7月北京两自住房项目贡献楼市40%成交量
楼市长达两个季度的僵持,作用在二三线城市表现为放松限购激活市场,而一线城市则表现为加大优惠力度降低去化压力。过去两周内,已经有包括西安、无锡、杭州等10个城市取消限购,而作为一线城市的北京,越来越多的开发商加入分期首付卖楼队伍,与此同时,直接降价、自住房商品房价格倒挂、专门针对自住房申购家庭享折上折优惠等各种叫板自住房的姿态越来越丰富。
随着第4个自住型商品房当代满庭春MOMA入市,商品房叫板自住房进一步升级。根据媒体报道,位于通州的首城汇景湾针对自住房申购家庭推出"折上折"优惠活动,所有自住房申购者购买该项目,将在现有的折扣基础上再享99折优惠,成为开发商"补刀"自住房的首个案例。从活动本身来看,虽然声明只针对自住房申购家庭,但实际情况是大部分有购房资格的买房人都参与了申购自住房,所以优惠基本上面对所有买房人,首城汇景湾借自住房做足了噱头。
"尽管自住房弃房率较高,但是仍锁定了十几万的申购家庭,来自自住房的低价竞争压力,预计未来将会有更多的楼盘选择降价促销,降价的范围或会扩大"。
诚如链家地产市场研究部研究员张旭所分析的,自金隅汇星苑入市,自住房和纯商品房正式站在正面交锋的战场上起,部分商品房项目主动降价和自住房抢客。6月28日,和汇星苑同一天开盘的东坝首开常青藤项目率先拿出近百套特价房以每平米降万元的大手笔对阵自住房;此后,首开旗下同样位于东坝的纯新盘项目首开香溪郡宣布将以2万元/平米的起价于近期入市,并叠加"0首付、0月供、0利息"优惠,对比该区域自住房金隅汇景苑2.2万元/平米的售价,成为北京首个和普通商品房价格倒挂的项目。
不过,首开并不孤独。7月以来富力飞常HOAS、合生世界村等项目均抛出优惠活动,尤其是合生世界村重回万元以内的价格宣传赚足了眼球;而紧随北京首个做出价格调整项目大兴万科橙后面低预期开盘的东亚新华也宣布加入"打首付牌"的队伍,从8月1日起,旗下北京所有项目将实行1成首付,购房者在签约时只需缴纳首付款的10%即可购房,余下的20%在一年内补齐。
尽管截止目前4个自住房项目入市后"遭弃购"的声音正在被不断放大,由自住房所带来的抑制房价作用正在部分发挥,其锁定的十几万申购家庭,紧紧地把住了商品房市场命门,而价格则是激活这一部分需求最为敏感的因素。此外,在当下的市场环境下,自住房的去化情况依然优于大部分普通商品房项目。
根据链家地产市场研究部统计数据,7月北京新建商品住宅(剔除保障房)成交4541套,比上月大幅上涨30.8%。不过,成交量上涨主要受金隅汇星苑和首创悦都汇两个自住房项目集中网签的拉动,两项目的网签量占商品住宅总成交的37.1%。剔除自住房后纯商品住宅成交2855套,环比下降17.7%,同比下滑52.3%。
此外数据显示,6月以来入市期房项目的整体签约率相比5月的6.2%略有好转,但依然处于9.5%的低位,其中签约率5成以上的项目仅有首开熙悦山和滟澜新宸两个项目。
在此基础上,北京8月份预计入市的项目定价也更趋于理智。根据亚豪机构统计数据显示,8月北京预计入市的32个项目中,低价抛出或者同比前期销售均价有所的下调的项目占据一定比例。如珠江四季悦城报出10800元/平米的低价;东亚五环国际从前期2.6万元/平米开盘价降至2.49万元/平米;房山窦店的世界名园报价1.39万元/平米;毗邻地铁线、区域在售项目价格在2万元/平米左右的长阳首开熙悦·双子座报价1.9万元/平米。
亚豪机构市场总监郭毅分析,下半年若无来自政策和信贷层面对市场的强力刺激,随着进入市场待售房源量的持续增加,房企在全年销售业绩以及融资成本上升对资金链深度承压的双重压力下,在下半年仍会对刚需盘采取以价换量的高周转销售模式。
在全国楼市成交疲软的背景下,多个城市已经采取放松限购的手段救市,统计数据显示,国内有"限购"政策的46个城市中,截止目前已有27个城市对限购政策进行了调整,有部分城市甚至不满足于限购政策放松刺激辅佐有其他救市手段,例如杭州二套房公积金贷款首付降至6成,福建下发新政支持房地产市场等等。虽然业内已经达成作为一线城市北京不会放松限购的共识,北京市市长王安顺也在上半年经济形势工作会议上表示不会轻易出台新的房地产政策,甚至采取放松限购等措施,但多地集中放松限购一事,在心理层面上带来的具体影响还未可知。
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