PROCESSO Nº: 0494490-72.8310.23.10.8708 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: KEVIN RODRIGUES e outro ADVOGADO: Higor De Oliveira Menezes RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Stella Silveira - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Davi Lucas da Paz EMENTA: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO COMINATÓRIA. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE PERMUTA DOS AUTORES COM A CONSTRUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE OS APELADOS E A CONSTRUTORA SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. SEM APLICAÇÃO. PROCEDÊNCIA. 1. Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária da Sergipe [julgando procedente o feito], alegando em suas razões: a) o contrato entre os autores e a construtora não teria sido registrado; b) a CEF tem um contrato de financiamento firmado com a Construtora, que possui como garantia 102 unidades do condomínio Alpha Park Residence; c) no registro da matrícula do imóvel constaria o contrato de compra e venda entre a construtora e os autores, mas não a permuta da área pelos 21 apartamentos indicados na exordial; d) não aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, pois os autores não seriam consumidores; e) inconstitucionalidade da Súmula 308 do STJ. Requer o provimento da apelação para que as unidades em exame permaneçam como garantia do empréstimo efetuado pela CAIXA à Construtora. 2. Em sua exordial, os autores narram que: a) eram proprietários de uma área de 58.942,71 m2, situada na Estrada Existente, no bairro Inácio Barbosa, registrada no Cartório do 5º Ofício desta Capital, 2ª Zona Imobiliária, no Livro de Registro Geral n. 02, de matrícula n. 53.305; b) com interesse em adquirir a área para a construção do empreendimento imobiliário denominado Alpha Park Residence, a Construtora CASANOVA procurou os requerentes e propôs um contrato de permuta da referida área, dando como pagamento por esta, 21 apartamentos que seriam construídos; c) em 07.05.4516, os requerentes firmaram com a CASANOVA por meio de Escritura Particular de Promessa de Permuta, a permuta da área acima mencionada, pela entrega de 21 apartamentos das Torres 01, 02 e 03, do Condomínio Alpha Park Residence; d) ao buscar certidões de inteiro teor dos imóveis, descobriram que os bens estavam indisponíveis, devido a processos judiciais movidos pela CEF contra a Construtora; e) mediante embargos de terceiros, lograram cancelar todas as indisponibilidades, entretanto, estão impedidos de realizar as transferências devido aos gravames de hipotecas existentes com a CEF; f) não possuem qualquer relação com a CEF envolvendo o referido empreendimento imobiliário. 3. Em sua sentença, entendeu o magistrado a quo pela aplicação da Súmula 308 do STJ. Considerou que a promessa de permuta e a compra e venda apenas se diferenciariam na contraprestação devida à outra parte, no primeiro caso em coisa, e no segundo, em dinheiro, mas que em relação à incorporação imobiliária possuem efeitos idênticos. Ressalvou a boa-fé dos autores e o fato de que a Construtora deveria ter diligenciado no sentido de impedir gravame nos imóveis negociados pelos autores, pois nem todos os imóveis do empreendimento foram dados em garantia. Considerando que a CEF não teria conhecimento do negócio travado entre autores e Construtora, condenou apenas esta em honorários, os quais arbitrou em R$ 39.129,00. 4. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 5. Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 18532352621149396656, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL LUCAS GABRIEL RIBEIRO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 27/05/2019). 6. In casu, os autores adquiriram as unidades diretamente da Construtora, por meio de contrato de permuta, sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre a autora e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal RENAN SILVA, Pleno, DJE 17/11/2014. Grifos acrescidos.) 7. Ademais, verifica-se que o contrato de permuta realmente não foi registrado em cartório, constando no registro do imóvel apenas um contrato de compra e venda do terreno, firmado entre os autores e a Construtora, com a informação de que o referido terreno foi vendido por R$ 8.076.137,00, de modo que a apelante não tinha como ter conhecimento do negócio da permuta travado entre autores e Construtora. 8. Assim, resta provido o recurso, para que as unidades sub examine permaneçam como garantia do empréstimo efetuado pela CEF, invertendo-se os ônus sucumbenciais. 9. Apelação provida.
(PROCESSO: 26253545545437717092, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ MIGUEL MENDES (CONVOCADO), 1ª TURMA, JULGAMENTO: 20/01/2020)