EMENTA CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. EFICÁCIA PERANTE TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA N.º 308 DO STJ. HIPOTECA CONSTITUÍDA ANTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. NÃO COMPROVAÇÃO. RELAÇÃO LITISCONSORCIAL. APROVEITAMENTO DE RECURSO. PROVIMENTO. 1. Apelação interposta em face de sentença que julgou procedente a demanda para determinar a baixa do gravame de hipoteca existente sobre a unidade imobiliária e respectiva vaga de garagem indicadas nos autos, bem como condenou a instituição bancária e construtora ao pagamento 'pro rata' dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. 2. A Súmula nº 308 do STJ dispõe que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 3. No caso concreto, os demandantes, ora apelados, adquiriram o imóvel diretamente da construtora, sem a interveniência da CEF e fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 e que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da Súmula 308/STJ. 4. A cláusula doze do contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 20/09/2015, estabeleceu a possibilidade de a construtora obter financiamento junto a uma instituição financeira, oferecendo em hipoteca a unidade habitacional prometida. 5. Informações insertas na matrícula do imóvel indicam que o registro do gravame sobre a fração correspondente a unidade imobiliária em tela se deu em 15/02/2014, consoante registros de n.º R-3 e R-4 da matrícula n.º 61.816, ou seja, em momento anterior à própria celebração da promessa de compra e venda do bem, realizada em 26/01/2015. 6. Ao tempo da avença firmada pelos demandantes com a construtora (06/08/2015), já era pública a hipoteca do imóvel em favor da CEF (registrada em cartório desde 12/03/2014), de modo que tal restrição deveria ter sido observada pelos apelados quando da aquisição do imóvel, não havendo que se falar em ineficácia da hipoteca, porquanto não comprovada a boa-fé dos autores como terceiros adquirentes. 7. Precedentes das Turmas: PJE 57110518985049694496, Rel. Des. Federal VITOR GABRIEL MELO [conv.], 4ª Turma, unânime, julgado em 25/08/2018; PJE 91954584128359603313, Rel. Des. Federal LEANDRO VIANA, 2ª Turma, unânime, julgado em 20/11/2018. 8. Aproveitamento do recurso interposto pela construtora em favor da CEF, ante a existência relação litisconsorcial e interesses comuns, nos termos do art. 1.005 do CPC. 9. Apelação provida para julgar improcedente o pedido de desconstituição do gravame hipotecário sobre o imóvel, com inversão do ônus sucumbencial fixado em R$ 5.000,00 em desfavor de cada demandante, nos termos do art. 85, § 8º c/c art. 98, § 3º do CPC. drc
(PROCESSO: 96266438267616368504, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO FELIPE RAMOS CALHEIROS NOBRE (CONVOCADO), 4ª TURMA, JULGAMENTO: 06/11/2020)