PJE 9568309-97.3765.6.2.8579 - AGRAVO DE INSTRUMENTO EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CLÁUSULA QUE IMPEDE A LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA DO DÉBITO NA FASE DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE. ARTIGO 52, PARÁGRAFO 2º, DO CDC. PROVIMENTO. 1. Agravo de instrumento interposto por particular contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal da SJAL, que, nos autos da Ação Ordinária 7329696-70.4530.15.8.0791, movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado para que fosse possibilitada a antecipação da liquidação do débito referente a contrato de financiamento imobiliário, inclusive por meio de carta de crédito. 2. Sustenta o agravante, em síntese, que: (a) o principal objeto da lide verte-se na abusividade da Cláusula 11 do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF, a qual impede a liquidação antecipada do saldo devedor na fase de construção do imóvel ("Cláusula 11 - Liquidação Antecipada - É facultado ao(s) devedor(es) a liquidação antecipada da dívida, após a fase de construção"); (b) no caso concreto: (b.1) adquiriu um apartamento em 2016 e, em 20/09/2017, celebrou com a CEF contrato de financiamento imobiliário, no valor de R$ 642.016,80; (b.2) o referido contrato de financiamento é composto pela fase inicial de construção e pela fase de entrega do imóvel pronto ao mutuário: na primeira, o mutuário realiza o pagamento dos encargos contratuais, mas não o pagamento do principal financiado, que será feito a partir da entrega do imóvel, dando início à segunda fase contratual, a partir da qual será possível amortizar a dívida, ressaltando-se que o prazo de construção foi previsto em 35 meses e a amortização em 240 meses; (b.3) em 18/07/2019, foi celebrado o Termo Aditivo ao Contrato de Financiamento Imobiliário, ficando expressamente pactuado que o contrato passou da fase de construção para a fase de amortização, inclusive para fins de quitação do saldo devedor financiado; (b.4) em decorrência do referido aditivo contratual, deixou de pagar a parcela mensal de taxa de juros de obra (juros, atualização monetária e seguro inerentes à fase de construção), bem como passou a pagar as prestações referentes à amortização de seu contrato de financiamento imobiliário, já havendo quitado 04 (quatro) prestações iniciais das 240; (b.5) embora o Termo Aditivo tenha sido assinado em abril de 2019, apenas em agosto de 2019 a CEF teria promovido a mudança determinada pelo aditivo e passado o contrato para a fase de amortização, havendo, de maio a agosto de 2019, debitado da sua conta corrente a taxa de juros de obra; (b.6) possui carta de crédito no valor de R$ 742.592,00 originada de consórcio de que participou, a qual foi expedida por pessoa jurídica (administradora) pertencente ao próprio grupo econômico da instituição bancária ora agravada; (b.7) em 09/02/2019, após obter a carta de crédito e poucos dias após seu contrato de financiamento imobiliário ingressar na fase de amortização/quitação, diligenciou junto à CEF e requereu o devido procedimento bancário para utilizar sua carta de crédito e quitar parcialmente o saldo financiado de sua unidade imobiliária, porém a instituição negou tal liquidação, sob a justificativa de que o empreendimento ainda está na fase de construção e que o contrato restringe a antecipação de liquidação da dívida apenas após a fase de construção, ignorando o fato de que o contrato já está na fase de amortização e que o prédio de sua unidade residencial já possui HABITE-SE e, portanto, está concluído; (c) a Cláusula 11 do contrato de adesão da CEF fere o positivado pelo inciso V e caput do art. 39 c/c incisos IV, XV e caput do art. 51 c/c § 2º e caput do art. 52, todos do Código de Defesa do Consumidor; (d) em razão da vigência da citada cláusula, está contratualmente impedido de liquidar seu saldo devedor com o banco, sendo compelido a pagar mensalmente, apenas de juros e correção, o valor de R$ 4.519,58, que lhe causa significativo prejuízo mensal. 3. Pedido de antecipação da tutela recursal deferido por decisão monocrática liminar, contra a qual a CAIXA interpôs Agravo Interno. 4. Registre-se, de início, que, para a concessão da tutela de urgência, antecipada ou cautelar, é necessária a comprovação da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, sendo a tutela antecipada aquela voltada ao reconhecimento e imediato gozo do direito vindicado e a cautelar, a tendente apenas ao resguardo do direito tutelado. 5. Compulsando os autos originários, verifica-se que, em manifestação juntada àquele processo (id. 2351633.7100092), a CEF sustentou que a negativa para o pedido de liquidação do contrato de financiamento imobiliário firmado com o agravante está de acordo com as cláusulas contratuais. Veja-se: "Conforme o Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - RAE a última medição de obra do Residencial Gran Marine pela Engenharia da Caixa em 19/09/2020 constatou o percentual de obra executada do empreendimento de 99,58%. Portanto, a liquidação do saldo devedor, por qualquer forma, será permitida tão logo o empreendimento Condomínio Residencial Gran Marine seja concluído em sua totalidade. A liquidação antecipada da dívida é facultado ao devedor, após o término do prazo de construção, conforme previsto na "Cláusula 11 LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA" do contrato de financiamento Habitacional nº 701957314847-9, e ainda, de acordo com o item C6 da referida minuta, o prazo de construção é de 35 meses contados a partir de sua assinatura, assinado em 03/09/2017, podendo sofrer ajustes. [...] O Termo Aditivo assinado em 29/11/2019 refere-se apenas à opção do devedor pela antecipação do pagamento da parcela mensal de amortização do saldo devedor durante a fase de construção do empreendimento conforme "CLÁUSULA PRIMEIRA - DO ADITAMENTO" e ratificam todos os demais termos, condições e cláusulas do contrato 2.7760.3383.1115-6 firmado em 22/05/2017. [...] Portanto, o motivo da negativa para liquidação do contrato está de acordo com as cláusulas contratuais assinado pelo autor." 6. Dispõe o Código do Consumidor, em seu art. 52, § 2º, que "é assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos". 7. A Cláusula 11 do contrato de financiamento imobiliário elaborado pela Caixa Econômica Federal, no entanto, apenas permite a liquidação antecipada do débito depois da fase de construção do imóvel financiado. 8. Acontece que, dispondo dessa forma, a cláusula viola a norma consumerista, onerando indevidamente o consumidor com o pagamento dos juros e demais encargos incidentes sobre o saldo devedor de dívida que já poderia estar quitada ou amortizada, aprisionando-o à relação contratual enquanto perdurar a obra, contra a sua vontade. 9. O princípio do pacta sunt servanda não tem o condão de obstar a aplicação da legislação consumerista, sobretudo quando se trata de cláusula abusiva inserida em contrato de adesão. 10. O perigo da demora também resta configurado, diante do alto valor cobrado mensalmente da parte agravante apenas a título de juros e correção incidentes sobre o montante financiado. 11. Assim, nos termos da decisão monocrática liminar, há de se reconhecer a abusividade da Cláusula 11 do contrato de financiamento imobiliário objeto da lide, para, suspendendo a sua eficácia, determinar que a CEF viabilize a antecipação da liquidação do débito requerida pelo agravante. 12. É de se registrar, por fim, que, em consulta aos autos de origem, verificou-se o cumprimento da obrigação de fazer por parte da CEF, que informou que o contrato de financiamento do agravante já foi devidamente liquidado, na forma como requerido pelo particular e determinado judicialmente. 13. Agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado. pmsb
(PROCESSO: 05402986331578077700, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL ARTHUR BARROS, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 28/07/2020)