Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Davi Lucca Oliveira Nº: 9014846-14.4211.29.5.2564 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: TOTAL INCORPORACOES EIRELI ADVOGADO: ANDRÉ DA ROCHA APELANTE: PEDRO MELO ADVOGADO: FELIPE MACIEL PINHEIRO BARROS ADVOGADO: LUIZ MIGUEL DA LUZ APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO: EDUARDO FARIAS APELADO: OS MESMOS ADVOGADO: OS MESMOS RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL LEANDRO DA LUZ - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL GIOVANNA COSTA EMENTA RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RECURSOS DO FGTS. ATRASO NA CONSTRUÇÃO. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. RESTITUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS. 1. Apelações interpostas contra sentença que, na presente ação compensatória de danos decorrentes do atraso da obra de empreendimento imobiliário e consequente entrega de unidade habitacional objeto de contrato de compra e venda e mútuo firmado entre as partes, julgou parcialmente procedente o pedido para: (I) determinar à Caixa Econômica Federal que promova a devolução/restituição ao autor de todos os valores pagos cobrados a título de "taxa de obra/construção", acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária a contar do adimplemento de cada parcela paga; (II) condenar a Total Incorporações e a CEF a, solidariamente, pagarem ao autor os valores correspondentes às penalidades contratuais diante da impontualidade da obrigação de entregar o imóvel na data estipulada no contrato, aplicando multa moratória de 2% (dois por cento) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, incidente sobre o valor do imóvel fixado no contrato, a serem apurados em liquidação do julgado; (III) determinar às demandadas a pagarem ao autor, solidariamente, indenização por danos morais, no valor de R$ 69.687,00 (dez mil reais) na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma, acrescido de atualização monetária e juros de mora, a serem computados com base no Manual de Cálculos da Justiça Federal. 2. A jurisprudência desta Corte segue no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da Construtora por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, uma vez comprovada a não observância do prazo contratualmente previsto para a conclusão do empreendimento imobiliário e desde que o contrato impute à CEF a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora. 3. O Contrato de Compra e Venda e Mútuo de Terreno para Construção de Unidade Habitacional firmado entre as partes estabelece, na cláusula vigésima segunda, a obrigação da Construtora apresentar, no ato de assinatura do contrato, a apólice correspondente à contratação do Seguro Garantia Executante Construtor e Seguro de Riscos de Engenharia, que garante a conclusão das obras de construção do empreendimento, até a sua consecução e obtenção do respectivo "habite-se", expedido pelo Poder competente. Por outro lado, prevê, no parágrafo terceiro da reportada cláusula, a obrigação da CEF acionar o seguro, para substituição da Construtora, no caso de atraso na obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias, e de repassar os recursos provenientes do financiamento à Seguradora, ficando esta responsável pelo andamento da obra até a sua conclusão, conforme previsto na apólice do Seguro Garantia Executante Construtor. Nos termos da cláusula décima, "a construtora será substituída mediante a vontade da maioria de todos os mutuários/devedores, devidamente formalizada junto à CEF, independentemente de qualquer notificação". 4. As partes firmaram o contrato em 07/11/2011. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 21 meses, não podendo ultrapassar o estatuído nos atos normativos do CCFGTS, do SFH e da CAIXA. O prazo limite para a construção de empreendimentos habitacionais financiados com recurso dos FGTS, como é o caso, é de 24 meses, contado a partir da primeira assinatura do contrato, de modo que, desde 18/07/2013 a Construtora ré está em mora quanto à obrigação de conclusão do empreendimento, do que resulta sua responsabilidade pelos prejuízos decorrentes do atraso da obra. 5. Quanto à responsabilidade da CEF, depreende-se dos autos que, em 16/03/2013 foi realizada audiência na Coordenadoria Geral de Proteção e Defesa do Consumidor (PROCON) do Estado do Rio Grande do Norte, na qual os consumidores e a Caixa ajustaram acerca da escolha da nova construtora, não fixando-se, contudo, um prazo determinado. Inexiste, nos autos, qualquer outro elemento que comprove que, em data anterior à audiência reportada, tenham os mutuários do Res. Green Park Satélite acionado a CEF, requerendo a substituição da construtora. Conforme Ata de Reunião realizada entre a Caixa e a Comissão dos Mutuários, em 10/12/2014, restou definida a data de 26/04/2014 para aprovação do Parecer de Engenharia pela Matriz da Caixa e para formalização do contrato com a nova construtora. Disso resulta que, desde a referida data, a CEF está inadimplente quanto à obrigação de substituição da construtora, visto que somente em 06/10/2015 foi firmado contrato de empreitada para retomada e conclusão das obras com a Seguradora e com a ESCOL - Empresa de Serviços e Construções LTDA. Assim, a Caixa deve igualmente responder por danos e obrigações decorrentes do atraso da obra. 6. Reconhecido o direito da parte autora à restituição dos valores efetivamente pagos a título dos chamados "juros de construção" após o término do prazo expressamente previsto no contrato para a conclusão do empreendimento imobiliário (26/05/2013). Em que pese legítima a cobrança da taxa de evolução da obra durante a fase de construção do imóvel, sua exigibilidade somente se configura durante o referido período, de modo que, uma vez expirado, ainda que se encontre inacabada a obra, inicia-se a fase de amortização, quando não mais é devido o reportado encargo. 7. "Apenas a CAIXA responde pela devolução dos valores pagos a título da taxa de evolução de obra, por se tratar de pretensão fundada na cobrança indevida feita pelo banco, no curso do financiamento habitacional." (PROCESSO: 54211423728045292936, AC - APELAÇÃO CIVEL - , DESEMBARGADOR FEDERAL RAUL AZEVEDO (CONVOCADO), 2ª TURMA, JULGAMENTO: 05/05/2019). 8. Uma vez comprovada a impontualidade no cumprimento da entrega do imóvel e tendo em vista os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, impõe-se aplicar às rés as penalidades da Cláusula Décima Sexta do contrato, previstas tão somente para a impontualidade do mutuário, com a incidência da multa moratória de 2% (dois por cento) e dos juros de mora de 0,033% (trinta e três milésimos por cento), por dia, sobre o valor da obrigação em atraso, ou seja, sobre o valor do imóvel. A sua aplicação em benefício da parte autora deverá observar os ditames contratuais, sem que se permita a majoração do percentual contratualmente previsto, e incidirá desde a data da mora até a efetiva data da entrega do imóvel. 9. O Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação, em sede de recurso repetitivo, de que, por apresentar a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, não se mostra devida a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes (RESPs nº. 6.537.002/SC e nº. 0.845.436/DF). 10. Nos termos da jurisprudência assente do STJ, a demora na entrega do imóvel, em regra, constitui mero inadimplemento contratual o que, por si só, não gera o dever de indenizar, devendo encontrar nas reparações materiais o seu consectário natural (AgInt no REsp 7998076/SP, 3ª Turma., Rel. Min. Breno Almeida, julgado em 10/06/2018). O entendimento desta Terceira Turma também segue no sentido de considerar que o atraso na entrega da obra não configura danos morais a serem compensados, sendo indispensável a comprovação, em cada caso, do prejuízo moral sofrido, o que não se observa na hipótese apresentada (PROCESSO: 60095058995792311225, DESEMBARGADOR FEDERAL NATHAN NOGUEIRA, 3ª Turma, JULGAMENTO: 22/12/2018). 11. Apelação da parte autora improvida. Apelações da CEF e da Total Incorporações parcialmente providas, para: (a) fixar o termo inicial de inadimplência contratual da construtora ré e da CEF em 25/11/2013 e 21/06/2014, respectivamente; (b) afastar a condenação das partes demandadas à compensação de danos morais. 12. Julgados procedentes apenas dois dos quatro pedidos do autor, resta configurada a sucumbência recíproca, devendo cada litigante responder, quanto às custas processuais e verba honorária, proporcionalmente ao proveito econômico obtido (art. 86, caput, do CPC). Fixação dos honorários advocatícios no percentual de 10% (art. 85, §2º, do CPC), a ser aplicado após a apuração do proveito econômico na fase de liquidação. Condenação das partes recorrentes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), ficando os honorários sucumbenciais que lhes cabem majorados em um ponto percentual, com exigibilidade suspensa quanto à parte autora, devido ao benefício da assistência judiciária gratuita (art. 98, §3º, do CPC/2015).
(PROCESSO: 29195294158653194080, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ANTHONY MENDES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 29/04/2019)