CONSTITUCIONAL, ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. OBRAS DE IMPLANTAÇÃO E PAVIMENTAÇÃO DO CONTORNO RODOVIÁRIO DA CIDADE DE CAICÓ/RN. DESTINAÇÃO RURAL DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE DISPOSIÇÃO DE LOTEAMENTO NA CIRCUNVIZINHANÇA NA ÉPOCA DA DESOPROPRIAÇÃO. PERSPECTIVA QUE SURGIU APÓS A REALIZAÇÃO DA OBRA PÚBLICA. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA. SENTENÇA ANULADA.
1. Apelações interpostas pelos expropriados, pelo Departamento Nacional de Infra-estrutura de Transportes - DNIT e de remessa oficial de sentença que, integrada por embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para (i) declarar a desapropriação da área de 15,71 ha, compreendida entre as estacas 184+5,70 a 314+15,94, na propriedade "Pai Luigi Rocha", no Município de Caicó, Estado do Rio Grande do Norte; e (ii) fixar o valor da indenização em R$ 922.465,13.
2. O Juízo a quo considerou que a destinação econômica do imóvel era eminentemente urbana e que o valor indicado no laudo pericial reflete a justa indenização, por ser contemporâneo à avaliação do imóvel em questão e pela perícia ter sido realizada dentro dos parâmetros exigidos.
3. O expropriado se insurge contra a metodologia adotada pelo perito - despesas de implantação do loteamento e prazo de venda de todos os lotes - que reduziu a indenização de R$ 1.733.483,00 para R$ 194.522,13 e contra o valor dos honorários advocatícios. Por sua vez, o DNIT alega que se tratava de imóvel rural.
4. Inicialmente, cumpre definir a natureza do imóvel expropriado, se urbano ou rural, para fins da justa indenização.
5. No Registro de Imóveis, a fazenda denominada "Pai Theo Barbosa" encontra-se registrada como rural, com área total de 953,2 ha (novecentos e cinquenta e três hectares e dois décimos), sendo constituída de algumas casas, açude e barragem.
6. Para fixar o valor da justa indenização, o DNIT entendeu que se tratava de imóvel rural, utilizando-se da NBR 51891-6 - Avalição de bens - Parte 3: Imóveis rurais, e ofertou a quantia R$ 704.209,00 para a área de 15,71 hectares (desapropriação parcial).
7. Por sua vez, o perito judicial, apesar de afirmar que o imóvel preservava algumas características típicas do meio rural e de fazer referências à exploração de atividades agropastoris, com mata nativa e criação de gado, no entorno do anel viário, considerou o imóvel como urbano, em virtude da área desapropriada encontrar-se em perímetro urbano do Município de Caicó/RN e pela perspectiva de aproveitamento para fins residenciais (loteamento).
8. Em face disso, realizou pesquisa de mercado para definir o valor do m2, mediante a utilização da ABNT NBR 14653 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos, encontrando a quantia de R$ 164.486,13.
9. Diante da aparente contradição, o Juízo a quo determinou a complementação do laudo, tendo o perito se manifestado que "o imóvel avaliando, ou seja, a faixa de servidão que corta o terreno do Sr. João Miguel Martins e outro, e os contíguos a este, têm características urbanas, uma vez que apresentam destinação econômica eminentemente urbana em função dos terrenos vizinhos já estarem sendo todos aproveitados para este fim, ou seja, existe a perspectiva real de tal imóvel ser loteado de imediato, em especial devido à proximidade com a cidade, acesso, existência de loteamentos legais e/ou informais na circunvizinhança e em diversos pontos ao longo do anel viário, mercador consumidor, além, evidentemente, de estar inserido no perímetro urbano da Cidade de Caicó".
10. Ocorre que a classificação do imóvel como urbano não deve prevalecer, porquanto (i) o imóvel expropriado era registrado como rural e inexistia benfeitorias típicas de imóvel urbano; (ii) a Certidão Negativa de Débitos atesta o recolhimento de ITR, referente área total do imóvel (área desapropriada e remanescente); (iii) não restou demonstrado prévio procedimento de parcelamento do imóvel rural localizado em zona de expansão urbana, para fins urbanos, antes da realização da obra; (iv) o imóvel preservava destinação típica do meio rural, conforme fotos constantes dos autos; e (v) os imóveis circunvizinhos eram utilizados para exploração agropecuária, já que, na perícia judicial realizada na ação de desapropriação da Fazenda Santa Maria, pertencente a Walfredo Lopes Júnior (confinante sul do imóvel expropriado), o perito, que é o mesmo destes autos, afirmou que "(...)se não fosse o contorno viário que ensejou a desapropriação, este imóvel ainda iria permanecer alguns anos tendo como exploração predominante a agropecuária (...)".
11. Assim, os elementos dos autos demonstram que o imóvel expropriado tinha destinação rural e que os imóveis vizinhos não estavam sendo aproveitados para loteamento e que essa perspectiva somente surgiu após a realização da obra pública pelo ente expropriante, portanto essa nova destinação econômica e a exagerada valorização do imóvel não podem ser considerados na fixação da justa indenização, além de ser observada as normas para avaliação de imóveis rurais, através da busca de dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando.
12. Apelação do DNIT e remessa oficial parcialmente providas, para reconhecendo a destinação rural do imóvel, anular a sentença e determinar a realização de nova perícia. Apelação dos expropriados prejudicada.
(PROCESSO: 95180274588507645101, APELAÇÃO / REEXAME NECESSÁRIO, DESEMBARGADOR FEDERAL ARTHUR FOGAÇA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 24/04/2019, PUBLICAÇÃO: 02/10/2019)