PROCESSO Nº: 2716580-99.1682.20.11.0606 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PB AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF AGRAVADO: VITOR GABRIEL TEIXEIRA e outro ADVOGADO: Benício Lopes e outros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Miguel Rodrigues - 2ª Turma PROCESSO ORIGINÁRIO: 3774072-20.2762.19.1.8888 - 3ª VARA FEDERAL - PB EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. TERMO DE PERMUTA DE IMÓVEIS. CANCELAMENTO DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. DESCABIMENTO. MANUTENÇÃO DA HIPOTECA. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal da Seção Judiciária da Paraíba que, em sede de tutela cautelar antecedente, deferiu, em parte, a medida de urgência, determinando que a CEF agravante procedesse, no prazo de 5 (cinco) dias, ao cancelamento do gravame hipotecário que recai sobre o apartamento nº 2201 do Edifício Luna Plazza, situado na Av. Rui Carneiro esquina com a Rua Catulo da Paixão Cearense, Jardim Luna, Pedro Lucas Cunha. 2. O Juízo de origem considerou, em síntese, que, nada obstante os autores tenham firmado, em 11/10/2013, contrato particular de "compromisso de permuta de imóvel urbano vinculado à construção de edifício" com a VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA, houve a posterior constituição de garantia hipotecária em relação à unidade imobiliária autônoma nº 2201, do Edf. Luna Plazza, de propriedade da construtora referida, perante a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ora agravante, com registro em 13 de setembro de 2017. Sendo assim, tal conduta da ré VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO teria afrontado o princípio da boa-fé objetiva, ao manter gravame sobre o imóvel ora discutido, mediante garantia de hipoteca, mesmo após a quitação total por parte dos adquirentes, após a entrega de sua antiga residência localizada na Av. Min. Pedro Miguel da Mota, 336, Praia de Areia Dourada, Cabedelo/PB. 3. Além disso, entendeu a decisão agravada que o agente financiador (CAIXA) não tomou os cuidados necessários ao efetivar a operação de empréstimo com garantia hipotecária de imóvel já destinado a terceiro, o que poderia ter sido facilmente notado ao se inteirar a instituição financeira das condições do imóvel objeto de garantia, antes de conceder o empréstimo. Por fim, reputou aplicável à hipótese o teor da Súmula 308 do STJ, ao prever que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, não podendo, do mesmo modo, atingir o termo de acordo com permuta, firmando pelo adquirente de boa-fé, que possui direito de receber e lhe ser outorgada a respectiva e definitiva escritura pública. Por tais razões, deferiu a tutela provisória cautelar antecedente, a fim de determinar a CEF para que procedesse ao cancelamento da hipoteca que recai sobre o referido imóvel, no prazo de 5 (cinco) dias. Daí o agravo da empresa pública federal. 4. É verdade que este egrégio Tribunal já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, do Superior Tribunal de Justiça, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. Com efeito, o reconhecimento jurisprudencial da ineficácia do ônus hipotecário em relação ao adquirente de unidades habitacionais/edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, busca resguardar o terceiro de boa-fé da obrigação de pagar a dívida contraída pela construtora. Assim, conforme se extrai do referido entendimento sumulado, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 6. Entretanto, no caso presente, o panorama é diverso. Isso porque, embora os documentos juntados aos autos demonstrem que os agravados cumpriram integralmente suas obrigações contratuais (permuta), na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou da avença firmada entre os autores e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Isto porque a jurisprudência que restou pacificada no verbete em referência cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH com o financiamento da construção das unidades habitacionais pelo agente financeiro. 7. Nesse sentido, já se manifestou o plenário desta Corte Regional, no julgamento do AR 6667-AL, da Relatoria do Des. João Lucas Cavalcanti, julgada em 17 de outubro de 2014. Mais recentemente, inclusive, semelhante entendimento restou trilhado em julgamento da Egrégia Segunda Turma, em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), no bojo do PJe nº 0829083-33.6437.19.6.5843 - APELAÇÃO CÍVEL, na Sessão de 07/12/2019, Relator para Acórdão Des. Federal João Alves. 8. Na hipótese, o registro da hipoteca, em 2017, se concretizara em face de imóvel pertencente à construtora, não sendo exigível da CEF conhecer de eventual permuta anterior entre o adquirente e a construtora. 9. De resto, não se pode deslembrar, inclusive, que a garantia da hipoteca, com os efeitos por ela gerados, possui previsão no Código Civil, inclusive com o direito de sequela que lhe é inerente, só sendo possível o afastamento de seus efeitos por lei. Assim, é de rigor a reforma da decisão objurgada, no sentido da manutenção da garantia hipotecária em favor da CEF agravante. 10. Agravo de instrumento provido, para reformar a decisão agravada, no sentido da manutenção da garantia hipotecária em favor da CEF agravante. Agravo interno prejudicado. ID
(PROCESSO: 65552000549987003578, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL CAIO REZENDE, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 04/04/2019)