PROCESSO Nº: 3955910-00.5138.10.11.9022 - AGRAVO DE INSTRUMENTO AGRAVANTE: JOÃO GABRIEL CAMPOS e outro ADVOGADO: Vicente Ramos AGRAVADO: PLANC NICOLAS SOUZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PIETRO SILVA e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal João Cavalcanti - 2ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Igor Gonçalves EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SIMULAÇÃO. INDÍCIO. IMPROVIMENTO. 1.Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de ação ordinária, indeferiu a tutela de urgência, na qual foi requerida a baixa da hipoteca gravada no apt. nº 3209 do Edifício Residencial Marcelo Gomes, nº 691, Rua Bel. Diego Rodrigues, João Pessoa/PB, junto ao Cartório Eunápio Torres, 6º Serviço Notarial e 2ª Registral - 6º Tabelionato de Notas e 2º Registro de Imóveis. 2.Em suas razões recursais, a parte agravante alega que adquiriu o imóvel em junho de 2017. Sustentam os agravantes que cumpriram integralmente com sua obrigação de pagar as parcelas do imóvel em questão, tendo agido de boa-fé. No entanto, foram impedidos de escriturar e registrar o imóvel em razão da existência de um ônus real gravado em sua unidade, em favor da Caixa Econômica Federal, celebrado em dezembro de 2017. Defendem que o STJ estabeleceu, ao editar a Súmula 308, a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. Afirmam que o Contrato de Compra e Venda não previa que o bem podia vir a ser dado em garantia. 3.Extrai-se dos autos que os agravantes celebraram contrato de promessa de compra e venda com a PLANC ANDRÉ PORTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BRENO MONTEIRO, para a aquisição da unidade autônoma nº 3902 do Edifício Residencial Bruno Pires, nº 691, no Bairro do Bessa, no valor de R$ 898.703,00. 4.Ocorre que quando os agravantes foram providenciar a lavratura definitiva da escritura de compra e venda, tomaram conhecimento de que o bem adquirido havia sido objeto de hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal, averbada em cartório no dia 17/11/2017, em decorrência de contrato de financiamento pactuado entre a instituição financeira e a construtora/incorporadora. 5.Analisando o contrato de promessa de compra e venda acostado ao processo, não se observa qualquer previsão de que o imóvel objeto do negócio jurídico poderia, a qualquer tempo, ser dado em garantia hipotecária, a fim de financiar a execução ou a comercialização do empreendimento imobiliário (Id.: 4006391.57543481). 6. Consta nos autos declaração de quitação emitida pela construtora/incorporadora, expedida em 15/07/2017, e recibos de pagamento das parcelas, cujas informações levam a crer que houve o pagamento de R$ 028.717,00, a título de sinal em 02/05/2017, e de uma parcela de R$ 534.949,00, em 30/08/2018. 7.Ocorre que os recibos não estão acompanhados dos comprovantes de pagamento, assim como carecem de reconhecimento de firma em cartório. Os outros documentos retro mencionados possuem firma reconhecida em 2020, muito embora sejam datados de 2017. 8.Também merece destaque o fato de o imóvel ter sido totalmente quitado no dia 30/01/2018, tendo sido antecipado o pagamento da parcela de R$ 451.582,00, que venceria apenas em 24/09/2018, e a averbação da hipoteca ter sido efetuada em 01/08/2018 - um dia após a quitação. 9.O art. 167, §1º, III do Código Civil, prevê que haverá simulação no negócio jurídico quando os instrumentos particulares forem antedatados ou pós-datados. Da interpretação deste dispositivo legal, infere-se haver indícios de simulação entre os agravantes e a PLANC. 10.Ademais, mesmo que a compra do imóvel tenha ocorrido de boa-fé, com o cumprimento integral do pagamento, há de se considerar que, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre os autores e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). 11.Com essas considerações, não se mostra prudente o levantamento da hipoteca que grava o bem em questão, em sede de agravo de instrumento, porquanto além de ser necessária uma análise mais aprofundada do caso, a medida poderá trazer graves prejuízos à CEF, já que com ela a alienação do imóvel será possível, resultando em evidente periculum in mora inverso. 12.Agravo de instrumento improvido e agravo interno prejudicado. [12]
(PROCESSO: 68518548576162648334, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO PEDRO COSTA (CONVOCADO), 2ª TURMA, JULGAMENTO: 10/11/2020)