Études 1 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 La loi ALUR et les baux d’habitation Béa_read online\nÉtudes 1 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 La loi ALUR et les baux d’habitation Béa PDF\n13 Pages 1715 Views\nLOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014\nLa loi ALUR et les baux d’habitation\nLa loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », a profondément\nimpacté la réglementation des baux d’habitation avec pour finalité récurrente la protection des locataires tant\npour accéder à un logement que pour y demeurer. À cette fin, des mesures phares ont été prises qui portent, en\nparticulier, sur les loyers et les congés. La liberté des bailleurs n’existe plus également concernant les locations\nen meublés qui seront dorénavant soumises à l’essentiel des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En\ndéfinitive, une loi très polémique qui risque de dissuader un peu plus les investisseurs... au détriment des\n1 - Incontestablement, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », en date du 24 mars 2014 est une\nloi importante, une loi « fleuve » composée de 177 articles, qui\nimpacte aussi bien la copropriété que les professions immobilières,\nles logements sociaux ou les logements locatifs privés.\n2 - Dans le domaine des baux d’habitation, les modifications sont\nsubstantielles. Contrairement aux différents « toilettages » opérés\nsur la loi du 6 juillet 1989 depuis sa promulgation, le projet de loi\nALUR initié par la dorénavant ex-ministre Cécile Duflot avait pour\nambition de moderniser en profondeur cette loi. Et elle y est parvenue puisque c’est la loi dans son ensemble qui est retouchée, de\nson domaine d’application qui est étendu aux locations en\nmeublés, au contrat de bail qui est davantage encadré, sans parler\ndes mesures très polémiques relatives aux loyers ou aux congés.\nLa réforme est tellement dense qu’il apparaît difficile, même dans\nle cadre de ce hors-série consacré à la loi « ALUR », de traiter de\nfaçon totalement exhaustive et approfondie des nouvelles mesures.\nDes études complémentaires plus ciblées seront opportunes, par\nexemple, sur les locations en meublés, les congés ou encore la\ncolocation ; d’autres seront nécessaires dès la parution des décrets\nd’application, en particulier ceux attendus sur le bail type ou sur\n3 - Il ressort à l’évidence de cette loi un renforcement des droits\ndes locataires, ce qui n’est pas étonnant compte tenu des objectifs\nde la réforme. L’exposé des motifs de la loi indique que le législateur a voulu « réguler le marché locatif privé » par l’instauration\nd’un régime d’encadrement des loyers destiné à combattre la crise\ndu logement, « apaiser les rapports locatifs » et « renforcer les droits\ndes locataires ». Sur ce dernier point, il a été remarqué que ce\nrenforcement permettrait de restaurer un équilibre qui s’était fragilisé au fil du temps, au détriment des locataires. Il semblait pourtant que les différents toilettages intervenus postérieurement à la\nloi de 1989 aient été plutôt favorables aux locataires : l’instauration de nouvelles clauses réputées non écrites ou de nouveaux cas\nde réduction du délai de préavis, la prorogation de la durée du bail\nen cas de vente à la découpe ou encore la réduction du dépôt de\ngarantie à un mois n’en sont que quelques exemples.\n4 - Ce nouvel « équilibrage » – terme qui ne paraît pas des mieux\nadaptés – a été critiqué par les professionnels inquiets sur les perspectives à venir, sur les risques de désengagement des propriétaires\npour l’investissement locatif en raison de l’encadrement des loyers\net des congés, deux mesures phares de la loi. Une partie des politiques a également tenté d’obtenir un infléchissement du contenu\nde la loi, en pointant les graves atteintes portées au droit de\npropriété et à la liberté contractuelle. Mais la saisine du Conseil\nconstitutionnel par les députés et sénateurs de l’opposition n’a rien\ndonné. Par décision n° 2014-691 du 20 mars 2014, le conseil n’a\ncensuré que quelques dispositions ponctuelles. Deux d’entre elles\nportaient sur l’encadrement du loyer 1 ; une troisième était relative\nà la protection des locataires âgés ne disposant que de faibles\nressources 2. La dernière concernait la location de meublés touristiques de courte durée 3.\n5 - La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 est donc applicable\ndepuis le 27 mars, lendemain de sa publication au Journal officiel.\nLes dispositions transitoires (5) seront envisagées à la fin de cette\nétude dont l’objet est de mesurer l’impact de la loi ALUR sur le\ndomaine d’application de la loi du 6 juillet 1989 (1), le contrat de\nbail (2), les obligations des parties (3) et la cessation des relations\n1. Domaine d’application de la loi\ndu 6 juillet 1989\nA. - Maintien du domaine d’application traditionnel\n6 - Locations de locaux nus (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2). –\nLe domaine d’application d’origine de la loi, à savoir les locations\nde locaux nus à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel\net d’habitation ainsi que les locaux loués accessoirement au local\nprincipal par le même bailleur (garages et autres...), n’est pas modifié en substance. L’apport principal réside dans la précision apportée à la notion de résidence principale, qui est substituée à celle\nd’habitation principale dans l’article 2. Ainsi, les locaux loués à\n1. Le Conseil constitutionnel a censuré la limitation du complément de loyer\npouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré en fonction des caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement. Il a\ncensuré également les dispositions permettant de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré « en fonction de la dispersion des\nniveaux de loyers observés ». Le loyer de référence majoré ne pourra qu’être\nsupérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré inférieur de 30 %).\n2. Est censuré l’article 5 de la loi ALUR qui étendait cette protection au locataire\nne répondant pas à ces critères, dès lors que vivait avec lui une personne à\ncharge aux faibles ressources.\n3. Le Conseil constitutionnel sanctionne l’article 19 permettant à l’assemblée\ngénérale des copropriétaires d’un immeuble de décider à la majorité des copropriétaires de soumettre à son accord « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation par un copropriétaire aux fins\nde le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».\nusage d’habitation doivent-ils constituer la résidence principale du\npreneur, entendue comme devant être « occupée au moins huit\nmois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas\nde force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une\npersonne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation » 4. L’indication d’une durée de huit mois n’est pas inédite.\nLa loi du 1er septembre 1948 5 s’y réfère et le Code de la construction et de l’habitation aussi. La définition donnée ici de la résidence\nprincipale est d’ailleurs reprise de celle figurant dans l’article\nR. 351-1du Code de la construction et de l’habitation, texte qui fixe\nle domaine d’application de l’aide personnalisée au logement. En\nn’exigeant qu’une durée minimale d’occupation, la loi vient confirmer une jurisprudence qui a plusieurs fois affirmé que le bénéfice\nde la loi du 6 juillet 1989 ne supposait pas une occupation permanente des lieux et que des impératifs professionnels pouvaient\nmême justifier que le locataire n’occupe les lieux que quelques\nmois dans l’année, voire les week-ends uniquement 6.\n7 - Les locaux exclus du domaine de la loi restent les mêmes, sauf\nà remarquer que la location saisonnière, remplacée en première\nlecture par la notion de location meublée touristique « définie\ncomme des logements meublés offerts en location à une clientèle\nde passage qui n’y élit pas domicile », n’est même plus mentionnée dans la version finale de l’article 2. Il faut dire qu’il était inutile\nde mentionner ce cas d’exclusion dans la mesure où la limitation\ndu domaine d’application de la loi aux locations qui constituent\nla résidence principale les exclut déjà implicitement.\n8 - Il est également à noter que les titulaires de logements de fonction, ainsi que les travailleurs saisonniers, pourront dorénavant, en\nvertu de l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989, se faire représenter par une association à l’occasion d’un litige locatif avec leur\n9 - Locations relevant de régimes spécifiques (L. n° 89-462,\n6 juill. 1989, art.40). – Les modifications apportées à l’article 40\nde la loi du 6 juillet 1989 qui énumère, a contrario les dispositions\nde la loi qui sont applicables aux logements appartenant à des\norganismes HLM, aux locations soumises à la loi du 1er septembre\n1948, aux logements conventionnés ou autres logements visés par\nle texte, sont pour l’essentiel des modifications de coordinations.\n10 - À noter cependant que dans le secteur HLM, le législateur\na entendu protéger les descendants pour qu’il puisse bénéficier du\ntransfert du bail prévu par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989\nalors qu’il n’en respecte pas les deux conditions spécifiques posées\npar l’article 40. Ainsi est-il rajouté dans l’article 40-I que « lorsque\nle bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la\n4. Selon l’article R. 351-8 du CCH, sont considérés comme personnes à charge\nsous réserve qu’ils vivent habituellement au foyer :\n– les enfants ouvrant droit aux prestations familiales et ceux qui, bien que\nn’ouvrant pas droit à ces prestations, doivent être considérés comme à charge\nau sens des 1° et 2° de l’article L. 512-3 et de l’article L. 513-1 du Code de la\nsécurité sociale et ont un âge inférieur à l’âge limite fixé au premier alinéa de\nl’article D. 542-4 du Code de la sécurité sociale en application du dernier alinéa\nde l’article L. 512-3 du même code ;\n– les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d’au moins\nsoixante-cinq ans ou de soixante ans en cas d’inaptitude au travail et dont les\nressources déterminées dans les conditions prévues à l’article R. 351-5 n’excèdent pas le plafond individuel prévu à l’article L. 815-9 du Code de la sécurité\nsociale en vigueur au 31 décembre de l’année de référence, multiplié par 1,25 ;\n– les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou au troisième\ndegré du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont atteints d’une infirmité entraînant une incapacité permanente au moins égale à un pourcentage fixé par\ndécret ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l’impossibilité reconnue par la commission technique d’orientation et de reclassement professionnel, prévue par l’article L. 323-11 du Code du travail, de se procurer un emploi\net dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l’article\nR. 351-5 n’excèdent pas le plafond individuel prévu à l’article L. 815-9 du Code\nde la sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l’année de référence, multiplié par 1,25.\n5. L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 10-2°.\n6. CA Toulouse, 11 oct. 2005, n° 04/02306 : JurisData n° 2005-288619 – CA\nVersailles, 29 sept. 2009, n° 08/06967 : JurisData n° 2009-379215.\ntaille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement\ndans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».\n11 - L’article 40 est en outre complété par un VIII qui énumère a\ncontrario les dispositions de la loi de 1989 qui sont applicables aux\nrésidences universitaires, nouvelles promues dans le Code de la\nconstruction et de l’habitation. Un nouvel article L. 631-12 leur est\nconsacré qui définit la résidence universitaire comme « un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale\ndans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs,\nmeublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet\nétablissement accueille des étudiants, des personnes de moins de\ntrente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un\ncontrat de professionnalisation ou d’apprentissage. À titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des\n12 - Le texte fixe les conditions spécifiques du bail conclu avec\nles occupants de ces résidences, notamment sa durée qui est au\nmaximum d’un an, mais qui peut être renouvelée.\nB. - Extension aux locations en meublés\n13 - D’un régime libéral à un statut légal. – Les locations en\nmeublés auront connu de belles heures ; celles où les propriétaires\nbénéficiaient du régime libéral du Code civil et pouvaient encore,\npar ce biais, échapper à la réglementation contraignante de la loi\ndu 6 juillet 1989. L’encadrement progressif de ces baux, en premier\nlieu par la loi du 28 juillet 1998, puis par des lois postérieures a\npermis d’assurer une protection minimale à ces locataires. Pour\nautant, les propriétaires conservaient une marge de liberté conséquente à laquelle la loi ALUR a entendu mettre fin. L’objectif affiché de renforcer la protection des locataires en meublés se traduit\npar l’extension de bons nombres de dispositions de la loi de 1989\nà ce type de locations, tout en tenant compte de leur spécificité.\nBien entendu, les locations à titre de résidence secondaire restent\nrégies par le Code civil, sous réserve du respect de règles particulières aux meublés touristiques de courtes durées 7.\n14 - Dispositions applicables aux meublés loués en résidence\nprincipale. – La loi ALUR insère, après le titre premier de la loi du\n6 juillet 1989 un titre 1er bis intitulé « des rapports entre bailleurs\net locataires dans les logements meublés résidence principale » 8\nqui se substitue aux dispositions relatives aux locations en meublés\nqui figuraient dans les articles L. 632-1 et suivants du CCH. Pour\nautant, ce texte n’est pas abrogé puisqu’il contient toujours des\ndispositions spécifiques à la location d’un meublé situé dans un\nétablissement recevant du public aux fins d’hébergement (hôtel\nmeublé, maison de retraite). Ces locations-là sont également\nsoumises au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989, à l’exception des\narticles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11.\n15 - Ce titre 1er bis n’est applicable ni aux logements-foyers, ni\naux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant\nsur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.\nIl ne régit pas non plus les logements attribués ou loués en raison\nde l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et les\nlocations consenties aux travailleurs saisonniers.\n16 - L’article 25-3 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 énumère\nles dispositions de cette loi qui sont applicables aux baux en\nmeublés. Il s’agit des articles : 1er (discriminations), 3-2 (état des\nlieux) ; 3-3 (dossier de diagnostics techniques) ; 4 (clauses réputées\nnon écrites) ; 5 (rémunération des intermédiaires) ; 6 et 7 (obligations des parties) ; 7-1 (prescription des actions dérivant du bail) ;\n8 (cession et sous-location) ; 8-1 (colocation) ; 18 (décret d’encadrement des loyers) 20-1 (obligation de mise en conformité en cas\nd’indécence) ; 21 (quittance) ; 22 (dépôt de garantie) ; 22-1\n7. V. CCH, art. L. 631-7 : afin de lutter contre la pénurie de logements, la loi ALUR\nprévoit un régime d’autorisation pour la location de meublés touristiques dans\nles zones tendues. – V. infra Loyers et copr. 2014, Hors-série n° 1, étude 2.\n8. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3 à 25-11, nouveaux.\n(cautionnement) 22-2 (pièces justificatives exigées du candidat à\nla location) ; 24 (clause résolutoire) et 24-1 (associations mandatées pour régler les litiges).\n17 - Outre ces textes, les locations en meublés sont régies par des\n18 - Ainsi, le bail meublé est dorénavant défini par la loi, comme\ndevant porter sur « un logement décent équipé d’un mobilier en\nnombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y\ndormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences\nde la vie courante » (la liste des éléments que doit comporter ce\nmobilier doit être fixée par décret). C’est ce que la jurisprudence\nexigeait déjà des propriétaires pour que la qualification de meublé\n19 - Comme pour les baux de locaux non meublés, le contrat de\nlocation doit respecter un contrat-type auquel sont joints un inventaire et un état détaillé. Il reste, comme auparavant un bail conclu\npour une durée d’au moins un an (l’article L. 632-1 du CCH ne\nprévoyait pas un minimum, mais une durée d’un an), avec une\npossible réduction à neuf mois lorsqu’il est consenti à un étudiant.\nDans ce cas, il n’y a pas de tacite reconduction au terme du bail.\n20 - Pour s’en tenir aux nouveautés par rapport au régime initial\ninstauré par l’article L. 632-1 du CCH, il y a lieu de noter que le\nloyer initial est encadré dans les zones tendues, comme pour la\nlocation de locaux nus, mais en adaptant à cette catégorie de logements les dispositions du nouvel article 17 de la loi de 1989. Ainsi\nune majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence est\nprévue pour tenir compte du caractère meublé du logement. De\nmême, le complément de loyer tient compte des équipements et\nservices associés au logement. La révision du loyer est soumise au\nmême régime restrictif de mise en œuvre que pour les baux non\nmeublés. Le régime des congés est également affecté. Alors\nqu’aucun formalisme n’était jusqu’ici prévu, il faudra à l’avenir\nnotifier les congés par acte d’huissier ou par lettre recommandée\navec demande d’avis de réception (mais curieusement pas par une\nremise en main propre, procédé prévu par le nouvel article 15). La\nreprise pour habiter n’est plus aussi libre puisque les bénéficiaires,\ncomme dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont listés par\nla loi 9 et il s’agit des mêmes personnes. Enfin, le bailleur qui entend\ncongédier pour l’un des trois motifs prévus par la loi est soumis à\nl’obligation de proposer un relogement lorsque le locataire est âgé\nde plus de soixante-cinq ans et à des ressources inférieures à un\nplafond qui est celui en vigueur pour l’attribution des logements\nlocatifs conventionnés. C’est le même régime que pour les baux\nnon meublés (avec la même exception au profit du bailleur âgé ou\naux ressources inférieures au seuil précité), à une différence près\nqui ne s’explique que par une négligence des parlementaires qui\nont saisi le Conseil constitutionnel. En effet, même s’il ne satisfait\npas à ces seuils d’âge et de ressources, le locataire bénéficiera\nnéanmoins de cette protection dès lors qu’il a à sa charge une\npersonne vivant habituellement dans le logement et répondant aux\nconditions précitées, alors qu’une disposition semblable qui figurait dans l’article 15 de la loi de 1989 modifié par la loi ALUR a été\ncensurée par le Conseil constitutionnel.\n21 - Un régime dérogatoire est prévu pour le montant du dépôt\nde garantie, afin de tenir compte du coût de remise en état lié à\nl’ameublement du logement. Le montant maximum est fixé à deux\nmois, alors qu’il est d’un mois dans la loi du 6 juillet 1989.\n22 - Il en va de même des charges locatives. Il est prévu deux\nmodalités d’imputation de celles-ci : soit un mécanisme de provision de charges régularisables comme dans l’article 23 de la loi de\n1989 ; soit un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant\net la périodicité sont prévus dans le contrat et qui ne peut donner\nlieu à complément ou régularisation ultérieure.\n9. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-8-I, al. 5.\n23 - Documents exigés d’un candidat à la location ou de sa\ncaution. – Pour éviter que la recherche d’un logement ne se transforme en « parcours du combattant » et aussi pour limiter la\ndemande de certains justificatifs jugés discriminatoires ou portant\natteinte à la vie privée, l’article 22-2, introduit dans la loi du\n6 juillet 1989 par la loi du 17 janvier 2002 fixait une liste de documents qui ne pouvaient être demandés à un candidat à la location.\nLa loi nouvelle supprime cette liste qui avait été plusieurs fois\ncomplétée par des lois postérieures. À sa place, le nouvel\narticle 22-2 prévoit qu’un décret en Conseil d’État énumérera la\nliste des seules pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à\nl’établissement du contrat de location.\n24 - Le texte précise également qu’« en préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location ».\n25 - Pour rendre plus effectives ces interdictions, une amende\nadministrative est envisagée par l’article 22-2 : prononcée par le\nreprésentant de l’État dans le département, son montant ne peut\nêtre supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à\n15 000 € pour une personne morale.\nA. - Parties au contrat\n1° Cotitularité légale : extension aux partenaires pacsés\n26 - Cotitularité subordonnée à une demande. – La cotitularité\nlégale du droit au bail, jusqu’ici réservée aux époux, est étendue\naux partenaires pacsés. Le droit au bail portant sur le logement\nfamilial est donc réputé appartenir aux deux partenaires alors\nmême que le contrat de location n’aurait été conclu que par un des\npartenaires, sous réserve, précise l’article 1751 modifié, d’une\ndemande conjointe des partenaires. Le bailleur ne devrait pas\npouvoir la refuser. Cette extension était prévisible dans un contexte\nde rapprochement de la réglementation du pacs et du mariage. Elle\ndoit être approuvée, au moins pour des raisons de cohérence juridique avec l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose de\nnotifier tous les actes jalonnant le bail à la personne liée au locataire par un Pacs, bien que celle-ci ne soit pas locataire de par la\n27 - Attribution judiciaire du droit au bail. – Un nouvel\narticle 1751-1 du Code civil prévoit également la possibilité d’une\nattribution judiciaire du droit au bail suite à une rupture du pacs :\n« en cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de\nse voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux\npartenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au\nprofit de l’autre partenaire. Le bailleur est appelé à l’instance. Le\njuge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et\nfamiliaux des parties. ». Cette appréciation du juge d’instance (et\nnon du JAF comme pour les époux) laisse une latitude pour refuser la demande d’attribution du bail s’il apparaît, notamment au vu\ndes arguments soulevés par le bailleur, que le partenaire n’est pas\nsuffisamment solvable pour rester locataire à lui tout seul, compte\ntenu du fait que la rupture du pacs fait cesser la solidarité. L’attribution du droit au bail pourrait dans ce cas être subordonnée à la\nfourniture d’une caution.\n2° Cotitularité conventionnelle : encadrement\nde la colocation (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 8-1)\n28 - Définition de la colocation. – Face à la pratique courante\nque constitue la colocation, la loi ALUR a décidé de l’encadrer par\nquelques dispositions spécifiques contenues dans un article 8-1\nnouveau de la loi du 6 juillet 1989. Ces dispositions qui\ns’appliquent aux baux de locaux nus comme aux baux de locaux\nmeublés, viennent se surajouter ou déroger aux autres règles générales de la loi du 6 juillet 1989. En effet le texte précise que\n« chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte les\nchapitres Ier, II et III du présent titre Ier ou, s’il concerne un logement\nloué meublé, du titre Ier bis de la présente loi ».\n29 - Le texte commence par définir la colocation comme « la\nlocation d’un même logement par plusieurs locataires, constituant\nleur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un\ncontrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le\nbailleur ». Cette définition rend compte de la variété des cas de\ncolocation. Soit un seul bail est conclu entre un bailleur et des locataires ; soit il y a autant de contrats qu’il y a de locataires, parce que\nle propriétaire loue plusieurs chambres dans un même appartement à des locataires distincts. Bien qu’il y ait dans cette configuration plusieurs contrats différents conclus entre locataires et\nbailleur, il s’agit bien d’une colocation dans la mesure où les différents locataires d’un même appartement partageront les pièces\ncommunes (cuisine, salle de bains, etc.).\n30 - Cette colocation « à baux multiples » révèle des difficultés,\ndéjà dénoncées dans cette revue 10, auxquelles l’article 8-1 a\nentendu remédier. D’abord et à l’évidence, dans ce type de colocation, les critères de la décence définis pour un bail unique sur un\nappartement ne peuvent être respectés 11. D’où la prévision d’un\ndécret en Conseil d’État pour adapter aux logements loués en colocation les dispositions du décret relatif à la décence du 30 janvier\n31 - Ensuite, l’ouverture de la colocation à des baux multiples,\npassés avec chacun des colocataires, pourrait permettre à des\nbailleurs peu scrupuleux d’organiser des colocations abusives en\ntermes de caractéristiques des locaux, de nombre de personnes\ncolocataires et de montant des loyers. De plus, ces nouvelles dispositions pourraient, indirectement, favoriser le développement des\nmarchands de sommeil. Afin de prévenir de telles dérives, et sur\nproposition de la Commission des affaires économiques et\nsociales 12, l’article 8-1 a été complété par l’Assemblée nationale\npour soumettre cette colocation aux règles générales de division\ncontenues dans les articles L. 111-6-1 et L. l11-6-1-1 du Code de\nla construction et de l’habitation 13 et aux normes de peuplement\nénoncées à l’article L. 831-3-I du Code de la sécurité sociale, qui\ndoivent être définies par voie réglementaire.\n32 - Enfin, pour éviter que ce cas particulier de colocation ne\npermette au bailleur de contourner l’encadrement des loyers – les\nloyers de référence étant fixés par appartement et non par chambre\n– l’Assemblée nationale en deuxième lecture est venue rajouter que\nl’addition des loyers perçus au titre de ces multiples baux ne devait\npas dépasser le loyer de référence majoré, tel que défini à l’article 3\n33 - Régime de la colocation. – Comme pour le bail consenti à\nun unique locataire, le contrat devra respecter un contrat-type\ndéfini par décret en Conseil d’État.\n34 - Concernant l’assurance que doit souscrire un locataire, les\nparties au contrat peuvent se mettre d’accord pour que le bailleur\nsouscrive, comme en matière de bail non meublé, une assurance\npour compte récupérable auprès de locataires.\n10. B. Vial-Pedroletti, Locations de chambres dans un appartement : aménagements\nconventionnels et difficultés juridiques : Loyers et copr. 2008, étude 1.\n11. CA Paris, 14 nov. 2013, n° 12/02146 : JurisData n° 2013-025885 ; Loyers et\ncopr. 2014, comm. 5, faute d’une alimentation en eau et d’un coin cuisine\naménagé, la chambre louée dans un appartement ne respecte pas les critères\n12. Rapp. Goldbert et Linkenheld, 19 déc. 2013, n° 1670.\n13. Ces règles interdisent notamment la division d’un logement d’une superficie de\nmoins de 14 m2 ou d’un volume habitable de moins de 33 m3 ou qui ne sont\npas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation\nd’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique.\n35 - Par dérogation au régime instauré par l’article 23 de la loi du\n6 juillet 1989, les parties au bail ont le choix entre deux modalités de récupération des charges locatives :\n– soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de\nprovisions pour charges ;\n– soit sous forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont\nle montant et la périodicité de versement sont définis dans le\ncontrat et qui ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Pour éviter cependant un « gonflement » des\ncharges destiné à contourner l’encadrement des loyers, la loi prend\nsoin de préciser que le montant ne doit pas être manifestement\ndisproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas\néchéant, le précédent locataire se serait acquitté.\n36 - Enfin, la mesure la plus importante concerne sans nul doute\nl’étendue dans le temps des effets de la solidarité entre colocataires\net entre locataire et caution que la loi a voulu limiter. Contrairement au principe jusqu’ici dégagé par la jurisprudence, le congé\ndélivré en cours de bail par un locataire met fin à son engagement\nsolidaire ainsi qu’à celui de la personne qui s’est portée caution\npour lui. L’extinction de la solidarité suppose néanmoins qu’un\nnouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six\nmois. L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs\ncolocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une\ncolocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.\n37 - Il est opportun de préciser que l’ensemble de ces règles et en\nparticulier la limitation dans le temps de la solidarité ne concerne\nque les baux d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989. Les\ntitulaires de baux relevant du Code civil, en particulier les baux\nprofessionnels ou commerciaux, ne bénéficient pas de cette limitation.\nB. - Conclusion du contrat\n38 - Instauration d’un bail-type. – L’article 3 précise que le\ncontrat de bail doit respecter un modèle-type, défini par décret en\nConseil d’État. Comme l’a indiqué le rapporteur, ce modèle de\ncontrat introduit une simplification : au lieu d’acheter dans le\ncommerce un formulaire type qui peut être imprécis ou contenir\ndes erreurs, les propriétaires qui louent leurs biens de manière autonome, sans passer par un professionnel auront à leur disposition\nun document très clair et exhaustif. Députés et sénateurs de l’opposition se sont élevés contre cette atteinte à la liberté contractuelle.\nEn vain et la saisine du Conseil constitutionnel sur ce point n’a pas\n1° Contenu du contrat\n39 - Ce contenu qui était jusqu’ici concentré dans l’article 3, est\ndésormais l’objet de plusieurs articles. La loi ALUR rajoute de\nnouvelles dispositions, relatives à la sanction d’une surface erronée 14, à l’état des lieux 15 et au dossier de diagnostic technique 16.\n40 - Clauses imposées. – Le contenu minimal obligatoire reste\nlisté par l’article 3 de la loi. Outre les mentions obligatoires imposées jusqu’ici (identité du bailleur, date de prise d’effet et durée,\nconsistance et destination du bail, désignation des locaux et équipements d’usage privatif, surface habitable, montant du loyer, du\ndépôt de garantie), de nouvelles clauses devront figurer dans les\nfuturs baux. À côté du nom ou de la dénomination du locataire et\nd’une mention relative aux équipements d’accès aux technologies\nde l’information et de la communication qui jusqu’ici faisait l’objet\nd’un document annexé au contrat, les autres nouvelles mentions\nsont essentiellement de nature financière. Ainsi, devront être\nmentionnés au contrat :\n14. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-1, nouveau.\n15. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, nouveau.\n16. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3 nouveau.\nbailleur ou prononcée par le juge rétroagira à la date de signature\ndu bail. En revanche, si elle intervient plus de six mois à compter\nde la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prendra effet à la\n46 - La sanction prévue par la loi ALUR a le mérite de mettre fin\naux hésitations jurisprudentielles qui étaient sources d’insécurité\njuridique. En effet, faute de sanction spécifique, les tribunaux hésitaient à dédommager le locataire. Face à des demandes de réduction de loyer, généralement formulées par le preneur au terme du\nbail à l’occasion d’un règlement de comptes avec le bailleur,\ncertains tribunaux y faisaient droit dès lors qu’ils estimaient que la\ndifférence de surface, relativement importante, était nécessairement préjudiciable au preneur 20 tandis que d’autres la refusaient\nconsidérant que la surface n’est pas un élément déterminant du\n47 - Clauses réputées non écrites. – De nouvelles clauses sont\nréputées non écrites par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Parmi\nelles, la clause pénale a suscité de vives discussions lors des débats\nparlementaires. Malgré un vote en leur faveur en première lecture\npar l’Assemblée nationale qui avait considéré que, par soucis\nd’équilibre, le locataire devait être pénalisé en cas de retard de\npaiement des loyers et charges puisque le bailleur lui-même était\ncontraint de payer une pénalité de 10 % du dépôt de garantie par\nmois de retard dans le remboursement, les clauses pénales ont finalement été censurées. Dans la nouvelle version de l’article 4, elles\nsont interdites en tant que « pénalité », au même titre que les\n48 - Une autre clause est réputée non écrite ; celle qui impose au\nlocataire en plus du paiement du loyer, de souscrire un contrat pour\nla location d’équipements. Enfin, deux clauses qui existaient déjà\nsont réécrites. C’est le cas de la clause qui impose au locataire la\nfacturation de l’état des lieux lorsque celui-ci n’est pas établi par\nhuissier dans le cas prévu par l’article 3. Comme le coût de l’état\ndes lieux d’entrée est dans le nouvel article 5 pour partie à la charge\ndu locataire, c’est uniquement le coût de l’état des lieux « de\nsortie » qui ne peut pas par une clause du bail être imposé au\npreneur. Est également modifiée la clause, réputée non écrite, qui\ninterdit au locataire de demander une indemnité au bailleur\nlorsque celui-ci réalise des travaux : le seuil au-delà duquel\nl’indemnisation du locataire est imposée n’est plus de quarante\njours, mais de vingt et un jours. Ce même seuil remplace dans\nl’article 1724 du Code civil, texte applicable à tous les baux, mais\nnon impératif, le seuil de quarante jours.\n– le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant au type de logement et définis par le représentant de l’État\ndans le département sur les territoires mentionnés à l’article 17 17 ;\n– le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par\nle précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement\nmoins de dix-huit mois avant la signature du bail. La mention de\nla date de versement va permettre au locataire de vérifier la date\nde fin du précédent contrat 18 ;\n– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement\ndepuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier\nrenouvellement du bail 19.\n41 - La finalité de ces indications est de contrôler que le bailleur\nrespecte les nouvelles règles d’encadrement de loyers, qu’il s’agisse\ndu loyer initial, réglementé par le nouvel article 17 ou du loyer à\nla relocation, encadré par les décrets successifs du 1er août 2012\net 2013 et par les futurs décrets qui seront pris en application de\nl’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, ces décrets autorisent, par dérogation au blocage de principe du loyer demandé à\nun nouveau locataire, une augmentation en cas de travaux d’un\ncertain montant, ce qui justifie la mention imposée par l’article 39°.\n42 - Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie\nuniverselle des loyers (dont l’entrée en vigueur est différée au\n1er janvier 2016), telle que prévue à l’article 24-2 nouveau de la\nloi, devra également être expressément mentionné dans le contrat\nde location. À défaut, le bailleur s’engage à déclarer le contrat de\nlocation auprès de l’agence mentionnée au II du même\narticle 24-2. La GUL est donc perçue, semble-t-il, comme une\ngarantie supplétive qui s’appliquera dès lors que les parties n’ont\npas manifesté un choix différent.\n43 - Sanctions. – Après avoir rappelé que chacune des parties a\nla possibilité d’exiger de l’autre l’établissement d’un contrat\nconforme aux dispositions légales, l’article 3 in fine rajoute une\nsanction spécifique en cas d’absence dans le contrat de location\nd’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers\nde référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire.\nDans ce cas, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter\nde la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le\nbailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du\nbailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier,\nle locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la\nmise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas\néchéant, la diminution du loyer.\n44 - Sanction d’une surface erronée (L. n° 89-462, 6 juill. 1989,\nart. 3-2). – La surface habitable est un critère déterminant dans le\nchoix d’un logement qui justifie que le locataire puisse être dédommagé lorsque la surface annoncée par le bailleur ne correspond pas\nà la réalité. Et pourtant, il aura fallu attendre cette loi pour que soit\ncomblé un vide législatif ; l’absence de sanction dans la loi\nn° 2009-323 du 25 mars 2009 qui a rendu obligatoire la mention\nde la surface habitable du bien loué.\n45 - Inspiré directement de la « loi Carrez », le nouvel article 3-2\nde la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d’exiger du bailleur\nune diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés\nmanquants lorsque la surface habitable du bien loué est inférieure\nde plus d’un vingtième à celle annoncée dans le bail. Le texte\nprécise la procédure à suivre : si le bailleur ne répond pas dans un\ndélai de deux mois à compter de la demande en diminution de\nloyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la\ndiminution de loyer à appliquer. Le locataire a tout intérêt à formuler sa demande assez rapidement. En effet, s’il agit dans les six\npremiers mois du bail, la diminution de loyer acceptée par le\n49 - État des lieux complété (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 32). – La nécessité d’établir un état des lieux à l’entrée comme à la\nsortie du contrat demeure et le principe d’un établissement contradictoire, soit à l’amiable entre les parties (ou par un tiers mandaté),\nsoit par huissier aussi. Dans le projet adopté en première lecture\npar l’Assemblée nationale, il était question d’imposer, comme pour\nle bail, un document-type. Le texte définitivement adopté se\ncontente de préciser que l’état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la\nCommission nationale de concertation.\n50 - Parmi les nouveautés, il y a lieu de mentionner que les états\ndes lieux d’entrée et de sortie sont complétés par un relevé de différents compteurs (installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel), ce\nqui était déjà le cas dans la pratique. Ces données pourront sur leur\ndemande être mises à la disposition des entreprises chargées\nd’effectuer le diagnostic de performance énergétique, afin de\n17. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3- 7°.\n18. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-8°.\n19. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-9°.\n20. CA Versailles, 7 sept. 2010, n° 09/06554 : JurisData n° 2010-019719 ; Loyers\net copr. 2011, comm. 4.\n21. CA Paris, 11 janv. 2011, n° 08/12907 : JurisData n° 2011-000630.\n2° Documents annexes\nrendre ce dernier plus fiable en l’appuyant sur des données de\n51 - Par ailleurs, le texte autorise le locataire à demander au\nbailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un\ndélai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande\nest refusée, le locataire peut saisir la commission départementale\nde conciliation territorialement compétente. Ce délai est évidemment opportun car il laisse le temps au locataire, qui peut ne pas\nprendre tout de suite possession du logement, de constater les\ndéfauts dont il ne se serait pas rendu compte au moment de la\nsignature de l’état des lieux. Cette pratique, régulièrement constatée sur le terrain, a recueilli, semble-t-il, l’assentiment des professionnels. Il n’empêche qu’elle peut être source d’abus si dans les\ndix jours le preneur a commis des désordres de son propre fait dans\nle logement. À défaut d’intermédiaire professionnel pouvant justifier de l’auteur des désordres et refuser, en conséquence, de rectifier l’état des lieux, il appartiendra au locataire de démontrer que\nles dégradations sont antérieures à l’état des lieux.\n52 - Dossier de diagnostic technique renforcé (L. n° 89-462,\n6 juill. 1989, art. 3-3). – Le dossier de diagnostic technique, que\nle bailleur doit fournir et annexer au contrat de location lors de sa\nsignature ou de son renouvellement, s’alourdit. En plus du diagnostic de performance énergétique (CCH, art. L. 134-1), du constat de\nrisque d’exposition au plomb (C. santé publ., art. L. 1334-5 et\nL. 1334-7) et de l’état des risques naturels et technologiques (dans\nles zones mentionnées au C. env., art. L. 125-5 I) devront être joints\nau bail :\n– une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant,\nla présence de matériaux ou produits de la construction contenant\nde l’amiante, un décret en Conseil d’État devant en définir les\nmodalités d’application, notamment la liste des matériaux ou\nproduits concernés ;\n– un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont\nl’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’État doit en définir les\nmodalités d’application, ainsi que les dates d’entrée en vigueur de\nl’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la\n53 - Ces exigences relatives aux installations d’électricité et de\ngaz figurent déjà dans le décret sur la décence. La fourniture d’un\ndiagnostic permettra de vérifier que le bailleur respecte bien, sur\nces points son obligation de délivrer un logement décent.\n54 - Notice d’information. – À l’avenir, une notice d’information\nrelative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi\nqu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes\npour régler leurs litiges devra être annexée au contrat de location.\nCette notice d’information précise également les droits, obligations\net effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre\nde la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même\narticle 24-2. Un arrêté du ministre chargé du Logement, pris après\navis de la Commission nationale de concertation, doit déterminer\nle contenu de cette notice.\n3° Rémunération des intermédiaires\n55 - Partage d’honoraires liés à certaines prestations. – Un\nnouvel article 5, I, qui remplace l’article 5 pose en principe que la\nrémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur\nconcours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location\nd’un logement, qu’il s’agisse d’un non meublé ou d’un meublé, est\nà la charge exclusive du bailleur. Par exception, sont partagés entre\nbailleur et locataire les honoraires des personnes mandatées pour\neffectuer la visite du preneur, constituer son dossier, rédiger un bail\net l’état des lieux, dernier acte qui était jusqu’à présent à la charge\nexclusive du bailleur.\n56 - Ce partage n’est pas forcément égalitaire, le texte se contentant de préciser que le preneur ne peut payer une somme supé-\nrieure à celle pesant sur le bailleur. De plus, la part incombant au\npreneur sera plafonnée par décret. En effet l’article 5-1 indique que\nle montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de\nsurface habitable de la chose louée, fixé par voie réglementaire et\nrévisable chaque année, dans des conditions définies par décret.\nLe plafonnement des frais et leur décorrélation avec le montant des\nloyers a été l’objectif du législateur. Il en résulte que les intermédiaires ne pourront plus facturer au locataire le classique mois de\nloyer qu’ils exigeaient au titre de la constitution de son dossier.\n57 - Ces honoraires sont dus à la signature du bail ou à compter\nde la réalisation de la prestation s’agissant de l’état des lieux.\nAttention : Afin d’améliorer l’information du locataire, les\ntrois premiers alinéas de l’article 5, I ainsi que les montants\ndes plafonds qui y sont définis doivent être reproduits, à\npeine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est\nconclu avec le concours d’une personne mandatée et\nrémunérée à cette fin. Les intermédiaires doivent donc être\nvigilants sur ce point, à défaut de quoi les parties, et\nparticulièrement le locataire, seraient en droit de refuser de\npayer les honoraires ou de réclamer restitution de l’indu.\nA. - Relations financières\n58 - Encadrement du loyer initial dans les « zones tendues » (L.\nn° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17). – C’est sans doute la mesure la\nplus polémique de la loi ALUR, celle sur laquelle même le conseil\nd’analyse économique, rattaché au Premier ministre a rendu un\nrapport très mitigé, constatant que le dispositif risquerait « d’engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé et qui avait recommandé avant toute généralisation, de procéder à une expérimentation dans les zones pilotes. ».\n59 - Malgré cela, la majorité a maintenu le cap et décider d’encadrer le loyer initial dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire\nselon le nouvel article 17, I, « dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué\nentre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés\nsérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel\nexistant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des\nloyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens\nou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au\nnombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».\nUn décret est attendu qui doit fixer la liste des communes\ncomprises dans ces zones. Dans les autres zones, le loyer initial est\n60 - Dans les zones tendues, le représentant de l’État dans le\ndépartement fixe chaque année, par arrêté, en s’appuyant sur des\ndonnées fournies par l’observatoire local des loyers, un loyer de\nréférence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence\nminoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable,\npar catégorie de logement et par secteur géographique. L’article\n17-I précise que le loyer de référence majoré ne peut être fixé à un\nmontant supérieur de 20 % au loyer de référence, tandis que le\nloyer de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur\nau loyer de référence diminué de 30 %.\nÀ partir de ces principes, il est prévu que le loyer initial est\nplafonné au loyer de référence majoré et, en cas de dépassement,\nle locataire peut intenter une action en diminution du loyer.\n61 - Un complément de loyer peut néanmoins être appliqué au\nloyer de base dès lors que le logement présente des caractéristiques\nde localisation ou de confort par leur nature et leur ampleur par\ncomparaison avec les logements de la même catégorie situés dans\nle même secteur géographique. Dans le texte tel que voté en\ndernière lecture par le Sénat le 20 février 2014, le complément de\nloyer devait être « exceptionnel » et justifié par des caractéristiques\nde localisation ou de confort elles-mêmes exceptionnelles. Le\nConseil constitutionnel a cependant censuré ce qualificatif jugé\ntrop attentatoire au droit de propriété. Il en résulte qu’il devrait être\nplus facile a priori d’exiger un complément de loyer, sous réserve\nde la façon dont les juges saisis appliqueront le texte. Quoiqu’il en\nsoit, les modalités d’application de cette disposition doivent être\nprécisées par décret en Conseil d’État.\n62 - Le preneur peut contester le complément de loyer en respectant une procédure précise : Il doit impérativement commencer par\nsaisir dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail\nla commission départementale de conciliation. Il appartient alors\nau bailleur de démontrer que les caractéristiques de localisation ou\nde confort, de par leur nature et leur ampleur justifient un dépassement du loyer de référence majoré. À défaut de conciliation, le\nlocataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation\npour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution\ndu complément de loyer exceptionnel. La fin de non-recevoir tirée\nde l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.\n63 - Le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice rétroagit à compter de la prise d’effet du bail.\n64 - Révision du loyer en cours de bail (L. n° 89-462, 6 juill.\n1989, art. 17-1). – La révision annuelle du loyer, limitée à l’indice\nde référence des loyers (IRL), intervient dans les mêmes conditions\nque celles prévues initialement dans la loi de 1989, moyennant\ncertaines modifications. La révision reste subordonnée à la\nprésence d’une clause spécifique dans le bail, contrairement à ce\nqui avait été décidée en première lecture. En revanche, l’important\nà noter est que cette clause d’indexation ne joue plus automatiquement, comme auparavant, ce qui permettait au bailleur qui n’avait\npas réclamé les augmentations en temps utile de réclamer les arriérés d’indexation sur une période de cinq ans. Désormais, l’application de la révision du loyer suppose une manifestation de volonté\ndu bailleur et si celui-ci ne s’est pas manifesté dans un délai d’un\nan suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au\nbénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Autrement dit,\nl’action en révision est prescrite au bout d’un an, l’objectif étant\nd’éviter les révisions tardives qui entraînaient un rappel de loyers\nconséquent pour le locataire. Dans le même esprit, il est prévu que\nsi le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai\nd’un an, cette révision de loyer prenne effet à compter de sa\ndemande, sans rétroactivité donc.\n65 - La révision du loyer en cours de bail peut également résulter de l’accomplissement de travaux d’amélioration par le bailleur.\nLe principe d’une majoration de loyer par accord des parties en\nprévision ou suite à des travaux d’amélioration est maintenu ; il est\nseulement précisé que la majoration ainsi définie ne peut ouvrir\ndroit au locataire d’engager une action en diminution du loyer.\nAutrement dit, le montant de la majoration est librement fixé par\nles parties, comme l’avait d’ailleurs déjà affirmé la Cour de cassation 22 et le locataire ne pourrait objecter qu’il dépasse le loyer\nmédian de référence, voire le loyer majoré appliqué par le bailleur.\n66 - Réajustement du loyer au moment du renouvellement de\nbail (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-2). – Les modalités de\nréajustement du loyer diffèrent selon que le logement loué se\ntrouve en zone tendue ou non.\n67 - Dans les zones tendues, l’article 17-2, I envisage deux\n22. Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-18.697 : JurisData n° 2002-014791 ; Loyers\net copr. 2002, comm. 254 ; AJDI 2002, p. 609, note Y. Rouquet ; Rev. Administrer aout-sept. 2002, p. 51, note B. Gauclère.\n– une action en diminution de loyer engagée par le locataire si\nle montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du\ncomplément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer élevé.\nL’exclusion du complément de loyer s’explique par le fait que ce\ndernier doit être contesté dans un délai de trois mois à compter de\nla signature du bail. S’il ne l’a pas été à ce moment-là, il ne pourra\nplus l’être au moment du renouvellement. La règle est différente\nconcernant le loyer de base à propos duquel l’article 17-2, relatif\nau loyer initial, prévoit déjà, sans limitation dans le temps, qu’une\naction en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base\nest supérieur au loyer élevé. Ce loyer de base pourra donc être\ncontesté par le locataire soit au cours du bail initial, soit s’il ne l’a\npas fait, au moment du renouvellement ;\n– une action en réévaluation engagée par le bailleur dès lors que\nle loyer est inférieur au loyer médian de référence minoré.\n68 - Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant\nle terme du contrat pour le bailleur, et cinq mois seulement pour\nle locataire, afin de bloquer la possible réaction du bailleur qui\nnotifierait un congé pour éviter de subir une diminution du loyer.\nLe locataire peut contester une action en réévaluation de loyer en\nproduisant des références de loyers de voisinage – les éléments\nconstitutifs de ces références devant être définis par décret en\nConseil d’État – dont le nombre minimal à fournir est toujours de\ntrois ou de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret,\nfaisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.\n69 - En cas de désaccord donc entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige\ndevant de la commission départementale de conciliation préalablement à la saisine du juge, le tout avant le terme du contrat dans\ndes délais strictement déterminés. En cas de hausse de loyer, un\nmécanisme d’étalement de cette hausse dans le temps est également prévu. En somme, l’article 17-2 adapte le dispositif prévu\nactuellement à l’article 17 c) au nouveau dispositif d’encadrement\ndes loyers, en se référant aux loyers médians de référence. Mais à\nla différence de ce que permettait l’article 17-2, le bailleur n’est\nplus libre, dans les zones tendues, d’aligner le montant du loyer sur\nla moyenne du marché. Pour éviter une augmentation aussi importante du loyer, le rattrapage ne pourra aller au-delà du loyer de référence minoré.\n70 - Dans les zones non tendues, la loi maintient le principe antérieur, à savoir que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est\nmanifestement sous-évalué. Si tel est bien le cas, le bailleur devra\nrespecter la même procédure (saisine impérative de la commission\net du juge avant le terme du contrat) et produire les mêmes références comparatives de loyers que celles exigées par l’ancien texte.\nb) Paiement du loyer\n71 - Deux dispositions intéressent ce paiement. L’article 7 a) est\ncomplété par la loi nouvelle afin de préciser que le paiement partiel\ndu loyer effectué en application des articles L. 542-2 et L. 831-3\ndu Code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un\ndéfaut de paiement du locataire. Cette disposition ne peut être\ncomprise que reliée aux textes précités qui confèrent aux organismes payeurs des allocations familiales ou sociales le pouvoir de\nsanctionner le bailleur dont le logement n’est pas décent en\nsuspendant le paiement de l’allocation logement jusqu’à ce que le\nbailleur ait mis les locaux en conformité. Pendant cette période, le\nlocataire ne paie plus au bailleur que le loyer diminué du montant\ndes allocations sans que cette diminution puisse fonder une action\ndu bailleur à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. Ces\nnouvelles mesures n’entreront en vigueur qu’à compter du\n72 - L’article 21 relatif à la quittance indique en complément du\nprincipe de transmission gratuite de la quittance, qu’« aucuns frais\nliés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent\nêtre facturé au locataire ». Pour éviter les frais d’envoi de quittance,\nle bailleur ou son mandataire pourra à l’avenir avec l’accord du\npreneur transmettre celle-ci par voie dématérialisée.\n2° Charges locatives\n73 - Régularisation des charges. – La loi ALUR n’est pas revenue\nsur les principes directeurs posés dans l’article 23 de la loi du\n6 juillet 1989. Le principe reste la transparence des charges avec\nune liste limitative résultant du décret n° 87-713 du 26 août 1987\nqui reste applicable malgré son ancienneté, dans l’attente de la\nparution d’un nouveau décret annoncé par l’article 25 nouveau de\nla loi du 6 juillet 1989. En fait, les seules améliorations du texte\nporte sur la régularisation annuelle des charges. Ainsi, lorsque cette\nrégularisation n’est pas effectuée avant le terme de l’année civile\nsuivant l’année de l’exigibilité, le locataire peut demander que le\npaiement des sommes qu’il doit soit fait par douzième. La loi\nnouvelle a également fait passer d’un mois à six mois la durée\npendant laquelle les pièces justificatives doivent être tenues « dans\ndes conditions normales » (ce qui est d’une grande précision !) à\nla disposition des locataires suite à l’envoi du décompte par nature\ndes charges. Enfin, le preneur aura le choix à compter du\n1er septembre 2015 de demander la transmission par voie dématérialisée ou par voie postale du récapitulatif des charges.\n3° Garanties de paiement\n74 - Dépôt de garantie. – L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989\nest modifié sur certains points qui ont tous trait à la restitution du\ndépôt en fin de bail. La loi ALUR prévoit deux délais de restitution.\nLe dépôt doit être restitué dans un délai de deux mois sauf lorsque\nl’état de lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,\nautrement dit lorsqu’il n’y a aucune dégradation et travaux de\nremise en état à envisager. Dans ce cas, il doit être restitué dans un\ndélai maximal d’un mois, déduction faite, le cas échéant, des\nsommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles\nsoient dûment justifiées. Ces délais courent à compter de la restitution des clés par le locataire, dont les modalités sont précisées par\nle texte. Il pourra s’agir d’une remise en main propre des clés au\nbailleur ou à son mandataire, seul cas de figure jusque-là admis en\njurisprudence, ou d’un envoi à ces mêmes personnes par LRAR.\n75 - Par ailleurs, pour que la sanction en cas de rétention illégale\nsoit dissuasive, ce qui n’était pas le cas avec la rédaction initiale\ndu texte où le solde du dépôt non restitué dans les délais produisait intérêt à un taux légal proche de 0 %, l’article 22 modifié\nprévoit que le bailleur qui ne restitue pas dans les délais devra\nverser au preneur une pénalité équivalente à 10 % du dépôt pour\nchaque période mensuelle commencée en retard.\n76 - Un traitement particulier est cependant réservé au bailleur\ndont les lieux loués se situent dans un immeuble en copropriété.\nPour tenir compte du fait que l’arrêté définitif des comptes qui se\nfait généralement en fin d’année ne correspond pas forcément à la\ndate de restitution des lieux, la loi autorise le bailleur à procéder\nà un arrêté des comptes provisoire et à conserver une fraction du\ndépôt limitée à 20 %, au-delà du délai légal de restitution jusqu’à\nl’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La Cour de cassation\net une réponse ministérielle avaient déjà préconisé cette solution\néquitable dans le silence du texte initial.\n77 - Cautionnement. – L’objectif du législateur était au départ de\nsupprimer cette garantie, jugée trop difficile à obtenir pour les locataires. Cette suppression supposait l’instauration d’une garantie\nuniverselle de loyer obligatoire, non cumulable avec un cautionnement, comme le précise l’article 22-1 de la loi de 1989. Finalement, la GUL étant facultative pour le bailleur, celui-ci conserve\nle choix du recours à un tiers garant.\n78 - Quelques précisions sont apportées à la réglementation du\ncautionnement. La règle du non-cumul d’un cautionnement avec\nune assurance déjà souscrite est étendue à toute autre forme de\ngarantie, telle que la GUL ou la GRL. En revanche, elle ne\ns’applique pas au dépôt de garantie. Il est également précisé que\nle non-respect de cette interdiction est sanctionné par la nullité du\n79 - Garantie universelle des loyers (GUL). – La garantie universelle des loyers est l’une des mesures les plus décriées de la loi\nALUR. Son but initial était de faciliter l’accès au logement de locataire tout en sécurisant les bailleurs. À cette fin, elle devait être obligatoire pour tous les propriétaires du parc locatif privé (meublé ou\nnon meublé), interdisant par voie de conséquence le recours au\ncautionnement, et financée à parts égales par les bailleurs et les\nlocataires. Finalement après deux passages devant les chambres du\nparlement, cette « sécurité sociale du logement » n’a plus rien\nd’universelle ; elle est facultative (sous réserve de renoncement\ndans le contrat de bail) et le bailleur pourra lui préférer le cautionnement. De plus, elle sera gratuite pour les parties et son financement sera pris en charge par l’État.\n80 - Applicable à compter du 1er janvier 2016, la GUL est minutieusement réglementée par un nouvel article 24-2 de la loi du\n6 juillet 1989. De nombreux décrets sont cependant attendus pour\nfixer se modalités d’application, en particulier le montant minimal\nd’impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte\npour le calcul de l’aide, les modalités d’application de la franchise\nou encore la durée maximale d’octroi de l’aide. Un établissement\npublic administratif devrait être créé pour gérer cette garantie.\nB. - Autres obligations\n81 - Assurance imposée au locataire. – L’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques locatifs est maintenue dans son\nprincipe, de même que la clause de résiliation de plein droit pour\ndéfaut d’assurance. Dans l’article 7 g) modifié de la loi du 6 juillet\n1989, une alternative est cependant laissée au bailleur lorsque le\npreneur ne lui remet pas l’attestation d’assurance exigée...\n208 RACING CUP REGLEMENT SPORTIF 2015 N° C 23 1 208 Racing Cup Règlement Sportif 2015 PEUGEOT SPORT présente : LA 208 RACI\n1800 Views 19 Pages\nGuide Gratuit Petit guide extrait des principales leçons du site www.anglaiscours.fr http://www.anglaiscours.fr Edition spéc\n1766 Views 21 Pages\nÉtudes 1 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 La loi ALUR et les baux d’habitation Béa\n1715 Views 13 Pages\nLe moteur de traction se standardise ABB présente sa gamme de moteurs modulaires innovants pour la traction ferroviaire 66 rev\n1029 Views 4 Pages\nGUIDE MÉTHODOLOGIQUE DE PRODUCTION DU RECUEIL D’INFORMATIONS MÉDICALISÉ EN PSYCHIATRIE Version provisoire 2017 Novembre 2016\n905 Views 77 Pages\nLes 12 fiches du Permis Moto Les 12 fiches Les 12 vérifs 2014/2015. 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Résidence du Val Fleuri - appt. n°11 - Normandie Tourisme\nRésidence du Val Fleuri - appt. n°11 Meublé situé dans une résidence en centre ville, proche du lac et des thermes. Navette à proximité de l'hébergement. Accueil Coordonnées Résidence du Val Fleuri - appt. n°11\nRéservation Type de reservation : Réservation directe Tarifs Trois semaines (meublé) de 480 à 550 € Taxe de séjour 0,75 € Moyens de paiement Chèques bancaires et postaux Espèces Ouvertures Du 07/03/2016 au 14/11/2016 Confort Télévision couleur Téléphone Four micro-ondes Capacité Capacité totale 2 personnes Nombre de chambres 1 chambre Services Location de linge Equipement Parking Ascenseur Venir en Normandie Plages, détente et découvertes à moins de 2 heures de Paris. Newsletter Nos guides et brochures Presse Voyagistes Tourisme et Handicap Golfs de Normandie Contact Crédit et mentions légales Plan du site


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Qui monte, qui monte : Le blog de la marmite à lire\nAuthor: Genre: 0-3 ans, Albums\nC’est l’histoire de la petite bête : oui oui celle qui monte et qui monte. Seulement voilà à force de monter elle finit par tomber et par ici le gros bobo ! Heureusement ses amis sont là pour la consoler.\nCet album tout en hauteur nous raconte avec humour les aventures de la petite bête. Sur les doubles pages, les dessins colorées et très graphiques sur fonds blanc illustrent avec beaucoup de bonhomie un texte quelque peu minimaliste tant par son contenu que par son aspect. Les contrastes de couleurs aussi bien dans le texte que sur les illustrations donnent un côté dynamique à cette histoire. Un petit album bien sympathique à partir de 2 ans.\nPosted by bmvenelles Posted on Avr - 20 - 2014 0 Comment


RENOIR HOTEL - 45 McAllister St San Francisco, CA 94102 États-Unis Numéro de Téléphone - Offres spéciales des hôtels\nRENOIR HOTEL Le spécialiste des voyages de groupe Escomptes d'hôtel pour une réunion de groupe, équipe de sport, tous les voyages en groupe Hôtels\nSituation L'établissement Renoir Hotel se trouve à proximité des sites touristiques suivants : International Art Museum of America, Union Square et Asian Art Museum of San Francisco. Le secteur abrite également Westfield San Francisco Center Shopping Mall et Westfield Metreon. Caractéristiques de l'établissementRenoir Hotel propose un restaurant et un bar lounge. Cet hôtel sert un petit déjeuner complet tous les matins (en supplément). À l'attention de ses clients en voyage d'affaires, cet hôtel propose un service de location de limousine/berline de luxe et un éventail de services d'affaires. L'accès Wi-Fi à Internet gratuit est disponible dans les espaces communs ; de plus, cet hôtel met un poste informatique à disposition. Un service de conciergerie et un service d'assistance pour les visites touristiques ou l'achat de billets sont disponibles. Un personnel multilingue, un guichet automatique ou un service bancaire et du café dans le hall sont également à disposition. Il s'agit d'un établissement non-fumeur. Chambres L'établissement Renoir Hotel dispose de 130 chambres avec un coffre-fort et des fenêtres ouvrantes. Les salles de bain comprennent un ensemble douche/baignoire, des articles de toilette gratuits et un sèche-cheveux. L'accès à Internet haut débit sans fil est payant. Outre un bureau, les chambres sont également dotées d'une ligne téléphonique directe avec répondeur vocal. La télévision permet de profiter des chaînes thématiques câblées. Elle propose des chaînes cinéma gratuites. Les chambres comprennent également un radio-réveil. Sur demande, un service de couverture, un réfrigérateur et un fer à repasser/planche à repasser vous seront fournis. Un service de ménage est disponible tous les jours. Notifications et frais :L'hébergement est gratuit pour les enfants âgés de 13 an(s) ou moins qui occupent la même chambre que leurs parents ou tuteurs et qui utilisent la literie déjà en place. Les frais et dépôts de garantie suivants sont appliqués par l'établissement lorsque la prestation est effectuée, à l'arrivée ou au départ. Parking avec voiturier : 34.20 USD par nuit (possibilité de sortir/rentrer)Parking avec voiturier pour les véhicules larges : 41 USD par nuit (possibilité de sortir/rentrer)Dépôt de garantie : 50-100 USD par séjourDépart anticipé : 50.00 USDDépart tardif : 50.00 USDWi-Fi dans la chambre : 10 USD pour 24 heures (le tarif peut varier)Le prix du petit déjeuner varie entre 6.00 USD et 20.00 USD Réfrigérateur : 10 USD par nuitLit d'appoint : 12 USD par nuit La liste ci-dessus n'est peut-être pas exhaustive. Les frais et dépôts de garantie peuvent être mentionnés hors taxe et sont soumis à modification. Arrrivée:\nGalerie de photos - Renoir Hotel\nCarte - Renoir Hotel\nCommodités/informations supplémentaires - Renoir Hotel\nRépondeur Coffre-fort Bar dans l'Etablissement Télévision dans les Chambres Accès Internet Chambres Non-fumeurs Service de Réveil Téléphonique Sèche-cheveux Service de Location de Voitures Arrrivée:\nAttactions aux alentours - Renoir Hotel\nLes distances sont calculées à vol d'oiseau entre l'emplacement de l'établissement et le site touristique concerné. Elles ne reflètent pas nécessairement la distance réelle. Les distances sont affichées au dixième de mile ou de kilomètre près. International Art Museum of America - 0,2 km / 0,1 mi Golden Gate Theatre - 0,2 km / 0,1 mi San Francisco Federal Building - 0,2 km / 0,2 mi United Nations Plaza - 0,3 km / 0,2 mi Warfield Theater - 0,3 km / 0,2 mi Orpheum Theater - 0,3 km / 0,2 mi Pioneer's Monument - 0,3 km / 0,2 mi Bibliothèque publique de San Francisco - 0,4 km / 0,3 mi Glide Memorial United Methodist Church - 0,4 km / 0,3 mi Defenestration Building - 0,5 km / 0,3 mi Bill Graham Civic Auditorium - 0,5 km / 0,3 mi Centre d'accueil des visiteurs de San Francisco - 0,5 km / 0,3 mi Asian Art Museum of San Francisco - 0,5 km / 0,3 mi Marrakech Magic Theater - 0,5 km / 0,3 mi Civic Center Plaza - 0,5 km / 0,3 mi Les aéroports les plus proches de l'établissement sont :San Francisco, Californie (SFO-Aéroport international de San Francisco) - 18,5 km / 11,5 miOakland, CA (OAK-Aéroport Oakland Intl.) - 19,1 km / 11,9 miAéroport principal le plus pratique pour se rendre à l'établissement Renoir Hotel : San Francisco, Californie (SFO-Aéroport international de San Francisco). Itinéraire - Renoir Hotel\nL'aéroport le plus pratique pour se rendre à l'établissement Renoir Hotel est : San Francisco, Californie (SFO-Aéroport international de San Francisco) - 18,5 km / 11,5 mi. Les distances sont calculées à vol d'oiseau entre l'emplacement de l'établissement et le site touristique/l'aéroport concerné. Elles ne reflètent pas nécessairement la distance réelle. Les distances sont affichées au dixième de mile ou de kilomètre près. Contactez-nous | Séjours de Groupe en Hôtels


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