Последнее обновление: 27.07.2019
При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).
Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.
Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.
Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.
Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).
Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.
Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.
пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.
Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.
Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..
Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.
Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.
Условия Договора долевого участия в строительстве
ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).
В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:
- Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
- Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
- Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
- Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
- Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).
Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).
Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.
Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.
Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.
Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.
Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.
К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:
- Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
- Возможность уступки прав требования по договору;
- Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
- Порядок урегулирования претензий;
- Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.
Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.
действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.
Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.
Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.
Заключение Договора долевого участия
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.
В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.
Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.
Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.
Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.
В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).
Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.
Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).
Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.
Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.
Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».
Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).
Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь.
Платежи по Договору долевого участия
Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.
Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.
Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.
С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).
А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).
Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.
Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.
ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты
— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.
При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.
Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).
А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов – смотри в этой заметке.
В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?
Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры.
А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств.
Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.
- Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:
- Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.
- О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.
- Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).
- Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).
Источник:
Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание
- Дду в строительстве – что это?
- Важные аспекты договора долевого участия
- Предварительный ДДУ
- Изменения с 2018 года
- Эскроу-счета – что это?
- ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
- Готовим документы для заключения ДДУ
- Гарантии, дающиеся законом
- Образец ДДУ
- Можно ли расторгнуть ДДУ
- Выводы
Договор долевого участия в строительстве – ДДУ – способ приобретения квартиры в новостройке, возводимой на средства будущих покупателей. Человеку, впервые столкнувшемуся с вопросом долевого участия в строительстве дома, важно знать все тонкости и особенности процесса, ведь на кону – крупная денежная сумма и новая квартира. Надеемся, наша статья поможет разобраться в этом вопросе.
Дду в строительстве – что это?
Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.
Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.
Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.
На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.
По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.
Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.
Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.
Важные аспекты договора долевого участия
Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.
|№п/п||Пункты ДДУ||Важно!|
|1||Информация о застройщике||Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией|
|2||Регистрация договора||Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом!|
|3||Сведения об объекте недвижимости||Полное и подробное описание объекта|
|4||Гарантийный срок||Для жилых помещений 5 лет|
|5||Площадь||Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты|
|6||Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке||Такие пункты в договоре не допустимы!|
|7||Срок действия договора||До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной|
|8||Сроки сдачи в эксплуатацию||Должны быть прописано конкретно и четко|
|9||Форс-мажор||Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы|
|10||Признание объекта качественно построенным||Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно!|
|11||Стоимость возводимого объекта недвижимости||Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу|
|12||Обязательства дольщиков||Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру|
|13||Расторжение договора||Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий|
|14||Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости||Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов|
|15||Использование инвестиций дольщиков по назначению||Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости|
|16||Соглашение с третьими лицами||В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие)|
В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.
Предварительный ДДУ
Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.
Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!
Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.
Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.
Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».
Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.
А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.
Изменения с 2018 года
Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2018 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.
Приняты следующие поправки:
- на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
- Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
- Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
- Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
- Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
- Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
- Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
- Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.
Эскроу-счета – что это?
С 1 июля 2019 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.
Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.
Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2019 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!
В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?
Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.
Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.
Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.
Источник:
Этапы покупки и оформления квартиры в новостройке по ДДУ — ЮК "Хелп ДДУ"
Итак, решение купить квартиру в строящемся доме принято. Застройщик выбран. И теперь первым главным документом, который предстоит оформить будущему участнику долевого строительства, несомненно, является договор долевого участия (или ДДУ).
ФЗ №214 досконально прописал требования, соблюдение которых в процессе его оформления должно быть неукоснительным. В противном случае соглашение просто будет признано недействительным. А потому к такому важному вопросу, как оформление ДДУ в новостройке, нужно подходить со всей степенью серьезности.
Ведь в данном случае дольщик платит за недвижимость, которой в природе еще не существует. Она имеет место быть пока только на бумаге. Следовательно, риски очень высоки.
Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди, возможно, с отделкой или даже ремонтом — все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все — сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.
В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как объекта покупки пока еще не существует в натуре. Материально он появится только в будущем.
Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет вперед. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой — ДДУ.
Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.
За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и создал ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор долевого участия необходим для:
- невозможности реализации варианта перепродажи одной и той же квартиры нескольким клиентам;
- предотвращения способности застройщика распоряжаться жильем дольщика;
- страхования ответственности фирмы-застройщика;
- возможности получения дольщиком компенсации при нарушении обязательств со стороны строительной организации (например, срыве сроков передачи жилья);
- получения законной гарантии на приобретенный объект.
Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.
Первым делом, составляется сам текст ДДУ. Договор требуется оформить исключительно в письменном виде. Столь популярный в последнее время электронный вариант в данном случае не подходит, ведь документ нужно будет регистрировать (о процедуре госрегистрации подробнее будет описано ниже).
Возможность заключения ДДУ появляется тогда, когда квартира приобретается напрямую у застройщика. Если же продавец – соинвестор или иное перепродающее лицо, то в таком случае заключается только договор уступки права по договору.
Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, между застройщиком и покупателем возникает возможность заключения уже и договора купли-продажи.
Шаблонного образца или бланка такого документа не существует. Каждый ДДУ по своей сущности уникален и составляется с учетом индивидуальных особенностей и потребностей участника долевого строительства, а также приобретаемого помещения. Текст документа, как это принято в большинстве случаев, сочиняется юристами компании-застройщика. Но потенциальному участнику долевого строительства не возбраняется внести свои правки в условия соглашения и привлечь с этой целью своего специалиста.
Если покупка новостройки осуществляется с привлечением кредитных средств (ипотеки), зачастую в текст договора вносит изменения и сам банк. У каждой кредитной организации свои отдельные требования, а потому и условия, предъявляемые ими к договору, могут быть самыми разнообразными.
Не всегда те требования, которые безоговорочно предъявляет банк, готовы включить в текст договора застройщики, и наоборот.
Порой дело принимает такой оборот, что по указанным причинам заемщику-дольщику приходится себе в ущерб менять ранее выбранный банк или фирму-застройщика и подыскивать таких, которые смогут между собой договориться.
С подобными функциями «посредника» может справиться далеко не каждый. А потому в вопросе урегулирования спорных моментов по тексту ДДУ между банком и застройщиком удобнее будет прибегнуть к услугам специалистов в этой области.
О том, на какие еще нюансы стоит обратить внимание при составлении текста договора долевого участия, можно прочитать в статье сайта «Существенные условия договора долевого участия в строительстве».
В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.
В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно.
Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности.
Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.
Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия понадобятся следующие документы:
- Непосредственно сам ДДУ. Как правило, он требуется в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других с соответствующими отметками о том, что документ зарегистрирован должным образом, будут возвращены дольщику и застройщику.
- Нотариально заверенное согласие супруга о том, что он не возражает против приобретения долевой недвижимости (требуется только для состоящих в браке покупателей).
- Заявления от сторон.
- Документы, удостоверяющие личность присутствующих, а также их право участвовать в процедуре регистрации (проще говоря — паспорта и доверенности).
- Разрешительная документация на возведение объекта недвижимости.
- Проектная декларация.
- Квитанции об оплате госпошлины (от всех участников сделки).
По большому счету, от дольщика требуется только в назначенный час явиться в назначенное место с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины. Остальной пакет документов собирает и предоставляет компания-застройщик.
Но это вовсе не означает, что все эти документы обязательно правильно составлены и стоит безоговорочно им верить и тем более их подписывать.
Будет правильнее еще до процедуры госрегистрации договора изучить весь пакет вместе с профессиональным юристом.
Срок проверки всего пакета документов в органе госрегистрации составляет 5 рабочих дней. После этого участнику долевого строительства можно прийти и забрать свой экземпляр договора.
На нем будет стоять отметка о том, что ДДУ прошел процедуру занесения в Росеестр, указан соответствующий номер и дата.
Для получения зарегистрированного договора одновременного присутствия и дольщика и застройщика уже не требуется, а потому можно подойти в любое удобное время.
Так как при покупке новостройки по ДДУ фигурируют немалые суммы, расчет удобнее производить безналичным путем. Этот способ еще удобнее и тем, что на руках остаются документы, подтверждающие перевод денежный средств на счет фирмы-застройщика. В банковских документах в строке «назначение платежа» конкретизируется, что деньги уплачены именно по договору долевого участия, с указанием его номера.
Спустя несколько дней после того, как дольщик обратится в кредитное учреждение для перевода денег, будет не лишним проконтролировать этот процесс и узнать у фирмы-застройщика, а дошли ли средства на счет.
Не возбраняется в бухгалтерии организации даже попросить выдать специальную справку о том, что сумма оплаты договора долевого участия в полном объеме поступила на расчетный счет.
Любой дополнительный документ впоследствии, при возникновении конфликтных ситуации, сыграет положительную роль в процессе доказывания своей правоты.
Помните: оплату за приобретаемую квартиру в новостройке нужно вносить только после получения зарегистрированного в Росреестре ДДУ.
И только с указанного момента он считается заключенным, а потому в спорных случаях вернуть свои деньги можно будет только тогда, когда они уплачены по уже действующему договору (то есть после той даты, которая будет проставлена на договоре в качестве отметки госрегистратором).
Конечно, расплатиться наличными закон не запрещает.
Но если случайно потерять квитанцию об оплате, доказать при возникшей необходимости факт уплаты по ДДУ будет весьма проблематично. При безналичном расчете всегда можно взять соответствующую выписку в отделении банка, где производился перевод денежных средств.
При оплате части договора долевого участия за счет ипотечных средств, банк производит денежный перевод на счет фирмы-застройщика после того, как дольщик предоставит прошедший процедуру госрегистрации договор. Остальную часть дольщик вносит самостоятельно вышеописанными способами.
Регистрация ДДУ и оплата по нему еще не делают дольщика полноправным собственником приобретаемого жилья. Для этого дом должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства по акту приема — передачи.
После чего можно регистрировать право собственности на приобретенные квадратные метры, а это уже отдельная самостоятельная процедура.
Из всего вышесказанного становится очевидным, что на всех этапах оформления ДДУ в новостройке нужно быть внимательным и вникать в каждую букву каждого документа.
А без специальных познаний сделать это будет трудно или даже невозможно. Потому стоит обратиться за помощью к профессиональным юристам. Специалисты Общества защиты прав дольщиков окажут грамотное правовое сопровождение на всех этапах составления и подписания договора долевого участия.
Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи.
Источник:
Договор долевого участия в строительстве 2020: образец, риски
Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.
Что такое долевое участие в возведении МКД
Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.
Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.
Риски, преимущества и недостатки
Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.
Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.
К таким гарантиям, в частности, можно отнести:
- за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
- интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
- в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
- ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
- в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
- в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
- договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.
Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:
- строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
- пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
- никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.
Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.
Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.
Заключение договора долевого участия
Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.
Образец ДДУ
Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.
Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.
Обязательные пункты соглашения
Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.
Важно проверить, чтобы в тексте содержались:
- подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
- графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
- основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
- срок передачи квартиры гражданину;
- полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
- гарантийный срок;
- обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.
Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.
Основные права и обязанности сторон
Ключевые задачи застройщика:
- построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
- по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
- передать квартиру участнику долевого строительства по акту.
Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:
- уплатить деньги в оговоренном порядке;
- принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.
Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.
Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.
На что еще обратить внимание
Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:
- предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
- обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
- направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
- обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
- допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
- обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
- обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.
Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:
- изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
- уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
- срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.
Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.
О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.
Регистрация в Росреестре
Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.
Порядок включает всего 4 простых шага:
- Собрать все необходимые документы.
- Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
- Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
- Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.
Список необходимых бумаг включает:
- три подлинника ДДУ;
- заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
- удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
- нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
- залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
- технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
- госпошлина.
Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.
Передача прав по ДДУ
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Образец договора о переуступке можно скачать здесь.
Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.
Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.
Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.
О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».
Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.
Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Новое по договорам долевого участия в 2020 году
Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.
В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.
Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.
Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.
При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.
Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.
Подробнее про долевое строительство в 2020 году, можете узнать далее.
Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.
Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.
Источник: