CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. REVISÃO. ALEGAÇÃO DE DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL EM VIRTUDE DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PERDA DA CAPACIDADE FINANCEIRA. INDEFERIMENTO DE PERÍCIA TÉCNICA PARA AFERIR A DESVALORIZAÇÃO ALEGADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. VINCULAÇÃO DO SALDO DEVEDOR AO VALOR VENAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE.
1. Apelação interposta pelo Particular em face da sentença que julgou improcedente o pedido inaugural, que objetivava a revisão do contrato de financiamento habitacional, com o fim de reajustá-lo ao valor atual de mercado do imóvel, o qual estaria desvalorizado com todos os problemas de construção apresentados em menos de 6 meses de uso, como meio de equilibrar a relação contratual.
2. Aduz o Recorrente, mutuário do Sistema Financeiro de Habitação, que faz jus à revisão do contrato de financiamento para o fim de ajustá-lo e equipará-lo ao valor real de mercado do imóvel, considerando a sua desvalorização em decorrência de diversos problemas estruturais surgidos do decorrer da execução, em razão da suposta má-qualidade do material empregado na execução. Alega, ainda, que, por problemas financeiros, parou de pagar as prestações do financiamento habitacional contratado junto à CEF, aduzindo que o valor a ser ainda amortizado do financiamento, com todos as avarias que surgiram, não corresponde ao preço atual do imóvel.
3. Não se pode falar em cerceamento de defesa pela não realização de perícia judicial de engenharia, requerida pela parte autora, porque o juiz é o destinatário da prova e pode dispensá-la no exercício do livre convencimento motivado, caso entenda ser desnecessária ao deslinde da causa.
4. No caso, entendeu o juiz monocrático ser desnecessária a realização de perícia técnica, à luz da pretensão autoral, para a averiguação dos problemas estruturais que acometem o imóvel, bem como para se fazer uma reavaliação do seu valor, tendo em vista que a revisão contratual pleiteada representa um direito em si que independe do respectivo correspondente fático alegado.
5. Compulsando-se o contrato (fls. 25-34), se observa da Cláusula 2ª que o financiamento, no valor originário de R$ 75.394,45, foi destinado a completar o preço do imóvel ora adquirido naquele instrumento, segundo as normas do Sistema Financeiro de Habitação, tratando-se de verdadeiro pacto de mútuo (art. 586 do Código Civil)) em dinheiro, adjeto a um contrato de compra e venda.
6. Cuidando-se, assim, de negócio jurídico de natureza mutuária, os parâmetros para a revisão devem estar restritos ao seu objeto - o dinheiro, além das próprias cláusulas do contrato, se se mostrarem abusivas do ponto de vista legal ou da realidade econômica do mutuante - não àquilo para que o mútuo é empregado, in casu, o imóvel.
7. Tanto é assim, que inexiste previsão legal no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação que vincule, por exemplo, a atualização do saldo devedor à valorização/desvalorização do imóvel. E faz bem ser dessa forma, porquanto se mostraria como cláusula especialmente gravosa aos consumidores, que ficariam sujeitos às oscilações - nada previsíveis - do mercado, passando ao largo da segurança jurídica necessária à função social do SFH, instrumento garantidor do direito à moradia, estranho ao caráter comercial das regras que regem o mercado.
8. Deveras, a valorização ou desvalorização do imóvel adquirido faz parte do risco do negócio, sendo circunstância desvinculada à execução deste.
9. Igualmente, inexiste previsão no âmbito do contrato de atualização do saldo devedor tendo como parâmetro o valor venal do imóvel. Cuida-se de circunstância ao qual o autor expressamente se vinculou, devendo observá-lo por força do princípio do "pacta sunt servanda".
10. É possível a existência de problemas estruturais no imóvel decorrentes da má qualidade dos produtos empregados na construção ou da própria má prestação do serviço, só que isto não configura motivo para a revisão do contrato de financiamento, devendo o autor buscar outros mecanismos, como o acionamento da cobertura securitária, indenização pelas perdas e danos sofridos pela construtora ou até mesmo a resolução do contrato, para solver a questão.
11. Apelação improvida. Condenação da parte recorrente em honorários recursais, ficando majorado em 1% o percentual aplicado na sentença (10%), nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC, e na forma do art. 98, parágrafo 3º do CPC, com a suspensão da exigibilidade de tal despesa processual até que se comprove que a parte perdeu a situação jurídica de beneficiária da gratuidade da justiça.
(PROCESSO: 72024121463823332959, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ISAAC FERNANDES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 05/02/2019, PUBLICAÇÃO: 20/06/2019)