PROCESSO Nº: 3078930-30.5748.24.10.9176 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: ANTHONY CUNHA ADVOGADO: Bernardo Mendes APELADO: CONISA CONSTRUCOES CIVIS LTDA e outros ADVOGADO: Pedro Lucas da Rosa e outros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Leonardo Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Catarina das Neves EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ADIMPLÊNCIA. PARALISAÇÃO DA OBRA. FASE DE ACABAMENTO. PERSONALIZAÇÃO. EXCEÇÃO DE CUMPRIMENTO. CABIMENTO. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. POSSIBILIDADE. I. Trata-se de apelação em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do inciso I artigo 269 do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a serem rateados, em partes iguais, pelos réus. II. IGOR SILVEIRA aduz, em suas razões de recurso, existência de vício na contratação do financiamento imobiliário perante a Caixa Econômica Federal, bem como que não consta dos autos comprovação documental ou perícia in loco, os quais demonstrassem que faltaria tão somente o acabamento, diferentemente do que alegou o juízo de piso. Defende, ademais, que a CEF não fiscalizou satisfatoriamente o preenchimento dos requisitos legais para liberação à construtora dos recursos direcionados à unidade habitacional, componente do empreendimento imobiliário, já que, conforme entende, o levantamento dos recursos (R$ 692.405,00) deveria ser direcionado ao andamento da obra da unidade habitacional nº 2202, e não ao empreendimento "Alto de Petrópolis" como um todo. Alega, ainda: a ilegalidade da capitalização mensal de juros; indevida cobrança de cotas condominiais ao autor antes da entrega das chaves; a desvantagem do consumidor ao contratar mútuo habitacional com a CEF para financiamento durante a obra. III. O Superior Tribunal de Justiça e o Supremo Tribunal Federal já pacificaram o entendimento de que os bancos, como prestadores de serviços especialmente contemplados no art. 3º, § 2º, acima transcrito, estão submetidos às disposições do Código de Defesa do Consumidor. IV. Com o advento da Medida Provisória n.º 0.186-22, de 25 de maio de 2000, transformada na MP n.º 5.594-59 (editada anteriormente à EC n.º 32), possibilitou-se a capitalização mensal de juros nas operações realizadas por instituições financeiras, ainda que no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, desde que houvesse previsão contratual. V. Na hipótese vertente, percebe-se que, no contrato supramencionado, firmado após a edição da aludida MP, foi pactuada, expressamente, a capitalização mensal dos juros/encargos impugnada pelo autor, de modo que não há ilegalidade no proceder da parte demandada. VI. No caso, o autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, com alienação fiduciária e outras avenças, com a CONISA - Construções Civis Ltda, em 16 de novembro de 2008, o qual estabelecia, no item 3, que as unidades habitacionais integrantes do empreendimento, seriam entregues até o prazo de 10 de julho de 2011 (id.: 7389658.66437 - fl. 05). Posteriormente, no curso do contrato firmado com a construtora, o demandante celebrou novo contrato, de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, em 28 de setembro de 2010, do qual restou estabelecido novo prazo para a conclusão das obras, qual seja: novembro de 2011 (id. n.º 3986329.20728 - fl. 2 - item C6). VII. Como o autor começou a inadimplir as parcelas do contrato firmado com a construtora, assim como as do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, no tocante aos juros de obra, não há responsabilidade da construtora por eventuais danos materiais suportados pelo autor, uma vez que não poderia ser exigido da empresa que ela houvesse cumprido sua obrigação contratual antes que a outra parte contratante adimplisse sua prestação (in casu, pagamento do valor do imóvel), em consonância com o "princípio da exceção do contrato não cumprido" (CC, Art. 476). VIII. Além do mais, o contrato de promessa de compra e venda, no item 4.6, dispôs que a falta de recebimento das chaves devido à inadimplência não teria o condão de eximir o comprador da responsabilidade do pagamento das parcelas com a incidência dos acréscimos contratuais. IX. Chegando a edificação do empreendimento ao seu término, bem como de sua área comum, não haveria razão a se obstar a liberação dos valores pactuados com a Caixa Econômica Federal, porque o financiamento imobiliário adquirido pelo autor não dizia respeito apenas ao acabamento do seu apartamento, e sim, a toda a parte comum do prédio. X. A expedição do habite-se, para fins do financiamento, ocorre com conclusão de toda a obra, sendo impossível separar as partes comuns das que seriam de propriedade do autor. A partir de quando a construção de sua unidade residencial esteja conclusa, a parte autora deverá iniciar a amortização do saldo devedor, nos termos da sentença. XI. Apelação improvida. [10]
(PROCESSO: 97921236852511115587, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ISAAC GONÇALVES, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 27/12/2019)