13 forretningsmodeller i dansk kystturisme - PDF\n13 forretningsmodeller i dansk kystturisme\nDownload "13 forretningsmodeller i dansk kystturisme"\n1 13 forretningsmodeller i dansk kystturisme\n2 13 FORRETNINGSMODELLER I DANSK KYSTTURISME Undersøgelsen er del af projekt Oplevelsesbaseret Kystturisme ERDFK Forsidefoto: Ole Akhøj, VisitDenmark Mediacenter samt VisitNæstved Videncenter for Kystturisme Bredgade 5 DK-6960 Hvide Sande August 2014\n3 FORORD Danske kystturismevirksomheder har helt særlige udfordringer som følge af deres størrelse, produktets sammensætning og måde at drive forretning på. Der er generelt et begrænset kendskab til kystturismevirksomheders økonomi, værdiskabelse og strategier. Derfor igangsatte Videncenter for Kystturisme i efteråret 2013 en erhvervsøkonomisk analyse af dansk kystturisme. går i dybden med udvalgte, succesfulde virksomheders strategier og historie med det formål at skabe indsigt i tilsyneladende effektive forretningsmodeller i kystturismen. Rapporten er et delresultat af en større erhvervsøkonomisk analyse, som også omfatter en gennemgang af nøgletal for kystturismens brancher, formidlet i rapporten Erhvervsøkonomiske nøgletal i dansk kystturisme. Rapporten er udarbejdet af Videncenter for Kystturisme i samarbejde med NIRAS, KvistgaardConsulting og Hird&Ko som led i projekt Oplevelsesbaseret Kystturisme ERDFK Al dataindsamling, interview og analyse er forestået af NIRAS, KvistgaardConsulting og Hird&Ko. Vi vil gerne takke de mange virksomheder og organisationer, der har deltaget i spørgeskemaundersøgelse, bidraget til udarbejdelsen af cases, givet interviews, råd og sparring. En særlig tak til direktør John Kronborg, Feriecenter Slettestrand, direktør Søren Kragelund, Fårup Sommerland A/S, direktør Henrik B. Nielsen, Djurs Sommerland A/S, direktør Kaj Frederiksen, Sol og Strand Feriehusudlejning A/S, ejerne Claus og Henny Skov, Hr. Skov, direktør Mogens Brinkmann Petersen, Restaurant Colosseum, Sønderborg, indehaver Carsten Nøhr Larsen, Kalvehave Labyrintpark, direktør Jan Kobber, Nordisk Færgefart, direktør John Bech Amstrup, Dyvig Badehotel, ejer Henrik Søby, Nysted Strand Camping, hotelejer Klaus Juhl, Hotel Abildgaard, ejer Linda Stærke, Magasin Gaarden - Hotel Faaborg, Uffe Høeg Johansen, Hindsgavl Slot og stabschef Martin Albersten, Middelfart Kommune for at have bistået med tid, indsigt og gode historier til udarbejdelsen af casebeskrivelserne.\n4 INDHOLD 1 På tværs af de 13 cases Strategier til inspiration Introduktion til forretningsmodeller Hvad er en forretningsmodel? Ejerform, medarbejdere og kompetencer Høj kvalitet til lav pris Svag adgang til lån Samarbejde, samarbejde, samarbejde Planer for ændring af forretningsmodel Cases Introduktion Nysted camping Nordisk Færgefart ApS Kalvehave Labyrintpark Dyvig Badehotel Hotel Abildgaard Feriecenter Slettestrand Fårup Sommerland A/S Djurs Sommerland A/S Sol og Strand Feriehusudlejning A/S Hr. Skov Restaurant Colosseum Magasingaarden & Hotel Faaborg Bridge Walking Bilag A. Litteratur og kilder Bilag B. Metamatrix Bilag C. Spørgeskemaundersøgelsen... 66\n5 1 PÅ TVÆRS AF DE 13 CASES Danske kystturismevirksomheder er udfordret af en længere periode med lave vækstrater og lave afkast. Branchens struktur med mange små virksomheder og sæsonbetonet efterspørgsel er med til at gøre det svært at tjene penge i kystturismen. Dette er én konklusion af gennemgangen af nøgletal i kystturismebrancherne, jf. Erhvervsøkonomiske nøgletal for kystturismebrancher. Nærværende rapport har en mere positiv og dybdegående tilgang til det at drive virksomhed i kystturismen. Rapporten dykker ned i 13 eksempler på tilsyneladende succesfulde virksomheder i kystturismen. Hvad er det for forretningsmodeller, virksomhederne har bygget op? Hvilke knapper drejer disse virksomheder på, når de skal klare ændringer i markedet? Og hvad oplever de som årsager til de opnåede resultater i et presset marked? Rapporten opsummerer i første kapitel de vigtigste veje og trin, der har ført casevirksomhederne i positiv retning. Erfaringer på tværs af casene er her søgt defineret. Kapitel 2 introducerer forretningsmodeller i kystturismen på baggrund af en spørgeskemaundersøgelse samt ekspertinterview. Endelig fremlægger hver casevirksomhed sin særegne historie i kapitel 3. Anbefalinger På baggrund af erfaringerne fra en eller flere af casevirksomhederne kan udledes følgende gode råd og anbefalinger til virksomheder i kystturismen: 1. Vær på forkant og skab konkurrencen: Skab mest mulig convenience for turisten og investér løbende i forbedring og udvidelser. 2. Skab forretning på grundlag af egen ekspertise. Hent ny ekspertise ind udefra eller via samarbejde, hvis du bevæger dig ind på nye områder. 3. Brug stedet udnyt stedets særlige forhold og naturgivne ressourcer. 4. Skab godt værtsskab, definér standarder for kvalitet og service, ansæt kun personer, der kan udleve din servicefilosofi, investér i træning af medarbejdere. 5. Skab et snævert og klart defineret koncept. 6. Søg stordriftsfordele. 7. Ha stor opmærksomhed om prisen, det har turisten 8. Samarbejd! 9. Giv alt!\n6 1.1 Strategier til inspiration Når det gælder virksomhedernes handlingsmønstre, strategier og redskaber til at nå det sted, hvor de er i dag, viser arbejdet med de 13 cases tydeligt, at der ikke findes én forretningsmodel, men derimod mange forskellige, faktisk 13 forskellige forretningsmodeller. Casene er særegne, og der er forskellige specifikke forhold og strategier for den enkelte der gør, at de er succesfulde. Alle bæres derudover af noget bagvedliggende, som det oftest ikke er nemt at få et indblik i med mindre, man tager sig god tid og lytter til virksomhedernes helt egne og meget spændende historier om vækst, udfordringer, samarbejde og familierelationer. Hver virksomhed og virksomhedens gode erfaringer bør derfor forstås ud fra egne præmisser. På tværs af de 13 cases træder der alligevel følgende redskaber og strategier frem, som en eller flere af virksomhederne har haft særligt fokus på, og som synes at have haft indflydelse på virksomhedens positive udvikling: Game changer. Et gennemgående træk ved de 13 cases er, at de på hver sin måde under forskellige forhold har et element af game changer over sig. Dvs. at de hver især forholder sig til de muligheder, der er i markedet for lige netop dem, hvorpå de gør en forskel. En forskel, der ikke bare er markant over for kunderne, men som faktisk også tvinger konkurrenterne til at se nærmere på, hvad der foregår, hvordan de gør tingene, og hvilken betydning det har for markedet. Casene fortæller historier om virksomheder, der ikke bare sidder og venter på, at markedet ændrer sig. De er på forkant. 10-årige planer og investeringer i ny kapacitet for at imødegå næste generations efterspørgsel er nogle af de redskaber, der benyttes. Det er tydeligt, at alle virksomhederne orienterer sig mod den moderne kystturist, som kræver gennemsigtighed, fleksibilitet, individuelt tilpassede løsninger og kvalitet på moderne dansk: Convenience. Der hersker en erkendelse af, at kunderne i dag kræver convenience i alle aspekter, hvilket virksomhederne har reageret på gennem forskellige tiltag. Nogle gør det nemt at booke. Nogle gør det nemt at købe til. Nogle gør det nemt simpelthen at være kunde. Til historien om game changere hører også casevirksomhedernes tilgang til investering, vækst og udvidelse. Næsten alle virksomheder forklarer deres succes med, at de har foretaget markante investeringer. Vi hører om millioninvesteringer i nye forlystelser, men også i ny kapacitet, opkøb af leverandør-led, produktionslagre mv. 6\n7 Brug af ekspertise og højt specialiserede kompetencer: Turisme er ikke raketvidenskab, men måske alligevel. Nogle af casevirksomhederne tager udgangspunkt i ejernes højt specialiserede ekspertise ofte inden for områder, man ikke nødvendigvis forbinder med kystturisme. Ingeniør- og arkitekturkompetencer indgår eksempelvis som grundforudsætning for udviklingen af Kalvehave Labyrintpark. Feriecenter Slettestrand bygger på ekspertise i MTB og handicap. Andre virksomheder fortæller om kompetencer inden for skibe, rederi- og hoteldrift som afgørende for at kunne udvikle en rentabel forretning. Har man ikke fagligheder selv til brug for udvidelse af forretningen, så er læren fra eksempelvis Nordisk Færgefart, at disse skal inddrages fra andre, så man altid kan tilbyde et produkt ud fra de bedste kompetencer. Dette opnås gennem etablering af samarbejde eller ansættelse af medarbejdere med netop de nye kompetencer. En stedbunden succes. Turisme produceres som bekendt lokalt, og vi møder i casesamlingen virksomheder, der bl.a. forklarer succes en med en evne til at udnytte beliggenheden et specielt sted, mellem skov, strand og by, ved siden af nogle unikke naturområder eller med adgang til nogle helt særlige råvarer. Service og kvalitetssikring ned til nederste detalje. Casene rummer historier om virksomheder, der har en klar holdning om at være til for gæsterne. Virksomhederne tager gæsterne alvorligt, og arbejder derfor arbejder alle målrettet med kvalitet og serviceniveau. Flere nævner deres service- og/eller kvalitetskoncept som en stor del af opskriften på succes. For flere af virksomhederne opnås god service via håndplukkede medarbejdere, der lever op til den særlige kultur på stedet. Eksempelvis en kultur om rummelighed på Slettestrand. Andre nævner, at det handler om synet på kunderne som gæster, som skal mødes med ærlighed, oprigtighed, personlig og seriøs indstilling. Medarbejdere og rekrutteringen heraf ses som nøglen til at kunne levere den ønskede service på det høje niveau. God service indebærer også at tilstræbe størst mulig gennemsigtighed i det tilbudte produkt, hvilket bl.a. Sol og Strand og Nysted Camping er eksempler på, samt gøre tiltag, der sikrer størst mulig nærhed til kunderne. Løbende investeringer og forbedringer af produkt nævnes også som eksempler på det høje serviceniveau, så kunden oplever, at der ikke er slået nogen autopilot til. Casene viser også, at vi har at gøre med virksomheder, der er yderst professionelle i kvalitetssikringen af produktet ned til yderste detalje. Via mysteryshoppere, konstante analyser som i eksempelvis Fårup Sommerland og Djurs Som- 7\n8 merland, kurser eller ved overvågning af hver enkel portion mad som vi ser det i restaurant Colosseum. Unikt og skarpt differentieret koncept. I casesamlingen møder vi også eksempler på en eller flere virksomheder, der har defineret et unikt kvalitetskoncept, som de kontinuerligt holder sig til, og som differentierer dem skarpt fra andre. Casene indeholder historier om gennemført, helhedsorienterede, eksklusive koncepter, hvor alt er tænkt igennem så det passer til oplevelsen. Der er eksempler på (mad)koncepter, byggende på autenticitet og de bedste råvarer også internationalt, et koncept bygget op omkring en særlig ferieform, all inclusive samt et koncept for eksklusivitet i opholdet på eksempelvis et badehotel. Værd at bemærke er også, at en skarp konceptualisering ikke synes at lukke af for potentielle målgrupper. Tværtimod synes virksomhederne at være bredt orienterede over for potentielle gæster, dog med udgangspunkt i et snævert koncept. Stordrift er ikke kun for de store: Især de store virksomheder benytter stordrift for at optimere. Men også flere små og mellemstore gør systematisk brug af stordrift, hvor det kan lade sig gøre inden for de rammer, som de nu har. Køb af flere hoteller inden for kort afstand af samme ejere giver stordriftsfordele. Køb af fabrikshal til produktion giver stordriftsfordele selv for en lille virksomhed. Casene efterlader ingen tvivl om, at størrelse betyder noget i kystturismen. Priskonkurrence og konstant optimering: Pris spiller en markant rolle som konkurrenceparameter for mange af virksomhederne. En del af virksomhederne har mærket finanskrisen i form af kundernes krav om lavere priser. Kombineret med stigende konkurrence har det medført en nødvendig optimering af alle elementerne i driften. Et fokus på pris og optimering kommer fx også til udtryk i flere af virksomhedernes meget sæsonbetonede forretning: Lige så snart det ikke længere svarer sig, så lukker de for sæsonen. Analysen viser også, at lavere pris og optimering af processer ikke skal ses som modsætning til kvalitet. Samme virksomheder kan have klare kvalitetsstandarder, som kører sideløbende med optimeringstiltag. Samarbejde: Stort set alle cases viser, at samarbejde med andre i og uden for værdikæden giver udbytte målt på forskellige måder. Samarbejde om indkøb for store virksomheder. Samarbejde med destinationen om fælles udvikling og markedsføring. Engagement i den lokale turismeudvikling. Samarbejde med andre lokale ildsjæle om udvikling af eksempelvis infrastruktur, som ikke direkte har betydning for virksomhedens drift og resultat her og nu, men som kan have afsmittende effekt gennem øget kendskab til virksomheden og dens involvering 8\n9 i udvikling. Samarbejde med de lokale planlægningsmyndigheder. Casene taler alle på forskellig vis om samarbejde som en positiv ting for dem. Passion. Et sidste fællestræk for nogle af casene er, at de (også) drives af personlige motiver, hvor fx livsform og passion indgår. Uanset om det er private eller offentlige aktører, er der en boblende passion for dét at drive netop denne form for virksomhed. Denne passion ligger bag historien om vækst uanset om det søges skjult bag fokusering på erhvervsøkonomiske rationaler eller ej. Det er først og fremmest passionen for at drive denne type virksomhed, der gør forskellen. 9\n10 2 INTRODUKTION TIL FORRETNINGSMODELLER Som baggrund for casestudiet tegner rapporten indledningsvis et billede af rammer for forretningsmodeller i kystturismen. Den primære kilde er en spørgeskemaundersøgelse blandt et bredt udpluk af kystturismevirksomheder, suppleret af litteratur og ekspertinterview. Metode og resultater af spørgeskemaundersøgelsen kan ses i bilag C. 2.1 Hvad er en forretningsmodel? Gary Hamel er i publikationen Green Business Model Innovation (2012) citeret for at have sagt, at i 99 pct. af tilfældene, når jeg beder en administrerende direktør om at beskrive deres forretningsmodel, så møder jeg et tomt blik de har ingen. Denne rapport afspejler en lignende opdagelse i processen med at afdække og beskrive danske kystturismevirksomheders forretningsmodeller. Det er muligt at beskrive virksomheders forretningsmodeller på mange forskellige måder. Nogle beskrives som enkle prismodeller eller marketingmetoder, andre beskriver virksomheder som variationer over en række arketyper af basismodeller. I denne analyse benyttes begrebet i forståelsen den enkelte virksomheds forretningslogik, og det, der beskriver den, er de specifikke træk ved virksomhedens produktionsmetode, markedsføring og kunderelation - eller brug af kompetencer - der har betydning for virksomhedens vækstpotentiale (Osterwalder et al., 2005). Dette kapitel giver et billede af den forretningslogik, der kendetegner kystturismevirksomhederne. Støttet af 300 kystturismevirksomheders svar i en spørgeskemaundersøgelse beskriver kapitlet, hvordan kystturismevirksomhedernes ejerform, medarbejdersammensætning, konkurrenceforhold, samarbejdsrelationer mv. påvirker deres virksomhed. 2.2 Ejerform, medarbejdere og kompetencer Kystturismevirksomhederne består overvejende af små og mellemstore virksomheder, oftest med enten selv- eller familieejerskab som ejerform. 95 pct. af virksomhederne har under 20 ansatte og ca. 4 pct. har mellem 20 og 50 ansatte, jf. delrapport 1. Det danske billede passer ind i et større internationalt billede af turisme bestående af små og mellemstore virksomheder. I Schweiz udgør de helt små turismevirksomheder (mikro) fx 84 pct. af alle turismevirksomheder, og i Australien er 91 pct. af alle turismevirksomheder små (ATLAS, 2004). 10\n11 Ejerformen kan have indflydelse på virksomhedernes ledelsesform, risikoaversion, motivation og opfattelse af vækst. Ledelsesformen i familieejede virksomheder kan være svær at adskille fra ejerens øvrige livsform, især i de små virksomheder. Virksomhederne udgør en del af ejerens kerneidentitet og familiens samlede aktiver og livsform. Iværksætteren eller familien driver derfor virksomheden mere som en livsform frem for et erhvervsarbejde. De ledelsesmæssige målsætninger til virksomhedens resultater er derfor ofte begrundet i personlige livsmæssige målsætninger og ikke erhvervsøkonomiske rationaler med fokus på vækst, overskud og reinvestering. Billedet er dog ikke entydigt. Familieejerskab kan også have form af et anpartsselskab eller et aktieselskab med professionel ledelse (og måske bestyrelse), høj risikovillighed, stor motivation og en klar og målbar vækststrategi. Virksomheders brug af arbejdskraft er, uanset virksomheders størrelse og ejerform, vigtige konkurrenceparametre. Her gælder imidlertid særlige forhold for kystturismen. Beskæftigelsen inden for kystturisme er i høj grad præget af sæsonarbejde. Dette bekræftes af spørgeskemaundersøgelsen, som viser, at for 65 pct. af virksomhederne udgør sæsonarbejdere mindst halvdelen af virksomhedens totale beskæftigelse. Figur 1. Hvor mange af jeres ansatte er sæsonansatte? (besvarelse i andele) Kilde: Spørgeskemaundersøgelsen Især de små og mellemstore virksomheder inden for kystturisme er kendetegnet ved en høj grad af ufaglærte og sæsonarbejdere, sammenlignet med andre 11\n12 sektorer. Det betyder, at virksomhederne i vid udstrækning benytter sig af billigere arbejdskraft fremfor specialiseret og erfaren arbejdskraft som grundlag for deres forretning. Der synes dog at være en klar skillelinje mellem de små på den ene side og de mellemstore og store kystturismevirksomheder på den anden side. De store ansætter i stigende grad specialiseret arbejdskraft, da de har erkendt, at der er en sammenhæng mellem de høje kvalitetsambitioner, som de har, og den arbejdskraft, der skal til for at levere kvaliteten. Her kan fx henvises til casene om Fårup Sommerland og Djurs Sommerland. Sammensætningen af branchens arbejdskraft og manglen på større virksomheder betyder, at det er sværere for virksomheder at tilbyde karrieremuligheder. Derfor oplever kystturismeerhvervene også en forholdsvis stor gennemstrømning af ansatte, og branchen har som helhed en høj mobilitet af arbejdskraft over i andre brancher. Figur 2. Andelen af de ansattes uddannelsesretninger inden for kystturisme Kilde: Spørgeskemaundersøgelsen. Spørgsmålet lød: Hvilken uddannelsesmæssig baggrund vurderer du umiddelbart, at medarbejderne i din virksomhed har? Procenten i den vandrette akse udgør andelen af virksomheder, der har besvaret inden for den nævnte kategori. Fx udgør den mørkerøde farve andelen af de virksomheder, hvor de ansatte har mindre end 20 pct. af den nævnte uddannelsesretning beskæftiget i virksomheden. Manglende karrieremuligheder og lav jobtryghed gør, at mange medarbejdere, som i første omgang har fundet ansættelse i branchen på grund af små krav til uddannelse eller erfaring, senere vælger at skifte til andre brancher, som bedre kan tilbyde professionelle karrieremuligheder, når de har opbygget jobkompetencer. 12\n13 En lidt ældre undersøgelse af turismebeskæftigelsen af Hjalager og Andersen (1998) bekræfter, at gennemtrækket af arbejdskraft i sektoren er ganske stort. I en nyere rapport om turismen i Ørestadsregionen (New Insight, 2011) gentages dette billede med udsagnet: "Der er generelt en omfattende mobilitet i turismeerhvervet. I løbet af to år er ca. halvdelen af de beskæftigede udskiftet." Alt i alt synes der at være iboende beskæftigelsesmæssige barrierer i kystturismevirksomhedernes forretningsmodeller. 2.3 Høj kvalitet til lav pris De markedsmæssige konkurrenceforhold har betydning for virksomhedernes salgsresultater samt muligheder for at generere et overskud. Hvis produkterne ikke løbende udvikler sig, risikerer virksomhederne at tabe markedsandele. Almindelig priskonkurrence rummer ofte et mindre vækstpotentiale i forhold til de succesfulde forretningsmodeller, der handler om at adskille produkterne fra andre og dermed kunne agere som prissættere i stedet for pristagere. Spørger man kystturismevirksomhederne selv, er konkurrenceformen flerstrenget: Kvalitet fremstår som det absolut mest udbredte konkurrenceparameter, jf. spørgeskemaundersøgelsen. Men det synes ikke at forhindre priskonkurrence. Tabel 1. Hvorvidt er du enig i følgende udsagn om din virksomheds produkter? Konkurrenceparametre I nogen eller høj grad De adskiller sig ved at tilbyde bedre kvalitet end konkurrenternes produkter 82% De adskiller sig ved at tilbyde mere originalitet end konkurrenternes produkter 79% Produkterne konkurrerer på pris 69% De kan karakteriseres som værende nicheprodukter 64% De adskiller sig ved at blive markedsført under et unikt brand 57% De adskiller sig ved at være et nyt tilbud til turister 47% De er en del af en samlet pakkeløsning 34% De er udviklet via kapital fra pengeinstitutter 18% De er udviklet via kapital fra investorer eller venture-selskaber 5% Kilde: Spørgeskemaundersøgelsen. Svarmulighederne var multiple og den enkelte procent er udtryk for hvor mange virksomheder, som svarer i nogen grad eller i høj grad til spørgsmålet. Jf. tabel 1 mener otte ud af ti virksomheder, at virksomhedens produkter adskiller sig ved at være af højere kvalitet og originalitet end konkurrenternes produkter. Syv ud af ti arbejder dog også målrettet med priskonkurrence. Godt halvdelen af virksomhederne markedsfører produktet som unikt brand, mens godt en tredjedel drager nytte af at være del af en pakkeløsning. 13\n14 Virksomhedernes høje prioritering af kvalitet bekræftes af case- og litteraturstudiet. De fleste kystturismevirksomheder markerer i casene, at personlig betjening og servicekvalitet er centrale elementer i deres forretning uden dog at der er tale om bevidst formulerede forretningsmodeller. De små og mellemstore kystturismevirksomheders primære syn på gæster/besøgende er altså, at de skal have en god oplevelse fremfor, at de ser på turisten som en kunde, hvortil salg skal optimeres. 2.4 Svag adgang til lån Adgangen til finansiering er et grundlæggende vilkår for vækst, og undersøgelsen indeholder indikationer på, at det er de færreste, der har let adgang hertil. Som svar på spørgsmålet om konkurrenceparametre ovenfor i tabel 1 angiver en mindre andel af kystturismevirksomhederne (18 pct.), at produktet var udviklet via kapital fra pengeinstitutter, og kun fem procent nævnte investorer eller ventureselskaber som kilde til udvikling af deres produkt. Adgangen til midler er en konkurrencestrategi, der således benyttes af relativt få. Uden risikovillig kapital har kystturismevirksomhederne ikke mulighed for at få gennemført større fornyelser i deres forretningsmodeller. Litteratur og interview bekræfter, at kystturismen er kendetegnet ved generel vanskelighed ved at tiltrække ny kapital, som bunder i manglende tiltro fra investorerne. Ifølge vores interview med investorer er Danmark investeringsmæssigt i svær konkurrence med de lande, som Danmark typisk sammenligner sig med. Det fremhæves fx, at Hollands destinationsudvikling har lettere ved at tiltrække investorer på grund af kundegrundlagets størrelse. Derudover påpeges det, at rammevilkår i form af manglende adgang til opkøb af ferieboliger, højere moms, energiafgifter og forbrugspriser har medvirkende negativ indflydelse mulighederne for at tiltrække kapital til kystturismen. 2.5 Samarbejde, samarbejde, samarbejde Turismeerhvervene adskiller sig fra andre erhvervsgrupper, idet det ikke er produktionen eller kompetencerne, som de har til fælles, men kundegruppen. Efterspørgslen af erhvervsvirksomhedernes produkter har to overordnede karakteristika. Turismeprodukter er nære substitutter i forhold til produkter inden for samme servicetype og komplementære i forhold til de andre turistydelser. Begge effekter har stor betydning for prisen, hvilket betyder, at konkurrenceparametrene både består af direkte konkurrence på pris og kvalitet, og evnen til at 14\n15 samarbejde med andre virksomheder, som komplementerer virksomhedens eget produkt. En attraktion vil have stor interesse i at samarbejde om kvalitet og priser på overnatning og bespisning i samme geografiske område. Et hotel vil have interesse i, at hele destinationen har tilbud, der tiltrækker flere turister generelt og flere målgrupper specifikt. Casene om Fårup Sommerland, Djurs Sommerland og Bridge Walking søger alle at integrere overnatning i forhold til deres kerneprodukt, som er attraktioner. Her ses en klar tænkning i såvel horisontale som vertikale værdikæder. Casen med Hotel Abildgaard på Bornholm viser også, at der tænkes i komplementære forhold, nemlig at hotellets ejere har et andet hotel tæt på, som giver muligheder for at tilbyde anderledes produkter end det ellers kunne forventes af et hotel i denne størrelse. Det er således ikke alene større attraktioner eller samarbejder, der kan skabe nye forretningsmodeller ved hjælp af partnerskaber eller lignende konstruktioner. Spørgeskemaundersøgelsen bekræfter, at samarbejde er en integreret bestanddel af kystturismevirksomhedernes hverdag. Mere end 3 ud af 4 kystturismevirksomheder vurderer, at deres samarbejdsrelationer har positiv effekt på årsresultatet. Figur 3. I hvilken grad vurderer du, at samarbejdet er positvt medvirkende til virksomhedens resultat? Kilde: Spørgeskemaundersøgelsen Kystturismevirksomhederne samarbejder med andre turismebaserede virksomheder og/eller virksomheder inden for overnatning og restauration. Samarbejde med virksomheder inden for kultur, forlystelser og sport forekommer også i nogen eller høj grad for næsten halvdelen af virksomhederne. Kun en meget 15\n16 lille andel af virksomhederne samarbejder med transportvirksomheder og/eller IT- og kommunikationsvirksomheder. De virksomheder, der i spørgeundersøgelsen fortæller, at de har oplevet vækst i omsætningen de seneste fem år, adskiller sig ikke markant fra de øvrige virksomheder. Der er dog en svag tendens til at disse virksomheder samarbejder mere, jf. tabel 2. Tabel 2. Kystturismeerhvervenes samarbejdspartnere inden for kystturismeerhverv som har oplevet vækst i nogen eller højgrad inden for de seneste 5 år, opdelt på branchegrupper Virksomheder, der har haft vækst i omsætningen inden for de seneste 5 år Alle Alle med vækst Restaurati on mm Overnatning Forlystelser og fritidsaktiviteter Andre branche grupper Offentlige partnere (fx kommuner, regioner) 41% 42% 32% 32% 71% 40% IT- og kommunikationsvirksomheder 25% 25% 30% 5% 25% 25% Inden for detailhandel 31% 37% 25% 42% 47% 78% Transportvirksomheder 22% 27% 18% 21% 36% 75% Inden for kultur, forlystelser og sport 46% 49% 48% 42% 62% 25% Inden for overnatningsfaciliteter og restauration 51% 55% 59% 47% 54% 44% Andre turisme-baserede virksomheder 71% 78% 75% 74% 88% 70% Note: Spørgeskemaundersøgelsen. Virksomhederne i undersøgelsen har besvaret et spørgsmål, om hvilke typer virksomheder de samarbejder med, og i hvor høj grad de samarbejder. Bemærk statistisk usikkerhed som følge af et lavt antal besvarelser især under hver delbranche. Opdelt efter erhvervsområde synes der at være tendenser til, at samarbejdet er særligt udbygget blandt virksomheder inden for forlystelser og fritidsområder. Samarbejdet blandt virksomheder i overnatningssektoren synes at være mere begrænset til samarbejde med andre overnatningsfaciliteter samt med virksomheder, der kan tilbyde oplevelser. 2.6 Planer for ændring af forretningsmodel Følges et erhvervsøkonomisk rationale, er vækst tæt knyttet til virksomheders udvikling af nye eller forbedrede forretningsmodeller. Virksomhederne kan gennem forretningsmodellerne skabe mere vækst ved, at de ændrer/forbedrer deres kundegrundlag, udvider produktsortimentet, skaber klare koncepter for indtjening eller forandrer niveauet eller kvaliteten af produkterne. Virksomhederne kan også udvikle forretningsmodellerne ved at skabe måder til at få kun- 16\n17 derne til at forbruge mere pr besøg eller at komme igen oftere. Endvidere kan produktionskapaciteten udvides. Inden for turisme synes væksten at blive begrænset af, at mange især små og mellemstore kystturismevirksomheder innoverer og udvikler deres forretningsområder relativt lidt. Spørgeskemaundersøgelsen viser dog, at godt halvdelen planlægger i nogen eller høj grad at ændre forretningsmodellen, mens den anden halvdel ikke eller kun i ringe grad at ændre på deres forretningsmodeller. Figur 4. Planlægger I at ændre på virksomhedens forretningsmodel inden for de kommende to år? I høj grad 9% Slet ikke 21% I nogen grad 42% I ringe grad 28% Kilde: Spørgeskemaundersøgelsen. I casene findes der flere eksempler på, at den finansielle krise har sat markante spor i den måde, virksomhederne agerer på. Der bruges mange ressourcer på at optimere og trimme virksomhedernes drift ned til de helt små detaljer. Som det fremgår af bilag C fortæller spørgeskemaundersøgelsen endvidere, at virksomheder, der forventer at ændre på deres model, rangerer måden, hvorpå de markedsfører sig og er i kontakt med kunden højest. Otte ud af ti overvejer at ændre den måde, hvorpå de markedsfører sig eller kommer i kontakt med kunden. Forholdsvis mange giver endvidere udtryk for, at de i nogen grad også planlægger at ændre på deres produkt eller den service, de tilbyder. Henvendelse til nye kundetyper er også en bevidst strategi for flere. 17\n18 3 CASES 3.1 Introduktion I det følgende præsenteres 12 virksomhedscases, der fortæller hver sin helt særlige historie om at drive kystturismevirksomhed. Vel at mærke en historie, der primært handler om vækst og succes. Som en 13. case præsenterer rapporten historien om en attraktion, der er under opbygning i et partnerskab mellem to kommuner og private turismevirksomheder. Denne case er interessant, fordi den fortæller en anden historie om et offentligt/privat samarbejde. De 13 cases dækker over et udpluk af forskellige typer af virksomheder i kystturismen. Der er ældre virksomheder; der er nyere virksomheder; der er små og store virksomheder; der er offentligt/privat samarbejde og der er virksomheder inden for forskellige brancher: Forlystelser, overnatning, attraktion, bespisning, detailhandel mv. Casene repræsenterer således en stor spredning, som harmonerer fint med kystturismens virkelighed i Casene illustrerer eksempler på succesfulde virksomheder i kystturismen i dag. Det er igennem de 13 cases tilstræbt at dække bredt i forhold til branche og størrelse i kystturismen, men 13 er naturligvis ikke nok til at dække hele spektret, ligesom de valgte cases ikke skal ses som udtryk for de mest succesfulde virksomheder i kystturismen i dag. Nogle af virksomhederne er blevet valgt på baggrund af den statistiske analyse i nøgletalsanalysen, hvor de blev identificeret som vækstvirksomheder. Andre er udvalgt via ekspertinterviews, netværk eller som følge af et nært kendskab til virksomhedens udvikling. Hver case får i rapporten sin egen fyldestgørende præsentation, hvor virksomhedens helt egen historie, indre logik og sammenhæng bliver foldet ud. For hver case beskriver netop én virkelighed, som er særlig for lige præcis denne virksomhed. Hver casebeskrivelse er blevet til på baggrund af dybdegående og semistrukturerede interview. Interviewene har svinget fra telefoninterviews af 1-2 timer til virksomhedsbesøg af adskillige timer. Interviewene har taget udgangspunkt i en interviewguide, hvor der på forhånd var identificeret en række temaer, men hvor der også har været givet plads til at forfølge andre vinkler, der opstår undervejs i samtalen. 18\n19 Alle casene er blevet analyseret gennem kvalitativ content analysis med det formål at finde mønstre gemt i indholdet og med det formål at identificere bærende elementer og særlige kendetegn i virksomhedernes forretningsmodel. Hovedelementerne i den hver enkelt casehistorie er opsamlet i indledningen til hver beskrivelse samt i oversigtsform i en såkaldt metamatrix i bilag B. Figur 5. De 13 cases 19\n20 3.2 Nysted camping Service som det bærende element Campingpladsen som middel til oplevelse Løbende optimering af kerneprodukt en god 3 er Optimering af synlighed online Nysted camping er drevet som en enmandsvirksomhed af Henrik Søby med hans kone som deltidsansat. Pladsen består af 2,1 hektar jord og rummer 140 enheder, fordelt på telt- og campingvognspladser samt 15 hytter. Henrik har en baggrund som kroejer og hoteldirektør for fire forskellige provinshoteller, og han havde derfor solid erfaring fra branchen, da han i 2010 købte den knap 60 år gamle campingplads. At det netop blev Nysted Camping, han valgte at engagere sig i, skyldes primært pladsens gode beliggenhed med direkte adgang til strand, skov og byliv. Pladsens placering bliver af Henrik også fremhævet som en afgørende faktor for virksomhedens succes. Henrik har fra starten været meget bevidst om strategiens betydning for driften af Nysted camping. Derfor er han heller ikke i tvivl om, hvad han vægter højest i den daglige drift. Han fremhæver tre faktorer som helt centrale og i prioriteret rækkefølge: 1. Service, 2. økonomi og 3. markedsføring. Servicefaktoren fremhæves som det bærende element i virksomhedens forretningsstrategi. Derfor går denne faktor også igen i forhold til virksomhedens økonomiske linje og markedsføring... gæsten kan se, at man ikke bare har slået automatpiloten til. - Henrik Søby En gennemtænkt og brugercentreret service Nysted camping lever af at have tilfredse kunder. Derfor er det helt centralt for virksomheden, at kunderne får en god og mindeværdig oplevelse ved at besøge campingpladsen. Henrik er meget opmærksom på at yde en helhedsorienteret service. Med dette lægges der vægt på, at campingpladsens produkter skal være gennemskuelige for kunderne, således at gæsterne ikke bliver præsenteret for ekstraregninger og skjulte gebyrer, ligesom han hele tiden søger at optimere pladsens faciliteter ud fra de ønsker og behov, som gæsterne har. Dette er også et strategisk led i hele tiden at styrke virksomhedens image. Ved hele tiden at foretage løbende forbedringer, kan gæsten se, at man ikke bare har slået automatpiloten til, og det er ifølge Henrik nøglen til at bevare tilfredse kunder. Derfor understreger han også, at han hellere vil være en tre-stjernet campingplads, der ligger helt i top, frem for en middelmådig eliteplads. Det handler for Henrik om hele tiden at optimere det, han har, frem for at tilføre nyt. 20


NSG Group valgte at samarbejde med Solaria på grund af selskabets robuste BIPV teknologi og fremstillingsprocesser, der kombinerer attraktiv æstetik, overbevisende økonomi, høj energieffektivitet og design fleksibilitet.\nNSG Group har betydelig erfaring i højeffektive arkitektonisk glas løsninger og vil nu udvide sit produktsortiment til BIPV og indarbejde Solaria´s PowerView™ teknologier som OEM (original equipment manufacturer) produkter.\nEtablering af en BIPV forsyningskæde betyder, at BIPV er kommercielt klar til markeds tilpasning. I det næste niveau vil vi se BIPV blive integreret i termoruder og glasprodukter til bygningsfacader.\nDe første Pilkington mærkede glas inklusive Solaria produkter omfatter bygningsglas med en samlet vision om, effektiv dagslys, blændings kontrol, forbedret termisk ydeevne og energiproduktion.\nFra nu af vil beslutningstagere i bygge- og anlægsvirksomhed have adgang til innovative løsninger, som en del af produktsortimentet fra Pilkington, inklusive termoruder, der er almindeligt anvendt i byggeri til glasfacader.\nNSG Group vil samarbejde yderligere med Solaria om at sikre den højeste ydeevne, kvalitet og pålidelighed af yderligere produkter, herunder aktive farveprintede glasløsninger, samt attraktive højt el-ydende brystningspartier i glas, og en bifacial (to-sidig) løsning.\nDet samlede udbud af glas løsninger med BIPV produkter vil give arkitekter mulighed for problemfrit at erstatte traditionelle glasprodukter, at give udviklere mulighed for at tilstræbe netto nul energiløsninger og gøre det muligt at skabe el genererende bygninger.\nNSG Group vil lancere de første produkter i Europa og har planer om at udvide markederne til at omfatte Mellemøsten og videre.


E-handel vokser voldsomt - Hobby artikler til alle Kreative Hjerner\nEn masse online varehuse udlover heldigvis en række forskellige leveringstyper. Den mest benyttede er på nuværende tidspunkt at få leveret til et udleveringssted, hvor du så selv henter dine varer på et selvvalgt tidspunkt. Løsningen er jo super problemfri, samt mange gange ligeledes den billigste leveringsudgave.\nAdskillige webshops yder muligheden for dag-til-dag levering på en masse produkter, men som trods alt er påkrævet at bestillingen laves forud for et fast tidspunkt, med hensynstagen til at de kan nå at få bestillingen ordnet forinden logistikpersonalet har fyraften.\nEt signal om at internet selskabet adlyder de officielle danske regler\nDet er jo ultra fremkommeligt for internetbrugere at finde frem til de bedste priser på forskellige shops på nettet hos www.frkholmsblomster.dk og ergo har flere shops på nettet ikke kunne lade være med at nedbringe salgsværdien på deres varer – til piger og drenge, og samtidig til kvinder og mænd – voldsomt, og endda nogle gange byde på gratis fragt.\nMen det kan imidlertid blive gunstigt at eftergå flere butikker på nettet efter rabatkoder forud for at du bestiller, så man er skudsikker på at få den prisbilligste pris.\nFør nogen handler på en online shop behøver man på en vis måde have øje for netbutikkens forretningsbetingelser, det er dog bare en omfattende opgave.\nEn anden valgmulighed kan være at granske om e-butikken er medlem af e-mærke ordningen, hvilket længe har været et bevis på at online butikken adlyder de danske love, tillige med at internet shoppen nu og da overvåges af jurister der er meget fortrolige de gældende bestemmelser. Dette er desuden din chance for at få assistance, hvis du oplever problemer i processen med din handel.\nLigeledes anbefales det at køber er vidende om de mest essentielle reglementer der har indflydelse på købet, som fx hvilken ombytningsrettighed online firmaet bruger. På grund af dette er det virkelig vigtigt, at man permanent beholder sin faktura, så man en anden gang kan påvise sin bestilling, om du søger en vare til en kvinde eller mand.\nTrustpilot frembyder aldeles gode chancer for at evaluere en lang række forhenværende køberes betragtninger og derfor kan det anbefales, at du eksaminerer netshoppens anmeldelser forud for at du færdiggør din shopping.\nFacebook byder på på samme måde i højeste grad gode chancer for at få en idé om e-forhandlerens popularitet. Herinde ser vi nogle webshops som giver folk mulighed for at notere en anmeldelse af ordreforløbet, som tilmed kan drages fordel af til at fornemme kundetilfredsheden.\n1) Du må ikke stå uden det nødvendige udstyr. Ofte vil det vise sig fornuftigt at have det ved hånden når du går løs med byggeriet. Du bør huske at tillægge de medfølgende udgifter i økonomien.\n2) Måske det viser sig aktuelt at du har de fornødne byggematerialer klar til brug før du går i krig med dit arbejde. Du kunne med fordel notere en simpel indkøbsseddel indeholdende hver eneste ting der bliver brug for, og bagefter tjekke materialerne, med øje for at du kan føle dig tryg ved at du har husket alt.\n3) Husk at gennemtænke om projektet kan klares alene, eller du i stedet for skal anskaffe hjælp fra en fagperson til opstarten af projektet. Forudsat at du får assistance fra en fagperson vil det ofte være fordelagtigt at modtage tilbud fra en håndfuld leverandører.\n4) Der ligger alle mulige former for artikler og videoer online hvorfra du kan få gratis hjælp. Specielt YouTube bringer dig store mængder nyttig info, specielt ifald man skriver søgeordene på engelsk.\n5) Det kan overvejes at søge hjælp til arbejdet, specielt når det kommer til væsentlige byggeopgaver. Større ting bør udføres af mere end en person. Dertil bør det være bedre og sjovere når man ikke er alene om det.\n6) Du må unden ingen omstændigheder glemme sikkerheden, så glem ikke beklædning bl.a. arbejdssko som skåner dig mod potentielle skader. Det er uundværligt med fokus på dit eget ve og vel i byggeprojektet, hovedsageligt ifald du ikke skaffer professionel hjælp.\n7) Husk at du kan indhente hjælp rent økonomisk til renoveringer. Det fås ifald byggeriet er klimavenligt. At få tilbud om støtte kræver altså at projektet påvirker klimaet.\n8) Der viser sig som regel utidige bump på vejen i tilfælde med svære byggeprojekter, og følgelig viser det sig værdifuldt at man afsætter rimelig plads i arbejdsplanen, så man føler sig afslappet omkring at man ikke kommer i tidsmangel.\n9) Planlægning vil altid være vejen til at nå problemfrit i mål med byggeprocessen. Du skal nedskrive en velovervejet strategi, der viser hvilke arbejdsopgaver du vil klø på med hvornår, og som også indeholder en prioriteret rækkefølge. Det anbefales at være skarp i udarbejdelsen af din arbejdsplan.\n10) Før du påbegynder arbejdet må det være vanvittigt fornuftigt med en forsikring om, at projektet er inden for lovens rammer. Alt efter din bopæl kan der være begrænsende retningslinjer for, hvad du gerne må, og hvad der ikke må laves.\n11) For byggeprojekter udenfor har vejret en væsentlig rolle. Derfor kan du regelmæssigt tage notits af femdøgnsprognosen i de dage der er op til projektets begyndelse, så det forhåbentlig ikke uanmeldt begynder at piske ned netop som du arbejder hårdt på det komplicerede byggeprojekt.\n12) Ofte vil det vise sig essentielt at udarbejde et udgiftsbudget for dit byggeri, så du har en økonomisk ramme. Det vil være en god idé at nedfærdige hver enkelt udgift, og bagefter gennemgå online tilbud på dem en ad gangen.


Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige med PrisGaranti - kr. 30.00\nHjem / Garn / Garn Producenter / Hjertegarn / Hjertegarn Arezzo Lin / Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige\nVarenummer (SKU): 5706382013595 Kategorier: Garn, Garn Producenter, Hjertegarn, Hjertegarn Arezzo Lin Tag: Hjertegarn\nHjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige er en af naturens farver, som er i den lyse ende af farveskalaen. Farven hedder beige og det er den farve, som ligger imellem brun og råhvid. Den fine farve kan bruges sammen med en bred vifte af farver, men e … læs mere her\nHjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige beskrivelse:\nNavn: Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige\nLæs mere om Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige her.\nHjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige – Garn og strik er blevet moderne\nDet er en dille, der ikke lige går over med det samme – rigtig mange er, bidt af den store strikkedille- og mange overraskes, når de ser at det ikke er den ældre generation af kvinder, som før i tiden var dem, som strikkede og hæklede på livet løs. De unge mennesker har taget hobbyen op i dag der kaster sig over at strikke eller hækle. Rito.dk har nogle rigtig gode bud på garn, strikkepinde osv. i god kvalitet. De har endda valgt at give dig, prisgaranti og kan returnere din vare i 365 dage, så du kan roligt købe Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige.\nHjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige med prisgaranti\nHjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige kan på grund af dens store popularitet nu findes i den eftertragtede varegruppe Garn > Garn Producenter > Hjertegarn > Hjertegarn Arezzo Lin. Vidste du, at du også får hele 365 dages returret der er en god garanti mod at købe det forkerte. Du kan inden for fristen bare returnere Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige. Her i Danmark er der mange, der køber deres Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige hos onlineshoppen Rito.dk, der har forstået at dække hele Danmark med de helt rigtige varer. Hos webshoppens store udvalg går mange på jagt efter deres mål, det kan jo passende være Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige. Køber du varer online er priserne mere attraktive end i butikkerne- det er effekten af, at den attraktive adresse på strøget ikke er nødvendig, og man dermed sparer meget på huslejen.\nHjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige med 365 dages returret\nKøber du produkter i forskellige webshops, får du nogle bedre betingelser, fordi webshops er underlagt en lovgivning, de skal følge. Dansk lov kræver af webshoppen, at de skal give dig 14 dages returret. når dine varer købes i en shop, der er endda shops, der vælger at give mere end de 14 dage, de er forpligtet til. Oveni returretten har du online også et ret stort udvalg af varer og shops, og det giver en god gennemsigtighed på priserne, blandt de mange udbydere af varer, der findes online. Og du kan endda gøre det når du har lyst, uden at være afhængig af butikkers åbningstider. Den helt stort fordel ved købe produkterne online er at slippe for, at være underlagt butikkernes åbningstider. Webshoppen kan sende produkterne hjem til dig, eller du kan bede dem om at sende til dit arbejde i stedet for, du skal bare huske at vælge den rigtige adresse. I onlineshoppen er der ingen kø det er slut med dårlig køkultur og vrissende mennesker, så det er slut med at blive irriteret over langsomme mennesker i køen.\nVær den første til at anmelde “Hjertegarn Arezzo Lin Garn Unicolor 301 Beige” Annuller svar


Klassens gamle dreng i nyt dress: Au2style.dk lancerer ny webshop\nForside Nyhed Klassens gamle dreng i nyt dress: Au2style.dk lancerer ny webshop\nSådan ser det nye Au2style.dk ud\nEfter næsten 500.000 besøg siden 2010 har Au2style.dk skiftet ham og fået nyt, sprødt look i webshoppen\nNyt år, nye tanker. Også hos den kendte autoudstyrs-forhandler Au2style.dk, der kan præsentere nyt look og en relancering af webshoppen. Det inkluderer godt 2.000 kvalitetsprodukter fra flere kendte producenter og gratis fragt på samtlige varer i shoppen.\nBlandt andet er luftundervogne fra G.A.S – German Airride Systems – allerede nu klar til at blive sendt ud til kunder med mærker som Audi og VW.\n– Det tager tid at bygge en god shop op, siger Jesper Stoltenberg fra Au2style.dk, der har valgt at satse på de lækreste stumper og kvalitetsdele til sine kunder.\nOg hele eventyret er kun lige startet. Au2style.dk forventer nemlig at udvide sortimentet med 20-30 produkter ugenligt. Det bliver selvfølgelig alt sammen gjort med tilhørende, sprøde billeder og informativ tekst, der udførtligt beskriver hver enkel vare.\nFULD FART PÅ PRODUKTERNE\nDerudover har SEO (søgemaskine-optimering, red.) gjort det endnu nemmere at blive linket til stærke tilbud fra Au2style.dk, når du eksempelvis surfer efter dele til din bil via Google.\n– Vi er stadigvæk i fuld gang med at lægge produkter op, det bliver vi nok aldrig færdig med, heldigvis, lyder det fra Jesper Stoltenberg, der håber, at kunderne vil tage godt mod det opfriskede Au2style.dk.\nSamtidig lover han også, at shoppen vil rumme udstyr til næsten enhver bil i den danske vognpark.


S�dan finder du den korrekte husleje - Politiken.dk\nHer ind�nder du Danmarks suver�nt v�rste luft Hushandel 20. jul. 2012 KL. 18.06\nS�dan finder du den korrekte husleje\nUdleje. Det er ikke nemt at fasts�tte den korrekte husleje, hvis man vil udleje sin ejer- eller andelsbolig. Arkivfoto - Foto: Martin Lehmann\nHvis man st�r for at skulle leje sin ejer- eller andelslejlighed ud, s� er det en rigtig god id� at finde frem til den korrekte husleje, inden man finder en lejer. Ellers kan udlejningen ende med at blive en rigtig d�rlig forretning. For selvom det lykkes at finde en lejer, som g�r med til en bestemt leje, s� er der intet, der forhindrer vedkommende i senere at f� sat huslejen ned af Huslejen�vnet. �Uanset at lejere har skrevet under p� en leje, s� kan de f� den tjekket hos huslejen�vnet bagefter�, siger Jesper Larsen, chef�konom hos Lejernes Landsorganisation. If�lge Marianne Dons, faglig chef ved K�benhavns Huslejen�vn, ender langt de fleste sager om udlejning af ejer- eller andelsboliger med, at lejeren f�r medhold. Det kan Jesper Larsen godt genkende. �Jeg kan d�rlig erindre, at jeg har set en lejekontrakt for en udlejet ejer- eller andelsbolig, hvor lejen ikke var for h�j. Der mangler lejeboliger, derfor er folk villige til at betale mere end det, der er lovligt�, siger Jesper Larsen. Termoruder betyder h�jere leje\nF�r man medhold hos huslejen�vnet, kan man f� reguleret huslejen ned. Hvis man klager indenfor et �r efter man er flyttet ind og f�r medhold, skal lejeren have den for h�je leje tilbage for hele perioden. L�S OGS�Private udlejere taber p� stribe i huslejen�vn\nMuligheden for, at lejeren kan f� reguleret huslejen ned g�r det afg�rende at s�tte sig ind i, hvor meget man kan tage for sin lejlighed. �Hvis lejligheden er af almindelig kvalitet med ganske almindeligt k�kken og bad, som ikke er moderniseret, og lejligheden ligger i en ejendom, der er opf�rt f�r 1992, s� ligger lejen p� omkring 500-550 kroner per kvadratmeter om �ret�, siger Jesper Larsen. L�S OGS�Boligejere gambler, n�r de lejer ud Han p�peger, at for eksempel termoruder kan give mulighed for at tage lidt h�jere leje. �Hvis lejligheden er moderniseret, s� der er nyt eller nyere k�kken og nyt bad, s� kan huslejen v�re p� 750-850 kroner per kvadratmeter om �ret, m�ske op til 900 kroner i s�rlige tilf�lde. Det er en tommelfingerregel, men det er som sagt en meget konkret beslutning, som huslejen�vnene tr�ffer�, siger Jesper Larsen. L�S OGS�Rikke og Mikael kan ikke slippe af med deres lejer\nI denne sammenh�ng er et k�kken nyere, hvis det er under 10 �r gammelt. S�dan udregnes forbedringer af lejligheden\nEr der foretaget forbedringer i lejligheden, s� har man lov til at s�tte lejen h�jere, hvis forbedringerne giver en h�jere brugsv�rdi. Eksempelvis, hvis et k�kken er meget bedre end det tidligere. Det kan b�de v�re p� grund af bedre h�rde hvidevarer eller moderne skuffer, der lukker nemmere og har en mere hensigtsm�ssig hyldeops�tning. L�S OGS�Derfor er der eftersp�rgsel p� dyre lejeboliger �Alt det giver en for�gelse af brugsv�rdien. Hvis der er brugt 120.000 kroner p� k�kkenet. S� siger man s�dvanligvis, at de 80.000 kroner er forbedring og de sidste 40.000 er vedligeholdelse og udskiftning af det gamle�, siger Jesper Larsen. Det er en tommelfingerregel, at to tredjedele af prisen ved modernisering af k�kkenet er forbedringer, mens den sidste tredjedel t�ller som vedligeholdelse. L�S OGS�Husk straffeattesten, n�r du skal leje bolig\n�Udgiften skal s� opg�res per kvadratmeter boligareal. Hvis lejligheden er p� 50 kvadratmeter, s� deler man forbedringerne p� 80.000 kroner i 50, det er 1.600 kroner. Derp� m� man tage ydelsen af et 20-�rigt realkreditl�n l�n, hvilket eksempelvis er 8 procent. 8 procent af 1.600 kroner er 128 kroner. Det betyder, at lejeren skal betale en stedsevarende huslejestigning p� 160 kroner per kvadratmeter om �ret for k�kkenet�, siger Jesper Larsen. Man kan ikke sp�rge Huslejen�vnet\nHvis man er i tvivl, er det ikke muligt at bede Huslejen�vnet om at beregne lejen. N�vnets rolle er at afg�re tvister mellem to parter, s� de g�r f�rst ind i en sag, n�r en lejer klager. Men kender man til en specifik sag, kan man if�lge Jesper Larsen fors�ge at f� oplyst hos sit lokale huslejen�vn, hvordan den er faldet ud. Det er dog sv�rt at bruge det i praksis, selv hvis der er tale om en lejlighed i samme opgang. Der kan nemlig v�re stor forskel p�, hvordan den konkrete lejlighed bliver vurderet. S� det er ikke nemt at overf�re huslejen fra en lejlighed til anden lejlighed, der ligner. P� K�benhavns Huslejen�vns hjemmeside findes der en r�kke retningslinjer for, hvordan man udregner huslejen, hvis man vil leje sin ejer- eller andelsbolig ud. Udlejerorganisation: Det er um�delig sv�rt\nHos Sammenslutningen af private udlejere, SAPU, er direkt�r Mark Jensen modvillig mod at komme med konkrete tip til at afg�re huslejen, fordi enkelte afg�relser i Huslejen�vnene afh�nger af n�vnets vurdering af den enkelte lejlighed. L�S OGS�Danmarks st�rste boligportal �bner i morgen\nHan s� gerne, at der kom mere ensartede regler, som udlejere kan l�ne sig op af. Mark Jensen p�peger, at for almindelige udlejningsejendomme, hvor udlejeren ejer mere end syv lejligheder, siger reglerne, at huslejen skal beregnes efter en bestemt model. For private, der udlejer deres ejer- eller andelslejlighed, skal den korrekte leje findes ved at sammenligne med en lignende lejlighed. Det bliver meget flydende, mener Mark Jensen. Han sammenligner reglerne med at k�re bil p� en vej, hvor man ved, der findes en hastighedsbegr�nsning, men man kan ikke f� at vide, hvad den er, f�r det er for sent. L�S OGS�Sommerhus-markedet balancerer p� en boble �Det er m�ske naturligt for mig at sige, jeg lever jo af at hj�lpe folk med udlejning, men det er alts� um�delig sv�rt at kaste sig ud i det her p� egen h�nd. Det vil jeg ikke tilr�de nogen. Man b�r bruge en advokat, bruge SAPU eller r�df�re sig med venner, der har pr�vet det f�r. Man skal i hvert fald s�ge noget hj�lp, det er alfa og omega�, siger Mark Jensen. Ligesom Jesper Larsen foresl�r han, at man kan pr�ve at kontakte sit lokale huslejen�vn og forh�re sig. Man kan v�re heldig, at n�vnet er villig til at komme med en rettesnor ang�ende huslejen. Mark Jensen vil dog gerne komme med nogle praktiske r�d ang�ende udlejning generelt: F� en professionel til at udarbejde lejekontrakten i stedet for at tro, at man kan skrive sig ud af det. Selvom det koster noget, kan pengene vise sig at v�re godt givet ud. Hvis kontrakten ikke er skrevet korrekt, kan det v�re meget sv�rt, hvis ikke umuligt, at opsige lejeren. G�r dig klart, hvor l�nge du vil leje ud. Det er ikke hensigtsm�ssigt f�rst at leje ud et �r, og s� blive ved med at forl�nge udlejningen. Man skal g�re sig klart, at man mister brugsretten til lejligheden. Hvis man vil have lejligheden til salg og holde fremvisninger i den, s� skal det v�re aftalt i lejekontrakten, og det vil under alle omst�ndigheder foreg� p� lejerens pr�misser, da det er vanskeligt at gennemtvinge adgang til lejem�let. Selvom det lyder kontroversielt, b�r man overveje, hvem man vil leje ud til. Man b�r sigte efter at finde en lejer med en god �konomi og et fast arbejde. Husk at dokumentere lejlighedens stand ved at tage billeder. Man kan med fordel g� lejligheden igennem sammen med lejeren og notere lejem�lets stand i en indflytningsrapport. Som udgangspunkt skal lejem�let afleveres i samme stand som det blev modtaget. Har man ikke dokumentation bliver det p�stand mod p�stand, og her er tendensen, at lejers ord vejer tungest. Opkr�v tre m�neders forudbetalt husleje, tre m�neders depositum samt f�rste m�neds husleje. Det er vigtigt at f� pengene, inden lejeren flytter ind. Hvis f�rst lejem�let er taget i brug, kan det v�re juridisk besv�rligt at f� pengene. Unders�g om lejeren st�r SAPU Listen. SAPU Listen er et advarselsregister, der indeholder oplysninger om lejere, som ikke har betalt husleje eller har misligeholdt lejem�l mv. Det koster penge at f� adgang til den\nJesper Larsen er enig i, at det er gavnligt for lejere at f� hj�lp til udlejningen. Han n�vner f�lgende organisationer, der tilbyder hj�lp og vejledning til udljere af ejer- og andelsboliger:\nEjendomsforeningen Danmark, http://www.ejendomsforeningen.dk/ (eksternt link)\nDanske Udlejere, http://www.jgf.dk (eksternt link)\nSapu, http://www.sapu.dk (eksternt link)\nEjerlejlighedernes Landsforening, http://www.ejl.dk (eksternt link)\nNye huslejeregler kan gavne boligmarkedet\n19. nov 20.12\nHj�lp til udlejere: F� godkendt huslejen, inden du bliver sl�bt i Huslejen�vnet\n19. nov 09.36\nRikke og Mikael kan ikke slippe af med deres lejer\n28. jan 11.38\nBoligejere gambler, n�r de lejer ud 28. jan 10.03\nDerfor er der eftersp�rgsel p� dyre lejeboliger 21. nov 09.47\nSommerhus-markedet balancerer p� en boble 11. apr 08.25


DI-topmøde: Videnskabsminister diskuterer styrkede rammer for... - Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser\nI forbindelse med DI's topmøde vil videnskabsminister Charlotte Sahl-Madsen sammen med 50 virksomhedsledere diskutere, hvordan vi styrker overførslen af viden fra forskningsinstitutioner til virksomheder.\nDe seneste undersøgelser viser, at 60 procent af de danske virksomheder over en treårig periode, hverken har fornyet produkter eller processer. Samtidig halter vi bagefter, når det gælder vækst og produktivitet. Igennem de seneste 10 år har den årlige vækst i produktiviteten ligget på under 1 procent.\n– Danmark skal være mere innovativt, hvis vi skal klare os i fremtidens konkurrence. Vi skal være bedre til at sprede og bruge ny viden til at skabe nye produkter og mere effektiv produktion. Men vi kan se, at det ikke går i den rigtige retning på alle områder. Det bliver vi ikke en global vindernation af. Derfor vil jeg gerne drøfte med virksomhederne, hvordan vi kan blive endnu bedre, siger Charlotte Sahl-Madsen.\nMødet er samtidig startskuddet til at involvere erhvervslivet i at kigge systemet for vidensspredning efter i sømmene. De deltagende virksomheder vil efterfølgende fungere som en sparringsgruppe, hvor der vil blive fulgt op med yderligere to møder for henholdsvis de sjællandske og jysk/fynske virksomheder.\n– Vi skal styrke videnspredningen. GTS-institutterne skal nå ud til flere virksomheder, og vi skal anlægge et bredere perspektiv på, hvilken type viden de små og mellemstore virksomheder har brug for. Hvis man vil starte et marked op i Kina, kan der meget vel være behov for viden om kulturelle barrierer m.v. Den slags skal vi også have øje for på et globalt marked, slutter Charlotte Sahl-Madsen.\nFor yderligere kommentarer fra Charlotte Sahl-Madsen, kontakt: kommunikationschef Anders Frandsen, telefon 3048 8450.


Ikke behov for Nice-folkeafstemning\n*Nice-traktaten kan vedtages med almindeligt flertal i Folketinget, fordi Danmark ikke afgiver suverænitet til EU efter grundlovens § 20. Ellers skulle lovforslaget om Nice-traktaten enten vedtages med fem sjettedeles flertal i Folketinget eller sendes til folkeafstemning.\nDet konkluderer Justitsministeriet i sin redegørelse, som tirsdag blev sendt til Folketingets Europa- og Retsudvalg samt alle Folketingets 179 medlemmer. EU-landenes udenrigsministre underskrev traktaten i Nice mandag aften.\nBåde Enhedslisten og Dansk Folkeparti afviste tirsdag aften Justitsministeriets redegørelse. De kræver en uvildig juridisk redegørelse.\nS støtter en tredje vandmiljøplan\n*Miljøordførerne fra Socialdemokratiet og de radikale er enige om hurtigst muligt at komme til bunds i den forvirring, der er opstået om størrelsen af landbrugets kvælstofudledning, og regeringspartierne kridter allerede nu banen op for en Vandmiljøplan III, der kan træde i kraft, så snart den nuværende aftale udløber i 2003.\nDermed ser det ud til, at SF, der har truet med at forlade midtvejsforhandlingerne om Vandmiljøplan II, får opfyldt sine krav om en intensiveret indsats for vandmiljøet.\nBSE-nederlag til Ritt Bjerregaard\n*Europa-Kommissionen går videre med sit omstridte forslag om en destruktionsordning, der skal hæve priserne prisen på oksekød, meddelte EUs landbrugskommissær Franz Fischler efter, at det mandag aften i Bruxelles mislykkedes for en række landes landbrugsministre, heriblandt Ritt Bjerregaard, at samle et flertal imod en destruktionsordning.\n»Jeg vil gøre, hvad jeg kan, for at undgå, at vi i Danmark skal destruere sundt oksekød. Det går jeg i gang med det samme,« sagde Ritt Bjerregaard umiddelbart efter mødet. Hun ville dog ikke afsløre, hvordan den danske regering eventuelt kan smyge sig uden om den nye destruktionsordning, som en komité under EU-kommissionen forventes at støtte på et møde på fredag.\nRitt Bjerregaard får støtte fra begge sider af Folketinget til sin kamp mod destruktionsordningen. Kun Venstre mener, at destruktion kan blive en sidste udvej.\nOptimisme efter FN-møde med Irak\n*Trods uforsonlige kommentarer fra Iraks udenrigsminister Mohammed Saeed al-Sahaf under mandagens møde med FNs generalsekretær Kofi Annan i New York, fastholdt Annan stædigt optimismen efter mødets afslutning.\nI en pause i løbet af dagen sagde al-Sahaf til en række journalister, at Irak ikke under nogen omstændigheder vil tillade våbeninspektører i Irak, heller ikke selv om sanktionerne mod landet skulle blive ophævet.\nEfter mødet erklærede Annan imidlertid, at »stemningen havde været god«, og at de irakiske repræsentanter »virkede ivrige for at finde en løsning på dødvandet«.\nHøjteknologi truet af lave bevillinger\n*Danmarks Forskningsråd advarer i en ny rapport om, at hele grundlaget for videnssamfundet smuldrer, hvis ikke staten øger støtten til ny forskning.\nDe samlede statslige bevillinger til forskning og udvikling vil i år ligge omkring fire procent lavere end i 1998.\n»Hvis ikke der rettes op på bevillingerne, vil vi gå glip af arbejdspladser baseret på højteknologi og højtuddannede mennesker,« siger formanden for Danmarks Forskningsråd, Søren Isaksen. Forskningsminister Birte Weiss siger til Politiken, at Forskningsrådets advarsel er »meget relevant«. Artikel side 4\nOrgandonorer skal respekteres\n*Sundhedsminister Arne Rolighed og partiernes sundhedsordførere blev tirsdag enige om at ændre loven, så organdonationen bliver respekteret.\nPå donorkortet vil der fremover være flere afkrydsningsmuligheder. Én der hedder: »Jeg ønsker at være organdonor«, en anden der hedder »Jeg ønsker at være organdonor med mindre mine pårørende modsætter sig det. Og endelig katagorien: »Jeg vil ikke være donor«.\nI dag kan ens pårørende sige fra, hvis man for eksempel har været ude for en trafikulykke og er blevet erklæret hjernedød, selv om man selv har tilmeldt sig som organdonor. 74 procent af danskerne vil give deres organer væk, hvis de bliver erklæret hjernedøde, viser en ny meningsmåling, som Gallup har foretaget for Berlingske Tidende. I 1989 var tallet 61 procent.\nTrods den store vilje er færre end fem procent af befolkningen registreret som donorer, og ifølge målingen skyldes det lave tal ofte praktiske problemer.\nSpionsigtet kræver ikke erstatning\n*Den danske EU-embedsmand, som ikke blev tiltalt for at være Stasi-spionen Lenz, vil ikke kræve yderligere erstatning for at have siddet isolationsfængslet i over 100 dage. Rigsadvokat Henning Fode vil give ham 1.600 kr. for uberettiget anholdelse.\n»En retssag vil køre hele vejen gennem retssystemet,« siger mandens advokat, Bent Unmack Larsen. Han siger, at det er rent magtspil om lovlig forvaltning, en strid mellem lovgivningsmagten, anklagemyndigheden og domstolene, som hans klient ikke skal lægge krop til for at få afgjort.\nEksperter skal granske skatten\n*Regeringen bad tirsdag et udvalg af uafhængige skatte-eksperter granske det danske skattesystem i lyset af internationaliseringen. Udvalget skal senest den 1. juli 2002 aflevere sin rapport med »sammenhængende og langsigtede løsninger på skatte- og afgiftsområdet«.\nDet fremgår af udvalgets kommissorium, som skatteminister Frode Sørensen (S) tirsdag fremlagde ved et pressemøde i København. Udvalget skal bl.a. vurdere, hvordan skatter og afgifter påvirker folks lyst til arbejde og lyst til at rejse for at få arbejde på tværs af grænser, grænsehandelen og den internationale e-handel, hedder det i kommissoriet.\nUdvalget skal også sikre, at de fattigste danskere får samme eller større muligheder for forbrug end i dag, hedder det videre.\nKrav om løsepenge droppet\n*Det ser nu ud til, at der er kommet et afgørende gennembrud i forsøget på at få de to danske og den britiske ingeniør frigivet i Bangladesh. Efter at en ny forhandlingsdelegation har overtaget styringen, er myndighederne og gidseltagerne begyndt at forhandle.\nKravet om løsepenge og »menneskelige skjold« er i den sammenhæng droppet fra gidseltagernes side. Det eneste gidseltagerne nu kræver er, at de selv og deres familier sikres i forbindelse med en frigivelse.\nFart på byggeri af lejeboliger\n*Regeringen er på vej med et nyt udspil, der skal sætte fart i det private byggeri af nye lejeboliger. Pensionskasserne får en betydelig skattelettelse, så det igen kan betale sig at investere i lejeboliger. Til gengæld kræver boligminister Lotte Bundsgaard (S), at pensionskasserne stiller hver fjerde ledige lejlighed til rådighed for kommunerne, som kan anvise boligløse borgere. Initiativet modtages positivt af direktør André Lublin i PFA, som ifølge Politiken ikke har nogen problemer med kommunernes anvisningsret. Partierne i Folketinget er også umiddelbart positive over for udspillet.\nFrode SørensenKofi AnnanLotte BundsgaardRitt Bjerregaard\nBerlingske TidendeDansk FolkepartiEU-KommissionenFNFolketingetJustitsministerietEUPFAPolitiken