PROCESSO Nº: 9064454-09.6202.26.8.4047 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: LUCAS GABRIEL CAMPOS ESTEVES DOS CARLOS EDUARDO NASCIMENTO e outros ADVOGADO: Cauê Moura e outro APELADO: UNIAO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA ADVOGADO: Wellington Saback Ribeiro Júnior APELADO: JOÃO JESUS ESTEVES DOS RENAN SOUZA ADVOGADO: Marcelo da Conceição ADVOGADO: Pietro da Paz APELADO: PEDRO DAS NEVES ADVOGADO: Lucas Martins ADVOGADO: Murilo Silva APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Sarah da Conceição - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Otávio da Rocha Feitosa EMENTA CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. FISSURAS EM UNIDADE HABITACIONAL. RESPONSABILIDADE DA CEF PELA MÁ CONSERVAÇÃO DO CONDOMÍNIO (PINTURA/IMPERMEABILIZAÇÃO DA FACHADA). DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. 1. Apelações interpostas contra sentença que condenou a Caixa Econômica Federal à reparação de danos decorrentes de defeitos físicos em imóvel objeto de arrendamento residencial, localizado no Condomínio Alto da Boa Vista, bloco 10, apartamento 103, no Bairro Cidade Nova, Aracajú. 2. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal segue no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária entre a Caixa Econômica Federal e a Construtora por danos decorrentes de vícios de construção em imóvel adquirido por meio do Programa de Arrendamento Residencial - PAR. Afastada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Caixa. 3. Tratando-se de defeitos físicos em imóvel supostamente decorrentes de vícios de construção, cujos efeitos nocivos se propagam de forma lenta e progressiva ao longo do tempo, não há como se precisar, de forma segura, o momento específico de conhecimento por parte dos adquirentes do imóvel (PROCESSO: 97303404955706844811, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL ANDRÉ CAMPOS, 3ª Turma, JULGAMENTO: 27/01/2019). Não sendo possível comprovar a data em que a parte autora tomou conhecimento dos vícios na estrutura de imóvel, o termo inicial da prescrição deve corresponder ao momento em que comunicou o fato à CEF e esta se manteve inerte (RESP - RECURSO ESPECIAL - 6453059 4964.16.64408-4, PIETRO COSTELA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:30/12/2019), o que, no caso, se deu em fevereiro de 2015, conforme reconhecido pela própria Caixa, de modo que, ajuizada a ação em 27/03/2017, não houve o decurso do prazo prescricional de 10 anos, aplicável à espécie (artigo 205, do Código Civil). 4. Outras ações referentes a defeitos físicos em unidades habitacionais do mesmo empreendimento imobiliário foram e estão sendo ajuizadas na Justiça Federal, já existindo precedentes deste Tribunal, reconhecendo ou afastando a pretensão reparátoria de danos deduzida em face da Caixa Econômica Federal, a depender das especificidades de cada caso. Como bem ressaltado pelo perito nomeado neste autos, por serem "dezenas de edificações, localizadas em pontos distintos do terreno, o comportamento não é uniforme. Assim, o que se vê em uma das edificações não é determinante para que tal fato se dê nas demais." 5. No caso, as conclusões da perícia foram no sentido de atestar a inexistência de vícios construtivos no imóvel, o que afasta a responsabilidade da Construtora ré pelos danos alegados. Aponta, por outro lado, a presença de fissuras na sala e no quarto, além de infiltrações e umidade nas paredes próximas às janelas causadas por falhas na impermeabilização que, apesar de não comprometerem a estabilidade do imóvel, devem ser corrigidas. 6. Segundo informação fornecida pelo perito do juízo, ao menos a cada 5 (cinco) anos, deve ser efetivada a manutenção quanto à impermeabilização (pintura) da fachada do edifício, a fim de garantir a proteção esperada, e que a não observância desta medida no tempo correto pelo condomínio pode ocasionar o aparecimento de patologias nas paredes internas das unidades habitacionais, como as constatadas no imóvel periciado. 7. A Tabela A.1 da ABNT NBR 5674/2012 estabelece que, a cada três anos, deve-se proceder à manutenção relativa à fachada externa da edificação. Nos termos dos itens 8.5 e 8.6 da reportada norma, uma vez delegada pelo proprietário a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado, este assume a responsabilidade técnica pelo sistema de manutenção da edificação e deve implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de manutenção preventiva, identificando os serviços necessários. 8. Por força de norma interna da própria Caixa Econômica Federal, enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) detiver 2/3 das unidades residenciais do condomínio, o síndico será obrigatoriamente pessoa jurídica indicada e contratada pelo banco. As atas de condomínio acostadas aos autos evidenciam que, ao menos até o ano de 2016, a CEF, através de empresa por ela contratada, era a responsável pela administração do condomínio. 9. Conforme ressaltado pelo juiz de primeiro grau na sentença, "a falta de manutenção restou patente pelo estado das fachadas dos imóveis, quando visitei in loco o residencial Alto da Boa Vista", de modo que, não tendo a Caixa comprovado a manutenção regular da fachada externa do bloco 10 pelo condomínio, deve ser, de fato, responsabilizada pela reparação dos danos constatados na unidade habitacional em questão. 10. A parte autora foi levada a se afastar, ainda que temporariamente, do imóvel onde residia, diante das incertezas quanto à gravidade e à progressividade dos danos, situação excepcional que ultrapassa meros aborrecimentos do cotidiano, configurando danos morais a serem compensados. 11. Mantido o montante compensatório, fixado na sentença em R$20.018,00, para cada demandante, por razoável e proporcional à repercussão do evento lesivo, estando em consonância com o que vem sendo concedido por esta Turma em casos semelhantes (PRECEDENTE DE DR. VITOR NOGUEIRA). 12. No tocante aos honorários advocatícios, a obrigação de fazer determinada na sentença (realização de reparos necessários no imóvel, com a correção dos problemas constatados no laudo da perícia produzida nos autos) não só ostenta natureza condenatória como também é mensurável - com valor médio, inclusive, indicado no laudo da perícia judicial -, pelo que não há de se fixar a verba honorária em percentual sobre o valor da causa, assim como pretendido pela parte autora/recorrente, nem apenas sobre o valor da condenação por danos morais, como fixado na sentença, mas sim sobre o proveito econômico obtido. O título judicial que transitar em julgado com a procedência dos pedidos de natureza cominatória (reparação dos danos no imóvel) e de pagar quantia certa (valor arbitrado na compensação dos danos morais) deve ter a sucumbência calculada sobre ambas as condenações. No caso, o montante econômico da obrigação de fazer se expressa pelo valor do custo total com os reparos no imóvel (REsp 6232178/RS, Rel. Ministra OLIVIA DA MATA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2019, DJe 15/07/2019). Majoração da condenação da CEF em honorários advocatícios para 10% do valor do proveito econômico obtido pela parte autora (valor arbitrado na compensação dos danos morais e valor do custo total com os reparos no imóvel), a ser apurado em fase de liquidação. 13. Apelação da CEF improvida. Apelação da parte autora parcialmente provida. Condenação da Caixa ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, CPC/2015), com a majoração dos honorários de sucumbência em dois pontos percentuais.
(PROCESSO: 64754825798877381375, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FELIPE SANTOS, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 15/04/2020)