PROCESSO Nº: 9431036-15.0723.9.11.2023 - AGRAVO DE INSTRUMENTO AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF AGRAVADO: BRENO RIBEIRO ADVOGADO: Lorenzo Jesus Alcantara Giovanna Gonçalves Diegues RELATOR(A): Desembargador(a) Federal João Miguel Lopes - 1ª Turma CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. DISTINGUISHING. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICÁVEL. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. 1. Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pela CEF contra a decisão proferida pelo juízo da 1ª Vara Federal da Seção Judiciária de Sergipe, nos autos do processo nº 0714399-59.4169.21.11.0768 (que deferiu a tutela de urgência para determinar que a CEF proceda à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel), alegando, em resumo, o seguinte: a) embora tenha recebido do autor o valor correspondente à venda do imóvel, a Construtora não lhe repassou o que deve, situação que obsta o levantamento da constrição; b) a garantia é ato jurídico perfeito anterior à celebração do contrato entre o particular e a Construtora; 3) não pode ser atingida por disposição de vontade de terceiros, bem como sofrer as consequências de negócio jurídico do qual não fez parte; 4) é inconstitucional a súmula nº 308 do STJ. A liminar foi deferida suspendendo a decisão recorrida. 2. In casu, o agravado adquiriu imóvel mediante o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 16/07/2018, sem a intermediação da Caixa. Após o pagamento do valor previsto na promessa, o agravado procurou obter a respectiva escritura pública para, em seguida, proceder ao registro do imóvel. Contudo, soube, na ocasião, que havia o óbice de uma hipoteca. Esse gravame sucedeu-se por conta de empréstimo tomado pela mesma Construtora junto à CEF. 3. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador daquela Construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade desta. Mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 4. Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 86198463990114656401, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL FERNANDO PORTO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 31/12/2019). 5. Embora os documentos juntados aos autos demonstrem que o agravado cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, no presente caso o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre a autora e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). 6. A hipoteca firmada entre a Construtora e a CEF foi registrada em Cartório antes da lavratura da promessa de compra e venda do bem (ou seja, em 04/2017), de modo que, sendo público o gravame, caberia ao recorrido observar a sua existência no momento da aquisição da coisa. 7. Agravo de instrumento provido para cassar a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência.
(PROCESSO: 16794011066602459504, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL NOAH DA ROSA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 06/03/2019)