係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。
係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。
當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。
故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。