Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Guilherme Barbosa Nº: 8496248-15.7292.7.10.7193 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: LUCAS BARBOSA ADVOGADO: RYAN BARBOSA DORVILLE RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL DAVI LUCAS COSTELA - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL CAIO OLIVEIRA ZAGALLO EMENTA CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA RESIDENCIAL PARA ENTREGA FUTURA. QUITAÇÃO. IMÓVEL HIPOTECADO EM CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AOS ADQUIRENTES. CANCELAMENTO DO GRAVAME. DIREITO RECONHECIDO. APELAÇÃO. IMPROVIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a pretensão autoral para reconhecer a ineficácia da hipoteca gravada sobre o imóvel matrícula 025.155, R.4 - 329.277, referente às unidades imobiliárias nº 903, 904 e 907, todos da Torre I, do Edifício Residencial Infinity Coast, e determinar a baixa do gravame junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis da Capital/Maceió, respondendo a ré Construtora pelo pagamento, ou eventual reembolso, à parte autora, das respectivas custas cartorárias. 2. É fato incontroverso que a parte autora/apelada adquiriu imóveis localizados em edifício, cuja construção foi realizada mediante financiamento firmado pela CERUTTI ENGENHARIA LTDA, junto à CEF, sendo dados como garantia da referida avença os próprios imóveis resultantes da construção. Em decorrência disso, o demandante/adquirente não vêm obtendo a transferência de propriedade das unidades imobiliárias adquiridas por meio de compra e venda firmada com a construtora ré, com a respectiva lavratura do registro, visto que, mesmo após a quitação total da dívida, os imóveis ainda se encontram gravados com a hipoteca. 3. A sentença de primeiro grau condenou a construtora e a CEF a liberação da hipoteca que recaia sobre os imóveis sob discussão, com base em jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 308 da súmula do STJ) no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado. 4. A jurisprudência deste Tribunal vem se firmando no sentido de considerar que o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos. (PROCESSO: 42511559953725236859, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIGI DA MATA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 06/02/2018; PROCESSO: 79251748075072737891, DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª Turma, JULGAMENTO: 07/10/2017; AR6667/AL, Rel. Des. Federal OTÁVIO ARAGÃO, Pleno, DJE 02/06/2014). 5. O entendimento assente do STJ também segue no sentido de considerar que, "O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca" (STJ, AgInt no REsp nº 8.350.415/SP, Rel. Ministro JOÃO MIGUEL FERREIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/07/2016, DJe 07/01/2016). Precedentes deste Tribunal (PROCESSO: 21701336767874645618, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL AUGUSTO RODRIGUES (CONVOCADO), 3ª Turma, JULGAMENTO: 24/08/2019; PROCESSO: 42938709716847203715, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO LUCAS GOMES, 1º Turma, JULGAMENTO: 12/06/2018; PROCESSO: 04181425532714664679, DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª Turma, JULGAMENTO: 08/07/2018). 6. Tratando-se ou não de imóvel adquirido por meio do SFH, impõe-se reconhecer a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, quando posterior à celebração da promessa de compra e venda e não existir prova suficiente do conhecimento do gravame sobre o bem pelo terceiro adquirente, presumindo-se sua boa-fé. 7. Verifica-se, dos autos, que os direitos de propriedade dos mencionados imóveis foram adquiridos pelo autor por meio de "Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações", celebrado em 06/02/2018 com o particular Luigi Donati, que havia adquirido os imóveis em questão da CERUTTI ENGENHARIA LTDA., mediante "Instrumento Particular de Compra e Venda" datado de 11/04/2012, enquanto que a hipoteca constituída sobre os imóveis em favor da Caixa data de 10/06/2015. 8. Não existe, no contrato de cessão de direitos e obrigações firmado entre o demandante o primeiro adquirente dos imóveis, qualquer referência à hipoteca constituída em favor da CEF, não se evidenciando, nos autos, qualquer circunstância que afaste a presunção de boa-fé do autor, na condição de terceiro adquirente dos imóveis. Mantida a procedência da ação. 9. Apelação improvida. Condenação da CEF ao pagamento de honorários recursais, majorados os honorários de sucumbência que lhe cabem em dois pontos percentuais (art. 85, §11, do CPC).
(PROCESSO: 69662880642657057549, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DAVI LUCAS DA CRUZ, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 26/06/2020)