Valoración del suelo. Método residual dinámico simplificado. by Alfonso Cortés - issuu\nValoración del suelo. Método residual dinámico simplificado * Miguel Ángel Martínez Iranzo Arquitecto Técnico de Hacienda. Técnico de Inspección. Gerencia Regional del Catastro de Valencia\nLa Ley 6/1998, de 13 de Abril (BOE del 14) sobre régimen del suelo y valoraciones, en adelante LS98, establece en términos generales, para la valoración de suelos urbanos y urbanizables, la referencia a los valores reflejados en las Ponencias de valores catastrales. En el caso de que éstos no existan o hayan perdido su vigencia, lo que evidentemente habrá que demostrar, se fija\n(*) Este artículo recoge, entre otros, conceptos vertidos por Blanca Marín Ferreiro, Economista, en su docencia para el “II curso de Postgrado de Valoraciones Inmobiliarias y Gestión Urbanística”, por Jordi Bernat Falomir, Arquitecto Jefe del Área Urbana en la Gerencia del Catastro de Catalunya, en su trabajo sobre “Valoración del suelo urbanizable”, por los redactores, en la D.G. del Catastro, del documento de trabajo “Metodología y estudios para la determinación de los módulos específicos para la valoración del suelo urbanizable que se establezcan en la Orden Ministerial de aplicación en el supuesto contemplado en el artº 71.3 de la LRHL, según la nueva redacción dada por la Ley 50/1998”, y por Juan-Vte. García Castillo, Arquitecto Jefe del Gabinete Técnico de la AEAT en Valencia, en sus indicaciones y sugerencias.\nel criterio subsidiario de valoración del suelo por el “método residual”. En efecto, la exposición de motivos de la LS98 anticipa: “Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado”, pasando posteriormente a establecer en el último párrafo de los artículos 27 y 28 (valor del suelo urbanizable y urbano respectivamente) que “en los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual”. Situándonos en el caso de tener que valorar un suelo urbano o urbanizable por el método residual, lo primero que tendremos que demostrar, si existen, es que los valores contenidos en la Ponencia catastral del municipio en el que se localiza\nMIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ IRANZO\ndicho suelo, no son aplicables (1). Según la exposición de motivos de la LS98, la inaplicabilidad de los valores de las ponencias catastrales sucede por haber perdido su vigencia o por haberse modificado el planeamiento, aunque posteriormente en el articulado de la Ley sólo se menciona la inexistencia o pérdida de vigencia de los mismos. Demostrada la inaplicabilidad de los valores contenidos en las Ponencias catastrales, estamos en disposición de utilizar, tal y como se menciona en la exposición de motivos de la LS98, el método residual en sus distintas modalidades. Para la LS98 parece que la única forma de valorar un suelo urbano o urbanizable con ámbito delimitado o con pautas de desarrollo, sea por repercusión, es decir, por aplicación de un valor, deducido de la Ponencia o calculado por el método residual, a la superficie construida o potencialmente construible en la parcela o terreno a valorar, sin tener en cuenta que existen suelos en los que valorar por repercusión carece de sentido. A la hora de acometer la valoración de un suelo, hay que tener en cuenta que existen dos tipos de mercados de suelo: a) Mercados de valores de repercusión de suelo. En este tipo de mercado el valor del suelo está claramente determinado por el aprovechamiento (uso y edificabilidad) que le es fijado por el planeamiento, es decir, que la cantidad de m2 construidos o potencialmente construibles de cada uso determinan su valor. Podemos hablar de un precio del suelo en euros por metro cuadrado construido.\n(1) Ver GUIMET PEREÑA, Jordi; BERNAT FALOMIR, Jordi. “Vinculación de la valoración urbanística y la catastral: aproximación a la aplicabilidad de la Ponencias de valores según la Ley 6/98”. CT/Catastro nº 36, pág. 53-61.\nEs el caso más frecuente en los usos de viviendas colectivas, comerciales y oficinas. En este tipo de mercado la aplicación de la LS98 es clara y no presenta problemas, si existen valores aplicables en las Ponencias, se aplican, y si no existen, se utiliza el método residual partiendo de valores en venta por m2 construido, obteniendo valores del suelo por repercusión sobre m2 construido o construible. b) Mercados de valores unitarios de suelo. Este tipo de mercado se caracteriza porque el suelo suele tener un planeamiento de desarrollo en el que se señalan máximos admisibles (volumetría, plantas, distancias a lindes, etc.) y no se suelen fijar edificabilidades, o si se fijan, generalmente no se agotan. En este tipo de mercados puede ser más determinante la forma y situación de la parcela que su potencial edificabilidad. Se compra y se vende por metro cuadrado de suelo y no por metro cuadrado de techo. Es el caso más frecuente en los usos de residencial aislada y polígonos industriales. Los suelos brutos urbanizables, que también se compran y venden por metro cuadrado de suelo, suelen reflejar en su valor el futuro potencial edificatorio, si es que está definido, por lo que dicho valor es representativo del aprovechamiento que el plan le asigna, aunque su valor sea unitario y no de repercusión. El método residual en sus distintas modalidades, es utilizable para la obtención de valores de suelo, tanto unitarios como de repercusión. Por ello, en mercados de valores unitarios de suelo, lo más coherente, bajo mi punto de vista, es utilizar el método residual con el objetivo de obtener este tipo de valores de suelo, y no de repercusión como menciona la LS98 en sus artículos 27 y 28.\nEl método residual Uno de los Principios generales de la Valoración Inmobiliaria es el Principio del valor Residual, que dice: “El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores”. Dicho principio es recogido en el anexo I de la Orden de 30 de Noviembre de 1994 (BOE del 13 de diciembre) sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (en adelante O. 30-11-94). A partir de este principio general se desarrolla el método residual de valoración del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integración de los distintos costes, el del suelo, el de la construcción y con la consideración de los gastos y beneficios de la promoción como un coste más. El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construcción (real o potencial) Cc, sumándole el coste del suelo Cs, los gastos de la promoción Gp y los beneficios de la promoción Bp, según la siguiente formulación general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios más los costes de la construcción, tendremos: Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp) El método residual nos permite obtener tanto valores de repercusión como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido, obtendremos valores de repercusión de suelo por m2 construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el método residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total\nRESIDUAL DINÁMICO SIMPLIFICADO\nde la superficie de suelo nos arrojará un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo. El método residual de valoración del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideración temporal de ingresos y gastos. Para suelos consolidados por la edificación y con la urbanización ejecutada, teniendo una consideración de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilizado el método residual estático. Para suelos no consolidados por la edificación y con la urbanización pendiente de ejecución, teniendo una consideración de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el método residual dinámico.\nEl método residual estático La característica fundamental de este método, a diferencia del residual dinámico, es que tanto el valor en venta del producto inmobiliario como los costes, gastos y beneficios a detraer para obtener el valor del suelo, son considerados con valores actuales (2). Es el método utilizado por la metodología de valoración catastral, en una variante simplificada, y tiene su fundamento en la formulación general contenida en la Norma 16 del Anexo del R.D. 1020/93 de 25 de junio (BOE del 22 de julio) por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (en adelante RD 1020/93), que dice:\n(2) Ver “Análisis bibliográfico de las valoraciones inmobiliarias”. BERNAT FALOMIR, Jordi. CT/Catastro nº 27, pág. 30-32.\nNorma 16. Modulación de los valores. 1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión: VV = 1,4 (VR + VC) FL en la que: VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m2 construido. VR = Valor de repercusión del suelo en pesetas/m2 construido. VC = Valor de la construcción en pesetas/m2 construido. FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. De esta formulación general el valor residual del suelo se deduciría: VR =\nVV – VC 1, 4 × FL\nObservamos que la componente Gastos-Beneficios es estimada no como algo que se detrae del Valor en venta, sino como un reductor porcentual del mismo. Dividir el Valor en venta por la estimación de gastos y beneficios representada por el coeficiente 1,40 × FL, es como sustraer un porcentaje del mismo. En el caso general de FL = 1,00 el valor residual reflejado en la expresión anterior podría expresarse de forma equivalente: VR = VV – 28,57% del VV – VC ;   1  28,57% = 1 –  × FL   × 100  1, 40    Siendo FL = 1,00\nY también: VR = VV × 0.7143 – VC ; 0.7143 =\n1 × FL 1, 40\nSiendo FL = 1,00 La normativa contenida en el R.D. 1020/93 e Instrucciones de la D.G. del Catastro establecen los criterios para determinar el valor de la construcción VC y el factor de localización FL, con lo que ante un valor en venta VV podemos deducir a día de hoy un valor de repercusión de suelo VR. Por otra parte la O. 30-11-94, establece las directrices para la valoración del suelo por el método residual estático y en el anexo 2, epígrafe IV, punto 2 dice: 2. Análisis de inversiones con valores actuales. (Método residual estático) Su aplicación requiere: a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. b) Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación se tendrán en cuenta a estos efectos los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitación. Los costes de construcción y los gastos necesarios de promoción a tener en cuenta serán los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo. c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio\nterminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo. d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común en las promociones de similares características y emplazamiento. Dicho margen será, como mínimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de actualización que figura en la letra f) del apartado IV. I precedente. e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula: F = VM × (1 – b) – ∑Ci En donde: F\n= Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor de mercado del inmueble terminado. b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados. En todas las etapas anteriores, el tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su informe las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. Los costes necesarios que se mencionan en la letra b) anterior son: Entre los gastos necesarios se incluirán al menos los siguientes: a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la normalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble. b) Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras. c) Costes de licencias y tasas de la construcción. d) Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma de los\ncostes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. e) Gastos de administración del promotor. Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble independientemente de quién pueda acometer la reposición calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. Tanto uno como otro método (el catastral y el hipotecario) son similares en su concepción. El sistema catastral efectúa una simplificación y engloba beneficios y gastos en el coeficiente 1,4 × FL, que se traduce en minorar el valor en venta multiplicándolo por 0,71 siendo generalmente FL = 1,00 y, posteriormente, deducir el coste asociado a la construcción. El sistema hipotecario minora el valor en venta por un coeficiente representativo del beneficio puro del promotor (mayor de 0,71) y, a continuación, deduce tanto el coste de la construcción como el resto de gastos. Ambos métodos parten de la consideración de ingresos y gastos con valores actuales. El método residual estático puede ser el más apropiado para calcular valores del suelo en zonas consolidadas por la edificación en las que no existe o prácticamente no existe urbanización pendiente, donde generalmente existe un mercado del que, con las correcciones necesarias, deducir valores del suelo.\nEl método residual dinámico El método residual dinámico, en principio, puede ser el más adecuado para acometer la valoración de suelos no consolidados por la edificación y escasamente urbanizados o sin urbanizar, en los que existe un mínimo de planeamiento (un uso y una edificabilidad bruta) o un planeamiento de desarrollo más definido, y en ellos, generalmente el mercado no suele ser muy transparente. Se parte de la consideración de que la urbanización y venta del producto inmobiliario terminado es concebida en su inicio como un proyecto empresarial cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevándose a cabo en un horizonte temporal en el que se produce una inversión inicial de capital generándose ingresos y gastos (3). Como tal proyecto empresarial, su objetivo es la maximización de beneficios, y por tanto la aplicación de otro de los principios de la Valoración Inmobiliaria, como es el Principio de Mayor y Mejor Uso, definido en el anexo I de la O. 30-11-94, que dice “El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor”. En el caso concreto de la actuación empresarial de carácter inmobiliario, la aportación inicial de capital sería la adquisición del suelo, los gastos serían todos los asociados al proceso de transformación de dicho suelo (de bruto a urbanizado) y los ingresos estarían representados por la parte asignada a retribuir al suelo a la hora de la\n(3) Ver ROCA, Josep; BURNS, Malcom. “La liberalización del mercado de suelo en España. Reforma de la legislación urbanística de 1998”. CT/Catastro nº 33, pág. 22-25.\nventa del producto inmobiliario terminado (valor del suelo urbanizado). Todo ello a lo largo de un período temporal en el que hay que tener en cuenta la retribución del capital, el riesgo de la inversión y su duración, así como el momento en que se producen cada uno de los ingresos y gastos. Del análisis de todos estos elementos deduciremos si el proyecto es factible o no, si genera valor o no, o si manteniendo fijas unas variables podemos deducir los valores máximos alcanzables por otras. El inversor inmobiliario puede plantear su proyecto empresarial conociendo previamente el aporte inicial a realizar (conoce lo que le cuesta el suelo). Plantea su análisis tal y como se define en el párrafo precedente y decide, a la vista de los resultados, si la actuación es o no viable. O por el contrario –y aquí es donde intervendría el método residual dinámico– plantea la inversión total y deduce el valor del suelo (inversión inicial), que sería el máximo que se podría pagar por él para que ésta fuera viable. Conviene antes de iniciar una explicación exhaustiva del método residual dinámico de valoración del suelo, clarificar unos conceptos básicos del análisis de inversiones (4) que nos ayuden a comprender todo el sistema de valoración, tales como la tasa de descuento i, el valor actual VA de un capital en un determinado momento, el valor actual neto VAN de una inversión y la tasa interna de retorno TIR de la misma.\n(4) Ver las Publicaciones del C.I.D.U. (Centro de Investigaciones del Desarrollo Urbano). Argentina http://www.sistred.com/cidu/publicac.htm. Ver el “Sistema Instructor sobre Economía de la Empresa Agraria”. Capítulo 13: Selección de Inversiones. Varios autores de las Univ. de Málaga y Córdoba. http://www.lcc.uma.es/tea/cap13/capit13.html. Ver el documento de trabajo: “Las decisiones de inversión como opciones reales: Un enfoque conceptual”. MASCAREÑAS, Juan. F. Económicas y Empresariales. UCM. http://www.ucm.es/BUCM/cee/doc/0061/03010061.htm.\nEl análisis dinámico de inversiones tiene como concepto fundamental la consideración del momento en que se produce cada flujo de caja (ingresos y/o gastos). Es mejor recibir un capital hoy que mañana. El valor del dinero se reduce por la espera. El dato que mide esta reducción del valor del dinero por no disponer de él hoy frente a la opción de hacerlo dentro de un período de tiempo determinado es el interés. Se entiende como Flujo de caja (CashFlow) o Flujo de fondos, en un determinado momento o período, a la suma de ingresos y gastos, con su signo correspondiente, en ese período. Si los ingresos superan a los gastos, el flujo de caja en el período será positivo, y negativo en caso contrario. Podemos definir el interés de un capital como la compensación de orden económico debida a la pérdida de disponibilidad de dicho capital durante un determinado período de tiempo. Esta compensación se suele expresar en forma de tasa porcentual, y en el análisis de inversiones se la denomina con distintos nombres, tales como, tasa de descuento alternativa, tipo de actualización, etc. En análisis de inversiones la tasa de descuento o tipo de actualización está ligada al concepto de Coste de Oportunidad. Esta tasa, a fijar por el inversor, evalúa el umbral mínimo de rentabilidad de ese proyecto frente a la oportunidad de acometer otros alternativos, y para fijarla hay que tener siempre presente la retribución que se da a un capital sin riesgo y el riesgo asociado al tipo de proyecto de inversión a acometer.\nComo antes se mencionó el valor de un capital se devalúa por no disponer de él hoy frente a tener que hacerlo en un futuro. El que se devalúe en mayor o menor medida depende del interés.\nEl concepto de valor actual sería contestar a la siguiente pregunta: ¿Cual sería el valor hoy (actual) de una determinada cantidad de dinero que percibiremos en el momento futuro n teniendo en cuenta una determinada tasa de interés i? O lo que es lo mismo: actuaremos de forma inversa a la del método que utilizamos para calcular la cantidad de capital que tendremos en el momento futuro n al interés i. Ejemplo: ¿Cual sería el valor de un capital de 1000 euros. dentro de 3 años al 10% de interés anual? C = 1.000 €; n = 3; i = 10% 1.000 × 1,10 × 1,10 × 1,10 = 1.331 o lo que es lo mismo, C × (1 + i)n; 1.000 × (1 + 0.10)3 = 1.331 € De manera inversa podemos hacernos la siguiente pregunta ¿Cual es el valor actual VA de 1.331 euros que se generarán dentro de 3 años sabiendo que la tasa de interés anual se fija en el 10%? C = 1.331;\n1.331 en el año 3 1.331 / 1,10 = 1.210 en el año 2 1.210 / 1,10 = 1.100 en el año 1 1.100 / 1,10 = 1.000 en el año 0 (momento actual) o lo que es lo mismo, C\n1.331 (1 + 0,10)3\nEl Valor actual de 1.331 euros que podamos gastar o ingresar dentro de tres años es de 1.000 euros, teniendo en cuenta una tasa de descuento del 10% anual. Es decir 1.331 dentro de tres años equivalen a 1.000 hoy.\nsiendo: –A = inversión inicial del proyecto. FCn = flujos de caja de cada período n. t = horizonte temporal del proyecto. n = número del período. i = tasa de descuento.\nValor actual neto (VAN) El cálculo del valor actual neto de un proyecto de inversión parte de la idea básica de equiparar distintas cantidades de dinero en distintos momentos del tiempo, teniendo en cuenta el interés que puede obtenerse sobre el mismo. Para equiparar dichas cantidades, obtendremos su valor actual y, teniendo en cuenta que serán cantidades positivas y negativas (ingresos y gastos), su suma. Ésta será el valor actual neto del proyecto de inversión. El proyecto de inversión se plantea con un horizonte temporal, efectuándose una división en períodos (se elabora un calendario) en los que se van a producir flujos de caja (ingresos y gastos). Dichos ingresos y gastos del proyecto, se evalúan previamente y se distribuyen, según el calendario, en los distintos períodos, arrojando en cada uno de ellos un flujo de caja positivo o negativo. Estos flujos de caja en cada período se actualizarán (se hallará su valor actual) y posteriormente se sumarán obteniendo, una vez deducida la inversión inicial, el valor actual neto del proyecto. En lo relativo a la tasa de interés a adoptar para equiparar las distintas cantidades en el tiempo, hay que tener en cuenta que con ella estamos fijando la rentabilidad mínima del proyecto, y que además podemos considerarla fija a lo largo de toda su vida. La ecuación general del valor actual neto sería: n= t\nVAN = – A +\nEl proceso de cálculo del valor actual neto VAN puede resumirse: 1. Seleccionar la tasa de descuento (i) aplicable al riesgo del proyecto. 2. Calcular el flujo de caja de ingresos y gastos (FCn) en cada período (n). 3. Calcular los valores actuales de todos los elementos del flujo de fondos dividiendo cada uno (positivos y negativos) entre (1 + i) tantas veces como períodos (n) separen a este elemento del momento actual. 4. Sumar las cantidades resultantes con sus signos respectivos. 5. Restar la inversión inicial.\nEjemplo 1 Supongamos tres proyectos de inversión A, B y C que se desarrollan según los siguientes parámetros: • • • •\nEl calendario de los Flujos de Caja esperados (Cash-Flow) es el señalado en el cuadro 1.\nInversión inicial = 60 millones de euros. Duración de la inversión = 5 años. Beneficio total = 30 millones de euros. Tasa de descuento = 10%\nCuadro 1 Calendario de los Flujos de Caja Cash-Flow Proyecto A Proyecto B Proyecto C\n–60 –60 –60\nEl análisis de las inversiones en cada uno de los tres proyectos pasa por actualizar las mismas y obtener los valores actuales netos (VAN) de cada uno de ellos (ver cuadro 2). El VAN permite elegir entre proyectos alternativos siguiendo el criterio de que se\nconsidera efectuable un proyecto cuando el VAN es positivo, es decir, cuando la totalidad de flujos de caja esperados, descontados a una tasa apropiada al riesgo del proyecto, superan al coste de realizarlo. El proyecto genera valor. Por el contrario si el\nCuadro 2 Análisis de las inversiones 1.º VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO A Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad equivalente hoy Cantidad\n–60 15 15 15 15 30\n0 momento actual Dentro de 1 año Dentro de 2 años Dentro de 3 años Dentro de 4 años Dentro de 5 años\nC (1 + i)n\nInversión inicial 15 / (1,10)1 = 15 / (1,10)2 = 15 / (1,10)3 = 15 / (1,10)4 = 30 / (1,10)5 = Valor actual neto ( VAN )\n–60 13,64 12,40 11,27 10,25 18,62 6,18\n2.º VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO B Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad\n–60 10 10 10 10 50\nCantidad equivalente hoy C (1 + i)n\nInversión inicial 10 / (1,10)1 = 10 / (1,10)2 = 10 / (1,10)3 = 10 / (1,10)4 = 50 / (1,10)5 = Valor actual neto ( VAN )\n–60 9,09 8,26 7,51 6,83 31,04 2,73\n3.º VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO C Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad\n–60 5 5 5 5 70\nInversión inicial 5 / (1,10)1 = 5 / (1,10)2 = 5 / (1,10)3 = 5 / (1,10)4 = 70 / (1,10)5 = Valor actual neto ( VAN )\n–60 4,55 4,13 3,76 3,41 43,46 –0,69\nVAN es negativo sería desaconsejable realizar el proyecto. En los ejemplos de proyecto de inversión anteriores, reflejados en los cuadros 1 y 2, podemos observar: • El proyecto A sería equivalente a invertir 60 millones y recibir en ese momento 66,18 millones (13,64 + 12,40 + 11,27 + 10,25 + + 18,62 = 66,18), lo que supone un “regalo neto” de 6,18 millones. Esta cantidad es el VAN del proyecto. Vale la pena invertir en el proyecto A porque, si hemos acertado al plantear la tasa de descuento, este proyecto crea valor. Siempre que el VAN sea positivo merece la pena invertir en ese proyecto. • El proyecto B tiene un VAN de 2,73 millones, luego también crea valor, aunque es menos rentable que el proyecto A, ya que VANA > VANB. • El proyecto C tiene un VAN negativo de –0,69 millones, por lo que sería desaconsejable realizarlo. Esto quiere decir que ante la oportunidad de un proyecto alternativo definida por la tasa adoptada, el inversor debería decantarse por ese otro proyecto o retribución del capital alternativa.\nTasa interna de rentabilidad (TIR) La tasa interna de rentabilidad TIR de un proyecto es aquella que hace que su valor actual neto VAN sea igual a cero. n= t\nentonces i = TIR. Podemos observar intuitivamente que cuanto mayor es la tasa de descuento en un proyecto, menor es su valor actual neto. Si\nvamos aumentando por tanteo la tasa de descuento de un proyecto hasta conseguir que el VAN sea igual a cero, la tasa introducida será la TIR del proyecto. En efecto, si tomamos como ejemplo el proyecto de inversión A anterior (ver cuadro 2), con una tasa de descuento del 10% obteníamos un VAN = 6,18 millones. Modificando la tasa al 11% el VAN se reduce a 4,34 millones, con una tasa del 12% a 2,58 millones, y así hasta lograr que el VAN sea cero. Con los medios informáticos actuales es muy fácil buscar un objetivo conociendo una variable y en nuestro ejemplo la tasa que hace que el VAN = 0 es la del 13,55%. Esta es la TIR del proyecto A. La TIR de un proyecto es, por comparación con la tasa de descuento adoptada, una medida porcentual de la rentabilidad de nuestro proyecto. Si en un determinado proyecto de inversión adoptamos una tasa de descuento que haga que el VAN dé un valor cero, quiere decir que nos es indiferente acometer este proyecto o destinar nuestros recursos al proyecto o inversión alternativa que nos hizo fijar la tasa de descuento. En este caso la tasa de descuento es igual a la TIR, es decir, que nos encontramos en el umbral de rentabilidad mínima exigible al proyecto. El análisis de una inversión empresarial cualquiera estaría representado en el esquema que se indica en el gráfico 1.\nNormativa de valoración hipotecaria En el anexo 2 de la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes para determinadas entidades financieras, dedicado a los métodos de valoración, se describe entre otros el método residual en sus dos modalidades, estático, anteriormente descrito, y dinámico.\nGráfico 1 Análisis de inversión empresarial genérica\nMétodo residual Está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su aplicación permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso. El valor de mercado por este método se calculará de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos: 1. Análisis de inversiones con valores esperados (Método residual dinámico). Su aplicación requiere: a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el\ninmueble a valorar según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. b) Estimar las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación, y de la comercialización del inmueble terminado, según las hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y características, y cuando se trate de terrenos, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización. c) Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en\nrehabilitación se tendrá en cuenta a estos efectos los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitación. Los costes de construcción y los gastos necesarios de promoción a tener en cuenta serán los definidos como tales en el apartado 1.1 del presente anexo. d) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se partirá del valor de mercado en la fecha de tasación, obtenido por alguno de los métodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo y se tendrá en cuenta la evolución esperada de los precios de mercado, sin que en ningún caso puedan aplicarse incrementos anuales superiores al IPC de los últimos doce meses. e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos de caja previsibles durante la promoción. f) Fijar un tipo de actualización (i). Como tipo de actualización se utilizará el representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada, calculado de acuerdo con la siguiente fórmula: i = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo La tasa libre de riesgo será una tasa porcentual representativa de la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos años del país donde esté situado el inmueble. Dicho tipo deberá haber sido publicado oficialmente y su media se referirá a un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación Para inmuebles situados en España se tomará la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis años. La prima de riesgo se determinará mediante la evaluación del riesgo de la\npromoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo, así como el volumen de la inversión necesaria. Dicha prima no será inferior a la indicada, por tipo de inmueble, en la tabla siguiente (5): Prima de riesgoPorcentaje\nTipo de inmueble Edificios de uso residencial: Viviendas primera residencia ....... Viviendas segunda residencia ....... Edificios de oficinas ........................ Locales comerciales ........................ Edificios industriales ...................... Plazas de aparcamiento .................. Otros ..............................................\n9 13 11 13 15 10 13\nEn el caso de edificios no destinados a un uso determinado la vida útil máxima se obtendrá ponderando las primas de riesgo máximas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. g) Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula: F =\nEj (1+ i)\nSk (1+ i)tk\nen donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento J.\n(5) Primas de riesgo mínimas modificadas por Resolución del M.E. y H. de 20 de julio de 1999 (BOE del 28).\nSk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos. tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualización elegida, correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. En todas las etapas anteriores el tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su informe las hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados. La formulación empleada por la normativa hipotecaria parte de los siguientes presupuestos: • El tipo de actualización definido como la adición de una prima sin riesgo (retribución de un capital invertido en deuda pública) y una prima de riesgo (asociada al tipo de promoción a realizar), que tiene el carácter de mínimo, es la TIR del proyecto de inversión. Es decir se está fijando el umbral mínimo de rentabilidad. • La inversión inicial del proyecto es el valor del suelo F. • Como ha sido fijado el tipo de actualización i como la TIR del proyecto, lógicamente el VAN del proyecto es igual a cero. • En lugar de calcular el valor actual del Flujo de Caja en cada período, se calcula por separado los valores actuales de los Ingresos y de los Gastos, obteniéndose idéntico resultado.\nFormulación hipotecaria: VAN = – F + ∑\nIngresos n n\nGastos n (1+ i)n\nYa que i es la TIR del proyecto de inversión. Despejando F, F =\nSe puede por tanto definir el valor del suelo F, como la diferencia entre el sumatorio, durante los períodos que dure la inversión, de todos los valores actuales de los Ingresos y el sumatorio, durante los períodos que dure ésta, de todos los valores actuales de los Gastos. Todo ello es lo mismo que decir que el valor del suelo F es el sumatorio de los valores actuales de los Flujos de Caja durante los períodos que dure la inversión, teniendo en cuenta que la tasa de descuento adoptada es la TIR de la misma (6).\nInversión inmobiliaria en adquisición de suelo El proceso normal de cálculo del valor del suelo por el método residual dinámico sería el siguiente: 1. Cálculo de todos los gastos esperados del proceso de transformación del suelo. 2. Cálculo de todos los ingresos esperados, como retribución al suelo, prove-\nFormulación general del VAN: n= t\nn n=1 (1+ i)\n(6) Ver GARCÍA CASTILLO, Juan – Vicente. ”Guía básica para la realización de Valoraciones Inmobiliarias a efectos Urbanísticos” Editado por ICARO – Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia. 2000, pág. 55 y siguientes.\nnientes de la venta de los productos inmobiliarios terminados, o bien de la venta de los solares resultantes. 3. Establecimiento de un calendario de periodificación de los ingresos y gastos esperados. 4. Realización del Cash-Flow o Flujo de Caja de ingresos y gastos esperados, previa la definición de los parámetros económico-financieros, tales como la tasa de actualización o tasa de descuento.\n5. Cálculo de los valores actuales de los ingresos y gastos en cada uno de los períodos definidos en el calendario. 6. Suma de todos los valores actuales de los ingresos y los gastos para obtener el VAN de la inversión, que es a su vez el máximo valor que se puede considerar como inversión inicial, es decir, el máximo valor que se puede pagar por el suelo bruto, bajo la hipótesis de una tasa de actualización acertada.\nGráfico 2 Análisis de inversión empresarial inmobiliaria\nEl esquema del análisis de una inversión empresarial inmobiliaria, según el planteamiento que efectúa la normativa hipotecaria, estaría representado en el esquema señalado en el gráfico 2.\nEjemplo 2 Podemos ver todo el proceso de inversión inmobiliaria con el siguiente ejemplo: Análisis de viabilidad de una Actuación Urbanizadora para una promoción de viviendas protegidas teniendo en cuenta los siguientes datos: a) Tasa libre de riesgo = 4%; Prima de riesgo = 9 %.\nb) Duración de la inversión = 5 años. c) Años y cantidades esperadas de gastos (en miles de euros): Año 1, 1.000; año 2, 4.000; año 3, 3.000; año 4, 1.000. d) Años y cantidades esperadas de ingresos (en miles de euros): Año 2, 1.000; año 3, 4.000; año 4, 8.000; año 5, 12.000. El cálculo del valor actual neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR) de esta actuación, son los expresados en el cuadro 3, bajo la hipótesis de que no existe inversión inicial. Suponiendo un coste cero de la inversión inicial, el valor actual neto deducido del análisis de la inversión sería el máximo valor que se podría pagar por ese suelo. En efecto, sustituyendo el valor cero de adquisición del suelo por el VAN tendríamos unos resultados que se indican en el cuadro 4.\nCuadro 3 Análisis de actuación urbanizadora (sin inversión inicial) Año 0 Valor Suelo Gastos Ingresos Flujo caja Valor actual flujo caja\n–1.000 8.000 7.000 4.293\n12.000 12.000 6.513\n0 –9.000 25.000 16.000 8.265\n0 –6.710 14.975 8.265\n0 –1.000 0 0\nAños Inversión Tasa libre de riesgo Prima de riesgo Tasa actualización\n–4.000 1.000 –3.000 –2.349\n–3.000 4.000 1.000 693\n5 4% 9% 13 %\nCuadro 4 Análisis de actuación urbanizadora (con inversión inicial de adquisición de suelo) Año 0 Valor Suelo –8265 Gastos Ingresos Flujo caja –8.265 Valor actual flujo caja –8.265\nAño 1 –1.000 –1.000 –885\nAño 2 –4.000 1.000 –3.000 –2.349 5 4% 9% 13 %\nAño 3 –3.000 4.000 1.000 693\n–8.265 –9.000 25.000 7.735 0\n–8.265 –6.710 14.975 0\nCon los Gastos e Ingresos esperados y con la tasa de actualización que define la normativa hipotecaria, con una tasa libre de riesgo asimilada a la Deuda Pública del 4% y una prima de riesgo del 9% asociada a uso residencial de vivienda nueva, desarrollamos el Cash-Flow a 5 años y obtenemos los valores actuales de los flujos de caja, cuyo VAN será cero si la inversión inicial (adquisición del suelo) es la máxima posible y consecuentemente la TIR de la inversión será igual a la tasa de actualización. Idéntico resultado obtenemos si calculamos el sumatorio de los valores actuales de los ingresos y gastos por separado, tal y como se refleja en la última columna de la derecha del cuadro 4.\nDe esta forma el tasador solo tendría que estimar los gastos esperados y el año donde pueden considerarse concentrados, los ingresos esperados y el año donde pueden considerarse concentrados y fijar una tasa de actualización. Para la estimación de los años en donde podemos suponer concentrados los ingresos y los gastos, haremos una distribución porcentual aproximada de dichos ingresos y gastos en cada uno de los períodos, actualizando esos porcentajes. Conocidos, la tasa de actualización, el valor de los ingresos en forma porcentual (100%) y el valor actual de los porcentajes en cada período, solo queda como incógnita el año en que pueden suponerse concentrados los ingresos.\nEl método residual dinámico simplificado El método residual dinámico simplificado (7) parte de la hipótesis de considerar concentrados todos los ingresos en un único período, y de igual manera con los gastos, de forma que la ecuación del VAN fuera la siguiente: VAN = –F +\n∑I – ∑G = 0 nI nG\nen donde: F ∑I ∑G i nI\nValor del suelo. Suma de todos los Ingresos. Suma de todos los Gastos. Tasa de actualización. Año en el que se concentran los Ingresos. nG = Año en el que se concentran los Gastos. (7) Ver SILVÁN MARTÍNEZ, José Luis. “Tasaciones mercantiles, hipotecarias, catastrales y de mercado. Tasaciones periciales contradictorias. Peritaciones Judiciales”. Ed. Munilla-Leira. 1997, pág. 61.\nVA I =\n(1+ i)nI = an\n∑ I ; despejando, nI ∑ I ; y sabiendo que\n= b; n = log. b / log. a; entonces   log100%  VA  I%  nI = log(1 + i)\nActuaríamos de forma análoga con los gastos, obteniendo los años de concentración de ingresos y gastos con las expresiones: • Año concentración ingresos = LOG (100 / VA %ingresos) / LOG (1+i). • Año concentración gastos = LOG (100 / VA %gastos) / LOG (1+i).\nEjemplo 3 Estableciendo ingresos y gastos en forma porcentual en el ejemplo 2, analizado en el cuadro 4, podemos establecer el año de concentración de ingresos y gastos actualizando los porcentajes establecidos\nCuadro 5 Actualización de porcentajes de ingresos y gastos por períodos Año 0 Valor Suelo Gastos Ingresos\n0 11% Años Inversión Tasa libre de riesgo Prima de riesgo Tasa actualización\n45% 4% 5 4% 9% 13 %\npara cada período (ver cuadro 5) y aplicando el criterio antes mencionado: • Año concentración INGRESOS = LOG (100 / 59,90) / LOG 1,13 = 4,19. • Año concentración GASTOS = LOG (100 / 74,55) / LOG 1,13 = 2,40.\nV. Actual 0 74,55 59,90\n∑I − ∑G ; nI nG\n(1,13) (1,13)2,40 = 8.265 miles de Euros.\nPlanteando la fórmula del método residual dinámico simplificado, podemos obtener el valor del suelo F:\nEl esquema de todo el proceso planteado en el ejemplo 3 queda reflejado en el gráfico 3. En resumen el método residual dinámico simplificado plantea:\nGráfico 3 Residual dinámico simplificado\n• Todos los Gastos previstos que se producen en cada uno de los períodos, se sustituyen por un Gasto total que se produce en un momento estimado. • Todos los Ingresos previstos que se producen en cada uno de los períodos, se sustituyen por un Ingreso total que se produce en un momento estimado. • Se calculan los valores actuales de los Ingresos y Gastos totales y su diferencia será el valor del suelo F.\nEjemplo 3: Períodos inversión: 5 años Total Ingresos: 25.000 miles de euros Total Gastos: 9.000 miles de euros Año se concentran Ingresos: 4,19 Año se concentran Gastos: 2,40 Tasa de actualización: 13%\nSe plantea a continuación, a modo de ejemplo, la posibilidad de utilizar el método residual dinámico simplificado utilizando las medios informáticos actuales, con una aplicación informática para el cálculo de valores de suelo en zonas, sectores o polígonos residenciales, en un mercado de valoración unitario, con lo que obtendríamos los máximos valores del suelo por m2 de suelo bruto.\nAplicación informática para la valoración del suelo urbanizable. Uso residencial La valoración del suelo urbanizable se plantea bajo la idea de aplicar el método residual dinámico simplificado a un proyecto inmobiliario de carácter fundamentalmente residencial, en la que trataremos de justificar cada uno de los ingresos y gastos desde el punto de vista del empresario urbanizador que analiza la viabilidad de la inversión. El resultado final será la obtención de un valor unitario del suelo, ya que nos encontramos, tal y como se expuso en la introducción, en un mercado de valores unitarios de suelo (el urbanizador comprará a “tantos euros el m2 de suelo”), aunque sería posible de una forma artificiosa obtener una “repercusión teórica”, dividiendo el valor unitario obtenido por la edificabilidad bruta del polígono o sector. La aplicación calculará los gastos del proceso de transformación del suelo, de bruto a urbanizado (coste de urbanización en €/m2 de suelo) y los ingresos que genere la promoción (retribución del suelo o valor del suelo neto-urbanizado), todo ello referido al m2 de suelo bruto. Con estimación de los momentos en que se suponen concentrados ingresos y gastos, calculará sus valores actuales y su diferencia, el valor del suelo por m2 de suelo bruto. Se parte de la hipótesis de que la promoción a realizar es de viviendas protegidas, que tienen el precio máximo de venta administrativamente fijado, con lo que, por aplicación del método residual estático, será relativamente sencillo obtener el valor de repercusión del suelo urbanizado. De todas formas la aplicación incorpora la posibilidad de corregir tanto los valores en venta como los costes de construcción, al objeto de contemplar la valoración de productos inmobiliarios distintos de la vivienda protegida.\nPlanteamiento general. Datos generales de cálculo El planteamiento general (ver gráfico 4), como ya se ha adelantado, es suponer en un sector de suelo urbanizable de carácter residencial, la inversión de una promoción de viviendas protegidas (antes llamadas V.P.O. de régimen general), entendiendo que, a falta de otros datos, es un uso razonable y financieramente aconsejable. Para el cálculo de los valores actuales de ingresos y gastos, se introducen tanto la tasa libre de riesgo como la prima de riesgo, al objeto de fijar el tipo de actualización. Existe también la posibilidad de corregir ingresos y gastos en función de la inflación prevista. Tasa libre de riesgo Tasa porcentual representativa de la retribución a un capital sin riesgo. Se considera la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos años del país donde esté situado el inmueble. Dicho tipo deberá haber sido publicado oficialmente y su media se referirá a un período no inferior a tres meses ni superior a un año desde la fecha de la tasación. Para inmuebles en España se tomará la media anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis años. Referencia Normativa: O. 30-11-94 Anexo 2. Apdo. IV Prima de riesgo Tasa porcentual que evalúa el riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo, así como el volumen de la inversión necesaria. Dicha prima no será inferior a la indicada, por tipo de inmueble en la tabla siguiente:\nUso residencial Viv primera residencia ................... 9% Viv segunda residencia .................. 13% Uso oficinas ....................................... 11% Uso comercial .................................... 13% Uso industrial .................................... 15% Plazas aparcamiento .......................... 10% Otros .................................................. 13% Referencia Normativa: O. 30-11-94 Anexo 2. Apdo. IV. Resolución del MEH de 20-07-99. Inflación anual prevista Tasa porcentual representativa de la inflación anual prevista, al objeto de corregir los valores de ingresos y gastos que se producirán en un determinado momento futuro. Módulo M, Módulo básico de construcción MBC, Zona geográfica de viviendas protegidas y Coeficiente K de gastos y beneficios Para el cálculo de los ingresos del proceso de transformación se tienen en cuenta los módulos y parámetros catastrales, así como los valores máximos de venta de las viviendas protegidas. Los ingresos o valor del suelo urbanizado, se obtendrán por el método residual estático utilizado en la normativa de valoración catastral, como más adelante veremos. Los valores en venta serán los determinados por la legislación para las viviendas protegidas (precios máximos), que tienen un marco legal genérico en el R.D. 1/2002 de 11 de enero (BOE del 12) y un desarrollo autonómico en el Decreto del Gobierno Valenciano 92/2002 de 30 de Mayo (DOGV del 4 de junio). En este decreto se establecen las zonas geográficas de precios máximos a las que asimilar cada uno de los municipios de la Comunidad\nValenciana. Se seleccionará en la celda de introducción de datos “Z.G.Viv. Prot.” la zona correspondiente al municipio en que se encuentra el suelo a valorar, apareciendo junto a ella el dato informativo del valor en €/m2 de superficie útil asociado a la zona. Situando el cursor sobre la denominación “Z.G. Viv. Prot.” aparece una información con todas las zonas. Recordemos que en el método residual estático, una vez conocido el valor en venta, es necesario fijar el coeficiente K (1,4 x FL) que contempla los gastos y beneficios de la promoción. El criterio de aplicación del coeficiente K viene recogido en la Instrucción de la D.G. del Catastro 03.04/97, concretamente en su instrucción 8ª, donde se consideran valores entre 1,40 y 1,10. La aplicación tiene la opción de selección del coeficiente K. Una vez minorado el valor en venta por la consideración de gastos y beneficios (división por el coeficiente K), deduciremos el valor de la construcción del producto inmobiliario considerado. Para ello la aplicación considera dicho valor como el\nGráfico 4 Datos económicos generales\nGráfico 5 Suelo con destino dotacional público\nMBC (módulo básico de construcción) asignado por la última coordinación catastral al municipio, ya que se considera 1,00 el coeficiente de la norma 20 del RD 1020/93 aplicable, existiendo en la aplicación la opción de seleccionar el módulo M vigente, y el MBC, apareciendo junto a él, en celda informativa, su valor en €/m2 construido. En el caso de querer considerar un coste de construcción distinto, lo haremos mediante el corrector del valor de la construcción.\nSuelo con destino dotacional público Consideración de los suelos determinados por el plan, o en su defecto los establecidos por el Reglamento de planeamiento, destinados a dotaciones públicas, tales como viales, zonas verdes y equipamientos (ver gráfico 5). El sector residencial tendrá asignada una edificabilidad bruta y, puede o no, tener definidas la exigencias mínimas de calidad urbanística, como dotacional viario, zonas verdes públicas y equipamientos. Si las tiene defini-\ndas, dentro del cuadro con dos botones de opción, se selecciona la opción de “estándares fijados por el planeamiento” y se introduce en tanto por cien, la ocupación en el sector de cada una de ellas. En el caso de no tener definido el suelo con destino dotacional público, se seleccionará la opción de “estándares mínimos del Reglamento de Planeamiento de la C.V.” (Decreto 201/98, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano), con lo que automáticamente y en función de la edificabilidad bruta y residencial, se introducen en tanto por cien los diferentes estándares que serán utilizados en el cálculo. La tabla de estándares mínimos se puede consultar haciendo clic en “Ver Tabla” (ver gráfico 6).\nCálculo de los gastos del proceso de transformación Se consideran gastos del proceso de transformación, todos aquellos que son necesarios para la transformación de suelo bruto en suelo urbanizado, con todos los servicios que le den la condición de solar, según la normativa urbanís-\nGráfico 6 Estándares mínimos del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana\ntica que le sea de aplicación. La metodología para obtener estos gastos es la siguiente (ver gráfico 7): a) Determinación del coste de ejecución material del viario a implantar en el sector. Para ello se determinan cuatro tipos de calle con anchos de 6 m., 10 m., 16 m., y 20 m., con precios por metro lineal obtenibles en revistas especializadas del sector (Eme dos). Traducción del coste por ml. en coste por m2 y, ponderación de los tipos de vial que el tasador estime puedan intervenir en el sector. El coste de m2 de vial ponderado, multiplicado por el porcentaje de ocupación en el sector, nos arrojará el coste de vial por m2 de suelo bruto.\nb) Estimación del coste de ejecución material del m2 de zona verde. Dato extraíble de actuaciones urbanísticas en la zona, o en última instancia de multiplicar el MBC del municipio por el coeficiente de la Norma 20 del RD 1020/93 que le sea de aplicación. El coste de m2 de zona verde, multiplicado por el porcentaje de ocupación en el sector, nos arrojará el coste de zona verde por m2 de suelo bruto. c) A la suma de los costes de viario y zona verde se le aplicará un incremento porcentual que contemple los gastos y beneficios de la acción urbanizadora, tales como: Gastos de planeamiento (Homologación, PAI, Plan Parcial, Reparcelación, etc.), Licencias, Tasas e impuestos,\nGráfico 7 Gastos del proceso de transformación del suelo (urbanizar)\nProyecto de urbanización (Proyecto y dirección, técnicos superior y medio), otros gastos (Seguridad e higiene, control calidad, estudio geotécnico, levantamiento topográfico, etc.) y beneficio del constructor. Este incremento por gastos y beneficios debe ser estimado por el tasador, cifrándose en el entorno del 25%. Con este planteamiento obtendremos el valor del total de gastos del proceso de transformación del suelo bruto en urbanizado, con su repercusión en euros / m2 de suelo bruto (ver gráfico 7).\nCálculo de los Ingresos del Producto Inmobiliario En este apartado se realizará el cálculo de los ingresos del proceso de transformación, es decir, el valor del suelo urbanizado (gráfico 8). Como anteriormente se adelantó el valor del suelo urbanizado se deduce de la aplicación del método residual estático definido en la normativa de valoración catastral, partiendo de la formulación ya referida: Vr =\nVν − Vc; equivalente a: 1,4 × FL Vr =\nVν − Vc K\nPara ello utilizaremos los valores en venta Vv actuales (precios máximos) de las viviendas de protección oficial en el municipio en donde se ubica el suelo a valorar. En cuanto al coste de construcción Vc, utilizaremos como tal el módulo básico de construcción MBC que el municipio tenga asignado en su última coordinación, ya que se considera el coste de construcción como el producto de dicho MBC por el coeficiente de la Norma 20 del RD 1020/93 que le\nsea de aplicación. En este caso asociaremos como tipo el de vivienda colectiva en manzana cerrada de categoría 4, que es la asimilable a la VPO y que lleva asociado el coeficiente 1,00. Por tanto el coste de construcción es el MBC, que puede ser seleccionado según la numeración correspondiente a la diversificación del último módulo M aprobado por Orden del Mº de E. y H. de 18 de diciembre de 2000, de 811.37 €/m2. En el caso de querer utilizar valores en venta y costes de construcción distintos de los arriba descritos, se pueden modificar éstos con los factores de corrección del valor en venta y del coste de construcción. El producto de 1,40 x FL se sustituye por el coeficiente K mencionado anteriormente y que el tasador puede modificar a la vista de los resultados de estudios de mercado en polígonos similares en la zona en los que pueda deducir que la componente de gastos y beneficios pueda ser inferior a 1,40 con el límite de 1,10 (ver gráfico 4). Una vez determinados todos los parámetros anteriores hemos de determinar la relación entre la superficie construida y la útil, ya que los valores en venta, que provienen de la legislación de viviendas protegidas, son precios máximos por m2 de superficie útil que hemos de transformar en construida. Con el valor final de la superficie construida del uso vivienda pasaremos a determinar el valor residual del suelo ponderado. La mencionada ponderación parte de la suposición de coexistencia de los usos comercial y garaje con el principal del sector que es el residencial, ya que un porcentaje de edificabilidad sobre rasante suele estar ocupada por el uso comercial (bajos de los bloques residenciales) y la edificabilidad bajo rasante suele estar ocupada por el uso garaje. Para ello se establece el cálculo de tres repercusiones distintas, residencial, comercial y garaje, que posteriormente se ponderarán en función del porcentaje de ocupación que estime el tasador.\nGráfico 8 Ingresos del Producto Inmobiliario (valor suelo urbanizado)\nLa repercusión residencial se determinará según el precio máximo de venta por m2 construido, el MBC y coeficiente K seleccionados. • Repercusión residencial = (Precio máximo de venta / K) – MBC. Posteriormente se ponderará dicha repercusión en función de la edificabilidad residencial asignada al sector (en forma porcentual). La repercusión comercial se estima con los criterios siguientes: 1. Se establece la posibilidad de fijar el valor en venta del m2 construido como porcentaje sobre el valor en venta del uso residencial. 2. Se considera que el coste de construcción del uso comercial es el 60% del coste de construcción del uso residencial. • Repercusión comercial = (% s. Vv residencial / K) – 60%MBC.\nPosteriormente se ponderará dicha repercusión en función de la edificabilidad comercial asignada al sector (en forma porcentual). Evidentemente el porcentaje de ponderación residencial y comercial ha de sumar 100% que corresponde a la edificabilidad total sobre rasante. La repercusión de garaje se estima con los criterios siguientes: 1. Se establece la posibilidad de fijar el valor en venta del m2 construido como porcentaje sobre el valor en venta del uso residencial. 2. Se considera que el coste de construcción del uso garaje es el 40% del coste de construcción residencial. • Repercusión garaje = (% s. Vv residencial / K) – 40%MBC. La ponderación del garaje se realiza automáticamente considerando que la edificabilidad bajo rasante es la cuarta parte de la edificabilidad residencial (25%).\nEn el caso de no querer considerar las repercusiones comercial y/o garaje, se introduce el valor 0% en la selección del porcentaje sobre el valor en venta residencial. El sumatorio de las repercusiones de los tres usos nos arroja una repercusión ponderada representativa de los ingresos obtenibles del suelo por m2 de edificabilidad total materializable, es decir el valor del suelo urbanizado desde la perspectiva de inversión empresarial, que no catastral, ya que la normativa catastral no contemplaría en ese sumatorio la repercusión bajo rasante. Posteriormente se traducirá la repercusión por m2 potencialmente construible a €/m2 de suelo bruto multiplicándola por la edificabilidad bruta del sector.\nCálculo del valor unitario bruto Una vez calculados los gastos e ingresos de la inversión inmobiliaria podemos iniciar el proceso residual dinámico simplificado propiamente dicho, para lo cual tendremos que definir los siguientes parámetros (gráfico 9): 1. Porcentaje de cesión a la administración actuante. Este porcentaje de cesión significa que la administración actuante participa en esa cantidad tanto de los gastos del proceso de transformación como de los ingresos una vez cedidos los solares resultantes, por ello a la hora de calcular los valores actuales de ingresos y gastos, ambos han de verse disminuidos en el mencionado porcentaje.\nGráfico 9 Cálculo del Valor del Suelo Bruto\n2. Determinación de la duración de todo el proceso inversor (años del proceso inversor), aunque sea un dato meramente informativo, siendo los operativos los datos definidos en el siguiente punto. 3. Determinación del año en que se suponen concentrados los ingresos y determinación del año en que se suponen concentrados los gastos. Determinados los parámetros anteriores, el proceso de cálculo parte de una edificabilidad bruta del sector fijada por el usuario (gráfico 9). De esta forma, el cálculo de los valores actuales de ingresos y gastos y su diferencia, nos proporcionará como resultado, de forma residual, el valor unitario bruto perseguido. Dicho valor sería el máximo que un inversor inmobiliario pagaría para llevar a cabo su inversión con todos los datos prefijados. El proceso de cálculo sería: — Gastos de la inversión = Gastos proceso transformación - % admón. — Ingresos de la inversión = (Repercusión pond. x edificabilidad bruta) - % admón. — Cálculo de valores actuales y su diferencia.\nVSU × E B × C (1 + i)nI\nCU × C (1 + i)nG\nsiendo: VSB = Valor del suelo bruto (€/m2 de suelo). VSU = Valor de repercusión del suelo urbanizado (€/m2 construido). EB = Edificabilidad bruta (m2 techo / m2 suelo). C = 1 - % cesión a la administración actuante en tanto por uno. CU = Coste de urbanización (suma de costes y gastos) (€/m2 de suelo bruto). i = Tipo de actualización (tasa libre de riesgo + prima de riesgo).\n= Año en el que se concentran los Ingresos. nG = Año en el que se concentran los Gastos. En el caso de contemplar la inflación prevista ambos numeradores se multiplicarían por (1 + ƒ)nI para los ingresos y por (1 + ƒ)nG para los gastos, siendo ƒ el porcentaje, en tanto por uno, de inflación prevista: VSB = −\nVSU × E B × C × (1+ ƒ )nI (1 + i)nI C U × C × (1+ ƒ )nG (1 + i)nG\nLa aplicación permite cambiar a voluntad del tasador cualquier dato, observando automáticamente la variación en el valor unitario bruto calculado. Las celdas que contienen datos calculados pueden modificarse a voluntad del tasador con la opción Herramientas-Buscar objetivo, cambiando una celda que contenga datos introducidos relacionados con la misma. Ayuda para el cálculo de los años de concentración de Ingresos y Gastos\nSegún la formulación: VSB =\nPara el cálculo aproximado de los años en que se pueden suponer concentrados los Ingresos y los Gastos de la Inversión, y previamente establecidos en el apartado anterior, el tipo de actualización, la inflación anual prevista y los años de duración del proceso de transformación, se proporciona una tabla en la que, de forma porcentual, se establecerá el calendario de Ingresos y Gastos, de manera que podamos realizar distintas suposiciones de distribución de los mismos en el tiempo. Dichos porcentajes, que deberán sumar 100%, se fijan en las celdas de introducción de datos según criterio del tasador. Finalizada la distribución porcentual de Ingresos y Gastos, se reflejan en celdas de\nGráfico 10 Estimación de los años de concentración de ingresos y gastos\nresultados, los años en que pueden considerarse concentrados Ingresos y Gastos. Se utiliza el criterio de actualización de los porcentajes teniendo en cuenta el tipo de actualización e inflación, según la siguiente formulación en el caso de calcular el año de concentración de Ingresos: nI\n∑ I × (1+ ƒ )nI ; VA I =  1 + ƒ  ;   ∑I  1+ i  (1 + i)nI  VA I  log   ∑I  nI =  1+ ƒ  log   1+ i \nsiendo: i ƒ\n= tipo de actualización en tanto por uno. = inflación anual prevista en tanto por uno. VAi = Valor actual de los porcentajes de ingresos en cada año. ∑I = Totalidad de los ingresos en tanto por cien, es decir, 100%\n= Año en que se pueden suponer concentrados los Ingresos.\nDe forma análoga operaríamos para calcular el año en que se pueden suponer concentrados los Gastos.\nValor unitario neto (catastral estático) Como dato informativo, se calcula teniendo en cuenta los valores actuales de venta y de construcción el valor del suelo unitario según el método residual estático que adopta la metodología de valoración catastral, con los siguientes criterios (gráfico 11): 1. No se tiene en cuenta la edificabilidad bajo rasante, por lo que solo se utiliza una ponderación de la repercusión de los usos residencial y comercial. 2. Se calcula la edificabilidad neta como cociente de la edificabilidad bruta entre\nGráfico 11 Valor unitario neto\nción de valores unitarios de suelo en €/m2 de suelo, como para la obtención de valores de repercusión en €/m2 construido. • El método residual estático puede ser el más apropiado para valorar suelos consolidados por la urbanización y la edificación, en los que existe mercado, y generalmente nos interesa obtenerlo por repercusión.\nel porcentaje de suelo neto. Como hemos fijado los estándares de suelo dotacional público, deducimos el porcentaje de suelo neto. 3. El valor unitario neto será el producto de la repercusión obtenida con el criterio expresado en el punto 1, por la edificabilidad neta.\nConclusiones • El método residual de valoración del suelo es aplicable, tanto para la obten-\n• El método residual dinámico puede ser el más apropiado para valorar suelos urbanizables en los que existe escaso desarrollo urbanístico y poca o nula consolidación edificatoria, donde el mercado gira en torno al tipo de producto inmobiliario que sobre él pudiera rentabilizarse y los gastos de urbanización necesarios para efectuar su transformación. • La aplicación informática para la obtención de valores de suelo utilizando un método de valoración residual dinámico simplificado, con una rápida estimación de ingresos, gastos y su horizonte temporal, para la obtención de valores unitarios de suelo bruto, puede ser una herramienta de análisis útil para el tasador. ■\nValoración del suelo. Método residual dinámico simplificado.\nValoración del suelo. Método residual dinámico simplificado, por técnico de inspección del Catastro


La Taberna de San Kukas: ¿HACEMOS UNA PORNO? VS. TORREMOLINOS 73\nHace tiempo que creo que no hacía un "versus" de películas y la otra noche encontré en la televisión una que me ha inducido a hacer este "versus" semi porno amateur. He de reconocer que aunque me gustan "Clerks", "Malrats", "Chasing Amy" y "Dogma", nunca he sido un ferviente seguidor de Kevin Smith. Creo que sus películas son originales y divertidas (algunas mejores que otras) y que son estupendas para pasar un buen rato. Aunque muchas son consideradas películas de culto, para mi no pasan de ser buenas películas sin llegar a ser "imprescindibles" del cine, pero que no dejan de ser interesantes en su tratamiento y argumento. Bueno, el caso es que me topé con su película "¿Hacemos una porno?" y aunque no había recibido buenas impresiones, pues he de reconocer que tenía una gran curiosidad de ver como abordaba Kevin Smith el tema de hacer una película porno. ¿En que sentido sentía curiosidad? En el sentido de que si algo me acercaba (o me identificaba) a las películas de Kevin Smith, era que sus películas siempre tenía temas recurrentes a los cómics, el deporte (el hockey), ese punto "freak" y que normalmente solían ser "irreverentes" y hasta "vulgares", sin convencionalismo. Vamos, muchas veces como considero que soy. Pero me quedé (me imagino que al igual que muchos) con la triste decepción de que tal vez lo mejor de "¿Hacemos una porno?" (2008) es Tracy Lords en su papel de "Burbujas" (y eso que sale poco y no enseña nada).\nSabía de ante mano que no iba a ver una porno (y por consecuencia pocos desnudos) y aunque se puede decir que casi todas las películas de Kevin Smith son "románticas", en el sentido que siempre hay una trama de "chico busca chica" (por decirlo de alguna manera), pues aquí en "¿Hacemos una porno?" es igual, todo se centra en "chico busca chica" (aunque ya la a encontrado) y como se puede decir, que usa la descabellada idea de hacer una porno casera con la excusa de sacar dinero, pero con la razón real de querer acostarse con su amiga y compañera de piso. Lo que en un principio se presentaba como una idea bastante "jugosa" para seguir (o ir más allá) de películas como "Clerks" o "Mallrats" se queda en una película más cercana a las películas juveniles de Disney Channel. O es eso, o es simplemente que ya uno a crecido y cuando veía "Clerks" o "Mallrats" tenía 18 años y ahora uno tiene 35 y ve las cosas de diferente manera. Me recordó (en cierta forma) a "Rebobine por favor" de Michel Gondry, en el aspecto que empiezan a querer hacer una porno, pero de versiones de películas ya existentes. Pero se queda en una "burda" imitación de una porno de Star Wars, que además de reflejar el "freakismo" de Kevin Smith por "Star Wars", no aporta nada nuevo (sobretodo si ya has visto alguna que otra película porno que parodia "Star Wars"). Sin embargo no deja de tener cosas "buenas". No es la mejor película de Kevin Smith (ni por asomo), pero es efectiva en el sentido que funciona bien como "comedia-romántica" (más romántica que cómica), aún así podría volver a ver sus primeras películas, "¿Hacemos una porno?" creo que ya con una vez vista, es suficiente. Lo mejor tal vez sean los dos protagonista. A mi me gusta Seth Rogen y reconozco que ha sido todo un "descubrimiento" Elizabeth Banks. Sé que la he visto en otras películas (en papeles secundarios), pero creo que en "¿Hacemos una porno?", más que hacer una porno con ella, lo que haces es enamorarte de ella, por lo que es un acierto total y base fundamental de que la película funcione (lo justo). Otro acierto (no se si intencionado o por que así lo exigía el guión) es que se presenta esa situación "moral" (de acostarse con más de una persona y los sentimientos) que nos presenta que tal vez no todo es tan fácil dentro del mundo del porno (y la cabeza de cada cual). Yo creo que era más bien argumentación para hacer una película romántica, más que querer profundizar (que no lo hace tampoco) en la "encrucijada" de hacer películas porno, teniendo que dejar supuestamente "sentimientos" a un lado.\nEl caso, es que mientras veía "¿Hacemos una porno?" recordaba otra película, que si presenta claramente ese conflicto de tener sexo con otra persona que no es tu pareja. La verdad que ambas películas presenta similitudes, como la que ambas parejas de protagonistas "acceden" a hacer películas caseras de sexo, por el agravante de que están sin dinero y tiene que pagar una renta (etc.). Sin embargo "Torremolinos 73" es una película española de 2003 y de un director debutante. Pablo Berger se arropó de una pareja de grandes actores como Javier Cámara y Candela Peña, además de un Juan Diego, que tampoco es que haga de sus mejores papeles. La fuerza está en los dos protagonistas, un matrimonio que no pasan por su mejor situación económica. Sin embargo a él (vendedor de enciclopedias) le llega la oferta de su mismo trabajo, de grabar unas escenas de ritos sexuales (con su pareja) para una enciclopedia del amor que se vende en los países escandinavos. Está claro que el gran aporte de dinero, les hace aceptar y ya es algo tarde, cuando se dan cuanta que en verdad lo que están haciendo es porno casero que se distribuye en Escandinavia. "Torremolinos 73" empieza como una comedia y os aseguro que sin verse mucho más de lo que se puede ver en "¿Hacemos una porno?" (y habalmos de desnudos), las situaciones son muchos más originales (sin ser nada nuevo) y gráficas (enseñando lo justo) que en la película de Kevin Smith. Además, que si bien Kevin Smith tiene a George Lucas (y su Star Wars) como gurú del cine, Pablo Berger tiene a Ignmar Bergman (y su "El séptimo sello") como inspiración para el personaje de Javier Cámara. Aunque no se puede decir que abandona la comedia según va avanzando la película, si va cogiendo unos tintes melodramáticos y presenta un conflicto concreto y real. Tenemos a un Javier Cámara que se ha obsesionado con el cine y una Candela Peña que su única obsesión es tener un hijo. A uno le llega la oportunidad de hacer su propia película (que ha escrito inspirándose en la película de Ingmar Bergman) y a ella (haciendo la película) le llega la oportunidad de ser madre. Pero no todo es tan de color de rosa, pues no ambos intereses "caminan de la mano" y por eso es el valor de "Torremolinos 73", que te engancha con la risa, para después implicarte en un conflicto de pareja, pero un conflicto verdadero, no de "amor adolescente" (que no tiene nada de malo) como en "¿Hacemos una porno?".\nAdemás de un buen guión, la dirección de Pablo Berger es muy buena y la fotografía (usando partes en blanco y negro) es genial. Aún me preguntó cómo es que después de "Torremolinos 73" (que ganó varios premios en festivales), Pablo Berger no ha realizado otra película hasta ahora con su versión particular de"Blancanieves" (que tengo muchas ganas de ver). Aún así que la labor de Pablo Berger es notable, "Torremolinos 73" no funcionaría igual sin la labor de Javier Cámara y Candela Peña. Es un claro ejemplo de cuando los actores (si están geniales) pueden hacer que una película funcione. Puedes reír con ellos cuando hay que reír, pero también puedes llorar o sentir angustia cuando están angustiados. Toda la ambientación de los últimos años del franquismo hace aún más enriquecedora la película. Además que sobre todas las cosas es más efectivo el tema del "porno" en la España franquista, que no el porno de hoy en día, que tan a mano uno lo tiene con las nuevas tecnologías y el internet.\nAsí que como esto es un "versus", he de apostar y fuerte por "Torremolinos 73", una película que ya cuando la vi en el 2002 me gustó mucho y Javier Cámara me recordó en cierto aspecto al Alfredo Landa del "landismo". No es una "españolada" aunque quiera recrear en parte aquella época "dorada" del cine español. Tal vez "¿Hacemos una porno?" sea una opción para pasar un rato, pero creo que "Torremolinos 73" (además para el que le gusta el cine) es una gran oportunidad de ver una película diferente y amena, con sus "altos y bajos" emocionales y conflictos verdaderos. Tan verdaderos que al finalizar la película nos enteramos que todo está basado en hechos reales. Así que, si les gusta las películas que traten sobre "porno casero", "Torremolinos 73" es una genial elección.\nPublicado por San Kukas en 20:06


“Lo del padre Chadid se sabía en el pueblo”: toludeños | El Heraldo\n“Lo del padre Chadid se sabía en el pueblo”: toludeños\nConfían en que el alcalde electo de Tolú, sacerdote José Chadid, lleve soluciones a la crisis del municipio.\nIglesia de la Ascensión, en donde Chadid estuvo de párroco.\tMaría Victoria Bustamante\nDiócesis de Sincelejo -\nSucre | 03 de Noviembre de 2019 - 21:16\nContrario al silencio que ha guardado la Iglesia Católica en Sucre sobre las revelaciones del electo alcalde de Tolú, el sacerdote José Chadid Anachury, de tener hijos y compañera sentimental, varios ciudadanos de este municipio le aseguraron a EL HERALDO que era un “secreto a voces”.\n“Es un hombre y como todos tiene sentimientos y derecho a tener una familia”, afirman sin titubear Martín Meléndez Morales, Ricardo Bassa Escobar, Héctor y Alexánder Baquero, quienes el pasado 27 de octubre acudieron a las urnas en Tolú para respaldar la iniciativa del padre Chadid de ser alcalde de este puerto turístico.\nLos cuatro hacen parte de los 5.575 habitantes que votaron por el sacerdote, por lo que confían que así como manejó el templo de La Ascención del Señor, administre este pueblo que es conocido en el concierto nacional por las malversaciones de recursos de regalías y las pocas obras tanto de infraestructura como sociales.\nHéctor y Alexander Baquero, al igual que Emperatriz Meléndez de Contreras son quizás los toludeños que más conocen del padre José Chadid porque trabajaron con él en el templo, del que destacan las obras sociales en las comunidades más vulnerables de los barrios El Cangrejo, Símbolo, La Esperanza, Los Laureles, Nuevo Paraíso, Paraíso, y San Isidro.\nPeticiones al alcalde. “Yo deseo que el padre haga las cosas bien por Tolú porque aquí estamos, aquí hace falto todo, principalmente la seguridad”, dice Emperatríz de Contreras, quien fue madre comunitaria durante 28 años y reside frente a la iglesia donde el alcalde electo fungió como párroco.\nMiguel Paternina, dice que espera que el mandatario “haga las cosas tan bien como las hizo sirviéndole al Señor”.\nDe la confesión de Chadid, opina que “es un ser humano que como todos, tiene sentimientos”.\nEn igual sentido se pronunciaron el bicitaxista Miguel Tous Chaverra y la comerciante Olga Toscano, quienes dejaron en claro que votaron por el sacerdote con la esperanza de un cambio.\n“Para que saque a Tolú del atraso en el que está”.\nTambién reclaman por una mayor seguridad que les permita a ellos trabajar.\nTous y Toscano, al igual que Gustavo Adolfo González Romero consideran que es normal que Chadid tenga a sus hijos.\n“Lo que yo veo malo es que los siga teniendo escondidos. Yo sí sabía que él tenía hijos”, dijo la comerciante Olguita Toscano.\nEl alcalde electo le dijo a este medio en una entrevista que anhelaba que la Iglesia le permitiera seguir siendo sacerdote con su hogar y su familia.\nEsa posición la respalda Gustavo Adolfo González quien considera que en otros países hay sacerdotes con hijos que incluso se han casado por la misma Iglesia Católica.\nEn la primera línea Baquero, Meléndez, González. En la segunda, Héctor Baquero, José Carrillo y Luz Viilegas. En la tercera, Meléndez, Tous y Bassa.\tMaría Victoria Bustamante\n“El sacerdote como ser humano tiene sus sentimientos y si Dios dio ese don de procrear, ¿por qué al sacerdote no se le da esa oportunidad?.”, anota González, quien de paso invita a Chadid Anachury a trabajar para solucionar problemas del municipio como salud, inseguridad y desempleo que agobian a la comunidad.\n“Los alcaldes que ha tenido Tolú lo que han hecho es llenarse sus bolsillo y no han trabajado por el desarrollo”, añade.\nJosé Carrillo Meza, catedrático e historiador de Tolú, es otro de los defensores del padre Chadid y rechaza los ataques que han surgido por haber dicho que tiene una familia.\nConsidera que el sacerdote ha manejado con “respeto” su situación personal desde el momento en que fue escogido para liderar una capilla en una zona que es vulnerable, como la zona norte.\n“El padre poco a poco le fue inculcando a la comunidad el amor por la familia. Creo que cuando decide pedir la dispensa ante el obispo decide mostrar poco a poco su familia y como esta es importante en el proceso político que acaba de iniciar”, anotó.\nTambién expresó su optimismo de que con el mandato del padre Chadid, se cierren las brechas que administraciones anteriores han venido cimentando. “Tenemos todas las esperanzas las tenemos puestas en el padre Chadid”, asegura.\nLa comerciante Luz Elena Villegas de Roldán, una antioqueña que hace 46 años se radicó en Tolú, defiende el trabajo social del padre Chadid y dice que le dio su voto de confianza para que gobierne al municipio para que siga trabajando la parte social, en especial por los pobres y jóvenes drogadictos.\n“Tengo la certeza de que él va a sacar a Tolú adelante”, dice.\nMás de 10 mil 500 ciudadanos han recibido un mercado en Sincelejo\nUnifican el pico y cédula en Sucre\nVan 1.586 sancionados por violar la cuarentena en Sucre\nLa Universidad de Sucre procesará 100 muestras diarias para descartar o confirmar COVID-19\nDesde las 3 p.m. siga la transmisión de la misa de jueves Santo con EL HERALDO Y Telecaribe\nLa única paciente positiva con COVID-19 en Sucre se recuperó\nLos precios son del Mercado y obedecen a un estudio serio: Alcalde de Sincelejo\nConcepto de Minminas favorece a HOCOL para que continúe la fase exploratoria en Tolú\nSincelejo y Coveñas entre los municipios con presuntos sobrecostos en mercados\nMinsalud le levanta la medida administrativa al departamento de Sucre\nEl plan de expansión de salud de Sincelejo tiene 150 camas nuevas\nEn La Vega le cierran las rejas al coronavirus\nEn Sucre, el Sena produce 400 caretas de protección para evitar el contagio del COVID-19\nLos contratistas de HOCOL no llegaron a Tolú\nLos sucreños reclaman las ayudas\nLa cuarentena no acabó con la ‘dulce’ tradición de María\nPrevalecen las jornadas de limpieza en Sincelejo para prevenir el COVID-19\nEsperan material de protección para poner en marcha el laboratorio en Sucre\nSancionados en la cuarentena sobrepasan los 2 mil en Sucre\n21:16“Lo del padre Chadid se sabía en el pueblo”: toludeños


Precio venta inmuebles Naucalpan De Juárez | Mitula Casas | Mitula\nPrecio vivienda en venta en Naucalpan De Juárez (Estado de México)\nEl precio de la vivienda en Naucalpan De Juárez, estado de Estado de México, prácticamente no hay sufrido variación en los últimos meses. Podemos hablar de un estancamiento en los precios de la vivienda de segunda mano en dicha población.\n$ 7,229,690.5 MXN\n$ 25,043.67 MXN\nEl precio por m² en Naucalpan De Juárez en los últimos 6 meses se ha mantenido prácticamente invariable. En Diciembre, el precio medio por m² es de $ 24,992 MXN. En Enero dicho precio se mantiene en los $ 25,522 MXN por m². En los dos meses siguientes el precio por m² ha permanecido prácticamente inalterado, de un $ 25,257 MXN pasa a $ 24,435 MXN por m². En los dos últimos meses, el precio apenas ha variado con respecto a la media de los últimos 4 meses, pasando de una media de $ 24,846 MXN a una media en los meses de Abril y Mayo de $ 25,439 MXN por m².\nEl precio medio en Naucalpan De Juárez (ciudad) ha subido considerablemente en los últimos 6 meses. En el primer mes de la muestra, Diciembre, el precio medio de la vivienda es de $ 6,054,194 MXN. Se aprecia una fuerte subida en dicho precio en Enero, llegando a los $ 7,617,874 MXN. En los dos meses siguientes (Febrero, Marzo) el precio ha crecido de $ 6,836,034 MXN de media en los dos primeros a $ 7,692,263 MXN. En los dos últimos meses, el precio medio se ha mantenido aproximadamente igual con respecto a la media de todos los anteriores, pasando de una media de $ 7,264,148.5 MXN a una media de $ 7,160,774.5 MXN entre Abril y Mayo.\nLa gráfica correspondiente al precio medio de la vivienda por número de recámaras muestra como aquellas que tienen 2 recámaras son las más económicas, concretamente un 53 % más económicas que la media en Naucalpan De Juárez de $ 6,104,568 MXN. Las segundas en este ranking serían aquellas con 1 costando de media $ 5,004,460 MXN. los inmuebles con el mayor precio medio son las que tienen 4 recámaras, un 34 % más caras que la media, seguidas de las que tienen 3 recámaras, con un coste de unos $ 5,621,924 MXN.\nEn cuanto a los precios medios por m², aquellos inmuebles con 4 recámaras son las más económicas con un coste de $ 23,076 MXN / m², siendo $ 24,279 MXN / m² la media en Naucalpan De Juárez. los inmuebles con el mayor precio medio son las que tienen 1 recámara, un 78 % más caras que la media, seguidas de las que tienen 2 recámaras, con un coste de unos $ 25,515 MXN / m².\nLa gráfica correspondiente al precio medio de la vivienda por tipo muestra como el tipo "Casa" es el más barato, concretamente un 3 % más económico que la media en Naucalpan De Juárez con un coste medio de $ 6,104,568 MXN. El segundo tipo de vivienda más económico es "Departamento" costando unos $ 6,153,195 MXN. El tipo de vivienda con el precio medio mayor se corresponde con el tipo "Terreno", un 298 % más caro que la media, seguido de "Local Comercial", con un coste de unos $ 12,912,498 MXN.\nSi se habla de precio medio por m², el tipo de vivienda más asequible se corresponde con el tipo "Terreno", costando de media $ 14,483 MXN / m², seguido de "Casa" con $ 22,559 MXN / m². El más caro en cuanto a precio medio por m² es "Oficina" con $ 46,686 MXN / m² y el siguiente sería "Local Comercial" costando de media unos $ 45,012 MXN / m².\nViviendas utilizadas para cálculos de Naucalpan De Juárez\n$ 6,104,568 MXN\n$ 24,279 MXN\nDepartamento En Valle De Las Palmas, Naucalpan De Juárez\nNaucalpan De Juárez, Estado de México - Venta - 4 baños\n[arr] id houm: 27215\nVenta Casa 6ta. Sección Lomas Verdes, Naucalpan\nNaucalpan De Juárez, Estado de México - Venta - Casa - 3 recámaras - 3 baños\nModerna casa de espacios amplios excelentes acabados, con una vista espectacular. 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El coronavirus está transformando la fuerza laboral: lo que debe saber – TheCareerGuru\nHomepage / es / Employee Benefits / El coronavirus está transformando la fuerza laboral: lo que debe saber\nEl coronavirus (COVID-19) está transformando rápidamente el lugar de trabajo y la forma en que se realiza el trabajo. Desde políticas de licencia actualizadas hasta solicitar a todos los posibles empleados que trabajen desde su hogar, los empleadores están implementando una variedad de estrategias para gestionar el impacto del coronavirus en la fuerza laboral.\nImportante : Si ha perdido su trabajo o su situación laboral ha cambiado, puede ser elegible para los beneficios de desempleo o licencia por enfermedad de COVID-19.\nCambios en la fuerza laboral debido al coronavirus\nAquí hay una guía sobre cómo el coronavirus está cambiando el lugar de trabajo actual y cómo afecta a los solicitantes de empleo, empleados y trabajadores despedidos.\nRecortes de empleo, despidos y desempleo\nLas solicitudes de desempleo son las más altas y se espera que continúen aumentando, al menos a corto plazo. El Departamento de Trabajo de EE. UU. Informa que para la semana que finalizó el 18 de abril de 2020, la cifra anticipada para las reclamaciones iniciales ajustadas por estacionalidad fue de 4,4 millones de reclamaciones. El total de solicitudes de desempleo de las últimas cinco semanas supera los 22 millones.2\nLa firma mundial de servicios externos Challenger, Gray & Christmas, Inc. informa que los empleadores con sede en EE. UU. Han anunciado planes para recortar 246,688 recortes hasta el 12 de abril. Esto es un 11% más que los 222,288 recortes anunciados en marzo. Abril se perfila como el mes más alto para anuncios de recortes de empleos desde enero de 2002, cuando se anunciaron 248,471 recortes, se pueden perder más de 9 millones de empleos debido a COVID-19.\nEstos recortes están en las industrias de entretenimiento, transporte y tecnología. Se esperan más pérdidas de empleos debido a eventos y conferencias cancelados, recortes de viajes y preocupaciones sobre la salud y la economía.\nLinkedIn informa que “Los despidos vinculados a la depresión económica causada por la pandemia de coronavirus están comenzando a aparecer en toda la fuerza laboral, con informes provenientes de los sectores de envío, venta minorista y viajes”.\nAlgunas aerolíneas, incluidas United, American Airlines y Delta, han implementado un congelamiento de contratación, retrasaron la capacitación o cortaron rutas debido a una disminución en la demanda. Sin embargo, el Wall Street Journal informa que “los esfuerzos para mantener la continuidad del negocio podrían beneficiar a los candidatos con experiencia en videoconferencia, conectividad con el cliente y otras herramientas de trabajo remoto”.\nTambién en el lado positivo, Glassdoor informa que las ofertas de trabajo están aumentando rápidamente para los candidatos con las habilidades necesarias para contener y responder al brote. El volumen de ofertas de trabajo se correlaciona con los estados con mayor incidencia de coronavirus.\nAlgunos trabajos están en auge y los empleadores han aumentado la contratación. Los servicios de compras y entrega en línea están agregando miles de nuevos empleados, y los servicios esenciales como la atención médica y el almacenamiento también están contratando rápidamente.\nIniciativas del lugar de trabajo del coronavirus (COVID-19)\nLos gobiernos federales y estatales y los empleadores del sector privado están proporcionando beneficios a los trabajadores afectados por el coronavirus para proporcionar un ambiente de trabajo seguro y evitar dificultades económicas. Las empresas también están cambiando los flujos de trabajo para mantener a los empleados seguros.\nIniciativas del empleador\nAlgunas compañías, como Uber, Walmart, Instacart, Lyft y Darden Restaurants, están ampliando los beneficios que brindan al ofrecer licencia por enfermedad y tiempo libre pagado a los trabajadores que de otro modo no calificarían. Los trabajadores enfermos y en cuarentena pueden ser elegibles, dependiendo de la empresa.\nOtros empleadores, incluido Amazon, están estableciendo fondos de ayuda para contratistas y socios de servicios afectados por COVID-19.\nLos departamentos estatales de trabajo en estados altamente impactados están proporcionando beneficios de desempleo ampliados a los trabajadores despedidos y están relajando los requisitos de búsqueda de trabajo para los empleados que están enfermos o en cuarentena. Los estados también están implementando medidas para ayudar a las empresas.\nPor ejemplo, el estado de Washington ha adoptado reglas de emergencia para aliviar la carga de los despidos temporales y la cuarentena sobre los trabajadores y las empresas, incluidos los cambios en las reglas de desempleo y las declaraciones de impuestos.\nEl gobierno federal ha aprobado una legislación que ampliará los beneficios de licencia, garantizará la seguridad alimentaria, cubrirá los costos de las pruebas de coronavirus y ayudará a las pequeñas empresas.\nSe ha aprobado la legislación que proporciona dos semanas de licencia por enfermedad remunerada y hasta tres meses de licencia médica y familiar, pruebas de virus gratuitas y fondos adicionales para asistencia alimentaria y Medicaid.\nEl Departamento de Trabajo ha emitido nuevas pautas que describen las flexibilidades que los estados tienen para administrar los programas de seguro de desempleo (UI) para ayudar a los trabajadores afectados por el brote de COVID-19.\nCuando estás buscando trabajo\nEste es el momento de centrarse en la búsqueda de trabajo en línea si aún no lo está haciendo. Aunque algunas industrias se han visto afectadas, otras continúan contratando.\nConsejo : Existen estrategias que puede usar para mantener su búsqueda de trabajo en progreso durante una pandemia.\nMuchas empresas están preparadas para manejar el proceso de solicitud de forma remota, por lo que no debe detener su búsqueda de empleo. Las empresas todavía están contratando, y puede haber menos competencia cuando todos están en modo de pánico:\nMantenga las redes, especialmente en LinkedIn, donde los reclutadores buscan candidatos activamente.\nNo deje de buscar trabajo: continúe su búsqueda de un nuevo trabajo.\nConcéntrese en las industrias que no están tan afectadas por COVID-19. Por ejemplo, las industrias de viajes, turismo, transporte y recreación se congelarán o retrasarán la contratación.\nAlgunas compañías están deteniendo todas las entrevistas en persona, al menos temporalmente. Tómese un tiempo para repasar sus habilidades de entrevista en video y la técnica de entrevista telefónica , para estar preparado para causar la mejor impresión.\nConsejo : Si asiste a una entrevista en persona o una reunión, darle la mano está en la lista de “no lo haga”.\nTen cuidado con lo que tocas. Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) recomiendan no estrechar las manos o tocar superficies de alto impacto en lugares públicos: botones de elevadores, manijas de puertas, pasamanos, etc. Use un pañuelo de papel o la manga para cubrirse la mano o el dedo si debe tocarlo. alguna cosa. Lávese las manos con frecuencia y traiga desinfectante para manos.\nMuchas compañías recomiendan que los empleados trabajen en casa cuando sea factible. Según Challenger, Gray & Christmas, al menos 28 empresas han tomado algún tipo de acción debido al brote de COVID-19. Dieciséis compañías han ofrecido a sus trabajadores opciones de trabajo remoto, y otras están probando la posibilidad.\nAlgunas compañías incluso están facilitando que sus empleados trabajen de forma remota. Shopify ofrece a los trabajadores un estipendio de $ 1000 para garantizar una transición sin problemas al trabajo desde casa.\nSi su empresa no tiene una política de trabajo desde el hogar, puede preguntar si puede trabajar desde su hogar al menos parte del tiempo. Muchos empleadores tienden a ser flexibles cuando hay una crisis.\nCuando no puedes trabajar en casa\nTrabajar desde casa no es una opción para muchos empleados, pero hay precauciones que puede tomar para ayudar a garantizar su seguridad. Consulte el sitio web del Departamento de Salud del Estado para obtener las últimas advertencias antes de ir a trabajar.\nPor ejemplo, el Departamento de Salud de Florida tiene una línea directa para llamar para preguntas, información sobre el número y la ubicación de los casos y orientación para las empresas.\nSiga las pautas de los CDC para prevenir la propagación de COVID-19:\nSi está enfermo, lo más importante que puede hacer es quedarse en casa y restringir las actividades fuera de su hogar además de recibir atención médica.\nLas recomendaciones de los CDC para los empleadores sobre cómo manejar a los trabajadores enfermos deberían facilitar que usted llame a los enfermos si es necesario. Piden a los empleadores que:\nAsegúrese de que las políticas de licencia por enfermedad sean flexibles y consistentes con la guía de salud pública y que los empleados conozcan estas políticas.\nNo requiere una nota del proveedor de atención médica para los empleados que están enfermos con una enfermedad respiratoria aguda para validar su enfermedad o regresar al trabajo.\nMantenga políticas flexibles que permitan a los empleados quedarse en casa para cuidar a un familiar enfermo.\nTiempo enfermo y sueldo enfermo\nLa elegibilidad para licencia por enfermedad del trabajo, remunerada o no, depende del estado en el que resida y de su empleador.\nImportante : los beneficios de licencia por enfermedad proporcionados por el gobierno federal, estatal y de la compañía pueden actualizarse si se promulgan nuevas regulaciones debido al coronavirus. Verifique con su empleador las pautas.\nLicencia por enfermedad federal\nLa Ley de Licencia Médica y Familiar (FMLA) permite a los empleados elegibles de empleadores cubiertos tomar licencia no remunerada y protegida por trabajo por razones familiares y médicas específicas.\nEl gobierno federal ha aprobado una legislación de emergencia, la Ley de respuesta al coronavirus de Families First, que proporciona licencia por enfermedad remunerada ampliada y licencia médica familiar pagada para empleados cubiertos y trabajadores independientes debido al coronavirus.\nLicencia por enfermedad estatal\nAlgunos estados tienen leyes que brindan beneficios de licencia por enfermedad. Los beneficios y la elegibilidad varían según la ubicación, así que consulte con el Departamento de Trabajo en su ubicación para obtener pautas sobre lo que está disponible.\nConsulte la política de su empresa sobre licencia por enfermedad. Debido a la gravedad del coronavirus, las compañías están siendo más flexibles para mantener segura a su fuerza laboral. Si es un trabajador por contrato, consulte con las empresas para las que trabaja para ver si han implementado un fondo de ayuda para los trabajadores. Puede ser elegible para beneficios.\nCuando está sin trabajo por causas ajenas a su voluntad, puede ser elegible para el desempleo. El Programa de seguro de desempleo federal-estatal proporciona beneficios de desempleo a los trabajadores elegibles que están desempleados por causas ajenas a su voluntad y que cumplen con otros requisitos de elegibilidad de la ley estatal.\nImportante : Los criterios para la elegibilidad de desempleo están cambiando a medida que continúa la pandemia, por lo tanto, verifique con frecuencia las actualizaciones.\nEl Departamento de Trabajo de los Estados Unidos ha dado a los estados la flexibilidad para enmendar sus leyes para proporcionar beneficios de desempleo en múltiples escenarios relacionados con COVID-19. Por ejemplo, la ley federal permite a los estados pagar beneficios cuando:\nUn individuo es puesto en cuarentena con la expectativa de regresar al trabajo después de que termine la cuarentena.\nAdemás, algunos estados han ampliado los programas de compensación por desempleo debido al coronavirus. Los empleadores y los trabajadores deben consultar el sitio web apropiado del gobierno estatal para ver si hay disponible una guía de seguro de desempleo específica del estado.\nPor ejemplo, California proporciona beneficios si cumple con los requisitos de elegibilidad y está desempleado por razones como las siguientes:\nUsted está sujeto a una cuarentena requerida por un profesional médico u oficial de salud estatal o local.\nAdemás, no se le pedirá que busque trabajo cada semana. California también ha renunciado al período de espera de una semana para aquellos que están desempleados o discapacitados debido a COVID-19.\nAunque es un programa federal-estatal, los beneficios son administrados por las agencias estatales de desempleo . Consulte el sitio web de su estado para obtener detalles sobre los beneficios básicos y expandidos de coronavirus, si están disponibles. Debería poder solicitar en línea la compensación por desempleo .