两百万如何在广州买房？
别的答主已经回复买房的区位选择，我发另外一个建议，那就是如何与二手房中介打交道。  主题：怎样与房产中介打交道  群友第一个问题： “我就是想知道，怎么能让中介有笋盘能第一时间通知我”  二少爷回答： 1、跟中介打好关系，一般的中介都不被尊重，如果你能打感情牌，会得到不一样的感受 2、让中介感觉你是投资客，可以长期多次交易的，如果你只是买一套，然后没有下一次，中介有笋盘不会找你的 如果手上有笋盘的话，首先中介会分三步走。 第一步中介会先看自己能不能吃下来。 第二步中介发现自己吃不下来，他会立刻联系以前跟他交易过的或者他圈子里面投资客，看他们能不能啃下来。 第三步中介自己啃不下来，他的圈子也啃不下来的话，他才会把他自己的盘交给其他中介去推广。 所以这就引起一个问题，如果你在家某一天接到一个根本不认识的中介电话跟你说有一个笋盘推荐给你。基本上这一定是个坑，没有什么疑问了。  我从2013年开始投资房地产。自己实际控制的有六套房子，然后协助亲戚朋友同事有十几套的交易。我清楚的知道连我这样的一个中等水平的人，也不一定能抢到笋盘。  我见过越秀荔湾，有一个叫*先生的他是真正的炒家，他喜欢用的是一个手法叫做凤姐变冰冰。就是把那些破烂的楼梯楼收回来然后通过不过户办公证的方式，并精装修，然后三个月时间把房子卖出去。他是我见识过很厉害的一个炒家。  荔湾和越秀的中介资深的中介基本上有笋盘都会第一时间联系这个*先生的团队。所以你说我们一般的小白刚需用户。三五年才买一两套房的基本上中介有笋盘绝对不会流到我们的手上。  像真正的炒家抢笋盘能够一次性付款，能够一天之内就做决策。别人甚至可以不看房子，只看照片，甚至连照片都没有只看中介的描述。就能把房子定下来。  为什么这些炒家能做到这样的地步呢，因为他们吃透了某几个领域某几个楼盘的房子。 基本上某个楼盘它的哪个户型ABC哪一栋，几楼朝向是什么样，他们已经了熟于心了。只要中介一打电话来说某个户型某个朝向卖多少钱一平，装修大概怎样。有没有出过事，是不是凶宅有没有发生过火灾，有没有严重漏水。基本上一些信任的中介告诉他信息，这些炒家就能下决定了。所以我们一般的人，不要奢求能够抢到笋盘。一般中介打电话给你说有笋盘基本上掉坑的几率非常大。  我分享一个判断是否是笋盘的通俗标准 “利用好LIAN家和安JU客”  首先，当你接触到一个房源听上去让你感兴趣的时候应该怎么做呢，我从刚需小白的角度而不是从资深投资者的角度建议如下：  立刻打开LIAN家app。搜索相关的楼盘，把所有LIAN家上面在售的有照片的，该楼盘的所有房子房型朝向面积大小单价总价,列出来放到一个excel表里面。  LIAN家以及他的app在我们投资者的眼里吧，是一个非常有价值的数据源。  首先人在LIAN家挂盘的通常是是三证齐全的。包括业主的身份证房产证以及委托书。所以LIAN家上面的房子特别是有照片的房子，里面的挂牌价以及他的房源一定是真实的。  但因为这种这个这么严格的LIAN家定位也导致了LIAN家的房源非常稀少。  刚才我说了,当你听到某个房源的时候，我们打开LIAN家app把他现在在售在挂牌的所有房子摘录下来。同时还有一个很重要的渠道就是看LIAN家有一个叫做历史成交记录。看这个房源这个小区他过去的历史成交记录是一个怎样的趋势。  看完历史成交记录，还有一个非常重要的信息渠道就是看LIAN家的带看记录。如果某些房型某套房子他一周之内带看超过三次。我们可以把它通俗理解为这个房型或者这个楼盘或者这个价格已经是比较吸引人呢。  我随便举个例子啊，现在这个琶洲大家庭花园，你可以看到最近七天以及近三十天的带看记录都是零。证明了LIAN家手上没有客源去关注他的房子。 然后第三个小技巧就是看他的挂牌时间。如果这一类这个楼盘所有房子都挂牌时间都是非常早。但是一直没什么人去看一直没有卖出去,就证明你这个房子的价格是属于市场价偏上并不笋。  回到我们刚刚的问题，有朋友在问如何判断一个笋盘。我说了利用LIAN家这几套方法,你基本能把电话中一个陌生中介告诉你所谓的笋盘是不是笋还是坑已经有一个百分之八十的了解了。  剩下的百分之二十的信息，怎么办呢，这时候我们就要打开我们的安JU客APP。  我把LIAN家形容为“天猫店”，我把安JU客形容为“淘宝” 天猫店保证正品，但货少价高 淘宝货多价乱，杂乱无章  这时有些人会说：那安JU客那么乱，我为什么要利用这个平台呢。  因为安JU客类似于淘宝任何商家都能去开店,里面集合着大量不同公司中介，包括各类深耕广州的小小店。  他们为了吸引你打电话给他成为他的潜在用户。他们能用一切夸张虚假的手段去发布信息，包括假图片假价格假面积假楼层。  这么假的安JU客，我们怎么利用呢？简单一句话总结就是：最少成本地去扫盘  回到刚才的话题某个陌生的中介跟你说有套房非常笋，你来看一看。  首先打开安JU客。然后他可以微信登陆或者手机帐号登录。这个你们可以放心安JU客官方这个平台不会泄露你的微信和手机号的信息。  然后在安JU客里面立刻搜索相关楼盘。里面就会出现几十家不同的中介挂牌不同的虚假房源。没错他们为了就是套你的信息。 他们为的就是吸引你的眼球，然后让你打电话给他成为他的潜在用户，这是很多中介他的套路所在。  我们这时候千万不要傻乎乎的用我们平常日常生活中使用的手机来打给他们，我们看安JU客上面有一个类似于微信私信的一个功能。这时候你要立刻编辑一段话发给几十个中介。  我平常的方法是这样的：我会编辑“请问这个楼盘最近有笋的吗，价格是多少，有照片吗。”  这时候十个中介里面会有六个说真话。因为这件事情他觉得你这条鱼已经上钩了他没必要再骗你了，他会跟你说某个花园某个楼层哪个朝向卖多少钱，单价是多少，这时候你也不能肯定他这个信息是真的，你要告诉他：第一有没有照片有照片发给我，我第二个能不能看房看房，怎么约。  只要你提出这两点，他把照片发给你了，而且还跟你说看房的时间和地点具体怎么操作，那这套房源基本上能确保是真的。  这时候你跟十几二十个中介复制copy，同一段话之后。你大概就能少扫一遍，现在在卖的楼盘。  方法二。你要把刚刚你接到陌生电话的陌生中介推荐你的笋盘看存不存在。  你可以继续跟安JU客里面的十几二十个中介私聊说：“我听说有一个什么楼层什么朝向多大面积的盘卖多少钱，很笋，请问你们手上有没有房源呢”  问一个中介可能得不到真相。但当你问三到五个中介的时候，你中和他们的答案，你基本知道，这个陌生电话打来的笋盘到底是不是真的笋。  确定是否笋盘，利用好LIAN家和安JU客，基本上一个小时之内可以解决问题  比起满广州到处跑，躺在床上动动手机就可以搞定。所以我称之为：最低成本去扫盘  再分享一个非常干的干货。其实确定笋盘除了用信息去判断之外还有几个小技巧。  第一个中介打电话给你问跟你说啊，现在某某有笋盘啊，这时候你只需要问他三个问题，你就能大概猜测是不是真的笋还是坑。  这个问题你要问中介，请问这套房子什么时候挂牌。  如果中介跟你说这个房子啊一个月以前就挂了。 那我很遗憾的告诉你。一个月的“笋盘”绝对不可能，真正的笋盘一个星期之内就会被解决。  第二个你要问这个中介为什么这么笋呢，一定要让中介给你一个能够自圆其说的说法。二少爷我操作过十几套房子，我也遇到过真正的笋盘。 但我们一定要明确一个标准天下不会有白白的馅饼。  我遇到了笋盘都是有瑕疵的。其实笋盘他的潜在的名词就是有缺陷的房子。就看你能不能解决这个缺陷。如果我们有能力解决别人解决不了的缺陷，这时候我们才能淘到真正的笋。  二少爷遇到的笋盘总结以下原因： 1、业主生意失败急卖 2、要求一次性付款，不接受按揭贷款 3、被银行查封，或被民间借贷查封 4、凶宅  里面每一项都是风险与机遇同在，就看你有没有能力啃下来  还有一些小几率的笋盘是业主不了解市场情况被中介蒙骗了。一般这种业主是老人家或长期在国外居住，本身房源无瑕疵而真的价格笋的盘，不可能会沦落到陌生中介告诉你的地步 第二天就被中介自己吃下来了 群友第二个问题： 怎么压中介费  二少爷回答： 我试过最低千分之七，*丰 还试过3750元中介费，*房网  首先第一个我们必须要有压中介费的心。但从头到尾我们必须不能表现出来有压中介费的实际。 因为从买房抢房，交易过户都需要中介协助，如果他还没跟你去看房子之前。他就感觉你要压他中介费。相信我，他绝对不会积极配合你。  我一般的做法是从头到尾都不提中介费的事，我也不问他收多少我也不谈价格。 然后我全心全意去跟卖家谈，跟他坐下来去谈交易的条件去谈家私家电去谈按揭贷款等等手续。 这时候一般我会象征性的跟业主说你这个价格太贵了，给我便宜五六万吧。  业主通常都会非常激烈的反对。  这时候中介为了达成交易一定会主动过来询问我是不是价格谈不拢。  这时候我就跟中介说买家不肯便宜五六万，那我只能从中介费里面降低，不然的话我的预算不够无法交易。  这件事里面蕴含着两个小聪明吧。 第一个就是提高中介的成本。因为他已经带你看过好多次房，他已经走到临门一脚的交易前夕。对于他达成中介交易已经是最后冲刺了一百米了。 这时候如果因为几万的价格谈不拢或者一些小条件谈不拢。对中介来说他过去一切的努力都将白费。  第二个就是你这时候很难堪的跟他说业主不肯便宜五六万，所以才迫不得已，因为自己预算不足而压他中介费。中介他也不会感觉你强人所难。  这时候你已经把皮球踢给中介了，你就跟他说你的预算很简单就是比现在的价格再便宜五六万或者两三万。业主不肯让步，那我就无法交易，除非中介费里面能够减免。  这是一个“度”的问题，要把控好节奏 如果大家想更进一步，可以与中介谈** 一般不同的中介公司，他也都有一个中介费的底线。  如果大家真的想中介费最省。你可以跟中介私下谈一个**。打个比方，你让中介跟公司申请最低折扣。申请下来之后你私下给这个中介几千元的**。  中介他成交一个单打个比方。如果一百万的房子，能够成功收百分之三的中介费也就三万块，这三万块，真正到这个中介的手上，大概只有七千多元。  关于压中介费这部分，我们有点腹黑，大家辩证来看 如果中介是诚实、给力、专业的，我不建议大家过分压中介费 如果中介狡猾、不诚信、想吃价差的、不专业的，大家就看着办 一般LIAN家底线1.5，*丰1，能谈到这个点数，就ok了。 我们一切以买到心中房子为战略决策，不要因小失大  关于跟业主谈判这个过程。我非常强烈的建议我们买家不要直接跟卖家直接接触。因为有些东西一谈不拢你就会带情绪，带情绪就不利于买卖做生意。  打个很简单的比方，我们作为买家要求业主便宜一点。肯定很自然而然的会说房子的缺点。我们有可能会说：“哎呀，你看你房子装修那么差，你看那房子那个厕所都漏水了。那你看的房子朝向不好朝北，你看你房子卖那么贵，别的没卖那么贵。”  当我们说出这些房子的缺点的时候，卖家碍于面子或者碍于感情上接受不了。他很有可能会跟我们翻脸。  如果一个房子的买卖带入了情绪化在里面，那我们作为买家就得不偿失了，因为我们要做的就是买下这套房子以合适的价格。 这时候中介来谈判就显得游刃有余了，中介说出的话会让业主更容易接受不会感觉很刺耳。 群友第三个问题：中介吃差价 二少爷回答： 但我们不能只依靠中介，因为这样做的结果就是带来下一个话题：中介吃差价 中介能吃差价的核心就是利用了“信息不对称”  买家如何破解信息不对称呢，不难 1、买家必须要知道真实的挂牌价和业主底价 业主到底他的挂牌价和底价是多少呢，其实非常简单，回到我们前面分享的那个题目就是如何利用好LIAN家和安JU客，特别是安JU客。  除非某套房子被某个中介公司独家代理了。不然的话这套房子的信息必然会掌握在好几家公司以及十来个中介的手上。  这时候，我们只需要躺在床上开着空调喝着可乐，用我们的手机app打开安JU客。然后直接问相关楼盘的十几个不同的中介跟他说：“哎呀听说最近有某某楼某某房子挂牌，请问是真的吗。”  或者直接问：“听说现在那个三楼东南向啊，一百平的，有在放卖是真的吗”只要你问十几个中介自然而然你就知道哪个价格是真实的哪个价格是底价哪个价格是挂牌价。  这时候，如果你发现某几个中介他跟你说的价格，明显高于其它中介的价格的时候，我建议你就把这些用心不良不诚信的中介直接剔除掉。  这个过程俗称扫盘，15分钟解决问题  刚才分享了通过扫盘来消除吃差价的信息不对称  第二个方式就是面谈业主 交易当晚，把一切房子细节与业主比对，坚决把中介忽悠买卖家吃差价的土壤扫除，没有弄清楚细节之前不要签任何协议，不要转任何定金更不要给一分钱中介费。中介费理想状态下可以分三期给，签买卖合同当晚给三分之一，过户当天给三分之一，收房给三分之一。中介费一般状态是签买卖合同给一半，过户当天给一半。  如果中介让你签买卖合同就给100%中介费，忽悠无疑  吃差价是不良中介最恶心的操作，骗完买家骗卖家  其实可以去中介协会投诉他，政府明确规定不允许吃差价的  只要你投诉他，他一定会吐点利润出来  还有就是坚决不要在电话跟中介谈成交价格，坚持约业主出来谈  其实中介他吃差价一般的手法其实很简单，首先他先打压业主的心理价格，打个比方，业主想卖一百万，他会说：“业主这套房子啊很差朝向不好学位不好楼层不好，只能卖九十五万。”  然后呢，他同时提高买家的心理预期他会跟买家说：“哎呀这套房子啊一百万肯定买不了这么好的楼层，这么好的房型。现在市场价起码要卖一百零八万。我已经尽力跟你谈到一百零五万啦。”  打压买家卖家来提高买家的心理预期，中间的差价就是他的操作空间。 所以我们一般面对中介的做法就是： 首先我们不会在电话里面直接跟中介谈我自己能够达成交易的理想价格是多少，我们心里大概能够感觉能够成交的话，我们会跟中介说，让他约业主出来，当着大家三方面来谈价格和细节从而消除中介从中获利的土壤。  还有一种吃差价方式是以欺骗的手法收买卖双方中介费 我曾经协助朋友操刀过一个楼盘。中介首先跟我们买家说他很惨，卖家一分钱中介费都不给他，所以他要求我们买家百分之二的中介费一分都不肯减。 然后呢，他又跟卖家说我们买家很恶心，我们买家只肯给百分之一的中介费，所以希望卖家也给百分之一，让他有饭吃。  然后当晚交易的时候我不是和大家分享过吗，一定要把每个细节买卖双方都要对碰的上。这时我发现这个中介从中有这么龌龊的手段，然后我们当场把他们店长叫来。  我们就让那个店长承诺解决这个问题，不然的话我们买卖双方立刻离开中介店。  这时候店长立刻解决问题，最后只收了我们百分之一的中介费。  二少爷额外分享： 1、买家去看任何房子都尽量不要和中介签任何“带看书”，“带看协议” 2、用小号电话联系中介，强烈建议多加中介微信，一个微信聊天，可以清晰的把房源信息和图片表现清楚，比打电话强一百倍 3、我现在身边就有一位“御用中介”，我们可以称得上合作无间。 选“御用中介”，必须以德为先，而不是以能力为先 其次要与他们交心，多请他们吃饭，多请教他们 然后最关键，就是多和他们交易   群友第四个问题：可以直接找房东，不要中介，行不？ 二少爷回答： 非常不建议。至少要找*房网 底线几千元的交易费省不了 因为： 1、房子是不是业主的 2、房子是不是凶宅 3、房子是不是已经被、或者即将被查封 4、交易流程的把握 都需要专业的中介  千万不要为了省底线几千元的交易费，而冒几百万的风险 @@@@@@@@@ 二少爷心里话： 在与中介多年打交道的过程中，二少爷被欺骗过被忽悠过，但也遇到过很多非常专业、理性、中立、诚信的中介，我也与他们结交成为很好的朋友。 为了防止劣币驱逐良币，让我们一起用知识铲除不良中介的生存土壤。 对于99%的人来说，房子就是我们一生最大的投资支出，在如此关键的时刻如果不能有良心经纪人保驾护航，那二少爷深感忧虑。