PROCESSO Nº: 2453198-74.4933.1.1.9464 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros ADVOGADO: Enzo Gabriel Fernandes Ramos APELADO: LUCCA CARDOSO ADVOGADO: Bernardo da Conceição Neivam Dantas RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Luigi Freitas - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Cauã Souza EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. DANOS DECORRENTES. DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA JULGAMENTO DA LIDE. ALUGUÉIS. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. "juros de obra" após o término do prazo expressamente previsto no contrato para a conclusão da construção do imóvel. ILEGALIDADE. I. Trata-se de apelações em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para: (i) declarar a legalidade da taxa de construção; (ii) anular a cláusula contratual que posterga os juros no pé além da expedição do habite-se ou do parecer técnico da Caixa; (iii) anular a cláusula contratual que impõe ao mutuário o pagamento de juros no pé além do prazo contratual para conclusão da obra; (iv) condenar a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, a ANCONA ENGENHARIA LTDA. e a SPAZIO NAUTILUS INCORPORAÇÕES LTDA. a restituir à parte autora os juros no pé (taxa de construção) eventualmente adimplidos após o prazo contratual fixado para o término da obra, devendo ser o autor ressarcido pela cobrança das taxas efetivamente pagas entre o início do atraso (setembro de 2013) e a data em que se iniciou a amortização do financiamento, acrescidos de juros e correção monetária, calculados na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal; (v) determinar que a CAIXA considere iniciada a fase de amortização para fins de transferência do financiamento para terceiro interessado. Sucumbência recíproca. II. Em suas razões de recurso, sustenta a CEF a sua ilegitimidade passiva, visto que a sua relação com a obra é somente no sentido de financiá-la, de modo que apenas os responsáveis pela execução das obras devem responder por atrasos injustificados e possíveis prejuízos causados a quem quer que seja. Acrescenta a parte recorrente que, para a devida transferência da titularidade do bem, seria necessária a análise pela CAIXA das situações contratuais, devendo ser desconsiderada a respectiva entrega do imóvel a terceiro. Por fim, sustenta a legalidade da cobrança de juros durante a fase da obra. III. SPAZIO NAUTILUS INCORPORAÇÕES LTDA., ANCONA ENGENHARIA LTDA. e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A aduzem a ausência de controle sobre o procedimento de análise da liberação de crédito da CEF. Alegaram, outrossim, que a importância contratada seria mensalmente corrigida segundo índice do INCC a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda até o mês da sua efetiva quitação. Assim, esclarecem que o salvo devedor é decorrente da incidência do INCC, defendendo a legalidade do reajuste aplicado. Requerem que seja julgado totalmente improcedente o pedido de restituição da quantia paga a título de saldo de financiamento. IV. Trata-se o caso de imóvel financiado com recurso do programa federal Minha Casa Minha Vida, no qual a instituição bancária tem poder de gestão sobre o contrato, o qual fixa termo para término do contrato, bem como prevê penalidades no caso de descumprimento de tal prazo. V. Essa responsabilidade pode ser observada no termo contratual firmado, CLÁUSULA DÉCIMA, no qual "A INTERVENIENTE CONSTRUTORA qualificada no item III do Quadro "A" será substituída por quaisquer dos motivos previstos em lei e, ainda (...) f) se não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; g) se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CEF" (Id. 4951539.2606257). VI. Este Tribunal firmou entendimento no sentido de reconhecer a inexistência de responsabilidade da Caixa Econômica Federal por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a compra do imóvel, sem a participação em nenhuma etapa da edificação. Entretanto, reconhece a responsabilidade da Caixa por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato imputa-lhe a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora, sendo o que se observa hipótese dos autos. VII. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 21 meses, conforme estabelece a CLÁUSULA QUARTA do instrumento contratual assinado em 09/2012. Logo, desde julho de 2014 a construtora estava em mora em relação à obrigação de conclusão da construção imobiliária. Por sua vez, a planilha de evolução que integra o contrato de financiamento previu que o mesmo seria realizado em duas fases distintas, sendo a primeira a "fase de construção" pelo período de 12 (doze) parcelas, de 24/09/12 a 23/08/13, e a segunda a "fase de amortização" do saldo devedor, pelo período de 360 meses, que teria início em setembro de 2013. NOAH DA PAZ. Assim, deve ser mantido o reconhecimento do direito da parte autora à restituição dos valores efetivamente pagos a título dos chamados "juros de obra" após o término do prazo expressamente previsto no contrato para a conclusão da construção do imóvel (período entre o início do atraso (setembro de 2013) e a data em que se iniciou a amortização do financiamento), assim como à suspensão de qualquer cobrança a este título. Precedentes deste Tribunal (PROCESSO: 97388371841997543229, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL RENAN PORTO, 3ª Turma, JULGAMENTO: 21/11/2016; PROCESSO: 45138838957608406787, AG/SE, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO MIGUEL NASCIMENTO, 3ª Turma, JULGAMENTO: 05/03/2016). IX. É descabida a cobrança de encargos contratuais intitulados como "juros de obra" ou "taxa de evolução da obra", quando verificado o atraso em sua conclusão, porque impõem ônus financeiro indevido ao consumidor, que se vê obrigado a suportar o aumento dos custos do financiamento por fato a que não deu causa. PROCESSO: 37983255255662839776, DESEMBARGADOR FEDERAL EMANUEL DA MOTA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 03/12/2018. X. Por conseguinte, no caso dos autos, a CAIXA agiu ilicitamente, ao alegar a falta de início da fase amortização para denegar a transferência da dívida ao terceiro interessado. Nos termos do explanado na sentença, de acordo com a cláusula trigésima oitava do contrato de financiamento n.º 123062178877, a transferência da dívida somente é possível na fase de retorno do financiamento e desde que haja prévia e expressa anuência da CAIXA e que o adquirente assuma integralmente as obrigações contratuais. Diante desse diapasão, o juízo sentenciante consignou que, antes de anuir com a transferência do financiamento, caberia à CAIXA verificar se o novo adquirente preenche os requisitos por ela exigidos para a concessão do financiamento imobiliário. XI. A sentença apenas determinou que a CAIXA considerasse iniciada a fase de amortização para fins de transferência do financiamento para terceiro interessado, caso verifique que o novo adquirente preenche os requisitos exigidos pela empresa pública. XII. Apelações improvidas. [10]
(PROCESSO: 58189789773610596049, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PIETRO ARAÚJO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 17/08/2019)