PROCESSO Nº: 5887336-45.3355.14.2.4043 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: ALEXANDRE GONÇALVES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: João Lucas Sales APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Cid Davi Lucca Nunes - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Thales Campos EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ALEGADO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE FIANÇA COM RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES INDEVIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta pela Construtora em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais, objetivando, em provimento de urgência, que a Caixa Econômica Federal seja compelida a celebrar os contratos de financiamento concernentes aos Módulos 02 e 03 do projeto imobiliário Condomínio Residencial West Village, localizado em Mossoró/RN, assegurando a incidência de correção monetária dos valores originariamente previstos nos instrumentos de promessa de compra e venda pelo INCC, desde a data da realização dos pré-contratos, até a data da efetiva celebração dos contratos de financiamento. 2. Nas suas razões recursais, sustenta a Recorrente, em síntese, que a CEF, após proceder à análise de projetos de engenharia, documentos jurídicos e de risco de crédito, aprovou, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), a construção de todo o empreendimento imobiliário denominado Condomínio Residencial West Village, idealizado pela parte autora, ora apelante, composto por 456 (quatrocentos e cinquenta e seis) apartamentos, distribuídos em 06 (seis) blocos, tendo a demandante, consequentemente, diligenciado no sentido de dar início à construção do empreendimento, mediante, por exemplo, a aquisição de terreno e a promoção do registro da incorporação imobiliária do projeto. 3. Aduz, dessa forma, que a CAIXA contraiu obrigações perante a construtora e os consumidores em geral, já que anunciou, em seus "feirões", a construção da integralidade do condomínio, ressaltando que a instituição financeira, contraditoriamente, impôs, de forma unilateral, a assinatura do contrato de financiamento por módulos/blocos do projeto imobiliário, alegando que referido contrato contemplou, tão-somente, a construção de 02 (dois) blocos e 152 (cento e cinquenta e dois) apartamentos. 4. Alega, nesse sentido, o descumprimento contratual por parte da CAIXA, especialmente quanto aos Módulos 02 e 03 do projeto imobiliário em apreço, uma vez que, até a presente data, não concedeu financiamento aos clientes já aprovados pela empresa autora, mesmo após a expedição de Carta Garantia em 07/02/2013, em que a instituição financeira firmou o compromisso de financiar os contratos restantes. 5. Defende, portanto, o inadimplemento referente ao compromisso de assinar os contratos de financiamento habitacional dos Módulos 02 e 03 do projeto West Village e de não realizar a incidência da atualização monetária em contratos de construção, quebrando por completo a rede de contratos coligados, com a violação dos compromissos contratuais já assumidos, o que implica em grandes prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais à parte demandante, conforme mencionado na inicial. 6. Sustenta ainda que a cláusula que impõe à autora a condição de fiadora dos mutuários dos imóveis, devido à sua abusividade, merece ser anulada e entende fazer jus ao pagamento de indenização por danos morais e materiais, estes referentes a: a) correção monetária dos contratos de compra e venda com financiamento relativos ao Módulo I; b) fiança relativa aos juros na fase de obra do Módulo I; c) ações civis propostas por adquirentes dos Módulos I e II; d) ações trabalhistas ajuizadas em razão da demissão de funcionários, bem como rescisões trabalhistas; e) multas e encargos de imposto de renda, FGTS e INSS; f) lucros cessantes. 7. Não se pode falar em cerceamento de defesa pela não realização de prova testemunhal e pericial, porque o juiz é o destinatário da prova e pode dispensá-la no exercício do livre convencimento motivado, caso entenda ser desnecessária ao deslinde da causa. No caso, entendeu o juiz monocrático ser desnecessária a realização de audiência de instrução, determinando que as partes anexassem ao feito os materiais que julgassem pertinentes, a título de prova emprestada. Na oportunidade, foi designada audiência de conciliação, a qual não alcançou êxito. 8. Verifica-se que, mesmo que inicialmente tenha a CEF aprovado a viabilidade do empreendimento imobiliário West Village, com a análise de todos os aspectos econômicos, jurídicos, técnicos, de engenharia, de custo e risco de projeto, houve o descumprimento pela construtora de alguns prazos e condições contratuais fixados no contrato celebrado com a instituição financeira. 9. Com efeito, a CEF aprovou todo o projeto imobiliário da incorporadora/construtora e firmou, em seguida, contrato de mútuo, a fim de assegurar o repasse dos recursos financeiros necessários à realização do empreendimento em questão, inclusive com a previsão de um seguro visando garantir o término da obra, comum a esses tipos de contratos. 10. Apesar de a aprovação do Projeto Imobiliário West Village ter sido feita integralmente, para os três módulos, a CAIXA estipulou que a assinatura do financiamento e a concessão do crédito seriam em partes, ou seja, por módulos ou blocos do projeto imobiliário, sendo tal medida, mesmo que unilateral, ato que está no âmbito da disposição ou autonomia da vontade do agente financeiro, sem se configurar qualquer arbitrariedade por parte da ré, tanto que a PAIVA anuiu com os termos impostos contratualmente. 11. Nos contratos dessa natureza, cada parte precisa executar seu papel com fidelidade: a construtora realizando as etapas da obra no tempo previsto contratualmente, o adquirente/mutuário efetivando o pagamento das prestações contratuais e a CAIXA acompanhando toda a obra, por ser a entidade organizadora, além de promover o financiamento ao incorporador/construtor e aos compradores das unidades habitacionais. 12. Conforme destacado na sentença, "em feito semelhante (Proc. nº 3656080-02.3663.5.5.6622), foi realizada audiência de instrução e julgamento, em que ficou patente que o atraso das obras - naquele feito, tratava-se do condomínio residencial West Paradise -, teve origem com a desorganização e falta de higidez financeira da Construtora Bárbara Santos. Não se concebe que uma construtora queira promover uma obra de tamanho porte apenas fazendo uso dos valores liberados pela CAIXA. Deve haver uma margem de segurança considerável para o caso de alguns imprevistos que podem ocorrer durante o prazo de realização da obra." 13. Demonstração nos autos de que a não aprovação pela CEF do financiamento para o segundo e terceiro módulos do empreendimento, foi em decorrência do não cumprimento, pela construtora, dos termos e exigências contratuais. Consta dos autos que a CEF concedeu à construtora abertura de crédito no valor de R$ 8.892.514,26, com o objetivo de financiar a construção do empreendimento Residencial West Village Módulo I, em Mossoró/RN, com cronograma para finalização da obra inicial no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, com término inicial previsto para ocorrer em 02/01/2012. Entretanto, o prazo em questão não foi cumprido pela construtora, havendo reprogramações para ampliação desse prazo durante a execução da obra, que novamente não cumprido pela Paiva. 14. Portanto, a CEF não pode ser compelida a contratar o financiamento dos Módulos II e III em questão, uma vez que tal contratação não é ato automático, sendo necessária uma série de requisitos e exigências a serem cumpridas pela construtora e pelos futuros mutuários, o que não ocorreu no presente caso. 15. A apelante defende também que o primeiro módulo do projeto imobiliário objeto do presente feito foi assinado e concluído pela construtora, inclusive com a construção antecipada de grande parte de sua infraestrutura, referente aos três módulos do empreendimento, sem que fosse realizada qualquer correção monetária pela CEF, ou seja, sustenta a grande demora na realização dos financiamentos imobiliários, não se efetivando a atualização dos valores entre a data da contratação preliminar (aprovação do projeto) e a concessão dos financiamentos aos adquirentes. 16. Quanto à não incidência de correção monetária, se não ficou convencionada no contrato firmado com a CEF, não há como chancelar agora a inclusão de referida correção, uma vez que a construtora teve toda a ciência dos dispositivos contratuais quando resolveu firmar o pacto em questão. Não se pode transferir ao agente financeiro a responsabilização pela incapacidade financeira do empreendedor. Ora, a não efetivação dos contratos de financiamento com os adquirentes operou-se em decorrência justamente do não cumprimento pela parte ora apelante das exigências impostas pela instituição financeira. 17. Além disso, alega a apelante a existência de cláusula abusiva referente à transferência dos riscos inerentes à operação de crédito dos mutuários, na medida em que se exige que a construtora atue como corresponsável pela dívida dos adquirentes, enquanto que a instituição financeira permanece com a alienação fiduciária dos imóveis, constituindo importante e eficaz direito real de garantia da dívida. Defende, portanto, a utilização do benefício de ordem presente no instituto da fiança, devendo a CEF primeiramente cobrar a dívida diretamente dos verdadeiros devedores (adquirentes dos imóveis). 18. No tocante à referida cláusula de fiança, também se constata que a parte demandante tinha plena ciência de sua existência, anuindo com sua existência. Ademais, o instituto da fiança tem como um dos seus principais efeitos a utilização pelo fiador do benefício de ordem, uma vez que o art. 827 do Código Civil estabelece que "O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor". A despeito dessa consideração, há previsão também no Código Civil no sentido de que o fiador não pode fazer uso do benefício de ordem quando renunciar expressamente a tal benesse ou quando se obrigar como principal pagador, ou devedor solidário (art. 828, I e II, do CC). 19. Na situação dos autos, houve a renúncia expressa ao benefício de ordem pela Eloah Moraes, além de ter se obrigado como principal devedor, de acordo com a previsão contida na cláusula nona do Contrato carreado aos autos. Dessa forma, não houve a prática de qualquer ilegalidade na conduta da CEF quando realizou a retirada de valores da conta da Construtora, em decorrência do inadimplemento contratual dos mutuários. 20. Não se configurando qualquer conduta ilícita por parte da CEF, já que os prejuízos arrolados pela construtora não podem ser atribuídos à instituição financeira, quando houve a comprovação de sucessivos atrasos já no momento da construção da primeira parte do empreendimento, não há que se falar em reparação por danos materiais, morais e lucros cessantes. 21. Apelação improvida. Condenação da apelante em honorários recursais, ficando majorado em 1% o percentual aplicado na sentença (10%), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. pmm
(PROCESSO: 08548210790596400125, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ OTÁVIO BARROS (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 22/06/2020)