Так как Нячанг — молодой город, здесь пока мало готового жилья и много новостроек.
При покупке квартиры в новостройке или готовой квартиры в новом здании — пакет документов может быть в 2 вариантах:
- Первый вариант: прямой контракт с застройщиком на Ваше имя.
Специфика региона такова, что во Вьетнаме практически невозможно купить квартиру у застройщика напрямую, всегда продажа через инвестора: крупное агентство, которое выкупает в первый день все квартиры и потом продает по-штучно, об этом я подробно пишу в другой статье. Продавец — инвестор в этом случае переоформляет свой контракт с застройщиком на имя покупателя (на Вас), оплатив застройщику за переоформление документов комиссию 2 % . Поэтому Вы получаете прямой контракт с застройщиком без упоминания продавца.
- Второй вариант: контракт с застройщиком на имя продавца-инвестора и нотариальный контракт купли-продажи инвестора с Вами. Данное оформление идет в том случае, когда застройщик не меняет оригинальный контракт продавца инвестора на имя нового покупателя. Потому что объект уже почти построен или недавно сдан в эксплуатацию. В этом случае продавец инвестор оплачивает государству 2% подоходный налог с продажи.
!!! А после того как новостройка перейдет в статус готового жилья — застройщик оформит свидетельство собственности на имя иностранного покупателя (на Ваше имя). Этот процесс длительный, занимает 1-2 года для нового объекта. Поэтому те контракты, которые оформлены являются действительными и самодостаточными до момента получения свидетельства собственности. Вы уже можете продать квартиру или сдать в аренду на основании имеющихся контрактов, не нужно дожидаться свидетельства собственности.
При покупки готового жилья — форма документов отличается и тоже идет в 2 вариантах:
- При покупке готового жилья в случае, когда продавец уже имеет свидетельство собственности на квартиру, — покупатель иностранец может переоформить свидетельство собственности на свое имя в том случае, если в доме еще нет 30% иностранных владельцев квартир. Процедура занимает 2-3 месяца, стоит 350 $ за сервис + 0,5 % государственный регистрационный сбор.
- Если уже есть 30 % иностранных владельцев квартир в этом доме, то сделка купли-продажи оформляется иначе: покупатель получает Дарственную, этот документ не может быть отменен без согласия обеих сторон, поэтому данное оформление юристы считают наиболее приемлемым в случае с продажей вторичного жилья в тех объектах, где превышен допустимый законом лимит иностранцев.
Покупатель в этом случае должен заплатить налог с «подарка» в размере 10 % от его стоимости по документам. (Эту стоимость естественно занижают, чтобы снизить налог.)
Кстати: во Вьетнаме есть категория социального жилья для малообеспеченных вьетнамских госслужащих — там иностранец (с небольшим бюджетом и большим желанием) при покупке квартиры также получает Дарственную от вьетнамского продавца. Однако, есть нюансы именно с социальным жильем: после получения социальной квартиры вьетнамский госслужащий не может ее продавать в течении 5 лет. Поэтому мы бы рекомендовали проявить осторожность в этом вопросе и проконсультироваться у юристов и нотариусов о форме документов в этом случае. Некоторые социальные объекты половину квартир делают со статусом социальные, а вторую часть обозначают как «коммерческое» жилье. Так например в новостройке HQC Plaza — много русских купило именно коммерческие квартиры.
В любом случае при покупке недвижимости во Вьетнаме иностранцем — оформление документов идет в соответствии с действующими законами. Частную собственность можно и купить и продать — разница только в форме документов, но не в правах.