Formy silikonowe » Formy silikonowe z metalowym wycinakiem - Pastry Creation - Importer i dystrybutor półproduktów cukierniczych ,Zaopatrzenie dla Cukierni, Dekoracje z Karmelu, krążki waflowe, PCB Creation, Kardasis\nFormy silikonowe » Formy silikonowe z metalowym wycinakiem\nKwiat petuni FK001 1 szt. Więcej »\nKwiat - forma silikonowa z metalowym wycinakiem FK002 1 szt. Więcej »\nKwiat stokrotki FK003 1 szt. Więcej »\nKwiat hortensji FK004 1 szt. Więcej »\nKwiat wiśni FK005 1 szt. Więcej »\nWycinak motyl FK006 1 szt. Więcej »\nPłatek amarylisu FK007 1 szt. Więcej »\nPłatek kosmei FK008 1 szt. Więcej »


Sklep internetowy idealnym sposobem na powiększenie sprzedaży - Sportowe hobby\nSklep internetowy powinien być przede wszystkim funkcjonalny oraz łatwy w obsłudze dla klienta. Zaczynając od procesu sprawdzania dostępności, selekcji wybranego towaru przez zakup a także proces wysyłki.\nNajedź na link i przejdź na stronę twórcy (bscav.eu/green-screen/). Tam znajdziesz wiele skrupulatnych wiadomości na opracowany tutaj ciekawy temat.\nWażna jest również rzecz jasna obsługa po sprzedażowa. Projektowanie sklepów internetowych to zadanie dla sprawdzonych firm, jakie mogą pochwalić się już istniejącymi i zrealizowanymi projektami. Dzięki temu będziemy w stanie sprawdzić taką stronę oraz sprawdzić jak prezentuje się ona od strony kupującego klienta. Ważne także żeby sklep internetowy był w pełni spójny z wizją i postrzeganiem naszej marki. W ten sposób zachowamy całkowitą konsekwencję w kontakcie z klientem.


Witariańskie spaghetti z cukinii » Jadłonomia · wegańskie przepisy nie tylko dla wegan\nStrona główna Przepisy Witariańskie spaghetti z cukinii\ncukinia, pestki, pomidor\nDawno temu, kiedy jeszcze mało kto słyszał o bezglutenowych lunchach, wegańskich burgerach i RAW słodyczach, za sprawą pewnych wspaniałych kucharek na imprezie we wrocławskim BWA serwowano witariańskie makarony z cukinii – od tamtej pory co roku w cukiniowym sezonie na obiady wsuwam surowe, witariańskie pasty.\nSurowe spaghetti z cukinii to świetny pomysł na lekki, bezglutenowy lunch lub sycącą sałatkę – oprócz świeżych warzyw znajdują się w nim orzechy oraz oliwa z oliwek, dzięki czemu ten niepozorny posiłek naprawdę daje sporo energii. Rolę spaghetti w tym przepisie pełni cienko pokrojona cukinia, która swój kształt zawdzięcza pocięciu jej en julienne, czyli na długie, cienkie paski tej samej grubości, do czego potrzebny jest bardzo ostry nóż i duże umiejętności albo obieraczka typu julienne, która kosztuje kilkanaście złotych i przyda się wam w wielu kuchennych przepisach. Pocięta przy jej pomocy cukinia jest elastyczna, jędrna i chrupiąca, dzięki czemu z łatwością daje owinąć się wokół widelca oblepiona ulubionym sosem i zachowuje swój delikatny, orzeźwiający smak, podobnie zresztą można przygotować też marchewkę, kalarepkę lub inne ulubione warzywa. Jeśli jednak nie macie sprawności japońskiego mistrza sushi, lepiej zaopatrzcie się w taką obieraczkę albo poczekajcie z przygotowaniem tego przepisu – witariańskie spaghetti musi być cienkie, chrupiące i jędrne. Wtedy można z przyjemnością zanurzyć je w ulubionym pesto lub pomidorowym sosie i schrupać na szybki, lekki obiad.\nP.S. W internecie obieraczki typu julienne znajdziecie na znanym portalu aukcyjnym, poszukajcie tych marki Victorinox – kosztują około 16 pln i są tak trwałe, że spaghetti z warzyw przy ich pomocy będą mogły przygotowywać wasze wnuki.\n2 szklanki niedbale pokrojonej bazylii / 1 duża doniczka bazylii\n¼ szklanki pestek dyni, uprażonych na suchej patelni i przestudzonych\n¼ – ⅓ szklanki dobrego oleju lub oliwy z pierwszego tłoczenia\n2 łyżki płatków drożdżowych, można pominąć\nNaszykować dużą miskę z zimną wodą. Przy pomocy obieraczki do julienne ( do kupienia tutaj) cukinie obierać na cienkie paski do momentu, kiedy dojdziemy do pestek. Gotowe paseczki przełożyć do dużej miski pełnej lodowatej wody i odstawić do lodówki.\nW międzyczasie przygotować pesto: wszystkie składniki oprócz oliwy umieścić w naczyniu blendera lub moździerza i krótko ucierać na grudkowatą pastę. Następnie dodać oliwę i ponownie zmiksować, dodając tyle oliwy, aby pesto miało odpowiednią konsystencją. Doprawić do smaku solą i czarnym pieprzem.\nNastępnie przygotować salsę: pomidory sparzyć wrzątkiem i obrać ze skórki. Następnie na dużej desce obrać je i posiekać w bardzo drobną kostkę, obsypać solą i odlać sok zebrany na desce, a posiekane pomidory przełożyć do dużej miski. Doprawić czarnym pieprzem, dodać oliwę i wymieszać.\nCukinię schłodzoną w lodówce odcedzić tuż przed podaniem, wymieszać w dużej misce z salsą i podawać z pesto z bazylii, dodatkowo można obsypać czarnym pieprzem i kilkoma liśćmi świeżej bazylii.\ncukinia / pestki / pomidor\n1 września 2014 o 04:44\npychota, sama robiłam makaron z cukinii 😉\n1 września 2014 o 06:08\nZ wykorzystaniem obieraczki – wspaniały przepis, ale bez jej pomocy chyba nie porywałabym się na wykoanie tego dania ;p\nA ja się zawsze porywam ze zwykłą obieraczką i mam tagliatelle 🙂\n1 września 2014 o 06:16\nHmm, na ten tydzień do listy zakupów trzeba dołączyć obieraczkę:) A pesto najbardziej lubię z tofu:)\n1 września 2014 o 07:56\nMoje top3 spaghetti:\n2. makaron z bakłażanem\n3. makaron z cukinią\nJa do mojej dodaje jeszcze odrobinie płatków suszonego chilli lub pieprz cayenne 🙂\nJak ładnie wygląda!człowiek się nie napracuje a zrobi wrażenie:)\nKto tak pięknie Cię fotografuje? 🙂\nChodzi o zdjęcia potraw? 🙂\n…jest pyszne,jest piękne! wielokrotnie wcinałam cukiníowe makarony!\nA można cukinię podgotować?\nNie, wtedy rozpadnie się i paski nie będą się nadawać do spaghetti 🙁\n20 września 2015 o 13:21\nJa robię na ciepło, ale cukinię trzeba tylko zblanszować, bo nawet chwila gotowania powoduje, że mamy puree. Jeśli ilość jest niewielka można spróbować gotować na parze.\nGeneralnie kilkadziesiąt sekund w gorącej wodzie załatwia sprawę\n1 września 2014 o 09:34\nŚwietnie, że pojawiło się na Jadłonomii takie ciekawe witariańskie danie obiadowe, bo tego typu SMACZNYCH przepisów brakuje w polskim internecie 🙂\nA może RAW zasługuje na oddzielną zakładkę na Jadłonomii? Trochę przepisów witariańskich już się na Twoim blogu pojawiło, fajnie byłoby, gdybyś mogła je zebrać w celu łatwego odnalezienia przez czytelników i dodawać tego typu wpisy nieco częściej, podobnie jak jakiś czas temu uczyniłaś z recepturami bezglutenowymi 🙂 jeden dzień RAW w tygodniowej rozpisce Jadłonomii byłby ekstra, ale już samo wprowadzenie po lewej stronie zakładki znacznie ułatwiłoby życie witarianom, którzy odwiedzają Twojego bloga. Pozdrawiam ciepło <3\nNie mogę znaleźć obieraczki tej firmy:(\nChodzi o taką obieraczkę, czasem występuje pod nazwą obieraczka dekoracyjna 😉\n1 września 2014 o 17:57\nDziękuję, już zamówiona:)\nDzisiaj taką obieraczke kupiłam w careffurze 🙂\nchętnie wyposażyłabym się w taki gadżet do kuchni 🙂 tyle zdrowia w tym spaghetti, a do tego kolory wspaniałe! 🙂\nDo spaghetti z cukinii, marchewki, jabłka itp. plecam spiralizer. Przygotowanie makaroników idzie dużo, dużo szybciej 🙂 Są do zdobycia na allegro, ebayu. Mi się udało kupić w sklepie w Poznaniu po wrzuceniu w wyszukiwarkę "tarka spiralna":)\nAle takie tarki są dość drogie i zajmują zbyt dużo miejsca w kuchni. Moim zdaniem obieraczka to o wiele lepszy pomysł\nJa też właśnie dlatego wolę obieraczkę – jest mała i może leżeć sobie w kącie szuflady, a spiralizer to droga i spora maszynka 😉\n1 września 2014 o 11:01\nWygląda wspaniale i zapewne tak samo smakuje – cukinia to jedno z moich ulubionych warzyw! 🙂 Obieraczka zamówiona, nie mogę się doczekać listonosza 😀\n1 września 2014 o 11:40\nspaghetti było pysze, fantazyjnie dodałam też paseczki marchewki 🙂 Mart mam pytanie, kiedyś na stronie widziałam Twoje zdjęcie z książką, nie pamiętam tytułu a strasznie chciałabym ją kupić, na okładce chyba był widelec wbity w jabłko, pomożesz???\nŚwietny pomysł, robiłam taki makaron, ale o wiele grubszy. Taka wersja bardzo mi się podoba 🙂\n1 września 2014 o 15:12\nA czy to spagetti musi być takie zimne? Za oknem mokro i zimno, chętnie bym spałaszowała, ale może nie z lodówki? Korci mnie żeby zalać ciepłą wodą…\n10 września 2014 o 11:52\nNie musi, ja gotuje same paski z warzyw na parze ok 3 minut – są chrupkie i ciepłe.\nMarta czy to też ta sama obieraczka, ta wygląda, że nie ma tych ząbków…\nto nie ta… musi mieć ząbki!\nAniu, ta obieraczka jest zwyczajna, a powinna mieć ząbki 😉\n3 września 2014 o 14:29\nChciałam odebrać obieraczkę osobiście w sklepie, który wystawia ją na allegro (aukcja zalinkowana wyżej) i upewnić się czy mają ją na miejscu, więc zadzwoniłam. Pan, który odebrał, po usłyszeniu o co chodzi, powiedział, że jak się wcześniej nie sprzedawały, to w przeciągu ostatnich dni poszło ponad 20 i że nie wie o co chodzi 😀 Siła oddziaływania Jadłonomii 🙂\n3 września 2014 o 17:33\nHa, ja dzwoniłam tam dzisiaj i pan powiedział, że już ich nie ma bo się wyprzedały :))\nA ja przed chwilą kupiłam na alledrogo taką obieraczkę, lalalala:)\n30 września 2014 o 10:33\nNie ma to jak Allegro <3\nMuszę chyba dopracować mój witariański makaron. Mam dobrą obieraczkę, ale nie potrafię jeszcze robić tak cienkich niteczek.\nMalutka uwaga- jeżeli pestki są podprażone, to danie absolutnie nie jest raw, chociaż fakt, że jednak przeważająca ilość składników jest surowa 😀\nNo tak, makaron witariański, ale pesto wegańskie 😉\n4 września 2014 o 11:47\nWczoraj zamówiłam obieraczkę (na amazonie), dzisiaj przyszła i zrobiłam! Wspaniały!\nNie miałam tylko bazylii, zrobiłam pest oz pietruszki, też było pyszne!\nI ponieważ witarianami nie jesteśmy (ani nawet weganami;), dodałam troszkę sera koziego w roladce – pasuje idealnie i danie jest bardziej sycące:)\n(a na śniadanie mieliśmy pudding z nasionami chia) – dzięki serdeczne za tyle cudownych przepisów!\n5 września 2014 o 20:13\nA gdzie kupiłaś tą obieraczkę? bo szukałem i nie mogę wyszukać takiej.\n6 września 2014 o 20:43\nUratowałaś mi życie,a raczej stercie cukiń,które dostałam od mamy i już pomysły mi się pomału wyczerpywały…kupuje obieraczkę i do boju!;)\n8 września 2014 o 01:58\nTa obieraczka jest super! Teraz wszystkie sałatki przygotowuję przy jej pomocy, o dzięki ci Jadłonomio i Allegro!\nTen Pan z Allegro jest super, ma też najlepsze noże, czyli pikutki Victorinox za 15 złotych, które są ostrzejsze niż niejeden nóż za kilkadziesiąt złotych <3\nNo to mnie też masz na sumieniu ;). Właśnie zamówiłam obieraczkę – może moje dzieci będą chętniej jadły cukinię? Dzięki za pomysł :).\n26 września 2014 o 05:36\na co ułatwi robienie makaronu z cukini? 🙂 Spiromat! 🙂 zapraszam na http://www.facebook.com/arotex.warszawa\nDzięki niemu w moment wyczarowałam makaron z cuknii, marchwi, ziemniaka! 🙂\nWyszło pyszne! Dziękuję za przepis.\nCukinie zamiast pokroić w paski, pokroiłam w plastry i zgrillowałam na patelni grillowej, na końcu wszystko posypałam parmezanem. Bardzo smaczne. Dziękuję za przepis 🙂\nZakupiłam obieraka identycznego jak Twój i… na co mi studia skoro nie umiem zrobić makaronu z cukinii:) nie wiem co robię źle niby przecież to banał ale ts cholerna cukinie zatyka mi ta obieraczkę za cholerę nie wychodzi makaron ba nawet paski nie wychodzą jak w zwykłej obieraczce moze cukinie sa za miekkie albo co???\nBardzo podejrzana historia!\nWrzuć tutaj zdjęcie obieraczki albo link do produktu ze sklepu, bo oryginalny Victorinox nie powinien tak utrudniać pracy z cukinią – zobaczę jaka to obieraczka i wtedy coś wymyślimy! 🙂\nWitam, pani Marto\nmam pytanie odnośnie moczenia cukinii w wodzie- czy służy to jedynie utrzymaniu jej jędrności, czy czemuś jeszcze? Czy można to pominąć, przygotowując spaghetti chwilę przed podaniem?\n20 września 2015 o 13:56\nJeśli przygotowujesz cukinię chwilę przed podaniem możesz pominąć ten etap i od razu połączyć ją z sosem 🙂\nTen przepis jest nieziemski! 🙂\n5 listopada 2015 o 10:15\nczy do zrobienia tego spaghetti mozna uzyc noza do skorek z cytryny? tez na takie okragle otworki, tylko zastanawiam sie czy nie za male i czy da rade..\ngents cufflinks pisze:\n26 grudnia 2015 o 00:42\n13 września 2016 o 13:09\ntez takie robię tylko spiralizerem, można dzieciom przemycić dodatkową porcję warzyw 🙂\nWygląda smakowicie 😀 sugeruję bardziej witariańskie pesto na bazie awokado 😀 powinno wyjść równie dobre. Przepis na pewno wypróbuję. Już od dawna chodzi za mną surowe spaghetti 🙂\n21 września 2016 o 01:08\nhej! jakbyś chciała sprawdzić moj pierwszy przepis na krewetki https://mrssensible.blogspot.co.uk/2016/09/lactofree-i-krewetki.html\nzaczelam dzielic sie sposobami na radzenie sobie z laktoza;)\nOd dawna chodziło za mną spaghetti, ale z racji tego, że od pewnego czasu nie jem mięsa, jakoś odkładałam to danie na „potem” Koleżanka poleciła mi ten przepis i jestem pełna podziwu, że spaghetti bez mięsa może byś lepsze niż to z mięsem 🙂 Dziękuję\nMarto, mam takie pytanie. Ostatnio przeczytałam, że osoby z grupą krwi B ( jak ja ) powinny jeść mięso. Co o tym sądzisz? Jaką ty masz grupę krwi? Jestem wegetarianką i twój blog od dawna jest dla mnie inspiracją, nie wyobrażam sobie powrotu do dawnego stylu odżywiania 🙁\nMar Lim pisze:\n27 listopada 2017 o 01:49\nCzy trzeba zdejmować skórkę z pomidorów? Czemu nie można zblendować ich ze skórką?\nMar Lim, zdjęcie skórki sprawia, że salsa ma przyjemną konsystencję – pomidory są siekane, a nie blenddowane, po to, żeby były soczyste i zachowały sok w środku; a dzięki zdjęciu skórki konsystencja jest jednorodna.\nPingback: RAW przepisy - witarianizm. Surowy foodbook (cz. 1) • WINCENTYNA\nPingback: Spaghetti z cukini – PYTANIE DO DIETETYKA\n15 sierpnia 2018 o 09:37\nBardzo dobre 🙂 Będę wracać do tego przepisu!\nWitam, mam małą zastrzeżenie. Dlaczego ta potrawa jest w zakładce RAW, jeżeli występuje tu obróbka termiczna? Pozdrawiam 🙂\n15 kwietnia 2019 o 03:07\nKorzystam z przepisów i są super! Dziękuję!\nJednakowoż jeśli zastosujemy tak, jak w podanym przepisie pestki dyni UPRAŻONE to danie przestaje być witariańskie i nie powinno występować pod taką nazwą.


Wewnątrz BTSmanii : Dzień z życia k-popowych gwiazd | CRUSHONYOU / CRUSHONYOU\nWewnątrz BTSmanii : Dzień z życia k-popowych gwiazd | CRUSHONYOU\nWewnątrz BTSmanii : Dzień z życia k-popowych gwiazd 171219 | CRUSHONYOU\nPiski i krzyki można było już usłyszeć obok punktu odbioru bagażu, kiedy na ułamek sekund można było dostrzec fragment szaro-fioletowej fryzury wychylającej się zza żywego muru ochroniarzy, będących jedyną barierą oddzielającą największy koreański zespół w historii, od swoich fanów. Pośród ogłuszającej histerii, ta siódemka uśmiechniętych mężczyzn, przeszła dumnie przez lotnisko w Los Angeles otoczeni kordonem dobrze zbudowanych ludzi, ubranych w żółte stroje z napisem „EVENT STAFF". Chłopcy posyłali uśmiechy i machali z dostojeństwem brytyjskich książąt, doprowadzając tym samym kilkaset młodych kobiet i nastolatek do szaleństwa. Tak oto stali się jednym z najgorętszych trendów w Ameryce.\nZa nami połowa listopada, więc BTS przylecieli prosto z Korei Południowej, napędzani energią swoich wielbicieli, różnorodnej grupy nazywanej A.R.M.Y (skrót od Adorable Rpresentative M.C for Youth). Zespół jest tutaj, aby pojawić się w szeregu ważnych programów. Zaraz po przylocie ruszają do Jamesa Cordona, następnego dnia wpadną do Jimmi'ego Kimmela, a potem do Ellen, która porówna ich pojawienie się w Stanach, do słynnego przyjazdu Beatlesów w 1964 roku. Aczkolwiek głównym celem wizyty w L.A. jest wystąpienie na scenie American Music Awards z hitem „DNA". To debiutanckie wystąpienie zapewni im tytuł najpopularniejszego hasła wyszukiwanego w Google oraz rekord Guinnessa za zaangażowanie związane z Twitterem.\nLider zespołu RM (wcześniej Rap Monster), ma dwadzieścia trzy lata i jest niezwykle ambitny. Porównał tę szaloną podróż do „bycia surferem, który balansuje na wysokiej fali". Dzień po przylocie, o godzinie dziewiątej rano można było wyczuć zupełnie inną atmosferę, coś w stylu „przyszedłem do pracy". Znajdujemy się w sali prób AMAs, kiedy pojawiają się reporterzy, aby zrobić kilka zdjęć promocyjnych na parkingu. J-hope- energiczny dwudziestotrzy latek, który jest koordynatorem i byłym mistrzem street-dance, wyłania się z wysoko uniesionymi ramionami krzycząc „Cześć! AMA! Woah!". Pozostali pojawili się, nie wywołując większego zamieszania, od razu oddając się ostatnim poprawkom, w ręce stylistów, którzy również przylecieli z Seulu.\nW polu widzenia pojawia się Jimin (22 lata), najbardziej uroczy, ale jednocześnie najbardziej umięśniony, były niezwykle zdolny uczeń tańca współczesnego, który teraz goli się przed lusterkiem, trzymanym przez jedną ze stylistek. V (21 lat), którego oczy są wiecznie szeroko otwarte, również chodził do szkoły artystycznej. Zadebiutował też w zeszłym roku w koreańskim serialu historycznym. Obecnie obserwujemy go podczas poprawiania swojej szaro-fioletowej fryzury. Pewien mężczyzna próbuje wyczyścić zęby Sugi, który tak jak lider był undergroundowym raperem. Jungkook (20 lat), główny wokalista i oddany Belieber, który dołączył do zespołu w wieku piętnastu lat, teraz otrzymuje ostatnie pociągnięcia eyelinerem. W tym samym czasie Jin (25 lat), wokalista, przyszły aktor, tak przystojny, że został zatrzymany na ulicy przez osobę trudniącą się kastingami do boysbandów, przechadza się powoli wśród tego tłumu. Ilość osób, która za nimi podąża, jest przytłaczająca. Osobiście straciłem rachubę w połowie trzeciej dziesiątki. Są tam managerowie, dziennikarze, choreograf, masażysta, tłumacz, fryzjerzy, kamerzyści, zupełnie poważni ochroniarze i kilku kierowców ze słuchawkami w uszach.\nWracając do rzeczy, tak właściwie BTS, łamią tylko i wyłącznie kolejne rekordy ustanowione przez nich samych, zaczynając na wyświetleniach pod teledyskami, przedsprzedaż czy miejsce w rankingu, co przenosi się do różnych krajów. Ich ostatni mini album „Love Yourself 'Her'”, w którym znalazła się piosenka napisana przy współpracy z Andrew Taggartem, jednym z The Chainsmokers, znalazł się na szczycie list iTunes w siedemdziesięciu trzech krajach. Stali się oni również pierwszym k-popowym zespołem, który zaburzył porządek w amerykańskich trendach dzięki wydaniu przez Seve'a Aoki'ego remiksu „Mic Drop". Zadebiutował na liście Billboard HOT100 na 40 miejscu.\nBTS podczas występu na AMAs\n„Jesteśmy szczęściarzami, że możemy żyć w tych czasach”, mówił RM, który jako jedyny mówi płynnie po angielsku. „Kiedy wstawiamy jakiegoś tweeta, jest tłumaczony na ponad 30 języków". Teksty piosenek zespołu, które są prawie całkowicie po koreańsku, posiadają napisy na YouTube i tłumaczenia wykonane przez strony jak Genius. To też stanowi dużą część ich sławy na całym świecie. Piosenki, które tworzą, związane są z tematami depresji i fobii. Promują postępowość społeczną jak na przykład prawa kobiet i akceptacja ludzi z różnych środowisk. Opowiadają również o wewnętrznym niepokoju, podczas porzucania przyziemnych zawodów, aby w zamian zostać idolem.\nFani BTS doceniają ich empatię, szczerość i niezależność- cechy,którchy można szukać na próżno wśród słuchających zachodniej muzyki. Co więcej, można powiedzieć, że BTS sprytnie wplatają wiadomość, którą chcą przekazać w niebanalne i nowoczesne produkcie (przy których tworzeniu często biorą udział członkowie zespołu), które łączą w sobie różne gatunki, takie jak EDM-rap, czy R&B wpadające w pop, podobnie jak Major Lazer, Justin Bieber, DNCE, Logic, The Chainsmokers i Nick Jonas. Połączone razem daje nam naprawdę chwytliwy, aczkolwiek delikatny pastisz.\nZaraz po sesji zdjęciowej, chłopaki zajęli się przygotowaniami do występu na AMAs. Już od początkowego gwizdania w „DNA”, jednym organizmem o wspólnym mózgu i wielu kończynach. Jin, który wydawał się bardzo zamyślony, przybiera wesoły wyraz twarzy i perfekcyjnie wykonuje wszystkie ruchy. Mają również trochę czasu na wygłupy (Po wykonaniu ostatniego obrotu, Jimin chwycił pośladki Jungkooka), ale wszystko z umiarem. Godzinę później o 10:40, łapczywie piją wodę i są chłodzeni, przez kobiety, które ich wachlują, za pomącą wachlarzy z ich twarzami. Jin od razu zasypia w fotelu do masażu, ale po chwili zostaje obudzony przez masażystę, który chce wbić swój łokieć w jego bark-chłopak tylko się krzywi. Po upływie kilku minut V jęczy z bólu, szeroko otwierając usta, podczas podawania mu leku przeciw zapaleniu gardła. Później zobaczymy, jak RM tańczy z zakrwawioną chusteczką, trzymaną pod nosem-ceną za jet lag i ciągłe zabieganie. Wczesny lunch złożony z zimnych burgerów i frytek, wydaje się marnym wynagrodzeniem, ale i tak jedzą z zapamiętaniem.\nBTS, jest akronimem do Bangtan Boys (Bulletproof Boy Scouts- po koreańsku), zespołu zbudowanego z powodu RM, uzupełnionego różnymi przesłuchaniami. Zespół został utworzony przez niewielką wytwórnię- BigHit Entertainment, prowadzoną przez autora tekstów „Hitman” Bang Si Hyuka, który współpracował przy zakładaniu JYP, należącej do tak zwanej Wielkiej Trójki. Po tym, jak ją opuścił, otrzymał miano słabeusza. Kiedy BTS przechodzili przez szczycący się złą sławą, rygorystyczny system działający w k-popie, RM mówił, że BigHit oferowało im względną wolność w tworzeniu. Mówiąc prościej, w zakręconym świecie k-popu, BTS budują własną historię wokół albumów, które tworzą, jak na przykład zeszłoroczny „Wings”, oparty na powieści „Demian” Hermana Hesse, napisanej w 1919 roku. Ten koncept pojawia się nie tylko w nagraniach, ale również w słowach piosenek. To, w jaki sposób łączą się ze sobą wszystkie wątki jest niejasny, ale bardzo prawdopodobne jest to, że RM, który jest niewątpliwie oczytany (uwielbia klasyków np.Haruki Murakami czy Albert Camus), z pewnością pomaga przy współtworzeniu.\n„Próbujemy stworzyć, swój własny, związany z BTS kontekst” mówi. „Ryzykownym może być, inspirowanie się tak starymi dziełami, ale to na pewno bardziej się opłaca. Staje się to prezentem niespodzianką dla naszych fanów. Jest to coś, czego nie da się tak łatwo doszukać u amerykańskich artystów”. Zamiast tego, porównuje to do Gwiezdnych Wojen.\n„Ważną częścią tworzenia naszego uniwersum, jest to, że możemy je rozszerzać”, dodał Suga, który według tłumacza jest najbardziej skłonny do przemyśleń. „Jako że ma to swoje źródło w naszym życiu i zainteresowaniach, możemy kształtować je tak, jak tego sami chcemy i to wciąż nie będzie dla nas obce. Ta świadomość pozwala nam na różnorodność historii, jakie możemy opowiedzieć i muzyki, jaką tworzymy".\nCzy czują się na siłach, aby poruszać tematy polityki koreańskiej? RM potwierdza, że pracują nad piosenką, która w delikatny sposób porusza ten temat, ale Suga od razu dodaje, że należy być z tym ostrożnym „ponieważ jest to bardzo delikatny i niebezpieczny temat, nie dosłownie, ale ze względu na ryzyko niezrozumienia przez młodych ludzi, którzy nie do końca mogą mieć w pełni rozwiniętą wrażliwość". On wolałby skupić się na rozwijaniu zrozumienia niż „rozniecaniu konfliktów". Pozostali członkowie nie zabrali głosu podczas naszego południowego wywiadu, poza podziękowaniu ARMY i potwierdzenia chęci do większej ilości kolaboracji. Jak powiedział J-hope „Współpraca z każdym artystą będzie dla nas zaszczytem".\nBTS w LAX\nRM mówi, że zamiast łamania kolejnych rekordów, misją, którą zajmuje się zespół, jest promowanie samorozwoju i indywidualności, który nie zawsze jest wspierany przez rodzinę.\n„Zwłaszcza w Korei są silnie zakorzenione standardy, aby się pobrać i iść na dobry uniwersytet". Jak więc zamierzają przekazać swoją wiadomość? Uśmiecha się mówiąc „Lepszą muzyką i występami".\nPo wyprzedaniu biletów na koncerty w Kalifornii, Chicago i New Jersey, BTS mają w planach jeszcze większą trasę po Stanach w 2018 roku. Znajdują się na niespotykanym obszarze. W przeciwieństwie do PSY'a, ich popularność nie jest spowodowana nagłym szałem wywołanym zwykłym hitem. Ich sukcesywne pięcie się w amerykańskich notowaniach nie daje żadnych złudzeń co do tego, że nie utrzymają pozycji. Kiedy całkowicie odrzucili propozycję stworzenia w pełni anglojęzycznego albumu, RM dodał kilka angielskich wersów w najnowszym remiksie piosenki zespołu Fall Out Boy i kolaborację z Whale.\nO 13:30 nadszedł czas na przygotowania do „Kimmela". Podążam z BTS z ich miejsca prób do sali obok ich szatni. Znajduje się tam rozkładany stół, pokryty srebrnymi pierścionkami, połyskującymi naszyjnikami i długimi kolczykami do wyboru. Na podłodze leży ogromna torba wypełniona identycznymi parami butów Pumy. Po lekkich poprawkach włosów i zmianie strojów, bez wywoływania zamieszania wsiadają do czterech Cadillaców Escalade.\nKiedy nasza karawana mija Hollywood Boulevard i skręcamy do mniejszej uliczki, wiodącej do sceny koncertowej Kilmmela, możemy ich zobaczyć. Ponad setka zagorzałych fanek BTS, która wybucha, kiedy tylko nas widzi. Czekali od wielu godzin. Producent muzyczny Kimmela- Mac Burrus, powie mi później, że grupa pięciu fanek spędziła dwie noce w oczekiwaniu, śpiąc w śpiworach na ulicy.\nDopiero w poczekalni następuje chwila wytchnienia. Suga i RM jedzą banany, a Jin gra na swoim Nintendo Switch. J-hope i Jungkook prawie zasypiają, opierając się o siebie na kanapie. V leży na podłodze, aby masażysta, swoimi miażdżącymi kości, chwytami zabójcy, przynieść ukojenie bolącemu karkowi. Dopiero po tym zabiegu siada wygonie na sofie, żeby pooglądać „Carpool Karaoke". Około 16 reżyserowie przeprowadzają kilka mam fanek, aby nakręcić krótki filmik, w którym kobiety drwią sobie z córek, które wciąż czekają w kolejce, przez aplikację FaceTime, prosto z miejsca, w którym są BTS. Kiedy i dziewczyny zostały przyprowadzone, porwałem je na kilka chwil na krótką rozmowę. Obie poznały zespół przez YouTube. Adriana (24 lata), uczy się koreańskiego samodzielnie, „powoli, ale dokładnie”, więc rozumie co chłopcy do niej mówią w ich własnym języku. Natomiast Rosa (18 lat) twierdzi, że „Język nie stanowi żadnej bariery, jeżeli chodzi o muzykę".\nKiedy wybija godzina 18:20 BTS zmierzają już w kierunku sceny. Zza kulis, można by pomyśleć, że po drugiej stronie znajduje się gigantyczna kolejka górska, wypełniona piszczącymi ludźmi. Przechodząc obok mnie, szpakowaty ochroniarz z uśmieszkiem na twarzy, wymamrotał „To jest istne szaleństwo". Będąc w bezpiecznej odległości przyglądałem się jak zespół zanurza się w set listę skomponowaną z sześciu piosenek, które mogą powodować łzy i zmianę wyglądu twarzy. Rozpoczynając od „Save Me”, przypominającej w brzmieniu „Where are U Now”, tłum płynnie rozpoczyna, słynne w k-popie fanchanty, wykrzykując pełne imiona każdego z członków w idealnej synchronizacji. Mogę ledwo usłyszeć muzykę, więc do samego końca nie mogę pojąć, że BTS nie używają nagranych wcześniej piosenek, tak jak zwykli to robić brytyjscy lub amerykańscy artyści. Oni rapują i śpiewają, każdy fragment na żywo wykonując przy tym ciągłą choreografię.\nWszystko kończy się o 19 i wtedy, wykończony J-hope, pada na asfalt, poza widokiem fanów i członków zespołu, aby złapać dech. Po upływie pół minuty podnosi się i spieszy, aby dołączyć do pozostałych, którzy powoli znikają w korytarzu wiodącym do poczekalni. Kiedy pokonuje ostatni zakręt, mogę jeszcze usłyszeć piskliwy głos „O mój Boże, J-hope na mnie spojrzał!".


Homilia abpa Głódzia w Bazylice św. Brygidy. "To stąd szedł ku stoczni gdańskiej eucharystyczny Chrystus w pamiętnych dniach sierpniowych strajków" | Telewizja Republika\nHomilia abpa Głódzia w Bazylice św. Brygidy. "To stąd szedł ku stoczni gdańskiej eucharystyczny Chrystus w pamiętnych dniach sierpniowych strajków"\nam 15:55 31 sierpnia 2019\n- Bazylika św. Brygidy jest domem Bożym, który jest szczególnie bliski NSZZ "Solidarność". To stąd szedł ku stoczni gdańskiej eucharystyczny Chrystus w pamiętnych dniach sierpniowych strajków - mówił w Gdańsku abp. Sławoj Leszek Głódź.\nW sobotę w południe w gdańskiej bazylice św. Brygidy odbyła się koncelebrowana przez metropolitę gdańskiego arcybiskupa Sławoja Leszka Głódzia msza święta. Udział w niej wzięli m.in. premier Mateusz Morawiecki i szef NSZZ "Solidarność" Piotr Duda.\nW homilii metropolita podkreślił, że bazylika św. Brygidy jest "domem Bożym, który jest szczególnie bliski NSZZ +Solidarność+".\n- To stąd szedł ku stoczni gdańskiej eucharystyczny Chrystus w pamiętnych dniach sierpniowych strajków, płynęła modlitwa dziękczynienia, kiedy nadeszło błogosławieństwo pokoju - podpisane zostały porozumienia, wicher Solidarności począł ogarniać całą Polskę i jeszcze dalej. Tu się żarliwie modlono, kiedy spadł cios stanu wojennego. Tu doznawali pomocy ci, których dotknęły krzywdy, represje, za wierność Solidarności, [...] tu trwała nieprzerwana lekcja prawdziwej historii Polski - mówił arcybiskup Sławoj Leszek Głódź.\nPremier @MorawieckiM bierze udział w Mszy Świętej w Bazylice p.w. św. Brygidy w #Gdańsk. Przed Mszą premier złożył kwiaty pod pomnikiem Jana Pawła II. pic.twitter.com/pQXLLJUCM3\n— Kancelaria Premiera (@PremierRP) 31 sierpnia 2019\n- I tu dziękowaliście za dar wolności. Tu przynosiliście radości i problemy 30 lat Polski niepodległej: bywało powikłanej, nieprostej, uwierającej ludzi pracy borykających się czasem z liberalnym systemem gospodarczym - mówił metropolita gdański.\nDodał, że to właśnie w bazylice św. Brygidy związkowcy "przeżyli chwilę niezwykłej radości, kiedy 5 lat temu - 31 sierpnia 2014 roku, z woli papieża Franciszka, Niezależny Samorządny Związek Zawodowy "Solidarność" otrzymał błogosławionego patrona - księdza Jerzego Popiełuszkę".\n- I znowu to jesteście. Chwała wam za to związkowcy z Wybrzeża i z całej Polski ze swoimi sztandarami, górnicy i górale, związkowcy poszczególnych zakładów pracy, portowcy, aby świętować godziny początku i wspominać przebytą drogę. Drogę długą, trudną, często ciernistą i dziękować Bogu, za jej wartość i skuteczność, za dobro, które na tej drodze Solidarność pozostawiła - mówił arcybiskup.\nArcybiskup Sławoj Leszek Głódź podkreślił, że "Solidarność" jest niezbędnym elementem polskiego życia. Zaznaczył także, że dziś głos "Solidarności" nie jest lekceważony.\n- Wasz głos jest nie tylko słyszalny, ale i słyszany [...] dialog z rządzącymi trwa, świadczy o tym obecność pana premiera, czasem trudny, długotrwały, ale przecież rzeczowy i konkretny - zaznaczył hierarcha.\nMetropolita gdański zaznaczył, że dziś "Solidarności" trzeba dziękować choćby za wyrażane publicznie stanowiska w ważnych sprawach życia publicznego, na przykład potępiające akty profanacji świętych wizerunków i przedmiotów kultu religijnego.\nArcybiskup Sławoj Leszek Głódź nawiązał też do umowy o powołaniu Instytutu Dziedzictwa Solidarności, która zostanie dziś podpisana w Gdańsku. - Niech błogosławiony patron Jerzy [Popiełuszko] temu dziełu błogosławi - powiedział metropolita gdański.\nPo nabożeństwie jego uczestnicy ruszyli ulicami Gdańska pod bramę nr 2 Stoczni Gdańskiej, gdzie przewidziano złożenie kwiatów.\nRocznicowe obchody zakończy uroczyste posiedzenie Zarządu Regionu Gdańskiego NSZZ "Solidarność" w Sali BHP Stoczni Gdańskiej, gdzie zaplanowano wystąpienia premiera Morawieckiego oraz przewodniczącego Piotra Dudy. Minister Paweł Mucha ma z kolei odczytać list od prezydenta Andrzeja Dudy.\nTAGI: Solidarność, abp Sławoj Leszek Głódź, Piotr Duda, Mateusz Morawiecki, Republika, Gdańsk


Polowania na terenie gminy Zgierz w grudniu 2018 r. i styczniu 2019 r. INNE - Miejski serwis informacyjny: Zgierz, Głowno, Ozorków, Aleksandrów Łódzki, Głowno\nNa podstawie art. 42 ab ustawy z dnia 13 października 1995 r. Prawo łowieckie (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 2033) Wójt Gminy Zgierz podaje do publicznej wiadomości, że w obwodzie łowieckim nr 73 (las) na terenie gminy Zgierz – który dzierżawiony jest przez Koło Łowieckie „ODYNIEC” z siedzibą w Grotnikach, w dniach 30 grudnia 2018 r. w godzinach od 7.00 do 15.45, 6 stycznia 2019 r. w godzinach od 7.00 do 16.00 oraz 11 i 13 stycznia 2019 r. w godzinach od 7.00 do 16.15 odbywać się będą polowania zbiorowe. Właściciel, posiadacz lub zarządca gruntu, w terminie nie krótszym niż 3 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia polowania zbiorowego, może zgłosić sprzeciw wraz z uzasadnieniem do Wójta Gminy Zgierz. Sprzeciw może dotyczyć polowania organizowanego w terminie wskazanym powyżej. W sprzeciwie właściciel, posiadacz lub zarządca gruntu powinien wskazać nieruchomość przez podanie dokładnego adresu, a w przypadku gdyby takiego adresu nie było – numeru działki ewidencyjnej i obrębu. Artykuł Polowania na terenie gminy Zgierz w grudniu 2018 r. i styczniu 2019 r. pochodzi z serwisu Gmina Zgierz - Oficjalna strona internetowa.\nPełna treść wiadomości na: gminazgierz.pl/?p=9736\n"Zeta" Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe. Pęcikiewicz Wojciech


Hotele z z kuchnią — Barbate | Hotels.com\nBarbate — hotele (z kuchnią)\nHotele z kuchnią - Barbate\nBarbate — najpopularniejsze atrakcje\nKlub Golfowy MontenmedioJeśli chcesz potrenować zamachy golfowe, Klub Golfowy Montenmedio (Barbate) to dobre dla Ciebie miejsce, oddalone o 4,5 km od centrum. Co powiesz na spacer wzdłuż plaży i podziwianie tutejszego zachodu słońca? Jeśli Klub Golfowy Montenmedio to nie najlepsze miejsce do gry w golfa, Klub Golfowy i Pole Golfowe Benalup to świetne miejsce dla miłośników golfa oddalone o kilka minut jazdy samochodem.\nWięcej informacji — Barbate\nBarbate — hotele z dostępną kuchnią\nJeśli wolisz samodzielnie gotować podczas pobytu w miejscu takim jak Barbate, rezerwacja pokoju z kuchnią może być najlepszym rozwiązaniem. Nic tak nie sprawi, że poczujesz się jak w domu, jak przyrządzenie ulubionego makaronu w przestronnej kuchni. Dzięki ofercie Hotels.com możesz zdrowo się odżywiać nawet wtedy, kiedy jesteś w drodze — wystarczy zarezerwować jeden z pokoi hotelowych z kuchnią w miejscu takim jak Barbate. Zdrowe domowe śniadanie to świetny początek dnia w tym gościnnym i spokojnym mieście. Podczas pobytu w okolicy nie wolno pominąć miejsc takich jak Plaża Zahara de los Atunes, Przylądek Trafalgar i Muzeum Tuńczyków.


Zatrzymaj aborcję: Kolejna próba zmiany przepisów dotyczących aborcji\n19 marca 2018 06:53\nPod obywatelskim projektem ustawy "Zatrzymaj aborcję" podpisało się ponad 830 tys. obywateli (fot.pixabay.com)\nW poniedziałek (19 marca) Sejmowa Komisja Sprawiedliwości i Praw Człowieka zajmie się projektem komitetu "Zatrzymaj aborcję".\nKomisja ma zaopiniować projekt dla Komisji Polityki Społecznej i Rodziny.\nProjekt "Zatrzymaj aborcję" znosi tzw. przesłankę eugeniczną, zezwalającą na przerwanie ciąży ze względu na wady płodu.\nW ostatnim czasie m.in. jego autorzy oraz przedstawiciele Kościoła katolickiego apelowali o przyspieszenie prac nad projektem.\nO odrzucenie projektu apelują z kolei środowiska opowiadające się za utrzymaniem obecnych rozwiązań oraz zwolennicy liberalizacji przepisów.\nO przyspieszenie prac nad projektem apelowali w ostatnim czasie m.in. jego autorzy oraz przedstawiciele Kościoła katolickiego. "Oczekujemy, że Sejm niezwłocznie podejmie prace nad projektem komitetu Zatrzymaj aborcję - mówiła w lutym jego pełnomocniczka Kaja Godek. Były przewodniczący Zespołu Konferencji Episkopatu Polski ds. Bioetycznych abp Henryk Hoser mówił w minionym tygodniu, że trzeba prace nad projektem "Zatrzymaj aborcję". "Zrelatywizowanie prawa do życia grozi zrelatywizowaniem praw człowieka" - ocenił.\nCzytaj też: Lubnauer: Nie obroni się praw kobiet, jeśli będzie się stawiało na kontrowersyjne projekty\nMinister zdrowia Łukasz Szumowski w wywiadzie dla PAP po objęciu urzędu mówił w styczniu, że kwestie takie jak finansowanie in vitro czy zmiana obowiązującej ustawy regulującej sprawy aborcji nie są, w tej chwili, jego priorytetem. "Skupiamy się na tym, jak system ochrony zdrowia powinien funkcjonować i jak go finansować" - deklarował.\nSejm Aborcja ZatrzymajAborcję


Katalog firm - Go-east.pl baza firm\nDołącz do naszego spisu firmowego. Ogólnodostępna baza z blogami, portalami i innymi domenami, ale co ważne za darmo. Powyższy katalog firm pozwoli każdemu odnaleźć witrynę z korzystnie wszelkiej dziedziny. Każda nazwa, która chce zasłynąć w świecie wirtualnym, musi tkwić mocno widoczna. Na zwiększenie takiej widoczności i na skuteczne przyjście do większej ilości interesantów jest wiele przepisów, natomiast jednym z nich będą na pewno uważnie pojęte katalogi firm za darmo. Taki przykładowy katalog firm darmowy jest to miejsce, które daje możliwość opcjonalnej marce prezentowanie swoich wyrobów szerokiemu gronu chętnych. Zwyczajowo wpasowanie nazwy do katalogu jest zdecydowanie bezpłatne, ewentualnie płatności mogą być generowane tylko i wyłącznie przez jakieś nadprogramowe funkcjonalności, typu wyszczególnienie danej marki na wykazie. Zbiory firm nieruchomości, które znajdują się w świecie globalnym, możemy względnie posegregować na katalogi dedykowane, oraz zbiory plenarne, czyli wielotematyczne dla wszystkich.\nSłowa kluczowe: katalog firm, katalog stron, katalog, baza, nieruchomości, darmowy, bezpłatny, za darmo, firmy, strony, gdom


REIT (3/5) - Jak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku? Analiza REIT-ów\nREIT (3/5) – Jak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku? Analiza REIT-ów\nBlog » Inwestowanie » REIT (3/5) – Jak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku? Analiza REIT-ów\nTags: analiza finansowa, narzędzia, REIT\nJak krok po kroku ocenić fundusz nieruchomości?\nWitaj w części trzeciej cyklu o REIT-ach, będącej zarówno jej półmetkiem, jak i jednym z najważniejszych, jeśli nie jej najważniejszym epizodem. W części pierwszej „REIT (1/5) – Czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek?” wyjaśniłem czym są REIT-y i jakiemu inwestorowi są one dedykowane. W części drugiej „REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości” pokazałem Ci prawie 500 sposobów na zakup takiego funduszu z perspektywy polskiego inwestora. Podczas tej prezentacji starałem się ostrzec Cię przed pułapkami podatkowymi, licząc jak wysoki będzie podatek u źródła w przypadku dywidendy z REIT-u w każdej konfiguracji. W artykule, który właśnie czytasz, czyli „Jak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku?” zaczniemy właśnie od kwestii podatkowych, ucząc się wspólnie obliczania należnego podatku dla dywidendy z dowolnego kraju na świecie. To obliczenie przyda Ci się nie tylko w kupowaniu REIT-ów, ale też innych zagranicznych spółek dywidendowych oraz ETF-ów typu distributing, czyli tych, które wypłacają posiadaczowi swoich jednostek dywidendy.\nJako że REIT-y to spółki notowane na giełdzie to pojęcie „analizy” sugeruje, że będziemy dziś mówić o wskaźnikach i sposobie na czytanie za zrozumieniem ich sprawozdań finansowych. To dobra dedukcja, bo w dalszej części tego artykułu na przykładach „z życia” omówię na co warto zwrócić uwagę analizując sprawozdanie finansowe funduszu nieruchomości REIT. Poza podatkami i wskaźnikami finansowymi skupimy się też na czynnikach ryzyka dla całej branży i próbie oceny REIT-ów w sposób bardziej globalny. Sugerowałem takie podejście we wpisach „Inwestycyjny wstęp (5/6) – Metody analizy papierów wartościowych” i „Akcje (2/10) – Jak analizować akcje spółek? Podstawy analizy fundamentalnej„, do których lektury serdecznie zachęcam wszystkich zainteresowanych analizą akcji konkretnych spółek. Co z tego, że wybierzemy najlepszy model auta z salonu jeśli przez błąd fabryczny urządzeń w danym zakładzie produkcyjnym wszystkie wyprodukowane tam w danym okresie modele aut okażą się mieć ukrytą, ale poważną wadę? Z tego powodu poza nauką szukania igły w stogu siana spróbuję nauczyć Cię też najpierw wybrać odpowiedni stóg, a dopiero później rozglądać się za srebrną lub złotą igłą.\nJak obliczyć wartość podatku od dywidendy z funduszu REIT z dowolnego kraju.\nJak obliczyć łączną wartość podatku od dywidendy z ETF-a na REIT z dowolnego kraju.\nNa jakie wartości w sprawozdaniu finansowym REIT-ów zwrócić uwagę.\nJakie wskaźniki najlepiej oddają kondycję finansową REIT-ów i jak je obliczyć.\nJakie ryzyka ponosi inwestor wybierając konkrety REIT, a jakie cały stóg (ETF).\nJak wybrać najlepszą kategorię/branżę REIT-ów, by za kilka lat nie żałować swojego wyboru.\nAkcje (2/10) – Jak analizować akcje spółek? Podstawy analizy fundamentalnej\nREIT (1/5) – Czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek?\nREIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości\nREIT (4/5) – Lepiej kupić REIT bezpośrednio czy poprzez ETF?\nStawki podatku od dywidend z zagranicznych akcji i funduszy ETF\nJak obliczyć podatek od dywidendy z REIT-u?\nOd nauki samodzielnego obliczania podatku od dywidendy zaczynam nie bez powodu. Robię to, gdyż chcę byś przed rozpoczęciem jakiejkolwiek analizy zawęził sobie pole do tylko tych funduszy REIT, których zakup i długoterminowe posiadanie nie zrujnuje Cię podatkowo. Niektórzy polemizowaliby ze mną, że podatek od dywidendy gra w tym procesie drugie skrzypce, ponieważ znalezienie świetnej okazji kompensuje nadmierny podatek od dywidendy, ale pozwolę się z taką opinią nie zgodzić. Co z tego, że z Twojej analizy wynika, że dany fundusz REIT kupiony po obecnej cenie płacić będzie ok. 10% dywidendy rocznie przez kolejne lata, jeśli inwestując w niego, zapłacisz prawie 40% podatku od każdej dywidendy? Dokładnie z tego powodu sugeruję Ci najpierw nauczyć się samemu obliczać całościowy podatek od dywidendy nie tylko z REIT-ów, ale z każdego rodzaju spółki notowanej za granicą, bo obydwa procesy wyglądają identycznie.\nMam nadzieję, że pamiętasz jeszcze ten fragment poprzedniej części, czyli wpisu „REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości„, w którym przedstawiłem Ci wynikowe tabele, zawierające łączne wartości podatku od dywidend z REIT-ów w każdej konfiguracji. Celem tego rozdziału będzie przedstawienie Ci metody, dzięki której w ogóle byłem w stanie Ci je przedstawić, a więc nauczenie Ciebie liczenia stawki podatku od dywidendy z ETF-u lub REIT-u rezydującego w dowolnym kraju. Dzięki temu niezależnie od tego, jaki kraj wprowadzi w przyszłości REIT-y czy ETF-y na nie, będziesz umiał policzyć czy inwestycja w takie instrumenty nie zrujnuje Cię podatkowo. Zacznę od przedstawienia Ci perspektywy polskiego Urzędu Skarbowego, który, choć widzi wszystko, to nie wszystko go interesuje.\nZrozum perspektywę urzędu skarbowego\nWyjaśnię Ci teraz to, czego nauczyłem się, pisząc wpis „ETF (5/6) – Jak rozliczyć podatek z ETF-ów? Zyski i dywidendy„, a zastosowałem także w obliczeniach poprzedniej części tej serii, czyli „REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości„. Zanim dokonasz jakiejkolwiek analizy makroekonomicznej sektora REIT-u, a potem analizy finansowej konkretnej spółki, musisz pamiętać, by nie obniżać sobie wartości dywidendy za bardzo należnym podatkiem. Jeśli zapomnisz o tym kroku, to nawet bardzo trafna analiza może dać Ci w długim terminie kiepski wynik pod względem wysokości dywidend, na których swoje „macki” położą Urzędy Skarbowe z dwóch, a nawet trzech krajów. No właśnie – co interesuje, a co nie ciekawi polskiego Urzędu Skarbowego? Wyjaśnię to na przykładzie inwestowania w REIT-y bezpośrednio (prawa strona diagramu) oraz poprzez fundusze ETF (lewa strona diagramu):\nZacznijmy od inwestycji bezpośredniej w REIT, czyli od prawej strony diagramu. Gdy polski inwestor otrzymuje od funduszu REIT dywidendę to ten, w zależności od kraju, w którym rezyduje, ma obowiązek (lub nie, patrz: Singapur, Hongkong) odciągnąć od niej podatek u źródła (ang. withholding tax). Dla REIT-u z Niemiec będzie to zawsze 26,375%, zaś dla REIT-u z USA 30% (bez W8-BEN) lub 15% (z W8-BEN). W dwóch pierwszych przypadkach polski inwestor zapłacił już u źródła ponad 19%, więc polski Urząd Skarbowy zadowoli się informacją o tym i nie trzeba już nic dopłacać. Przynajmniej w teorii, bo płacąc w USA 30% podatku u źródła, polski Urząd Skarbowy może założyć, że zapłaciliśmy 15% (tyle wynika z umowy obustronnej między państwami) i zażądać pozostałego 4%, a wtedy zapłacimy łącznie 34% podatku od dywidendy z USA i ten scenariusz zawarłem w tabelce w poprzedniej części wpisu. Również w przypadku, gdy nasz broker złożył za nas W8-BEN, a w Stanach zapłaciliśmy 15% podatku u źródła, w Polsce należne będzie pozostałe 4% od początkowej kwoty dywidendy, by sprawiedliwości stało się zadość, a inwestor zapłacił łącznie przynajmniej 19% podatku od dywidendy.\nNieco trudniej będzie w przypadku inwestowania przez ETF-y, bo posiadają one ukrytą (na wykresie za czarną pionową kreską) warstwę, gdzie otrzymują one dywidendy z REIT-ów ze swojego portfela. Najważniejszą lekcją tego rozdziału ma być to, że polskiego Urzędu Skarbowego zupełnie nie obchodzi ile % podatku zapłacił fundusz ETF na pierwszym poziomie, gdyż nie dotyczy on w ogóle polskiego akcjonariusza. I tutaj wchodzę, mówiąc Ci „owszem, podatkowo nie jest istotne ile procent podatku zapłacił fundusz ETF na 1 poziomie, ale wpływa to na Twoją stopę zwrotu z inwestycji, obniżając wysokość dywidendy, którą później wypłaci Ci fundusz ETF”. To, co nazwałem „podatkiem 2 poziomu” na diagramie odpowiada podatkowi 1 poziomu przy wypłacie dywidendy prosto z funduszu REIT.\nWarto zatem zapamiętać, że polski Urząd Skarbowy „widzi” ETF tak samo jak zagraniczną spółkę, która wypłaca Ci dywidendę, a więc obchodzi go dopiero ile % podatku od dywidendy z ETF-a zostało przezeń zatrzymane. Tu jest dosyć prosto, bo Irlandia ma bardzo liberalne prawo podatkowe, które pozwala ETF-om tam rezydującym wypłacić pełną kwotę dywidendy zagranicznemu akcjonariuszowi z Polski (a więc podatek 2-poziomu z Irlandzkiego ETF-a zawsze wynosi 0%, co jest jednym z głównych powodów, dla których tak wiele funduszy ETF „rezyduje” właśnie w Irlandii). Aby utrwalić teorię, przedstawię Ci krok po kroku jak wygląda opodatkowanie każdego z zakupów funduszu REIT: bezpośredniego oraz pośredniego poprzez ETF.\nBezpośredni zakup funduszu REIT\nJak krok po kroku wygląda proces liczenia łącznej stawki podatku od dywidendy, który zapłacisz otrzymując ją bezpośrednio z funduszu REIT? Najpierw diagram, a potem komentarz na jego temat wraz z instrukcją „krok po kroku”:\nPowyższy diagram przedstawia wycinek (tylko prawą stronę) tego z poprzedniego akapitu, a więc jedynie sytuację, gdy polski inwestor otrzymuje dywidendę bezpośrednio z niemieckiego REIT-u. Niemieckiego, czyli rezydującego w Niemczech, bo kluczowe jest to, gdzie zarejestrowana jest spółka, a nie na jakiej giełdzie jest notowana. To kolejna rzecz, którą powinieneś w tym momencie zapamiętać, bo ta informacja z pewnością przyda Ci się jeszcze w przyszłości. Oto co powinieneś zrobić jeśli chcesz sprawdzić wysokość łącznego podatku, który zapłacisz inwestując bezpośrednio w REIT z danego kraju:\nWejdź na stronę PwC Tax Summaries.\nW polu „Select territory” wybierz kraj, w którym rezyduje REIT. W tym przypadku „Germany”.\nW polu „Select topic” wybierz „Withholding Tax”.\nPoszukaj w tabeli „Poland” i sprawdź wartość z kolumny WHT -> „Dividends” lub podobnie nazwanej.\nTa wartość (zwykle w okolicy 15%, ale w tym przypadku 25%*105,5%, czyli 26,375%) to podatek, który REIT odciąga przy wypłacie dywidendy polskiemu akcjonariuszowi.\nZanim pokażę Ci ten proces w praktyce i ze zrzutami ekranu, pozwól, że póki co opiszę go również dla inwestycji pośredniej poprzez ETF na REIT-y.\nPośredni zakup REIT-ów przez ETF\nProces obliczania wysokości podatku, który Ty i ETF zapłacicie na wszystkich 3 poziomach w przypadku inwestowania w ETF-y jest podobny, ale zawiera utrudnienie w postaci jednego poziomu więcej. Rzuć okiem na diagram, który powinien Ci ten proces przybliżyć, a następnie wyjaśnię Ci jego zawartość najlepiej jak potrafię:\nTym razem na diagramie zobrazowałem sytuację, gdy polski inwestor kupuje irlandzki ETF na REIT-y z Japonii, Hongkongu i Singapuru. Taki ETF (niestety dla nas) w chwili obecnej nie istnieje, ale gdyby istniał to dzięki instrukcji, którą znajdziesz w kolejnym akapicie, bez problemu obliczyłbyś łączną stawkę podatku od dywidendy z niego. Kontynuuj czytanie, a nauczę Cię krok po kroku liczyć opodatkowanie dywidendy z ETF-u na dowolne aktywa na całym świecie w dowolnych proporcjach na każdym z trzech poziomów opodatkowania bazując na przykładach istniejących ETF-ów na REIT-y.\nOblicz podatek 1 poziomu, który płaci ETF\nCzeka nas ambitne zadanie, bo dla utrudnienia wykonamy je dla dwóch rodzajów ETF-ów na REIT-y, najpierw dla globalnego, a potem dla inwestującego w Azji rozwiniętej. Utrudnimy sobie życie sprawdzając informacje dla ETF-ów rezydujących w Irlandii oraz (osobno) dla takich rezydujących w Stanach Zjednoczonych. Odpowiadają temu dwie ostatnie kolumny tabeli, w której zawarłem efekt pełnej analizy dla funduszy opartych na FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+, czyli na przykład dla iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF:\nWynikiem obliczeń jest około 13,42% podatku na 1 poziomie dla funduszu irlandzkiego, a tylko 4,53% podatku na 1 poziomie dla funduszu ETF ze Stanów Zjednoczonych. Oto krok po kroku dokonać podobnych obliczeń, podam Ci przykład dla USA, które odpowiada za prawie 55% tego indeksu, bo dla pozostałych krajów w tabeli przeprowadza się to analogicznie:\nPonownie wejdź na stronę PwC Tax Summaries.\nW polu „Select territory” wybierz kraj, w którym rezyduje REIT. W tym przypadku „USA”.\nPoszukaj „Ireland” i sprawdź wartość z kolumny WHT -> „Dividends” lub podobnie nazwanej. Powinno być 15%.\nJako że w przypadku ETF-u z USA zarówno ETF, jak i REIT rezydują w USA to nie znajdziesz w tabeli informacji o withholding tax. Należy tu skorzystać z reguły, że amerykańskie ETF-y nie są opodatkowane na 1 poziomie, gdy otrzymują dywidendy z amerykańskich spółek.\nTe wartości (15% i 0%) wpisujemy w tabelę.\nĆwiczenie powtórz dla każdego z krajów z pierwszej kolumny z lewej, aż tabela się wypełni.\nŁączne opodatkowanie to nic innego jak średnia ważona sumy iloczynów „Udział w indeksie (%) i „Stawka withholding tax dla rezydentury ETF-a”, stąd jej irlandzki poziom jest znacznie wyższy od amerykańskiego.\nPoniżej zamieściłem też przykład obliczenia podatku u źródła dla bazującego na indeksie FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Dividend+ funduszu iShares Asia Property Yield UCITS ETF, który wyda Ci się o wiele prostszy z uwagi na mniej skomplikowaną konstrukcję indeksu bazowego:\nW tym przypadku poszło nieco łatwiej, gdyż fundusz ten zdominowany jest (w sensie „inwestuje w”) tylko przez 4 kraje. Jeśli jeszcze nie rozumiesz skąd wziąć te informacje, to z chęcią wytłumaczę Ci na przykładzie Japonii oraz strony PwC Tax Summaries jej dotyczącej:\nJako że jeden obraz jest wart więcej niż tysiąc słów, pozwoliłem sobie zamieścić opis na obrazku, zamykając temat obliczania podatku z ETF-a, który ten płaci na 1 poziomie, czyli otrzymując dywidendy z poszczególnych spółek portfelowych. W tym przypadku oczywiście są to REIT-y, ale proces wygląda analogicznie dla innych spółek dywidendowych, więc z pewnością w przyszłości pozwolę sobie cytować ten rozdział. Mamy już stawkę podatku 1 poziomu w przypadku inwestycji w ETF. Czas obliczyć podatek należny na 2 poziomie (ETF) lub na 1 poziomie (REIT bezpośrednio), czyli wkroczyć w strefę, którą „widzi” polski Urząd Skarbowy.\nSprawdź stawkę podatku 2 poziomu\nZacznę od tego, że 2 poziom opodatkowania w przypadku inwestycji w ETF odpowiada 1 poziomowi opodatkowania w przypadku bezpośredniego zakupu REIT-u lub innej spółki dywidendowej. Wyjaśniłem to już na diagramach z początku wpisu, a póki co zerknijmy jak użyć strony PwC Tax Summaries dotyczącej USA, aby uzyskać informację o tym ile procent dywidendy odciągnięto, zanim trafiła ona do polskiego inwestora. Zrzut ekranu poniżej pokazuje dwa przypadki: bezpośredniej inwestycji w REIT z USA oraz pośredniej inwestycji w REIT z USA poprzez Irlandzki ETF. Zacznijmy od tej pierwszej, czyli inwestycji w ETF albo REIT rezydujący w USA:\nW tym przypadku polski inwestor „zostawia” w momencie wypłaty przez ETF lub REIT 15% podatku u źródła w Stanach Zjednoczonych. Przypominam, że jest to odnośne tylko jeżeli jest on zidentyfikowany jako polski podatnik, a więc wypełnił formularz W8-BEN i złożył go w amerykańskim IRS. Obecnie robi to większość zagranicznych brokerów i żaden polski makler (Prawie żaden, bo chodzą słuchy, że umożliwia to DM City Handlowy). W przypadku niezłożenia formularza W8-BEN amerykański Urząd Skarbowy widzi Cię jako „Non-treaty” i opodatkowuje stawką 30%, zgodnie z powyższą tabelą.\nW przypadku Irlandii już jest trochę prościej, bo polski podatnik jest przez nią automatycznie identyfikowany jako rezydent UE i opodatkowany na drugim poziomie stawką 0% zgodnie z poniższą tabelą:\nŻeby mieć pewność, że rozumiesz jak na stronie PwC sprawdzić należny podatek 2 poziomu, zostawię tu jeszcze jeden przykład dla kraju, który naprawdę nie oszczędza zagranicznych inwestorów. Będą to Niemcy, które tym razem opiszę tylko dla zakupu bezpośrednio przez polskiego inwestora. Na stronie PwC Tax Summaries poświęconej Niemcom znalazłem taką informację:\nJest ona nieco bardziej złożona od poprzednich, bo nie wyróżnia Polski, lecz stanowi, że każdy obywatel lub spółka z UE, otrzymując dywidendę z Niemiec, musi zostawić tam 25% podatku. Dokładniej jest to 26,375%, bo należy uwzględnić notę z górnej części zrzutu ekranu, czyli „daninę solidarnościową” w wysokości 5,5% należnego podatku, co zwiększa stawkę 25% do 26,375%, sprawiając, że kupowanie REIT-ów niemieckich dla dywidend jest jeszcze bardziej nieopłacalne. Jak wiedząc to wszystko dojść do tego, ile wynosi sumaryczny podatek, a przede wszystkim do tego ile należy dopłacić polskiemu fiskusowi na 2 (inwestycja bezpośrednio w REIT) lub 3 (inwestycja przez ETF) poziomie?\nOblicz należny w Polsce podatek\nPodstawowe zasady, które pomogą Ci w obliczeniu podatku 3 poziomu, który zapłacisz otrzymując dywidendę z ETF-a na REIT-y lub podatku 2 poziomu z REIT-u bezpośrednio to:\nInwestując pośrednio przez ETF podatek 1 poziomu nie wpływa w ogóle na ten należny organowi podatkowemu w Polsce, a więc podatek 3 poziomu.\nPodatek 3 poziomu obniża jedynie ewentualny podatek uiszczony na 2 poziomie. Przykładowo jeśli polski podatnik inwestuje w ETF rezydujący w USA to „zostawia tam” na 2 poziomie 15%. Wspomniane 15% powinien zadeklarować jako „podatek zapłacony za granicą” w części G formularza PIT-38.\nJeśli na 2 poziomie polski podatnik, otrzymując dywidendę z funduszu ETF zapłacił w USA 15% podatku to polskiemu Urzędowi Skarbowemu trzeba „wyrównać” do 19%, a więc dopłacić niepobrane w USA 4% oryginalnej kwoty dywidendy brutto.\nInwestując bezpośrednio w zagraniczny REIT, analogicznie do przykładu powyżej, sprawdzasz ile proc. podatku zostało zatrzymane przez REIT na 1 poziomie i zapłacone w Twoim imieniu w kraju jego rezydentury.\nJeśli na 1 poziomie polski podatnik, otrzymując dywidendę z funduszu REIT zapłacił w USA 15% podatku to – zupełnie jak wyżej – dopłaca polskiemu fiskusowi 4% oryginalnej kwoty.\nTo kontrowersyjne, ale polski Urząd Skarbowy niestety nie wie (i nie bardzo go obchodzi) czy inwestujesz z formularzem W8-BEN, czy nie, a więc w przypadku zapłaty 30% od dywidendy z REIT-u z USA i tak fiskus upomni się o należne mu 4% podatku…wszak Polskę ze Stanami Zjednoczonymi wiąże umowa redukująca podatek z 30% do 15%, prawda?\nTo dość obrazowe wyjaśnienie powinno rozwiać wątpliwości związane z obliczaniem należnego podatku od dywidendy z REIT-a lub ETF-a na REIT. To wpis o analizie REIT-ów, więc podsumujmy również proces liczenia sumarycznego podatku od dywidendy z nich.\nJak obliczyć łączny podatek od dywidendy?\nTeraz już z górki: powiedzmy, że liczymy sumaryczny podatek należny dla polskiego inwestora, irlandzkiego ETF-a na REIT-y globalne. Zmienne, których potrzebujemy to i obliczenia, których dokonamy, będą następujące:\nObliczony (przybliżony) podatek 1 poziomu, czyli 13,42%. Wartość ta będzie się zmieniać wraz ze zmianą proporcji indeksu stojącego za ETF-em, ale przybliżenie powinno wystarczyć.\nObliczony podatek 2 poziomu. W przypadku ETF-u irlandzkiego jest to 0%.\nNależny na 3 poziomie podatek Belki, czyli 19%.\nSumaryczne opodatkowanie dywidendy z takiego ETF-a wynosić będzie zatem 1- (1-13,42%)* (1-19%), a więc w przybliżeniu 29,9%, co jest zgodne z tabelą, którą umieściłem w tym rozdziale poprzedniej części cyklu o REIT-ach. W przypadku bezpośredniej inwestycji w fundusz REIT np. niemiecki będzie to:\nObliczony podatek 1 poziomu dla REIT-u niemieckiego to 26,375%.\nJako że 26,375% przekracza wymagane w Polsce 19%, to podatek 2 poziomu wynosi 0%.\nŁączna wartość podatku od dywidendy wynosi w tym przypadku zatem 1- (1-26,375%) * (1-0%), a więc 26,375%. Jest to zgodne z tabelą, którą umieściłem w rozdziale o inwestowaniu bezpośrednio w REIT-y w poprzedniej części cyklu.\nKorzystając z porad i instrukcji zawartych w tym rozdziale powinieneś być w stanie obliczyć łączny podatek od dywidendy dla dowolnej konfiguracji ETF – REIT, na którą się w przyszłości natkniesz. W tym sensie ten wpis jest ponadczasowy, bo stawki podatku i oferty ETF-ów i REIT-ów będą się zmieniać, a zasady obliczania podatku nie (zmieniać się mogą jedynie jego stawki), więc przydatny on będzie przez wiele, wiele lat, a przynajmniej taką mam nadzieję. O opodatkowaniu zagranicznych dywidend napisałem też szczegółowy wpis „Stawki podatku od dywidend z zagranicznych akcji i funduszy ETF„, w którym zamieściłem tabele opodatkowania dywidend ze spółek (w tym REIT-ów) i ETF-ów dla najpopularniejszych światowych rezydentur podatkowych.\nGdy już wiesz które opcje inwestowania w REIT-y są dla Ciebie opłacalne podatkowo, sugeruję Ci dalej zawęzić obszar zainteresowań poprzez wykonanie analizy makroekonomicznej. Wyłoni ona najatrakcyjniejsze sektory REIT-ów, którymi powinieneś się zainteresować na tyle, by wykonać analizę fundamentalną tylko dla spółek do niego należących, a przynajmniej od niej rozpocząć, by nie spędzać na analizie REIT-ów więcej czasu niż „są one tego warte”.\nAnaliza makroekonomiczna sektora REIT\nWiększość polskich i zagranicznych artykułów o analizie REIT-ów zazwyczaj przechodzi prosto do sedna, a więc do ich analizy finansowej/fundamentalnej, ale według mnie to niepełne podejście. Dzięki poprzedniemu rozdziałowi tego wpisu wiesz już jak ocenić opłacalność podatkową inwestowania w zagraniczne ETF-y i REIT-y na podstawie ich krajów rezydencji. W tym rozdziale przeczytasz o tym jak wybrać właściwy segment lub sektor szerokiego rynku REIT-ów, by skupić swoją energię tylko na tym najlepszym lub najlepszych kilku.\nAnalizowanie wszystkich REIT-ów byłoby „robotą głupiego”, a analiza podatkowa powinna zawęzić obszar zainteresowań z 500 do około 200 spółek. Analiza makroekonomiczne powinna teraz wyłonić kilkadziesiąt z dobrym potencjałem do dalszego przyjrzenia się. Ta faza analizy będzie tak naprawdę oceną ryzyk związanych z lokowaniem pieniędzy w każdy z segmentów funduszy nieruchomości REIT i pozwoli Ci trochę zawęzić zakres późniejszej analizy fundamentalnej, oszczędzając Ci sporo czasu. Zacznijmy od przeanalizowania efektu trwającej obecnie pandemii choroby COVID-19 na największe rynki funduszy wynajmu nieruchomości REIT, by pokazać Ci przykład segmentów REIT, które się mimo tej trudnej sytuacji trzymają i tych, które zostały pandemią dotknięte mocniej.\nRyzyko sektorowe, np. stan epidemiczny\nTo, co Ci zaraz pokażę, powinno raz na zawsze wybić z głowy pomysł, że REIT-y pełnią w portfelu inwestycyjnym podobną rolę, co obligacje, a więc służą jego stabilizacji. Bazując na przedstawionej w poprzedniej części liście REIT-ów Inwestomat wybierzemy teraz kilka funduszy REIT działających w różnych sektorach i zobaczymy jak zachowały się ceny ich akcji oraz wysokości dywidend w burzliwym okresie 2020 roku. Ten paragraf ma na celu pokazanie jak na ceny akcji spółek klasyfikujących się jako REIT-y może wpłynąć każdy kolejny lockdown lub zamknięcie gospodarki z jakiegokolwiek innego powodu. Zaczniemy od REIT-ów biurowych, których ogół z pewnością nieco „oberwał”, ale nie tak bardzo jak niektóre inne segmenty wynajmu nieruchomości. Oto jak zmieniały się ceny akcji czterech funduszy REIT specjalizujących się w wynajmie powierzchni biurowych (dwóch z USA, jednego z Niemiec i jednego z Wielkiej Brytanii):\nWybierając fundusze do porównania, zrobiłem to losowo i bez żadnych intencji, a analizując 3-letni przebieg ich cen, warto podzielić go na dwa segmenty: 10.2017 – 02.2020 oraz 03.2020 do teraz. REIT-y biurowe w teorii powinny zachowywać się lepiej od innych ich kategorii, bo wynajmują powierzchnie głównie korporacjom, które zwykle mają kontrakty najmu zawarte na X (3-5) lat do przodu. Dodatkowo, mimo że pracownicy korzystają teraz z uroków pracy zdalnej, to duże firmy kontynuują opłaty czynszu jakby nigdy nic, co będzie wyraźnie widoczne w ciągłości i wysokości dywidend z tych spółek. Wróćmy na chwilę do cen ich akcji, które między rokiem 2017, a 2019 praktycznie bez wyjątku rosły (Alstria Office REIT nawet o 70%!). Sytuacja zmieniła się w lutym roku 2020, gdy do inwestorów doszło, że być może czekają nas długie miesiące albo lata pracy zdalnej, a mniejsze firmy stoją na granicy upadłości.\nW pierwszych miesiącach tego roku cena akcji niemieckiej Alstrii (AOX.DE) spadła z 19,09 EUR do 9,80 EUR, czyli o prawie 50%. Brytyjski LXI REIT, który również skupia swoją działalność na wynajmie powierzchni biurowej, miejscami tracił nawet 55% swojej wartości, w ciągu miesiąca obniżając swoją cenę akcji z 137 GBP do 63 GBP! Nie lepiej radziły sobie REIT-y amerykańskie, bo zarówno City Office REIT (CIO.US), jak i Corporate Office Properties Trust (OFC.US) potraciły połowy swoich wartości na giełdzie. Okazja czy pułapka? To zależy od perspektywy inwestora, który ponad wszystko powinien brać pod uwagę ciągłość i wysokość wypłacanych przez nie dywidend. Dlatego postanowiłem narysować na wykresie punkty w czasie (oś x) wraz z wysokością wypłacanych dywidend (oś y, nominalnie, nie procentowo) dla czterech wspomnianych REIT-ów:\nZ czterech analizowanych spółek jedynie OFC.US wypłaca dywidendy „jakby nigdy nic” nie obniżając ani ich wysokości, ani nie redukując częstotliwości wypłat. Brytyjski LXI jakby wstrzymał się z dywidendami od czerwca tego roku, być może licząc na to, że akcjonariusze nie zauważą różnicy, a jeśli zauważą, to przynajmniej nie wycofają kapitału, sprzedając ich akcje. Z kolei niemiecka Alstria kreatywnie opóźniła wypłatę dywidendy o kilka miesięcy wobec ubiegłego roku, a amerykański City Office REIT zachował cokwartalną częstotliwość wypłat, ale… obniżył ich wartość o prawie połowę! Przypominam, że sektor biurowy pozostał w czasie pandemii względnie nienaruszony, o czym świadczy sama obecność jakichkolwiek dywidend z tych czterech losowo wybranych spółek.\nPamiętaj, że fundusze REIT zobligowane są do wypłaty przynajmniej 90% zysku swoim akcjonariuszom w postaci dywidend, a więc sama obecność dywidend oznacza zanotowanie jakiegokolwiek zysku. Ameryki tym stwierdzeniem nie odkryłem, a to właśnie tam działają cztery wybrane przeze mnie REIT-y z segmentu, który był na koronawirusa chyba najmniej gotowy. Mowa o REIT-ach hotelarskich i wynajmujących kwatery/apartamenty wakacyjne, z których większość nie radziła sobie na giełdzie najlepiej nawet przed rokiem 2020, który tylko pogłębił skalę wcześniejszych spadków ich cen. Dla przykładu Ashford Hospitality Trust, zarządca dużych, głównie luksusowych hoteli stracił między październikiem 2017 a lutym 2020 aż 58% swojej kapitalizacji, zjeżdżając z ceny 57 USD na 25 USD za akcję. Chyba nikt nie spodziewał się wtedy, że w ciągu miesiąca cena akcji spadnie z wspomnianych 25 USD na… 10 USD, a do dnia dzisiejszego na 1,62 USD, a sama spółka stanie w obliczu upadłości. Na wykresie, przedstawiającym cztery losowo wybrane REIT-y hotelarskie, cenę akcji Ashford narysowałem kolorem niebieskim:\nAHT to nie odosobniony przypadek, bo właściciel i zarządzający mniejszymi hotelami Apple Hospitality REIT (nie mylić z technologicznym gigantem) stracił w marcu blisko 60% swojej kapitalizacji. Jeszcze gorzej poradziła sobie firma Braemar Hotels & Resorts, której marcowy spadek ceny akcji o ponad 85% to manifestacja największego koszmaru każdego inwestora giełdowego. Czwarty REIT trudniący się najmem kwater i tańszych hoteli CorePoint Lodging (CPLG.US) w trendzie spadkowym był od lat, ale marzec pogłębił ten spadek o kolejne 60%.\nNie ulega wątpliwości, że posiadacze akcji tych spółek trudniących się wynajmem przestrzeni konferencyjno-wakacyjnej być może trochę spanikowali, a być może ich analiza świadczy o prognozowanych „chudych latach” i recesji w tym segmencie najmu. Jak pokazują fakty: lockdown jest nie tylko znacznym utrudnieniem, ale dla niektórych firm nawet kompletnym zatrzymaniem ich działalności. W przypadku REIT-ów hotelarskich objawia się to kompletnym zaprzestaniem wypłat dywidend w roku 2020:\nW przypadku REIT-u brak dywidendy oznacza jedynie brak zysku, tak jak w przypadku lockdownu brak możliwości poruszania się między krajami, a często nawet wewnątrz kraju oznacza brak klientów w tamtejszych hotelach. Hotelarstwo jest jednym z, jeśli nie najbardziej dotkniętym przez pandemię choroby COVID-19 segmentem funduszy REIT, o czym najlepiej świadczy powyższy wykres przedstawiający wielkość dywidend z czterech spółek. Z tego powodu cały segment, mimo pozornej „promocji cenowej” powinien być traktowany przez inwestorów z dużą dozą ostrożności i klasyfikowany raczej jako zakup spekulacyjny z założeniem, że szansa na bankructwo firmy jest przynajmniej równa szansie jej wyjścia z kłopotów i powrotu do wypłat dywidend.\nOznacza to, że niektóre z tych firm prawdopodobnie przetrwają tę trudną sytuacja, a ich działalności wrócą do normy „gdy to wszystko się skończy”, ale królestwo dla tego, który wyselekcjonuje właśnie te firmy (i da mi znać w komentarzach pod wpisem :D). Wnioskiem z tego akapitu niech będzie to, że REIT, REIT-owi nierówny i że warto jest przed dokonaniem analizy finansowej (lub jeśli wolisz: fundamentalnej) wykluczyć najgorzej prosperujące segmenty rynku lub założyć, że kupujemy je spekulacyjnie, a nie dla bieżących dywidend. Poza stanem epidemii funduszom REIT grożą również warunki pogodowe, o których wpływie na REIT-y też zdecydowałem się napisać jeden akapit.\nRyzyko pogodowe, np. huragany czy tajfuny\nPisząc serię o REIT-ach trafiłem na bardzo ciekawy raport GeoPhy o nazwie Climate Risk, Real Estate and the Bottom Line, z którego zaczerpnąłem inspirację i dane, które znajdziesz w tym paragrafie. Czytając ten materiał doszło do mnie jak bardzo fundusze REIT łączą swój profil ryzyka z tym związanym z samymi nieruchomościami. Ponownie – Ameryki tym nie odkryję, ale ekspozycja na negatywne działanie warunków atmosferycznych jest głównym ryzykiem dla samych budynków, a więc także dla (przynajmniej niektórych) funduszy REIT. I nie piszę tu o złej pogodzie, która odstraszy odwiedzających, ale o ekstremalnych zjawiskach, takich jak np. tajfuny, które mogą doszczętnie zniszczyć infrastrukturę w rejonach, w które uderzą. Oto garść danych ze wspomnianego raportu, które otworzą oczy inwestorowi twierdzącemu, że REIT-y są bezpieczną przystanią w świecie inwestowania:\nAż 35 procent wszystkich nieruchomości posiadanych przez fundusze REIT wystawione jest na potencjalnie niszczący wpływ warunków pogodowych. Bardziej szczegółowo: 17 procentom wszystkich nieruchomości grozi zalanie, 12 procentom huragany i tajfuny, zaś 6 procentom wzrost poziomu mórz i oceanów.\nW ujęciu globalnym najbardziej zagrożone wzrostem poziomem wód są REIT-y hongkońskie i singapurskie. Dla przykładu Sun Hung Kai Properties posiada ponad 25% nieruchomości zagrożonych morskim zalaniem. Z drugiej strony obydwa kraje nie pobierają podatku od dywidendy, czym starają się „kusić” zagranicznych inwestorów i może także te ryzyka są ku temu jednym z powodów.\nŻeby dolać oliwy do ognia: aż 37 japońskich REIT-ów (przypominam, że łącznie jest ich niewiele więcej, więc mówimy tu o większości REIT-ów z Kraju Kwitnącej Wiśni) jest w całości zagrożone tajfunem. Oznacza to, że ponad 200 miliardów dolarów wartości nieruchomości na wynajem znajdujących się w Tokio i innych japońskich miastach może w każdej chwili zostać zniszczone ze względu na uderzenie tajfunu, a nie wszystkie te nieruchomości są ubezpieczone na taką ewentualność.\nNie bez ryzyka pozostają też fundusze REIT ze Stanów Zjednoczonych, a zwłaszcza te prowadzące działalność w Nowym Jorku, San Francisco, Miami i Bostonie. Według raportu najbardziej zagrożonymi powodziami funduszami REIT działającymi w USA były w 2018 roku Vornado Realty Trust, Equity Residential i singapurski CapitaLand.\nPrzykładem niszczącej mocy pogody może być huragan Florence, który uderzając Północną Karolinę we wrześniu 2018 roku uderzył w 5545 nieruchomości należących do 94 REIT-ów działających w USA. Według GeoPhy większość z budynków była nieubezpieczona. Stowarzyszenie GeoPhy wykonało też ciekawą mapkę dotyczącą wystawienia na ryzyko pogodowe poszczególnych funduszy REIT:\nNa powyższym diagramie oś x oznacza wartość przedsiębiorstwa, czyli jego (ówczesną, 2018 rok) kapitalizację giełdową, zaś oś y ocenę ryzyka związanego z położeniem geograficznym jego nieruchomości. Inwestując w REIT-y powinieneś zatem pamiętać, że jako fundusze nieruchomości przejmują one wszystkie ich zalety oraz wady. Mimo niewątpliwych zalet, takich jak „namacalność” ich aktywów, posiadają też ogromną wadę, jaką jest możliwość niszczenia nieruchomości w sposób drastyczny i niemający nic wspólnego z naturalnym starzeniem się budynków. Z tego powodu sugeruję Ci zawsze „prześwietlać” fundusz REIT pod kątem lokalizacji jego nieruchomości i ewentualnego ich ubezpieczenia jeśli znajdują się w potencjalnie niebezpiecznej strefie.\nZmienność globalnych cen nieruchomości\nTrzecim czynnikiem ryzyka są zmienne ceny nieruchomości. Zacznijmy zatem od podstaw: od jakich czynników zależy cena funduszu REIT? Zdecydowanie głównym jest spodziewana wartość dywidend z niego płynących, a zatem wzrost dochodów z najmu nieruchomości. Kiedy (w dużym uproszczeniu) rosną ceny wynajmu nieruchomości? Zazwyczaj dzieje się to w tandemie z rosnącymi cenami samych budynków, choć dodatnia korelacja jest tu bardzo subtelna. Można zatem założyć, że zmieniające się ceny nieruchomości wpłyną zarówno na wycenę REIT-a. Ta przyczynowość bierze się również z tego, że fundusze REIT mogą przecież sprzedawać drożejące nieruchomości, by kupić i odrestaurować, a potem wynająć te w bardziej okazyjnych cenach. Nadmiernie rosnące ceny nieruchomości mogą być dla REIT-ów zatem zarówno ryzykiem, jak i szansą, stąd uważam, że warto przyjrzeć się także indeksom cen nieruchomości OECD, dla krajów, w których działają główne światowe REIT-y. Poniżej przebiegi wartości HPIs (ang. Housing Price Indicators) dla głównych wystawców REIT-ów z lat 2015-2019:\nZacznijmy od tego, że indeksy mówią jedynie o cenach nieruchomości mieszkalnych, więc analizując inny rodzaj REIT-ów będziesz musiał poszukać podobnych indeksów cen dla innych segmentów rynku. O czym stanowi powyższy wykres? Przede wszystkim dla czterech krajów, jakimi są Chiny, Kanada, Niemcy i Stany Zjednoczone poziomy indeksu wzrosły o ponad 18% w ciągu 5 lat, co wskazuje na hossę na rynku nieruchomości. W Wielkiej Brytanii, Japonii, Francji i Australii nieruchomości zdrożały tylko nieznacznie, bo poniżej 10% w 5-letnim okresie czasu. Najciekawsza jest Australia, w której od roku 2017 rysuje się wyraźny trend spadkowy jeśli chodzi o ceny nieruchomości mieszkalnych. Póki co Australia jest tutaj niemal odosobniona, ale kto wie, czy nie rozpoczęła trendu także dla innych krajów. Wróćmy do tego jak ceny mieszkań wpływają na ryzyko związane z inwestycją w REIT.\nDla początkującego inwestora w REIT-y zmiany poziomów indeksów nieruchomości wskazują na to, gdzie można spróbować poszukać okazji (Australia, Japonia, Wielka Brytania), a gdzie nieruchomości mogą być obecnie „przegrzane” (Chiny, Kanada, Niemcy). Podkreślam, że opisany przykład jest bardzo uproszczony i dotyczy tylko rynku domów i mieszkań, więc zupełnie inna sytuacja może dotyczyć np. rynku nieruchomości komercyjnych albo biurowych. Wniosek, który jednak wysnułbym z całego rozdziału, jest taki, że warto przeanalizować całe sektory pod kątem obecnej sytuacji na rynku najmu, ryzyk związanych z działaniem sił natury oraz historycznymi ruchami indeksów cen nieruchomości.\nBardzo istotnym jest byś w ferworze REIT-owych zakupów nie „rzucił się” na mało przyszłościowy segment w mieście zagrożonym katastrofami naturalnymi, który do tego znajduje się w kraju, w którym ceny nieruchomości rosną dynamicznie od 10 lat, a nie nadążają za nimi stawki wynajmu. Co zrobić jeśli wybraliśmy już jeden lub kilka segmentów i chcemy przeanalizować konkretny REIT, lub REIT-y? Użyjemy do tego podobnych metod (dywidendowej i cenowej), jakich stosujemy analizując inne spółki giełdowe, ale metoda cenowa będzie lekko zmodyfikowana. Pozwól, że Ci wyjaśnię jak poprawnie przeprowadzić prostą wycenę REIT-u.\nDwie metody wyceny funduszu REIT\nZaczynamy ostatnią, ale prawdopodobnie najważniejszą część tego artykułu, która odpowie na pytanie postawione w tytule, a zatem „jak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku?”. Jest to seria o REIT-ach, a nie o analizie fundamentalnej, więc zamiast usiłowania przeprowadzenia przyspieszonego kursu tejże skupimy się na dwóch uproszczonych metodach wyceny funduszy REIT:\nMetodzie dywidendowej, czyli najprostszej z metod, ale zupełnie nieusiłującej przewidzieć przyszłości. To nie będzie dividend discount model, a coś bliższego metodzie, którą zastosowałem w artykule „Które spółki z GPW wypłacą dywidendę w 2021 roku?„\nMetodzie cenowej, która przypomina tą stosowaną dla innych spółek giełdowych, ale bazuje na nieco zmodyfikowanym wskaźniku P/E (C/Z) zwanym P/FFO (ang. Price/Funds From Operations).\nWykonaniu powyższych dla kilku podobnych spółek, by móc ustalić jakie wskaźniki cenowe „powinien” mieć w danym momencie REIT.\nW całym ćwiczeniu zakładamy, że rynki nie są efektywne, a więc, że inwestorzy robią błędy, które sprawiają, że na giełdzie pojawiają się okazje. Dla osoby, która wierzy w teorię efektywnego rynku, całe ćwiczenie mogłoby się okazać niepotrzebne, a rzut monetą lub wybór w ciemno kilku z ponad 400 spółek mógłby odnieść lepsze rezultaty niż nasza analiza. Niezależnie której teorii sam jesteś zwolennikiem spróbuję Ci teraz wyjaśnić na jakie dwa proste sposoby można podejść do wyceny funduszu REIT, rozpoczynając od wyjaśnienia dlaczego zysk netto jest w przypadku REIT-ów dość problematyczną wartością.\nKłopotliwa amortyzacja zaniżająca prawdziwy zysk REIT-u\nZacznijmy od małej powtórki z księgowości. Zysk netto to w ogromnym uproszczeniu dla większości spółek giełdowych:\nZysk netto spółki = (Przychody – koszty każdego rodzaju) * (1-podatek CIT).\nREIT-y w większości krajów nie płacą podatku CIT, zatem znika drugi nawias, a cały zapis przyjmuje uproszczoną formę:\nZysk netto REIT-u = Przychody REIT-u – koszty (każdego rodzaju) REIT-u.\nProblem pojawia się, gdy dokładnie spojrzymy, co w tradycyjnej księgowości (w USA jest to księgowość według GAAP, czyli Generally Accepted Accounting Principles) wchodzi w skład kosztów firmy. Chodzi o kłopotliwą amortyzację, która w przypadku funduszy nieruchomości wpływa na wartość zysku netto bardziej niż w przypadku firm w innych sektorach, gdyż REIT posiada w aktywach głównie nieruchomości. Mojego bloga czyta wielu początkujących, więc najpierw wyjaśnię własnymi słowami czym jest amortyzacja i dlaczego w przypadku REIT-ów jest taka problematyczna:\nAmortyzacja – sposób na ukazanie w sprawozdaniu finansowym utraty wartości aktywa (np. samochodu, nieruchomości, a nawet licencji) wskutek niszczącego upływu czasu.\nAmortyzacja jest jednym z głównych kosztów księgowych spółki, ale w praktyce nie jest kosztem ponoszonym bezpośrednio, a jedynie sposobem na ukazanie utraty wartości mienia w sprawozdaniu finansowym. Generalnie, amortyzacja pozwala spółkom obniżyć zysk brutto, a zatem zapłacić mniejszy podatek dochodowy, mimo że nie poniosły one prawdziwego „wydatku”, a jedynie księgują utratę wartości swojej nieruchomości. W zależności od rodzaju aktywa amortyzuje się je w różnych okresach czasu, np. w ciągu 1, 2, 5, 10, a nawet 20 lat. Nieruchomości, ze względu na ich specyfikę i wysoką wartość, amortyzuje się zwykle przynajmniej przez 10 lat, a w USA zwykle nawet przez 20 lat, co będzie miało znaczny wpływ na księgowy wynik spółki. Jeśli spółka posiada prawie same nieruchomości, a wszystkie one są amortyzowane przez 20 lat, to jej księgowy zysk netto będzie znacznie obniżony wobec tego, co spółka zarabia naprawdę. Wyjaśnię to na przykładzie w akapicie poniżej.\nProblem z zyskiem z REIT i czym go zastąpić\nKłopotliwy zysk netto spółki rodzaju REIT można bardzo prosto pokazać na przykładzie sprawozdania finansowego. Poniżej prezentuję uproszczone sprawozdanie finansowe nieistniejącej spółki ABC, która posiada przez 10 lat nieruchomości o wartości początkowej 50 mln USD. Corocznie notuje ona 10 mln USD przychodów, co przekłada się na zysk netto w wysokości 2,5 mln USD, zaś wypłaca ona swoim akcjonariuszom 4 mln USD dywidendy. Wymaganie stawiane REIT-om ze Stanów Zjednoczonych głosi „przynajmniej 90% zysku netto w postaci dywidendy”, a tutaj mamy do czynienia z wypłata 160% zysku netto. Jak to możliwe, że spółka wypłaca dywidendę wyższą od zysku, który notuje? Wyjaśnię Ci ten fenomen na przykładzie fragmentu jej sprawozdania finansowego:\nPrzyjrzyjmy się temu, z czego wynika księgowy zysk netto na poziomie 2,5 mln USD rocznie. Składają się na niego (+) przychody ze sprzedaży, zazwyczaj wynajmu nieruchomości oraz (-) koszty operacyjne, np. utrzymanie kadr i budynków, (-) koszty finansowe, np. odsetki od zaciągniętych pożyczek i kredytów, ale też (-) amortyzacja, czyli teoretyczna utrata wartości nieruchomości w portfolio REIT-u. REIT wypłaca 4 mln dywidendy, bo „w praktyce” rocznie uzyskuje więcej środków z operacji, niż wskazywałby na to zysk netto.\nŚrodki z operacji (FFO) zamiast księgowego zysku\nW przypadku REIT-u warto zastosować prostą „sztuczkę księgową”, dodając amortyzację z powrotem do zysku netto. Otrzymamy tak popularny w wycenie REIT-ów wskaźnik FFO, czyli Funds From Operations, czyli po polsku środki z operacji:\nFFO = Zysk netto REIT-u + Amortyzacja\nJeśli policzymy FFO dla powyższego przykładu to nagle okaże się, że spółka wypłaciła znacznie mniejszą część swoich „prawdziwych” środków z operacji:\nNie wchodząc w zbędne szczegóły: FFO wynosi 5 mln USD rocznie, a więc spółka hipotetycznie mogłaby wypłacać aż 5 mln USD dywidendy, a nie 4 mln USD jak robi to obecnie. Z drugiej strony, jej zarząd, by przestrzegać „zasady 90%” mógłby płacić akcjonariuszom „jedynie” 2,25 mln USD rocznie, a resztę przeznaczać np. na inwestycję. Część REIT-ów robi dokładnie coś podobnego, zwiększając swoją bazę nieruchomości i przyszłą moc zarobkową, kosztem stopy dywidendy, którą z inwestycji uzyskuje ich akcjonariusz.\nW powyższej tabeli, u dołu na szarym tle zamieściłem komentarz wspominający o AFFO (ang. Adjusted Funds From Operations), które w założeniu ma być udoskonaloną wersją FFO. Dotyczy to faktu, że spółka rzadko kiedy faktycznie może wypłacić całe FFO w ramach dywidendy, bo część z tych środków musi wrócić np. na kosztowne inwestycje, które nie znalazły się w kosztach operacyjnych, ani finansowych. W AFFO nie będę wchodził zbyt głęboko, bo wycenę REIT-ów chcę poruszyć na poziomie podstawowym, który na pewno wystarczy każdemu bardziej zainteresowanemu REIT-ami, by umieć wybrać ten najbardziej perspektywiczny.\nNajprostsza metoda: ocena jakości dywidendy\nPrzypomnę tu wskaźnik wypłaty dywidendy, czyli miarę, której wielokrotnie używałem we wpisie o analizie spółek dywidendowych „Które spółki z GPW wypłacą dywidendę w 2021 roku?„. Wskaźnik wypłaty dywidendy (ang. dividend payout ratio) uważam za jeden z najważniejszych, gdyż świadczy o intencjach i prawdziwej polityce dywidendowej spółki. Minusem tej metody jest to, że wycenia historię, a nie przyszłość, ale metody skupiające się na przyszłości sprawiają czasami, że wróżenie z fusów wydaje się profesjonalną metodą prognostyczną. Pokażę Ci przykład tabeli z najważniejszymi wskaźnikami dla tej metody dla (nieistniejącej) spółki ABC:\nAnalizując wartości z tabeli „na szybko” można stwierdzić, że ABC REIT jest spółką, która dynamicznie rozszerza swoje portfolio budynków, rokrocznie zwiększając swój przychód. Po drodze wystąpiło jedno małe potknięcie w postaci spadku przychodu, spowodowane (być może) mniejszym popytem na najem w roku 2019. Obecnie „wszystko wróciło do normy”, a więc spółka wypłaciła w 2020 roku rekordowo wysoką dywidendę, stanowiącą aż 160% jej zysku netto. 4 USD dywidendy na akcję sprawiają, że cena akcji na poziomie 50 USD wygląda bardzo atrakcyjnie, a stopa dywidendy na poziomie 8% (4 USD/50 USD) to jedna z najwyższych w tym roku, biorąc pod uwagę ciężką sytuację na rynku najmu nieruchomości.\nPrzypominam, że spółka ABC REIT nie istnieje, a wymyśliłem ją na potrzeby wpisu, więc jeśli już składasz zlecenie zakupu to hold your horses 😉. Wracamy na ziemię. Z perspektywy inwestora dywidendowego najważniejszy jest wskaźnik Dywidenda/FFO, mówiący o tym ile z naprawdę zarobionych pieniędzy REIT ABC każdorocznie wypłacał swoim akcjonariuszom. Wskaźnik wyraźnie rośnie z czasem, co powinno spodobać się każdemu inwestorowi dywidendowemu. Zanim przejdziemy do crash course szybkiej analizy REIT-u na prawdziwym przykładzie wyjaśnię Ci jeszcze dlaczego w metodzie cenowej wyceny REIT-ów stosujemy wskaźnik P/FFO (C/FFO), zamiast P/E (C/Z, Cena/Zysk).\nMetoda cenowa: P/FFO zamiast P/E\nPodobnie jak w metodzie dywidendowej standardowy wskaźnik wypłaty dywidendy bazujący na zysku nie do końca spełnia swoją rolę, często dając wartości wyższe od 100% to i metodę cenową będziemy musieli w przypadku REIT-ów lekko zmodyfikować. Wyjaśnię to na podstawie zmodyfikowanej tabeli z poprzedniego paragrafu, również dla spółki ABC:\nW podejściu cenowym do wyceny REIT-ów ważna jest przede wszystkim perspektywa wobec innych spółek z podobnego segmentu. Może brzmi to dość prosto, ale zaraz zrozumiesz moje podejście. Zacznijmy od kłopotliwych współczynników Cena/Zysk (P/E), które przez amortyzację są w przypadku REIT-ów zazwyczaj znacznie wyższe niż dla „zwykłych” spółek giełdowych. Z tego powodu, także w przypadku metody cenowej, zaleca się stosowanie FFO, a więc zastąpienie wskaźnika C/Z, wskaźnikiem C/FFO.\nGdy już obliczymy C/FFO dla każdego roku analizy, naprawdę warto znaleźć spółki z tego samego segmentu REIT-ów i obliczyć średni wskaźnik dla całego sektora. Pozwoli Ci to ocenić, czy REIT jest tani w swoim segmencie, bo co z tego, że przepływy z REIT-u „zwrócą Ci” inwestycję w niego w ciągu 10 lat jeśli są w sektorze spółki, które mają ten wskaźnik na poziomie 7 lub 8? Z tego powodu w wycenie REIT-ów bardzo istotna jest perspektywa, a nie tylko policzenie „suchych wskaźników” dla analizowanej spółki i zadowolenie się nimi.\nPrzykład wyceny REIT-u. Spółka AvalonBay\nZacznijmy od AvalonBay będącego jednym z większych REIT-ów działających w sektorze nieruchomości mieszkalnych w USA. Będzie to bardzo uproszczona wycena polegająca na wyliczeniu wskaźników C/FFO oraz wskaźnika wypłaty dywidendy z FFO dla spółki. W ćwiczeniu bazować będziemy na uproszczonym sprawozdaniu finansowym spółki AVB ze strony Nadsaq oraz jej historii wypłaty dywidend z tego samego serwisu. W ustaleniu ceny akcji w każdym z okresów raportowania pomoże nam wykres cen akcji spółki AVB (również z Nasdaq).\nZestawienie danych i obliczenie wskaźników\nKilkanaście minut zajęło mi znalezienie i poukładanie wszystkich danych w tabeli, którą Ci zaraz zaprezentuję. Wszystkie dane podałem w dolarach amerykańskich, a jako rok 2020 uwzględniłem 4 ostatnie kwartały, a więc Q3 2019, Q4 2019, Q1 2020 i Q2 2020, bo tylko dwa pierwsze kwartały 2020 r. były w chwili przygotowywania wpisu dostępne. Oto znana już z poprzedniego rozdziału tabela, ale z prawdziwymi danymi zaraportowanymi przez AvalonBay:\nPozwól, że skomentuję tylko wybrane pozycje z powyższej tabeli:\nChoć przychód AvalonBay rośnie w dość zrównoważonym tempie, to wygląda na to, że ta dynamika spowolni między 2020, a 2019 jak tylko ukażą się dane za Q3 i Q4.\nZysk spółki od 2018 roku maleje, ale biorąc pod uwagę amortyzację FFO utrzymuje się na podobnym poziomie, co sprawia, że pozorny spadek zyskowności nie jest alarmujący.\nObecna stopa dywidendy spółki na poziomie 4% jest wg stowarzyszenia NAREIT zbliżona do średniej dla wszystkich ~220 amerykańskich REIT-ów typu equity, czyli 3,84%.\nCieszy stały wzrost dywidendy w ujęciu do FFO, jak również to, że jest tam jeszcze sporo buforu, a do 100% daleko. Jeśli nie będzie problemów z wynajmem domów i mieszkań, AvalonBay może spokojnie z roku na rok podnosić wskaźnik wypłaty dywidendy.\nJedna rzecz, która przykuła moją uwagę to fakt, że w latach 2018 spółka nie spełniała wymogu, by być REIT-em. Mowa tu o wskaźniku wypłaty dywidendy w wysokości 68%, 85%, 84% odpowiednio w latach 2016, 2017, 2018.\nOsobną tabelę przygotowałem w celu obliczenia wskaźników C/Z oraz C/FFO dla AvalonBay:\nWspółczynnik C/Z AvalonBay jest obecnie wyższy od średniej dla wszystkich REIT-ów, wynoszącej według NYU Stern School of Business ~23,20. Jeśli chodzi o porównanie Ceny/FFO do innych spółek to będziesz musiał wykonać ćwiczenie samemu, gdyż ten wpis stałby się jeszcze dłuższy, czego chciałbym uniknąć. Przed samym podsumowaniem pozwól, że napiszę Ci listę rzeczy, które warto zrobić dokonując analizy funduszu REIT.\nJak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku?\nPrzyjmijmy, że jesteś na etapie wyliczenia wskaźników dla spółki i chciałbyś wiedzieć, czy jej obecna cena akcji jest zbyt niska, zbyt wysoka, a może odpowiednia. Oto kroki, które sugeruję Ci w takim wypadku podjąć:\nWybierz 10 spółek o podobnym profilu (w tym przypadku REIT-ów na nieruchomości mieszkalne z USA) i wykonaj całe ćwiczenie również dla nich.\nZnajdź te z najniższym współczynnikiem C/FFO oraz te z najwyższym współczynnikiem stopy dywidendy. Optymalnie jeśli uśrednisz te wskaźniki dla 3-5 ostatnich lat.\nZnajdź zwycięzcę, ale zastanów się nad tym dlaczego cena akcji może być teraz tak atrakcyjna. Zbadaj czynniki ryzyka opisane we wcześniejszych rozdziałach tego wpisu.\nDokładnie przeczytaj ostatnie sprawozdanie finansowe i materiały na stronie spółki, aby zrozumieć dlaczego szeroki rynek wycenia ją tak tanio. Jeśli nic podejrzanego nie znalazłeś, a polityka dywidendowa jest niezaburzona względem 2019 roku, to znalazłeś potencjalny materiał do zakupu!\nCzas podsumować wpis, który wyszedł zdecydowanie dłuższy, niż początkowo planowałem, ale zamiast przepraszać, wyrażę nadzieję, że przynajmniej Ci się do czegoś przydał. Jeśli już czujesz się gotów na poszukiwania najlepszych REIT-ów, a jeszcze nie posiadasz konta maklerskiego, to polecam założenie go z jednego z moich linków afiliacyjnych poniżej:\nKończąc ten wpis jesteśmy już za półmetkiem serii o REIT-ach na Inwestomacie, ale muszę przyznać, że ten i poprzedni, czyli „REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości” swoją długością i bogactwem treści mogłyby same stanowić całą serię, a nawet krótkiego e-booka. W kolejnej, czwartej już części cyklu postaram się zbadać czy „bardziej popłaci” inwestowanie bezpośrednio w REIT-y, czy zakup całego ich koszyka poprzez inwestycję w ETF na REIT-y. Będzie ona bardzo praktyczna i niekoniecznie bogata w tekst, ale na pewno bogata w obliczenia. Dzięki i do następnego!\nPrevious PostREIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości\nNastępny wpisREIT (4/5) – Lepiej kupić REIT bezpośrednio czy poprzez ETF?\n4.4 14 głosy\nW co inwestować w 2021 roku? Mój portfel na I półrocze 2021


Niedziela patriotycznych wzruszeń - koncert "Niepodległa, niepokorna" - RadzyńINFORadzyńINFO\nHome » AKTUALNOŚCI » Niedziela patriotycznych wzruszeń – koncert „Niepodległa, niepokorna”\nNiedzielne popołudnie 15 kwietnia upłynęło w ROK-u pod znakiem patriotycznych wzruszeń. W koncercie „Niepodległa, niepokorna” na scenie zaprezentowały się dwie grupy muzyczne – chór „Wrzos” oraz Miejska Młodzieżowa Orkiestra Dęta.\nLicznie zgromadzoną publiczność przywitała pani Teresa Szczepaniuk. Następnie z krótką pogadanką na temat znaczenia pamięci historycznej w naszej małej ojczyźnie wystąpiła pani Anna Wasak. Podkreśliła, że ostatnimi czasy nie jest z tym najlepiej. Tym większe znaczenia mają takie wydarzenia jak koncert, w którym obok siebie występują na scenie seniorzy i młodzież.\nTak faktycznie było. Obok zespołu „Wrzosu” i pani Ewy Łańcut-Nestoruk zaprezentowała się Miejska Młodzieżowa Orkiestra Dęta pod batutą pana Jacka Nestoruka. Koncert otworzono wykonując utwór „Modlitwa obozowa”. Kolejne części zapowiadała pani Aldona Sadowska, występująca tym razem w roli konferansjerki. Orkiestra wykonywała instrumentalne wersje takich szlagierów jak „Serce w plecaku” czy „Deszcz jesienny”. Chór z kolei serwował publiczności m.in. nieśmiertelne „Legiony”, „Marsz Dobrzańskiego” czy „Czerwone maki pod Monte Casino”. Najsilniejszy ładunek wzruszeń niosły ze sobą te momenty koncertu, w których zarówno chór, jak i orkiestra wykonywały ten sam utwór. Tak było w przypadku klasyka „O mój rozmarynie”.\nMiejska Młodzieżowa Orkiestra DętaROKWrzos


Baby boom we wrocławskim zoo. Na świat przyszły między innymi kozy i lemury Wrocław | 24wroclaw.pl\n24wroclaw.pl 22/04/2019 23:37\nWe wrocławskim ogrodzie zoologicznym mogą mówić o prawdziwym baby boom. Na świat przyszły między innymi owce, kozy, muflony i lemury. Jak mówią pracownicy zoo, to naturalne, bo najwięcej młodych przychodzi na świat wiosną. Baby boom może jeszcze potrwać kilka miesięcy.\n- Jest to spowodowane tym, że tak sobie przyroda to zaprojektowała, że większość gatunku zachodzi w ciąże z końcem jesieni, po to, żeby młode się rodziły, kiedy wszystko rozkwita i jest obfitość pożywienia. I dlatego na przykład urodziły się nam kozy, owce, mnóstwo innych gatunków. Spodziewamy się, że to dopiero początek, a ten baby boom potrwa jeszcze kilka miesięcy – powiedziała Marta Zając-Ossowska z wrocławskiego Zoo.\nBaby boom we wrocławskim zoo. Na świat przyszły między innymi kozy i lemury komentarze opinie


PiS deklaruje coroczne wypłaty dodatkowego świadczenia dla emerytów… - Telewizja Starachowice\nPiS deklaruje coroczne wypłaty dodatkowego świadczenia…\nPiS deklaruje coroczne wypłaty dodatkowego świadczenia dla emerytów i rencistów\n14.05.2019, 13:40 (aktualizacja 14.05.2019, 15:17)\nZ inicjatywy Prawa i Sprawiedliwości zaczęła obowiązywać ustawa skutkującą wypłatą tzw. trzynastej emerytury. Wszyscy emeryci i renciści bez wyjątku do końca maja otrzymają dodatkowe świadczenie w wysokości 888 zł 25 groszy netto.\nW tej chwili jest jednorazowe, ale jak zapowiada poseł Krzysztof Lipiec, PiS będzie dążyło do wypłacania go co roku.\ndo Jasiek 18.05.2019, 08:48\nanka 14.05.2019, 23:40\nBardzo mnie zastanawia reklama firmy pogrzebowej na stronie z reklamą posła Lipca. I to jest prawda.\nPiS to PRZESZŁOŚĆ. POLSKA to PRZYSZŁOŚĆ.\nJasiek 14.05.2019, 16:00\nNapewno lipiec ma tu dużo do powiedzenia hahaha??


Regeneracja i inspekcja studni wierconej | MG GeoWater\nProcedura zaprojektowana, aby zwiększyć ilość wody w istniejących studniach o niskiej wydajności\nMG GeoWater wysyła swojego eksperta, który przetestuje studnie i określi ile produkuje wody, a następnie stwierdzi czy konstrukcja odwiertu nadaje się technicznie pod hydroszczelinowanie. Głębokość studni i poziom wody są mierzone i następnie urządzenie zwane paker jest obniżane na odpowiednią głębokość. Ma to na celu zwiększenie wielkości i zakresu istniejących pęknięć skały macierzystej. Około 1000 litrów wstępnie chlorowanej wody jest wpompowane pod wysokim ciśnieniem do odwiertu w celu zwiększenia i zmiany ciśnienia w górotworze. Jeśli zadanie się powiedzie, ciśnienie będzie stale wzrastać do maksymalnego poziomu, jaka formacja skalna przyjmie i następnie ustabilizuje się na niższym poziomie. Spadek ciśnienia wskazuje, że górotwór przyjmuje wodę i opór przepływu jest zmniejszony. Urządzenie następnie znów obniżamy głębiej do następnego punktu, aby wzbudzić wybuch ciśnieniowy. Pompę głębinową ponownie montujemy w odwiercie i opróżniamy wodę ze studni głębinowej . Przeprowadzamy pomiary ilości i przypływu wody dla końcowego określenia wyniku technologicznych prac hydroszczelinowania. Ponowne badanie przypływu odbywa się dwa dni robocze później aby sprawdzić, czy wydatek wodny uległ poprawie.\nKorzyści z hydroszczelinowania\nPozwala osiągnąć wodę do celów produkcyjnych / technologicznych z płytszych (tańszych) odwiertów.\nJeśli jesteś zainteresowany rozwiązaniem opracowanym i skutecznie wykonywanym od 30 lat w wydobyciu gazu i 10 lat w ujęciach wodnych - możemy wysłać do Państwa naszego technika, aby określił czy hydroszczelinowanie jest właściwym rozwiązaniem Twoich problemów małej ilości wody.\nSkontaktuj się z nami pod numerem 509 609 112\nJesteśmy lokalnym i sprawdzonym wykonawcą studni głębinowych, obsługujących wszystkie obszary południowej Polski od Bielska-Białej do Rzeszowa, realizujemy odwierty na Górnym Śląsku, aglomeracji Krakowskiej i innych.\nMG GeoWater poszukuje najlepszej wody dla Ciebie, przeanalizuje jakościowo wodę i przeprowadzi inspekcję studni oraz najlepiej uzdatni wodę na terenie całej Polski, abyś w przyszłości nie tracił a mógł zaoszczędzić tysiące złotych!\nZadzwoń pod numer 509 609 112, aby zamówić inspekcję swojej studni. Zapewniamy szybką, uprzejmą i fachową obsługę i skorygujemy ewentualne problemy mechaniczne, jakości lub wydajności Twojej wody.


Sztuczna inteligencja w małej firmie. Jak nie zostać w tyle cyfrowej rewolucji? [WYWIAD] - Aktualności - Biznes - Forsal.pl – Biznes, Gospodarka, Świat\nSztuczna inteligencja w małej firmie. Jak nie zostać w tyle cyfrowej rewolucji? [WYWIAD]\n22 maja 2019, 11:32 Ten tekst przeczytasz w 1 minutę\nW jaki sposób rozwiązania z zakresu sztucznej inteligencji mogą pomóc małym i średnim firmom z państw takich jak Polska czy inne kraje regionu Europy Środkowej? Co zrobić, żeby nie zostać w tyle cyfrowej rewolucji, która zmienia oblicze biznesu? Rozmawiamy z Ayeshą Khanna, szefową Addo.AI.\n- Za pomocą danych i sztucznej inteligencji można natychmiast zoptymalizować swoją działalność. To oznacza, że można zautomatyzować obsługę klienta, procesy produkcyjne. A małym i średnim firmom zawsze zależy na redukcji kosztów – mówi Ayesha Khanna, która teraz pomaga budować gospodarkę przyszłości w Singapurze.\n- Po drugie, wiele firm chce mieć lepsze relacje z klientami, a wykorzystując AI można je personalizować. To poprawia dochody firmy i zwiększa satysfakcję klientów – dodaje.\nBardzo ważne jest też wsparcie państwa. Jak podkreśla nasza rozmówczyni, w Singapurze rząd zaczyna już subsydiować usługi AI. Certyfikowane firmy mogą dostarczać je mniejszym firmom, które nie mają do nich dostępu.\nNadążenie za cyfrową rewolucją w biznesie to wielkie wyzwanie. – Rewolucja dzieje się bardzo szybko, aby ją zrozumieć trzeba zatrudnić co najmniej jednego, dwóch analityków danych (data scientist) i inżynierów uczenia maszynowego (machine learning engineer). Albo podszkolić swoich programistów z obszaru data science i AI. Inaczej zawsze będziemy stać z boku i obserwować, jak świat idzie do przodu.\nSzefowa Addo.AI uważa, że ludzie biznesu, znający się na zarządzaniu, nigdy nie zostaną zastąpieni przez specjalistów od IT i AI.- Zespół XXI wieku to kombinacja jednych i drugich. Biznes i technologia uczą się współpracować, aby tworzyć nowe produkty i usługi.\ntechnologia biznes wideo Sztuczna inteligencja AI


Nie ma nic słodszego niż śpiące zwierzaki, dobranoc | Zwierzęta Pikio\nPikio Zwierzęta Nie ma nic słodszego niż śpiące zwierzaki, dobranoc\nNie ma nic słodszego niż śpiące zwierzaki, dobranoc\nŹródło: facebook/Newsner Djur\nSen będzie o wiele przyjemniejszy, jeśli wcześniej przyjrzysz się tym dwóm kociakom. Widok jest nieprawdopodobny i rozczuli każdego.\nSen pozwala organizmowi odpocząć, jednak niekiedy, pomimo dużego zmęczenia nie jest on tak przyjemny, jak byśmy tego chcieli, dlatego budzimy się jeszcze bardziej zmęczeni niż się położyliśmy. Wpływ na jakość snu ma wiele czynników, m.in. to, co robimy za nim się położymy. Przyjemna melodia, wyciszenie, czy spoglądanie na coś miłego, może mieć korzystny wpływ.\nSen będzie o wiele przyjemniejszy, jeśli przyjrzysz się tym kociakom\nPowyższe zdjęcie to absolutny hit sieci. Internauci nieustannie przesyłają je między sobą, rozczulając się nad śpiącymi razem kociakami. Wtulone w siebie zwierzaki roztkliwią nawet najtwardsze serce. Obok takiego widoku ciężko jest przejść obojętnie, a przyznają to również najwięksi miłośnicy psów.\nCo więcej, jeśli chcesz wywrzeć korzystny wpływ na jakość swojego snu lub mieć pewność, że przyśnią Ci się same miłe rzeczy, koniecznie przypatrz się zdjęciu zanim zaśniesz. Możesz być pewny, że ta noc będzie najprzyjemniejszą z możliwych, a rano obudzisz się wypoczęty i pełen pozytywnej energii.\nsen koty Facebook