Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Davi Luiz Farias Nº: 5588699-82.4000.8.4.8417 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF APELADO: GUSTAVO HENRIQUE NUNES E OUTRA ADVOGADO: RAFAEL BARBOSA APELANTE: PEDRO PIRES E OUTRA APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEFRELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL SOPHIA NOGUEIRA - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL GABRIELA AZEVEDO EMENTA CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA AFASTADA. 1. Apelações interpostas contra sentença que, na presente ação indenizatória por danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, julgou parcialmente procedente o pedido para: a) fixar a data de 09/04/2015, como caracterizadora da mora quanto à obrigação de entrega do imóvel; b) condenar a Caixa Econômica Federal a proceder à substituição da construtora, no prazo máximo de 30 dias; c) condenar a CEF ao pagamento de multa moratória de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor do imóvel ( R$ 662.494,00 - cento e cinquenta mil reais), até a data da entrega das chaves e imissão da parte autora na posse do imóvel, bem como ao pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, assim considerado o valor previsto contratualmente, devidamente atualizado pelo IPCA-E, a título de lucros cessantes, tudo a partir de 16/01/2015. 2. É certo que este Tribunal firmou entendimento no sentido de reconhecer a inexistência de responsabilidade da Caixa Econômica Federal por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a compra do imóvel, sem a participação em nenhuma etapa da edificação. Entretanto, reconhece, por outro lado, a responsabilidade da Caixa por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato imputa-lhe a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora. 3. O contrato de financiamento firmado entre as partes estabelece, na cláusula vigésima segunda, a obrigação do comprador/devedor comprovar a contratação pela Construtora do Seguro de Garantia Construtor - que garante a conclusão das obras de construção do empreendimento. Por outro lado, prevê a obrigação da CEF de acionar a Seguradora, para fim de substituição da Construtora, no caso de atraso na obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias. 4. Diversamente do observado na maioria das ações semelhantes anteriormente julgadas por esta Corte, no caso dos autos, o contrato de financiamento não prevê a obrigação da CEF acionar de imediato o seguro, com o início do processo de substituição da Construtora, na hipótese de atraso na obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias. O que se verifica da análise de seus termos, mais precisamente da cláusula décima, é que, uma vez não concluída a obra dentro do prazo ajustado, a construtora será substituída somente mediante a vontade da maioria dos devedores, devidamente formalizada junto à Caixa, o que só ocorreu em 30/03/2016, conforme documentos anexados aos autos. É importante considerar a razoabilidade da condição instituída na cláusula reportada, visto que, apesar da possibilidade contratual de substituição da construtora, existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, como o fato de não ter realizado o projeto, nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, dentre outros aspectos que podem atrasar ainda mais a execução do cronograma, tornando a substituição ainda mais prejudicial aos interesses dos mutuários. 5. Em resposta à notificação extrajudicial do advogado dos adquirentes das unidades habitacionais do Residencial Sítio Jardins, a CEF esclareceu que, conforme reunião ocorrida com o referido patrono, a deliberação quanto ao acionamento do seguro da obra, bem como da substituição da Construtora, se daria em conjunto com o MPPE e Comissão de Adquirentes, o que, de fato, foi efetivado, tendo a CEF acionado a seguradora em julho de 2016, conforme documentos anexados autos. Assim, em que pese incontroversa a não conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, não há que se imputar à CEF responsabilidade pelos danos alegados (lucros cessantes e danos morais), por ter a empresa pública ré comprovado a comunicação do sinistro à seguradora, cumprindo, assim, com a obrigação de "substituir a Construtora", no limite de sua responsabilidade. (Precedente desta Turma: 75750835878524709377, DESEMBARGADOR FEDERAL DANILO PEREIRA, 3ª Turma, JULGAMENTO: 08/12/2017). Por esse mesmo fundamento, mostra-se indevida a condenação da Caixa à substituição da construtora no prazo de 30 dias. 6. Ainda quanto à pretensão de reparação de danos, registre-se que, no Termo de Ajustamento de Conduta firmado junto ao MPPE, coube à Construtora Bruna Azevedo a obrigação de pagamento de aluguéis aos adquirentes prejudicados com o atraso na entrega do empreendimento (Cláusula Quinta), inexistindo no reportado Termo, ou mesmo do contrato assinado entre as partes, qualquer atribuição de responsabilidade à CEF pelo pagamento de lucros cessantes, não havendo, assim, como se reconhecer solidariedade da Caixa quanto a estas obrigações, que não se presume. O mesmo se observa quanto ao pedido de condenação da CEF ao pagamento de multa moratória de 2% e de juros de 1%, por mês de atraso - porque prevista tal cláusula em favor da construtora -, uma vez que fundado em cláusula contratual não dirigida à instituição financeira, mas à construtora Precedentes: PROCESSO: 35118656022283760730, DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO MIGUEL MOURA, 1º Turma, JULGAMENTO: 11/10/2017; PROCESSO: 84261256184611690539, DESEMBARGADOR FEDERAL IAN TEIXEIRA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 30/12/2019. 7. Apelação da CEF provida, para julgar totalmente improcedente a ação. Apelação da parte autora prejudicada. Sucumbentes os demandantes na totalidade do pedido, devem suportar os decorrentes ônus (custas e demais despesas processuais), com o pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atribuído à causa, suspensa a exigibilidade, por serem beneficiários da Justiça Gratuita (art. 98, §§ 2º, 3º e 4º, do CPC).
(PROCESSO: 92712063802182141082, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL NOAH REZENDE, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 16/06/2019)