PROCESSO Nº: 7215951-62.7000.27.10.1629 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: ANTHONY VIANA ADVOGADO: Joaquim Nogueira: AUGUSTO DAS NEVES e outro ADVOGADO: Rafael da Rocha e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Lívia Silva - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Lorena Freitas: CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. DISTINGUISHING. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICÁVEL. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Trata-se de apelação de sentença que julgou improcedentes os pedidos de cancelamento de hipoteca e outorga de escritura pública, pagamento da multa contratualmente prevista e indenização por danos morais. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), nos termos do art. 85, §8ª do CPC, sendo metade em favor de cada demandada. (Valor da causa: R$ 737.047,34) Em suas razões recursais, a parte apelante sustenta a aplicabilidade da Súmula 308/STJ nos contratados firmados fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), porquanto tal verbete não faz qualquer delimitação nesse sentido, tendo o Juízo a quo partido de uma interpretação sistemática. Afirma que a jurisprudência do STJ é orientada no sentido contrário à interpretação dada pelo magistrado de piso. Diz ser praxe no mercado imobiliário o financiamento dos empreendimentos e essa previsão de contratual de dar as unidades autônomas em garantia, as quais deveriam ter o gravame hipotecário liberado após o pagamento, sob pena da construtora ser duplamente beneficiada. Assevera ser adquirente de boa-fé, cujas obrigações foram adimplidas, tendo direito à liberação da hipoteca que grava a sua unidade autônoma. Aduz ter havido descumprimento contratual por parte da construtora, uma vez que ela não cumpriu com a sua obrigação de providenciar a baixa da hipoteca e a escrituração do imóvel. Diz ser uma relação de consumo e pugna pela inversão do ônus da prova. Aduz ser devida a indenização por danos morais. Na eventualidade, pugna pela redução da condenação em honorários advocatícios sucumbenciais. Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela provisória, movida por Ana Luiza Mendes contra a MD RN Aurea Guedes Construções SPE Ltda. e Caixa Econômica Federal - CEF, cujos pedidos são cancelamento do ônus hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária dos autos e outorga de escritura pública, pagamento da multa contratualmente prevista e indenização a título de danos morais no valor de R$ 51.322,20 (quarenta e seis mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e vinte centavos). Conquanto o saldo devedor da unidade residencial adquirida tenha sido integralmente quitado pelos adquirentes, não é possível a consolidação da propriedade do bem em razão da existência de hipoteca sobre ele em favor da CEF. A Súmula 308/STJ dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", Analisando o processo, foi observado que não procede a alegação de terceiro de boa-fé, pois no contrato de Promessa de Compra e Venda havia previsão, com a qual o recorrente concordou, da existência de financiamento da construção e eventual alienação do bem. Ou seja, o imóvel objeto do negócio jurídico poderia, a qualquer tempo, ser dado em garantia hipotecária, a fim de financiar a execução ou a comercialização do empreendimento imobiliário. Desse modo, não é possível enquadrar os apelantes como adquirentes de boa-fé, no sentido da Súmula 308/STJ. O comando jurisprudencial desta Segunda Turma Julgadora é firme no sentido da aplicabilidade da Súmula 308/STJ apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro de Habitação. Precedente: PROCESSO: 12565817821958845308, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL ANTÔNIO CARDOSO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 01/08/2018. No caso, verifica-se que o demandante adquiriu o imóvel diretamente da construtora/incorporadora, sem a interveniência da CAIXA e fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 e que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da Súmula 308/STJ. O reconhecimento jurisprudencial da ineficácia do ônus hipotecário em relação ao adquirente de unidades habitacionais/edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, busca resguardar o terceiro de boa-fé da obrigação de pagar a dívida contraída pela construtora. Assim, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. Contudo, embora os documentos juntados aos autos demonstrem que o apelante cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre os autores e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Isso porque a jurisprudência que restou pacificada no verbete em referência cuida de casos em que a hipoteca incidia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente. Nesse sentido, inclusive, já se manifestou o plenário desta Corte Regional, no julgamento do AR 6667-AL, da Relatoria do Des. Diogo Freitas, julgada em 11 de maio de 2014. Sobre a redução dos honorários sucumbenciais, este Colegiado vem adotando a interpretação do art. 85, §8º do CPC, para as causas com valor inestimável, exorbitante ou aquelas em que o trabalho desempenhado pelo advogado, em função da simplicidade da demanda, não corresponde ao valor a ela atribuída para fins de fixação dos honorários. Assim, tendo em vista o trâmite e a complexidade da causa, mostra-se razoável a fixação equitativa dos honorários sucumbenciais em R$ 2.000,00 (dois mil reais), sendo R$ 1.000,00 (mil reais) em favor de cada demandada, nos termos do art. 85, §8º do CPC. Apelação parcialmente provida para reduzir a condenação dos honorários sucumbenciais para R$ 2.000,00 (dois mil reais). [12]
(PROCESSO: 94900339570598673436, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL VITOR COSTELA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 09/12/2020)