|Sagsnummer:||21212188/2013|
|Dato:||12-08-2013|
|Ankenævn:|
|Klageemne:||Bidrag - forhøjelse|
|Ledetekst:||Bidragsforhøjelse.|
|Indklagede:||Nykredit Realkredit A/S|
|Øvrige oplysninger:|
|Senere dom:||Download som PDF|
|Realkreditinstitutter|
21212188
Bidragsforhøjelse.
Klageren, som er en andelsboligforening, har i sin ejendom et CIBOR3 lån på oprindelig 17.509.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev ydet på basis et lånetilbud fra april 2008, hvoraf det fremgik, at lånet var tilbudt med individuel bidragssats, der ville være gældende indtil videre. Af det for lånet udstedte pantebrev fremgik yderligere, at beregningsprincipperne og størrelsen af bidraget kunne ændres efter instituttets beslutning. Instituttet forhøjede med virkning fra januar 2010 bidraget til 0,50 pct. p.a. og med virkning fra januar 2011 til 0,6 pct. p.a. Med henvisning til parternes forretningsmæssige samarbejde meddelte instituttet i november 2012 andelsboligforeningen, at bidragssatsen pr. 1. januar 2013 ville blive forhøjet til 0,75 pct. med udgangspunkt i det daværende forretningsomfang og de aktuelle markedsvilkår. Andelsboligforeningen protesterede forgæves over for instituttet mod bidragsforhøjelsen.
Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle ophæve bidragsforhøjelsen pr. 1. januar 2013 med virkning fra samme dato. Instituttet påstod frifindelse.
Der var i Nævnet enighed om, at sagen kunne realitetsbehandles i Realkreditankenævnet. Et mindretal i Nævnet ønskede imidlertid at tilføje, at det forhold, at klagen konkret var behandlet efter bestemmelsen i § 2, stk. 2, i vedtægterne for Realkreditankenævnet, efter deres opfattelse ikke var udtryk for, at en andelsboligforening som klageren generelt kunne anses for privatkunde eller forbruger. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte bidragsforhøjelsen som vilkårlig eller åbenbart urimelig. Bidragsforhøjelsen var hjemlet i aftalegrundlaget, og det var ikke godtgjort, at instituttet havde tilsikret andelsboligforeningen en fast, lav bidragssats. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at bidragssatsen lå under eller på linje med de bidragssatser, som branchen anvendte ved lån til andelsboligforeninger. Som følge af det anførte blev instituttet frifundet.
K E N D E L S E
afsagt den 12. august 2013
JOURNAL NR.: 2012-01-12-188-N
INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S
KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse
DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. juni 2013
SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen
NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Jacob Elverum
Per Englyst
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren, som er en andelsboligforening, har i sin ejendom et Cibor 3 lån på oprindelig 17.509.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.
Cibor 3 lånet blev ydet på basis af et lånetilbud af 9. april 2008. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:
"…Oplysninger om nyt lån
…
Bidragssats i procent pr. år 0,4000
… Lånet tilbydes med individuel bidragssats, der gælder indtil videre. Læs mere om bidragssatsen i LånGuiden …"
Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår følgende om bidrag:
"…Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidraget beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincip og størrelsen af bidrag kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning, jf. de for lånet gældende lånevilkår. Ud over denne generelle adgang forbeholder …(indklagede)… sig ret til med en måneds varsel at forhøje bidraget for nærværende lån.
…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer af bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil …"
Efter det oplyste forhøjede indklagede med virkning fra 1. januar 2010 bidraget til 0,50 pct. p.a., og med virkning fra 1. januar 2011 til 0,6 pct. p.a.
Indklagede fremsendte den 8. november 2012 følgende brev til klageren:
"… Med henvisning til vores forretningsmæssige samarbejde, forhøjer vi med udgangspunkt i det nuværende forretningsomfang samt på baggrund af de aktuelle markedsvilkår, bidragssatsen på realkreditlån som angivet nedenfor.
Lånenr. Hovedstol Eks. bidragssats Ny bidragssats
… 17.509.000 0,60 0,75
Forhøjelsen har virkning fra d. 01.01.2013.
Ønsker De en nærmere begrundelse for forhøjelsen, kan vi kontaktes på nedenstående telefon, idet vi ser frem til at fortsætte det forretningsmæssige samarbejde …"
Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.
Klageren fremsendte samtidig en klage til indklagedes direktion over bidragsforhøjelsen. Denne henvendelse blev af indklagede besvaret den 20. december 2012 som følger:
"… I forlængelse af din henvendelse af 14. december d.å. skal …(indklagede)… hermed vende tilbage. Din henvendelse er blevet overdraget til klageansvarlig enhed.
Efter en periode med gunstige konjunkturer og lave bidrag har …(indklagede)… vurderet, at det nu er nødvendigt at forbedre virksomhedens indtjening og kapitalforhold.
…(Indklagedes)… indtjening og kapitalforhold er af afgørende betydning for, at …(indklagede)… også i fremtiden vil være i stand til at finansiere realkreditudlån til konkurrencedygtige priser.
…(Indklagede)… har derfor besluttet at forhøje bidragssatserne på flere kundeområder herunder andelsboliger. Dermed bringes bidragssatserne op på et niveau, der er i overensstemmelse med de nuværende markedsmæssige vilkår.
…(Indklagedes)… idegrundlag er finansiel bæredygtighed. Det betyder, at vi lægger vægt på en afstemt risikostyring og en stærk kapitalstruktur, og at vi derfor må reagere på de ændrede markedsforhold.
Bidragsforhøjelsen på eksisterende og nye lån vil tilsammen dække en del af de ekstraomkostninger som …(indklagede)… i dag har i forbindelse med at yde realkreditlån. Herudover er der i …(indklagede)… sat både generelt og ekstraordinært fokus på at reducere omkostningerne.
…(Indklagede)… forhøjer bidragssatserne nu, fordi vores omkostninger til at yde realkreditlån er steget meget betydeligt på to områder:
• For det første har vi flere tab og hensættelser på realkreditlån som følge af faldende ejendomspriser og den økonomiske situation i Danmark. I den forbindelse kan vi oplyse, at såfremt …(indklagede)… taber 1 mio. kr. på realkreditlån, så svarer dette til indtjeningen på realkreditlån for 160 mio. kr.
• For det andet er det blevet dyrere at skaffe den lovpligtige kapital, som …(indklagede)… skal have som sikkerhed for dit og andres realkreditlån. Samtidig med at prisen på kapital er steget, skal vi også stille mere kapital til sikkerhed for det samme udlån ud over den ejendom som du stiller som sikkerhed for lånet.
Netop omkostningen til kapital er …(indklagedes)… væsentligste omkostning, og prisen på kapital er steget markant – næsten tidoblet på fem år, uden at …(indklagede)… tidligere har reguleret herfor.
Grundlaget for bidragsforhøjelsen fremgår af lånedokumentationen, som foreningen har accepteret. Det fremgår af lånedokumentationen, at …(indklagede)… er berettiget til at forhøje bidragssatsen.
…(Indklagede)… har fuld forståelse for, at det ikke er populært at hæve bidragssatsen og ville gerne have undgået dette. Men det skyldes, som anført ovenfor, at udviklingen på de finansielle markeder koster …(indklagede)… flere penge i dag, og bidragsforhøjelsen er med til at sikre et konkurrencedygtigt …(indklagede)… i fremtiden.
Selvom bidragssatsen stiger, så vil realkreditlån fortsat være den billigste og bedste langsigtede måde at finansiere dit hus på.
Idet foreningen har indgivet klage til Realkreditankenævnet, vil …(indklagede)… ikke foretage sig yderligere førend ankenævnet henvender sig. Det bemærkes dog, at Realkreditankenævnet har behandlet en række sager vedrørende bidragsstigninger. I disse sager har ankenævnet givet realkreditinstitutterne medhold i, at instituttet var berettiget til at gennemføre bidragsstigninger. Sagerne er tilgængelige på ankenævnets hjemmeside www.ran.dk.
Hvis du har yderligere spørgsmål eller bemærkninger til sagen, står jeg naturligvis til rådighed …"
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet at ophæve bidragsforhøjelsen pr. 1. januar 2013 med virkning fra samme dato.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren oplyser, at lånet på oprindelig 17.509.000 kr. til indklagede er stiftet i april 2008 med et årligt bidrag på 0,40 pct.
Med virkning fra 1. januar 2010 blev bidraget øget med 0,10 pct. til 0,50 pct. p.a.
Med virkning fra 1. januar 2011 blev bidraget øget med 0,10 pct. til 0,60 pct. p.a.
Med virkning fra 1. januar 2013 blev bidraget varslet øget med 0,15 pct. p.a. til 0,75 pct. p.a.
Indklagede legitimerer gebyrforhøjelsen med ønske om større indtjening til imødegåelse af tab samt øgede kapitalkrav. Andelsboligforeningen oplever imidlertid, at indklagede i denne forbindelse klart udnytter, at foreningen som følge af lånets karakter og sammenbinding med renteswap samt udviklingen på ejendomsmarkedet – og især andelsboligmarkedet – ikke p.t. har nogen mulighed for at konvertere til andet lån eller skifte realkreditinstitut.
Andelsboligforeningen tager afstand fra en sådan forretningsmoral.
Indklagede har fra lånets stiftelse i april 2008 til 1. januar 2013 øget sit bidrag med i alt 0,35 pct. p.a. svarende til en stigning på 87,5 pct. Foreningen finder, at en sådan stigning ligger ud over enhver rimelighed, og at denne kun er muliggjort af det forhold, at foreningen er uhjælpeligt låst til indklagede.
Bidragsstigningen vil i alt koste foreningen 1.635.000 kr., hvoraf den sidst varslede stigning udgør 663.200 kr.
Bidragsstigningen er en alvorlig belastning af andelsboligforeningens økonomi, hvilket foreningen også klart og tydeligt har informeret indklagede om.
Andelsboligforeningen finder indklagedes forretningsmoral i den aktuelle sag klart uetisk. Andelsboligforeningen anker på dette grundlag over indklagedes sidst varslede gebyrforhøjelse, som foreningen har bedt indklagede om at ophæve.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at andelsboligforeningen i april 2008 optog et variabelt forrentet realkreditlån stort 17.509.000 kr., og at foreningen samtidig hermed indgik aftale med det koncernforbundne pengeinstitut om afdækning af renterisikoen.
Realkreditlånets bidrag udgjorde ved lånets begyndelse 0,40 pct. Det er korrekt, at indklagede senere pr. 1. januar 2010, 1. januar 2011 og 1. januar 2013 regulerede bidraget til henholdsvis 0,50 pct., 0,60 pct. og 0,75 pct.
Foreningen har i henvendelsen ytret sin utilfredshed med bidragsreguleringerne. Indklagede forstår henvendelsen således, at foreningen ikke anfægter indklagedes hjemmel til at regulere bidraget.
Ex tuto gør indklagede gældende, at indklagede er berettiget til at regulere bidraget, idet dette fremgår af pantebrevet.
Indklagede har besluttet at regulere bidragssatserne på flere kundeområder, herunder andelsboliger. Dermed er bidragssatsen på klagerens realkreditlån ud fra en generel og individuel vurdering i overensstemmelse med de nuværende markedsmæssige vilkår.
Anbringender
Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende,
at indklagede i henhold til de af foreningen underskrevne aftaler er berettiget til at regulere bidraget,
at bidragssatsen ikke er urimelig, og
at bidragsreguleringen ikke på noget andet grundlag kan tilsidesættes.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Der er enighed om, at sagen kan realitetsbehandles i Realkreditankenævnet.
2 medlemmer – Jacob Elverum og Per Englyst – ønsker imidlertid at tilføje, at det forhold, at klagen konkret er behandlet efter bestemmelsen i § 2, stk. 2, i vedtægterne for Realkreditankenævnet, efter deres opfattelse ikke er udtryk for, at en andelsboligforening som klageren generelt kan anses for privatkunde eller forbruger.
Nævnet udtaler herefter:
Nævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte bidragsforhøjelsen som vilkårlig eller åbenbart urimelig. Bidragsforhøjelsen er hjemlet i aftalegrundlaget, og det er ikke godtgjort, at indklagede har tilsikret andelsboligforeningen en fast, lav bidragssats. Nævnet bemærker i den forbindelse, at bidragssatsen ligger under eller på linje med de bidragssatser, som branchen anvender ved lån til andelsboligforeninger.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.
Henrik Waaben / Susanne Nielsen