Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Lucas Sales Nº: 2172102-82.0102.17.2.8113 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: G P I - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: MARCÍLIO MESQUITA DE GÓES E OUTRO APELADO: LUIZ MIGUEL DA MATA E OUTRO ADVOGADO: GABRIEL PINTO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL ROGÉRIO DE MENESES FIALHO MOREIRA - 3ª TURMA MAGISTRADO CONVOCADO: DESEMBARGADOR(A) FEDERAL CLARICE DA CRUZ JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL ORLAN CAIO DA PAZ EMENTA CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA RESIDENCIAL PARA ENTREGA FUTURA. QUITAÇÃO. IMÓVEL HIPOTECADO EM CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AOS ADQUIRENTES. CANCELAMENTO DO GRAVAME. OBRIGAÇÃO EXCLUSIVA DA CEF. DANO MORAL CONFIGURADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Apelação interposta pela G P I - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da sentença que julgou procedente o pedido inicial, para : a) determinar à apelante e à CEF que procedam ao cancelamento da hipoteca que recai sobre apartamento 1501-B e as suas respectivas frações ideais no terreno e nas áreas de uso comum integrante do empreendimento denominado "Residencial Rubens Pinto", situado na Rua Lauro Monte, nº 715, Abolição, Mossoró/RN, com o Registro de Incorporação de nº R.2-77.46; b) deferir a adjudicação compulsória por Milena Lima do imóvel, servindo a sentença como título para registro no cartório de imóveis, não isentando o autor de arcar com os emolumentos devidos para a transcrição deste título no cartório de imóveis; c) condenar a ré GPI - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a pagar ao autor a quantia de R$ 18.790,00 (vinte mil reais), a título de indenização por dano moral. 2. É fato incontroverso que a parte autora/apelada adquiriu imóvel localizado em edifício, cuja construção foi realizada mediante financiamento firmado pela G P I - IVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ora apelante, junto à CEF, sendo dados como garantia da referida avença os próprios imóveis resultantes da construção. Em decorrência disso, os demandantes/adquirentes não vêm obtendo a transferência de propriedade da unidade imobiliária adquirida por meio de compra e venda a prazo firmada com a construtora ré, com a respectiva lavratura do registro, visto que, mesmo após a quitação total da dívida, o imóvel ainda se encontra gravado com a hipoteca 3. A sentença de primeiro grau condenou a construtora apelante e a CEF a liberar a hipoteca que recaia sobre o imóvel sob discussão, com base em jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 308 da súmula do STJ) no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado. 4. A jurisprudência deste Tribunal vem se firmando no sentido de considerar que o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde os demandantes adquiriram o imóvel, por meio de contrato de compra e venda à prazo, sem a intermediação da Caixa (PROCESSO: 87346845213134045005, DESEMBARGADOR FEDERAL ENRICO PORTO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 09/02/2018; PROCESSO: 33103728271222010381, DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª Turma, JULGAMENTO: 30/01/2017; AR6667/AL, Rel. Des. Federal FELIPE MOURA, Pleno, DJE 08/04/2014). 5. O entendimento assente do STJ também segue no sentido de considerar que, "O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca" (STJ, AgInt no REsp nº 8.130.494/SP, Rel. Ministro LUIZ FERNANDO FERREIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/04/2016, DJe 28/09/2016). Precedentes deste Tribunal (PROCESSO: 26861398502848834281, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO FELIPE PIRES, 1º Turma, JULGAMENTO: 02/01/2018; PROCESSO: 36718163353743309805, DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª Turma, JULGAMENTO: 10/06/2018). 6. Tratando-se ou não de imóvel adquirido por meio do SFH, impõe-se igualmente reconhecer a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, quando posterior à celebração da promessa de compra e venda e não existir prova suficiente do conhecimento do gravame sobre o bem pelo terceiro adquirente, presumindo-se sua boa-fé. Sendo esta a hipótese dos autos, mantém-se a sentença recorrida quanto à determinação de cancelamento da hipoteca. 7. Por ter sido o agente operador do mútuo firmado com a construtora/apelante, cabe apenas à CEF proceder ao levantamento da hipoteca, não sendo da recorrente o dever de efetuar a baixa da constrição (TRF5. PROCESSO: 57234079932280772734, DESEMBARGADOR FEDERAL IAN SILVEIRA DE FARIA, Terceira Turma, JULGAMENTO: 30/12/2014). 8. Configuram danos morais os transtornos sofridos diante da resistência dos demandados ao desfazimento da hipoteca e à efetivação da transferência definitiva da propriedade do imóvel aos autores, que tentaram, inclusive, sem sucesso, a solução do litígio na via administrativa, remontando a quitação do bem a outubro de 2011, com a entrega das chaves apenas em abril de 2017, em cumprimento à determinação judicial. 9. Considerando que o bem foi dado em garantia pela construtora (a CEF apenas o recebeu, não sendo sua a iniciativa para o gravame), apenas cabe a ela a responsabilidade pela compensação dos danos morais (PROCESSO: 76654337710257793030, DESEMBARGADOR FEDERAL ANTÔNIO JESUS, 1º Turma, JULGAMENTO: 14/06/2018). 10. Apelação parcialmente provida, para afastar a determinação imposta à construtora recorrente de cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto dos autos, condenação mantida apenas em relação à Caixa Econômica Federal.
(PROCESSO: 07199521731517772675, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO GABRIEL SILVEIRA (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 10/11/2019)