Administrator 11/2013 - Administrator24.info - Łyżwiarstwo Figurowe\nAdministrator 11/2013 - Administrator24.info\n– wywiad z Krzysztofem Żmijewskim s. 8\nI ZOBACZ WIĘCEJ!\nOd początków transformacji dawni właściciele\nnieruchomości wszelakich – kamienic, majątków\nziemskich, fabryk – toczą boje o ich odzyskanie. Informacji na temat kontrowersyjnych spraw media\npodają wiele. Najbardziej bulwersujące są, oczywiście, historie zwykłych ludzi, którzy padają ofiarą\nprzepychanek pomiędzy zgłaszającymi roszczenia\na Skarbem Państwa. Fakt, sprawa jest nader skomplikowana. Zgrubne szacunki na temat wartości\nroszczeń dawnych właścicieli (i ich spadkobierców) nieruchomości odebranych np. w Warszawie\ntylko na mocy dekretu Bolesława Bierut mówią\no 20–40 mld złotych. Wątpliwe, by Stolicę było stać\nna taką reprywatyzację.\nSprawy roszczeniowe toczą się więc swoim tempem, nieustannie budząc emocje. Zwłaszcza, gdy\ndo opinii publicznej docierają informacje nie tyle\no roszczeniach dawnych właścicieli czy ich spadkobierców, ile o niezwykłej skuteczności niektórych\nkancelarii i firm, wyspecjalizowanych w wykupowaniu roszczeń do kamienic i udziałów w nieruchomościach. Urzędnicy wiedzą, że na reprywatyzacji\nkorzystają najczęściej ci, którzy kupili takie właśnie prawa, nieformalnie zdobywając informacje\no spadkobiercach kamienic, którzy nie zawsze dysponują odpowiednią gotówką na pokrycie kosztów\ndługotrwałych procesów sądowych.\nRoszczenia dawnych właścicieli i możliwości\nfinansowe publicznej kiesy to jedna strona reprywatyzacji. Druga – to Kowalski, Malinowska\ni Wiśniewski, i ich życie w budynkach komunalnych, ongiś odebranych, dziś oddawanych nowym\nCo się z nimi dzieje? Różnie bywa. Zdarza się, że\nwłaściciel kupuje im mieszkanie, ale to rzadkość.\nCzęściej otrzymują zawiadomienie o podwyżce\nczynszu ponad dopuszczalne normy. W ekstremalnych przypadkach właściciele zatrudniają czyścicieli kamienic, nękających lokatorów odcinaniem\nwody, gazu, uciążliwym remontem czy też – jak\nostatnio w Poznaniu – wymieniających zamki\nw drzwiach do mieszkania najemcy, gdy ten przebywał w szpitalu.\nCzęść lokatorów z odzyskanych kamienic idzie po\npomoc mieszkaniową do miasta, bo nie może sprostać oczekiwaniom czynszowym świeżo upieczonych właścicieli. A miasto mieszkań socjalnych nie\nma, choć np. w Warszawie mówi się o kilkunastu\ntysiącach lokali, będących pustostanami z powodu\nbraku pieniędzy na ich remont. Lokator zostaje\nwięc w dotychczas zajmowanych lokalu, a właściciel kamienicy wystawia miastu rachunek za straty\nzysków, które by miał, gdyby wynajął go na wolnym\nrynku za np. 2000 złotych.\nW dyskusji o reprywatyzacji pojawiają się głosy\nmówiące o własności jako relikwii oraz głosy oburzenia na wyroki sądowe, które obalają stan utrwalony przez kilkadziesiąt lat PRL-u.\nProblem jest poważny i na pewno ostatecznie wymaga systemowego podejścia. Tymczasem ustawa\nreprywatyzacyjna rodzi się w bólach, a obowiązujące kulawe prawo krzywdzi przede wszystkim\nbezbronnych – Kowalskich, Malinowskich czy\n24 Dochód z tytułu najmu stanowisk postojowych\nJestem energetycznym szerpą! – rozmowa z Krzysztofem\nŻmijewskim, Sekretarzem Generalnym Społecznej Rady ds.\nRozwoju Gospodarki Niskoemisyjnej – Helena Śpiewak\n25 Lepiej zapobiegać niż naprawiać – Danuta Gąsiorowska\n27 Gra o rynek – z Tadeuszem Kosiorem, prezesem Zespołu\nZarządców Nieruchomości, rozmawia Sabina Augustynowicz\n29 Nadzór i administracja budowlana – Jarosław Kowszuk\n10 Alternatywne sposoby głosowania we wspólnocie – Marta\nIndywidualne zbieranie głosów i daszki nad balkonami\n– Paweł Puch\n12 Po drugiej stronie lustra – Mieszczanin\n14 Licytacja mieszkań zgodna z Konstytucją – Irena Scholl\n15 Teraz o licytacji mieszkań spółdzielczych – Irena Scholl\n16 Zwierzęta na osiedlu – Maciej Kamiński\n33 Jesień – czas na elewacje – Jacek Sawicki\n35 Klatka schodowa bez pyłu i kurzu – Rigips\n36 By i klatka schodowa cieszyła oko – Sebastian Czernik, Sabina\n38 22 lata doświadczenia firmy Minol Sp. z o.o. na rynku polskim\n– Barbara Chrapek\n40 Zdalny odczyt mediów – Agnieszka Antoszewska\n42 Przegląd systemów odczytu mediów\n18 Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości\n– Katarzyna Czajkowska\n20 Zarządzanie współwłasnością a VAT – Stella Brzeszczyńska\n23 Premia kompensacyjna ze środków Funduszu\n24 Zwrot za zużytą energię elektryczną do węzła cieplnego\nRozmowa z Tadeuszem Kosiorem, prezesem Zespołu\no tym, jaki jest wpływ kryzysu na zarządzanie nieruchomościami i jakie są prognozy\n50 Problemy z funduszem remontowym – Janusz Gdański\n52 Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości\n52 Indeks firm\nLicytacja mieszkania osoby, która się uchyla od płacenia\nnależnych opłat, jest zgodna z Konstytucją – ogłosił TK. Co to\ndokładnie znaczy i jaka była reakcja środowiska spółdzielczego\nna ten wyrok?\nTekst, który ułatwi podsumowanie kończącego się roku i zwieńczone sukcesem planowanie budżetu na 2014.\nRedakcja miesięcznika ADMINISTRATOR oraz portalu\ninternetowego www.administrator24.info, których\nwydawcą jest Grupa Medium, 22 października 2013 r.\nzorganizowała III Forum dla Zarządców.\nSpotkanie odbyło się w warszawskim Centrum Bankowo-Finansowym „Nowy Świat”.\nUczestniczyli w nim reprezentanci instytucji\nsamorządowych, zajmujący się zarządzaniem\nzasobami publicznymi oraz osoby zarządzające nieruchomościami należącymi do spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i wspólnot\nPrzedsięwzięciu patronował Bank Pocztowy\nwraz z producentem wind Euro-Dźwig oraz\nfirmą Perseus – producentem systemów informatycznych wspomagających bieżącą pracę\nzarządców wspólnot mieszkaniowych.\nTemat przewodni dotychczasowych edycji\nForum – „Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi” – dla omawianego\nspotkania w podtytule nawiązywał do „praktycznych aspektów prawnych i finansowych\nzarządzania nieruchomościami publicznymi”,\nktórych akcenty zawarte zostały w czterech\nblokach tematycznych: „Zarządzanie zasobem\npublicznym nieruchomości”, „Dobre praktyki\nw zarządzaniu zasobem publicznym”, „Energooszczędność” oraz „Gmina we wspólnocie\nWykład inauguracyjny wygłosił podsekretarz stanu w Ministerstwie Transportu,\nBudownictwa i Gospodarki Morskiej Piotr\nStyczeń. Dla uczestników była to dobra okazja, aby dowiedzieć się z pierwszej ręki, jakimi\ntematami związanymi z polityką mieszkaniową\nzajmuje się rząd i ministerstwo.\nWśród tematów, które poruszył minister\nStyczeń, warto wymienić: wpływ deregulacji\nzawodu zarządcy nieruchomości na rynek\nzarządców, korzystne zjawiska w dynamice\nrozwoju mieszkalnictwa w Polsce, historyczne znaczenie ustawy o własności lokali oraz\nparytety rządowe w branży mieszkaniowej,\nw tym sprawy związane z przyjętą przez Sejm\nustawą wprowadzającą program „Mieszkanie\nBlok związany z przyszłością zawodu zarządcy po deregulacji wypełniły wystąpienia\nAleksandry Kurzyk – prezydenta Polskiej\nFederacji Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości z siedzibą w Gdańsku\noraz Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami, a także Waldemara Mazana\nz Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości\n(„Nowe wyzwania dla obszaru gospodarki\nnieruchomościami w Polsce – wybrane elementy koniecznych zmian w obszarze gospodarowania nieruchomościami w latach\nWcześniej jednak Paweł Ołubek – doradca\nfinansowy Banku Pocztowego – przedstawił\natrakcyjne oferty tej instytucji adresowane\ndo zarządców nieruchomości oraz wspólnot\nW części poświęconej „Dobrym praktykom\nw zarządzaniu zasobem publicznym” znalazły\nsię dwa referaty. Najpierw o partnerstwie publiczno-prywatnym jako o modelu korzystnym\nZ kolei Tomasz Jagusztyn-Krynicki, reprezentujący Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego, przedstawił przykłady współpracy\nw formule partnerstwa publiczno-prywatnego przy realizacjach przedsięwzięć termomodernizacyjnych budynków użyteczności\nWażna grupa referatów nawiązywała do\nproblematyki energooszczędności. Andrzej\nRajkiewicz z Narodowej Agencji Poszanowania Energii zajął się kwestią możliwości\nkorzystania z programów pomocowych Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Przedstawił warunki techniczne, które powinni spełnić inwestorzy.\nKazimierz Dudziński ze Stowarzyszenia\nds. Rozliczania Energii wskazywał na szanse\ni zagrożenia, jakie wynikają z postanowień\nDyrektywy w sprawie efektywności energetycznej 2012/27/UE, odnoszących się do\nefektywności energetycznej budynku. Klamrę\nspinającą ten blok stanowiły kwestie „technologii i działania dla tzw. starego budownictwa\nna przykładzie programów modernizacji dźwigów”, które przedstawił Tadeusz Popielas\n– sekretarz generalny Polskiego Stowarzyszenia Producentów Dźwigów.\ndla mieszkańców na przykładzie Murowanej\nGośliny mówiła Violetta Szałata – kierownik\nreferatu gospodarki komunalnej i ochrony\nśrodowiska w tamtejszym urzędzie miasta\nFinałowy blok „Gmina we wspólnocie\nmieszkaniowej” zawierał wystąpienia doświadczonych warszawskich zarządców\npublicznych: Jarosława Kowszuka, kierownika jednej z komórek Zakładu Gospodarki\nNieruchomościami w Dzielnicy Mokotów\n(„Działania priorytetowe i planowane”), oraz\nGrzegorza Okońskiego z Urzędu Dzielnicy\nŻoliborz („Tereny zewnętrzne we wspólnocie\nz udziałem gminy”).\nObaj panowie ponadto uczestniczyli w debacie „Pełnomocnik gminy we wspólnocie\nmieszkaniowej – rola i kompetencje”, w której\nwziął też udział Waldemar Wasik ze Stowarzyszenia Zarządców Ekspert. Debatę poprowadziła red. naczelna miesięcznika „Administrator” i portalu administrator24.info.pl\nTekst i foto: Jacek Sawicki\nJestem energetycznym szerpą!\nRozmowa z prof. dr. hab. Krzysztofem Żmijewskim, Sekretarzem Generalnym\nSpołecznej Rady ds. Rozwoju Gospodarki Niskoemisyjnej.\nHŚ Jaką zasadą kieruje się Pan\nKŻ: Wiem, co robię i jaka idea mi przyświeca. I staram się to na różne sposoby\nrealizować. Po pierwsze – staram się działać\nna rzecz poprawy efektywności wszędzie\ntam, gdzie da się ją poprawić. Ze szczególnym uwzględnieniem poprawy efektywności\nprzez redukcję marnotrawstwa. Marnotrawstwo mnie wkurza, wściekam się, gdy je\nwidzę! Np. winda, która jeździ oświetlona\nbez obciążenia! Po kiego czorta! Stare, przedwojenne windy jeździły ciemne! Światło\nzapalało się dopiero, gdy ktoś do nich wszedł\ni nacisnął podłogę. Mechanizm był prosty,\nteraz mógłby być bardziej wyrafinowany,\nnp. czujniki z podczerwienią itd. Można to\nzrobić, ale trzeba chcieć! Gdy się podliczy\nte wszystkie windy, które jeżdżą w Polsce,\nwyszedłby z tego blok 200 megawatów\n– całkiem potężny – który pracuje kompletnie bez sensu, kompletnie bez sensu spala\nwęgiel, który górnicy wydobywają też kompletnie bez sensu! Dużo energii marnujemy\nw budynkach. Przez to, że je źle budujemy,\ni przez złe przepisy. Trzeba sobie wyraźnie powiedzieć, że przepisy mamy w tym regionie\nWedług nowych przepisów z sierpnia br.\nbudynek, który miałby być zbudowany w Polsce w 2021 r., już jest niezgodny z przepisami,\nktóre dzisiaj obowiązują w Danii, Niemczech,\nSzwajcarii… Już dziś ten budynek jest niezgodny z przyjmowanym powszechnie unijnym\nstandardem, prawie zeroenergetycznym.\nNamawiając do budowy domów niskoenergetycznych, nie chcę, żebyśmy żyli w chłodzie,\npo ciemku i myli się w zimnej wodzie. Nie!\nMamy żyć w pełnym komforcie, tylko energii\nzużywać mniej. Taki jest światowy trend.\nMowa, oczywiście, o świecie, z którym konkurujemy. Nie porównujemy się z regionem\nZambezi czy Bangladeszem. Chcemy poziomu\nżycia Niemców, Szwajcarów, Szwedów… Nie\ndziwmy się, że mamy gorzej niż oni. Ciężko\npracujemy, bo Polacy ciężko pracują, a mamy\ndużo mniej. Dlaczego? Zbyt dużo marnujemy.\nPo drugie: dostaliśmy tylko jedno życie.\nNie wiadomo. Zwolennicy reinkarnacji na\npewno się z tym nie zgodzą…\nWiadomo! Nie ma ludzi, którzy dysponowaliby wiedzą, osobowością czy doświadczeniem z poprzedniego życia. Tacy nie istnieją,\na więc nic się nie przenosi, a jak się nie przenosi, to co mi z tego, że będę miał kolejne życie?\nŻycie o innym charakterze i w innej postaci, bo\nbędę dżdżownicą albo kamieniem! To mnie nie\ninteresuje! Mam tylko jedno życie i warto je\nprzeżyć kilka razy. Ponieważ to niewykonalne,\nmożna życie przeżywać równolegle, to znaczy\nna kilku polach. Co prawda, w Polsce to niezbyt popularne. Lepsze oceny ma ten, kto się\nwąsko specjalizuje, niż ten, kto ma wiedzę\nPrzekrojowa nie jest w cenie?\nMówi się, że jest, ale w praktyce – nie\njest. W działalności naukowej premiuje się\nwyłącznie wąską specjalizację! Gdy ktoś pisze\nbardziej przekrojowo, nie wiadomo, kto miałby\nrecenzować, kto wydać… Im bardziej ludzki\njęzyk, tym gorsza ocena naukowa. Uczony\npowinien z założenia mówić językiem prostym.\nNie jest miarą jego mądrości to, że nikt go nie\nrozumie. Mój profesor mówił, żeby o trudnych\nrzeczach mówić prosto, a nie trudno o prostych, choć sam był dosyć hermetycznym\nspecjalistą (mechanika konstrukcji budowlanych teoria konstrukcji powłokowych).\nJest Pan profesorem…\n…Politechniki Warszawskiej, doktorem habilitowanym nauk technicznych. Skończyłem\nwydział inżynierii lądowej, potem dwa kierunki\nstudiów podyplomowych na wydziale matematyki. I zajmowałem się zastosowaniem\nmatematyki w naukach budowlanych. Aż\nzauważyłem, że tymi zagadnieniami tak naprawdę nikt się nie interesuje, poza gronem\nwąskich specjalistów. Do opinii publicznej\nwiedza ta w ogóle nie docierała. Ogromnie\nfrustrujące jest, gdy sobie człowiek uzmysłowi, że to, co wie, tak naprawdę jest psu\nna budę i służy tylko do zdobywania stopni\nnaukowych. Takich dzwonków przed nazwiskiem: mgr, dr…\nNa początku lat 90., trochę przez przypadek,\ndowiedziałem się, w jak tragicznym stanie jest\npolskie budownictwo, jeśli chodzi o efektywność energetyczną. Że jesteśmy dziesiątki\nlat za innymi. Z jednej strony wstyd, z drugiej\n– szkodliwość dla środowiska, dla zdrowia\ni dla kieszeni! Cena energii była wtedy niska,\nsztucznie utrzymywana, tak, że myśmy tej\nnaszej rozrzutności energetycznej nie odczuwali. Ale gdy nastała gospodarka rynkowa,\nokazało się, że tak niska cena się nie utrzyma,\nże nie ma już ani taniego węgla, ani taniej\nropy, ani taniego gazu i że to strasznie obciąża\nnasze domowe budżety. Jeśli chodzi o koszt\nenergetyczny, nasza energia jest najdroższa\nw Europie! Żeby ogrzać mieszkanie, żeby\nje oświetlić, żeby jeździły te niepotrzebnie\noświetlone windy, zużywamy znacznie więcej\nenergii niż inni. Tak drogą energię mają jeszcze\ntylko Węgrzy. My i tak znacznie poprawiliśmy\nnaszą efektywność energetyczną, byliśmy\ncztery razy gorsi, teraz tylko dwa.\ngłosowania we wspólnocie\nGłosowanie nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania podpisów, niejednokrotnie polegające\nna bieganiu od lokalu do lokalu, może przejść do lamusa, pod warunkiem wprowadzenia\nkomunikacji elektronicznej wewnątrz wspólnoty.\nak wynika z art. 23 ustawy o własności\nlokali, właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniu, w drodze indywidualnego\nzbierania głosów przez zarząd lub w sposób\nmieszany (głosowanie rozpoczęte na zebraniu\nuzupełnia się, zbierając głosy indywidualnie).\nMimo iż ustawa nie przewiduje takiej możliwości\nwprost, dopuszczalne jest także podejmowanie\nuchwał członków wspólnoty mieszkaniowej przy\npomocy kart do głosowania czy głosowania\nnad uchwałą w formie elektronicznej. Przepisy\nprawa nie regulują jednak, w jaki sposób należy\nprzeprowadzić takie głosowania. Dodatkowo\nustawodawca nie nakazał również, w jaki sposób miałaby ona udokumentować głosowanie\n(poza obowiązkiem sporządzenia protokołu\nw formie aktu notarialnego w przypadku zmiany\nsposobu zarządu, zgodnie z dyspozycją art. 18\nust. 2 ustawy o własności lokali), ani nie określił\nsposób przeprowadzenia głosowania. Niemniej\njednak, można wskazać pewne kwestie, które\nnależy wziąć pod uwagę przy przeprowadzeniu\ngłosowania w drodze indywidualnego zbierania\ngłosów na kartach do głosowania czy też umożliwienia przesyłania ich drogą elektroniczną.\nAutorka przedstawia inne niż tradycyjne, często od nich wygodniejsze,\nsposoby głosowania we wspólnocie\noraz środki ostrożności, jakie należy\nzachować przy ich stosowaniu.\nGdy montaż daszków nad balkonami na ostatniej kondygnacji stanowi element prac związanych z termomodernizacją budynku, gdy zgodnie z projektem budowlanym daszki stanowią część elewacji zewnętrznej oraz gdy ich brak\nskutkował powstawaniem zacieków na elewacji, wówczas – w ocenie sądu – daszki te stanowią część nieruchomości\nwspólnej i brak podstaw, aby koszty ich montażu ponosili jedynie mieszkańcy ostatniej kondygnacji – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim.\nłaścicielka lokalu wniosła o uchylenie uchwały w sprawie „wykonania\nzadaszenia nad balkonami na drugim\npiętrze”, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zdaniem powódki narusza ona prawidłową gospodarkę nieruchomością wspólną,\npowoduje pokrzywdzenie powódki i pozostałych\nwłaścicieli tej nieruchomości, w postaci zwiększenia obciążenia kosztami nieruchomości wspólnej, poza tym szpeci również elewację budynku.\nPowódka wskazała, że nie sprzeciwia się, aby niektórzy członkowie wspólnoty założyli sobie daszki\nnad balkonami, ale na swój koszt. Sąd uznał,\nże powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.\nPrzypomniał, że niezgodność uchwały z prawem\nmoże wynikać nie tylko z jej treści, lecz także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego\ndo jej podjęcia. Zarzuty formalne mogą stanowić\nLicencja zarządcy nieruchomości nr 20215\nCzy to klimat zbliżających się Świąt – wzorem supermarketów – przeniknął już do miesięcznika\ni nakazuje podążać myślą za kolejnymi przygodami bohaterów Alicji w krainie czarów? Ależ skąd, to\ntylko przypadkowa zbieżność pojęć. Rozluźniając nieco gorset branżowego języka, można powiedzieć,\nże swego rodzaju lustrem dla nieruchomości jest rzetelna analiza jej finansów. W niej – tak jak w lustrze\n– doskonale widać wszystko, co interesuje właściciela, tam doskonale odbijają się wszelkie atuty oraz\nniedostatki zabudowań i ich otoczenia.\nednak analiza finansowa to tylko\nkońcowy efekt ewidencji faktów gospodarczych. Jest ona\npraktycznie – z niewielkimi wyjątkami\n– rejestracją minionych zdarzeń. A te\nzdarzenia toczą się przecież zgodnie\nz ustanowionym dla nieruchomości lokalnym prawem. To decyzje właścicieli nadają rytm wszystkiemu, co dzieje\nsię później w sferze ekonomicznej. Tam, gdzie\njest wielu właścicieli, decyzje zwyczajowo\nzapadają w formie uchwał. Te zaś najczęściej\nsą głosowane na zebraniach.\nKomplet dokumentów – wystarczy\nFirma Mieszczanin już od 2005 roku wspomaga pracę zarządców wspólnot mieszkaniowych, ułatwiając im przygotowanie niezbędnej i masowej korespondencji oraz trwałą\newidencję istotnych pism, wniosków czy\nzaleceń. Nasi klienci bez trudu spełniają swe\npowinności wobec przepisów prawa i praktyki\nzarządzania, wymagających przygotowania\nsetek dokumentów, w tym wielu zawierających imiennie adresowane treści.\nBaza danych zgromadzonych przez nasze\noprogramowanie zawiera nawet najmniejsze szczegóły dotyczące wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości\n– zgodnie z aktami notarialnymi i stosowaną\nw nich postacią ułamków zwykłych lub dzie-\nRys. Karta do głosowania.\nsiętnych. Fakt zakupu, sprzedaży lub darowizny lokali i będąca ich konsekwencją zmiana\nwielkości tych udziałów – to wszystko jest\nrejestrowane z niezbędną dokładnością. Wydruk powiadomień o zebraniu, list obecności\nczy kart do głosowania: wszędzie prezentowane są aktualne wartości udziałów każdego\nW zależności od oczekiwań właścicieli lub wymogów proceduralnych, karta do\ngłosowania z wykazem właścicieli oraz ich\nudziałami może być umieszczona poniżej treści uchwały lub na odrębnej karcie papieru.\nMożna ją także drukować w innym wariancie\n– każdy właściciel otrzymuje dla siebie indywidualny blankiet, na którym wyraża swą\nwolę na temat każdej z uchwał odrębnie.\nDzięki naszym rozwiązaniom można skutecznie wspierać organizację różnych głosowań,\nktóre mogą mieć miejsce podczas zebrania\nwspólnoty. Typowy przypadek to sytuacja,\ngdy głosowanie nad jedną z uchwał wymaga\nobecności notariusza, a kilka pozostałych\nodbywa się już bez niego. Nasze rozwiązania\npozwalają na wydrukowanie kart do\ngłosowania także w tym przypadku\nw taki sposób, aby obecność notariusza na zebraniu nie była w żaden\nsposób dłuższa niż czas niezbędny\ndo zebrania głosów nad pierwszą\nWychodzimy naprzeciw oczekiwaniom zarządców i wspólnot także\ntam, gdzie wolą właścicieli jest wydrukowanie kart do głosowania innych niż mających\ntrzy opcje, tj. takich, na których nie występuje kolumna „Wstrzymał się od głosu”.\nDla każdej uchwały można wskazać, czy\nta kolumna wystąpi czy też nie, a masowy\nwydruk kart do głosowania uwzględni te\ni jej organizacja\nFirma Mieszczanin dostarcza także rozwiązania do zarządzania spółdzielnią i jej statutowymi organami. Ewidencja posiedzeń\nrady nadzorczej lub zarządu jest uzupełniona\no uchwały przez nie podejmowane. W każdej\nchwili można wydrukować historię zdarzeń\nbędących podstawą do analizy i podjęcia\ndecyzji dotyczącej członka spółdzielni.\nKażdą decyzję – przyjęcie, zawieszenie,\nwykluczenie itp. – można powiązać z konkretną uchwałą. Gdy rada nadzorcza podejmuje\ndecyzje w sprawie ustalania indywidualnych\nstawek opłat eksploatacyjnych lub funduszu\nremontowego, wówczas można dla każdej\nz nich wskazać konkretną uchwałę.\nNa potrzeby obsługi walnego zebrania nasze\noprogramowanie drukuje imienne (!) powiadomienia dla każdego z członków spółdzielni\noraz listy obecności. Co warte podkreślenia,\npoprawnie analizujemy organizację walnego\nzebrania realizowanego w częściach oraz fakt\nposiadania przez członka spółdzielni prawa do\nwięcej niż jednego lokalu. Oprogramowanie\nprecyzyjne gromadzi informacje, w której z kilku części zebrania należy uwzględnić konkretną osobę, mającą kilka lokali rozproszonych po\nSprawozdania finansowe na\nOprogramowanie firmy Mieszczanin eliminuje konieczność korzystania z programów typu Excel, Open Office itp. Nasze\nrozwiązania oferują autonomiczne arkusze\nkalkulacyjne, które sięgają bezpośrednio do\ndanych finansowych każdej nieruchomości\ni pozwalają przygotować eleganckie i czytelne\nsprawozdania zarówno do bieżących analiz,\njak i w formie załączników do uchwał. Nie\nma znaczenia, jaka jest forma władania nieruchomością. Dla każdej z nich można uzyskać\nniezbędne analizy. Odrębne rozwiązania są\ndostępne dla zarządów wspólnot, dla rad\nnadzorczych spółdzielni mieszkaniowych lub\nprzedstawicieli gminy. Są wśród nich także\nanalizy do kontroli wykonania planów finansowych każdej z nieruchomości. Korzystając\nz tego samego szablonu każdego ze sprawozdań, rocznie można zachować w programie\ndo dwunastu obliczonych jego wyników. Ta\nfunkcjonalność to kolejny powód, by zrezygnować z pakietów biurowych i nie martwić\nsię tym, gdzie, na jakim dysku i w jakim\nfolderze zapisano dokumenty.\nSkuteczne głosowanie uchwał\nWbudowany do naszego programu edytor\npozwala efektywnie redagować i drukować\nprojekty uchwał. Można całe treści uchwał\nefektywnie kopiować pomiędzy wspólnotami\nczy w obrębie tej samej wspólnoty przygotowując projekty nowych dokumentów – to\nkolejny atut i znaczące ułatwienie. Po zebraniu\nRys. Koszty i przychody.\nnym z bazą danych można już wtedy korzystać\nz tego kalkulatora oddanych głosów znacząco\nprzyspieszając obliczenia i likwidując ryzyko\nbłędu arytmetycznego, który może się pojawić\nszczególnie gdy udziały są podane w formie\nKlienci firmy Mieszczanin drugi rok z rzędu\ndysponują możliwością głosowania uchwał\nprzy pomocy Internetu. Dzisiaj już co dziesiąty\nz naszych klientów korzystających z e-kartoteki stosuje tę opcję. Dotychczas oddano\nw ten sposób głosy na ponad 1200 uchwał.\nImponująca jest dynamika wzrostu: w roku\n2012 średnio ponad 20 uchwał miesięcznie,\na w roku 2013 w okresie od lutego do maja\n– ponad 650. Ta forma oddawania głosów\njest doskonałym uzupełnieniem tradycyjnych\nmetod i skutecznie przyczynia się do likwidacji paraliżu decyzyjnego we wspólnotach.\nTe liczby utwierdzają nas w przekonaniu, że\ne-kartoteka z ponad 1 250 000 logowań w tym\nroku jest liderem na krajowym rynku podobnych rozwiązań.\nPrzegłosowane uchwały zaewidencjonowane w naszym programie – niezależnie od\nA gdy zakończy się już intensywny okres\nzebrań, nasze oprogramowanie pozwoli podejrzeć treści uchwał oraz imiennie oddane głosy,\nw każdej chwili, bez potrzeby sięgania do szaf\npełnych segregatorów. A to często bywa\nprzydatne w rozmowie z właścicielem, który\nwłaśnie odwiedził biuro swego zarządcy.\nDostarczamy rozwiązania, dzięki którym\nkażdą z przyjętych uchwał można uzupełnić\no zalecenia w niej zapisane. Tam bowiem\nczęsto wspólnota zobowiązuje swój zarząd\nlub zarządcę do realizacji określonych prac.\nW dowolnym momencie można uzyskać\nwykaz niezbędnych działań, jakie należy\npodjąć w przyszłym miesiącu, kwartale lub\nw dowolnie wskazanym czasie. Tym samym\npomagamy skutecznie zlikwidować ryzyko\nprzeoczenia ważnych dla właścicieli i zarządcy\nTo kolejne nasze rozwiązanie, które eliminuje potrzebę tworzenia dodatkowych dokumentów, wykazów, plików itp., które trzeba\numieszczać gdzieś na dyskach, zabezpieczać\nprzed nieupoważnionym dostępem czy przypadkowym usunięciem, a także cyklicznie\nkart z głosami właścicieli można w programie uruchomić kalkulator oddanych głosów\nrozpoznający tryb głosowania uchwały (wg\nudziałów, jeden właściciel jeden głos), a także\nmałe i duże wspólnoty. W przypadku gdy na\nzebraniu dysponujemy komputerem połączo-\nŻółte alerty z elektronicznej szafy\nRys. Głosowanie nad uchwałą.\nmetody oddawania głosów – można natychmiast umieścić w e-kartotece, gdzie poza ich\npełną treścią będzie także zgodna z wymogami\nprawa informacja o wynikach głosowania. Nie\ntrzeba nic skanować, kopiować czy przesyłać\ndo Internetu. Natomiast klasyczny wydruk\nuchwały zawiera miejsce na podpisy członków zarządu lub protokolanta – wszystko, co\npotrzebne, by przy pomocy kilku kliknięć przygotować papierowe dokumenty do umieszczenia ich w segregatorach.\nWspólnota mieszkaniowa dosyć miała lekceważenia obowiązków przez\nwłaściciela jednego z lokali, który od lat zalegał z wnoszeniem należnych opłat\nza mieszkanie. W jego mniemaniu powinien płacić za nie tyle samo, ile przed\ndziesięcioma laty, w momencie zakupu. Żadne wyjaśnienia nie pomagały,\na kwota zadłużenia rosła…\nspólnota, uchwałą podjętą na walnym zgromadzeniu, zobowiązała\nwięc zarząd do egzekucji należności w drodze licytacyjnej sprzedaży lokalu. I tak\nsię stało. Zlicytowany właściciel złożył skargę\nSkarżący się podważał konstytucyjność\nart. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24\nczerwca 1994 r., który przewiduje możliwość\nwystąpienia wspólnoty mieszkaniowej do sądu z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu\nTeraz o licytacji\nPozytywny dla rzetelnie płacących członków wspólnot mieszkaniowych\nwyrok Trybunału Konstytucyjnego z satysfakcją przyjęła spółdzielczość\nmieszkaniowa. Z Jerzym Jankowskim – prezesem Związku Rewizyjnego\nSpółdzielni Mieszkaniowych RP – rozmawia na ten temat Irena Scholl.\nIrena Scholl: Czy często się zdarza licytowanie mieszkań spółdzielczych za długi?\nJerzy Jankowski: Nie są mi znane takie\nprzypadki. Chociaż nie wiem, czy nie pojawią\nIS: Powiedzmy najpierw o regulacjach\nJJ: Mamy do czynienia z dwom rodzajami\nwłasności lokali. Jeden obejmuje mieszkania\nspółdzielcze własnościowe, a drugi – mieszkania będące własnością wyodrębnioną. W przy-\npadku tych pierwszych obowiązuje art. 1710\nZ niego wynika, że na wystąpienie do sądu\nz wnioskiem licytacyjnym zarząd musi mieć\nzgodę rady nadzorczej w formie uchwały.\nArtykuł precyzuje też, w jakich przypadkach\nma takie prawo. Gdy występuje długotrwałe\nzaleganie z opłatami, gdy ma miejsce rażące\ni uciążliwe naruszanie porządku domowego\nlub gdy posiadacz mieszkania uniemożliwia\ninnym korzystanie z ich lokali albo części\nlicytacji za długi mieszkań spółdzielczych to rzecz wielkiej wagi.\nArtykuł i wywiad na ten temat przybliżają go i przedstawiają reakcję\nw sprawie zgodności z Konstytucją\nObecność zwierząt na terenie nieruchomości to kwestia złożona i delikatna, wymagająca od zarządcy\nznajomości przepisów prawa, umiejętności negocjacyjnych oraz empatii. Sposób i zakres postępowania\noraz obszar wiedzy, które będą mu do tego potrzebne, zależą od danego przypadku. Aby w pełni\nprzybliżyć problematykę bytności zwierząt i ludzi na terenie nieruchomości, niezbędne będzie\nwprowadzenie podziału na zwierzęta domowe oraz dzikie.\nMożliwości działania zarządcy wobec zwierząt domowych ograniczają się do wypracowania razem ze wspólnotą mieszkaniową zasad koegzystowania sąsiadów oraz właścicieli\nzwierząt odpowiedzialnych za swoich pupili\noraz do mediacji w przypadku ewentualnych\nsporów powstałych na tej płaszczyźnie.\nDo najczęstszych przyczyn konfliktów zaliczyć można przede wszystkim niewywiązywanie się właścicieli czworonogów z obowiązku\nsprzątania po psach oraz wyprowadzanie ich\nbez smyczy oraz kagańca. Powyższe obowiązki określone zostały przepisami ustawowymi\ni w aktach prawa miejscowego. Kodeks wykroczeń mówi o tym następująco:\nart. 77 KW – Kto nie zachowuje zwykłych\nlub nakazanych środków ostrożności przy\ntrzymaniu zwierzęcia, podlega karze grzywny do 250 zł albo karze nagany;\nart. 144 ust. 1 KW – Kto na terenach przeznaczonych do użytku publicznego niszczy\nlub uszkadza roślinność lub też dopuszcza\ndo niszczenia roślinności przez zwierzęta\nznajdujące się pod jego nadzorem albo\nna terenach przeznaczonych do użytku\npublicznego depcze trawnik lub zieleniec\nw miejscach innych niż wyznaczone dla\ncelów rekreacji przez właściwego zarządcę\nterenu, podlega karze grzywny do 1000 zł\nObowiązek sprzątania po psie podlega przepisom prawa miejscowego. Art. 10 ust. 2a\nArtykuł kreśli problematykę obecno-\nw związku z art. 10 ust. 2 nakłada obowiązek\nstosowania się do postanowień gminnych\nregulaminów utrzymania porządku i czystości\nw gminie, dlatego też regulacje i sankcje\nmogą różnić się w zależności od miejsca\nJaka jest zatem rola zarządcy nieruchomości w uregulowaniu bytności zwierząt domowych na terenie osiedla? Zasadniczo działania\nzarządcy polegać będą na wypracowaniu ze\nwspólnotą mieszkaniową zasad wzajemnego funkcjonowania w częściach wspólnych\nnieruchomości, wprowadzenie ich w życie\nw postaci regulaminu porządku domowego\noraz zapewnienie infrastruktury pozwalającej\nm.in. na spełnianie przez właścicieli czworonogów obowiązku sprzątania po nich. Tworząc\nregulamin porządku domowego, szczególny\nnacisk należy położyć na obowiązki dotyczące\nużywania smyczy i kagańca, zwłaszcza w miejscach newralgicznych – windach, schodach,\nprzejściach. Warto również pochylić się nad\nproblemem uciążliwości związanych z posiadaniem zwierząt domowych, jak np. hałaśliwe\nszczekanie, nieprzyjemne zapachy.\nAktami wykonawczymi, z którymi powinni zaznajomić się zarządcy nieruchomości\nmieszkalnych, są także Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie\nras psów uznawanych za agresywne oraz\nUstawa o ochronie zwierząt. Nakłada ona na\nwłaściciela obowiązek posiadania wydanego\nprzez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta\npozwolenia na posiadanie psa rasy uznawanej\nści zwierząt na terenie nieruchomości i obszarze przyległym, z uwzględwww.administrator24.info\nnieniem tego, czy są to nasi pupile,\nczy też niepożądani lokatorzy. Ostatnie akapity zwracają uwagę na to,\nco będzie istotne w nadchodzących\nZakres działania zarządcy w kwestii zapewnienia infrastruktury zależy od rodzaju i wielkości zarządzanej nieruchomości – w przypadku śródmiejskich kamienic postawionych\nna działce wydzielonej po obrysie budynku\nrola zarządcy będzie ograniczała się jedynie\ndo wywierania nacisku na gminę, aby ta\nzapewniła niezbędną infrastrukturę (pojemniki na psie odchody, worki). W przypadku\nnieruchomości z gruntem okalającym budynek\nlub zasobu spółdzielni mieszkaniowej zarządca nieruchomości może sam przekonywać\nwspólnotę / spółdzielnię do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z instalacją\nkoszy i worków.\nRównie złożonym zagadnieniem jest bytowanie na terenie nieruchomości dzikich zwierząt.\nRola zarządcy to wówczas przede wszystkim\nprewencja i zamknięcie niechcianym gościom\ndostępu do budynku. W terenie zurbanizowanym problem ten dotyczy przede wszystkim\nszczurów, gołębi, dzikich kotów oraz niewielkich drapieżników, takich jak kuny czy fretki.\nSzczury stanowią powszechny problem\nw centrach dużych miast, zwłaszcza w zwartej zabudowie śródmiejskiej. Obecność tych\nzwierząt w nieruchomości niesie za sobą\nzarówno ryzyko sanitarno-epidemiologiczne,\njak i duże ryzyko szkód w instalacjach.\nGminne regulaminy utrzymania porządku\ni czystości nakładają na zarządców nieruchomości obowiązek przeprowadzania okresowej\nderatyzacji, zwykle dwa razy do roku, wiosną\ni jesienią. Najczęściej polega ona na rozłożeniu\ntrutki w piwnicach budynku. Bardzo ważnym\nzadaniem zarządcy jest prawidłowe oznakowanie trutki oraz uniemożliwienie dostępu do\nniej bawiącym się dzieciom oraz psom i kotom.\nNajskuteczniejszą formą walki ze szczurami są\ndziałania prewencyjne. Proponowany schemat\ndziałania zawiera się w pojęciu tzw. szczuroszczelności (z książki Dom bez szkodników\nAlicji Dembińskiej-Krzemińskiej). W praktyce\noznacza to audyt budynku pod kątem uszczelnienia wszelkich otworów, za pomocą których\ngryzonie mogą do niego wniknąć. Następnie\nnależy rozmieścić przedmioty i maszyny na\njego terenie w taki sposób, aby nie ograniczały\nJednym z obszarów działalności zarządcy nieruchomości jest zarządzanie finansami. To obszar,\nktóry obejmuje wymiar finansowy zarządzania operacyjnego, jak również strategicznego,\nukierunkowanego na rozwój nieruchomości. W jego zakresie znajduje się szeroki krąg działań\nzwiązanych z przygotowywaniem budżetów dla nieruchomości, stałą kontrolą finansową, prowadzeniem\nrachunkowości oraz sprawozdawczością.\nstatni kwartał roku dla zarządców nieruchomości to czas planowania wydatków i przychodów na rok następny. By\nmieć komfort pracy oraz zapewnić wspólnocie\nbezpieczeństwo i stabilność finansową, należy\nzaplanować działania w nieruchomości z takim\nwyprzedzeniem, by zaraz po przegłosowaniu\nstosowych uchwał móc realizować określone\nw planie czynności i zamierzenia.\nGeneralną zasadą jest opracowywanie budżetu od zera,\na analiza budżetów za lata\npoprzednie powinna jedynie\nsłużyć sprawdzeniu trendów\nwystępujących w nieruchomości.\nBudżet przygotowuje się przed rozpoczęciem roku obrachunkowego. Budżet nieruchomości to szczegółowe zestawienie prognozowanych przychodów i kosztów, dotyczących konkretnej nieruchomości w danym\nprzedziale czasowym. Za pomocą budżetu\nprognozuje się, jakie zdarzenia gospodarcze\nbędą miały miejsce w określonym czasie.\nPodaje on również informacje o sytuacji finansowej nieruchomości, jest zatem planem\nfinansowym nieruchomości. Budżet, jako\nszczegółowy plan finansowy nieruchomości,\nto jeden z najważniejszych instrumentów\nplanowania i kierowania. Prognozując koszABSTRAKT\nKoniec roku kalendarzowego to czas\npodsumowań i planów budżetowych.\nO czym należy pamiętać? Co trzeba\nty, należy skontaktować się z dostawcami\nmediów i konserwatorami nieruchomości\ni dowiedzieć się, czy planują podwyżki cen\nświadczonych przez siebie usług i w jakiej\nwysokości. Bezpiecznie jest również stworzyć w budżecie rezerwy na nieprzewidziane\nwydatki związane z bieżącymi naprawami\ni konserwacją, np. w wysokości 10–15%.\nWarto też ustalić z konserwatorami windy\nczy też instalacji, czy według nich w nadchodzącym roku nie szykują nam się jakieś\nwiększe naprawy. Najwięcej kosztów dodatkowych w konserwacji przysparzają naprawy\nczyszczenia i wymiany drobnych części urządzeń znajdujących się w nieruchomości. Jeśli\nmamy 5 pomp i wszystkie je trzeba będzie\nkolejno oddać do sprawdzenia, a koszt jednego to przykładowo 2000 zł, to nagle w skali\nroku robi nam się znaczna suma.\nKwotę przewidzianych pożytków należy\nodjąć od łącznych wydatków budżetowych.\nRóżnicę muszą pokryć wpływy z bieżących\nopłat. W celu obliczenia kwoty zaliczki do\nzapłaty przez poszczególnych właścicieli\nnależy pomnożyć całość należności przez\nprocentowy udział każdego członka we własności, a następnie podzielić łączną roczną\nkwotę należną od danego właściciela przez\n12 miesięcy w celu uzyskania jego opłaty\nUwzględnienie powyższych założeń zależy\nod rodzaju sporządzanych budżetów. W swojej\npracy zarządca musi zwykle sporządzić 3–4\npodstawowe budżety w nieruchomości:\nbrać pod uwagę? Co charakteryzuje\nposzczególne rodzaju budżetów? To\nprzedstawia powyższy tekst.\nBudżet roczny to podstawowy budżet opracowywany dla nieruchomości. Jest on sporządzany najczęściej na okres jednego roku\nw postaci zestawień miesięcznych, rzadziej\nkwartalnych. Zawiera planowane potencjalne\ni efektywne przychody oraz koszty operacyjne\nPrzychody potencjalne (czynszowe\ni pozaczynszowe) brutto\nPustostany i straty czynszowe\nPrzychód efektywny brutto\nTab. 1. Zestawienie planowanych przychodów,\nkosztów i dochodu\nPrzychód potencjalny brutto to maksymalny\nprzychód, jaki można uzyskać z zarządzanej\nnieruchomości. Zakłada się, że nieruchomość\nbędzie w 100% wynajęta i nie wystąpią straty\nwywołane zaległościami czynszowymi.\nPrzychód efektywny brutto to przychód\nuwzględniający poziom pustostanów, zaległości czynszowe, okresowe obniżki czy\nDla prawidłowego oszacowania przychodu\npotencjalnego i efektywnego, przy nieruchomościach komercyjnych, niezbędna jest wiedza dotycząca całkowitej powierzchni najmu\noraz wysokości stawek czynszu pobieranych\nobecnie oraz możliwych do uzyskania od potencjalnych użytkowników nieruchomości.\nNa tym etapie niezwykle ważna jest więc\nanaliza otoczenia nieruchomości, w którym\nw przyszłości będzie ona funkcjonowała,\ni analiza samej nieruchomości pod względem\njej funkcji, wielkości i standardu. Ma to bowiem ogromny wpływ na wysokość czynszów\nmożliwych do uzyskania, a także przyszłego\npopytu na wynajem powierzchni.\nZarządca musi ponadto dokonać przeglądu\nzawartych umów pod kątem terminów ich\nwygaśnięcia oraz klauzul aktualizujących wysokość wnoszonych czynszów i opłat eksplo-\nwspółwłasnością a VAT\nW jednym z poprzednich numerów „Administratora” zostały omówione niektóre kwestie cywilistyczne\nzwiązane z różnymi typami współwłasności. W tym numerze autorka wskaże najczęstsze problemy\npojawiające się przy rozliczeniu podatku VAT.\na działalność gospodarcza\nDefinicja działalności gospodarczej (a więc\ni podatnika VAT) zmieniła się w kwietniu\n2013 roku. Przez wiele lat jej zdania były\nwyraźnie osobnymi modułami. Przepis brzmiał\nbowiem następująco: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,\nw tym podmiotów pozyskujących zasoby\nnaturalne oraz rolników, a także działalność\nosób wykonujących wolne zawody, również\nwówczas, gdy czynność została wykonana\njednorazowo w okolicznościach wskazujących\nna zamiar wykonywania czynności w sposób\nczęstotliwy”. Druga część definicji określała natomiast, że: „działalność gospodarcza\nobejmuje również czynności polegające na\nwykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły\ndla celów zarobkowych.” Słowo „również”\nużyte w drugim zdanie wyraźnie wskazywało,\nże działalność gospodarcza (a więc i status\npodatnika VAT) zależy od:\nroli, w jakiej występował dany podmiot\n(jako producent, handlowiec, usługodawca) albo\nod czynności, jaką wykonywał (wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów\nPrzy takiej konstrukcji przepisu wynajmowanie nieruchomości zawsze podlegało podatkowi VAT: albo jako działanie usługodawcy\n(usługi najmu), albo jako wykorzystywanie\nnieruchomości w sposób ciągły w celach\nAutorka wyczerpująco omawia stan\nprawny kwestii płatności podatku\nVAT w sytuacji współwłasności wynajmowanych nieruchomości.\nzarobkowych (pobieranie pożytków w ramach\ntzw. najmu prywatnego).\nW drugiej części definicji nie było w ogóle\nmowy o świadczeniu usług – ustawodawca\nużył zwrotu „czynności”. Najem to niewątpliwie czynność o charakterze zarobkowym,\nponieważ jego ważnym elementem jest\nopłacanie czynszu przez najemcę. Natomiast\nwarunek ciągłości można rozumieć na dwa\nsama umowa trwa przez jakiś czas, a więc\nma charakter „ciągły”;\numowa trwa krótko (np. dobę), ale nieruchomość jest wykorzystywana w celu\nwynajmowania w sposób stały, ciągły (dotyczy to obiektów krótkotrwałego zakwaterowania, takich jak np. hotele, pensjonaty\nczy pokoje gościnne).\nWarto podkreślić, że warunek „ciągłości”\nnie dotyczy konkretnej umowy najmu, ale\nciągłego wykorzystywania towaru, co oznacza\nstałą chęć wynajmowania (np. poprzez stałą\nObecnie w zdaniu drugim art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie ma słowa „również”. Zastąpiono\nje słowem „w szczególności”, co wskazywałoby raczej, że zdanie drugie jedynie dopełnia\ndefinicję wyrażoną w zdaniu pierwszym. Oznaczałoby to, że od 1 kwietnia 2013 r. podatnikami są wyłącznie te osoby, które świadczą\nusługi najmu polegające „w szczególności\ndla celów zarobkowych”, co z opodatkowania\npodatkiem VAT wyłączałoby najem prywatny.\nMyślę jednak, że taki wniosek nie zostanie\nzaakceptowany przez organy podatkowe. Bezpieczniej przyjąć, że także po zmianie treści\nart. 15 ust. 2 ustawy o VAT najem prywatny\nnadal podlega podatkowi VAT.\nDlatego – w ocenie autorki – dla wywołania\nskutków w podatku VAT nie ma znaczenia,\nczy wynajmujący świadczy usługi najmu zawodowo, profesjonalnie, ani czy wynajmowany lokal został nabyty wyłącznie w tym\ncelu. Jeżeli towar (budynek, budowla lub ich\nczęści, grunt) jest wykorzystywany w celu\nzarobkowym, a czynności te mają charakter\nciągły – podlegają podatkowi VAT na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Prowadzi to\ndo wniosku, że każdy współwłaściciel wynajmujący nieruchomość podlega przepisom\nZgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT, czynności w niej wymienione podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form\nokreślonych przepisami prawa. Podatnikiem\njest więc każdy, kto faktycznie wykonuje\njakieś czynności, także wtedy, gdy czyni to\nniezgodnie z prawem. Dotyczy to wadliwej\nformy umowy, wynajmowania bez uzyskania\nodpowiedniej zgody współmałżonka oraz wynajmowania cudzej nieruchomości bez zgody\nwłaściciela, a nawet przy jego wyraźnym\nW przypadku współwłasności nieruchomości podatnikami są wyłącznie te osoby,\nktóre zawierają umowy najmu (także te, które\nsą reprezentowane przez pełnomocnika albo\nzarządcę, podpisującego w ich imieniu umowy). Można tutaj w sporym uproszczeniu\nstwierdzić, że własność jest prawem biernym,\na podatkowi VAT podlega wyłącznie aktywne\nOsobną kwestią jest wynajmowanie nieruchomości należących do małżonków. Warto\npamiętać, że przy zbiegu z prawem rodzinnym,\na zwłaszcza z przepisami regulującymi ustrój\nmajątkowy małżonków, pierwszeństwo mają\nprzepisy o podatku VAT (inaczej wygląda\nsytuacja w podatku dochodowym.\nNa gruncie przepisów ustawy z 11 marca\n2004 r. o podatku od towarów i usług oraz\nprzepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,\nnie można wysnuć wniosku, że wykonywanie\nczynności podlegających podatkowi VAT przez\njednego z małżonków czyni podatnikiem tego\nPremia kompensacyjna ze środków\ni Remontów przyznawana przez Bank\nPremia kompensacyjna jest formą pomocy państwa dla inwestora realizującego przedsięwzięcie\nremontowe lub remont budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym znajdowały się\nlokale kwaterunkowe, dla których obowiązywały ograniczenia w ustalaniu czynszów między\n12 listopada 1994 roku a 25 kwietnia 2005 roku. Przekazywana jest tylko raz dla jednego\nbudynku mieszkalnego albo części budynku mieszkalnego. Premię kompensacyjną reguluje\n(DzU nr 223, poz. 1459 z późn. zm.).\nO premię kompensacyjną mogą ubiegać się\nosoby, które 25 kwietnia 2005 roku były oraz\nsą obecnie właścicielami nieruchomości z co\nnajmniej jednym lokalem kwaterunkowym.\nW przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadkobrania należy udokumentować, że\nosoba będąca właścicielem budynku nabyła\ngo przed 25 kwietnia 2005 roku. W przypadku\nkilku osób fizycznych będących współwłaścicielami budynku mieszkalnego albo części\nbudynku mieszkalnego z co najmniej jednym\nlokalem kwaterunkowym, w którym nie zniesiono współwłasności i nie wyodrębniono\nlokali, z wnioskiem muszą wystąpić wszystkie\nte osoby łącznie.\nSzczegółowe informacje na temat premii\nkompensacyjnej można uzyskać w BGK pod\nnumerem telefonu 801 667 655 oraz na\nstronie internetowej www.bgk.com.pl.\nTryb wypłaty premii\nW przypadku finansowania przedsięwzięcia\nze środków własnych przekazanie premii następuje po otrzymaniu od inwestora zawiadomienia o spełnieniu warunków wypłaty premii.\nDo zawiadomienia należy dołączyć faktury\npotwierdzające poniesienie przez inwestora wydatków na realizację przedsięwzięcia\nPremię można uzyskać w dwojaki sposób:\nfinansując przedsięwzięcie ze środków własnych lub finansując je przy pomocy kredytu wraz z premią remontową. W przypadku\nfinansowania przedsięwzięcia ze środków\nwłasnych inwestor składa bezpośrednio\nw BGK wniosek o przyznanie premii kompensacyjnej, oryginały lub kopie dokumentów\npotwierdzających informacje dotyczące lokali\nkwaterunkowych (ich powierzchni użytkowej\ni okresów, w jakich ich wynajem podlegał\nograniczeniom) oraz dokumenty potwierdzające własność budynku.\nBGK sprawdza, czy zostały spełnione warunki do przyznania premii kompensacyjnej.\nW przypadku pozytywnej oceny formalno-prawnej wniosku oraz zatwierdzenia zakresu\nprac pod względem spełnienia warunków\nlub remontu, zgodnie z zakresem rzeczowym\nwskazanym we wniosku, wraz z potwierdzeniami dokonania zapłaty. BGK w dniu wypłaty premii kompensacyjnej pobiera prowizję\nw wysokości 0,6% kwoty przekazywanej\ninwestorowi premii kompensacyjnej.\nze środków pochodzących z kredytu z premią\nremontową przekazanie premii kompensacyjnej następuje na podstawie zawiadomienia\nz banku kredytującego o spełnieniu warunków\numożliwiających BGK wypłatę premii. Bank\nkredytujący przeznacza ją na spłatę wykorzystanego przez inwestora kredytu.\nW okresie od 2009 roku do 30 września\n2013 roku BGK przyznał 305 premii kompensacyjnych na łączną kwotę 47 mln zł. Zapewniona jest ciągłość finansowania wydatków\nna premie kompensacyjne i przyznawane\nwraz z nimi premie remontowe. Informację\no dostępnych środkach BGK publikuje w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie\nTryb przyznawania premii\nustawowych, BGK zawiadamia inwestora\no przyznaniu premii kompensacyjnej. W przypadku negatywnej oceny formalnej wniosku\nBGK zawiadamia inwestora o odmowie przyznania premii kompensacyjnej.\nW przypadku przedsięwzięcia finansowanego przy pomocy kredytu z premią remontową\nbank kredytujący przesyła do BGK wniosek\ninwestora o przyznanie premii kompensacyjnej wraz z wnioskiem o przyznanie premii remontowej i audytem remontowym. Do\nwniosku należy również dołączyć oryginały\nlub kopie dokumentów potwierdzających informacje dotyczące lokali kwaterunkowych,\nich powierzchni użytkowej i okresów, w jakich\nich wynajem podlegał ograniczeniom. BGK\nsprawdza, czy zostały spełnione warunki do\nprzyznania premii kompensacyjnej. Jeśli tak\n– zawiadamia inwestora i bank kredytujący\no przyznaniu premii kompensacyjnej. Bank\nkredytujący, po otrzymaniu z BGK zawiadomienia o przyznaniu premii kompensacyjnej,\nuruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu. W dniu uruchomienia pierwszej transzy kredytu bank\nkredytujący pobiera od inwestora prowizję\nw wysokości 0,6% kwoty przyznanej premii,\nktórą przekazuje do BGK.\nZwrot za zużytą energię elektryczną do węzła\nZwrot za zużytą energię elektryczną do węzła cieplnego jest uzyskanym przez nią przychodem związanym z zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania lokali. Dlatego jest objęty zwolnieniem, o którym mowa w art. 17 ust. 1\npkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.\nspólnota odbiera ciepło z sieci ciepłowniczej na cele grzewcze i podgrzewanie\nciepłej wody użytkowej w sposób ciągły,\nw ilości wynikającej z mocy zamówionej\ni obliczeniowego natężenia przepływu. Ciepło\nto jest w całości przeznaczone na ogrzewanie\ni podgrzanie wody w jej lokalach. Wspólnota\nzapewnia dostawę energii elektrycznej do węzła, której koszty pokrywa przedsiębiorstwo\nciepłownicze na podstawie rachunków przez\nnią wystawianych. Podstawą ustalenia należności są liczniki energii elektrycznej na węźle,\npodane wspólnocie przez przedsiębiorstwo\nciepłownicze, oraz ceny za energię elektryczną\npłaconą przez nią na podstawie faktur wystawianych przez zakład energetyczny. Dodatkowo, węzeł cieplny jest przeznaczony wyłącznie\ndo ogrzewania i podgrzewania wody w lokalach mieszkalnych i w częściach wspólnych\nnieruchomości, wchodzących w jej skład. Na-\nDochód z tytułu najmu stanowisk\nDochód z tytułu najmu stanowisk postojowych, z których korzystają wyłącznie mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej, można zakwalifikować do gospodarki zasobem mieszkaniowym, a tym samym – skorzystać ze zwolnienia od\npodatku pod warunkiem wydatkowania go na cele mieszkalne.\nodatkowym przychodem wspólnoty\nmieszkaniowej jest przychód z tytułu\nnajmu stanowisk postojowych, usytuowanych na jej gruncie. Ze stanowisk postojowych korzystają wyłącznie jej mieszkańcy,\ntj. właściciele oraz najemcy lokali. Dochód\nten przekazywany jest na pokrycie kosztów\nutrzymania nieruchomości wspólnej. W ocenie wspólnoty mieszkaniowej stanowisko\npostojowe nie mieści się w definicji zasobu\nmieszkaniowego. Dlatego bez znaczenia jest,\nkto jest jego użytkownikiem, gdyż dochód\nz tytułu jego najmu nie stanowi gospodarki\nzasobem mieszkaniowym, a zatem nie podlega zwolnieniu przewidzianemu w art. 17\nust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym\nZdaniem organu podatkowego, wspólnota\njednak nieprawidłowo stosuje wskazany akt\nTylko od decyzji współwłaścicieli we wspólnocie zależy, czy ryzyko strat z powodu zerwanego przez\nwichurę dachu lub wysokiego odszkodowania za wyrządzenie szkody przyjmą na siebie, czy przejmie je\ntowarzystwo ubezpieczeniowe. Zapobieganie jest tańsze niż naprawa.\nażdy z członków wspólnoty jest współwłaścicielem budynku i, w razie konieczności pokrycia niespodziewanych\nroszczeń przez nieubezpieczoną wspólnotę,\nmoże to odczuć we własnym portfelu.\nDlatego każda wspólnota powinna mieć\nubezpieczenie, bez względu na rozmiar nieruchomości, jej lokalizację czy brak takiego\nobowiązku wynikającego z przepisów prawa.\nUbezpieczenia majątkowe nie są bowiem\nobligatoryjne. Decyzję o ubezpieczeniu wspólnotowej nieruchomości podejmują właściciele przy uchwalaniu planu gospodarczego,\nw którym przewidują wydatki na ten cel, lub\npodejmując odrębną uchwałę.\nNiektóre towarzystwa, jak PZU, Uniqa, Generali, Allianz, Aviva przygotowują oferty skierowane do wspólnot, uwzględniające ich spe-\ncyfikę funkcjonowania. Rynek zdominowały\ndwa pierwsze, ale pozostałe nie rezygnują. Np.\nWarta tworzy ofertę dla konkretnej wspólnoty\nna bazie OWU mienia od zdarzeń losowych. Inni ubezpieczyciele też mają propozycje dla tzw.\ndużego majątku lub konstruują wspólną ofertę\ndla wspólnot, spółdzielni mieszkaniowych czy\nwłaścicieli wielorodzinnych domów.\npiwnic, dachu, klatki schodowej i umieszczonych w nich wspólnie wykorzystywanych\ninstalacji. Zakres ubezpieczenia jest podobny\nw większości towarzystw ubezpieczeniowych. O ile wszystkie oferują ochronę przed\npożarem, od skutków uderzenia pioruna czy\nUbezpieczenie od różnych zdarzeń\n(włamanie, powódź, pożar) oraz OC\nPrzede wszystkim zarząd czy zarządca muszą wiedzieć, jakie ryzyko chcą objąć zakresem ubezpieczenia. Ponadto powinni dopasować umowę do potrzeb swojej wspólnoty i jej\nUbezpieczenie majątkowe dotyczy tylko\nwspólnych części budynku wspólnoty: ścian,\nto dziś dla wspólnoty konieczność,\nby nie musieć samodzielnie ponosić\nich kosztów. Warto wiedzieć, na co\nzwracać uwagę przy wyborze TU\ni podpisywaniu umowy.\nZ Tadeuszem Kosiorem – prezesem Zespołu Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o. (ZZN)\n– o tendencjach rynkowych rozmawia Sabina Augustynowicz.\nSabina Augustynowicz: Jak ocenia Pan\nrynek zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi po prawie 20 latach funkcjonowania\nUstawy o własności lokali?\nTadeusz Kosior: Mamy rynek coraz bardziej\nświadomych swoich praw właścicieli, którzy\ncoraz chętniej powierzają i zarząd, i zarządzanie firmom zewnętrznym. W przypadku\nZZN 20% z 1500 klientów stanowią właśnie\nwspólnoty, które powierzyły nam i zarząd,\ni zarządzanie. Rynek wymusza od zarządców\ncoraz wyższą jakość usług i konkurencyjną\ncenę. O pozycji firmy zarządzającej na rynku decyduje dziś przede wszystkim jakość\nobsługi – wiedza, doświadczenie i kultura.\nA czego oczekuje właściciel? Nie tylko bieżącego administrowania nieruchomością, czyli\nnp. zapewnienia estetyki otoczenia budynku,\nczy klatki schodowej, bezawaryjnych dostaw\nmediów, lecz także działań, które długofalowo\nzwiększą wartość rynkową nieruchomości.\nofertę będą uzupełniali mali, lokalnie działający\nzarządcy. Firmy zarządzające są coraz bardziej\nprofesjonalne i konkurują ze sobą. Właściciele\nmają w czym wybierać. Obecnie branża jest\nbardzo mocno rozdrobniona. W moim przekonaniu silni gracze wyjdą z kryzysu silniejsi,\nutrzymają się na rynku firmy z doświadczeniem, stawiające na nowoczesne zarządzanie\nSA: Czyli co przed nami – konsolidacja\nTK: Myślę że tak, że powstanie kilka dużych\nfirm, dominujących na rynku krajowym, a ich\nSA: Zespół Zarządców Nieruchomości Sp.\nz o.o. był przedmiotem licznych spekulacji rynkowych. Nagle okazało się, że firma stała się\nczęścią dużej grupy – City Service w siedzibą\nSA: Czym wygrywacie z konkurencją?\nTK: Nasze mocne strony to przede wszystkim kompleksowa oferta dostosowana do indywidualnych potrzeb klientów, ogólnopolska\nskala działalności i przejrzystość w działaniu.\nWprowadziliśmy bardzo uszczelniające procedury i postawiliśmy na otwartą grę z właścicielami nieruchomości. Te szczelne procedury\nsprawiają, że jeśli coś zawodzi, to jesteśmy\nw stanie szybko zareagować i odpowiedzieć\nsobie na pytanie: czy zawinił system, czy\nczłowiek? Jeśli system, poprawiamy system.\nJeśli był to człowiek, sprawdzamy, czy był to\nprzypadek czy celowe działanie, i naprawiamy\nbłąd. Ludzie są dla nas bardzo ważni.\nSA: Jaki wpływ na rynek zarządzania nieruchomościami ma kryzys gospodarczy?\nTK: W przeciwieństwie do rynku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi,\nna który kryzys ma duży wpływ, bo wielu\nnajemców rezygnuje z najmu powierzchni\nz powodu niewystarczających przychodów\nz prowadzonej działalności, rynek zarządzania\nnieruchomościami mieszkalnymi jest stabilny\nnawet w czasach kryzysu. Jeśli właściciele\npłacili wcześniej np. po 1 zł za m2 zarządzanej\npowierzchni, to dziś nadal płacą tyle samo.\nOczywiście, w kryzysie właściciele nieruchomości przeprowadzają mniej remontów,\ninwestycji, co ma wpływ przede wszystkim\nna kondycję firm z branży budowlanej.\nKryzys to także czas rozszerzania wpływów\ni powiększania udziałów rynkowych przez duże\nfirmy. Małe boją się utraty każdej wspólnoty\ni szczególnie teraz, w czasach spowolnienia\ngospodarczego, dołączają do większych graczy,\nktórym odsprzedają swoje udziały, a sami właściciele na ogół zasilając kadry dużych firm.\nw Wilnie, wygrała duży przetarg na zarządzanie nieruchomościami Skarbu Państwa w Poznaniu, a wcześniej przejęła w zarząd budynek\nKNF. Czy można mówić o związku pomiędzy\npołączeniem z grupą kapitałową a wyjątkowo\ndobrym dla ZZN rokiem 2013?\nTK: Połączenie z Grupą City Service dało\nnam przede wszystkim dostęp do nowoczesnego know how, i narzędzi stosowanych\nw zarządzaniu nieruchomościami na rynku\neuropejskim. Tegoroczne kontrakty zdobyte\nprzez ZZN na nowych rynkach pokazują, że\ndzięki wparciu City Service możemy być jako\nZZN jeszcze silniejsi na rynku polskim. Znaczącym, tegorocznym sukcesem jest pozyskanie\ndużego kontraktu na zarządzanie zasobem\nkomunalnym miasta Poznań.\nPonadto wygraliśmy mniejszy przetarg\nw Olecku, także na zarządzanie nieruchomościami gminnymi. Obecnie prowadzimy\nrozmowy z prywatnym właścicielem nieruchomości na temat zarządzania naprawdę\ndużą powierzchnią. To właściciel przyszedł do\nnas z ofertą, z polecenia innych firm działających na rynku. Marketing szeptany w naszym\nprzypadku się sprawdza. Zaistnieliśmy więc\nw świadomości właścicieli dużych nieruchomości jako wiarygodny zarządca. W efekcie\nzarządzamy obecnie prawie 9 mln m2 powierzchni.\nPrzypominamy o przedłużeniu prenumeraty miesięcznika\nTylko do końca roku 2013 prenumerata w starej cenie:\n• półroczna 105 zł • roczna 184 zł • dwuletnia 345 zł\nWraz z Nowym Rokiem nowe ceny prenumeraty\n+ dostęp do wydania wersji elektronicznej Administratora\n• półroczna 115 zł • roczna 195 zł • dwuletnia 355 zł\ndziała na rynku od 10 lat\nOd grudnia 2012 roku jest częścią\nmiędzynarodowej Grupy City\nService w siedzibą w Wilnie.\nZarządza 8 mln m² powierzchni.\ntel. 22 512 6074\nMa 22 oddziały i ponad 100 biur\nObecnie starosta nie może powierzyć gminom, w drodze porozumienia, sprawy z zakresu swojej\nwłaściwości jako organu administracji architektoniczno-budowlanej.\nłaściwość i podział organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego\nreguluje przede wszystkim Ustawa z dnia\n7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU\nz 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).\nRzeczona ustawa nie wskazuje jednak organu naczelnego właściwego w tego typu\nsprawach. Aby to ustalić, należy odnieść się\ndo Ustawy z dnia 4 września 1997 r. o działach\nadministracji rządowej (DzU z 2013 r., poz.\n743 z późn. zm.), a także do Rozporządzania\nRady Ministrów z dnia 21 listopada 2011 r.\nw sprawie utworzenia Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (DzU.\nz 2011 r. nr 250, poz. 1503). Akty te wskazują\nbowiem Ministra Transportu, Budownictwa\ni Gospodarki Morskiej jako ministra właściwego m.in. w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.\nArtykuł traktuje o kompetencjach\ni podziale organów administracji architektoniczno-budowlanej\nz zaznaczeniem roli gminy. Przejrzyście wymienia zakresy obowiązków wszystkich związanych z tym\nWojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji\nw sprawach następujących obiektów i robót\nusytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich\nwód wewnętrznych, morza terytorialnego\ni wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na\ninnych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego;\nhydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów\nsłużących kształtowaniu zasobów wodnych\ni korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi;\ndróg publicznych krajowych i wojewódzkich\nwraz z obiektami i urządzeniami służącymi\ndo utrzymania ich oraz transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa\ndrogowego sieciami uzbrojenia terenu, niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad\nWojewoda jest także organem administracji\narchitektoniczno-budowlanej wyższego stopnia w stosunku do starosty (art. 82 ust. 3\nUstawy – Prawo Budowlane).\n,,Ponadto wojewoda, w zakresie swojej\nwłaściwości, ma obowiązek:\nprowadzić rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na\nprzekazywać Głównemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w formie elektronicznej, na\nbieżąco, wprowadzone do rejestru dane,\ndokonać kontroli rejestrów, w przypadku\nnieprzekazania przez starostę uwierzytelnionych kopii wspomnianych rejestrów,\nprowadzonych przez starostwo,\n» kopie ostatecznych decyzji o pozwoleniu na\nbudowę wraz z zatwierdzonym projektem\n» kopie ostatecznych odrębnych decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego wraz\nz tym projektem,\n» kopie innych decyzji, postanowień i zgłoszeń, wynikających z przepisów prawa\nbudowlanego (art. 82b ust. 1 pkt 2);\n» uczestniczyć na wezwanie organów nadzoru budowlanego w czynnościach inspekcyjnych i kontrolnych oraz udostępniać wszelkie dokumenty i informacje związane z tymi\nczynnościami (art. 82b ust. 1 pkt 3).”1\n,,Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego [WINB – uwaga własna] działa jako\ni organów nadzoru budowlanego,\n– wraz z obiektami i urządzeniami obsługi\npodróżnych, pojazdów i przesyłek;\nGłówny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB) to centralny organ w sprawach\ni nadzoru budowlanego (art. 88 ust. 1). Jest\non nadzorowany przez ministra właściwego m.in. w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budow-\nlanego. Swoje zadania wykonuje zaś przy\npomocy Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.\npełni funkcję organu wyższego stopnia\nw rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego w stosunku do wojewodów i wojewódzkich inspektorów nadzoru\nbudowlanego oraz sprawuje nadzór nad ich\nkontroluje działanie organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru\nprowadzi w formie elektronicznej centralne\n» osób mających uprawnienia budowlane,\n» rzeczoznawców budowlanych,\n» osób ukaranych z tytułu odpowiedzialności\nwg M. Rosenberga\nDr Marshall Rosenberg to urodzony w 1934 r. amerykański psycholog,\ntwórca metody Porozumienia bez Przemocy. Zakłada ona, że możliwe\njest harmonijne i pokojowe współdziałanie i życie z innymi dzięki\nzastosowaniu języka pokoju.\ntel. 77 44 55 107\nAutorka wyjaśnia, na czym polega\nteoria Porozumienia Bez Przemocy\ni w jaki sposób ułatwia ona komunikację, zwiększa jej efektywność\ni poprawia samopoczucie interlokutorów.\nJak widać, szacunek dla drugiego człowieka\nsprawia, że naprawdę jesteśmy zainteresowani jego potrzebami, doświadczeniami i uczuciami. Równie ważny we wzajemnej komunikacji jest szacunek dla samego siebie. Nasze\npotrzeby też są istotne. Żeby móc zawalczyć\no ich zaspokojenie, musimy opanować sztukę\n• najwyższa jakość stosowanych\n• niezawodność i prostota montażu\n• możliwość dopasowania do otoczenia\n• najkorzystniejsza cena\nuświadomienia ich sobie. A nie jest to takie\nłatwe. Kto z nas, stając rano przed lustrem,\nzada sobie pytanie o własne potrzeby? Tymczasem świadomość tego, czego się pragnie,\nprowadzi nas do dalszych „uświadomień”.\nMożemy odkryć, jakie uczucia budzą w nas\nnasze potrzeby. Kwestia świadomości potrzeb\ni uczuć, które za nimi się kryją, jest w metodzie\nPorozumienia Bez Przemocy podstawowa.\nNiewiele osób potrafi skontaktować się ze\nsobą na tym poziomie. Myślę, że to pokłosie pedagogiki „zarządczo-rozdzielczej”. Jako\ndzieci pewnie rzadko byliśmy pytani o to,\nczego chcemy albo jak się czujemy w różnych\nsytuacjach. Wielu z nas zostało bowiem wychowanych przez rodziców, których też nikt\nnie pytał o to, czego pragną i jak się czują.\nAle jest też dobra wiadomość. Sami możemy, ba! – nawet musimy zadbać o siebie.\nSpróbujmy poświęcić sobie 10 minut w ciągu\ndnia. Tylko 10 minut na chwilę zadumy, miłą\ninspirującą lekturę, może odpoczynek.\nPamiętajmy, jeśli sami o siebie nie zadbamy,\nnikt nie zrobi tego za nas. Dla ułatwienia podam\nteraz listę potrzeb za S. Hart, V.L. Hodson („Szanujący rodzice, szanujące dzieci”, s. 123):\npotrzeby fizyczne: ruch, jedzenie, odpoczynek, obrona, wyrażenie swojej seksualności, schronienie, dotyk,\nw relacji do siebie: osiągnięcia, autentyczność, wyzwania, kompetencja, kreatyw-\naprawdę można komunikować się\nz ludźmi w taki sposób, żeby z powodzeniem dotrzeć do źródła problemów\ni znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące obie\nMarshall Rosenberg mówi, że poprzez opanowanie języka pokoju stajemy się współodpowiedzialni za tworzoną przez siebie nową\nrzeczywistość i podejmujemy działania, mając\ntylko jeden cel – intencjonalne przyczynienie\nsię do dobrostanu innych ludzi i nas samych.\n(M. Rosenberg, „To, co powiesz, może zmienić\nświat”, s. 16). Język współdziałania brzmi\nzupełnie inaczej niż język osób sprawujących\nwładzę. One powiedzą np.:\nżądam, żeby to było zrobione,\nnie mam ochoty słuchać żadnego sprzeciwu,\nnie obchodzi mnie, jak to zrobisz,\nile razy mam powtarzać to samo?,\nnie interesują mnie żadne wymówki,\nOsoby posługujące się językiem w duchu\nPorozumienia Bez Przemocy (czyli językiem\nżyrafy, w odróżnieniu od języka szakala z cytatów powyżej) powiedzą:\npomyślimy wspólnie, jak można to zrobić,\nchętnie posłucham Twojego stanowiska\nzastanawiam się, jak mogę ci pomóc,\nbyłoby mi przykro, gdyby ktoś został pominięty przy podejmowaniu tej decyzji,\nproszę, powiedz mi, co o tym myślisz.\nJesień – czas\nZabezpieczanie elewacji budynku przed\nwpływem czynników zewnętrznych w okresie\nIdzie zima. Obowiązkiem zarządcy jest odpowiednio wcześniejsze\nzabezpieczenie budynku przed kapryśna aurą dla uniknięcia\npóźniejszych szkód i niepotrzebnych kosztów związanych\nz ich usuwaniem.\nóźna jesień, zima i przedwiośnie są\ndla budynków okresem intensywnego\noddziaływania wiatru, niskich temperatur, wody i wilgoci. Wymienione czynniki,\npozostawione bez kontroli, potrafią bardzo\nszybko zdegradować obiekt.\nSpostrzeżenia z kontroli obowiązkowo winny być ujęte w protokołach. Poświadcza się\nw nich stan techniczny skontrolowanych fragmentów elewacji, określa ich rozmiar zużycia\nlub stopień uszkodzeń, a także wskazuje zakres\nrobót remontowych i kolejność ich wykonywania, a także wymienia zalecane metody\ni środki pozwalające zwiększyć ich ochronę\nprzed szkodliwym działaniem wpływów atmosferycznych i innych niszczących czynników zewnętrznych. Niedopełnienie obowiązku\nprzeprowadzenia kontroli przez właściciela lub\nzarządcę obwarowane jest karą grzywny, tj.\nsankcją, o której mowa w art. 93 pkt. 7 PB.\nNajbliższe miesiące – ze śniegiem,\ndeszczem, wiatrem – to trudny czas\ndla elewacji budynków. Trzeba je\nDzU z 23 grudnia 201o r. nr 243, poz. 1623 z późn.\nRozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 16\nsierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych\nużytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 9 września\n1999 r. nr 74, poz. 836).\nstarannie zabezpieczyć, by przetrwały go w jak najlepszym stanie.\nJak? O tym mówi ten tekst.\nPrawo budowlane (PB)1 nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie\ntechnicznym i estetycznym, bez dopuszczenia\ndo nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art.\n61 pkt. 1 oraz art. 5 ust. 2 PB). Prawny wymóg\nwykonania tej powinności nakłada art. 62 pkt.\n1–6 PB, nakazujący zarządcom poddawanie\nobiektów co najmniej raz w roku kontrolom\nokresowym, podczas których sprawdza się\nstan techniczny elementów budynku, budowli\ni instalacji narażonych na szkodliwe wpływy\natmosferyczne i niszczące działania czynników\nwystępujących w eksploatacji. W przypadku\nobiektów o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej\n1000 m2 kontrole okresowe muszą być przeprowadzane co najmniej dwa razy w roku: do\n31 maja oraz do 30 listopada.\nPowyższą dyspozycję przywołują również\nmieszkalnych (WTUBM)2, w których w § 4–6\nsprecyzowano procedury kontrolne i ich zakres.\nW toku takich kontroli szczegółowym spraw-\ndzeniem objęty jest stan techniczny elewacji,\njej wartość użytkowa oraz estetyka. Sprawdzane są wówczas takie ich fragmenty, jak:\nurządzenia zamocowane do ścian i dachu\nprzejścia przyłączy instalacyjnych przez\nRemont klatek schodowych nie musi oznaczać uporczywego pyłu. Może trwać krócej niż zwykle i dawać\nefekt na dłużej niż ten poprzedni. A wszystko za rozsądne pieniądze. Ale jak?\nykonywanie tradycyjnej gładzi\npodczas remontu klatek schodowych kojarzy się z uporczywym\npyłem. Gipsowy kurz będący wynikiem szlifowania jest uciążliwy dla lokatorów oraz\nwykonawcy, który musi pracować wiele dni\nTradycyjne wygładzanie ścian czy sufitów\ntrwa przeciętnie trzy–cztery dni, zanim uzyska\nsię powierzchnię gotową do malowania. Zwykle czynność tę dzielimy na kilka etapów:\npo 24 godzinach – nakładanie pierwszej\nnakładanie drugiej warstwy gładzi w celu\nuzyskania równej i gładkiej powierzchni,\nJedną z zalet gładzi Thistle Multi-Finish\njest jej uniwersalność. Produkt nadaje się do\nstosowania na tynki gipsowe oraz do remontów starych tynków cementowo-wapiennych.\nZnajduje zastosowanie szczególnie w budownictwie mieszkaniowym i wielorodzinnym,\nkiedy to brak pyłu gipsowego w remontowanej i w zamieszkanej części stanowi ogromną\nwartość dla mieszkańców. Thistle Multi-Finish nakładana jest dwukrotnie w warstwie\no łącznej grubości do ok. 3–4 mm. Finalnie\nuzyskujemy powierzchnię o wyjątkowej twardości, a tym samym – wysokiej odporności na uszkodzenia wynikające z codziennej\neksploatacji (jak ciągi komunikacyjne czy\npowierzchnie w sąsiedztwie wind).\n02-677 Warszawa, ul. Cybernetyki 21\ninfolinia: 801 328 788,\nNa stosowaniu gładzi Thistle Multi-Finish\nkorzystają wszystkie strony – lokator, wspólnota mieszkaniowa, administrator, zarządca\ni wykonawca. Praca jest szybka i komfortowa,\nwynik ekonomiczny – dodatni, remont – stosunkowo mało uciążliwy.\nOdmienność techniki skimmingu od tradycyjnego wykonywania gładzi wymaga szczególnych umiejętności i reżimu wykonawczego.\nFunkcjonuje jednak wiele firm, które się w niej\nspecjalizują. Jedną z nich jest firma wykonawcza Fleximil. Od wielu lat wykonuje ona\nprace wykończeniowe w technice skimmingu.\nOd dwóch lat specjalizuje się w remontach\nklatek schodowych w budynkach wielomieszkaniowych.\nOdpowiedź na wielodniowe wygładzanie\npowierzchni i walkę z pyłem znalazł Rigips.\nJest nią produkt o nazwie Thistle Multi-Finish, wytwarzany na bazie angielskiego naturalnego gipsu. Produkt ten wymaga specjalnej\nmetody aplikacji. To technika bezpyłowego\nwykonywania gładzi zwana skimmingiem.\nSkimming (czyli obróbka na mokro) to pokrywanie powierzchni wysokiej jakości specjalną\ngładzią. Thistle Multi-Finish umożliwia wykonanie gładzi „na gotowo” w ciągu jednego\n„Wykonanie gładzi Thistle Multi-Finish przy\nodpowiednich umiejętności technicznych i organizacyjnych w połączeniu z wysoką kulturą\npracowników pozwala, razem z mieszkańcami\nbudynku, stworzyć warunki do normalnego\nfunkcjonowania w czasie remontu” – mówi\nSzymon Nagórski, Licencjonowany Wykonawca – prokurent firmy Fleximil. Firma poleca swoje usługi na terenie województwa\nmazowieckiego (kontakt e-mail: [email protected], tel. kom. +48 609 397 355).\nPrzeszkoleni wykonawcy Rigips działają na terenie całej Polski. Korzystają oni ze\nsprawdzonych rozwiązań Rigips. Możliwe jest\nrównież wzięcie udziału w profesjonalnym\nodpłatnym szkoleniu z zakresu nowej techniki\ngładzenia (więcej informacji: www.multifinish.\nrigips.pl). Z doradztwa technicznego korzystają również sami inwestorzy, do których należy\npodjęcie tej ważnej decyzji. Więcej informacji\ndotyczących Thistle Multi-Finish można uzyskać, dzwoniąc do Działu Technicznego Rigips:\n+48 801 328 788.\nSebastian Czernik, Sabina Augustynowicz\nBy i klatka schodowa\nMieszkamy coraz ładniej. Rynek daje nam wiele możliwości aranżacyjnych. Coraz też częściej wspólnoty\ni spółdzielnie, w trosce o dobro wspólne, modernizują klatki schodowe.\nodczas generalnych remontów współwłaściciele bloków powojennych, budynków na osiedlach z wielkiej płyty\ni pierwszych realizacji lat 90. decydują się na\nradykalne zmiany również na klatkach schodowych. Modernizują oświetlenie, wymieniają\nwindy, instalują czujniki ruchu. Prawdziwym\nwyzwaniem jednak są siermiężne ściany na\nklatkach schodowych. Jedynym ratunkiem\njest wówczas zdjęcie warstw starej farby\nolejnej, wyrównanie ścian i – na tak przygotowanym podłożu – dopiero zastosowanie farb\nszpachlę. Nałożenie równej gładzi na takim\npodłożu może być utrudnione, ponieważ gładka i nienasiąkliwa powierzchnia betonowych\nścian i sufitów nie stanowi pewnego podłoża\ndla gipsu. Dlatego przed nałożeniem gładzi\ntrzeba je szczególnie starannie przygotować.\nUżycie zwykłej emulsji gruntującej może być\nniewystarczające. Trzeba zastosować grunt\nsczepny, zawierający dodatek piasku kwarcowego. Kruszywo pozwala uzyskać szorstką\npowierzchnię, która zapewni właściwą przyczepność. Po zastosowaniu gruntu można już\nprzystąpić do nakładania gładzi gipsowej.\nNakładanie gładzi w istniejącym, remontowanym budynku to wyzwanie zarówno dla\ngipsiarza, jak i dla stosowanych przez niego\nmateriałów. Ściany wymagają bowiem zwykle\ndoprowadzenia do uzyskania jednolitej płaszczyzny, trzeba więc zastosować odpowiednio\ngrubą warstwę gładzi. W takich sytuacjach\nnajlepiej sprawdzają się gładzie szpachlowe,\nktóre można stosować jednorazowo w większej niż gładź grubości, bez obaw o spękania.\nGładzi szpachlowej można ułożyć warstwę\no grubości nawet 6 mm, podczas gdy gładzi\n– jedynie 2 mm. W skrajnych przypadkach,\ngdy nierówności okazują się zbyt duże, lepiej\nzastanowić się nad innym rozwiązaniem, np.\nużyciem ręcznego tynku gipsowego (można\ngo stosować w warstwie już od 8 mm) lub\nzamontowaniem płyt gipsowo-kartonowych.\nW blokach z wielkiej płyty na betonowych\nścianach zwykle nie wykonywano tynku, czasami nakładano jedynie cienką cementową\nGipsy szpachlowe i gładzie gipsowe są\nze sobą często mylone, a ich nazw czasami\nużywa się zamiennie. Tymczasem to zupełnie\nNieprzypadkowo omawianie różnic pomiędzy gładziami i gipsami szpachlowymi\nrozpoczynamy od tych drugich. To właśnie\ngips szpachlowy, zgodnie z technologią, jest\ni powinien być stosowany jako pierwszy\n– bezpośrednio na podłoże. Przy tym może\nbyć on nakładany praktycznie na wszystkie\nspotykane w budownictwie podłoża – tynki\ngipsowe, cementowe i cementowo-wapienne, beton itp.\nGips szpachlowy z reguły wykorzystuje\nsię do korygowania większych nierówności\noraz precyzyjnego wyprowadzania kątów\ni płaszczyzn ścian oraz sufitów, a decyduje\njego możliwość nakładania jednorazowo stosunkowo grubej warstwy, nawet do 6 mm.\nPonadto gips szpachlowy cechuje się bardzo\nwysoką przyczepnością do podłoża. Może służyć do przyklejenia niewielkich, dekoracyjnych\nelementów z gipsu oraz do łączenia prefabrykatów gipsowych, np. ściennych płyt. Ważną\njego zaletą jest też wysoka twardość, która\njednak powoduje, że trudniej go szlifować niż\nGipsy szpachlowe doskonale sprawdzają się\nzwłaszcza w starych budynkach, gdzie ściany i sufity zdecydowanie nie trzymają pionu\ni poziomu. Możliwość nakładania jednorazowo\nKlatka schodowa jest wizytówką\nbudynku, warto więc zadbać, by\nprezentowała się czysto, równo\ni estetycznie. Niezbędna do tego jest\ngładź, która wyrównuje powierzchnię ścian i umożliwia ich staranne\ngrubej warstwy gipsu pozwala zniwelować\nnawet duże nierówności w jednym cyklu\nroboczym, co skraca czas i koszty prac.\nPo wyrównaniu podłoża i wyprowadzeniu\npłaszczyzn ścian oraz sufitów za pomocą\ngipsu szpachlowego można ich powierzchnie\nmalować lub tapetować. Jeśli jednak chcemy\nuzyskać ich idealną gładkość, przydadzą się\ngładzie gipsowe. To również wyroby na bazie\nspoiw gipsowych (gipsu naturalnego lub syntetycznego), ale o drobniejszym uziarnieniu,\npozwalającym uzyskać gładszą powierzchnię\ni korzystniejszy efekt estetyczny. Gładzie gipsowe niwelują też niewielkie nierówności,\npozostawione na poprzednich etapach prac.\nDrobne uziarnienie stwarza jednak pewne\nograniczenia. Jednorazowo bowiem można\nnakładać cienką warstwę gładzi – grubości do\nokoło 2 mm, mniejsza jest też wytrzymałość\nmechaniczna tego materiału.\nZaletą niektórych gładzi gipsowych jest\nmożliwość obróbki pokrytych nimi powierzchni na mokro przy użyciu stalowej pacy. Dzięki\ntemu można praktycznie wyeliminować proces szlifowania suchej gładzi, ograniczając się\njedynie do niewielkich poprawek. Natomiast\ntwardszy i o grubszym uziarnieniu gips szpachlowy wymaga zazwyczaj uciążliwego szlifowania, któremu towarzyszy chmura drobnego,\nunoszącego się w powietrzu pyłu.\nOstatnia różnica między gładzią i gipsem\nszpachlowym to kolor powierzchni po wyschnięciu. Gładź gipsowa ma jasną barwę\ni jednolity kolor. Łatwiej więc ją pomalować\ntak, aby nie było nieestetycznych smug. Można też pokrywać ją farbami przeznaczonymi do\nstosowania jednowarstwowego, bez obaw\no przebijanie podłoża.\n„Gładź gipsowa” i „gips\nszpachlowy” – co mówią normy?\nTeoretycznie ani gipsu szpachlowego, ani\ngładzi gipsowych nie powinno się spotkać\nna sklepowych półkach. Zgodnie bowiem\nfirmy Minol Sp. z o.o.\nNa pytania odpowiada Wolfgang Stein, Prezes Zarządu Minol Sp. z o.o., należącej\ndo międzynarodowej Grupy Minol ZENNER, która jest jedną z wiodących firm w dziedzinie\nnowoczesnej techniki pomiarowej i indywidualnych rozliczeń zużycia mediów.\nBCH: Minol jest przedsiębiorstwem z wieloletnimi tradycjami. Również polska spółka\nistnieje już od 22 lat. Jakie znaczenie ma ta\nWST: Grupa Minol ZENNER jest prywatnym\nprzedsiębiorstwem rodzinnym, mającym już\nponad 60 lat. Pomimo światowego zasięgu nie\njesteśmy notowani na giełdzie. Kontynuacja\ntradycji firmy rodzinnej stanowi fundament naszego sukcesu, a zarazem – wyjątek w branży.\nSukces ten nie jest mierzony jedynie ilością\nsprzedanych urządzeń, lecz przede wszystkim liczbą zadowolonych klientów, z którymi\nczęsto łączy nas kilkunastoletnia współpraca. Osobistego kontaktu nie zastąpi nawet\nnajlepszy portal internetowy czy call center.\nW naszej firmie mamy stały zespół zajmujący\nsię sprawami rozliczenia ciepła oraz zespół do\nspraw serwisu technicznego. To decydująca\nprzewaga w stosunku do firm, w których\nobsługa klienta odbywa się za pomocą central\ntelefonicznych. Jako jedno z niewielu przedsiębiorstw produkcyjnych na świecie Minol\noferuje klientom zarówno kompletną paletę\nurządzeń pomiarowych, jak i usługę rozlicze-\nnia. Tradycja ta jest kontynuowana od ponad\n50 lat. W 2005 roku Grupa Minol przejęła\nfirmę ZENNER – przedsiębiorstwo z wiekową\ntradycją, założone w 1903 roku. ZENNER\nGmbH KG zajmuje się projektowaniem, produkcją i sprzedażą innowacyjnych technik\npomiarowych na rynki światowe – dotyczy to\nzarówno wodomierzy, jak i ciepłomierzy oraz\nBCH: Minol zajmuje się projektowaniem\ni produkcją urządzeń pomiarowych. Co mają\nPaństwo nowego do zaoferowania w roku\nWST: Jesteśmy liderem na rynku, a to\nzobowiązuje. Naszym klientom proponujemy\nnajnowsze rozwiązania techniczne w zakresie\nsporządzania rozliczeń kosztów ciepła dla gospodarki mieszkaniowej. Do rozwiązań tych\nnależy zastosowanie radiowego podzielnika\nkosztów Minometer M7 RADIO. To urządzenie\nodporne na manipulacje, wyposażone w nowoczesną technikę radiową. W połączeniu\nz naszym niezawodnym i dobrze zorganizowanym serwisem całkowicie spełnia oczekiwania klientów zarówno w Polsce, jak i w innych\nkrajach. Nowością na rynku jest licznik ciepła\nMinocal C5. To kompaktowe i wysoce wytrzymałe urządzenie, które umożliwia różnorodne\nrozwiązania montażowe i zapewnia najnowsze\nsposoby przesyłu danych, dostosowane do\npotrzeb gospodarki mieszkaniowej. Na początku 2014 roku pojawi się na rynku również nowy kompaktowy ciepłomierz Minocal C5-IUF\nw wersji z ultradźwiękowym czujnikiem przepływu. To licznik do pomiaru ciepła i chłodu,\nwyposażony w najnowsze rozwiązania technologii ultradźwiękowej i opracowany z myślą\nzarówno o budownictwie mieszkaniowym, jak\ni o ciepłownictwie.\nBCH: Zatem Minol jest dobrze przygotowany w zakresie techniki urządzeń. Teraz coraz\nczęściej pojawia się temat monitoringu, zamieszczania wartości odczytów w Internecie\n– jak Pan odnosi się do tych tematów?\nWST: Również w tym segmencie oferujemy\nklientom różne rozwiązania. Nasze podzielniki\nkosztów i wodomierze wyposażone w moduły\nradiowe możemy odczytać zarówno w systemie „walk by” (spoza mieszkania), jak i poprzez koncentratory danych, zainstalowane na\nklatkach schodowych. Wszystkie odczytane\nwartości są zamieszczane na portalu dla klientów. Co ważne, za tę usługę nie jest pobierana\ndodatkowa opłata. Od roku 2014 oferować\nbędziemy klientom najnowsze rozwiązanie\nw zakresie monitoringu zużycia, które będzie\npozwalało na ciągłą kontrolę aktualnego stanu\nliczników. W tym celu konieczna będzie instalacja na klatkach schodowych koncentratorów\ndanych, które będą połączone za pomocą modułu GSM z naszym centrum rozliczeniowym.\nZ mojego punktu widzenia ma to jednak sens\ntylko wówczas, jeżeli klient faktycznie w sposób ciągły potrzebuje znać aktualne stany\nzużycia, np. do kontrolowania zużycia energii.\nNie ma sensu instalowania kosztownych rozwiązań technicznych do gromadzenia dużej\nilości danych, jeżeli nikt nie będzie dokonywał\nich analizy. Natomiast jeśli chodzi o odczyty\nkontrolne, to z pewnością system „walk by”\nfirmy Minol jest tutaj doskonałym rozwiązaniem. Odczytu takiego dokonuje się tylko\nwtedy, gdy zaistnieje potrzeba pozyskania\ndanych i tylko w takim wypadku generowany\njest dodatkowy koszt za usługę.\nBCH: Przedstawił nam Pan nowe produkty\nz zakresu urządzeń pomiarowych na rok 2014.\nCzy Minol zaskoczy nas również nowymi usługami dla klientów?\nWST: Tak, oczywiście. Polski rynek podzielników kosztów jest bardzo wymagający pod\nwzględem prac serwisowych. Relatywnie\nczęsto w mieszkaniach dokonywane są wymiany podzielników kosztów oraz wymiany\ngrzejników żeberkowych na płytowe, a także\nprzeprogramowywania podzielników kosztów.\nZwykle tego typu prace dotyczą pojedynczych\nBCH: Jak postrzega Pan dalszy rozwój\nrozliczeń w Polsce?\nWST: Dzisiaj tematy ochrony klimatu oraz\nzmiany polityki energetycznej umieszcza się\nna czołowych miejscach w agendach polityki\nświatowej. Dotyczy to także Polski. Europejska Dyrektywa w sprawie efektywności\nenergetycznej (EED) musi zostać wdrożona\nw życie do 2016 roku, co oznacza obowiązek wprowadzenia rozliczenia na podstawie\nzużycia. Firmy z branży rozliczeniowej, takie\njak nasza, wnoszą znaczny wkład w realizację\nwytycznych w zakresie wydajności energetycznej. Wyposażenie lokali w podzielniki\nkosztów będzie w kolejnych latach przybierało\nna intensywności, co wspomoże politykę\nracjonalnego, a zarazem oszczędnego, wykorzystywania energii. Doświadczenia innych\nkrajów europejskich, które wprowadziły przepisy w zakresie rozliczania kosztów ciepła\ni osiągnęły cel, czyli obniżenie poziomu zużycia\nenergii, potwierdzają, iż podzielniki kosztów\nbez wątpienia sprawdziły się jako najlepsze\nurządzenia – zarówno pod względem gospodarczym, jak i technicznym – do osiągnięcia\nwyżej wspomnianych celów.\nBCH: Co chciałby Pan przekazać Czytelnikom „Administratora”?\nWST: 22 lata na rynku polskim pokazało\nnam, w jakim kierunku iść. Stawiamy przede\nwszystkim na stały, osobisty kontakt z naszymi klientami, na podnoszenie jakości usług\noraz dostosowanie ich do indywidualnych\nBCH: Dziękuję za rozmowę.\n+48 42 270 46 31\nBydgoszcz 85-027, ul. Jagiellońska 94C, tel. +48 52 372 71 12\nKatowice 40-085, ul. Mickiewicza 29, tel. +48 32 207 29 05\nSanok 38-500, ul. Sienkiewicza 1, tel. +48 13 464 21 27\nWałbrzych 58-316, Al. Podwale 1, tel. +48 74 664 40 22\nWarszawa 01-377, ul. Połczyńska 21a, tel. +48 22 638 02 22\nPODZIELNIKÓW KOSZTÓW - WODOMIERZY - LICZNIKÓW CIEPŁA\nSYSTEMÓW ODCZYTU RADIOWEGO\nMinol Sp. z o.o. specjalizując się w rozliczaniu mediów w oparciu o indywidualne zużycie,\njest jedną z wiodących firm na świecie w zakresie produkcji i sprzedaży urządzeń:\nlokatorów, a nie całego budynku, i z tego\npowodu w ciągu roku napływa do nas wiele\npojedynczych zleceń. Chcąc zapewnić przejrzystość tego procesu, firma Minol planuje\nuruchomić w roku 2014 dostęp do porta-\nlu serwis24, aby wszyscy zainteresowani\nmieszkańcy i zarządcy zasobów mieszkaniowych mieli możliwość stałego monitorowania\nprzebiegu realizacji prac. To nowość w naszej\nbranży, a zarazem spełnienie oczekiwań naszych klientów.\nZarządzanie budynkiem wyposażonym w urządzenia mierzące zużycie ciepła oraz wody w każdym lokalu\npozwala na dokonanie podziału kosztów odpowiadających realnemu zużyciu. Sytuacja staje się jeszcze\nbardziej komfortowa, kiedy odczytów urządzeń pomiarowych możemy dokonywać zdalnie.\nozliczenia mediów zwyczajowo są dokonywane raz do roku według stanu\nna 31 grudnia. Właściciele co miesiąc wnoszą zaliczki, a po zakończeniu roku\nkalendarzowego do obowiązków zarządcy\nnależy dostarczenie każdemu właścicielowi\nczy najemcy lokalu informacji o koszcie wykorzystanych mediów.\nZgodnie z art. 26 ust 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, właściciel lub\nzarządca nieruchomości wielolokalowej ma\nobowiązek całkowitego rozliczenia kosztów\ndostawy wody i odprowadzenia ścieków.\nW przypadku, gdy ciepła woda w budynku\njest przygotowywana centralnie w kotłowni\nlub węźle cieplnym, obowiązek ten dotyczy\nW zakresie rozliczania ciepła sposób rozdziału kosztów powinien być zgodny z Prawem\nenergetycznym, warto też zapoznać się Rozporządzeniem Ministra Gospodarki z dnia 17\nwrześnia 2001 r. w sprawie szczegółowych\nzasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz\nrozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU\nz 2001 r. nr 194, poz. 1291).\nStosownie do brzmienia art. 45 a pkt. 10\nustawy – Prawo energetyczne, zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła\n(oraz pozostałych mediów: wody, ścieków)\nna poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe budynku winny być określone w formie\nwewnętrznego regulaminu rozliczeń, którego\nprzyjęcie stanowi czynność przekraczającą\nzakres zwykłego zarządu. Zwyczajowo regulamin rozliczania poddaje się głosowaniu\nna zebraniu wspólnoty, opcjonalnie należy\nzawrzeć umowy z poszczególnymi właścicielami. Należy pamiętać, że ustawa – Prawo\nenergetyczne nakłada na wspólnotę mieszkaABSTRAKT\nRozliczanie mediów to jedna z naj-\nważniejszych kwestii dotyczących\nkorzystania z budynków mieszkalnych. Niniejszy artykuł zawiera\nprzegląd nowoczesnych metod odczytu mediów, który ułatwia wykonanie tej czynności.\nniową obowiązek informacyjny, polegający na\npodaniu do wiadomości przyjętego regulaminu\nw ciągu 14 dni od dnia jego wprowadzenia do\nZarządzanie budynkiem wyposażonym\nw urządzenia mierzące zużycie ciepła oraz\nwody w każdym lokalu, a nie tylko na granicy budynku, pozwala na dokonanie podziału\nkosztów odpowiadających realnemu zużyciu.\nSytuacja ta jest jeszcze bardziej komfortowa,\nkiedy odczytów urządzeń pomiarowych możemy dokonywać zdalnie.\nRadiowy bezprzewodowy system\nodczytu wodomierzy (ciepłomierzy)\n(ciepłomierzy) to nowoczesny i niezawodny\nsposób zdalnego zbierania danych z lokali\nmieszkaniowych oraz części wspólnych nieruchomości. Opiera się na przesyłaniu informacji\nza pośrednictwem fal radiowych. Radiowy\nodczyt liczników ogranicza możliwość wystąpienia pomyłek związanych z czynnikiem\nludzkim, skraca czas odczytu, a przez to – obniża ich koszty. Odczyt dokonywany bez wizyty inkasenta zapewnia ochronę prywatności\nużytkownika lokalu. System umożliwia odczyt\nwskazań w przypadku utrudnionego dostępu\nczy nieobecności lokatora. Użyta technologia\ngwarantuje niski pobór mocy, a tym samym\ndługoletnią, bezobsługową pracę urządzeń.\nNiektórzy producenci proponują system mieszany: dane z wodomierza czy ciepłomierza\nsą przesyłane drogą radiową do urządzenia\nzbierającego dane, a następnie – albo drogą\nradiową, albo przy pomocy transmisji GPRS\n(General Packet Radio Service, technologia\nwykorzystywana przez operatorów sieci GSM)\n– dostarczane do komputera klasy PC, który\nTypowe elementy składowe takiego systemu to wodomierz lub ciepłomierz przystosowany do odczytu drogą radiową i zabezpieczony przed działaniem zewnętrznego\npola magnetycznego. Najczęściej producenci\nwykorzystują dwa rozwiązania pozwalające na\nodczyt radiowy: głowicę montowaną bezpośrednio na wodomierzu czy ciepłomierzu lub\ngłowicę oddaloną od urządzenia pomiarowego\ni połączoną z nim kablem.\nElementem, który pozwala na zdalny odczyt,\njest wyposażona w baterię głowica radiowa\n– nakładka montowana na wodomierzu. Tak\nskonstruowany układ wymaga pełnej zgodności wymiarów i rozwiązań mechanicznych,\ngłowica musi być precyzyjnie nałożona na\nwodomierz. Niezbędna jest też funkcja przekazywania impulsów z niego do głowicy.\nProces współpracy głowicy z wodomierzem\n(ciepłomierzem) wykorzystuje właściwości\npola magnetycznego i jego impulsowego oddziaływania na czujnik w głowicy radiowej.\nNiski pobór mocy gwarantuje pracę baterii\nnawet przez 10–12 lat. Całość – wodomierz\n(czy ciepłomierz) wraz z głowicą – tworzy\nzamknięty układ. Wbudowana pamięć pozwala na odczyt zużycia wody z okresu 12–18\nmiesięcy, w zależności od producenta oferowanego systemu.\nBardzo istotna jest ta funkcja systemu,\nktóra pozwala na wykrycie niepożądanych\ningerencji, prowadzących do zafałszowania\nodczytów poprzez wykonanie takich niedozwolonych operacji, jak przyłożenie magnesu\nneodymowego, zdjęcie nakładki, przepływ\nwsteczny. Oprócz diagnozowania działań ze\nstrony nieuczciwych mieszkańców, za pomocą nakładki można wykryć inne zdarzenia\nistotne dla prawidłowego działania systemu\nwodociągowego, którymi są wyciek albo przekroczenie maksymalnego przepływu.\nAlternatywnym rozwiązaniem, które stosują niektórzy producenci, jest zastosowanie\ngłowicy radiowej wyposażonej w przewód\nłączący z dowolnym wodomierzem o wyjściu\nimpulsowym. Tutaj proces oddziaływania pola\nmagnetycznego na czujnik w głowicy zastąpiono bezpośrednim połączeniem kablowym\n– z reguły długość kabla to do 10 m. Taka koncepcja ma następujące zalety: możemy oddalić głowicę radiową od miejsca usytuowania\nwodomierza czy ciepłomierza impulsowego,\na dzięki w miarę swobodnej lokalizacji głowicy\n– umieścić ją w dogodnym miejscu z uwagi\nna późniejszy odczyt drogą radiową.\nFirma BMETERS Polska opracowała zintegrowany system opomiarowania mediów drogą radiową i przewodową oraz elastyczny zbiór współpracujących z nim urządzeń. Wszystkie elementy systemu BMETERS\nwspółpracują ze sobą, umożliwiając odczyt wodomierzy, ciepłomierzy\ni podzielników kosztów ogrzewania w tym samym czasie, przy pomocy\njednego zestawu inkasenckiego. Dzięki zdalnemu odczytowi wskazań\nuzyskujemy zapis zużycia mediów ze wszystkich urządzeń, bez obecności lokatora w mieszkaniu.\nSystem rozwiązuje problemy zamkniętych mieszkań i domów, pozwalając na:\nbrak błędów przy odczycie wskazań, szczególnie w trudno dostępnych miejscach,\nbezpośrednie komunikaty o próbach manipulacji przy urządzeniach\nW skład podstawowej architektury Zintegrowanego Systemu Opomiarowania i Rozliczenia Mediów wchodzą: urządzenia pomiarowe, moduł\nradiowy, odbiornik, komputer przenośny oraz odpowiednie oprogramowanie BMETERS. Elastyczność systemu pozwala na dopasowanie go\ndo konkretnych potrzeb i wymagań Klienta, gwarantując jednocześnie\nodbiór dużej ilości danych, poprawność odczytów i oszczędność czasu. Daje również możliwość odczytu danych bezpośrednio z urządzeń\npomiarowych za pomocą przenośnego odbiornika USB lub poprzez sieć\nkomputerową albo sieć telefonii komórkowej.\nOdczyt radiowy Wireless MBUS wg PN-EN 13757:\nwalk-by (odczyt inkasencki) bezpośrednio z urządzeń pomiarowych\nlub za pośrednictwem mikrokoncentratorów, mających za zadanie\nprzedłużenie sygnału radiowego w trudno dostępnych miejscach.\nMikrokoncentratory przekazują dane między sobą, co umożliwia\nprzesłanie sygnału na bardzo duże odległości bez wykorzystania\nprzez Internet z wykorzystaniem koncentratorów Ethernet lub\nGPRS. System odczytu przez Internet oparty jest na współpracujących ze sobą mikrokoncentratorów, które doprowadzają wszystkie\nsygnały do koncentratora ethernetowego lub GPRS,\nmożliwość adaptacji do radiowego systemu zdalnego odczytu wodomierzy i ciepłomierzy z nadajnikami impulsów, poprzez wyposażenie ich w moduł radiowy z wejściem impulsowym.\nzasilanie: bateria litowa. W przypadku wodomierzy żywotność 10 lat\n+ rok rezerwy, a ciepłomierzy – pięć lat + rok rezerwy. W przypadku podzielników kosztów ogrzewania żywotność to 15 lat przy\ndomyślnych parametrach pracy i transmisji radiowej,\nzasięg: 350 m w terenie otwartym (zależny od warunków zewnętrznych i ukształtowania terenu),\nmoc modułów radiowych: 10 m W,\nmoc koncentratorów danych: 25 W.\nwodomierze i ciepłomierze – numer seryjny, data odczytu, zużycie\nw m3, historia 12 miesięcy wskazań, informacja o manipulacjach\n(przyłożenie magnesu, demontaż modułu, przepływ wsteczny\ni maksymalny, niski poziom baterii, próba oszukania czujnika IR,\nbrak przyrostu wskazań, ciągły przepływ), eksport danych do pliku\n.csv lub .xml, dowolna konﬁguracja transmisji,\npodzielniki kosztów ogrzewania – wskazania jednostek zużycia za\naktualny i poprzedni okres rozliczeniowy; jednostek i śr. temperatur\notoczenia z 24 ostatnich miesięcy; średniej temperatury otoczenia\nza aktualny i poprzedni okres rozliczeniowy, temperatury minimalnej\ni maksymalnej wraz z datą wystąpienia, średniej temperatury grzejnika za poprzedni okres rozliczeniowy. Statystyki temperaturowe\n– rejestracja ilości pomiarów temperatury grzejnika w zakresach\n[21°C; 28°C], [28°C; 35°C]; >= 35°C oraz temperatury otoczenia\n< 16°C. Możliwość wyboru parametrów wysyłanych drogą radiową\noraz pełna dowolność konﬁguracji parametrów transmisji radiowej.\nRadiowy system zdalnego odczytu HYDROLINK może być rozbudowany\no koncentratory danych, które skutecznie zwiększają zasięg działania\nsystemu. Ich zadaniem jest odebranie komunikatów przesyłanych przez\nwybrane urządzenia, zmagazynowanie ich oraz retransmisja w dogodnym i wcześniej zaprogramowanym terminie. System z wykorzystaniem\nmikrokoncentratorów daje możliwość odczytu wskazań bezpośrednio\nza pomocą przenośnego odbiornika USB, a – przy uzupełnieniu go\no koncentratory Ethernet lub GPRS – także poprzez Internet. W tym\nwypadku dane traﬁają na serwer, z którego po zalogowaniu można je\npobrać i wykorzystać do rozliczenia kosztów zużycia wody i ciepła.\nOpis funkcji mikrokoncentratora:\nretransmisja pakietu danych zgodnie z modułem radiowym wodomierzy, ciepłomierzy oraz podzielnikiem z transmisją radiową,\nmagazynowanie wybranych komunikatów (max. 300),\nprogramowalny interwał czasowy transmisji danych,\nmożliwość retransmisji 300 komunikatów.\npracuje ze stałym adresem IP lub DHCP,\nprotokół wymiany danych – UDP, TCP,\nkonﬁguracja poprzez złącze optyczne,\nmagazynowanie i retransmisja 500 komunikatów.\npracuje ze stałym adresem IP,\nprzesyła dane w formie e-mail lub SMS,\nkonﬁguracja poprzez RS232,\nmagazynowanie i retransmisja 300 komunikatów.\nSYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW\ntel./faks 71 388 90 83, 71 387 15 37\ne-mail: [email protected], www.bmeters.pl\nFirma Brunata stworzyła unikalny system zdalnego odczytu o nazwie BrunataNet. System BrunataNet dzięki zastosowaniu nadajników radiowych zamontowanych w urządzeniach ﬁrmy Brunata\ntakich jak: podzielniki Futura+, moduły radiowe Click On Water,\nliczniki impulsów Futura Signal+, pozwala na transmisję danych\nbezpośrednio na serwer Brunata.\nBrunata oferuje swoim Klientom dwa sposoby pozyskiwania danych\nz odczytywanych urządzeń:\npierwszy: „drive by”, polegający na odczycie wykonywanym przez pracownika wyposażonego w urządzenie typu\nPSION, dzięki któremu nie są Państwo zmuszeni do udostępniania lokalu podczas odczytu – odczyt następuje zdalnie, a wszystkie zebrane informacje natychmiast traﬁają na\ndrugi: dane zbierane są za pomocą koncentratorów zamontowanych na klatkach schodowych, które dokonują automatycznego odczytu urządzeń, a następnie – dzięki podłączeniu\ndo internetu lub poprzez konwerter GPRS – łączą się z siecią\nGSM, przekazując automatycznie dane na serwer Brunata.\nModel ten sprawdzi się zwłaszcza u tych z Państwa, którzy\npotrzebują stałego monitoringu zużycia w swoich zasobach,\ndaje on możliwość nieustannej kontroli administrowanych\nnieruchomości. Wszystkie pozyskane dane można na bieżąco śledzić dzięki internetowemu programowi obsługującemu\nsystem zdalnego odczytu o nazwie Web Mon. Program ten\npozwala na stały dostęp do zebranych informacji, umożliwia\nanalizę danych odczytowych, zainteresowanym daje możliwość importu oraz eksportu wybranych plików. Aby skorzystać z programu, wystarczy wejść na stronę www.brunata.pl,\na następnie zalogować się z poziomu administratora lub poziomu mieszkańca.\ntel. 32 205 52 12, faks 32 205 52 13\nOdczyt radiowy: jednokierunkowa, bezpieczna transmisja danych.\nNadajnik radiowy zamontowany w podzielniku Futura+ lub nakładce\nClick On Water wysyła sygnał standardowo co 2 minuty.\nczęstotliwość pracy: 433 MHz (UHF);\nzasilanie: bateria litowa o trwałości 10 lat + rezerwa;\nmoc modułu radiowego: 2 mW (0,002 W).\nWyjątkowość naszej oferty polega na połączeniu kompleksowej\nusługi odczytowo-rozliczeniowo-serwisowej z możliwością udostępnienia Klientowi całego systemu BrunataNet do samodzielnej\nobsługi przy stałym wsparciu technicznym.\nSchemat działania systemu BrunataNet\nprzeznaczenie: ciepłomierze i wodomierze, urządzenia wyposażone w wyjście impulsowe, takie jak: wodomierze, ciepłomierze\nliczniki prądu i gazu\nrodzaj odczytu i transmisji danych: dwukierunkowa kablowa magistrala, w strukturze drzewa zgodna z PN-EN1434-3\nopis: dane z ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzenia zliczającego impulsy, odczytywane są przez centralki M-Bus LC 250. Każda\nz centralek może zarządzać do 250 urządzeń, a przy zastosowaniu Bus Switcher-a liczba ta zwiększa się do 2000 urządzeń\n– moduły M-Bus do wodomierzy domaqua m oraz istameter m\n– ciepłomierz sensonic II M-Bus\nOdczyt urządzeń dokonuje się poprzez komputer przenośny PDA,\nwyposażony w moduł komunikacyjny MGW. Na komputer PDA wysyłana jest lista urządzeń do odczytu. Terminal odczytowy wysyła\ndo urządzeń końcowych rozkaz odczytowy. Urządzenia końcowe\nodbierają rozkaz odczytowy, dekodują go, a następnie wysyłają zapisane w swojej pamięci wartości odczytowe oraz zapisane kody\nbłędów. Terminal odczytowy odbiera sygnał z urządzeń końcowych,\ndekoduje go i zapisuje w pamięci. Po zakończeniu odczytu, odczytujący wysyła wartości odczytowe do systemu rozliczeniowego (sieć\nEthernet), gdzie są one wykorzystywane w procesie rozliczeniowym.\n– zastosowanie komunikacji dwukierunkowej\n– urządzenie pulsonic II M-Bus, pozwalające na włączenie urządzeń posiadających wyjście impulsowe do sieci M-Bus.\n– możliwość odczytu oraz przeprogramowania urządzenia bez\nkonieczności wejścia do mieszkań\n– Centrala LC 250 – wyposażona w złącze RS 232 (służy do komunikacji z komputerem PC)\n– zniwelowanie zjawiska elektrosmogu\n– modem GSM do centralek LC 250\n– Bus Switcher – urządzenie pozwalające na odczyty do 2000\nurządzeń z jednej centralki LC 250.\nodczyt danych: odbywa się poprzez program M-Bus View, zainstalowany na komputerze PC. Każde urządzenie końcowe ma\nswój adres m-bus, dzięki czemu odczyt oraz prace serwisowe\nmożna wykonać dla pojedynczego urządzenia lub grupy urządzeń.\nUrządzenia przesyłają również kody błędów, w przypadku wykrycia błędów w pracy urządzeń końcowych.\nSystem radiowy symphonic 3\nprzeznaczenie: system radiowy służący do zdalnego odczytu\nurządzeń typu podzielniki kosztów ogrzewania, wodomierze, ciepłomierze, liczniki wyposażone w wyjścia impulsowe, takie jak:\nwodomierze, ciepłomierze gazomierze oraz liczniki prądu\n– podzielnik kosztów ogrzewania doprimo 3 radio net\n– moduł radiowy dla wodomierzy domaqua m oraz istameter m\n– moduł radio 3 net\n– moduł radiowy dla ciepłomierzy sensonic II – moduł optosonic\n– moduł radiowy dla ciepłomierzy ultego III – moduł optosonic\nu 3 radio net\n– moduł impulsowy pulsonic 3 radio net, umożliwiający podłączenie urządzeń z wyjściem impulsowym do sieci radiowej\n– modułowość systemu – pozwala na dodawanie urządzeń do\nsieci radiowej, bez konieczności rekonﬁgurowania sieci\n– brak koncentratorów danych\nPodtyp sensor net z wykorzystaniem web portalu\nSystem sensor net jest w pełni automatycznym systemem odczytowym, zarządzanym przez centralny system odczytowy AMM.\nSystem ten nadzoruje pracę wszystkich sieci radiowych sensor net\noraz organizuje harmonogram odczytowy dla urządzeń memonic 3\nradio net, zamontowanych w budynkach. Urządzenia te to jednostki\nkomunikacyjno-administrujące wyposażone w modem GSM/GPRS.\nPo otrzymaniu polecenia odczytu z serwera AMM, urządzenie memonik 3 radio net rozpoczyna konﬁgurację sieci sensor net.\nInnowacyjnością tego systemu jest fakt, że urządzenia końcowe zamontowane w budynku, same tworzą strukturę w postaci drzewa\n(podsieci), a urządzenia z niższych podsieci przekazują wartości odczytowe, do jednostki memonic 3 radio net z urządzeń końcowych\nz wyższych podsieci. Jednostka memonic 3 radio net przesyła wartości odczytowe na serwer AMM, który je archiwizuje, a następnie\ndane te udostępnione są klientom za pośrednictwem portalu www.\nSystem sensor net wraz z portalem ista24.pl daje następujące możliwości:\n– zarządzanie danymi o zużyciu mediów i racjonalizację ich zużyć\n– bieżący monitoring zużycia mediów z dowolnego komputera\nklienta, bazujący na zużyciach dziennych\n– dostęp do archiwalnych i aktualnych odczytów i zużyć\n– dostęp do raportów porównawczych oraz analiz zużyć\nZasilanie: bateria litowa, 10 lat + rok rezerwy\n– dostęp do archiwum dokumentów rozliczeniowych\ntransmisja: dwukierunkowa. Każde z urządzeń końcowych wyposażone jest zarówno w nadajnik, jak i odbiornik radiowy\n– odczyt wszystkich mediów: ciepło, woda, prąd i gaz\n– rozbudowę systemu o kolejne urządzenia końcowe.\nRodzaj odczytów: (jeżdżony / stacjonarny)\nWszystkie czasy wystąpienia lub trwania zdarzenia znajdują się\njuż w systemie. To rozwiązanie eliminuje konieczność składowania rejestru danych w module radiowym.\nJeden koncentrator danych umożliwia kolekcjonowanie danych\nz 10 000 liczników mediów.\nrodzaj odczytu i transmisji danych: Jednokierunkowy radiowy\no częstotliwości 868 MHz z emisją telegramu co 8 sekund (R3.5\n– system jeżdżony) oraz co 15 minut (R4 – odczyt stacjonarny)\nw paśmie przeznaczonym dla telemetrii.\nSystem stacjonarny umożliwia prowadzenie bieżących analiz\nna komputerze oraz możliwość identyﬁkacji czasu wystąpienia\noraz długości trwania zdarzeń.\nJednokierunkowy system IZAR+R4 zapewnia równoczesną możliwość odczytu jeżdżonego z prędkością do 30 km/h (obecnie\nodczytywanych jest w ten sposób 270 000 liczników w Polsce)\noraz odczytu stacjonarnego.\nW przypadku odczytu jeżdżonego, terminal przenośny odczytuje\ntelegramy radiowe za pomocą głowicy bluetooth (co zapewnia\ndłuższy czas pracy w terenie oraz większy zasięg).\nSystem jeżdżony umożliwia identyﬁkację zdarzeń na bieżąco\nMirometr jest spółką Grupy Diehl Metering\npodstawowe komponenty systemu odczytu IZAR:\nModuły radiowe IZAR RC 868i R4 PL (montaż bezpośrednio\nna liczniku), IZAR PULSE i PL, IZAR RE 868 (problematyczne\npunkty) mają klasę szczelności IP68, odporne są na działanie\npola magnetycznego oraz gwarantują trwałość baterii przez dwa\nokresy legalizacyjne, niezależnie od częstotliwości odczytu.\nNiezależnie od częstotliwości odczytu, moduł radiowy pracuje\nprzez dwa okresy legalizacyjne.\nWodomierze: indeks bieżący, indeks na koniec miesiąca, wyciek, zablokowanie liczydła, demontaż modułu radiowego, magnetyczny, nadprzepływ, podprzepływ, przepływ wsteczny, stan\nZ odczytem stacjonarnym IZAR+R4 możesz otrzymać aktualizację wszystkich odczytywanych danych co 15 minut w czasie\nCiepłomierze: indeks bieżący, indeks drugorzędny, energia, objętość, temperatura zasilania i powrotu, przepływ, moc, stany\ndodatkowych wodomierzy, stan baterii\nSystem zdalnego odczytu radiowego EquaScan\n– budownictwo z licznikami w lokalach\nSystem EquaScan pomyślany został jako prosty i ekonomiczny\nsystem radiowego odczytu wodomierzy – idealne rozwiązanie\ndla budynków wielorodzinnych, w których odczyt wodomierzy\nw mieszkaniach jest trudny z uwagi na ograniczony dostęp do\nurządzeń. Dotyczy to zwłaszcza budynków wybudowanych w latach osiemdziesiątych i wcześniej.\nSystem ten może być eksploatowany bezpośrednio przez administratorów budynków, wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych.\nPozwala na wykonywanie zaawansowanych analiz podnoszących\nefektywność zarządzania dzięki bogatemu zestawowi rejestrowanych danych.\nWchodzące w skład systemu EquaScan wodomierzowe moduły radiowe przeznaczone są do pracy zarówno w systemie inkasenckim,\njak i stacjonarnym. Mogą być bezprzewodowo montowane bezpośrednio na liczydłach wodomierzy typu PE do wody ciepłej i zimnej,\ntj. Unimag PE (jednostrumieniowy klasy B) oraz Aquadis+PE (objętościowy klasy C). Optoelektroniczny system przeniesienia informacji z liczydła mechanicznego do radiowego modułu elektronicznego\nzapewnia całkowitą zgodność stanu liczydła z wartością odczytaną\nz tego modułu dzięki wykorzystaniu trzypunktowego skanowania\nkompensującego wahania i zmiany kierunku przepływu wody.\nSystem ten jest całkowicie odporny na oddziaływanie stałym polem magnetycznym i w połączeniu z wodomierzem Aquadis+PE\nstanowi nieczuły na ingerencję magnesami neodymowymi zestaw.\nSzybka i bezpieczna (szyfrowana) dwukierunkowa transmisja danych w wolnym od opłat paśmie 868 MHz jest zgodna z normą\nul. T. Romanowicza 6, 30–702 Kraków\nwww.itron.pl, e-mail: [email protected]\nInnowacyjny system antykolizyjny umożliwia bardzo szybki odczyt\nliczników w wieżowcu, gdzie mamy do czynienia z dużą liczbą liczników transmitujących dane. Nawet opcjonalny odczyt na żądanie\ncałej zgromadzonej w modułach radiowych 15-miesięcznej historii\nstanów objętości (z końca i środka miesiąca) wraz z rejestratorem\nzdarzeń i alarmów nie ma znaczącego wpływu na czas odczytu.\nDzięki funkcji wykrywania wycieków w sieci lokatora rozwiązanie to\nnie tylko przynosi oszczędności w pracy administratora, lecz także pozwala zmniejszyć indywidualne rachunki za wodę. Natomiast\nfunkcja wykrywania przepływów wstecznych umożliwia szybkie\nwyeliminowanie nieprawidłowości w sieci, źle zamontowanych\nwodomierzy lub wykrycie prób cofania liczydła. System rejestruje,\noczywiście, demontaż modułu radiowego z liczydła, nawet krótkotrwały. Niebagatelną sprawą jest zapewnienie jednoczesności odczytu, dzięki funkcji zapamiętywania stanu liczydła wszystkich wodomierzy w budynku w tym samym czasie (koniec miesiąca, godz.\n24.00). Umożliwia to wykonanie prawidłowych bilansów.\nmoduły radiowe wyposażone w 12-letnią baterię litową (plus\nurządzenie odczytowe Master RF, przystosowane do komunikacji\nw standardzie bluetooth,\noprogramowanie EquaScan instalowane na wyposażonym\nw interfejs bluetooth sprzęcie komputerowym (laptop, netbook, tablet, PC) z systemem operacyjnym Windows XP, Vista lub\nWin 7, służące do wizualizacji i analizy odczytów oraz do wymiany danych z oprogramowaniem rozliczeniowym (zawierającym m.in. bazę lokatorów) w obu kierunkach, z wykorzystaniem\nstandardowych plików typu .csv,\nponadto, do zaprogramowania modułów radiowych, głowica\nindukcyjna z opatentowanym przez ﬁrmę Itron szybkim interfejsem danych.\nSystem EquaScan stanowi ciekawą alternatywę dla znanych do tej\npory na rynku budownictwa wielorodzinnego systemów radiowych,\nmożliwości wykrywania (a następnie usuwania) wycieków, prób\noszustwa i nieprawidłowości w instalacjach domowych,\nbezpieczeństwa danych dzięki możliwości szyfrowania transmisji radiowej oraz kodowi dostępu, który uniemożliwia nieautoryzowaną ingerencję programową w moduł,\nmożliwości odczytu w dowolnym momencie (przez cały rok,\nw dowolnym dniu o dowolnej porze),\nkrótkiego czasu odczytu dużej ilości liczników dzięki szybkiej\ntransmisji danych i innowacyjnemu systemowi antykolizyjnemu: kilkaset sztuk w kilka minut,\nprostego i intuicyjnego oprogramowania, wymiana danych\nz innymi programami (np. rozliczeniowymi) przy zastosowaniu\nstandardowych formatów plików (.csv),\nmożliwości bezkonfliktowego rozliczenia dzięki zapewnieniu\nbilansowania się wody w całym budynku,\nprzystosowania modułów radiowych do pracy w stałej sieci\nradiowej poprzez proste dodanie w przyszłości dodatkowych\nelementów sieci, takich jak rutery i koordynatory.\nW nowym budownictwie najbardziej ekonomicznym i niezawodnym\nrozwiązaniem jest przewodowa, magistralna sieć komunikacyjna\nM-Bus, zgodna z PN-EN1434-3. W sieci tej odczytów wszystkich\nliczników (wodomierzy, ciepłomierzy i inne) dokonuje się z jednego\npunktu: lokalnie (przez podłączenie się, np. przy pomocy laptopa,\ndo jednostki zwanej Masterem) lub zdalnie, z wykorzystaniem sieci\nkomputerowej (również internetowej). W przypadku braku takiej sieci w budynku, dostępne są również jednostki Master, które wyposaża się w kartę SIM dowolnego operatora sieci komórkowej. Dane\nwysyłane są z wykorzystaniem transmisji GPRS, np. na pocztę\ne-mail lub serwer ftp w standardowym formacie (.csv).\nszerokiego wyboru współpracujących z systemem wodomierzy: Unimag PE – ekonomiczny wodomierz jednostrumieniowy\nw klasie B lub Aquadis+PE – bardzo dokładny (klasa C) w dowolnej pozycji montażu, odporny na działanie magnesów neodymowych wodomierz objętościowy,\nochronie odczytanych danych przed utratą dzięki dużej wewnętrznej pamięci urządzenia Master RF (dane po odczycie znajdują się zarówno w urządzeniu Master RF, jak i w komputerze),\nTechem, jako światowy i polski lider technologiczny kolejny raz\noferuje nowy produkt w zakresie zdalnej rejestracji zużycia ciepła\ni wody oraz ich rozliczania – Techem Smart System. Podstawą\ntego systemu jest technologia sprawdzonego odczytu radiowego\nTechem. Dane z urządzeń przesyłane są do Centrum Informatycznego Techem drogą GPRS i przechowywane w nim do dalszego\nprzetwarzania. Dzięki temu możliwy jest dostęp do wielu usług serwisowych i monitoringu. Aby móc skorzystać z tych usług, niezbędne jest posiadanie urządzeń radiowych data IIl ﬁrmy Techem.\nCharakterystyka Techem Smart System:\nprosty i szybki montaż w nieruchomości (koncentrator danych zasilany bateryjnie, główny koncentrator danych zasilany\nmożliwość doposażenia każdej nieruchomości w dowolnym\nnajwyższa jakość rozliczenia: dane dotyczące zużyć są automatycznie przejmowane przez system rozliczeniowy;\nniższe nakłady administracyjne: bez dodatkowych terminów\noraz szacowań wynikających z nieobecności lokatora;\nRadiowy system data III ﬁrmy Techem cechuje:\nniższe nakłady przy zmianie lokatora: międzyodczyty są możliwe w każdej chwili;\nbezpieczna i stabilna jednokierunkowość sygnału radiowego:\nurządzenia są jedynie nadajnikami, dzięki czemu ryzyko manipulacji z zewnątrz jest wyeliminowane;\nredukcja czasu przestoju: informacje o uszkodzonych urządzeniach lub konieczności wymiany dostępne są natychmiast;\nmożliwość wykonania odczytu w ciągu całego roku: sygnał radiowy o niewielkiej mocy nadawany jest z niską częstotliwością\nszybki odczyt sprzed budynku: w zaplanowanych okresach odczytu urządzenia zaprogramowane są na „szybkie nadawanie”,\nco pozwala dostarczyć dane odczytowe w niezwykle krótkim\nkomunikaty o manipulacjach czy zakłóceniach przekazywane\nsą drogą radiową: rozpoznanie przecieku, ingerencji magnetycznej czy demontażu możliwe jest bez wizyty w mieszkaniu.\ntel. 61 623 35 00; faks 61 623 35 01\nwww.techem.pl, e-mail: [email protected]\nRys. 1. Usługi dodatkowe Techem Smart System\nprzystosowanie do Smart Metering: według specyﬁkacji\nOpen-Metering (m.in. bezprzewodowe połączenie M-busowe,\nKorzyści Techem Smart System:\nnatychmiastowe i precyzyjne rozliczenie sporządzone na\npodstawie automatycznego przesyłu danych bezpośrednio po\ndniu zakończenia okresu rozliczeniowego;\nUrządzenia rejestrujące przesyłają wartości drogą radiową do koncentratora danych.\nKoncentrator danych rejestruje wartości zużyć, które zostały do niego przesłane z urządzeń radiowych. Następnie przesyła je do głównego koncentratora danych.\nGłówny koncentrator rejestruje wartości zużyć oraz informacje o statusie wszystkich urządzeń.\nPrzesyłanie danych przez GPRS do Centrum Informatycznego Techem.\nNatychmiastowe rozliczenie nieruchomości.\nMonitoring urządzeń: dostępne bieżące informacje\nWskazania wartości odczytowych: możliwość pobierania\nwartości odczytowych za miniony okres oraz na każdy\ndzień w dowolnej chwili.\nMonitoring energii i wody: analiza zużycia energii oraz\nwody danej nieruchomości, mieszkania; analizy porównawcze.\nSystem oszczędzania energii adapterm.\nciągły monitoring urządzeń to mniej szacowań, mniej\npytań od lokatorów, oszczędność czasu dla Państwa;\nwskazania wartości: możliwość pobierania wartości\nodczytanych oraz na konkretny dzień w dowolnej chwili\nsystem oszczędzania energii adapterm gwarantuje\nniższe zużycia energii przy niezmienionym komforcie\ncieplnym, średnio na poziomie 10%;\nprecyzyjny monitoring energii i wody rozpoznaje zmiany w zużyciu w trakcie całego roku (rys. 2). Możliwe są\nmiędzy innymi następujące analizy:\n– tygodniowa analiza lokalu (monitorowanie zużycia\nlokalu z dokładnością do tygodnia),\n– tygodniowa analiza obiektu (monitorowanie zużycia\nobiektu z dokładnością do tygodnia),\n– okresowa analiza lokali (monitorowanie zużycia lokali w określonym przedziale czasu).\nRys. 2. Elementy składowe Techem Smart System\nPortal Techem umożliwia korzystanie z wielu usług dodatkowych Techem Smart System. Dostęp do informacji\ni analiz online jest niezbędny w skutecznym zarządzaniu\nRys. 3. Portal Techem\nz funduszem remontowym\nNiemal od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali trwają dyskusje na temat funduszu remontowego. Spory dotyczą głównie prawa do zwrotu\nzgromadzonych, a niewykorzystanych środków właścicielom sprzedającym swoje lokale.\nzależności od „punktu siedzenia”\nprzedstawia się rozmaite argumenty\ni przytacza różne, aczkolwiek niewiążące,\norzeczenia sądów, także Sądu Najwyższego.\nAnalizowane są konsekwencje prawa do\nzwrotu zgromadzonych środków: zarówno dla\nwspólnoty, która po wycofaniu przez sprzedającego wpłaconych a niewykorzystanych\nzaliczek do dnia sprzedaży lokalu może mieć\nproblemy ze sﬁnansowaniem zleconego lub\ntrwającego remontu, jak i dla sprzedającego, który uważa, że nie powinien ﬁnansować\nprac, skoro nie będzie korzystał z ich efektu. Argumenty są powszechnie znane i nie\nmożna odmówić im sensu, ale wobec tego,\nże w Polsce nie istnieje prawo precedensu,\ndotyczących funduszu remontowego sprzyja\ninterpretacjom niekorzystnym dla stanu technicznego budynków, szczególnie „postkomunalnych”.\nW jednej z gmin miejskich została podjęta\nuchwała rady, w myśl której najemca wykupujący od gminy zajmowany lokal ma\nobowiązek wpłacić na konto wspólnoty „zobowiązanie gminy z tytułu funduszu remontowego”.\nWojewoda uchwały nie uchylił, co może oznaczać, że akceptuje to, że gmina – pomimo iż\njest członkiem wspólnoty, zobowiązanym do\nterminowego wpłacania zaliczek na koszty\nzarządu nieruchomością wspólną – nie musi\nwpłacać zaliczek na fundusz remontowy. A to\nprzecież jest sprzeczne z zapisami ustawowymi, obligującymi wszystkich właścicieli\nlokali do wpłacania comiesięcznych zaliczek\nna koszty zarządu nieruchomością wspólną.\nWarto podkreślić, że w tej gminie obowiązuje zasada, że zaliczki są w pełnej wysokości\nwpłacane na konta tylko tych wspólnot, które\nmają podpisane umowy o zarządzanie z innymi niż gminna spółka podmiotami. Gminna\nspółka jako zarządca od „swojego” właściciela zaliczek nie egzekwuje.\nPowszechnie przyjmuje się, że gmina jako\nczłonek wspólnoty mieszkaniowej ma takie\nsame prawa i obowiązki, jak przysłowiowy Kowalski. Nie jest to jednak do końca\n„Ochrona danych osobowych w praktyce zarządcy nieruchomości”\n27 listopada 2013 r., Warszawa, Al. Jerozolimskie 125/127\nSZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła, tel. / faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98\ne-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu\n1, 8 FM\n28–29 listopada 2013 r., Kraków\n„Wspólnota mieszkaniowa w pigułce – kompendium wiedzy dotyczącej powstawania,\norganizowania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych”\n4 grudnia 2013 r., Warszawa, Al. Jerozolimskie 125/127\n„Zamknięcie roku we wspólnotach mieszkaniowych” – szkolenie i kolacja wigilijna\n18 grudnia 2013 r., Warszawa, ul. Kawęczyńska 36 (Wyższa Szkoła Menedżerska)\nzamkowi nierówny s. 4\nEMIO DIGITAL / EMIO ANALOG\nmoduł akwizycji danych z serwerem www\n• do wyboru dwie wersje wyposażone w wejścia cyfrowe lub cyfrowe i analogowe;\n• wygodna akwizycja sygnałów i sterowanie z każdego miejsca na świecie możliwe\nprzez przeglądarkę www;\n• małe rozmiary dedykowane do montażu na szynie DIN35;\n• szeroki zakres temperatur pracy: od -30°C do +70°C, umożliwiający montaż w warunkach\n• optoizolacja wejść cyfrowych;\n• izolacja galwaniczna.\nSTE-FAN sterownik klimakonwektora\n• trzy tryby działania: MANUAL (ustawienia użytkowania przez zadajnik), ECO (wartości\nwprowadzane np. dla czasu nieobecności w pomieszczeniu), AUTO (sterowanie z poziomu\nsystemu BMS, wartości ustawiane za pomocą rejestrów);\n• możliwość podłączenia czujnika temperatury PT1000 lub NTC;\n• dodatkowe wejścia cyfrowe umożliwiające odczyt sygnałów z urządzeń monitorujących,\nnp. kontaktron, czujnik punktu rosy, detektor zalania;\n• komunikacja z systemami zewnętrznymi (np. monitoring w BMS) za pomocą protokołu Modbus RTU;\n• możliwość rozszerzenia sieci sterowników do 247 sztuk;\n• możliwe sterowanie więcej niż jednym klimakonwektorem z jednego sterownika;\n• tryb serwisowy umożliwiający sprawdzenie połączeń elektrycznych, regulacji i przeglądania\nDiKFAZ – detektor zaniku,\nsymetrii i prawidłowości kierunku wirowania faz\n• funkcjonalność trzech urządzeń w jednym: detektora zaniku faz (kontrola istnienia faz),\ndetektora kolejności faz (kontrola kierunku wirowania faz) i detektora symetrii faz;\n• małe rozmiary do zabudowy na szynie DIN35 w szaﬁe sterowniczej;\n• separacja galwaniczna;\n• odporność termiczna w zakresie -20..+70°C umożliwiająca pracę w warunkach zewnętrznych;\n• zwłoka czasowa zapobiegającą rozłączeniu układu przy zaniku faz nie dłuższym niż 0,8 s;\n• sygnalizacja optyczna prawidłowości kontrolowanych faz;\n• możliwość wysterowania 2 przekaźników typu SPDT do rozłączania zasilania silnika\noraz sygnalizacji w systemie monitoringu (np. BMS).\nul. Romanowskiego 25A, 51-122 Wrocław tel. 71 327 62 12, fax 71 722 02 61, [email protected]\nZawartość numeru 11/2013\nPrzeszklenia budynku a współczynniki\nOd 1 stycznia 2014 r. wchodzą w życie przepisy zmieniające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany warunków technicznych dotyczą parametrów okien, drzwi balkonowych i drzwi zewnętrznych w nowo budowanych\nlub termomodernizowanych obiektach.\nMaksymalna wartość współczynnika Umax dla całego okna – szyba i rama okienna – w przypadku okien i drzwi balkonowych oraz\ninnych nieotwieralnych powierzchni przezroczystych w 2014 roku nie może być wyższa niż 1,3 W/m2K. W styczniu 2017 r. parametr\nten nie powinien przekroczyć wartości 1,1 W/m2K, a od 2021 r. – 0,9 W/m2K. W przypadku okien dachowych wymagana od stycznia 2014 r. wartość Umax wyniesie 1,5 W/m2K, a od stycznia 2021 r. – 1,1 W/m2K.\nPrzepisy wchodzące w życie od stycznia 2014 r. wprowadzają również wymóg obniżania wartości współczynnika słonecznego g,\ntj. całkowitej przepuszczalności energii promieniowania słonecznego dla okien oraz przegród szklanych i przezroczystych. Współczynnik słoneczny g obliczany jest według wzoru g = fC×gn, gdzie fC to współczynnik korekcyjny redukcji promieniowania ze względu na zastosowane osłony przeciwsłoneczne, takie jak żaluzje lub rolety, a gn to współczynnik całkowitej przepuszczalności energii\nsłonecznej dla danego typu oszklenia. Od stycznia 2014 r. maksymalna wartość współczynnika g zostanie obniżona z 0,5 do 0,35.\nAby zapewnić właścicielom budynków, administratorom obiektów i operatorom dostęp oraz kontrolę nad systemami zarządzania\nbudynkiem za pomocą urządzeń mobilnych, firma Trane, wiodący światowy dostawca rozwiązań klimatyzacyjnych pod marką Ingersoll Rand, wprowadziła bezpłatną aplikację mobilną Tracer™ Building Automation System (BAS) Operator Suite.\nFirma Kingston Digital Europe Co LLP, filia Kingston Technology Company Inc., niezależnego światowego lidera na rynku pamięci,\nogłosiła wprowadzenie na rynek szyfrowanych pamięci flash DataTraveler Vault Privacy 3.0 oraz DataTraveler Vault Privacy 3.0 AntiVirus. Urządzenia te oferują zabezpieczenia klasy korporacyjnej oraz dodatkową ochronę antywirusową.\nSystem zarządzania budynkiem jest gwarantem wysokiej efektywności budynku. Nowa aplikacja firmy Trane dla urządzeń z systemem operacyjnym iOS™ i Android™ zapewnia użytkownikom lepszy dostęp do systemów zarządzania budynkiem oraz obserwację\ndziałania instalacji klimatyzacyjnych. Aplikacja umożliwia zdalne zarządzanie działaniem całego systemu w czasie rzeczywistym,\nw tym zarządzanie alarmami, przegląd stanu systemu, reagowanie na potrzeby poprzez zmianę nastaw temperatury, pomijanie\nurządzeń i kontrolę zajętości.\nTylko 40% nieruchomości ma zamki i blokady, których przełamanie sprawia włamywaczowi trudność.\nInnym istotnym problemem jest gubienie kluczy, co powoduje, iż Polak zmienia zamki praktycznie co\ntrzy–cztery lata. Można temu zapobiegać przez zainstalowanie zaawansowanych systemów zamkowych.\nDo środków ochrony bezpieczeństwa należą rozwiązania jednego klucza, zamki biometryczne i kartowe.\nradzieży z włamaniem w 2012 roku było\n127 000. To wynik najniższy od pięciu lat,\njednak ta korzystna statystyka zmieniła\nsię. Według firmy ubezpieczeniowej Gothaer\nod stycznia do maja 2013 r. klienci zgłosili\nubezpieczycielowi o 25% więcej kradzieży z włamaniem do domów i mieszkań niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Według ekspertów\nrynku ubezpieczeniowego rośnie także liczba\nzgłoszeń o uszkodzeniu zabezpieczeń przeciwwłamaniowych, co świadczy o próbie włamania\nna większą skalę, oraz zgłoszeń kradzieży mienia\nniewielkiej wartości, np. z działek, co wskazuje,\niż kradzieże obejmują przede wszystkim obiekty\nJak twierdzą zajmujący się tymi sprawami policjanci z Komendy Stołecznej Policji, wzrost ten\nspowodowany jest trudną sytuacją ekonomiczną\ni bezrobociem oraz powrotem do metody pojedynczych „skoków” przestępczych, połączonych\nz włamaniami do słabiej chronionych domów\nczy mieszkań. W wiosennym badaniu firmy EZT\nponad 73% ankietowanych Polaków deklarowało\nobawę o bezpieczeństwo swojego mieszkania\nczy domu. Jednak w 2012 roku Komisja Nadzoru\nFinansowego wykazała 8,4 mln wykupionych\npolis na mieszkania i domki letniskowe w całym\nkraju, co oznacza, że ubezpieczonych jest około\n60% nieruchomości. Jeszcze gorzej, według\npolicji, wygląda ich zabezpieczenie – eksperci\ntwierdzą, iż tylko 40% ma zamki i blokady,\nktórych otwarcie sprawia ewentualnemu włamywaczowi jakąkolwiek trudność.\nNajwiększym jednak problemem przy zabezpieczaniu domów i lokali jest gubienie kluczy.\nPowoduje ono, według ekspertów policyjnych,\niż Polak zmienia zamki średnio co trzy–cztery\nlata i to zwykle na gorsze niż zainstalował\npoprzednio. W tej sytuacji stworzenie systemu\nbezpieczeństwa nieruchomości jest bardzo\nistotne. Na rynku dostępne są rozwiązania,\nktóre mogą ustanowienie takiego systemu\nbezpieczeństwa bardzo ułatwić.\nSystem jednego klucza, czyli Master Key,\nzwany też układem centralnego zamka, jest rozwiązaniem umożliwiającym otwarcie wszystkich drzwi w budynku jednym kluczem, przy\nzachowaniu narzucanej przez zarządzającego\nobiektem hierarchii dostępu do pomieszczeń.\nSystemy te są popularne w energetyce, górnictwie, gazownictwie, archiwach, bankach,\nhotelach i motelach oraz – najczęściej – w budynkach mieszkalnych (szczególnie w obrębie klatek schodowych i mieszkań), a także\nw budownictwie wielorodzinnym i domkach\njednorodzinnych. Zalety tego typu systemu to\nm.in. właściwe zabezpieczenie obiektów przed\ndostępem osób niepowołanych, ograniczenie\ndostępu do pomieszczeń w zależności od potrzeb\nużytkowników, ograniczenie do minimum ilości\nstosowanych kluczy, zabezpieczenie systemu\ndostępu do pomieszczeń poprzez stworzenie\nzastrzeżonych profili kluczy. Klucze takie mogą\nbyć kopiowane tylko według karty kodowej i na\npodstawie zamówienia poświadczonego przez\nrozwiązanie z zamkiem centralnym – użytkownicy dysponują pojedynczymi kluczami, które\notwierają jeden zamek – centralny. W tego\ntypu systemie każdy użytkownik pomieszczeń\nw budynku (np. właściciel mieszkania), otwiera jednym kluczem swoje drzwi wejściowe,\npiwnicę i wejście na klatkę schodową. Jednak, ze względu na ustalone wcześniej prawa\ndostępu, nie otworzy swoim kluczem drzwi\nmieszkania innego lokatora lub jego piwnicy.\nTo rozwiązanie jest przeznaczone dla domów\nwielorodzinnych lub dużych budynków wielomieszkalnych;\nrozwiązanie z kluczem głównym – w tym rozwiązaniu dowolna liczba zamków ma własne\nklucze pojedyncze, jednak wszystkie te zamki\nmogą być otwarte jednym kluczem głównym,\nz uprawnieniami nadrzędnymi. System taki\nsprawdza się najlepiej w budownictwie jednorodzinnym, budynkach użyteczności publicznej, biurowych oraz magazynach i centrach\nNajbardziej rozbudowane w systemach Master Key są rozwiązania z kluczem generalnym.\nW artykule znajdują się charakterystyki najnowocześniejszych\nrodzajów zamków do drzwi, gwarantujących zwiększony poziom\nPodstawowe komponenty systemu alarmowego domu inteligentnego to centralka alarmu,\nmanipulatory i czujniki. Zwykle czułość i sprawność systemu zależą od zadań i typu\noprogramowania centralki oraz czujników. Konieczne jest też rozważenie, czy w danej lokalizacji\ninstalować system bezprzewodowy, czy oparty na sieci.\nodstawowym urządzeniem sterującym\nsystemem bezpieczeństwa jest centralka alarmowa. To zwykle programowalne\nurządzenie IT, zbierające informacje od czujników\nsystemu i reagujące na zagrożenie zgodnie z zaprogramowanym scenariuszem; choć występują\nteż w sprzedaży wersje prostsze i z kilkoma\nprzeinstalowanymi trybami pracy. Centralka\nnajczęściej ma klawiaturę numeryczną, służąca\ndo prostego programowania i obsługi funkcji\nsystemu oraz złącza, służące do podłączenia do\nstacjonarnej linii telefonicznej oraz serwisowe.\nCoraz częściej centralki mają bezprzewodowy\nchip 3G, który umożliwia podłączenie do telefonu\nkomórkowego. Przy pomocy złącza serwisowego\nmożna także programować je poprzez notebook\nlub tablet, za pomocą oprogramowania przeznaczonego do tego celu.\nUrządzenie takie musi być zamontowane\nw miejscu niedostępnym dla włamywacza,\na jednocześnie nieutrudniającym jego obsługi.\nTo sprzeczność trudna do rozwiązania, zwłaszcza\nprzy niewielkich pomieszczeniach chronionych.\nCentralka alarmowa ma własne urządzenia\nsterowania – manipulatory. Służą one do włączania i wyłączania jej trybów pracy. Jednocześnie\nna ich wyświetlaczach podawane są informacje\no stanie systemu, logi zdarzeń oraz alarmów.\nNajpopularniejsze obecnie są manipulatory z wyświetlaczami LCD, choć w niektórych systemach\nwystępują także manipulatory LED.\nCzujniki, stanowiące część wykonawczą systemów alarmowych, służą do bezpośredniego\nwykrywania zagrożeń. Zwykle w systemach\nalarmowych tworzy się rozwiązania mieszane,\noparte na czujnikach magnetycznych, wykrywających otwieranie drzwi i okien, detektorach\nruchu aktywnych i pasywnych, sensorach ultradźwiękowych mikrofalowych, które działają na\nzasadzie efektu Dopplera, czujnikach tłuczenia\nszyb oraz sensorach barierowe. Zwykle przy\nstandardowych systemach alarmowych stosowane są czujniki aktywne, pasywne i dualne oraz\nczujniki tłuczenia szkła.\nTe ostatnie mogą być typu wibracyjnego lub\nmikrofonowe. Są wtedy mocowane na szybie,\nnp. przy pomocy wszelkiego rodzaju przyklejeń,\ni poprzez wibracje sygnalizują próbę rozbicia szkła.\nNowsze typy czujników tego typu mają mały\nmikrofon i mikroprocesor sygnałowy, odbierający\ndźwięki otoczenia. O ile czujnik wibracyjny działa\non tylko miejscowo, o tyle czulszy czujnik mikrofonowy działa także zdalnie, zwykle do odległości 10\nm. Oznacza to, że jeden dobrze umieszczony czujnik może ochronić kilka okien lub drzwi szklanych.\nPrzy najnowszych czujnikach preinstalowane\ntryby rozpoznawania odgłosów w procesorze\nsygnałowym umożliwiają odróżnienie rozbicia\nzwykłego szkła okiennego od laminowanego.\nCzujniki magnetyczne, czyli kontaktrony, są\nzłożone z dwóch części. Pierwsza jest przymocowana do ramy okiennej, druga – do ościeżnicy.\nMocowania dokonuje się przy pomocy wkrętów\nlub taśmy klejącej.\nObie części czujnika pozostają w dynamicznej\nrównowadze. Jeśli ich położenie wobec siebie\nsię zmieni, np. przy włączonym trybie alarmu\nzostaną nawet lekko uchylone drzwi lub okna,\nczujnik przekaże informacje do systemu alarmowego lub sam uruchomi alarm o głośności\ndo 130 dB. Czujniki tego typu mogą być bezprzewodowe i wówczas są zasilane z baterii.\nMają system sygnalizacji stanu baterii – zwykle\ndiodą LED – oraz przycisk testowania funkcji.\nWersje przystosowane do współpracy ze zintegrowanym systemem alarmowym mogą być\nprogramowane albo poprzez klawiaturę, albo\npoprzez urządzenia zewnętrzne (tablet, smartfon,\nnotebook). Mają one opóźniacze alarmu, np.\n4 sekund po wejściu i 30 s po wyjściu. Czas\nopóźnienia może być programowalny. Czujniki\nmagnetyczne są przystosowane do używania\nw pomieszczeniach, w których temperatura nie\nspada poniżej 0ºC, zaś wilgotność powietrza\nwynosi 10–90 proc.\nCzujniki ruchy stanowią podstawowy element\nczynny bezprzewodowych i przewodowych\nsystemów alarmowych. Dzielą się na pasywne, aktywne i dualne. Pasywne czujniki ruchu\n(PIR) działają w paśmie dalszej podczerwieni\ni wykrywają zmiany natężenia promieniowania\ncieplnego, identyfikując aktywność w pomieszczeniu jako zmianę natężenia promieniowania\ncieplnego. Ich pracująca częścią jest soczewka,\nktóra obejmuje obszar kontroli czujnika. Ze względu na jej typ rozróżnia się sensory sześciokątne,\nkurtyny poziome oraz pionowe.\nCzujniki PIR najnowszej generacji są wyposażone w mikrofony nasłuchu i nie tylko mogą\nrozróżnić obiekt ruchomy od nieruchomego, lecz\ntakże określić jego rozmiary. Stąd czujnik taki\nnie wywoła fałszywego alarmu pułapką cieplną,\nktórych często używają włamywacze do zmylenia systemów. Jeden naścienny czujnik tego\ntypu może kontrolować od 140 do 200 m2 powierzchni strzeżonego pomieszczenia. Natomiast\nczujnik dookolny, monitorujący pomieszczenie\nw zakresie 360º, obejmie nadzorem nawet 300\nm2. Jednak przedmioty ruchome muszą być od\nniego oddalone o co najmniej 3 m i konieczne jest\nich zainstalowanie na stałym podłożu. Granice\npowierzchni monitorowanej określa możliwość\npionowego ruchu głowicy, zaś zasięg, wynoszący\ndo 24 m, w przypadku czujnika naściennego\n– ruchy poziome.\nCzujniki kurtynowe pionowe i poziome mają\nmożliwość płynnej zmiany ogniskowej, co umożliwia lepszą ochronę, można bowiem określić\nrozmiary obiektu, na które nie będą reagowały.\nDzięki temu można trzymać w domu psa lub\nkota, bowiem zwierzę będzie poruszać się po\nchronionym obszarze nawet wtedy, gdy czujnik\nznajduje się w trybie śledzenia. Jednak czujek\nkurtynowych nie należy instalować w pobliżu\nokien, jeśli są stare lub podejrzewamy, iż mogą\nZwykle dedykowane urządzenia pasywne,\ndziałające w systemach, są lepsze niż uniwersalne czujniki dostępne na rynku za stosunkowo niewielkie pieniądze. Czujniki aktywne wykorzystują\ndo wykrywania ruchomych obiektów mikrofale\noraz efekt Dopplera, w tym przypadku polegający\nna zmianie położenia obiektu względem źródła\nfali i jej odbiornika. Czujnik aktywny monitoruje\npomieszczenie, emitując mikrofale. Odbiornik\nCzujniki alarmowe to podstawowe\nnarzędzie gwarantujące bezpieczeństwo domu inteligentnego. Jakie są\nich rodzaje i czym się od siebie różnią,\nomawia powyższy tekst.\na wygląd osiedla\nWprowadzona niedawno ustawa śmieciowa, mimo szczytnych założeń, spędza Administratorom sen z powiek.\nJak poradzić sobie z czystością na osiedlu i co zrobić, by śmietniki nie zdominowały przestrzeni publicznej?\nroblem czystego osiedla od dłuższego\nczasu dotyka mieszkańców budynków\nwielorodzinnych i spędza sen z oczu administratorom. Wprowadzona w lipcu ustawa śmieciowa z założenia miała uporządkować kwestię\nodpadów. Niestety, jej wprowadzenie skutkuje\nnierzadko dodatkowym zamieszaniem i zaniedbaniem przestrzeni wspólnej na osiedlach.\nNa terenie każdego osiedla powstały dodatkowe śmietniki na odpady segregowane. Efekt\nwizualny można było przewidzieć – śmietniki\nte stały się nieodłącznym elementem naszego\nKolejnym, nie mniej istotnym efektem wprowadzenia ustawy śmieciowej jest problem\n„podrzucania” śmieci przez mieszkańców okolicznych domów jednorodzinnych. Na wielu\nosiedlach można spotkać podjeżdżające samochody, z których ktoś pod osłoną zmroku wyrzuca śmieci do kubłów osiedlowych, narażając\ntym samym ich mieszkańców i administrację\nna nieuzasadnione, dodatkowe koszty.\nNajlepszym rozwiązaniem, pozwalającym\nzminimalizować wpływ obu tych negatywnych\nzjawisk, są zamykane altany śmietnikowe.\nIch zastosowanie nie tylko pozwala wizualnie\noczyścić przestrzeń publiczną i sprawić, że\nodpady komunalne nie będą ingerować w estetykę osiedla, lecz także umożliwia nadzór nad\ndostępem do śmietników.\nInnowatorem na tym rynku jest firma GMS\nNawojowa, specjalizująca się w rozwiązaniach\ndla obiektów wielorodzinnych, w tym także\nFot. 1. Altana śmietnikowa Optimal w wypełnieniu kratowym (GMS-K)\nFot. 2. Altany śmietnikowe dostępne są w czterech wymiarach typowych\nAltany śmietnikowe GMS Nawojowa dostępne są w czterech standardowych rozmiarach, pozwalających pomieścić od 1\ndo 6 pojemników 1100 l. Niemniej altany\nśmietnikowe tworzone przez GMS Nawojowa\nwykonywane są w systemie modułowym\nFot. 3. Altana śmietnikowa w wypełnieniu panelowym (GMS-A)\n– możliwe jest więc stworzenie altany o dowolnej kubaturze.\nPonadto możliwość zastosowania sześciu\nrodzajów wypełnień w dowolnej kolorystyce – począwszy od wypełnień kratowych,\npoprzez wypełnienia blachą perforowaną,\na na konstrukcji pełnej kończąc – pozwala na\nwizualne zespolenie altan z krajobrazem.\nZadbajmy o czystość naszych osiedli, a zarazem o nasze finanse – altany śmietnikowe\nGMS z pewnością nam w tym pomogą.\n33-335 Nawojowa 503\ntel. 18 445 70 83\nfaks 18 445 70 93