网传上海「房叔」抛售 93 套房，套现 4.5 亿，持有 28 年房价翻了 100 倍，真相如何？
2021年10月23日，国务院发布官宣被全国人大常委会授权在部分地区开展房地产税改革试点。 而就在此前一天，上海楼市则爆出了一个“大事件”：一名神秘房东在寸土寸金的陆家嘴，一次性抛售了同一个小区的93套房子、均价约9万元左右，一次性回笼资金高达4.5亿元。 瞬间，这个“大事件”就在魔都引起了轰动，以至于这个小区在周末时就被中介以及来看房的人围堵得水泄不通，甚至到了该小区居民需要报警扰民的程度。 而这个距离“陆家嘴三件套”直线距离只有1公里的“浦城小区”，尽管是1993年竣工的老旧小区（特别破旧狭窄+垃圾遍地），但其地理位置却极佳：不仅位于浦东老牌商场八佰伴的斜对面，距离9号线（商城路站）、2号线（东昌路站）分别仅600米、800米，近内环高架，而且还是上海第一梯队的学区房，直接对口洋泾菊园小学、洋泾中学。 然鹅，这个一次性抛售的“神秘房东”却并不是个人，而是世贸集团。 实际上，世贸集团当初的规划是对该小区所在区域进行拆迁，但在收房过程中因有些居民要价过高而没有收完。最终，世贸集团放弃了原拆迁计划，这93套房也全部转为出租房。 而世贸集团这次的操作模式，则完全是按照标准的新房开盘模式：不要积分不摇号，可以贷款，但需首付65%。房型面积40~69平米，单价区间为8.5-9万元，比该区域二手房低0.5~1万元左右，总价接近700万，比周边二手房便宜约70万左右。 10月22日下午开盘时，现场排队抢房的主要都是年轻人，尤其是刚落户不久的“新上海人”。第一天，40平米的户型就全部售罄；第二天，仅剩楼层不好、50~60多平米的两房，当天中午也全部售罄。 随后，在世贸集团这批93套房全部成功抛售的当天（10月23日），就传出了全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的消息。 See？世贸集团这次一次性抛售93套房的timing，完全算得上是教科书级别的“精准”操作。 用世茂集团老板许世坛的话说就是： 显然，浦城小区就是许世坛口中的“核心资产”之一。 而仅仅集中抛售浦城小区这一单所回笼的4.5亿元资金，就已经相当于世茂集团2021 H1处理资产总额的45%。 然鹅，除了在国务院开展房地产税改革试点的前一天就“精准”抛售的教科书级操作之外，世茂集团这一次的“大事件”也暴露出了国内房地产行业另一个债务黑洞：表外融资。 在2020年全国房企销售Top 10榜单中，世茂集团以全口径销售额3003亿元排名第八，并成功实现了在3年内排名三连跳。同时，世茂集团2020年实现收入1353.5亿元，同比增长21.4%，毛利率则高达29.3%、远超行业平均水平。 更加神奇的是，截至2020年末，世茂集团的净负债率下降至50.3%，连续9年维持在60%以下；并且资产负债率（扣预收款）68.1%、现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍，成功实现“黄档”转“绿档”，这不仅在国内千亿规模房企中是极其罕见的存在，而且还成为了全国Top 10房企中唯一一家进入“绿档”的民营房企。 最终，暴露秘密的是许世坛旗下另一家上市公司：世茂股份。 与世茂集团两位数的高增速相比，世茂股份2020年不仅业绩减少近40%，而且归母净利润也首次跌破20亿（仅15.5亿），创下8年以来的新低纪录。同时，世茂股份2020年的少数股东损益却高达16.99亿，是该公司13年以来首次超过归母净利润。 而在这一切反常的背后，则是许世坛炉火纯青的“表外融资”操作。 2017年12月，世茂股份旗下的福建世茂新里程，以249亿的天价拿下深圳龙岗大运会地块。这个数字，已经相当于世茂股份2017年全年营收的1.3倍。 为了弥补资金缺口，世茂股份2018年3月发布公告称，世茂股份、中信泰富、世茂建设（许世坛旗下子公司）分别出资72.08、48、21.25亿元，为福建世茂新里程增资141.33亿元。 其中，中信泰富通过上海隆汀企业管理中心进行“有限合伙”，新进成为福建世茂新里程的第二大股东。除此之外，深圳市世茂新里程（福建世茂新里程的全资子公司）还向金融机构申请不超过150亿元授信额度，并以其100%的股权作为质押。 由此，世茂股份不仅轻松实现了用72亿元撬动了249亿投资（4倍杠杆）、拿下了远超自身体量的超级大项目，而且还完全不影响自身财务报表的“稳健”。 除了世茂股份之外，许世坛对世茂集团也使用了同样的操作手法。 2019年，世茂集团的“少数股东损益”（非控股股东的净利润）占净利润的同比增速为57.1%，超过了“归属于母公司所有者”（母公司股东的净利润）占净利润同比增速（23.4%）的2倍以上。 到了2020年，世茂集团“少数股东损益”占净利润同比增速已高达149.8%，并且依然高于“归属于母公司所有者”占净利润的增速（139.8%）。 也就是说，世茂集团的经营利润不仅大部分都被“表外”的金主们分走了，而且利润转移的速度还在越来越快。 实际上，非控股股东权益所对应的实质性操作就是“明股实债”[1]。例如，世茂北方某区域的其中一个“表外”公司，融资规模就高达几十亿。 而这些“表外”公司，大多都是名字怪异的贸易公司，需要层层穿透才能到达世茂；尤其是在许世坛不断“发明”新组织结构的情况下，甚至在层层穿透之后都很难追溯到世茂和许世坛身上。 显然，许世坛的“表外融资”操作，也意味着世茂集团在三道红线中的指标实际上只是掩人耳目的“伪绿档”。 而财报看起来光鲜亮丽的世茂集团，其负债总额在短短3年内就翻了一倍以上；2020年末，世茂集团的总负债已高达4372.58亿，超过了2017年末的2倍。 事实上，许世坛并不是一个人在“战斗”。 根据各大房企的年报数据显示，2019年，国内80家上市房企，通过这种方式转移的净利润规模高达1130亿元。其中，非控股股东权益占总权益的比重Top 10房企分别为： 而在这一切的背后，则是隐藏在“表外”的利益输送。 例如，上市公司A，持有B公司70%的股权。A公司母公司、B公司的报表净资产分别为10亿、2亿元，一年可确认的净利润分别为1亿元、5000万元。 那么，当A公司对B公司进行“并表”之后，A公司在合并报表中显示的净利润伪1.5亿元，但其中的1500万净利润（5000*30%）是少数股东损益[2]，剩余的1.35亿元才是归属于母公司所有者的净利润。从资产负债表来看，显示合并净资产为12亿元，其中的6000万元（2亿*30%）是少数股东权益。 也就是说，少数股东用6000万的投入换来了1500万的利润，ROE（净资产收益率）达25%；而对于A公司股东来说，11.4亿元的股东投入换来了1.35亿元净利润，ROE只有12%，还不到少数股东收益率的一半。 在这个例子中，少数股东的股东回报率远高于A公司的股东。 而在现实世界中，只要上市公司A不披露清楚（完整披露）全部“少数股东”的明细，那么就没人知道A公司通过股权安排把上市公司的利益输送给了少数股东。尤其是对于上市公司来说，非100%控股子公司的数量通常可能多达上百家的情况下。 那么问题就好办了。 【此 处 删 除 2480 字】 古斯塔夫·勒庞在《乌合之众》中写道，人一旦到了群体之中，智商就会严重降低，为了获得认同，个体愿意抛弃是非、用智商去换取那份倍感安全的归属感。 楼下保安则说，我们赖以生存的规则实际上都是谎言，因为那些制定规则的人，都游走在规则之外。 ⚠️以上内容节选自《2021房地产沉思录》update 50，所有sensitive内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在公众号或new base中查看。