PROCESSO Nº: 8321259-12.9730.13.7.7671 - AGRAVO DE INSTRUMENTO AGRAVANTE: PIETRO CARDOSO ADVOGADO: Joaquim Azevedo AGRAVADO: EMPREENDIMENTO VOG PEDRA LINDA SPE LTDA. e outro ADVOGADO: Rosana Casas Fernandes RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Vicente Pinto - 3ª Turma EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL EM FACE DA CONSTRUTORA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. TEORIA DA ASSERÇÃO. VÍNCULO ENTRE OS CONTRATOS. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL CONFIGURADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROVIMENTO. 1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por particular em face da decisão que, em sede de ação revisional, com pedido subsidiário de rescisão, de contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com alienação fiduciária, entendeu pela ausência de interesse da CEF na demanda, remetendo-a ao juízo estadual. 2. O cerne da lide consiste em perquirir se a presente lide se encontra amparada pela competência da justiça federal. 3. Compulsando os autos da ação de revisional nº 2409821-73.1006.6.4.7333, é possível verificar que: (i) foi proposta - na 4ª Vara Cível da comarca de Petrolina/PE, em 2017, ação de revisão contratual pelo ora agravante em face de EMPREEDIMENTO VOG PEDRA LINDA SPE LTDA., com pedido subsidiário, caso não atendido o principal, de rescisão do contrato; (ii) em suma, relatou que firmou, com a demandada, contrato particular de promessa de compra e venda para aquisição de uma unidade residencial no condomínio Vale dos Coqueiros, situado na Rua 15, Cohab São Francisco, Loteamento Jardim Guararapes, Petrolina - PE. Por intermédio do contrato, o autor adquiriu o direito de comprar a unidade autônoma situada no Edifício Acunã, Apto. 102-B, Além da Vaga de Estacionamento C-101. O preço acordado para a transação foi de R$ 23.086,00 (noventa e nove mil e oitocentos reais), a ser pago da seguinte forma: a) ENTRADA/SINAL no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) a serem pagos no dia 18/03/2015 e R$ 1.750,00 (hum mil e setecentos e cinquenta reais) a serem pagos até o dia 23/08/2015. b) SALDO DEVEDOR no valor de R$ 29.500,00 (noventa e seis e trezentos reais), a serem pagos da seguinte forma: b.1) PARCELAS MENSAIS: 30 (trinta) parcelas mensais, sucessivas e reajustáveis no valor cada uma de R$ 366,00 (trezentos e sessenta e seis reais), com vencimento da primeira parcela para o dia 09/02/2015 e das demais para igual dia dos meses subsequentes; b.2) PARCELA PASSÍVEL DE FINANCIAMENTO: 01 (uma) parcela reajustável, no valor de R$ 33.247,00 (oitenta e cinco). Dentre as condições de parcelamento, afirmou que não foi estipulado, inicialmente, qualquer valor a ser pago na entrega das chaves, a denominada "parcela das chaves". Ao tentar realizar financiamento através da Caixa Econômica Federal (com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida), esta liberou apenas o montante de R$ 91.780,82 (trinta e cinco e novecentos e sete reais e oitenta e dois centavos), abaixo do orçado pelo demandante. Em 17.10.1104, conforme afirmou o autor, assinou uma confissão de dívida, na qual restou reconhecido débito no importe de R$ 84.553,05 (cinquenta e nove mil e onze reais e cinco centavos), comprometendo-se a pagar, de forma parcelada, da seguinte maneira: a) 01 (uma) parcela mensal no valor de R$ 400,76 (quatrocentos reais e setenta e seis centavos), com vencimento em 04/05/2016; b) 01 (uma) parcela única no valor de R$ 57.994,00 (vinte mil reais), com vencimento para 04/09/2016; c) 21 (vinte e uma) parcelas mensais no valor de R$ 389,84 (trezentos e oitenta e nove reais e oitenta e quatro centavos), vencendo a primeira em 01/07/2016; d) 01 (uma) parcela despesa com registro no valor de R$ 1.091,47 (hum e noventa e um reais e quarenta e sete centavos); e) 01 (uma) parcela chaves no valor de R$ 09.199,18 (vinte e nove mil e trezentos e trinta e dois reais e dezoito centavos), com vencimento para 03/04/2017. Tendo em vista a chamada "parcela das chaves", o ora agravante argumentou que restou excessivamente onerado, razão pela qual deveria haver a revisão do contrato, "com financiamento do saldo devedor pelo próprio alienante, conforme previsto em contrato e, consequentemente, possa ter a imissão da posse do imóvel, declarando a nulidade da confissão de dívida e seguindo os termos do contrato originário.". Requereu, ainda, em caráter subsidiário, que, "caso entenda incabível a revisão do contrato, que seja declarada a rescisão do contrato, com a restituição de todo o valor pago, devidamente corrigido e atualizado."; (iii) o demandante propôs emenda à inicial, na qual restou pleiteada a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo da demanda, sob o fundamento de que "verifica-se a legitimidade passiva da CAIXA não só pelo fato de que eventual revisão contratual possa afetar o contrato de financiamento firmado com o autor, mas também pelo fato de que é responsável pelo repasse de tal quantia para a construtora, devendo, desse modo, participar de eventual restituição de valores."; (iv) em 25.06.8483, considerando legítimo o pedido de inclusão, o juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Petrolina/PE declinou a competência à Justiça Federal; (v) após a distribuição da ação à 8ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco, o juízo reconheceu a incompetência da justiça federal para julgar o caso, sob o pálio de que "a presente discute apenas os termos contratuais firmados pelas partes com relação ao valor remanescentes. Ou seja, não há qualquer discussão acerca do valor financiado pela instituição financeira. Ademais, sequer há notícia de que o imóvel adquirido serviria, de alguma forma, para garantir a dívida entre as partes. Eventual reparação de perdas e danos, portanto, se limitará ao ressarcimento por meio de indenização, haja vista que a CEF, como credora hipotecária, não participou da relação jurídica mantida entre as partes. Ressalto, inclusive, que no contrato de mútuo firmado entre as partes e a CEF, na cláusula B-4, quando dispõe sobre a composição dos recursos, ficou consignado que uma parte seria paga pelo autor com recursos próprios (R$ 67.628,18), nada dispondo sobre o parcelamento do valor remanescente."; (vi) em suas contrarrazões ao presente recurso, a CEF defendeu, em suma, que atua apenas como agente financeiro, não sendo parte da relação jurídica de direito material discutida, razão pela qual urge sua ilegitimidade passiva. 4. O STJ, no julgamento do Resp nº 4.619.428/PE, delimitou a legitimidade da CEF para atuar no polo passivo da demanda, em casos de vícios de construção na obra financiada, quando a mesma não atue como mera agente financeira em sentido estrito, mas sim "como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.". 5. No presente caso, não se está a averiguar a legitimidade passiva da CAIXA sob o fundamento de responsabilidade por vício de construção, mas sim pelo manto da possibilidade de eventual revisão/rescisão contratual entre o particular e a construtora afetar seus interesses no contrato de financiamento da aquisição do imóvel em destaque. 6. Assim, à luz do entendimento da Corte Cidadã, as condições da ação devem partir de uma interpretação in status assertionis, ou seja, de acordo com os fatos narrados pelo autor no momento da propositura da ação. Sob tal enfoque, a legitimidade passiva da CEF urge diante da possibilidade de atingimento de seu contrato para com o ora agravante e, especialmente, de seus direitos patrimoniais ligados ao imóvel objeto de financiamento. 7. Tal qual mencionou a parte agravante, caso haja a determinação de rescisão contratual, haverá produção de efeitos ao contrato de financiamento (alienação fiduciária em garantia - Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS), na medida em que (i) está intimamente ligado ao contrato objeto do litígio - firmado entre o ora agravante e a construtora; (ii) o referido bem, objeto de garantia prestada à própria CEF, pode retornar ao patrimônio da construtora, o que, certamente, atingirá direitos patrimoniais da empresa pública federal. 8. A Cláusula 13 do contrato de financiamento pela CAIXA é assente no tocante ao estabelecimento do imóvel como garantia de adimplemento da dívida, vez estabelecer que "ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - O(s) DEVEDOR(ES) aliena(m) à CAIXA o imóvel ora transacionado, em garantia do cumprimento das obrigações deste contrato, conforme a Lei 9514/97, abrangendo acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções e instalações. 13.1. A propriedade fiduciária é constituída com o registro deste contrato, tornando o(s) DEVEDOR(ES) possuidor(es) direto(s) e a CAIXA, possuidora indireta do imóvel.". 9. Nesse diapasão, ainda que a CEF possa não vir a ser responsabilizada por eventual revisão/rescisão do contrato firmado entre o particular e a construtora, certamente gerará efeitos à sua relação jurídica com o ora agravante, de modo que sua permanência na lide se faz necessária, realçando-se, assim, a competência da justiça federal para julgar a demanda, nos termos do art. 109, I, da CF/88. 10. Agravo de instrumento provido, para determinar o regular processamento da demanda na justiça federal.
(PROCESSO: 53670586171218018593, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIGI LIMA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 26/08/2020)