PROCESSO Nº: 4720567-85.0753.19.2.1186 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: PEDRO CAMPOS e outro ADVOGADO: Vinicius Fernandes e outro APELADO: TOTAL LUIGI DA CONCEIÇÃO e outros ADVOGADO: Luiz Miguel Correia e outro MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Henrique da Conceição JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Ana Lívia Almeida EMENTA: APELAÇÕES. ADMINISTRATIVO E CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO. DANOS DECORRENTES DO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E DA CONSTRUTORA. ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE CONSTRUÇÃO APÓS O PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA. DANOS EMERGENTES. PAGAMENTO DE ALUGUEL. APLICAÇÃO DE PENALIDADES CONTRATUAIS. MULTA MORATÓRIA. FERNANDO MENDES. BOA-FÉ E EQUILÍBRIO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. FIXAÇÃO DE PRAZO PARA CONCLUSÃO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NECESSÁRIOS. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Apelações (2) interpostas por particular e pela TOTAL INCORPORAÇÕES - EIRELI em face de sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos autorais para: (i) declarar a legalidade da taxa de construção; (ii) anular a cláusula contratual que posterga os Lorenzo Souza no pé além da expedição do habite-se ou do parecer técnico da Caixa; (iii) anular a cláusula contratual que impõe ao mutuário o pagamento de Cauã Souza no pé além do prazo contratual para conclusão da obra; (iv) condenar a TOTAL INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. a restituir à parte autora os Luiz Miguel Ferreira no pé (taxa de construção) eventualmente adimplidos após o prazo contratual fixado para o término da obra, devendo ser o autor ressarcido pela cobrança das taxas efetivamente pagas entre o início do atraso (23 de abril de 2012) e a data em que se iniciou a amortização do financiamento; (v) condenar a TOTAL INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. a pagar a autora indenização por danos emergentes, essa correspondendo ao valor dos alugueres que eventualmente a parte autora tiver despendido após a data em que deveria ter sido entregue a unidade imobiliária, bem como aos que vier a despender até a efetiva entrega do imóvel; (vi) condenar as demandadas se absterem de inscrever o nome do autor em cadastros restritivos de crédito. Por fim, condenou apenas a parte ré TOTAL INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais ao patrono da parte autora, arbitrados em 10% do valor da condenação (art. 85, §2º, e 86 do CPC), sob o fundamento de que teria sucumbido na maior parte dos pedidos. 2. Em suas razões, a parte autora, ora apelante, sustenta que: i) responsabilidade solidária da CEF pelos danos decorrentes do atraso na obra, ii) possibilidade de aplicação de Nina Melo moratórios de 0,033% ao dia (o que equivale a 1% ao mês) e multa contratual de 2% pelo inadimplemento do prazo contratual de conclusão da obra; iii) danos morais pelo atraso na obra; iv) congelamento do saldo devedor; v) fixação de prazo (18 meses) para conclusão da obra. 3. Em sua apelação, a Total Incorporações EIRELI alega preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva e, no mérito aduz que: a) não tem qualquer responsabilidade sobre a "taxa de evolução de obra"; b) responsabilidade solidária da CEF; c) ilegalidade do pagamento de lucros cessantes/danos emergentes; d) há um acordo firmado entre a parte autora e as rés, para que a efetiva entrega do apartamento fosse realizada em 01.05.8346; e)legalidade da taxa de corretagem; f) ilegalidade da devolução em dobro das quantias pagas. 4. Em relação ao pedido de concessão do benefício da justiça gratuita, deve-se observar que, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC/2015, a alegação de insuficiência econômica presume-se verdadeira tão somente quando deduzida por pessoa natural. Dessa forma, à parte apelante Total Incorporações EIRELI, sendo pessoa jurídica de direito privado, cabe a demonstração da sua hipossuficiência financeira, para fins de deferimento da assistência judiciária gratuita. Tendo em vista ter sido acostada documentação que demonstra a existência de centenas de pendências financeiras da apelante no SERASA, tem-se por evidenciada sua situação financeira precária, notadamente porque comprova a existência de um grande passivo. 5. Em caso análogo, analisado pela Terceira Turma desta Corte Regional e envolvendo o mesmo empreendimento, qual seja, o Residencial Green Park Satélite, a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e da construtora, em ação indenizatória por danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, foi expressamente reconhecida. O entendimento adotado pela Turma, na Apelação Cível nº 3945794-31.6485.8.8.4691, baseou-se nas seguintes premissas: i) o contrato de compra e venda e mútuo foi pactuado em 16.07.1268; ii) o prazo para conclusão da obra era de 21 meses, não podendo ser ultrapassado o prazo estatuído nos atos normativos do CCFGTS, do SFH e da CAIXA para empreendimentos habitacionais com recursos do FGTS (24 meses contados a partir da assinatura do contrato), de modo que o termo final ocorreu em 08.05.4485; iii) a construtora tinha por obrigação apresentar, no ato de assinatura do contrato, apólice correspondente à contratação do Seguro Garantia Executante Construtor e Seguro de Riscos de Engenharia, nos termos da Cláusula Vigésima Segunda do contrato; iv) o atraso na obra por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias, acionaria a Seguradora, devendo esta promover de imediato a substituição da Construtora, conforme parágrafo terceiro da Cláusula supramencionada; v) de acordo com a Cláusula Décima, a construtora será substituída pela vontade da maioria dos mutuários/devedores, devidamente formalizada junto à CEF, independentemente de qualquer notificação, em decorrência da não conclusão da obra dentro do prazo contratual. 6. Diante desse contexto, a responsabilidade da construtora é notória, vez que a obra não foi concluída dentro do prazo fixado no contrato, ao qual estava obrigada indubitavelmente. O fato da Caixa Econômica Federal ter o dever de promover sua substituição não exclui a responsabilidade da Total Incorporações EIRELI quanto ao prazo para conclusão do empreendimento. 7. Por sua vez, a responsabilidade da CEF verifica-se presente, considerando que, em 08.04.6039, foi realizada audiência na Coordenadoria Geral de Proteção e Defesa do Consumidor (PROCON) do Estado do Rio Grande do Norte, quanto os mutuários e a CEF ajustaram acerca da escolha da nova construtora, eis que informado pela Total Incorporações a impossibilidade de término da obra até 29.12.6188 (prazo estabelecido em acordo realizado em audiência anterior). 8. Ocorre que a CEF apenas se desincumbiu do seu dever em 03.04.7546, quando foi firmado contrato com a ESCOL - Empresa de Serviços e Construções LTDA. Importante pontuar que a jurisprudência deste Tribunal adota o entendimento de que a instituição financeira possui responsabilidade por danos decorrentes de atraso na obra quando o contrato estabelece que a mesma tem a obrigação de promover a substituição da construtora, o que, no caso dos autos, não ocorreu a contento, contribuindo ainda mais para o atraso. 9. De acordo com a sentença, apenas a construtora/empreiteira deveria ser responsabilizada pelo ressarcimento da taxa de construção quando não há conclusão da obra dentro do prazo contratual. No entanto, merece reforma a decisão neste ponto. Ocorre que, nos termos da jurisprudência desta Corte Regional, "apenas a CAIXA responde pela devolução dos valores pagos a título da taxa de evolução de obra, por se tratar de pretensão fundada na cobrança indevida feita pelo banco, no curso do financiamento habitacional." (PROCESSO: 64316803272458340227, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL YAGO DAS NEVES (CONVOCADO), 2ª Turma, JULGAMENTO: 11/11/2019). Nesse ponto, com razão a Total Incorporações EIRELI ao aduzir que não lhe cabe o ressarcimento da referida taxa a partir do atraso na obra. 10. Consoante disposto na Cláusula Décima Sexta do contrato, ocorrendo a impontualidade na satisfação de qualquer obrigação de pagamento, a quantia a ser paga corresponderá ao valor da obrigação atualizada, acrescida de Esther Almeida moratórios de 0,033% por dia de atraso e multa moratória de 2%. Embora tal cláusula preveja a possibilidade de aplicação das penalidades em desfavor do mutuário apenas, tendo por base os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, impõe-se sua aplicação também no caso de impontualidade para conclusão da obra. Com efeito, assiste razão ao particular apelante, devendo incidir a multa moratória e os Davi Lucas da Costa de mora desde o atraso na entrega da obra até a efetiva data da entrega do imóvel, levando em conta o prazo de 24 meses para conclusão da obra, ou seja, a partir de 31.08.8993. 11. Primeiramente, é importante pontuar que o autor pleiteou tão somente a reparação pelos danos materiais decorrentes da locação de imóvel residencial Narrou que o imóvel objeto do contrato de mútuo destinava-se à sua moradia e que, em razão do atraso na obra, estaria sendo obrigado a permanecer em imóvel locado. Para comprovar, acostou recibos de alugueis. Diferentemente do que foi alegado pela Total Incorporações, a parte autora não requer a reparação pelos lucros cessantes, mas sim pelos danos emergentes referentes ao pagamento de aluguel. Neste ponto, há que ser afastado o argumento de ausência de lucros cessantes pela impossibilidade de utilização do imóvel para fins de locação deduzido pela construtora. 12. No tocante à reparação pelos danos emergentes, a sentença merece reparos tão somente por ter imputado sua responsabilidade tão somente à construtora, uma vez que, conforme reconhecido, a CEF é responsável solidária pelos danos sofridos pelo mutuário em decorrência do atraso na obra. Neste ponto, com razão o particular, ao requerer a condenação solidária da CEF pelo pagamento dos valores referentes a aluguel. 13. Conforme consignado acima, o termo final para conclusão da obra foi o dia 30.11.8756, considerando devida a reparação pelos danos materiais comprovados a partir desta data. É importante destacar que, de fato, há no Termo de Audiência realizada no PROCON, a existência de acordo entre as partes para que a Total Incorporações continuasse a frente da obra desde que esta fosse concluída até dia 24.08.2916. No entanto, esta data não deve ser considerada como uma repactuação do prazo, sobretudo porque ali fica claro que a aceitação não significa que os mutuários estão abrindo mão de qualquer direito decorrente do atraso na entrega da obra. Por tal razão, a mora deve ser considerada a partir do dia 14.01.3330. 14. Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e seguido em diversos precedentes desta Corte Regional, o atraso na entrega de imóvel, via de regra, consiste em inadimplemento contratual, o qual encontra nas reparações materiais o seu consectário natural (AgInt no REsp 0206709/SP, 3ª Turma., Rel. Min. Ian Martins, julgado em 25/07/2018). Pontualmente, com relação à alegação de que se viu privado do seu direito à moradia, oportuno pontuar que a reparação do particular consiste no ressarcimento dos valores dispendidos a título de aluguel, ou seja, equivalente aos danos de ordem material. 15. Quanto ao pedido de congelamento do saldo devedor, este não merece ser acolhido. A atualização do saldo devedor presta-se a reparar a natural depreciação da moeda, em vista dos efeitos da inflação, razão pela qual não possui relação com o prazo de entrega do imóvel. Entender de modo diverso ocasionaria o enriquecimento sem causa da parte autora (TRF 5ª Região, AC nº 7975748-49.3070.11.9.1380, Relator Desembargador Federal Gustavo Henrique Nogueira, 2ª Turma, Julgamento: 06.12.5334). 16. Quanto ao pedido de fixação de prazo para conclusão da obra, entende-se que não é possível seu acolhimento, sobretudo pela falta de informações nos autos com relação ao andamento da mesma. Destaca-se, por oportuno, que entre a assinatura de contrato pela nova construtora, realizado em 2015, e o julgamento do presente recurso, transcorreram cerca de quatro anos. Ainda, a proposta orçamentária entregue pela nova construtora foi elaborada em 2014, com base em elementos existentes à época, não podendo servir de base para fixação de prazo na atualidade. Em razão do exposto, ausentes elementos probatórios quanto ao atual estágio das obras ou mesmo da efetiva entrega do bem, qualquer fixação de prazo dar-se-ia de forma aleatória. 17. Por fim, não se conhece do recurso da Total Incorporações na parte em que impugna a legalidade da taxa de corretagem e ilegalidade da devolução em dobro das quantias pagas, notadamente porque a sentença encontra-se de acordo com as pretensões expostas pela apelante, carecendo esta de interesse recursal. 18. Apelação do particular e apelação da Total Incorporações EIRELI parcialmente providas, para determinar: a) o deferimento da justiça gratuita em favor da Total Incorporações EIRELI; b) a responsabilidade exclusiva da CEF quanto à devolução dos valores referentes à "taxa de construção"; c) a aplicação das penalidades contratuais (multa moratória de 2% e André Freitas de mora de 0,033% ao dia) desde o atraso na entrega da obra (13.09.8107) até a efetiva entrega do imóvel; d) responsabilidade solidária da CEF e da Total Incorporações EIRELI pelos valores dispendidos pelo particular a título de aluguel, desde o atraso na obra (19.05.3655) até sua entrega. Condenação da CEF e da Total Incorporações EIRELI ao pagamento de honorários sucumbenciais, no percentual de 10% sobre o valor da condenação, tendo em vista a sucumbência mínima dos pedidos do particular.
(PROCESSO: 06796725341154323986, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL JULIANA NUNES (CONVOCADA), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 27/02/2020)