Transcription révisée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats REG 8-May-20 3:00 pm GMT – IreneChien\nJACKSONVILLE 9 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Regency Centers Corp Vendredi 8 mai 2020 à 15 h 00 GMT\nCapital One Securities, Inc., Division de la recherche – Vice-président principal et analyste principal de la recherche sur les actions\nSalutations. Bienvenue à l’appel des résultats du premier trimestre 2020 des Regency Centers. (Instructions pour l’opérateur) Veuillez noter que cette conférence est en cours d’enregistrement. À ce moment, je cède la parole à Laura Clark, vice-présidente principale, Marchés des capitaux. Madame Clark, vous pouvez commencer.\nBonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 de Regency. Je suis accompagné aujourd’hui de Lisa Palmer, présidente et chef de la direction; Mike Mas, directeur financier; Mac Chandler, directeur des investissements; Jim Thompson, chef de l’exploitation; et Chris Leavitt, vice-président principal et trésorier.\nPour rappel, la discussion d’aujourd’hui contient des déclarations prospectives sur les activités commerciales et financières futures de l’entreprise. Ceux-ci sont basés sur les attentes actuelles de la direction et sont soumis à des risques et incertitudes. Les facteurs et les risques qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ces déclarations sont inclus dans notre présentation d’aujourd’hui et dans nos documents déposés auprès de la SEC. La discussion d’aujourd’hui contient également des mesures financières non conformes aux PCGR. Les mesures financières PCGR comparables sont incluses dans les résultats financiers de ce trimestre, qui sont toutes publiées sur notre site Web Relations avec les investisseurs.\nJe vais maintenant passer la parole à Lisa qui abordera les priorités clés de Regency à la lumière de la pandémie COVID-19. Une présentation fournissant des informations supplémentaires concernant les mises à jour et les impacts de COVID-19 est publiée sur notre site Web. Lisa?\nMerci Laura. Bonjour à tous. Les deux derniers mois ont été une expérience qu’aucun de nous n’aurait pu imaginer, ni qu’aucun de nous n’oubliera jamais. J’espère que vous allez tous bien. Je connais plusieurs d’entre vous qui ont été personnellement touchés pendant cette période difficile, et nos pensées vous accompagnent.\nNos pensées et notre appréciation accompagnent également celles qui sont en première ligne. Les travailleurs de la santé, les responsables de la sécurité publique, les premiers intervenants, les chauffeurs-livreurs et pour nommer beaucoup plus d’employés des nombreuses entreprises de vente au détail qui continuent de fournir à notre pays des biens et services essentiels, tous travaillent avec courage pour servir, protéger et subvenir aux besoins nous tous.\nAu cours de cette pandémie, Regency s’est engagée à assurer le bien-être des membres de notre équipe, des locataires et des personnes dans les collectivités desservies par nos propriétés. Nous avons la chance d’avoir les ressources et les systèmes en place pour permettre à nos équipes de travailler à distance. Dans le même temps, nos équipes de gestion immobilière et patrimoniale ont continué de répondre de manière appropriée à toute demande de locataire sur site. Je suis extrêmement fier de la façon dont tout le monde à Regency a répondu. Et je suis particulièrement fier du travail infatigable effectué par nos équipes de gestion immobilière. Je vous remercie tous.\nComme pour toute perturbation majeure, votre position au début de cette perturbation est si critique. Ces entreprises en position de force auront un avantage significatif pour émerger avec succès. Chez Regency, nous avons travaillé avec diligence et réflexion pour bâtir une entreprise capable de résister aux défis et à l’adversité grâce à la force de notre combinaison inégalée d’avantages stratégiques, qui n’ont jamais été aussi pertinents qu’aujourd’hui: nos employés, notre portefeuille, notre programme de développement et notre bilan.\nNotre portfolio. Un accent sur la nécessité, le service, la commodité et la valeur. Plus de 80% de notre portefeuille national de centres commerciaux de quartier et communautaires sont ancrés dans une épicerie et 10% comprennent un marchandiseur de masse, comme Walmart ou Target, une pharmacie nationale ou un magasin de rénovation, comme Lowe’s ou le Home Depot. Nos équipes locales, 22 bureaux à travers le pays, ont travaillé avec diligence avec les locataires et les vendeurs, permettant à toutes nos propriétés de rester ouvertes et opérationnelles, permettant à nos locataires de continuer à fournir les biens et services dont les quartiers environnants ont besoin.\nEn fait, en avril, environ 60% de nos locataires étaient autorisés à opérer sous une forme ou une autre, notamment dans des catégories telles que l’épicerie, les médicaments, les banques, les restaurants, les animaux de compagnie et les fournitures de bureau. Le reste de notre portefeuille est occupé par de nombreux détaillants de qualité supérieure, tels que TJX ou Burlington, ainsi que par de nombreux autres fournisseurs de détail et de services désireux de rouvrir. Nous bénéficions également d’un pipeline de développements et de réaménagements de haute qualité que notre talentueuse équipe d’investissement a structuré pour nous fournir un calendrier et une flexibilité financière, nous offrant ainsi la possibilité de continuer à avancer pendant cette période ou de faire une pause, positionnant ces projets pour la création de valeur future sur le long terme.\nEnfin, mais non des moindres, l’un des plus grands avantages de Regency est notre bilan extrêmement solide avec un faible effet de levier, un faible ratio de distribution avec un niveau de cash-flow libre le plus élevé du secteur, des liquidités pour satisfaire nos engagements et une gestion réfléchie des échéances. Ce positionnement intentionnel est un élément clé de notre stratégie et le maintien de cette solidité financière est d’une importance cruciale.\nCompte tenu de la possibilité que nous soyons encore en mesure de maintenir le dividende actuel même au-delà de ce trimestre, compte tenu de notre solide situation financière, notre conseil a approuvé le paiement intégral de notre dividende au taux de 0,595 $ par action. Cela dit, au cours des prochains mois, la direction et le Conseil d’administration surveilleront attentivement l’étendue et le succès de l’ouverture du pays et de l’économie, le comportement des consommateurs, la performance des détaillants, les résultats réels de Regency et notre vision de la future sélection de loyers et de NOI. Et même si nous reconnaissons qu’il peut encore y avoir de l’incertitude lorsque nous aurons nos appels sur les résultats avec vous en août, nous devrions avoir une bien meilleure vision des impacts de la pandémie et de la récession sur notre entreprise.\nJe tiens à souligner que les futures décisions importantes qui en résulteront seront très délibérées. Ceci conclut les décisions relatives au niveau du dividende trimestriel, où nous devons et nous peserons les liquidités à court terme et les paramètres du bilan avec les attentes futures pour le portefeuille de Regency, y compris la préservation de notre solidité financière pour nous positionner au mieux pour atteindre nos objectifs stratégiques et surperformance soutenue. Aucun de nous n’aurait pu imaginer les défis actuels auxquels sont confrontés notre pays, l’économie, les détaillants du centre commercial. Mais même dans cet environnement, je suis fermement convaincu que Regency non seulement réussira à surmonter cette crise et ouvrira la voie vers la nouvelle normalité, mais prospérera également dans le monde post-pandémique.\nMa conviction remonte aux avantages stratégiques de Regency: un portefeuille de haute qualité axé sur la nécessité et la commodité, nos capacités de gestion et de développement d’actifs à valeur ajoutée, la solidité de notre bilan et de notre position de liquidité et notre équipe inégalée de professionnels expérimentés. En cela, ma confiance est inébranlable. Jim?\nJames D. Thompson, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et chef de l’exploitation \nMerci, Lisa. Avant d’entrer dans le détail des impacts du COVID-19, je pense qu’il est important de revenir rapidement sur la dynamique solide du premier trimestre que nous avons connue avant le début de la pandémie.\nLa croissance des loyers et des loyers de base au premier trimestre a dépassé nos attentes. Bien que l’activité de location ait été clairement affectée par la situation COVID, nous avons encore pu exécuter un certain nombre de renouvellements au cours des 2 derniers mois et nous continuons à négocier de nouveaux baux avec de nombreux locataires. De nombreux locataires ancrés tels que Publix, Target, Wegmans et TJX, ainsi que des pharmacies, des établissements médicaux et des banques, continuent de rechercher de nouveaux contrats pendant cette période. Nous assistons déjà à une reprise de l’activité dans les marchés où les directives relatives au logement sur place sont assouplies, et nous sommes convaincus que l’activité de location augmentera une fois que nous aurons plus de clarté sur les réouvertures à travers le pays.\nComme Lisa l’a mentionné, la priorité absolue de nos équipes de gestion d’actifs continue d’être le maintien de la sécurité et du bien-être des membres de notre équipe, des locataires, des propriétés et des clients dans nos communautés. Toutes nos propriétés sont ouvertes et fonctionnent pendant toute la durée de la pandémie. En plus de tendre la main à chacun de nos 8 000 locataires et de continuer à faire des affaires sur place régulièrement en toute sécurité avec des propriétés, notre groupe de gestion d’actifs a également mis en place notre site Web d’assistance aux locataires. Le site comprend des ressources que nos locataires sont en mesure d’exploiter ainsi que des directives sur la façon dont ils peuvent accéder et postuler pour le gouvernement ou d’autres programmes d’aide.\nNous avons récemment organisé un webinaire auquel des centaines de nos locataires ont assisté, fournissant de plus amples informations sur les plans de Regency pour aider les locataires à rouvrir leur entreprise avec succès et en toute sécurité. À la fin du mois d’avril, environ 40% de nos locataires étaient fermés, même si nous prévoyons que dans les 30 prochains jours, bon nombre de ces détaillants commenceront à mettre en œuvre des plans de réouverture à mesure que les fermetures obligatoires seront levées. Nous avons perçu 62% de notre loyer de base au prorata pour le mois d’avril. Cela comprend un taux de collecte de plus de 90% auprès des locataires jugés essentiels, ce qui représente près de la moitié de notre ABR au prorata. Les collections d’avril pour les restaurants, qui représentent environ 19% de notre ABR total, étaient de 41%.\nEnfin, le taux de collecte d’avril pour les autres catégories de vente au détail et de services, qui représente un peu plus du 1/3 de notre ABR annuel, était de 37%. Compte tenu de l’incertitude persistante sur le marché et de l’ampleur des impacts futurs, nous restons aux premiers stades de la collaboration avec les locataires sur des plans potentiels de report de loyer pour aider nos détaillants, en particulier ceux qui ont été totalement fermés pendant une certaine période, leur permettant de se concentrer sur la réouverture et commencer à reconstruire leur clientèle. Nous reconnaissons que le succès de Regency, comme il l’a toujours été, est lié à nos locataires. Nous visons donc à travailler avec nos détaillants, à comprendre leurs besoins tout en étant conscients de nos droits contractuels et de nos objectifs stratégiques à long terme.\nÀ mesure que les mandats sont levés et que nous commençons à aider nos locataires et nos centres à faire la transition vers un environnement post-COVID, nos équipes sont prêtes à apporter des ajustements au fonctionnement de nos centres, comme faciliter plus d’achat en ligne et des zones de ramassage, ajouter des zones d’hygiène des mains, installer des rappels de signalisation de distanciation sociale et interdire l’utilisation de certains espaces communs jusqu’à ce qu’ils soient jugés sûrs pour tous les clients.\nTout comme l’équipe et le portefeuille de Regency ont traversé avec succès divers cycles et perturbations au cours de l’histoire, nos équipes sont bien équipées et font tout ce qui est en notre pouvoir pour aider nos locataires et nos propriétés à se préparer à récupérer aussi efficacement et rapidement que possible. Mac?\nDan M. Chandler, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et CIO \nMerci, Jim. Nous continuons d’avoir confiance en notre capacité à créer de la valeur à long terme grâce à un développement et à un réaménagement disciplinés. Cela dit, compte tenu de l’environnement actuel, il est prudent de réévaluer la portée, le calendrier et les investissements prévus dans chacun de nos projets en cours ainsi que notre vaste pipeline. Nous nous rendons compte de l’importance de réévaluer nos projets pour déterminer si des modifications peuvent être nécessaires alors que nous réfléchissons aux besoins futurs de nos détaillants et de leurs clients, y compris les changements potentiels à la conception et aux formats.\nÀ la fin de 2019, nous avions environ 350 millions de dollars d’aménagements et de réaménagements en cours, avec près de 225 millions de dollars restant à investir. Depuis le début de la pandémie, nous avons soigneusement réévalué le calendrier et la portée futurs de chacun de ces projets. À la suite de ce processus, nous avons l’intention de terminer la construction des projets qui sont presque terminés ainsi que ceux pour lesquels nous avons des obligations de location dans la ville. Nous investirons environ 80 millions de dollars pour réaliser ces projets. Nous avons également la chance que, dans un certain nombre d’autres projets, la construction ait été à un point où nous avons pu nous arrêter sans subir d’impacts importants sur notre création de valeur à long terme. Cela nous a permis de différer sélectivement un investissement d’environ 145 millions de dollars d’engagements en cours.\nPour les projets poursuivant la construction comme prévu, y compris le village de Hunter’s Lake à Tampa et Point 50 à Fairfax, Virginie, la portée et les coûts sont essentiellement inchangés. Pour d’autres projets comme le Carytown Exchange à Richmond, l’Abbott à Harvard Square et le Market Common Clarendon à Arlington, nous avons l’intention de répartir progressivement nos investissements dans ces projets, ce qui nous offrira de la flexibilité pour déterminer l’orientation future la plus appropriée. Un marché public de Culver à Los Angeles et Serramonte Center dans la région de la baie, où nous n’avons pas encore commencé la construction verticale, nous avons suspendu l’activité pour laisser plus de temps pour étudier et potentiellement échelonner ces projets. Des investissements comme ceux-ci nécessitent un réexamen plus important de la location, de la portée, du calendrier et du retour sur investissement, compte tenu de l’impact de la réponse continue de la pandémie de COVID-19. Nous serons certains de vous informer de nos plans révisés dès qu’ils seront plus clairs.\nNous examinons également en profondeur notre portefeuille d’investissements à court terme et nous continuerons de positionner ces opportunités pour commencer tout en préservant le caractère facultatif afin de gérer au mieux nos engagements à court terme jusqu’à ce que nous ayons une meilleure visibilité de nos flux de trésorerie disponibles. Nous avons la chance d’être en mesure de continuer à faire avancer ces projets, tout en évaluant le calendrier et la portée de nos plans. Cela inclut des projets, tels que Westbard Square à Bethesda et Costa Verde sur le marché UTC de San Diego, où nous restons ravis de démarrer ces projets lorsque le moment est venu.\nIl est important de noter que ces projets sont des réaménagements majeurs de centres commerciaux existants. Tout calendrier différé de notre investissement différentiel est atténué par notre capacité à maintenir le RIN à partir de la liste actuelle des locataires. Nous restons convaincus des opportunités de création de valeur à long terme qu’offrent ces sites d’exception. Mais en même temps, je comprends que ces investissements nécessitent de la patience et de la discipline, deux pierres angulaires de la stratégie d’investissement éprouvée de Regency. Mike?\nMichael J. Mas, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et directeur financier \nMerci, Mac, et bonjour à tous. Je vais commencer par nos résultats du premier trimestre où nous étions bien partis pour l’année par rapport à nos attentes initiales. Bien que cela n’indique pas les résultats attendus pour l’année entière, je pense qu’il est important de savoir que l’environnement d’exploitation était assez sain. Cependant, après avoir réservé pour les créances ouvertes, en raison de la pandémie, la croissance du PNB pour les mêmes biens pour le trimestre s’est établie à 70 points de base.\nComme indiqué lors de notre dernier appel de résultats, nous avions prévu un taux de croissance négatif au premier trimestre, tiré par les démissions liées à la faillite, mais nos résultats sous-jacents étaient toujours meilleurs que ces attentes. Cependant, comme bon nombre d’entre vous le savent, les PCGR exigent que nous réservions pour les créances que nous recouvrons, la totalité de l’obligation de location est moins que probable. Compte tenu de l’environnement actuel, nous avons examiné toutes les créances en mettant l’accent sur les locataires non essentiels, les restaurants, les locataires locaux, les locataires qui n’ont pas payé de loyer et tous les locataires de la liste de surveillance. Toute créance qui était moins que probable était réservée, et nous comptabiliserons les produits au fur et à mesure que ces montants seront reçus.\nCela s’est traduit par une charge pour créances irrécouvrables sur la croissance des mêmes propriétés au cours du trimestre d’environ 2 millions de dollars supérieure à ce que nous avions initialement prévu. Parallèlement et comme l’exige la norme, la modification des attentes en matière de recouvrabilité pour certains locataires a également entraîné une annulation du loyer linéaire non monétaire connexe d’environ 3,5 millions de dollars. Nous continuerons d’évaluer nos réserves – nos réserves de revenus de location irrécouvrables à mesure que la situation actuelle évolue.\nPassons maintenant au bilan et à notre position de liquidité. Au fil des ans, nous nous sommes engagés à adopter un ensemble de principes rigoureux afin de maintenir la solidité et la flexibilité du bilan, mis en évidence par de faibles niveaux de levier, la maximisation des flux de trésorerie disponibles, l’accès à la liquidité pour répondre à nos besoins et un profil d’échéance bien échelonné pour réduire les risques. En conséquence, nous sommes très bien positionnés du point de vue du bilan et de la liquidité alors que nous nous orientons vers l’atténuation des impacts de la réponse continue à cette crise sanitaire.\nAu cours du trimestre, nous avons pris plusieurs mesures pour consolider davantage notre position, notamment le règlement de notre offre d’actions à terme et le retrait de notre facilité de crédit renouvelable. Ces actions, lorsqu’elles sont agrégées au produit de la vente d’immeubles clôturé au cours du trimestre, positionnent Regency avec un solde de trésorerie de 735 millions de dollars, qui, combiné à la capacité non utilisée, fournit une liquidité totale d’environ 1,3 milliard de dollars. Tout en protégeant et en améliorant notre position de liquidité, nous gérons également avec soin tous les futurs besoins en capital, y compris les dépenses de développement, les dépenses au niveau de la propriété ainsi que les frais généraux et les paiements de dividendes, comme mentionné précédemment par Lisa.\nSurtout et pour amplifier ce que Lisa a dit, nous surveillerons de près l’impact continu de la réponse à la pandémie sur nos flux de trésorerie, et les dividendes futurs seront soumis à notre confort constant avec notre position de liquidité, nos ratios de levier et nos prévisions de revenu imposable. Enfin, comme nous l’avions annoncé précédemment, nous avons retiré nos objectifs 2020 en raison des incertitudes extrêmes de l’impact de la situation COVID-19. Nous sommes impatients de fournir à nouveau des conseils lorsque nous aurons plus de clarté sur les réouvertures et les impacts sur notre entreprise. Nous comprenons la nécessité de disposer d’informations en temps opportun dans cet environnement en évolution rapide et nous nous engageons à être aussi transparents que possible.\nÀ cette fin, comme nous l’avons fait en mars, nous fournirons des mises à jour importantes des activités au milieu du trimestre, si cela est justifié. Cela met fin à nos remarques préparées et nous accueillons maintenant vos questions.\nNotre première question vient de la lignée de Christy McElroy avec Citi.\nMa première question s’adresse à Mac. Je fais simplement le suivi de certaines de vos remarques liminaires. En ne pensant qu’au pipeline de construction et en comprenant que vous reportez 145 millions de dollars de CapEx. En supposant pour l’instant, cela consiste simplement à suspendre et à expulser ces dépenses et à étendre le pipeline, dans quelle mesure allez-vous revoir cela pour réduire potentiellement de manière permanente la portée de ces projets et réduire ces dépenses d’usine et ces projections? Et étant donné que vous avez supprimé certaines des projections de rendement, quel impact devrions-nous attendre de ces retards et interruptions sur ces projections de rendement?\nMerci, Christy. Je dirais que nous allons revoir ce pipeline en permanence. C’est encore très tôt dans le processus. Et comme la visibilité devient plus claire, nous réévaluerons ces projets. Et comme nous l’avons mentionné, cela a à voir avec la location, le calendrier et la portée et notre retour sur investissement. Il est donc un peu trop tôt pour dire quand ces projets reviendront, et dans certains, nous choisissons de ne pas faire de pause mais d’arrêter. Mais je pense qu’à ce stade, nous croyons beaucoup à ces projets. Nous croyons aux emplacements et au concept. Et nous pensons qu’à long terme, ce seront des projets formidables. Donc, à ce stade, nous avons juste besoin de prendre un peu plus de temps pour étudier ces projets. Je ne peux donc pas vous donner beaucoup plus de clarté à ce stade, mais nous les réexaminons constamment. Et nous en saurons plus au fil des trimestres, nous serons sûrs de mettre à jour tout le monde.\nD’accord. Question – la deuxième question s’adresse à Mike. Vous avez déjà commencé à devenir manifestement plus conservateur dans l’évaluation de la recouvrabilité de vos baux. Quel pourcentage de – de votre ABR avez-vous converti en comptabilité de caisse au premier trimestre? Et peut-être pourriez-vous donner un peu plus de couleurs sur la façon dont vous aborderez ce processus en pensant à la comptabilité du 2Q dans cet environnement?\nMerci pour la question. Je pense qu’il est un peu trop tôt pour répondre à cela, votre première partie de votre question, combien avez-vous converti en comptabilité de caisse? Ce que nous avons fait à la fin du trimestre concernait vraiment les créances qui étaient dans nos livres à ce moment-là. Et en utilisant avril, la réaction d’avril à la crise sanitaire, pour informer notre évaluation de la rentabilité. C’était donc tout simplement – notre probabilité de recouvrement a diminué pour un certain segment de nos locataires en mars.\nAlors que nous entrons dans le deuxième trimestre, je pense que c’est là que la pertinence de votre question entrera en jeu, et il reste encore beaucoup à déterminer. Au fur et à mesure que nous progressons dans l’ouverture, nous travaillons avec nos locataires sur les modifications du bail dans la mesure où elles sont nécessaires et le contexte de toutes ces discussions et de ces accords nous informera lorsque nous réfléchirons à la façon dont la norme s’applique aux revenus. reconnaissance. Et vous vous enfoncez le clou dans la tête, certaines de ces modifications continueront à entraîner la comptabilité d’exercice, certaines seront converties en comptabilité de caisse, et c’est à nous, et nous ferons le meilleur travail possible pour vous informer et tous de nos investisseurs et parties prenantes dans cet impact à l’avenir.\nLa question suivante vient de la lignée de Greg McGinniss avec la Banque Scotia.\nGreg Michael McGinniss, Banque mondiale et marchés de la Banque Scotia, Division de la recherche – Analyste \nJe vois donc quelques rapports quelque peu désastreux sur les retombées potentielles des détaillants en raison de la pandémie, principalement dans les vêtements, les détaillants spécialisés et les restaurants. Je suis simplement curieux de savoir quelle a été votre exposition aux faillites jusqu’à présent cette année? Comment votre liste de surveillance a-t-elle évolué pendant la pandémie? Et quelles mesures vous prenez pour essayer d’atténuer les retombées potentielles?\nGreg, je suis désolé, peut-être un petit record cassé trop tôt pour le dire. Et en fait, ça l’est. Je pense vraiment qu’à un niveau élevé, rien n’a vraiment changé par rapport à notre liste de surveillance. Le dimensionnement de notre liste de surveillance est à peu près le même qu’il l’a été. C’est moins de 5% de notre ABR identifié. Prévoyons-nous qu’il pourrait y avoir une certaine accélération des défaillances des locataires et des dépôts de bilan? Absolument. C’est un environnement qui en résultera certainement. Mais nous n’avons ajouté aucun élément important à notre liste de surveillance depuis un certain temps, et je ne pense pas que la situation ait abouti à cela.\nLisa Palmer, Regency Centers Corporation – présidente, chef de la direction et directrice \nEt je pense que j’ajouterais, comme je pense à la partie de l’immobilier commercial dans laquelle nous opérons, je pense qu’il est le mieux placé. Quel que soit ce monde post-pandémique, j’aime le fait que nous soyons proches des quartiers et que nous ayons des centres commerciaux ancrés dans les épiceries et la qualité de notre immobilier. C’est quelque chose qui était vrai avant COVID, et ce sera certainement, je pense, encore plus vrai après COVID, car les détaillants continuent de se concentrer sur une présence physique, dont je pense qu’ils ont encore besoin. Et si quelque chose que cela a peut-être mis en évidence certaines des difficultés et le coût de livraison et de ramassage et qu’une présence physique va vraiment être critique dans le cadre de leur stratégie globale et être proche du client et avoir le meilleur emplacement va être d’une importance cruciale pour eux.\nD’accord. C’est juste. Et puis, Lisa, voyez-vous beaucoup d’avantages des prêts prévus par la Protection de chèque de paie? Je veux dire, vos locataires ont-ils réussi à obtenir ces fonds? Et les utilisent-ils pour payer des loyers? Ou est-ce plus si juste garder les gens employés et vous devrez peut-être intervenir et aider du côté du loyer?\nJe vais – je vais laisser Jim creuser vraiment cela, mais cela me donne l’occasion de donner un autre cri à notre équipe de gestion immobilière, dont Jim a finalement la responsabilité. Je vais donc lui permettre d’entrer dans les détails. Mais notre équipe a fait – a vraiment travaillé sans relâche depuis le début de cette pandémie, en restant en contact avec tous nos locataires, et en particulier les locataires locaux qui n’ont pas accès aux marchés des capitaux pour les surmonter. Et je vais donc laisser Jim en parler.\nOui, Greg, nous avons évidemment passé beaucoup de temps à partager des informations, à éduquer et, dans certains cas, à vraiment aider certains locataires locaux à remplir physiquement les formulaires de demande d’aide. Nous avons organisé des webinaires. Donc, nous – je pense que nous avons fait du très bon travail pour aider les gens de la région à avoir accès à ces – ces programmes. Et à partir d’un – je ne peux pas vous dire exactement quel est le pourcentage de personnes qui ont bénéficié de ce programme, mais je dirai que plusieurs locataires ont essentiellement payé leur loyer en avril en raison du fait qu’ils ont pu accéder ceux. Il y a donc une indication que cela a fonctionné. Alors que nous approfondissons les conversations avec les locataires qui certainement – cette réponse entrera en jeu en ce qui concerne la façon dont nous évaluons les besoins supplémentaires dont ils peuvent avoir besoin pour rouvrir.\nLa question suivante est de la ligne de Craig Schmidt avec Bank of America.\nCraig Richard Schmidt, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur \nJe me demandais simplement, car les mandats et certains de vos marchés sont levés et les détaillants non essentiels peuvent ouvrir. Quelle a été l’acceptation par les consommateurs de l’ouverture de ces locataires en termes de shopping plus discrétionnaire?\nCraig, c’est évidemment très, très tôt. Le Texas a en quelque sorte mené la charge avec l’ouverture le 1er mai. Je peux vous donner quelques informations limitées, ce que nous entendons de nos gens sur le terrain. Numéro un, je pense que tous les détaillants qui retournent au travail, si vous le souhaitez, sont très, très concentrés sur la garantie que nos clients sont – se sentent en sécurité et essaient de s’assurer qu’ils ont un environnement très accueillant mais sûr pour que les clients reviennent . Donc, tout le monde est en tête pour s’assurer que les clients se sentent bien de revenir. Je dirais que, du point de vue des restaurants, les gens à service complet, en ce moment, il y a une occupation de 25%. Ce que nous avons vu, en général, c’est que les gars à service complet s’en tiennent à – pour y aller maintenant, parce que je pense que – notre impression est qu’ils attendent une occupation à 50% où cela peut avoir plus de sens pour ramener leurs gens en ligne et rendre les repas en chambre plus rentables pour eux.\nCela ne veut pas dire que certains des Jersey Mike et ce genre de gens en profitent beaucoup, et nous l’avons vu ici en ville à BurgerFi, où ils ont ouvert leurs portes, ils ont des gens à l’intérieur. Ils ont un bon espacement, et le client l’a adopté jusqu’à présent. Médical, dentaire, encore une fois, prudent, réouverture lente. Et la seule chose que je dirais à Atlanta, ce que nous avons remarqué, c’est lorsque les salons se sont ouverts, les lignes, comme vous pouvez l’imaginer, ont été franchies. Alors littéralement par la porte. C’est une catégorie qui est revenue assez rapidement. De toute évidence, ils mettent en place des protocoles de salle d’attente, un certain nombre de chaises, mais ils rebondissent assez rapidement.\nLes gymnases d’Atlanta ont reçu le feu vert. Franchement, en ce moment, ce que nous avons vu, c’est qu’ils adoptent une approche prudente, et je pense, correcte en quelque sorte d’attendre un peu pour être sûrs que lorsqu’ils sortiront, ils auront un très bon programme, ils auront obtenu des protocoles en place. Encore une fois, la confiance des consommateurs sera essentielle à tout cela pour que le consommateur revienne. Et c’est à peu près toutes les couleurs que j’ai vraiment pour ce que j’ai vu jusqu’à présent.\nNon, c’est super. Il est intéressant de voir où se situent les priorités. Je suppose une autre chose. Je me demandais si le programme d’allégement des loyers un peu plus libéral de Publix a informé vos négociations de report de loyer avec vos locataires?\nRéponse courte, non. Comme je l’ai indiqué dans le discours d’ouverture, nous en sommes aux premiers stades de la négociation. Nous n’adoptons certainement pas du tout une approche globale. Nous sommes très réfléchis, stratégiques et ciblés. Chaque locataire sera traité individuellement. Notre objectif est de négocier un terrain d’entente afin que nos détaillants soient ouverts et vendent des biens et des services dès que possible. Heureusement, nous bénéficions d’une plateforme de grande qualité, et la majorité de nos locataires ont bien performé sur nos actifs et souhaitent être ici. Je pense donc que nous sommes tous deux très désireux de faire ce travail et derrière nous. Et donc en ce moment, je dirais qu’il y a un très bel équilibre dans la négociation. Ils veulent être là. Nous voulons qu’ils soient là, et nous essayons, aussi rapidement et rapidement que possible, de passer à travers toute négociation de documents.\nMais à ce jour, je dirai que les conversations ont été productives, positives et, franchement, conformes à nos attentes.\nNotre prochaine question vient de la lignée de Shivani Sood avec Deutsche Bank.\nShivani A. Sood, Deutsche Bank AG, Division de la recherche – Research Associate \nL’équipe Regency a donc l’habitude de travailler avec des capitaux tiers, et vous avez certainement un large bassin de capitaux à votre disposition. Alors, juste curieux de voir comment ces conversations ont évolué ces dernières semaines? En particulier, compte tenu de l’utilisation des centres commerciaux dans les centres de distribution au cours des dernières semaines, s’il y a du capital supplémentaire et une demande de certains de vos partenaires?\nShivani, j’apprécie la question. Nous sommes – je vais commencer avec juste la liquidité du point de vue du capital. Nous avons la chance de nous associer à certains des plus grands fonds de pension du pays: CalPERS, CalSTRS, State of Oregon. Et dans ces relations de longue date, nous avons, comme vous l’avez dit, accès au capital. Nos partenaires ont également accès au capital. Et le plan que Jim et son équipe opèrent pour travailler avec nos locataires afin de minimiser la perturbation des revenus et des flux de trésorerie au mieux de nos capacités, nos partenaires sont d’accord avec notre approche. Et cela n’a pas été surprenant à voir. Je pense que c’est le produit d’une relation de longue date entre nous. Cela a donc été réconfortant. Sur le – je pense que ce que vous demandez est plus une question prospective de type de produit. Et je pense que notre – encore une fois, notre alignement d’intérêt est là. Nous – il y a toujours un intérêt à investir des capitaux dans les épiceries fondées sur la nécessité, sur les marchés de capitaux privés. Et nos partenaires, ceux que j’ai mentionnés, ont toujours posé des questions sur la poursuite des opportunités d’investissement avec Regency, compte tenu de notre performance historique. Je dirais donc notre vision de l’avenir de l’espace, qui est positive. Et je pense qu’il n’y a pas eu de meilleur moment pour prouver le concept et la pertinence de ce type de produit que maintenant, en particulier avec l’exigence de vente au détail essentielle dont ce pays a besoin. Et nos partenaires sont d’accord avec cela, et ils y croient également.\nEt à l’avenir, cependant, je ne sais pas nécessairement que notre stratégie de capitalisation a changé. Et cela – je ne sais pas si le projet de Regency d’ajouter à notre portefeuille dans une perspective de coentreprise a changé en raison de cet environnement. Nous pensons toujours que le portefeuille que nous possédons actuellement avec nos partenaires est de taille appropriée, et nous ne cherchons pas activement à augmenter cette part.\nMais je pense que c’est également important, et beaucoup d’entre vous nous ont entendus en parler lors des réunions précédentes, en tête-à-tête ainsi que lors des appels, que nous avons toujours – nous apprécions ces relations avec nos partenaires. Et nous avons toujours pensé à eux comme à long terme. Et bien que nous n’ayons pas eu besoin de leur capital depuis un certain temps maintenant, nous pensons que traiter les gens correctement et bien faire par vos partenaires pourrait, à un moment donné, porter ses fruits à l’avenir. Et qui sait ce que l’avenir nous réserve et si nous pourrions avoir besoin d’accéder à des capitaux tiers. Et je pense que la bonne chose est que je pense que ce serait à notre disposition si nous le voulions.\nC’est bon à entendre. Et puis en termes de dette hypothécaire sur des propriétés spécifiques, curieux de savoir si les rentes de loyer de 62% en avril, si cela pourrait déclencher des exigences de réévaluation ou des clauses restrictives? Je suppose, y a-t-il quelque chose dont nous devrions être conscients?\nNon, rien à savoir là-bas. Nous avons été en communication avec tous nos détenteurs de prêts hypothécaires. En fait, nous avons en fait clôturé 225 millions de dollars d’hypothèques au premier trimestre de cette année, et bon nombre de ces fermetures se sont prolongées jusqu’à l’arrêt de la crise sanitaire. Et je dois souligner et féliciter notre équipe des marchés des capitaux, Andrew Mumford, qui dirige cette entreprise hypothécaire pour nous à Regency a fait un travail remarquable, en maintenant ces relations, en clôturant ces projets. Nos prêteurs, nous les apprécions, respectons leurs engagements alors qu’en fait, il y avait une occasion de ne pas le faire. Encore une fois, je pense que l’action parle de nos relations, de la valeur que nous avons créée par le passé et, surtout, du type de produit. Je pense que ces prêteurs comprennent qu’ils entrent dans une classe d’actifs durable, mise en évidence par les épiceries très productives. Et à la fin de la journée, nous sommes heureux et réconfortés de conclure ces prêts ce trimestre.\nPas ce trimestre. Nous les avons fermés cette semaine.\nLa question suivante vient de la lignée de Richard Hill avec Morgan Stanley.\nRonald Kamdem, Morgan Stanley, Division de la recherche – Associé de recherche \nVous avez Ronald Kamdem pour Richard Hill. Deux rapides de moi. La première revient simplement à la décision sur le dividende, j’aimerais juste un peu plus de couleur sur le processus de réflexion. Parce que, je pense, comme vous le savez, je pense que personne ne sait vraiment ce qui se passe – ce qui va se passer au cours des 3, 6, 12 prochains mois. Mais sommes-nous censés lire cela, après avoir vu les données d’avril si les choses n’empirent pas? Vous vous sentiez à l’aise que le dividende puisse être maintenu à ces niveaux. Évidemment, si les choses empirent, tout est hors de question. Mais j’essaie juste d’avoir une idée de quels sont les scénarios qui ont été réfléchis à propos de cette décision.\nBien sûr. Je vais simplement répéter ce que j’ai dit dans les remarques préparées. Et encore une fois, je vais revenir à quelque chose qui fait clairement partie de nos objectifs stratégiques et qui positionne notre bilan pour vraiment pouvoir résister, et souvent, nous avons dit la prochaine récession, que nous n’avions jamais imaginé que ce serait comme cette. Mais nous avons intentionnellement renforcé cela et nous nous sommes positionnés de manière à pouvoir vraiment résister à des perturbations. Et c’est juste – c’est tôt. C’est – nous sommes vraiment au début de cette situation et des circonstances que nous ne savons pas ce qui se passera au cours des 3, 6, 12 prochains mois. Mais cela étant dit, nous sommes entrés dans cette situation avec des ratios de distribution vraiment bas, non? Notre taux de distribution FFO est dans le bas 60%. Notre ratio de distribution AFFO dans la fourchette basse de 70%. Et ce que cela nous a apporté, c’est un niveau absolu très élevé de cash flow libre.\nNous avons ensuite – nous avons travaillé pour reporter une partie de nos dépenses en capital sur nos développements. Cela nous offre encore plus de flexibilité financière. Et nous le croyons, parce que nous sommes – il y a de l’incertitude et tant de choses inconnues, mais il est toujours possible que nous puissions maintenir le dividende actuel. Et donc cela dit, nous étions très confiants dans le versement de ce dividende du deuxième trimestre. Mais encore une fois, comme je l’ai dit dans mes remarques préparées, nous allons surveiller de très près ce qui se passera au cours des 3 prochains mois. Le consommateur – Jim l’avait mentionné, la confiance des consommateurs en est une grande partie et la façon dont le consommateur se comporte. Vous pouvez ouvrir les magasins, mais s’ils n’entrent pas, cela aura un impact sur le succès de nos locataires. Et nous le serons – nous en resterons très proches, et la direction et le conseil d’administration vont gérer cela de près.\nEt c’est un équilibre critique car, encore une fois, je viens de le dire, nous positionner pour atteindre nos objectifs stratégiques est d’une importance cruciale. Et nous devrons peser le paiement du dividende avec cette solidité financière pour nous assurer que nous pouvons également atteindre nos objectifs à l’avenir et être le mieux placé pour le faire.\nUtile. Ma deuxième question portait uniquement sur le retour des dépenses et – peut-être pouvez-vous nous donner une idée de la quantité de vos dépenses qui peut être différée d’une manière ou d’une autre, n’est-ce pas? Nous supposons des choses comme les taxes foncières, les services publics ne le peuvent probablement pas. Mais combien de ces montants peuvent être différés? Et le corollaire à cette question serait quel niveau de perception des loyers est en quelque sorte le seuil de rentabilité pour couvrir ces dépenses?\nSûr. Du point de vue OpEx, écoutez, nous pensons que nous exploitons un centre commercial de premier ordre à un taux d’efficacité optimal. Donc, quand vous pensez vraiment à – et comme nous l’avons mentionné lors de l’appel, tous nos centres commerciaux sont ouverts à plus de 60% de nos locataires qui sont en activité. Donc, quand on y pense, la flexibilité au sein des postes de dépenses d’exploitation, nous avons l’impression de courir – ils sont plus fixes que variables, bien que nous fassions ce que nous pouvons pour nous améliorer et nous fournir des liquidités où nous pouvons. Où vous pouvez déplacer l’aiguille un peu plus au niveau de la propriété sur CapEx, mais certainement, dans la mesure où l’environnement de location ralentit, cela entraînera des économies du point de vue de la trésorerie. Dans la mesure où nous avons certains éléments d’immobilisations ponctuels au niveau de la propriété, la réparation de parkings, la réparation de toitures, dans la mesure où nous pouvons différer ces immobilisations de manière sûre, nous le ferons; et nous le faisons en ce moment même. Mais au-delà de cela, du point de vue de la liquidité, il n’y a pas – au niveau de la propriété, je pense que nous atteignons nos objectifs.\nEt vraiment, le moteur de l’aiguille était en ce qui concerne notre pipeline de développement et les 145 millions de dollars que nous avons pu, en fait, l’option pour l’avenir, que nous pensions qu’il fournissait – cela a contribué à cette confiance que Lisa a mentionnée, comme nous l’avons considéré notre dividende. Oh pardon. Je suis désolé, seuil de rentabilité. Deuxième partie de votre question. Vraiment une bonne question.\nDonc, à partir d’un – c’est environ 50% de collecte de loyer sur la ligne supérieure pour atteindre le seuil de rentabilité avant le capital. Et puis, après le capital, c’est environ 55%.\nJe l’ai. C’est utile. Je voulais juste vous remercier à nouveau pour toute la transparence et les divulgations et tout ce que vous fournissez. Je pense que vous dirigez vraiment vos pairs ici. On apprécie ça.\nJe vous remercie. Laura et Catherine font un travail exceptionnel, et nous vous remercions de le reconnaître.\nNotre prochaine question vient de la ligne de Brian Hawthorne avec RBC Capital Markets.\nBrian Michael Hawthorne, RBC Marchés des Capitaux, Division de la recherche – Associé principal \nUn seul pour moi. Comment allez-vous équilibrer l’ajustement de la composition des locataires par rapport au type d’essayer de travailler avec certains de vos locataires actuels ou les remplacer si – que vous estimez que c’est une meilleure stratégie à long terme?\nNon – je pense que la question n’était pas claire. Désolé, pouvez-vous le répéter?\nOh, désolé, oui. Je demande simplement, comment équilibrez-vous – peut-être en ajustant la composition des locataires où avez-vous vu des gens qui étaient attrayants et qui ne le sont pas maintenant? Ou peut-être en attendiez-vous un peu pour récupérer l’espace et le remplacer? Comment voyez-vous cela et pensez-vous à cela? Cela a-t-il changé du tout par rapport à votre stratégie précédente, pré-pandémique?\nOui. Brian, je pense que nous sommes fiers de notre gestion proactive des actifs. Nous sommes constamment, comme vous nous l’avez entendu dire, nous essayons constamment d’améliorer la qualité de notre location, notre marchandisage. Je pense donc que c’est notre livre de jeu standard. Je dirais qu’au cours de cette pandémie, nous aurons peut-être plus d’occasions de reprendre un peu d’espace et potentiellement des remerciements à l’avenir. Plus à venir, mais nous cherchons toujours à le faire.\nY a-t-il quelque chose – des locataires ou des industries, en particulier, où vous êtes un peu plus intéressé par le remerciement qu’auparavant?\nNon, je pense que c’est un peu les suspects connus de la liste de surveillance. Ce serait le – ce serait là que nous nous attendrions à ce que nos possibilités de planification se présentent. Et c’est – c’est le genre d’espaces dont nous parlons, des détaillants plus forts et meilleurs, très franchement, pré COVID qui ont les yeux sur cet espace. C’est vraiment ce que j’aimerais vous dire à ce sujet.\nJim est un peu humble. Nous avons – Brian, vous avez raison, si vous regardez les antécédents de Regency, nous avons – je peux dire, parce que ce n’est pas moi qui l’ai fait. Jim et l’équipe ont fait un travail exceptionnel en gérant, comme il l’a dit, de manière proactive notre mix de locataires et notre mix de marchandisage et veillant à positionner nos centres sur le long terme. Et si vous – le commerce de détail évolue toujours. Cela va sans aucun doute accélérer une partie de cette évolution. Mais nous avons reçu des utilisateurs et des utilisateurs, et nous travaillons continuellement pour nous assurer d’avoir un mix de marchandisage optimal dans nos centres. C’est vraiment important.\nNotre prochaine question est de la lignée de Mike Mueller avec JPMorgan.\nJe suppose que, mis à part le fait que vous avez une certaine exposition au gouvernement cette fois, pouvez-vous parler un peu de la façon dont vos petites boutiques se comparent aujourd’hui au GFC?\nJe veux dire, je vais laisser Jim parler des détails. Mais en général, en pensant simplement à ce qui se passe aujourd’hui par rapport à ce qui s’est passé, je suppose, c’était il y a 11 ans – il y a 11, 12 ans, ce sont vraiment des pommes et des oranges. Et aussi, chez Regency, nous avons considérablement – nous avons fait beaucoup de changements importants depuis lors en termes de propriétés que nous avons vendues, en nous recentrant vraiment et en ayant un programme de développement beaucoup plus discipliné et en construisant des propriétés que nous ne voudrions que plutôt que de développer pour vendre. Et je pense que si vous regardez Regency aujourd’hui contre Regency il y a 12 ans, c’est juste – nous sommes différents. Et la qualité de notre base de locataires aujourd’hui est certainement à un niveau beaucoup plus élevé qu’elle ne l’était alors.\nEt je pense que – et donc avec ça, quand je le fais – et je pense que j’ai les chiffres approximatifs et Jim peut parler un peu plus. En fait, dans le GFC, nous sommes tombés à environ 92% d’occupation globale et 84% d’occupation de magasin, ce qui était l’un des plus élevés dans les secteurs à l’époque. Et puis, en plus de cela, je pense que nous avons amélioré la qualité de notre portefeuille, je m’en sens vraiment bien. Mais c’est un animal différent. Et il y a encore tant de choses inconnues. Il est trop difficile de prédire quelle sera la fin. En ce moment, nous nous sentons vraiment bien dans la qualité de notre immobilier. Nous nous sentons vraiment bien dans le secteur dans lequel nous opérons et nous nous sentons vraiment bien dans la qualité de notre base de locataires. Mais il reste encore beaucoup à venir.\nJe l’ai. Et ensuite, quels déclencheurs attendez-vous avec impatience pour éventuellement rembourser une partie de l’argent que vous avez retiré de la ligne?\nMike, nous allons – je pense que cela concordera avec notre évaluation de vraiment faire baisser la ligne avec un peu de réaction dans un livre de jeu hors du GFC, franchement. Et je pense que depuis ce moment, nous sommes devenus très à l’aise avec la réponse du Trésor à la crise économique potentielle. Nous nous sentons vraiment bien avec nos partenaires financiers qui nous sont prêteurs sur notre revolver. Je dirais donc que ces déclencheurs concernent probablement davantage les marchés financiers que ce que nous voyons se produire dans le portefeuille. Cela étant dit, nous allons lui accorder un peu de temps maintenant. Il s’agit d’une police d’assurance assez peu coûteuse à maintenir au bilan. Dans le même temps, nous examinons toujours notre profil de maturité de la dette. Je pense que notre histoire et nos antécédents en particulier récemment montreraient que nous avons construit un très – nous vivons selon un ensemble de principes, dont l’un est de gagner à nos échéances annuelles jusqu’à 15% de notre capital total de la dette . Et nous recherchons toujours 2, 3 ans pour voir – pour être opportunistes et pour déterminer si nous pouvons étirer nos échéances et simplement maintenir cette sécurité du point de vue du capital. Nous examinons donc 2022. Évidemment, en 2021, des échéances très limitées. Nous avons déjà pris en charge bon nombre de nos hypothèques. Et 2022 est notre prochain objectif. Nous verrons comment les marchés des capitaux évolueront à partir de maintenant. Ils ont bien guéri au cours des dernières semaines. Mais c’est – en même temps, vous devez être conscient, vous devez être prudent. Comme vous le savez, chaque jour est un nouveau jour sur les marchés des capitaux. Et nous faisons ce que nous pouvons pour surveiller cette activité, et nous serons opportunistes d’être attentifs si quelque chose est présenté.\nNotre prochaine question est de la lignée de Floris Van Dijkum avec Compass Point.\nFloris Gerbrand Hendrik Van Dijkum, Compass Point Research & Trading, LLC, Division de la recherche – Analyste \nRapide – beaucoup de mes questions ont été répondues, mais juste plus, je suppose, une question plus large pour vous. Étant donné que Regency a un excellent bilan, vous êtes assis sur cette énorme liquidité. Beaucoup de vos locataires sont en difficulté. Some of your peers are actually looking to either provide loans to some of their tenants or — I think Brookfield just announced a $5 billion fund to invest in some of their tenants. Would you consider investing in some of your retailers, particularly the ones that you know pretty well? Or are you going to stick to your — is your view that you’re going to stick to your knitting?\nD’accord. I just wanted to make sure I didn’t miss that. And then, Mike, I guess, 2 questions for you. One is on the loans that you’ve recently closed on, I guess, curious as to whether or not there were any lender underwriting changes that sort of incorporated sort of the impact from COVID to their process?\nD’accord. And the last question, Mike. Just as it relates to some of these larger development projects that are on review at this point, how should we be thinking about some of the de-leasing numbers you had previously provided, particularly Costa Verde and Westbard?\nD’accord. But I guess just as an indicator for changes in LTVs or underlying cap rate assessments or anything else that the lenders are making, it’s difficult to say at this point?\nOui. At this point, yes. I think we know that credit spreads are up from what we were able to secure for ourselves. And underwriting there is likely changing as we speak. We haven’t tested yet on securing a new mortgage. These have been just closing deals that had already been struck prior to the crisis.\nD’accord. And I’m wondering if you can comment on what you are seeing so far in May. I’m sorry if you touched on this already, and maybe what your projections are for May rent collections relative to what you collected in April?\nD’accord. Yes, definitely appreciate that. And I’m just wondering the range of collections you were seeing for April across your markets. Are you seeing any particular pockets of weakness?\nD’accord. And then just one last question. The goodwill impairment that you took in the quarter, just wondering what that was related to.\nI do want to thank everyone, again, for their time. I want to thank all of our frontline workers. We did have the Blue Angel slide through here today, but it was a little quiet outside my window. So I want to thank them also for saluting Jacksonville Hospitals. And Happy Mother’s Day weekend to all of you mothers. Merci encore.\nJe vous remercie. This concludes today’s conference. You may disconnect your lines at this time. Thank you for your participation.\nMaisons d’été Cat-Scratcher de la ligne Sun Squad de Target\nMeilleurs jouets interactifs pour chiens 2020 | Top 5 des jouets pour chiens Amazon\nMeilleurs jouets pour chiens – Jouets interactifs pour aliments\n25 jouets de chien bricolage amusant pour chouchouter votre chien | DIY …


Club : Mbappé pourrait encore coûter 35M€ au PSG (LP) | CulturePSG\nMbappé pourrait encore coûter 35M€ au PSG (LP)\nPublié le samedi 11 janvier 2020 à 9:12 par Philippe Goguet\nAlors que les négociations pour sa prolongation de contrat sont en cours, Kylian Mbappé pourrait bien coûter 35M€ de plus au PSG : c'est le montant des bonus placés dans son contrat en cas de prolongation ou de vente rappelle Le Parisien.\nArrivé au PSG à l'été 2017 après une seule réelle saison sous les couleurs de l'AS Monaco, Kylian Mbappé a vite confirmé son statut de jeune prodige du football et la valeur de son transfert n'est plus vraiment un chiffre qui revient régulièrement, la valeur marchande du joueur ayant encore largement progressé. Alors que le prix annoncé de son transfert était de 180M€, le PSG n'a pourtant payé pour l'heure que 145M€ rappelle Le Parisien du jour, et ce en deux versements : 90M€ à l'été 2018 puis 55M€ à l'été 2019. Reste 35M€ qui sont, aujourd'hui, en suspens.\nCes 35M€ correspondent au bonus placé dans le contrat et ils ont de très fortes chances d'être payés par le PSG à terme. En effet, le club parisien devra les payer si Mbappé prolonge au PSG ou est transféré. Paris tentant de le faire prolonger, ils pourraient bien être versés à l'AS Monaco prochainement même si le joueur a renvoyé à plus tard les questions sur sa prolongation. L'autre cas déclenchant le paiement de ces 35M€ serait un transfert. Ce n'est pas prévu à court terme mais le club parisien ne compte pas non plus laisser filer Mbappé libre en 2022, Paris ne touchant alors rien dans ce cas.\nPour Monaco, ces 35M€ sont donc pratiquement assurés et il faudra surtout savoir quand ils vont tomber. Pour les supporters parisiens, il faut aussi voir le bon côté des choses : le PSG a les reins suffisamment solides, d'un point de vue financier, pour prolonger le joueur en lui offrant un salaire XXL tout en devant payer ce bonus de 35M€.\n#Mercato #Mbappé #Bonus #AS Monaco #Transferts


Un lapin dans le jardin: 08/01/2016 - 09/01/2016\nMes petits en-cours...\nVoilà un moment que je ne vous ai pas montré mes broderies en-cours... Vous en connaissez certaines et vous allez dire que je n'avance pas vite... Eh oui, mais étant donné que je fais beaucoup de choses aussi pour des cadeaux, évidement j'avance beaucoup moins vite pour moi !\nD'ailleurs je commence avec une broderie "chuuuut !", je ne vous dis pas ce que c'est parce que c'est pour un cadeau...\nEn 1 fil sur 1 fil, toile de lin 11 fils.\nIci, c'est une broderie pour moi. Le kit "Sea life" de Lanarte, si agréable à broder quand je suis fatiguée (car sur toile Lugana).\nEt là le carré de printemps de Tra-la-la, enfin terminé... A l'allure où je vais, je vais mettre 10 ans pour broder les quatre !\nJ'ai l'impression que j'ai oublié d'autres broderies...\nJ'ai aussi en cours une serviette pour une naissance, mais celle-là je vous la montrerai une fois terminée.\nEt bien sûr le SAL "Bienvenue c'est l'hiver", mais lui vous le verrez le 15 septembre ;-)\nDu jour au lendemain, Emily quitte son domicile, laissant derrière elle sa vie, une vie confortable.\nElle arrive à Londres avec quelques affaires, l'argent qu'elle a économisé à l'insu de son mari. Rapidement elle trouve une colocation, un travail.\nDésormais, elle tente de se construire une nouvelle vie et d'oublier son passé.\nPourquoi a-t-elle voulu quitter sa vie et s'en reconstruire une autre ? Quel lourd secret cache-t-elle ?\nMon avis : Dès le début on est pris dans la lecture de ce livre. On devine dès les premières pages qu'Emily a vécu un drame, mais sans en dévoiler plus et évidement on a envie de savoir. Tout se dévoile au fil de la lecture, passionnante et prenante, puis petit à petit, l'intérêt s'est un peu émoussé pour moi avec les excès auxquels s'adonne Emily...\nPeu avant la fin du livre on a la révélation de ce qui s'est passé. Bien sûr un drame. Puis la toute fin est trop simple, trop "convenue" à mon goût.\nSi l'histoire tenait ses promesses au début ("un thriller psychologique haletant", d'après une critique de Madame Figaro, mentionnée sur la 4e de couverture) au final je suis déçue. Curieusement j'ai eu l'impression d'être trompée, flouée sur l'histoire... Je ne peux vous en dire plus faute de quoi je dévoilerais tout.\nL'avez-vous lu ? Qu'en avez-vous pensé ? Avez-vous eu le même sentiment que moi ? Je peux comprendre que ce livre ait plut à d'autres personnes, tous les goûts sont dans la nature, heureusement, mais j'aimerais savoir s'il y en a qui ont été également déçus...\nPartir - Tina Seskis - Editions Pocket\nA la montagne... on continue !\nAlors que les élèves vont bientôt reprendre le chemin de l'école, je vous propose de retourner en vacances à la montagne avec une petite bouffée d'air frais (en plus il fait chaud, ça tombe bien !)...\nVoici donc la suite de mes photos de montagne :\nNous étions montés à 2600 m en prenant télécabines et téléphérique.\nLà-haut, la surprise fut de voir tout près de nous des restes de neige.\nCe jour-là, des orages étaient annoncés, les nuages étaient chargés. Il a commencé à gronder au loin..\nIl faut l'avouer, la vue était splendide...\nLes sommets enneigés, c'est magnifique !\nMes deux garçons surpris de voir de la neige en été...\nL'orage grondait au loin et s'approchait, mais on ne s'en inquiétait pas encore...\nOn a pu voir des marmottes, pas facile à prendre en photo car mine de rien elles avancent vite\nAu moment de vouloir repartir, alors qu'il pleuvait, on s'est rendus compte que le téléphérique était arrêté. On a attendu un (long) moment à l'abri, puis on sortait voir si le téléphérique repartait... On a alors entendu une voix dans un haut-parleur mais avec le vent, la pluie et l'orage on ne comprenait pas ! Et soudain la grosse roue du téléphérique s'est mise à tourner, les câbles à avancer et le téléphérique est arrivé ! Et là, le monsieur nous dit qu'à cause de l'orage ils avaient dû arrêter le téléphérique... En bas quand ils ont vu qu'on était au sommet grâce à une caméra, ils ont voulu nous parler d'où la voix dans le haut-parleur, mais ont vite compris qu'on n'entendait pas. Ils ont attendu un peu de voir si l'orage s'éloignait et ont pu relancer le téléphérique pour venir nous chercher. Sinon ils seraient venus nous chercher avec des véhicules...\nUn peu plus on refaisait une scène du film "Les bronzés font du ski" et on aurait chanté "quand te reverrai-je pays merveilleux..."\nOn a tout de même été surpris qu'ils nous aient laissé monter là-haut sachant que les orages arrivaient...\nDepuis où nous étions, vue sur la vallée, ici Méribel Mottaret\nDe retour à la Tania, la vue nous montrait les nuages et la pluie tomber au loin...\nNon, non, je ne vais pas vous parler d'un certain fromage en portions dont cette phrase faisait partie de la publicité...\nSi j'avais eu du retard pour les 40 ans de ma cousine Laurence et lui ai offert le joli sac brodé seulement il y a quelques jours, en revanche pour son anniversaire cette année, je n'ai été en retard que de quelques semaines. Et c'est en même temps que son sac que je lui ai offert une nouvelle série de 3 vaches montbéliardes réalisée par mes soins...\nC'est la 3e série de vaches que je fais, après avoir réalisé la première pour mon amie tant regrettée Stéphanie, puis la seconde réalisée pour mon amie Carole. Je commence à avoir la main et ça devient de moins en moins difficile à réaliser (sans patron, je vous le disais ici : http://unlapindanslejardin.blogspot.fr/2015/10/meeeeuuuh.html).\nLaurence a adoré ces petites vaches qui tout de suite ont été accrochées pour décorer l'entrée de sa maison !\nIl y a 3 ans j'avais commencé à broder pour l'anniversaire de ma cousine Laurence, pour ses 40 ans. Je voulais lui faire une broderie de nos souvenirs communs.\nEt puis le manque d'inspiration, de motivation à réaliser une broderie sans modèle défini et à partir de motifs piochés ça et là, ont fait que j'ai laissé de côté cet ouvrage.\nJe l'ai ressorti cette année au cours du premier semestre avec l'objectif de l'offrir à Laurence pour son anniversaire. Il n'y avait pas grand chose dessus quand je m'y suis remise : la Tour Eiffel, la vigne et les petits motifs de plage et la pancarte "St Lunaire"...\nVoilà, c'est fait, c'est terminé et offert...\nLes motifs et les phrases représentent bien sûr des souvenirs que nous avons. Certains mots ou bout de phrases ne sont compréhensibles que par nous deux et sont synonymes de rire quand nous les évoquons...\nL'intérieur, un tissu blanc à motifs ton sur ton, blancs aussi.\nJe suis ravie d'être allée au bout de ce projet ! Et Laurence a adoré, vous vous en doutez...\nTina est mariée à Rick, alcoolique et qui la bat. Ses seules bouffées d'air sont son métier de dactylo et une friperie où elle est bénévole.\nUn jour dans un des vêtements déposés à la friperie elle trouve une lettre. Celle-ci date du début de la seconde guerre mondiale et n'a pas été postée. C'est une demande de pardon et également une demande en mariage, écrite par un certain Billy.\nTina s'étonne que cette lettre n'ait pas été envoyée à sa destinataire, Christina, dite "Chrissie" alors que Billy semblait véritablement amoureux.\nTina va alors tout mettre en oeuvre pour que cette lettre parvienne à Chrissie.\nMon avis : un roman émouvant sur deux histoires qui se croisent et s'entrecroisent, deux destins brisés par la bêtise de deux hommes, mais deux histoires qui vont, grâce à cette lettre, trouver le chemin vers une nouvelle vie.\nJ'en ai trop dit je pense, mais cette histoire fait du bien à lire et je remercie mon amie Elodie pour m'avoir offert ce roman pour mon anniversaire. Je vous le conseille !\nIl était une lettre - Kathryn Hughes - Editions Calmann-Lévy\nLa suite des photos de nos petites vacances à la montagne. Je tiens juste à préciser que ça date de quelques semaines, je ne suis plus en vacances et j'ai repris le travail il y a quelques jours... ;-)\nDepuis la Tania, il est possible, en été, de prendre gratuitement les télécabines qui montent au Bouc Blanc, à 2000 m.\nOn en a profité et là le paysage était déjà bien sympathique !\nIl fallait bien redescendre et après hésitation de ma part, nous avons décidé de retourner à la station par un sentier. 600 de dénivelé, bon en descente c'est pas trop difficile, quoi que, il y avait des endroits pas faciles à passer. Si pour moi ce sont les genoux qui ont senti ce dénivelé, pour mon grand ado ce sont les chevilles. Chacun son truc ! ;-)\nEn cours de chemin, de jolies choses à voir, ici un rhododendron sauvage...\nIci, un couloir à avalanches (là où il y a les pierres)...


Comment effectuer la vente ou le rachat d'une voiture à Fontaine-Fourches ?\nVous désirez acquérir ou vendre une voiture d'occasion dans la ville de Fontaine-Fourches (77480), notre entreprise est spécialiste dans la rachat de tous types de véhicule quelques soit son état en panne ou d'occasion ainsi que la reprise des voitures peu importe son état à Fontaine-Fourches (77480).\nPour la vente de votre voiture à Fontaine-Fourches (77480), il peut arriver de ne pas disposer du temps nécessaire pour effectuer vous-même toutes les formalités. Lorsque vous faites recours aux spécialistes, vous pourrez vous en tirer à bon compte. Ils s’occupent à votre place des démarches essentielles. En effet, armé de ses années d’expérience, le professionnel va effectuer dans un court délai toutes les démarches requises. Il s’occupe des démarches administratives parfois lourdes. À Fontaine-Fourches (77480), l’acheteur vous offre l’opportunité de gagner considérablement du temps. Vous n’avez plus besoin de remplir la déclaration de cession Cerfa 13754 en trois exemplaires. D’abord, il accepte tous les types de voitures : toutes les marques, tous les kilométrages, en bon état, en panne, accidentée, hors d’usage, en fin de vie, roulant ou non, avec ou sans contrôle, etc. Ensuite, il doit entrer en possession d’un certain nombre de documents indispensables pour la validation de la transaction. Il s’agit :\nVendre ou racheter des voitures d’occasion à Fontaine-Fourches offre de nombreux avantages !\nSi vous choisissez de faire vendre votre véhicule d’occasion par un spécialiste, c’est pour éviter de discuter du prix avec un client. Ceci vous épargne des tracasseries et de la tension qui peut exister entre un acheteur et un vendeur. Par l’intermédiaire du spécialiste, vous vendez votre bien tout en obtenant le maximum de la revente. Il en est de même lorsque vous désirez acheter une voiture d’occasion. Ce type de service vous apporte sérénité et satisfaction, grâce au savoir-faire du professionnel. Vous bénéficiez d’une bonne estimation de votre voiture. Vous n’avez plus à vous renseigner pour connaître le prix de votre automobile puisque c’est au professionnel qu’incombe cette charge. Il vous demande juste de remplir un formulaire pour faire la bonne cotation de votre véhicule. Si vous aviez une idée précise du prix de votre voiture, vous verriez que l’offre est honnête et même souvent au-dessus de la cote de l’Argus. En contactant un professionnel à Fontaine-Fourches (77480) pour la reprise de votre voiture d’occasion, vous n’êtes pas soumis à l’obligation de rédiger une annonce publicitaire. Vous n’êtes pas non plus obligé de racheter une voiture.\nVendre votre voiture a un professionnel agréé Fontaine-Fourches (77480),\nLorsque vous décidez de la vente ou du rachat d’une voiture auprès d’un particulier, il n’est pas toujours évident de trouver la bonne formule. Il vous faut être endurant, patient et rigoureux. Dans la ville de Fontaine-Fourches (77480), notre équipe de professionnels capables de vous renseigner afin de trouver efficacement solution à votre problème, sans que vous n’ayez à effectuer des démarches fatigantes et contraignantes.


Choisir ses prestataires de mariage | Mademoiselle Dentelle\nSur notre liste des choses obligatoires à notre mariage figurait dans le haut de la liste un photographe et un vidéaste.\nQuand j’étais petite, mes parents avaient l’habitude de faire énormément de photos et vidéos et souvent nous passions la soirée à regarder les albums et les films vidéos. J’ai continué cette tradition avec ma fille et c’était donc primordial d’avoir un maximum de souvenirs de cette journée.\nJe trouve que les photos et vidéos sont complémentaires. Et nous avons eu beaucoup de chance, nos 2 prestataires se sont complétés à merveille, en ayant chacun des idées géniales.\nPour la photographe, j’avais complètement craqué sur son travail bien avant de savoir que j’allais me marier. Le rendez-vous avec elle a confirmé notre choix. Chéri et moi ne sommes pas du tout photogénique, elle a réussi à nous mettre à l’aise très rapidement.\nCrédits photo : Nathalie D'Elia Photographie\nPour le vidéaste, c’est en cherchant sur Onternet que j’ai pu trouver une formule qui proposait un film vidéo de toute la journée, des préparatifs à l’ouverture de bal, ainsi que la remise de toutes les vidéos, pour ne rater aucun passage. Le rendez-vous a confirmé directement notre choix, nous avons eu l’impression de le connaître depuis toujours. Et tous nos invités pensaient que c’était un de nos amis proches.\nLors de notre visite au salon du mariage, j’ai eu le regard attiré par un joli petit stand joliment décoré. En m’approchant, je découvre que c’est une jeune fleuriste. Nous discutons quelques instants de mon envie de bouquet et elle comprend directement ce que je recherche. Youpie la fleuriste est trouvée.\nVu que nous restions sur le lieu de notre mariage du vendredi au lundi, nous avions préféré ne pas décorer avec des fleurs fraîches. La fleuriste s’est donc occupée de mon bouquet, des bouquets pour mes petites et grandes demoiselles d’honneur et de la boutonnière de mon chéri.\nDans la liste de nos prestataires géniaux, nous avions aussi 2 baby-sitters adorables et super dynamiques.\nPour éviter un désistement au dernier moment, j’ai préféré faire appel à une équipe professionnelle et aussi bien les enfants que les parents étaient ravis.\nElles sont venues avec beaucoup de jeux et elles se sont occupées des enfants lors du repas, mon filleul de 2 ans est allergique à plusieurs aliments et j’étais rassurée de le savoir sous surveillance.\nLe seul petit couac est venu de notre DJ. Les premiers contacts se sont faits avec un des 2 DJ et c’était parfait, il comprenait bien nos demandes.\nMalheureusement, lors du dernier rendez-vous, nous avons appris que c’était le deuxième DJ qui allait s’occuper de notre mariage et le rendez-vous s’est très mal passé, il voulait imposer ses idées, voulait s’occuper de tout. Par exemple, il exigeait que nous devions faire une entrée sur une musique alors que nous avions prévu d’accueillir les invités à l’entrée de la salle pour leur remettre un petit cadeau. J’ai passé tout le rendez-vous à lui expliquer ce que nous voulions mais surtout ce que nous ne voulions pas. Je savais très bien en sortant du rendez-vous que ça allait mal se passer, mais les délais étaient trop courts pour trouver quelqu’un d’autre.\nIl a essayé de s’imposer pendant tout le mariage et il a même été se plaindre à nos invités que nous avions tout organisé et qu’il n’avait rien à faire à part mettre de la musique. Ça m’a beaucoup énervé après le mariage, mais avec le recul, je préfère subir un couac avec le DJ plutôt qu’avec le traiteur ou le vidéaste mais ça reste un moment d’énervement quand j’y repense. On me voit d’ailleurs souvent sur nos vidéos lever les yeux au ciel lorsqu’il fait des commentaires au micro.\nNos invités par contre en rigolent toujours car ils l’avaient surnommé DJ furax.\nEt toi, dis-moi tu as déjà trouvé tous tes prestataires ?\nP**** mais c’est quoi ce dj ? C’est vous les mariés quand même ! Franchement c’est le genre de choses qui m’aurait mise hors de mes gonds. Mais si tu as réussi a passer outre et a relativiser c’est la plus important !\nMoi aussi j’adore regarder les vidéos que ma famille a fait de notre enfance a mon frere et moi ( un peu moins ma famille qui en marre) alors je comprends tout à fait ton envie d ‘un vidéaste ! En plus c’est vraiment chouette qu’il vous ai donné tous les films !\nje pense que nous avons eu beaucoup de chance de trouver la perle des dj 🙂\nC’est marrant, c’est pareil chez moi, la plupart de ma famille n’en peut plus de regarder les vidéos\nOh là làlà ! pas super ce DJ… EN tout cas, mauvaise impression pour commencer. J’espère au moins que son passage de musique correspondait à vos attentes par la suite !\ndans l’ensemble oui, ça correspondait à ce que nous avions demandé. Mais il a refusé de passer les chansons demandées par les invités.


18 novembre 2015 – L'assaut de Saint-Denis : un podcast à écouter en ligne | France Culture\nFaçade du 48 rue de la République, à Saint-Denis, dans lequel l'assaut du RAID a eu lieu. Vue depuis la Rue Fontaine (18.11.2015)\nÉpisode 1/2 : Une matinée de guerre\n04h20, mercredi 18 novembre, rue de la République, Saint-Denis. La police vient de lancer un assaut sur le numéro 48 où se sont réfugiés deux terroristes, ayant participés aux attaques du 13 novembre, et une complice.\nFaçade du bâtiment C au "48 rue de la République" à Saint-Denis, situé au croisement de la rue de la République et de Corbillon (octobre 2020)\nÉpisode 2/2 : Un immeuble toujours à vif\nDepuis l’assaut policier du 18 novembre 2015, je passe tous les jours devant la carcasse vide du 48 rue de la République à Saint-Denis. Les boutiques fermées, les cadres de fenêtres béants et noircis par les explosions me font l’effet d’une blessure laissée à vif par la puissance publique.


le Cibachrome produit au moins jusqu'en 2020! - OBJECTIF PHOTOGRAPHIE ARGENTIQUE\nSite Objectif Photographie Argentique Index du forum LABORATOIRE ARGENTIQUE COULEUR Les films inversibles, leur développement, leur tirage sur papier, Cibachrome/Ilfochrome\nle Cibachrome produit au moins jusqu'en 2020!\nTout ce qui concerne les diapos, le développement, le tirage sur papier , le Ciba/Ilfochrome etc\nEnregistré le : 27 juil. 2008 17:36\nMessage par Nonor » 30 mars 2010 21:19\nEn cherchant (j'ai beaucoup cherché aujourd'hui...), j'ai trouvé un lien vers ce site que je connaissais déjà, sans avoir visité la page : http://www.rolanddufau.com/interview.php\nIl se trouve que l'armée a reconduit un contrat jusqu'en 2020 pour l'achat de Cibachrome, chimies et papiers : l'application principale reste le micro-films, que l'armée utilise encore beaucoup d'après cette page. l'Ilfochrome est donc utilisé comme procédé de conservation durable. (on peut tirer bien sûr de l'Ilfochrome à partir de négatifs, il suffit pour cela d'une tête de projection numérique en inversant les couleurs, ou de copier le film sur une diapo.\nc'est là une très bonne nouvelle !\nPrix donné par un autre forum (galerie-photo) : ça fait cher mais moins que les prix en feuilles (voir chez Prophot)...\n"Rouleaux : (H.T.)\n30,5cm X 50m 411.68€\nMr Abitbol, the King , Roi de la Toundra\nEnregistré le : 08 janv. 2009 22:15\nLocalisation : Paris - Île-de-France\nRe: le Cibachrome produit au moins jusqu'en 2020!\nMessage par karibouh » 30 mars 2010 22:22\nProphot a beau avoir de tout, ça n'en reste pas moins une arnaque qu'en aux prix pratiqués.\nPar contre, je ne vois pas comment tu vas pouvoir découper les rouleaux avec précision au massicot ... dans le noir. Difficile de faire des mesures à moins d'avoir des patrons précis.\nL'idée est bonne mais je reste dubitatif sur la pratique.\nBon, j'arrête de me plaindre. Ce genre de nouvelles devraient au contraire nous réjouir !\nPhotographie (n.f.) : art de prendre son temps pour saisir l'instant présent\n"Le joueur d'échecs, comme le peintre ou le photographe, est brillant... ou mat." (Vladimir Nabokov)\nMessage par Nonor » 30 mars 2010 22:38\nLe problème, c'est que de l'Ilfochrome, je n'en trouvé nulle part ailleurs que chez Prophot. Uniquement chez Cirque Photo (Paris Bvd Beaumarchais), mais à des prix similaires.\nJ'ai fait une demande à mon photographe Photo Bleu Ciel, il est en train de chercher.\nPour le tirage avec papiers en rouleaux, cela demande bien sûr de la précision, j'avoue que ça demandera quelques efforts.\nEn fait, l'intérêt est de pouvoir tirer n'importe quel format (dans la limite des 50cm) et aussi de tirer du panoramique en 40*110cm avec la tireuse à rouleaux, à partir de X-pan (que je n'ai pas encore acheté mais l'envie est là...)\nJe pense utiliser des petites règles métalliques scotchées pour le patron, et aussi utiliser des repères phosphorescents (les étoiles pour plafond de chambre d'enfants par exemple...) pour ne pas être totalement aveugle et être assuré de ne pas se planter dans les dimensions. Je vous tiens au courant si je le fais bien sûr !\nMessage par karibouh » 30 mars 2010 22:44\nSi tu as besoin d'aide, tiens moi au courant.\nRetourner vers « Les films inversibles, leur développement, leur tirage sur papier, Cibachrome/Ilfochrome »\nLE SITE OBJECTIF PHOTOGRAPHIE ARGENTIQUE\n↳ Livres, revues, sites photos persos, Manifestations, musées, expositions, clubs photo\n↳ Service d'assistance à ceux qui n'ont que deux mains gauches\nSite Objectif Photographie Argentique\tIndex du forum


Repose en paix, France 98 / CDM 2018 / Gr. C / Danemark-France / 26 juin 2018 / SOFOOT.com Une caméraUne caméra qui illustre les papiers contenant une vidéoPhylactèrePictogramme représentant un phylactère (bulle utilisée dans les bandes déssinées) servant à illsutrer les commentaires envoyés par les lecteursTrophéePictogramme représentant un trophée. Ce picto illustre la section résultats / classement de SOFOOT.com Logo FacebookIcone facebook faisant le lien avec la page Facebook de notre siteFlècheUne flèche servant à la navigation. Le sens de la flèche change en fonction du contexte où elle est utiliséeLogo Google +Lien vers notre page Google+Icone "Hamburger"Icone composé de trois lignes noires horizontales identiques, les unes au dessus des autres, servant à illustrer la notion de "menu".Logo, InstagramPetit appareil photo servant à lier vers notre page InstagramPouce vers le hautPictogramme représentant une main fermée en poing avec le pouce dressé vers le haut. Illustration de la notion de "like" des réseaux sociauxLogo SOFOOT.comLogo de SOFOOT.com en noir, avec le .com en gris tramé MoinsLe signe mathématique "moins" Appareil photoUn appareil photo qsui illustre les articles avec photoPlusLe signe mathématique "plus" LoupePictogramme représentant une loupe, illsutrant la notion de "recherche" sur le site.Répondre àUne flèche arrondie, pointant vers la gauche et servant à évoquer la réponse à un commentaireEtoileEtoile à 5 branches, illustrant la notion de "mise en favoris"Logo twitterPetit oiseau illustrant le lien vers notre compte Twitter\nLes références à l’équipe de France championne du monde en 1998 sont encore beaucoup trop nombreuses. Et si on se concentrait sur la cuvée 2018 ?\nPar Matthieu Pécot, à Moscou mardi 26 juin 2018 Modififié mardi 3 juillet 2018 à 12:25\nJusqu’ici, tout ne va pas trop mal. Deux matchs, deux victoires, des imperfections qui permettent d’imaginer comment le bazar fonctionnerait s’il tournait à plein régime, des espoirs de montée en puissance et des remplaçants qui sourient. Mais il y a un mais. 7289 jours se sont écoulés depuis la frappe croisée de la queue de cheval d’Emmanuel Petit face au Brésil, et pourtant, hier à Moscou, une nouvelle question relative à France 98 est venue décorer la traditionnelle conférence de presse de veille de match des Bleus. C’est un confrère belge qui l’a posée à Raphaël Varane : « Vous n’en avez pas marre d’entendre systématiquement parler de l’équipe de France de nonante-huit ? » À un belgicisme près, la même question avait été posée à Florian Thauvin deux jours plus tôt, et le Marseillais avait alors dégainé une réponse de garçon bien élevé : « Ça ne me dérange absolument pas. Ce sont tous des exemples pour nous, j’ai regardé pas mal de documentaires. » Varane, qui n’a rien à envier à personne dans l’exercice qui consiste à débiter des poncifs, a logiquement affiché le même respect éternel envers ses aînés : « Tout cela est normal. Se souvenir de ce que ce groupe a réalisé ensemble peut nous donner de quoi nous inspirer. » Toutefois, celui qui profitera aujourd’hui face au Danemark de la mise au repos d’Hugo Lloris pour enfiler le brassard de capitaine a ouvert une fenêtre : « Si on en a marre d’entendre parler d’eux, il faut gagner ! Comme ça, on ne nous embêtera plus avec ça. » Naturellement, le gentil Raphaël a dit ça en souriant et personne ne verra là une injure à ces immenses champions que sont Lionel Charbonnier, Alain Boghossian, Vincent Candela ou encore Zinédine Zidane.\nDans un monde qui n’existe pas, Raphaël Varane aurait répondu autre chose : « Franchement, j’avais 5 ans en 1998 et donc autre chose à foutre que de regarder des France-Paraguay. Comme préparer ma rentrée en CP par exemple ! Et puis vous croyez vraiment que c’est raisonnable de se coucher à 23h quand on a 5 ans ? Je ne préfère même pas savoir comment vous éduquez vos gosses... France 98 ne représente rien pour moi. J’ai vu deux-trois résumés sur YouTube, et honnêtement, bof. Si vous voulez mon avis, j’ai un Laurent Blanc dans chaque jambe. »\nToutes les bonnes choses ont une fin, et les hommages permanents aux héros de 98 qu’on célèbre comme s’ils avaient remporté une guerre ont assez duré. On n’imagine pas un seul instant l’Allemagne, le Brésil ou l’Italie se pavaner dans ces proportions alors qu’ils auraient pourtant un peu plus de matière sous la main. Placer France 98 au-dessus de tout, c’est estimer que ce titre n’aura jamais de petit frère. Aussi, reconnaissons que l’omniprésence de ces vieilles légendes sur les plateaux TV, qu’on sonde à chaque fois sur les mêmes sujets, est assez insupportable et doit l'être encore plus pour les 23 qui sont en ce moment en Russie.\nÅge Hareide : « Mes propos ont été sortis de leur contexte »\nQu’attend-on pour écouter ce que cette cuvée 2018 a à nous raconter ? D’être en 2038 ? On a le droit de rêver et il est encore temps pour Didier Deschamps de prendre ses distances avec ce passé, quand bien même le fait que le champion du monde 1998 ait succédé au poste de sélectionneur des Bleus à un autre champion du monde (Laurent Blanc) et que son successeur pourrait être un autre champion du monde (Zinédine Zidane) décrit assez bien la mainmise de France 98 sur le football français actuel.\nS'inspirer de cette génération n'est pas un devoir\nL’autre problème dans le fait de placer France 98 au-dessus du soleil, c’est d’oublier que s’inspirer de cette génération n'est pas un devoir. Oui, on peut soulever à nouveau ce morceau de ferraille sans se nourrir de l'âme de 98. D’autant que tout n’est pas transposable vingt ans après et que Pogba, Mbappé et Griezmann ont peut-être envie d’écrire leur propre histoire. N’oublions pas que le groupe de Didier Deschamps n’a pas les mêmes caractéristiques que celui de 1998. À l’époque, l’effectif disposait des meilleurs défenseurs du monde et avait bâti son succès sur eux. Aujourd’hui, il compte quelques-uns des attaquants les plus prometteurs et excitants du globe. N’oublions pas non plus qu’il est plus facile de s’imposer sur son sol qu’en terre étrangère. La France le sait mieux que quiconque, elle qui a joué trois de ces cinq finales de grands tournois à domicile (1984, 1998 et 2016).\nAllez, il faut partir, 1998. À cause de toi, on a perdu des années à être convaincus que la recette de la gloire passait par une composition avec trois milieux défensifs. À cause de toi, des T-shirts humoristiques pas très drôles fleurissent les rues, allant des montages bas de gamme où Zidane est représenté en Dieu aux phrases d’Aimé Jacquet tirées des Yeux dans les Bleus. À cause de toi, vingt ans plus tard, la sueur de Blaise Matuidi semble avoir plus la cote que les crochets d’Ousmane Dembélé pour le poste d’ailier gauche. À cause de toi, on n’a plus le droit de critiquer l’équipe de France avant et pendant un tournoi au risque de se faire traiter de girouette en cas de victoire finale. Alors que la critique est rarement un lynchage et qu’elle est au contraire – pour ceux qui l'utilisent avec bienveillance – un tremplin vers le doute et la remise en question, moteurs de n’importe quel champion. De toute façon, la France ne peut pas gagner en 2018 de la même manière qu’en 1998 pour une raison très simple : aujourd'hui, son n°10 s’appelle Kylian Mbappé et il est nul de la tête.\nKjær : « J’adore me confronter aux meilleurs du monde » Les Bleus veulent passer le troisième dan\nLes Bleus veulent passer le troisième dan


LA SIGNATURE DES CRISTALLERIES - MV Bracelet Baccarat\nLA SIGNATURE DES CRISTALLERIES\nComment reconnaître et authentifier son cristal ? Il est parfois difficile de savoir de quelle cristallerie notre service de verre hérité de notre famille provient ? Comment estimer la valeur de ses verres en cristal ?\nLa réponse se trouve ici. Je vous dis tous sur la signature des cristalleries.\nAuthentifier votre cristal Lalique, reconnaître la signature Baccarat, Daum et même Saint Louis ? Il est parfois difficile d’authentifier et dater un pièce en cristal. Ces articles vont vous guider dans l’analyse de votre cristal, étape par étape.\nPour commencer, je vous invite à lire mon article sur l’authentification d’un vrai cristal.\nVoici les différentes marques de cristal.\n3 ÉTAPES SIMPES ET EFFICACES POUR RECONNAÎTRE LE CRISTAL\nDans cet article, vous allez découvrir les trois étapes simples et efficaces pour reconnaître le cristal. Vous vous êtes surement déjà posé la question. Comment authentifier mon objet en cristal ? Comment différencier le verre du cristal ? Et bien ce n’est pas si compliqué que ça en à l’air. Cristal de Baccarat, cristal Lalique, […]\nClassé sous: LA FABRICATION DU CRISTAL, LA SIGNATURE DES CRISTALLERIES


Rendez-Vous.be – Le Blog Le Rendez-Vous de Sofie : La peur de l’engagement - Rendez-Vous Blog\nC’est l’été, on s’emballe, on se connecte, on meet, on like, on love, et c’est tellement agréable, mais parfois, revient cette peur, qui rend les hommes et les femmes un peu lâches, et vaguement fuyants, (ou le contraire).\nLa peur de l’engagement. Je l’ai connue, parmi d’autres, la peur d’aimer, la peur de vieillir, la peur de comprendre que c’est ou pas le bon, la peur de manquer, la peur du noir, toutes les peurs possibles, avec des petits ou des grands P.\nJe pourrais vous parler d’un ou deux hommes qui connaissaient cette peur, et qui l’ont peut-être surmontée, (sans moi, on ne peut pas être partout), mais je préfère m’appuyer sur un cas dont je connais toutes les ficelles : le mien. Pour ne pas préjuger de ce qui passe par la tête des autres Pourquoi quelqu’un qui nous plaît, et à qui on est certain de plaire, disparaît quasi sans explication ?\nEst-ce que c’est la peur ? Le manque de désir ? Le signe d’une double vie ? C’est pratique de présenter des excuses respectables, pour éviter de froisser l’adversaire, au moment de rompre : « j’ai peur de m’engager. » Mais il ne faut pas toujours s’y fier.\nEntre mon troisième et mon quatrième mari, les couples fleurissaient. Je m’étais mariée très jeune, et alors que j’étais à nouveau célibataire, autour, ça s’engageait.\nMais moi, je n’y croyais plus. Je n’avais plus envie de jours et de nuits côte à côte, avec la bonne volonté des commencements, et l’usure qui s’installe, j’avais peur de ça, de ne plus me plaire au côté des hommes qui me plaisaient, et ça se bloquait tant et si bien, qu’ils ne me plaisaient plus.\nDu tout. Je ne m’en plaignais pas, mais au début, je renvoyais la balle dans le camp adverse : ce type n’était pas fiable, son charme était très superficiel.\nA force, j’hésitais même à sortir avec des hommes. Et puis, j’ai découvert l’amitié. La peur de l’engagement n’empêche pas les relations, elle les décomplexe, si on sait y faire. Elle m’a permis de vivre toutes sortes de camaraderies, qui ne se posaient pas la question du lendemain. Je ne m’intéressais qu’aux hommes qui étaient déjà en couple, des hommes qui ne me trouvaient pas attirante, mais qui appréciaient d’autres qualités, et avec qui ma personnalité s’est affirmée, et s’est bonifiée.\nEt puis, avec le temps, j’ai eu envie d’avoir peur, à nouveau. Parce que j’ai compris qu’on passe son temps à s’engager. L’avenir est un engagement. Le couple n’est qu’une des parades possibles face au futur. Ce qui compte dans l’engagement, c’est d’affronter l’inconnu, à deux. L’inconnu qui nous guette, de toute façon, en misant sur l’attachement qui nous rend plus fort. Ma peur s’est modifiée, j’avais envie de la partager, avec quelqu’un, qui aurait peur lui aussi.\nEt c’est là que j’ai rencontré mon quatrième mari, que je connaissais depuis toujours. C’était mon meilleur ami, et ce fut sans conteste mon meilleur mari, mais c’est une autre histoire, que je vous raconterai peut-être une autre fois.\nPost Tags: amour, célibataire, engagement, peur, slider


.... - (...)\nDesign by 98me\nMise à jour : 13/11/2010 à 08:42\nRetour au blog de 98me\nBluexDream, Posté le vendredi 13 mai 2011 16:54\nTu connais le blog de xSaaaamantha ? La webmiss est super & son blog est génial !\nbijoux-kawaii, Posté le samedi 26 février 2011 11:32\nRed-piment-13, Posté le mercredi 22 décembre 2010 07:57\n0xGaMes-CiEx0, Posté le lundi 29 novembre 2010 10:55\nMiiss-ceriiseuh, Posté le mardi 06 juillet 2010 10:16\nLaisse moi des commentaires ils sont tous rendus Gros bisous :) <3\nlady-green-1211, Posté le samedi 03 juillet 2010 01:37\ntoi aussi tu me manque ma puce !!!!\ntu na pa changer tkt' toujours aussi jolie !!!\nje v a paris la derniere semaine de juillet t la ou pa ?!\nlady-green-1211, Posté le lundi 28 juin 2010 06:51\ncoucou ma puce sa va depuis le temp? vous me manquer tro j'ai hate de vous revoir!!!!!\ncruuuunch-exxplosion, Posté le jeudi 17 juin 2010 16:34\nhttp://xcold-heart.skyrock.com/ Heyy Je t'envoie mon Nouveau Blog, Bisouus\nXxMELUAxX-75, Posté le vendredi 11 juin 2010 09:03\nxixou015, Posté le samedi 29 mai 2010 09:31\nfashionboys6020, Posté le mercredi 28 avril 2010 08:02\nJamaiis-plus-personne, Posté le vendredi 26 mars 2010 16:08\nMlexMariie, Posté le lundi 22 février 2010 09:56\nTa arrété ton blog ?\nmistersecret001, Posté le jeudi 21 janvier 2010 13:43\nalors le adibou tevite et de deux et ba voila jai tout di et ps SAUVONS LES PANDAS:p\nAnna, Posté le lundi 11 janvier 2010 13:21\nQu'est ce qu'il y a Catacinette? : )\nmistersecret001, Posté le vendredi 01 janvier 2010 08:06\nslt le panda ca va ^^?? kel rime ^^ je tenvois ce message le 1 janvier apres avoir slepper cher nous ptite bouille bisoux\nMlle-RedPom, Posté le mardi 29 décembre 2009 17:39\nHey ! Du new..\nClemance75, Posté le samedi 19 décembre 2009 16:49\nTroop belle <3 <3


odeur de chaud et bruit bizare - Page 2\nodeur de chaud et bruit bizare\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Ven 16 Oct 2015 - 18:30\nnon non il est bien enboi. On parle du tuyau qui va du papillon au cache culbuteur et celui qui va du cache culbuteur à je sais plus quoi d'ailleurs ?\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Ven 16 Oct 2015 - 18:52\nCeux là même :\nEmboités, pas de fuite, suintement ... ?\nPour ton boitier du filtre a air, il est vissé dans une colonette elle même vissée dans le bopitier papillon.\nDonc, même si ta vis est grippée, souvent, tu sors la colonnette a la place qui reste sur la boite a air, puis sur établi, tu es plus a l'aise pour les séparer ensuite.\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Ven 16 Oct 2015 - 18:59\nFuite je verifierai demain mais je pense pas. Effectivement la colonette est venue au dernier demontage. En fait j'ai peur que la tete hexa s'arrondisse à force de demontage et que je soit ennuié par la suite. D'ailleurs il y avait du frein fillet sur la colonette... j'en ai pas remis au remontage... c'est grave docteur?\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Ven 16 Oct 2015 - 19:13\nLe frein filet (léger) est classique du fait couple de serrage est faible (colonnette en acier, corps d'injection en aluminium).\nAvec deux clefs six pans de qualité, tu devrais y arriver sans grosses difficultés, ça m'est arrivé environ trois fois sur ces modèles, je m'en suis toujours sorti sans galerer.\nSi tu remonte ainsi, tu n'a guère de risque non plus si tu serre raisonnablement et a la rigueurque tu freine le filet. Si tu n'a pas de frein filet leger ou que tu projette une consommation trop faible pour acheter un flacon, il existe une alternative "de brousse" dépannante : le vernis a ongles emprunté a Madame, soit officiellement, soit en douce quand elle est absente, je te laisse définir quelle est la meilleure méthode dans ton cas sur ce point\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Ven 16 Oct 2015 - 22:01\nOK j'en parle a ma femme :-) au passage je me dis que c'est peut être l'occasion de:\nResserrer les vus de culasse ou pas?\nNetoyer les culbuteurs/tiges ( comment et jusqu'à quel point?) ou pas?\nContrôler et régler le jeu des culbuteurs.\nQue pensez vous de ces 3 actions? A faire, pas indispensable, inutile, a ne pas faire ?\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Sam 17 Oct 2015 - 6:25\nAlors, les deus premières sont inutiles, mais la troisième (réglage des culbuteurs) peut présenter un intérêt en effet en fonction du kilometrage.\nConnais-tu la marche a suivre ?\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Sam 17 Oct 2015 - 6:52\nBen il faut regler avec un jeu de calles 0.15 et 0.2 je crois,il y a un ordre a respecter et tu fais tourner ta roue pour faire bouger les soupapes... Dans les grandes lignes, pour les details, il y a des tuto :-)\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Sam 17 Oct 2015 - 6:54\nAu passage elle a 120 000km.\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Sam 17 Oct 2015 - 7:21\nDans ton cas il serait dommage de ne pas vérifier les jeux aux soupapes .\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Dim 18 Oct 2015 - 21:49\nPour les restes de joints collés, s'il y en a, j'y vais crescendo: solvant, spatule bois/plastique, spatule en fer, jamais d'abrasif. Coton-tiges bien serré pour les trous de pas de vis.\nSujet: retour d'info Mar 27 Oct 2015 - 13:26\nBonjour à tous:hello: ,\nCe matin j'ai changé le joint et réglé le jeu des culbuteurs.\nEffectivement certaine soupape présentai un jeu de 0,1 à 0,2 supérieur à la valeur prescrite. Un premier constat, le bruit du moteur à changé notablement. Beaucoup plus régulier et plus de broutage / saute au ralenti! Je suis super content de ce premier résultat immédiat!\nPour ce qui est de l'odeur, j'ai bien nettoyé la culasse à l'essence. Pour le moment pas d'odeur... A confirmer dans les jours à venir.\nPour ce qui est de la vis de la boite a air, effectivement en forçant un peu elle s'est dévissée de la colonnette et j'ai pu la revisser avec un joli verni vert pomme ;-).\nSi l'odeur revient je vous ferai signe.\nSujet: refuite!!!!!!!! Lun 2 Nov 2015 - 9:22\nJe déterre le sujet par ce que j'ai a nouveau une fuite d'huile. Après avoir changé le joint de cache culbuteur je pense que ça fuit au niveau de la vis droite du cache culbuteur. Ça coule donc sur le cache culbuteur! En effet il y a un petit joint qui est plutôt en bon état sur la vis gauche mais pas sur la droite. Comment je peux réparer ça? Comment refaire l’étanchéité? est ce que ce genre de joint s’achète seul?\nCi après la photo, pleine d'huile!\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Lun 2 Nov 2015 - 17:47\nBonjour, à mon avis change le joint, et après resserre ton cache culbuteur à la clé dynamométrique!\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Lun 2 Nov 2015 - 18:01\nHello ! Oui j'ai mis un joint de plomberie en attendant. Mais ou je peux trouver ce genre de joint? Chez Renault directement ?\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Lun 2 Nov 2015 - 18:51\nDans un centre spécialiser en pièce auto, ou sur internet !\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Lun 2 Nov 2015 - 20:05\nNeuf chez Renault, ça vaut a peu près la somme astronomique (pour ce que c'est ...) de 4 euros référence 77 00 854 646, et ça s'appelle "rond joint 7,2 sa".\nEn general, si c'est pas de stock, ils l'ont le lendemain pour ce genre de pièce.\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Lun 2 Nov 2015 - 20:18\nSuper ! Merci beaucoup pour l'info, c'est top!\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare Lun 9 Nov 2015 - 11:28\nBon après 8,80 euros pour deux joints..... plus de fuite!!!\nSujet: Re: odeur de chaud et bruit bizare


Télécharger Duolingo pour iPhone - Appszoom\npar: Duolingo • 602.3K 9\nDéveloppeur : Duolingo\nTags: duolingo review\nde 602.344 opinions\nTélécharge PLAY gratuitement pour une approche plus réelle des rencontres en ligne ! Peut-être trouveras-tu le grand amour. PLAY est un moyen simple de faire de nouvelles rencontres qui se trouvent autour de toi et partagent tes centres d'intérêt. Tchatte, échange des photos ou décroche des rendez-vous. Voulez vous rencontrer de nouvelles personn…\nDémarrez votre essai gratuit et commencez le streaming d’une collection gigantesque et exclusive de programmes de chasse, de pêche et de tir MyOutdoor TV est proposé par le leader mondial des programmes TV sur l’Outdoor et offre tout le contenu d’Hunters Video, les plus grands shows nord-américains, du contenu varié du monde entier. Choisissez par…\nGratuit • 431 6\nL'art-thérapie pour adultes arrive sur iPhone. Et c'est gratuit ! La meilleure app de coloriage pour adulte. Déjà 50 millions de téléchargements ! Choisissez votre couleur préférée et apportez votre touche personnelle à d'innombrables dessins magnifiques. Le temps passe vite et les problèmes s'évanouissent lorsqu'on s'amuse: - Coloriez des fleurs,…\nGratuit • 481.8K 10\nN’apprends pas seulement une langue, tombe amoureux d'elle ! Busuu rend l’apprentissage linguistique divertissant, gratuit, rapide et facile, et propose des exercices en espagnol, en anglais, en allemand, en français, en italien et en 6 autres langues. Tu apprendras à parler une langue avec l’aide de plus de 90 millions d’utilisateurs du monde enti…\nGratuit • 58.2K 9\nGratuit - 6.6.1 - 196M