באירופה כבר הפנימו: להתאמה הסביבתית של דירה יש חשיבות וציבורית - וגם השפעה על הכיס שלך ● באיחור לא אופנתי ייכנס לשוק הנדל"ן בישראל "הדירוג האנרגטי" ● הבעיה: הוא לא יהיה פומבי, יימדד רק בדירות חדשות וחסום בפני שוכרים ● בינתיים: הרשויות העשירות דואגות לתושביהן
משרד תיווך גדול בתל-אביב פרסם השבוע דירה נהדרת למכירה: מהמרפסת רואים רק ירוק, החללים מרווחים ומספר החדרים מאפשר מגורים נוחים למשפחה עם שלושה ילדים לפחות. המודעה שיתפה בנדיבות את כיווני האוויר של הנכס, שטח הדירה, נתונים על חנייה ומעלית, הקומה וכמובן, המחיר המסחרר. מי שנתקל בפרסום ואף קפץ לבקר במקום, יכול ללמוד הרבה על החיים בדירה, אבל יהיו חסרים לו נתונים משמעותיים שישפיעו על איכות החיים שלו בבית: הוא לא ידע מראש כמה נעים יהיה בה בקיץ גם כשהמזגן לא יפעל, כמה בזבזנית או נוחה היא מבחינת חשמל בימות החורף, כמה עובש עלול להצטבר על הקירות כי הבידוד התרמי כושל, ואיך משפיע המיקום שלה מול השמש.  לאוסף הנתונים הזה ונתונים נוספים קוראים "דירוג אנרגטי". אולי צירוף המילים הזה מוכר לכם ממוצרי חשמל, במדידת הצריכה של מקררים או מכונות כביסה למשל. כיום במדינות רבות ברחבי אירופה מדובר בנתון שחובה להציג אותו בכל מכירה והשכרה של דירה, חדשה או ישנה.  מה אצלנו? חרף הבטחות של משרד האנרגיה אשתקד, נכון לעכשיו בישראל אין חובה למדוד את הדירוג האנרגטי של דירה. לא בדירות ישנות, לא בדירות חדשות ולא בכלל. בעל הנכס לא מחויב להציג את הדירוג האנרגטי, אין לדירוג הזה תיעוד בשום מקום והדייר, גם אחרי שנים, לא ידע מדוע המזגן החדש לא מקרר מספיק טוב, או מדוע הוויטרינה היקרה יוצרת אפקט חממה בלתי נסבל. למעשה, ברוב הדירות בארץ הדירוג האנרגטי כלל לא נבדק.  משרד השיכון הצהיר כי יקדם בשבועות הקרובים תיקון לחוק המכר שיהפוך את הצגת הדירוג לחובה – אך רק בבניינים שיבנו מחודש מרץ והלאה ולא בדירות ישנות, כשדירות להשכרה בכלל מחוץ לתחום. התועלת לקונה ולמוכר בהצגת הדירוג האנרגטי משתלבת כאן עם התועלת הכללית: בנייה המתחשבת בדירוג האנרגטי היא ידידותית לסביבה. 30% מניצול החשמל במדינה מקורו במגורים, אם הדירה חסכונית בחשמל ותורמת בתורה להפחתת הפליטות, כולם הרוויחו. בנוסף, גם אם מחיר הדירה יעלה בשל הדירוג הגבוה שלה, בסופו של דבר הצרכן יחזיר את ההשקעה בחיסכון בחשמל.  מדובר בקלף מיקוח דרמטי. במעמד הקנייה אפשר לדרוש עבור דירה בזבזנית בחשמל מחיר נמוך יותר או להתמקח על תוספות לנכס. זה יכול גם לעבוד הפוך – דירה שהדירוג האנרגטי שלה גבוה תהיה חסכונית ונעימה, והקבלן או בעל הנכס יכולים להשוויץ ביתרונותיה.  מתי נדביק את קצב מדינות העולם? תלוי את מי שואלים. בחודש מרץ הקרוב התקן לבנייה ירוקה עתיד להיות תקן מחייב. המשמעות היא שכל בניין חדש למגורים בארץ יידרש לעמוד בסטנדרטים מסוימים של בנייה לפי התקן. זו בשורה אדירה לסביבה ולצרכנים: החל מחודש מרץ כל בניין חדש בארץ למגורים יחוייב לעמוד בדירוג אנרגטי C, כשהדירוג הנמוך ביותר בארץ הוא F והגבוה ביותר הוא A פלוס.  אז איך אפשר לדעת מה הדירוג של כל דירה? הרי אדם שקונה בית בבניין חדש זקוק לנתון הזה בשביל להתמקח על מחיר הדירה. למה לו לקנות דירה בבניין עם דירוג ממוצע בלי לדעת אם "נפל" בדירה עם הדירוג הנמוך וישלם על כך כל חייו? נשמע טוב? ובכן, כמעט. מדובר רק בדירוג הבניין ולא דירוג כל דירה בנפרד. דירוג הבניין כולו נקבע לפי ממוצע הדירות. ובממוצע כמו בממוצע – חלק מהדירות יהיו בדירוג גבוה מאוד, למשל A ו-B וחלק, ובכן, יהיו בזבזניות, פחות נעימות ופחות ידידותיות לסביבה, כך שיסתפקו בדירוג F בלבד. אז איך אפשר לדעת מה הדירוג של כל דירה? הרי אדם שקונה בית בבניין חדש זקוק לנתון הזה בשביל להתמקח על מחיר הדירה. למה לו לקנות דירה בבניין עם דירוג ממוצע בלי לדעת אם "נפל" בדירה עם הדירוג הנמוך וישלם על כך כל חייו? ובכן, לא תהיה לו ברירה. גם בחודש מרץ הקרוב הוא יוכל רק לנחש. הקבלן לא יהיה מחויב להציג את הדירוג של כל דירה בנפרד, גם אם מדובר בדירוג נמוך מאוד שיפגע באיכות החיים בדירה. איזה דירות עלולות לקבל דירוג נמוך? הפנטהאוז למשל. כן כן, אותו נכס יוקרתי שהיזם גוזר עליו קופון שמנמן הוא בעצם יחידת דיור שחשופה לשמש, מצופה זכוכיות ובדרך כלל מקורה בגג חשוף שאינו מנוצל. במילים אחרות, הנכס הנוצץ הזה לא שווה הרבה מבחינת הדירוג האנרגטי שלו.  איך אפשר לשפר את הנכס? למשל להחליף את הזכוכיות הרבות שמקיפות אותו לזכוכיות מבודדות. או להשקיע בגג ירוק, כלומר מא בצמחייה, שיוריד את הטמפרטורה של הדירה. ויש עוד אפשרויות, לכולן אגב יש השפעה על מחיר הנכס הסופי. אז למה שהקבלן ירצה אי פעם שהנתון הזה יפורסם?  יש גם מקום לאופטימיות: משרד השיכון מקדם בשנה האחרונה תיקון חקיקה שאמור לחייב את הקבלן להציג את הדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור. "תיקון לחוק המכר". אם זה אכן יקרה בקרוב, המשמעות תהיה שכל דירה שתבנה החל בחודש מרץ תחויב לשאת עימה תג דירוג אנרגטי.  לפי משרד השיכון התיקון לחוק צפוי לעלות בשבועות הקרובים להערות הציבור, ולאחריו יגיע לאישור בוועדת הכלכלה. זו בשורה גדולה לבניינים החדשים, ואפילו אדירה – אבל רק לבניינים חדשים, דירות ישנות ודירות להשכרה לא נכללות בתיקון החקיקה. לא רק שאין חובה לדווח על הדירוג האנרגטי שלהן, אין גם חובה למדוד אותו.  בנוסף, גם אחרי תיקון החקיקה, הדירוג האנרגטי של דירות חדשות לא יהיה חשוף לציבור, אלא רק במעמד החתימה. כלומר, מי שיחפש מידע על הנכס טרם התקשרות עם הקבלן, לא ייחשף כלל לדירוג האנרגטי שלו.  עדיין נותרו שאלות רבות פתוחות – האם הנתון יהיה חשוף לקהל הרחב שמעוניין לקבל פרטים על הנכס ללא התחייבות? האם השכנים יוכלו לדעת את מצבן של דירות אחרות בבניין שלהם? ומתי יחייבו להציג את הדירוג האנרגטי גם של דירות ישנות ודירות להשכרה? לכל אלה אין עדיין תשובה. בין הגופים השותפים למהלך הדירוג האנרגטי נמצאת גם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה. נגה הרץ, מנהלת תחום בנייה ירוקה במועצה, אמרה כי "ביסוס הנושא של הצגת דירוג אנרגטי לדירות וחיובו בשוק יביא בשורה של ממש הן לקבלנים והן לקונים". לדבריה, במועצה מעודדים להעלאת מודעות לנושא, וזאת בשל הרלוונטיות הרבה שלו: "דירוג אנרגטי גבוה הוא חותמת איכות בתחום החיסכון באנרגיה וצמצום ההשפעה השלילית על הסביבה ופליטות גזי החממה בסקטור הבנייה". עוד הוסיפה כי "זו בשורת שקיפות לצרכנים בתחום קניית הדירות החדשות ובהמשך, בתקווה, הנושא יגיע גם לדירות קיימות". בינתיים, הרשויות העשירות בארץ לא מחכות למדינה. פורום ה-15 שמאגד את הערים החזקות, מחייב כבר כמה שנים מבנים חדשים המוקמים בתחומו לעמוד בתקן לבנייה ירוקה. כלומר, כל בניין חדש בערים אלה מחויב לפחות להציג את ממוצע הדירוג האנרגטי של הבניין.  לצד זה, למשל בעיריית תל אביב, העירייה מחייבת את כל היזמים לעמוד בדירוג אנרגטי B כבר מאז 2016. לאחרונה, העירייה החמירה את ההנחיות כך שלא תהיה דירה שהיא מתחת לדירוג C. בעיריית הרצליה מקדמים בימים אלה תקנה שלפיה כל דירה תעמוד בדירוג הממוצע ולא רק הבניין כולו. הפורום עצמו פועל לגבש בימים אלה טיוטת מדיניות משותפת לערי הפורום בנושא. בעוד שבישראל חייבים להיאזר בסבלנות, להתחמש באופטימיות ואם אפשר – לגור בעירייה עשירה, ברחבי אירופה מדובר כבר בשגרה ברוכה. במדינות האיחוד האירופי החלו כבר ב-2010 במהלך רחב שיחייב להצמיד תקן לכל דירה וגם להציג אותו. דירות להשכרה ולמכירה, דירות ישנות וחדשות.  המדינות יישמו את ההחלטה ברמות שונות ולאורך השנים: בפורטוגל למשל החקיקה לדירוג אנרגטי קיימת עוד מ-2006. בברצלונה חלונות הראווה של משרדי התיווך מציגים לצד עלות הנכס ומספר החדרים גם את הדירוג האנרגטי. בבלגיה ואוסטריה מטילים קנסות על יזמים שלא עמדו בחוק ובמדינות רבות אחרות הם צפויים להתראה.  בנוסף, לאורך השנים התקן עבר שדרוג. למשל, הוחלט כי גם מבנים שעברו שיפוץ משמעותי יחויבו להציג דירוג. לצד זה קבעו באיחוד כי יוטלו עונשים אם הדירוג לא נמסר במעמד הקנייה או ההשכרה, אם לא הוצג בפרסומת מסחרית או אם הדירוג אינו משקף את מצב הבניין. ועוד ברחבי אירופה: מי שמחפש דירה לקנייה בבניין מגורים בלונדון, למשל, ושוטט באתרי הנדל"ן השונים, ראה בוודאי את האותיות EPC. לחיצה על הכפתור פותח חלון לעולם חשוב – כל נתוני הדירוג האנרגטי של הדירה לצד נתונים נוספים הנוגעים לתרומתה לסביבה. כל כך פשוט וטריוויאלי. בקרוב גם אצלנו? אולי.  תגובת משרד הבינוי והשיכון: "לפני כשנה אישר משרד האנרגיה את תקנות מקורות האנרגיה החלות על קבלנים / יזמים אשר בוחרים לבצע דירוג אנרגטי לדירה אותם מוכרים. כחלק משיתוף פעולה בין המשרדים אגף תורת הבניה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון ניסח תיקון לחוק המכר לפיו כאשר קבלן /יזם בוחר לבצע את הדירוג האנרגטי לדירה על פי התקנות, מחויב להציג את תוצאותיה לרוכש.  בקרוב ממונה חוק המכר במשרד יפרסם את נוסח התיקון לחוק להערות הציבור, ולאחריו יובא לאישור ועדת הכלכלה בכנסת. לפי התיקון לחוק המכר צו המכר יחייב הצגת הדירוג האנרגטי לרוכש במעמד רכישת הדירה וזאת ככל ודירוג כזה נעשה בהתאם לתקנות של משרד האנרגיה. נציין כי חוק המכר עוסק רק בהתקשרות שבין מוכר לרוכש דירה. על כן, לא קיימת חובת פרסום לציבור. כמו כן, החוק לא יחול על דירות להשכרה שחוק המכר לא דן בהן או על דירות ישנות".  תגובת משרד האנרגיה: "התקנה שאושרה לפני שנה לא מחייבת את היזם להציג את דירוג האנרגיה לרוכש, אלא רק קובעת אופן אחיד להצגתו. במרץ 2022, עם כניסת תקנות הבנייה הירוקה לתוקף ואישור תיקון למפרט חוק המכר שמוביל משרד השיכון, הצגת דירוג האנרגיה תהיה חובה בכל דירה שתיבנה על פי תקן בנייה ירוקה". תגובת המשרד להגנת הסביבה: "נושא הדירוג האנרגטי במבני מגורים משולב בהצעת המחליטים המשותפת למשרד להגנת הסביבה ולמשרד האנרגיה, שצפויה לעלות לאישור הממשלה בקרוב. לאחר שיעבור סופית התיקון לחוק המכר, שאותו מקדם משרד הבינוי והשיכון, ותיכנס לתוקפה חובת הבנייה הירוקה, שאותה מקדמים המשרד להגנת הסביבה ומנהל התכנון, תמומש בפועל החובה לציין בפני הרוכש שבוצע דירוג אנרגטי לבניין (כפי שמחייב תקן הבנייה הירוקה). "ככל שהרוכש ידרוש לקבל את הדירוג האנרגטי הספציפי של דירתו, המוכר יהיה מחויב למסור לו את המידע על הדירוג, וזאת בהתאם לקבוע בתקנות מקורות אנרגיה (הצגת דירוג אנרגיה ליחידת מורים) תש"ף 2020 שבסמכות משרד האנרגיה. על פי דרישות התקן אין אפשרות לקבל דירוג כולל לבניין כשאחת מיחידות הדיור עומדת על דרגה F, אולם יכולה להיות שונות בדרגות של יחידות דיור שונות בתוך בניין אחד, וזאת כפועל יוצא של התכונות הפיזיות השונות המאפיינות יחידות דיור בבניין, ביניהן גודל היחידה, הפנייתה ומספר החלונות בחזיתה. המשרד להגנת הסביבה קורא למי שרוכשים דירה לדרוש לקבל מידע על הדירוג האנרגטי של הדירה אותה בכוונתם לרכוש". 