Как купить коммерческую недвижимость у банка
Собственность, которой владеет банк, – это, как правило, недвижимость, покупка которой была профинансирована банком, но дефолт заемщика вынудил банк принять имущество обратно в свое распоряжение. Поскольку банки, в основном, не занимаются бизнесом по управлению имуществом, они составляют список объектов на продажу на условиях "как есть", чтобы продать как можно быстрее. Согласно условиям, покупатель имущества несет ответственность за состояние имущества, что бы там ни требовалось сделать, любые необходимые ремонтные работы становятся заботой покупателя, если не установлено обратное. Так же, как банки финансируют жилую недвижимость, они также финансируют и коммерческую недвижимость и, соответственно, часто выставляют коммерческую недвижимость на продажу.
1. **Найдите списки коммерческой недвижимости, выставленной банками на продажу.** Есть целый ряд способов, которыми вы можете найти эти объекты:

Проконсультируйтесь с агентом по недвижимости, который специализируется на банковском имуществе. Будет особенно полезно, если вы найдете риэлтора с опытом сделок с банками по поводу коммерческой недвижимости.
Обзвоните местные банки и попросите поговорить с кем-то из отдела продаж недвижимости. Большинство банков имеют либо конкретный отдел, либо менеджера, который работает с такой недвижимостью и знает все ее характеристики.
Следите за аукционами недвижимости через местную прессу. Банки всегда пытаются выставить свои объекты на аукцион прежде, чем предложить их на продажу с фиксированной ценой. Статистика показывает, что большинство объектов, которые идут на аукцион, никогда не продаются с торгов. Поэтому, аукционы являются хорошим способом для выявления коммерческих объектов, которые в скором времени появятся на рынке.
2. **Соберите деньги на первоначальный взнос и экспертизу.** В отличие от кредитов на жилую недвижимость, которые зачастую не требуют первого взноса, для получения коммерческого кредита от вас может потребоваться предоставить не менее 25 процентов от цены продажи.
3. **Получите предварительное одобрение коммерческого кредита.** Вам нужно будет предоставить следующую информацию для того, чтобы претендовать на получение коммерческого займа:

Ваш бизнес-план. Это не нужно, если вы покупаете многоквартирный дом, в котором будете сами проживать. Вместо этого, вы должны будете предоставить текущие договоры аренды с любыми существующими арендаторами или подписанные договоры аренды с арендаторами, которые будут въезжать.
Финансовые отчеты вашего бизнеса. Они включают в себя выписки с банковских счетов, налоговые декларации, отчеты о доходах и расходах, бухгалтерские балансы и все остальное, что кредитор запросит у вас, чтобы проверить ваши возможности по возврату кредита. Если коммерческая недвижимость, которую вы планируете покупать, - многоквартирный дом, то вам нужно будет предоставить свои собственные финансовые отчеты.
Доказательство наличия первого взноса.
4. **Соберите информацию из списков риелтора прежде, чем делать предложение:** Копии любых проведенных экспертиз.
Любой ремонт собственности, который банк согласен оплатить.
Есть ли специальная форма "как есть", которую вы должны будете подписать.
Сколько времени уйдет у банка на то, чтобы принять или отклонить ваше предложение. Вы также можете ожидать от банка встречного предложения.
Способ отправки вашего предложения.
5. **Сделайте предложение по списку риэлтора.** Отправьте предложение о покупке недвижимости, учитывая следующее:

Подсчитайте, сколько составят окончательные затраты, и не забудьте убедиться, что у вас такая сумма есть в наличии.
Будьте осторожны, чтобы не предложить слишком низкую цену, иначе вы рискуете, что банк не станет принимать вас всерьез в качестве покупателя. Проконсультируйтесь с риэлтором, который специализируется на коммерческой недвижимости.
Включите пункт, который позволяет уклониться от сделки в случае, если строительная экспертиза выявит проблемы с объектом, которые вы посчитаете неприемлемыми.
Будьте готовы к встречному-предложению. Банки редко принимают первое предложение о продаже собственности и в основном реагируют встречным предложением. Примите это во внимание, когда будете делать первое предложение, и будьте готовы вести переговоры об окончательной цене продажи.
Приложите предварительное одобрение вашего кредита к вашему предложению.
6. **Убедитесь, что коммерческая недвижимость находится в приемлемом для вас состоянии.** После того как ваше предложение будет принято, наймите следующих профессионалов:

Инспектор по строительству. Инспектор сделает тщательную оценку состояния собственности и даст вам письменный отчет обо всех необходимых ремонтных работах, а также обратит внимание на то, что вы сможете улучшить.
Титульный агент. Титульный агент должен сделать полное исследование титула, чтобы убедиться, что титул является чистым и что имущество может, в самом деле, быть продано.
7. **Отправьте встречное предложение, если имуществу требуется любой непредвиденный ремонт, который вы предлагаете оплатить банку.** Пересматривайте условия до тех пор, пока обе стороны не будут удовлетворены.
8. **Работайте с вашим кредитором, чтобы закрыть сделку.** Это включает в себя предоставление любых дополнительных документов кредитору и титульной компании, которые им нужны для того, чтобы закрыть кредит.