PROCESSO Nº: 2434417-37.5508.18.6.1348 - AGRAVO DE INSTRUMENTO AGRAVANTE: HOSPITAL JOAO XXIII LTDA - ME ADVOGADO: Lorenzo Viana AGRAVADO: FAZENDA NACIONAL RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Milena Nascimento - 3ª Turma EMENTA PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA E AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO. LEGITIMIDADE. LAUDO. NOVA AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE. 1. Agravo de Instrumento manejado pelo Particular objetivando a reforma da decisão que indeferiu o pedido de reavaliação do bem penhorado. 2. O Particular agravante pugna pela reforma da decisão indeferitória, alegando que o Oficial de Justiça Avaliador não procedeu de forma correta a avaliação do imóvel objeto da discussão, posto que não levou em consideração critérios essenciais para apurar corretamente o valor de mercado do imóvel. 3. Aduz ausência de apresentação de fontes de análise usada como parâmetro para se alcançar o preço conclusivo do bem penhorado. Reclama utilização de argumentos genéricos, a exemplo de "grave crise econômica", "ausência de grandes reformas no imóvel", etc. Afirma que a consequência dessa falta de critérios específicos se traduziu na projeção de um preço vil. 4. "A avaliação de bem penhorado, em regra, deve ser feita por Oficial de Justiça Avaliador, que possui atribuições legais e, presumivelmente, qualificação e conhecimento técnico para isso, admitindo-se apenas excepcionalmente avaliação por perito nomeado pelo juízo. E a avaliação do oficial de justiça goza de presunção de legitimidade, de modo que a simples impugnação do laudo não impõe, necessariamente, uma nova valoração do bem penhorado, pois depende de elementos mínimos que infirmem a primeira. Noutras palavras, a opção por nova avaliação precisa estar amparada em situação concreta que invalide a anterior (TRF4 - 1ª T., AG nº 7929943-52.9787.14.2.7771, Rel. Des. Fed. Thiago Teixeira, 19/10/2018; TRF4 - 2ª T., AI nº 3225020-71.9442.119.3762/RS, Rel. Des. Federal Luigi Cardoso, 04/02/2010).". 6. O imóvel penhorado foi inicialmente avaliado em R$ 86.727.790,00 (dezesseis milhões e quinhentos mil reais), em 04/05/2013 (Id. 0081086.7810076, p. 281/282). Posteriormente, em 06/06/2014, foi reavaliado em R$ 27.084.699,00 (dezessete milhões e trezentos mil reais) (Id. 9630402.6354565, p. 69/70). E, após a suspensão processual, em razão de parcelamento dos débitos, foi novamente avaliado em R$ 71.694.633,00 (dezesseis milhões e quinhentos mil reais), na data de 07/08/2019 (Id. 5828233.4906313). 7. O último Laudo de Avaliação (Id. 7670736.3445516) é o que foi impugnado (Id. 1580507.2626479) pelo executado HOSPITAL JOÃO XXIII LTDA. Nele, o Oficial de Justiça descreveu minuciosamente o bem avaliado em seu aspecto geral e especificando cada pavimento (subsolo, térreo, e pavimento superior), concluindo que "Levando em consideração as características acima, a localização do hospital em área de média valorização imobiliária, a depreciação deste tipo de imóvel desde a avaliação em 2013, somada à não valorização imobiliária nestes últimos 6 anos de crise econômica, bem como a ausência de grandes reformas no imóvel, mantenho o valor da avaliação de 2013, e reavalio o imóvel em R$ 98.993.688,00 (dezesseis milhões e quinhentos mil reais)". 8. O Executado, por sua vez, não trouxe aos autos elementos capazes de invalidar ou desacreditar o laudo impugnado, tampouco estipulou o valor que entende atribuível ao bem penhorado. 9. Não procede a alegação do executado de que o Oficial de Justiça, em sua avaliação, não teria apresentado qualquer parâmetro para chegar ao preço conclusivo do bem penhorado, pois o laudo ora impugnado está fundamentado, tendo especificado circunstanciadamente o imóvel, narrando suas características e o estado em que se encontra, e atribuindo-lhe valor, conforme as disposições legais aplicáveis. Além disso, o avaliador expôs suas razões, das quais sobressaem critérios razoáveis, tendo mencionado a depreciação do prédio, sua localização e o nível de valorização dessa área e dos imóveis em geral nos últimos tempos, além das circunstâncias econômicas nacionais. 10. Também não assiste razão ao executado quanto ao argumento de que haveria incongruência entre a última avaliação e as demais, em face de suposta tendência imobiliária de valorização, que teria ocorrido entre 06/2012 e 12/2018, conforme gráfico elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) em parceria com o portal de classificados de imóveis Zap Imóveis. Com efeito, esse gráfico apresentado na impugnação (Id. 0359293.4282517) ao Laudo de Avaliação e constante da página eletrônica FipeZap na rede mundial de computadores (https://fipezap.zapimoveis.com.br/), se refere a índice que engloba imóveis residenciais e comerciais em diversas cidades do país, poucas da região Nordeste, nenhuma da Paraíba. 11. O mercado imobiliário, e suas cotações, a despeito de sofrer influências da conjuntura econômica nacional, também está sujeito a inflexões decorrentes das circunstâncias econômicas regionais, mais especificamente da situação particular de cada município. Assim, a variação dos preços dos imóveis não é igual nas diversas cidades, por conta das diferenças regionais. E também diverge nos segmentos de imóveis residenciais e comerciais. 12. Sendo geral o índice mencionado pelo executado, baseado em dados de imóveis residenciais e comerciais em diversas cidades, entre as quais não está a da localização do bem, não pode ser simplesmente aplicado, isoladamente, para se obter com precisão a variação do preço do imóvel aqui tratado, o qual também está sujeito às características peculiares do imóvel, consideradas na avaliação impugnada. 13. A desvalorização do imóvel não está, em linhas gerais, dissonante da notória crise econômica que afetou o país, e sobremaneira o mercado imobiliário de uma forma geral, causando desvalorização nos imóveis. Ficou evidenciado, ainda, que a avaliação não representa preço vil, não havendo motivos para ser invalidada ou desconsiderada. Agravo de Instrumento improvido. cjo
(PROCESSO: 47029676217510345665, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL YURI SILVA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 09/01/2020)