PROCESSO Nº: 2938135-57.4802.12.3.5466 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: BERNARDO OLIVEIRA MECENAS ADVOGADO: Murilo Cardoso APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros ADVOGADO: João Vitor Carvalho e outros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Matheus Pinto - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal João Vitor Lima EMENTA CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CEF. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. NÃO COMPROVAÇÃO. TRANSFERÊNCIA FORMALIZADA JUNTO AO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta pelo Particular em face da sentença que, em sede de ação anulatória, julgou improcedente a pretensão inaugural, que objetivava a manutenção da posse do Autor no imóvel e a invalidação de negócio jurídico. 2. Nas razões de apelo, alega o apelante, em síntese: a) realizou negócio jurídico com o requerido Marcelo Rocha referente à compra de imóvel localizado no Condomínio Palm Ville, no Bairro Aruana, em Aracaju/SE, sendo que referido imóvel era objeto de alienação fiduciária junto à CEF; b) no ano de 2011, transferiu para a conta do requerido Gabriel da Cruz a quantia de R$ 16.542,00, supostamente referente ao sinal do valor do imóvel, sem que tenha ocorrido, na ocasião, a formalização de qualquer contrato de compra e venda, o que só veio a ocorrer no ano de 2014. Entretanto, informa o recorrente não haver realizado a averbação da compra do bem junto ao registro do imóvel no cartório; c) em razão disso, alega ter sido surpreendido, no ano de 2016, com a informação de que o apartamento havia sido vendido pelo Sr. Kaique Novaes à Vinicius Cardoso, e que esta formalizou transferência de propriedade do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como realizou a transferência da titularidade de referido financiamento imobiliário junto à CEF. Requer que seja anulado o negócio celebrado entre Erick da Mata e Erick da Cruz, com base nos arts. 167, 171, II, 187 do CC. Defende, ainda, que houve a distribuição equivocada do ônus da prova, bem como, acaso mantida a sentença, que seja assegurado o direito de retenção quanto às benfeitorias realizadas no imóvel. 3. Foram juntados aos autos os seguintes documentos para comprovar o suposto negócio jurídico realizado entre o apelante e o réu: a) Contrato de Promessa de Compra e Venda, feito em 31/03/2014; b) um comprovante de depósito, realizado em 27/04/2011, em favor daquele réu, no valor de R$ 37.829,00 (ID 8521936.317640); c) alguns comprovantes referentes às taxas de condomínio, às taxas de energia, de água e do financiamento. 4. "Ocorre que, não obstante a juntada dos referidos documentos, o autor/apelante não obteve êxito em comprovar haver cumprido a obrigação pecuniária referente ao suposto contrato realizado. Com efeito, o comprovante referente ao depósito bancário realizado não indica a que transação o mesmo se refere. Considerando que o réu Murilo Nogueira alega que referido depósito é referente à quitação de outras obrigações pelo Sr. Francisco Pinto Mecenas, réu no presente processo e irmão do autor; e considerando que, por se tratar de contrato celebrado entre particulares, o ônus de provar o alegado é do autor, conclui-se que não restou comprovado que referido pagamento de fato foi referente ao sinal do valor do imóvel." (excerto da sentença). 5. "Além disso, é estranho o fato de que o requerente tenha realizado um pagamento desta monta e não tenha ao menos exigido um recibo. Mais estranho ainda é o fato de pagar o sinal do valor do imóvel no ano de 2011 e somente diligenciar para a formalização do contrato de promessa de compra e venda 03 (três) anos depois. Tais fatos, por não usuais, tornam ainda mais evidente a necessidade de prova inequívoca do alegado pelo requerente, o que não logrou fazer." (excerto da sentença) 6. "Na verdade, o fato de o autor residir com sua família por mais de 02 (dois) anos no imóvel, durante os quais seu irmão - e também réu nesta lide -, Gustavo Henrique Barbosa Mecenas, era o procurador do Sr. Samuel da Conceição, e só haver formalizado o contrato de promessa de compra e venda em 16/11/2014, um mês antes da revogação das procurações pelo Sr. Igor Nascimento (ID nº 3894049.2955635), figurando o Sr. Luiz Henrique da Paz como representante de Juan da Costa, indica que pode ter ocorrido simulação na realização do negócio jurídico." (excerto da sentença) 7. Por outro lado, a inércia do recorrente em não proceder ao devido registro do bem no cartório de imóveis para fins de produzir efeitos perante terceiros, induziu a CEF a crer que o bem pertencia, até a realização da compra pela senhora Ana Beatriz Araújo, ao requerido Erick Nunes, e não, ao demandante, não restando comprovado o cometimento de ato ilícito pelo agente financiador na ocasião da transferência da titularidade do contrato de financiamento para a Sra.Wanessa. 8. Dessa forma, deve ser mantida a sentença que rejeitou os pedidos autorais, considerando válidos todos os atos referentes ao registro e transferência de titularidade do financiamento imobiliários decorrentes do contrato de compra e venda celebrado entre Vinicius Novaes da Terra e Ryan Santos Oliveira Bezerra. 9. Não há, outrossim, direito de retenção por benfeitorias, porquanto, conforme muito bem ressaltado na sentença, há indícios de que houve negócio simulado por parte do ora apelante, vício que torna absolutamente nulo o ato realizado (art. 167 do CC), daí não produzindo qualquer efeito. 10. Apelação improvida. Condenação da parte apelante em honorários recursais, ficando majorado em 1% o percentual aplicado na sentença (10%), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, e na forma do art. 98, § 3º do CPC, suspensa a exigibilidade de tal despesa processual até que se comprove que a parte perdeu a situação jurídica de beneficiária da gratuidade da justiça. pmm
(PROCESSO: 58547943120057656500, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DIEGO GOMES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 05/11/2020)