplicando o instituto da restituição em dobro previsto no art. 42 do CDC, em face da ausência de má-fé da instituição financeira (PROCESSO: 6125322-83.1690.25.4.2803, DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO FERNANDES, 3ª Turma, JULGAMENTO: 13/05/2018). 4. A jurisprudência desta Corte segue no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da Construtora por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, uma vez comprovada a não observância do prazo contratualmente previsto para a conclusão do empreendimento imobiliário e desde que o contrato impute à CEF a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora. 5. No caso, o contrato de financiamento estabelece, na cláusula vigésima oitava, a obrigação da Caixa substituir a Construtora, no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias ou se não concluída a obra dentro do prazo contratualmente previsto. Por outro lado, não prevê a obrigação da CEF substituir, de imediato, a Construtora, na hipótese de atraso na obra. O que se verifica, da análise de seus termos, é que, uma vez não concluída a obra dentro do prazo ajustado, a construtora será substituída somente mediante a vontade da maioria dos devedores, devidamente formalizada junto à Caixa. É importante considerar a razoabilidade da condição instituída na cláusula reportada, visto que, em que pese a possibilidade contratual de substituição da construtora, existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, como o fato de não ter realizado o projeto, nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, dentre outros aspectos que podem atrasar ainda mais a execução do cronograma, tornando a substituição ainda mais prejudicial aos interesses dos mutuários. 6. Depreende-se dos autos que os mutuários do empreendimento imobiliário em questão anuíram com a prorrogação do prazo de conclusão da obra até 20/12/2016 e que, somente em 16/03/2017, apresentaram reclamação junto ao PROCON contra a construtora ré e a Caixa Econômica Federal. As tentativas de acordo quanto à melhor solução para a conclusão da obra perduraram até 12/02/2017, quando a Tecnart Engenharia oficialmente procedeu com a entrega do canteiro de obras à CEF. Assim, a partir da reportada a data, a Caixa está em mora quanto à obrigação de substituir a construtora, pelo que deve responder por danos e obrigações decorrentes do atraso da obra. 7. Uma vez comprovada a impontualidade no cumprimento da entrega do imóvel e tendo em vista os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, impõe-se aplicar às rés as penalidades da cláusula nona do contrato, previstas tão somente para a impontualidade do mutuário, com a incidência da multa moratória de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 0,033% (trinta e três milésimos por cento), por dia, sobre o valor da obrigação em atraso, ou seja, sobre o valor do imóvel. A sua aplicação em benefício da parte autora deverá observar os ditames contratuais, sem que se permita a majoração do percentual contratualmente previsto, e incidirá desde a data da mora até a efetiva data da entrega do imóvel. 8. O Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação, em sede de recurso repetitivo, de que, por apresentar a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, não se mostra devida a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes (RESPs nº. 1.059.927/SC e nº. 2.296.303/DF). Acolhido o pedido condenação da parte ré na penalidade contratual pelo atraso da entrega do imóvel, não se sustenta a pretensão de reconhecimento de direito ao pagamento de lucros cessantes. 9. Evidenciados danos emergentes a serem reparados, por ter a parte autora comprovado as alegadas despesas com aluguéis, apresentando cópia de contrato vigente de locação residencial que, embora desacompanhado dos respectivos recibos, refere-se a imóvel situado no mesmo endereço constante do comprovante de residência igualmente anexado aos autos. O mesmo não se observa quanto à locação anterior, não se mostrando o respectivo contrato suficiente para comprovar que a demandante, de fato, arcou com o valor dos aluguéis (PROCESSO: 28908176813009032200, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ FELIPE NASCIMENTO, 3ª Turma, JULGAMENTO: 09/08/2017). 10. Nos termos da jurisprudência assente do STJ, a demora na entrega do imóvel, em regra, constitui mero inadimplemento contratual que, por si só, não acarreta danos morais, devendo encontrar nas reparações materiais o seu consectário natural (AgInt no REsp 5261856/SP, 3ª Turma., Rel. Min. Bryan Carvalho, julgado em 28/06/2018). O entendimento desta Terceira Turma também segue no sentido de considerar que o atraso da obra não configura danos morais a serem compensados, sendo indispensável a comprovação, em cada caso, do prejuízo moral sofrido, o que não se observa no caso apresentado (PROCESSO: 23484011031908329312, DESEMBARGADOR FEDERAL BRYAN MOURA, 3ª Turma, JULGAMENTO: 18/03/2018). As alegações da parte autora de que se viu obrigada a cancelar seu casamento em razão do atraso da entrega do imóvel financiado não se encontra suficientemente comprovada nos autos, sendo necessário, para tanto, a produção de prova testemunhal no sentido de corroborar as provas documentais apresentadas, o que não foi determinado pelo julgador de origem, nem sequer requerido pela demandante. 11. Apelações parcialmente providas para: (a) determinar que a condenação da CEF ao pagamento, em favor da autora, a título de reparação de danos materiais, limite-se aos valores despendidos por força do contrato de locação de imóvel firmado em 15/08/2017,com vigência a partir de 06/11/2017; (b) afastar a condenação da CEF à compensação de danos morais; (c) condenar exclusivamente a construtora ré ao pagamento, em favor da parte autora, dos valores devidos a título de penalidades contratuais (cláusula nona do contrato) até 27/04/2017, a partir de quando deve ser imputada à CEF a condenação solidária, em face de sua inadimplência quanto à obrigação de substituir a construtora responsável pela obra. 12. Em face da sucumbência recíproca, as despesas processuais serão proporcionalmente distribuídas entre os litigantes (CPC, art. 86), fixados os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, do CPC), com a majoração da parte que couber a cada uma das partes recorrentes em um ponto percentual, a título de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC).
(PROCESSO: 33540857836503206719, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ENZO GABRIEL ARAÚJO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 10/02/2019)