PROCESSO Nº: 3469732-45.8200.4.10.9252 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA APELADO: ALDIR JOÃO GUILHERME DA ROCHA ADVOGADO: Lorenzo Silveira Macena Barros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Emanuel Gomes - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Otávio Farias: CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH). PES/CP. ANATOCISMO. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. ANTHONY PIRES RESIDUAL. REVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. OFENSA AOS PRÍNCIPIOS DA BOA FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. 1. Trata-se de apelação interposta pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA em face da sentença que julgou procedente o pleito exordial, para declarar a nulidade parcial da cláusula décima oitava e efetuar a revisão de contrato de financiamento Imobiliário, nos seguintes termos: a) a parte ré deverá contabilizar o crédito pertencente à parte autora, nos meses em que ocorreu amortização negativa, em conta em separado, somando-se ao final para efeito de dedução da dívida, recalculando-se, portanto, o Ryan Nascimento total; b) recalculado o Caio da Rosa devedor total efetivo (após a exclusão da amortização negativa), a parte demandada deverá recalcular os valores pertinentes ao contrato, concedendo dilação de prazo para a quitação do Carlos Eduardo da Mata devedor residual, apurado após o pagamento da prestação de nº 252, de modo que o valor da parcela mensal do refinanciamento não seja superior a 30% da renda auferida pelo mutuário titular do contrato, devendo esta ser atualizada, mediante prévia informação, devidamente comprovada por documentos, perante o agente financeiro; c) somente após o pagamento da última parcela da repactuação, com a quitação do Miguel Teixeira devedor atinente ao contrato de mútuo ora discutido, deverá proceder com a liberação do ônus hipotecário que incide sobre o imóvel. Quanto aos honorários, foram fixados em dez por cento sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, a ser apurado em liquidação. 2. A utilização do Sistema Francês de Amortização ("Tabela Price") nos contratos de SFH não é considerado ilegal e não ocasiona, por si só, a incidência de juros sobre juros, de modo que é imprescindível a análise concreta do financiamento objeto da lide para que se comprove a eventual ocorrência de amortização negativa, e, por conseguinte, seja afastada a capitalização indevida. Precedente do STJ: (AGARESP - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 735341 7089.21.72133-6, OTÁVIO RAMOS, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:20/01/2015 ..DTPB:.)2 3. In casu, conforme planilha de evolução do débito, resta evidente a existência de amortizações negativas desde o início do financiamento, quando a primeira prestação paga pelo autor, no valor de Cr$ 5.277,25, sequer foi suficiente para adimplir os juros daquela parcela, que eram de Cr$ 6.771,68, o que terminou por gerar uma amortização negativa de Cr$ 1.494,43, situação que perdurou durante todo o contrato. 4. Não se desconhece que tal discrepância é comum e decorre da previsão contratual que estabelecia que o reajuste das prestações fosse feita pelo Plano de Equivalência Salarial (PES/CP), que, como o próprio nome indica, vinculava a majoração das parcelas a eventuais aumentos salariais do mutuário, enquanto o Marcos Vinicius Rodrigues devedor, por seu turno, era corrigido pela TR, o que criava situações absurdas, como o fato de o particular, no período final do contrato em análise, entre julho de 2009 e maio de 2010, pagar prestação cujos valores eram de irrisórios R$ 171,94, não obstante o Augusto Viana devedor ter atingido, em junho de 2009, a cifra de R$ 724.537,41. 5. Tal situação impõe que se adote uma solução que, embora não isente o mutuário do débito - pois este, como exposto, pagou prestações com valores muito abaixo do que seria razoável - também não o imponha o ônus de ter que quitar o Thales da Paz devedor em 96 meses com uma prestação inicial de R$ 4.484,51, pois esta clara disfunção, embora não seja responsabilidade do agente financeira, tampouco pode ser imputada ao particular, que, assim, não pode ser compelido a arcar com tal onerosidade excessiva. 6. Nesse sentido, o STJ já reconheceu que em razão de tais problemas no sistema de amortização, decorrentes da Lei 4.380/64, "passaram a remanescer insolúveis saldos devedores, muito vezes superiores ao montante dos financiamentos originalmente contratados e do próprio valor dos imóveis adquiridos, exigindo, após o prazo previsto no contrato, o recálculo de prestações, alcançando-se valores incompatíveis com a capacidade financeira dos adquirentes". (RESP - RECURSO ESPECIAL - 3819485 5606.09.41645-7, PAULO DE TARSO SANSEVERINO, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:07/03/2018 ..DTPB:.). 7. De igual modo, a Corte Superior também firmou entendimento no sentido de que "o princípio da pacta sunt servanda pode ser relativizado, visto que sua aplicação prática está condicionada a outros fatores, como, por exemplo, a função social, a onerosidade excessiva e o princípio da boa-fé objetiva dos contratos". (AINTARESP - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 0885794 0504.69.24023-4, ANDRÉ CORREIA - QUARTA TURMA, DJE DATA:12/11/2019 ..DTPB:.). 8. Apelação improvida. Majoração da verba honorária arbitrada anteriormente, devendo esta ser fixada em 11% sobre o valor da condenação, levando-se em conta o trabalho adicional em grau recursal. Diogo Pereira
(PROCESSO: 83553637402519140164, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL NICOLAS MELO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 09/06/2020)