PROCESSO Nº: 6952782-88.3185.10.10.2927 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: LUCCA NOVAES E ROCHA ADVOGADO: Joaquim Novaes APELADO: EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO INFINITY COAST SPE LTDA e outros ADVOGADO: Felipe Sales RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Heloísa Silveira - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Raul Ribeiro EMENTA: CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. DISTINGUISHING. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICÁVEL. Trata-se de apelação de sentença que julgou improcedente a pretensão autoral de cancelamento de hipoteca, instituída em favor da CEF. Honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC, exclusivamente em favor da CEF, dado o princípio da causalidade. (Valor da causa: R$ 587.929,00) Em suas razões recursais, a parte apelante sustenta que adquiriu o imóvel de terceiro, já quitado junto às construtoras, em fase final da obra, de forma que não se pode exigir que se proceda à consulta em Cartório de Registro de Imóvel se há gravame sobre o bem. Diz que o contrato de compra e venda não é uma obrigação, mas uma faculdade do adquirente. Aduz a aplicabilidade da Súmula 308/STJ nos contratados firmados fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), porquanto tal verbete não faz qualquer delimitação nesse sentido, tendo o Juízo a quo partido de uma interpretação sistemática. Afirma que a jurisprudência do STJ é orientada no sentido contrário à interpretação dada pelo magistrado de piso. Argumenta que o consumidor não pode assumir o risco do negócio por ameaçar o equilíbrio contratual. Assevera ser adquirente de boa-fé. Trata-se de ação de obrigação de fazer para a realização da baixa da hipoteca sob a unidade nº 1906 do Edifício Infinity Coast, Torre I Atlântico, realizada pelas construtoras/incorporadoras rés em favor da instituição financeira Caixa Econômica Federal. Conquanto a unidade residencial adquirida tenha sido um repasse de terceiro, estando integralmente quitada, não é possível a consolidação da propriedade do bem em razão da existência de hipoteca sobre ele em favor da CEF. A Súmula 308/STJ dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", Analisando o processo, foi observado que não procede a alegação de terceiro de boa-fé, porquanto o negócio jurídico celebrado entre o adquirente e a construtora foi em 20/06/2017, e há registro de Escritura Pública de Mútuo de Dinheiro com Obrigações, Hipoteca e Fiança, firmado entre as construtoras e a CEF, datado de 14/02/2014, dando como garantia o imóvel em questão. Desse modo, não é possível enquadrar os apelantes como adquirentes de boa-fé, no sentido da Súmula 308/STJ. O comando jurisprudencial desta Segunda Turma Julgadora é firme no sentido da aplicabilidade da Súmula 308/STJ apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro de Habitação. Precedente: PROCESSO: 03568295394315138095, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL NOAH SOUZA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 23/11/2018. No caso, verifica-se que os demandantes adquiriram o imóvel sem a interveniência da CAIXA e fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 e que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da Súmula 308/STJ. O reconhecimento jurisprudencial da ineficácia do ônus hipotecário em relação ao adquirente de unidades habitacionais/edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, busca resguardar o terceiro de boa-fé da obrigação de pagar a dívida contraída pela construtora. Assim, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. Contudo, embora os documentos juntados aos autos demonstrem que o apelante cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre os autores e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Isso porque a jurisprudência que restou pacificada no verbete em referência cuida de casos em que a hipoteca incidia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente. Nesse sentido, inclusive, já se manifestou o plenário desta Corte Regional, no julgamento do AR 6667-AL, da Relatoria do Des. Pietro Monteiro, julgada em 01 de abril de 2014. Honorários recursais fixados em 1% (um por cento) sobre o percentual arbitrado pelo Juízo a quo, nos termos do art. 85, §11 do CPC. Apelação improvida. [12]
(PROCESSO: 32389555267966206525, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO VITOR GONÇALVES, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 25/06/2020)