Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Kaique Moura Nº: 4667913-72.2160.1.11.5365 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: LORENZO AZEVEDO ADVOGADO: THEO COSTELA APELADO: VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTRO ADVOGADO: ANDRÉ CUNHA DE FARIA NETO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL MARCOS VINICIUS MORAES - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL THOMAS SOUZA EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE AOS NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTE DESTA CORTE. CANCELAMENTO DO GRAVAME. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação onde se persegue provimento jurisdicional que determine a liberação de hipoteca, em favor do autor, referente ao imóvel integrante do Residencial Heitor Villa Lobos, situado na Rua Dr. Rômulo Jorge, 230, Apartamento 701, Torre A, Lagoa Nova, Natal/RN. 2. Nos termos do entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça, "O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente". (STJ, AgInt no REsp nº 2.090.778/SP, Rel. Ministro BRENO FARIAS, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2016, DJe 11/05/2016). Disso resulta a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, quando posterior à celebração da promessa de compra e venda e não existir prova suficiente do conhecimento do gravame sobre o bem pelo terceiro adquirente, por presumida a sua boa-fé. 3. A parte autora adquiriu, por meio de contrato de compra e venda, unidade imobiliária objeto de hipoteca firmada previamente entre a construtora promitente-vendedora e a CEF, devidamente registrada no cartório da matrícula do imóvel. 4. Sendo pública a hipoteca, deveria o autor ter observado a existência de tal gravame quando da aquisição do bem, não havendo que falar em boa-fé objetiva do terceiro adquirente, a justificar o reconhecimento da ineficácia do gravame hipotecário perante o promitente comprador. 5. É certo que o STJ sedimentou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado (súmula nº 308). Entretanto, à teor da jurisprudência deste Tribunal, o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde a parte autora adquiriu o imóvel por meio de contrato de compra e venda, sem a intermediação da Caixa, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 e que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da súmula 308 do STJ (PROCESSO: 85673855502471038088, AG - Agravo de Instrumento - , DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ FELIPE ARAÚJO, 1º Turma, JULGAMENTO: 05/03/2019; PROCESSO: 29540243533587741026, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS EDUARDO FREITAS, 2ª Turma, JULGAMENTO: 08/05/2020; PROCESSO: 74010152476174822384, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO MIGUEL AZEVEDO, 3ª Turma, JULGAMENTO: 10/12/2020; PROCESSO: 01892366734257097868, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª Turma, JULGAMENTO: 22/10/2020; PROCESSO: 83292399983364600782, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ HENRIQUE NOVAES, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 10/06/2018; PROCESSO: AR6667/AL, REL. DES. FEDERAL LEANDRO COSTA, PLENO, DJE 05/05/2014). 6. Os precedentes jurisprudenciais suscitados pela parte autora/apelante não se mostram suficientes para infirmar entendimento reportado, sendo certo que a questão controvertida nestes autos não foi enfrentada, de forma direta, nos julgamentos dos Resps 9225464 e 6418476, onde a tese firmada foi no sentido de reconhecer a aplicação, por analogia, da súmula 308 do STJ à alienação fiduciária. 7. Apelação improvida. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), com a majoração dos honorários de sucumbência de R$ 5.000,00 para R$ 5.500,00.
(PROCESSO: 87000438765179621072, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BENJAMIN SALES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 13/03/2020)