恒大要宣布破产了么？
问题是, "恒大是要宣布破产了么？为什么迟迟不卖资产？还是已经资不抵债了？储备都被淘空了么？" 是否宣布破产我不知道. 迟迟不卖资产. 谈一下我的理解. 最普通的房地产开发, 拿地到手, 拿到各种批文后开工, 然后6-7个月的时候, 打完地基加几层楼. 这个时候就可以销售了. 一般地产公司会强调一年多现金流转正. 这个现金是没办法从项目公司回到母公司的. 因为开发的时候, 一般用的是地去抵押借款, 公司钱在还清银行贷款之前只能在项目公司. 这也是蓝光这样的公司, 会计上(合并报表)有很多现金, 但真正母公司可动用的现金极少. 但是如果老老实实把这个项目开发完. 任何一家公司都不可能这么做. 效率太低. 房地产开发商会再去借钱. 新开发项目. 借钱方, 比如信托等, 在看了报表之后, 确认项目总体赚钱并没有问题后, 也会借钱给公司. 整个链条特别脆弱. 我说一下我想到的. 1, 哪怕再快, 从开发到交付, 大概需要2年半及以上时间. 你在某个项目里"赚到"的钱, 其实并没有办法取出来. 2, 只要gov卡你, 你这个项目其实可以瞬间死亡. 哪怕gov不卡, 有些时候也会很慢. 举碧桂园的例子, 碧桂园有些项目会极端到, 为了追求快速回款和快速交付, 他们在没拿到批文的情况下就开工, 后补批文. 同时把没拿到批文就开工的罚款计入自己的成本. 而我国各种审批项目, 有些地区要慢那是真慢. 对gov来说, 这没什么, 一个行政命令而已. 但是对公司, 每天都是利息. 3, 当你一两个项目出现问题, 出现兑付困难或者项目停工的风闻之后, 你就很难再拿到融资或者借的钱越来越贵. 但是你的很多项目拿地其实都是靠借钱拿的地. 即使不再扩张, 也需要相当长时间再融资来确保现金流不断. 房地产项目就会处于这种情况, 它多是开工到一半. 虽然作为项目公司, 似乎卖股权也容易. 但很多卡住的项目, 你付出了那么多, 你借钱的利息这两三年已经积累了很多, 但是会计上, 你的项目公司其实还没赚一毛钱. 全是成本和费用. 其他公司还不知道是否有坑. 谁接盘呢. 恒大也有其特殊性. 1, 恒大太大了. 6月份的时候, 阳光城接盘了一个众泰小镇的项目, 大概是60亿, 简直要了阳光城老命.(那个众泰项目是原价卖出, 老板割肉的时候估计也是心疼得一匹. 最近阳光城立刻转让了一部分股权给滨江). 这只是一个60亿的项目. 已经让一个前20的房地产公司吃得快噎着了. 而万科和蓝光华夏泰禾谈了那么长时间, 只接盘了蓝光一点点项目. 地产界都喜欢找融创, 融创老板是爽快人. 恒大的规模, 哪怕碧桂园+万科+保利+华润, 现在的环境可能都吃不下来. 何况他们不一定想吃. 甚至我是碧桂园, 我巴不得恒大死了, 从此我王白石在三四线就是真绝对统治地位. (前些日子传金茂万科挑恒大项目. 不是我看不起金茂... 我认为融创并没有太大问题, 如果银行依旧愿意借钱给融创的话. 但融创最近两年有息负债规模确实没办法下降) 2, 恒大项目本身有极大的特殊性. 恒大都是在三四线城市. 和碧桂园相比, 也是不一样的. 恒大的项目为了毛利, 往往喜欢远郊大盘. 这就导致它是一期一期开发, 投入特别大, 周转特别长. 恒大有很多土地是没有确权的.  "储备都掏空了吗?"储备是指现金还是土地. 是土地就是上面的那个说法, 很难卖很难估值. 现金那是真没有了, 借不出来了. 资不抵债要看"资"怎么定价, 现阶段卖不出价钱的情况下, 就是资不抵债了. 恒大除了近一万亿合同负债之外, 还有有8000亿有息负债以及几千亿其他应付款, 类似税费啊等等. 主要还是18年之后和碧桂园走的路子分道扬镳了. (当年恒大有息负债5k亿, 碧桂园4k亿超过. 之后恒大继续加, 碧桂园收缩了一段时间) 恒大这些年卖房子卖得快, 其实也会碰到一些之前没有想到的问题. 卖得快, 第二年第三年要竣工的就要更多. 但你本身之前能支撑的施工规模, 竣工规模可能就那么一点. 过两三年增加了一倍以上, 哪怕没有资金困境也会碰到巨大的管理困难. 恒大和普通房地产商还稍有些区别, 普通房地产商, 1w3的房价, 6k左右是初期给gov的, 2-3k是给建筑和供应商的. 而恒大拿地低, 房价9k稍不到, 同样的钱给建筑和供应商, 他初期本金少, 后期施工压力会更大一些. 何况重要合作伙伴南通三建已经被拖死了. (ps 销售规模激增也是融创这两年有息负债规模没办法下降的原因, 项目的竣工是需要再去花钱的. 如果现在银行全部达成一致停了融创的贷款, 融创也是会倒的. 不过我并不认为恒大融创等全倒闭是好事情. 也许碧桂园恒大的房子确实烂了点, 但大家都喜欢去住净利润率20%毛利率30%+的中海的房子吗? 何不食肉糜...) 顺手说一下 虽然都是一个地产大类, 在我看来其实赚的是不同的钱 粗略来看, 分为开发前的土地价值, 开发, 开发后的运营 开发前是指持有一块地, 持有到它的价值符合预期. 有个例子是大家都讨厌的李嘉诚. 他的开发速度是较慢的, 有些没开发完地价超出预期了他就会卖出. 国内也有, 合生发展算是这个类型. 他们是真实做"投资". 其实最大的地产持有者是政府, 毕竟土地国有. 开发, 绝大多数耳熟能详的房地产开发商迄今为止最主要都是赚开发的钱. 严格来说也要分两类, 第一类代表是碧桂园. 万科也属于这一类. 这一类的特点是标准化和高周转. 万科在十多年前就是靠此成为龙头. 第二类是高端产品. 代表是龙湖的别墅. 当然界限没有绝对. 大家都可以开发别墅, 都可以开发标准主流住宅. 就个人来说, 我接受后者利润率高一点, 我不能接受前者高利润率. 大众必须品的利润率应该是被限定的. 开发后, 自然就是房子盖完了之后的事情. 继续区分, 碧桂园分出来的碧桂园服务, 物业这个类别. (碧桂园服务现在年收入在300亿的规模, 利润50亿不到, 远期会看到1000亿之后稳定下来. 他们现在总共大概运营5000个小区, 每个小区的物业利润在50-100w) 万达的商业也是一个大类. 还有譬如SOHO的写字楼. SOHO在10多年前就觉得开发这个事情长期干不下去, 他们留下了几个写字楼, 这东西本身没风险, SOHO要卖掉的原因比较简单, 我国借钱利率还是高, 美帝那边借钱利率低, 双方一个想卖一个想买. 当然了, 被否决了. 亏钱的富力的酒店也属于这一类中比较大的一个类别. 香港上市的各地产商基本都属于赚开发后了的钱. 当初我国引入他们, 是有些问题的. 并不是他们道德低下什么的. 而是说, 香港作为一个成熟城市, 地产商没有多少开发楼盘的能力. 从设计到施工还有关联的各供应商, 都是需要专业人士和专业的企业. 香港的房地产(商)没办法养这么些人和企业, 香港所有居住面积加起来大概1亿平方米. 碧桂园一年就可以开发接近那么多.. 而碧桂园在国内也就占据10%不到. 香港地产商在国内的历史使命也算达成了. 他们是一个种子, 把最开始的钱交给政府, 买入最开始的几块地, 然后政府有钱了之后, 继续去开发. 而且, 我们当时也不可能引入日美资金做房地产, 他们也和hk一样, 没有那个能力做那么大的开发. //碧桂园高周转中的一些建筑上的弊病, 反科学反标准化的行为, 包括其他学碧桂园的, 需要行业协会和社会监督. 绝大多数地产商都会横跨好几个类别. 万达把自己的开发业务卖了, 依旧是2000亿估值的巨头, 他的商业地产价值很高. 也隐形地包含万达商业地产里的土地的价值的. 就是说, 万达隐形地依旧在赚第一类的钱. 不要因为有人赚第一类的钱就恨他了... 万达有一个子公司, 万达酒店发展, 手上是没多少资产的, 赚纯管理的钱, 前些天融创解约的那家, 是香港上市的仙股, 10亿市值. 恒大某种程度上也想赚第一类的钱, 他拿郊区大盘, 想把这个大盘做得有人气了, 房子价格就高了. 这事地方政府鼓励, 某种程度和地方政府干的是一件事. 只是当想整个链条从头吃到尾的时候, 在不断放大风险不说, 那些中间阶段不参与外部竞争, 互相拖累, 整体效率反而在降低. 大而全的公司与安全高效渐行渐远.   11.03记录 很不幸的, 前文说的阳光城面临了危机 我持有阳光城. 且是重仓之一 我并非是看PE投资的人. 看中阳光城, 是因为16,17年大扩张之后, 阳光城林老板引入了双斌(朱荣斌/吴建斌). 而18,19,20年, 双斌一直让阳光城保持规模稳定, 甚至略有收缩的态势. 我很喜欢这种感觉. 加上18年大量的卖出, 会在20,21年结算. 也就是说, 我其实是在赌阳光城兑现它在18年规模下的利润, 以及它保持稳定略有收缩的态势, 能安全度过21年. 21年上半年阳光城几乎没参与土地拍卖也加深了我对阳光城判断的自信. 结果我错了. 20年年末, 阳光城共有450亿左右的现金. 这些现金按前文所说, 其实并不都能从项目公司回到母公司. 但是按我估计, 阳光城保持正常经营下, 一年可以从项目公司收回大概400亿现金(指还完开发贷, 付完供应商, 员工工资, 税费等等之后). 往年, 阳光城基本都是用来买地了. 但是今年情况特殊, 阳光城保持一定收缩, 应该是没问题的. 但政策上是有三班斧的 1, 加强预售资金监管. 也就是项目公司本来大概是办理了预售之后, 就能把很大一笔钱取出来支付工程款等等. 现在更严格, 只有到主体建筑封顶之后, 才能取出50%, 还要高于一定数量. 这个各地规则不一样, 但这么操作之后, 项目公司就会严重缺资金. 迄今为止, 虽然房地产版块已经有踩踏和风险扩散的苗头出现, 但这个规则还在加强中. 住建部在进行进一步加强监管. 2, 贷款审批停滞. 基本上7,8,9,10这四个月的贷款审批相当之慢. 据说平时五六十亿汇款的阳光城这几个月虽然销售数字差距不大, 但回款只有二三十亿, 10月份在销售下滑只有100亿的情况下, 可能只有10多亿真实的回款. 林老板和金融机构谈判的小道消息截图是, 有200亿按揭在路上. 但就是无法落实. 也就是说, 钱从买房人和银行流入项目公司的监管账户在降低速度, 然后从项目公司流回母公司也被限制了, 甚至很可能项目公司还需要母公司继续不断支援. 3是金融机构的不续贷. 因为阳光城并非国企央企, 这个时间段贷款,发债,从信托借款都不容易. 其筹资现金流今年流出300多亿. 前三年阳光城基本保持筹资现金流为0左右. 也就是借新还旧保持平衡.  21年初, 阳光城原有1050亿有息负债. 450亿货币资金. 到三季度的时候, 他仅剩250亿货币资金, 还有850亿的有息负债. 几乎全是结算出来的货币资金还了有息负债. 阳光城管理层的判断还是错了. 甚为可惜, 如果上半年没有买那120亿的土地(阳光城过去两年全年购地支出在400稍不到), 阳光城说不定现在能安然度过. 去年的时候, 阳光城和泰康签署了一个协议, 要求利润分别达到多少多少. 其利润要求可能迫使管理层想要保持拿地规模. 20年的时候阳光城虽然规模上去了, 非国企, 并没有绝对的强势的资金优势, 找保险是为了开拓融资渠道, 把负债利率降低下来好尽快上岸. 当然结果是, 融资利率没有降, 反给自己加了一个禁锢咒. 所以说, 管理层千万别签署那些硬协议, 千万别找保险公司当股东, 公司的经营有自己的规律. 那些条条框框, 是在给自己挖坑. 如果我判断的没错, 正常经营下, 阳光城其实仅仅缺50-100亿的资金 一年左右, 甚至半年, 保持不拿地,它就能过去. 但如今却不一定了. 林老板的股权不断被平仓. 能支持阳光城的已经没多少了. 虽然阳光城获得了这个月ABS的展期. 但是我并不觉得阳光城能获得美元债的展期. 那些投资者可能更希望的是阳光城尽快破产清算. 这样债权投资者可以获得较大程度的资产保全. 我这几天经常为阳光城感到可惜, 它明明已经三年不加杠杆了, 今年过后结算规模也到了就慢慢上岸了. 上半年也表达了上岸的决心, 有息负债下降了100亿. 而有些地产商, 还在迅速加杠杆, 年销售的规模没有阳光城大, 有息负债却已经超过很多了, 上半年拍地还特别热情. 直到今天, 我看到了微博上有人发了一段话 weibo:河森堡, https://weibo.com/5992829552/KFTd18GTC "我有一位朋友，最近很苦恼，他在某大企业工作，觉得自己不年轻了，更上一层楼的心情迫切，但他年轻气盛时顶撞过自己的上级，俩人一直不对付，所以每次企业晋升评比的时候，他都因为上级的一句“有待观察”而落选，他说自己的业务能力很强，只是被穿了小鞋，并且认为此事的解决之道是做出特别牛逼乃至闪闪发光的成绩，让上级无法掩盖，这才能出头。 我听完以后就对他说，史铁生先生有个朋友，动荡时期说话不留神，蹲了几年大牢，出狱后，他发现如果运动员可以在环城长跑比赛中拿到名次，其照片就能挂在长安街的新闻橱窗里，这对于曾经进过监狱的人来说，无疑是种政治上的肯定，于是，这位朋友就开始在地坛公园里练长跑，史铁生先生坐轮椅上帮忙掐表。 这位朋友后来参加比赛，第一年拿了第十五名，见前十名的照片被挂进了橱窗，于是有了信心。 第二年，朋友跑到了第四名，可橱窗里只挂了前三名的照片。 第三年，朋友跑了第七名，可橱窗里挂的是前六名的照片。 第四年，朋友跑了第三名，可橱窗里只挂了冠军的照片。 第五年，朋友终于拿到了冠军，而橱窗里挂着的却只有一副环城赛群众场面的照片。"  阳光城没什么可惜的.    