Baromètre Meilleurs Agents au 1er avril 2015 - Immobilier parisien et francilien : Paris déjà en dessous des 7 800€/m² - Wikimmo par Meilleurs Agents\nBaromètre Meilleurs Agents au 1er avril 2015 – Immobilier parisien et francilien : Paris déjà en dessous des 7 800€/m²\nPrix Immo 02.04.15 5 min.\nMeilleurs Agents publie la 69ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France.\n« L’érosion progressive des prix se poursuit dans la continuité de février. En mars, le prix moyen des appartements à Paris a baissé de -0,4% fixant d’ores et déjà le prix du m² à 7.795€, en dessous de la barre des 7.800€. C’est ce prix qu’observeront les Notaires début septembre sur les actes définitifs signés au 2e trimestre. Le marché souffre toujours de l’absence des investisseurs qui se sont détournés des petites surfaces (studio ou deux pièces) pour les raisons d’incertitude que l’on connait (encadrement des loyers, fiscalité, traitement des plus-values…). Sur ce segment, les prix ont baissé plus fortement que la moyenne : -0,5%. Les familles qui cherchent un logement pour emménager avant l’été et inscrire leurs enfants à l’école avant la rentrée scolaire permettent aux prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) de résister un peu mieux à l’érosion : -0,3%. Cette demande saisonnière s’atténuera après le printemps, » commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de MeilleursAgents.\nQuelle différence entre le Baromètre Meilleurs Agents et l’indice des Notaires ?\nLe Baromètre des prix Meilleurs Agents est calculé tous les mois sur la base des promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires Meilleurs Agents en Île-de-France. Parallèlement, la Chambre des Notaires de Paris communique un indice basé sur les actes authentiques signés généralement 3 mois après la promesse de vente.\nDepuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les Notaires quelques mois plus tard (voir graphique ci-après).\n69ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :\nFin mars 2015 à Paris, le prix moyen de l’immobilier ancien est descendu sous la barre des 7.800€ à 7.795€/m²\nLes prix continuent de baisser assez fortement à Paris : -0,4% en mars, -0,9% depuis le début de l’année et -1,2% depuis le 1er février\nLes prix moyens parisiens ont ainsi baissé de -9,7% depuis le plus haut du marché atteint en juin 2011\nCes baisses de prix et la baisse des taux d’intérêt stimulent le pouvoir d’achat de +2,5% pour le seul premier trimestre 2015\nLes petites surfaces (1 et 2 pièces) souffrent toujours de l’absence d’investisseurs et voient leurs prix baisser de -0,5% en mars\nSoutenus par une demande saisonnière, les appartements familiaux (3 pièces et plus) baissent moins que la moyenne (-0,3%)\nLes arrondissements parisiens les plus chers (Rive Gauche, 8ème, 16ème) sont ceux dont les prix baissent le plus\nEn banlieue, les situations sont très diverses d’un département à l’autre avec des baisses contenues (-0,2% dans le 92) et des hausses sensibles (+0,5% dans le 93)\n« Les taux d’intérêt poursuivent leur chute. Ils ont perdu en moyenne -0,1% en mars, il est ainsi possible aujourd’hui d’emprunter à 2,4% sur 20 ans alors que le taux moyen était 2,6% au 1er janvier 2015. Baisse des taux et baisse des prix continuent de stimuler le pouvoir d’achat qui a progressé au total de +2,5% depuis le 1er janvier. Si les volumes de transactions restent limités (15 à 20% en deçà des plus hauts), nous observons les prémisses d’un changement de comportement : si le nombre d’acheteurs en recherche active n’a pas augmenté, ceux qui sont présents semblent un peu moins frileux. Les vendeurs paraissent, quant à eux, plus réalistes sur les prix, mais cela ne suffira pas à fluidifier le marché à court terme. Avec seulement 1,1 acheteur pour 1 vendeur à Paris, l’ITI (Indicateur de Tension Immobilière) confirme que la tendance du marché reste fondamentalement baissière.\nDeux facteurs clefs sont de nature à redynamiser le marché. Le premier est de nature psychologique et lié à la confiance dans l’avenir et les perspectives économiques. Sur ce plan, beaucoup d’éléments se cumulent permettant d’espérer une amélioration de la conjoncture et donc du moral des acheteurs (amélioration de la balance commerciale grâce à la baisse de l’euro et des prix de l’énergie, relance de la croissance et de l’investissement via la politique très volontariste de la BCE). Le deuxième facteur est plus mécanique, il s’agit du chômage. Il a un effet direct sur le nombre d’acheteurs actifs (et donc l’ITI). Les banques ne prêtent pas aux chômeurs ni à ceux qui risquent de perdre leur emploi. Or la baisse du chômage risque de se faire attendre, pour n’intervenir au mieux qu’à la fin 2015. La tendance restera donc durablement à une baisse progressive des prix, avant une éventuelle embellie que nous ne voyons pas arriver avant l’année prochaine voire en 2017, » conclut Sébastien de Lafond.\nLa baisse des prix se poursuit à Paris : -0,4% en moyenne sur le mois de mars ; -1,2% sur les deux derniers mois ; -0,9% depuis le 1er janvier et -9,7% depuis le plus haut de juin 2011. La baisse est particulièrement sensible dans les arrondissements les plus cotés (1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 16ème) dont le cadre de vie n’évolue pas. A la différence d’arrondissements comme les 9ème, 10ème ou 17ème nord qui voient leur population se modifier profondément par la gentrification. Ces arrondissements moins chers et plus demandés souffrent ainsi relativement moins de la baisse des prix amorcée en 2011. Ils offrent également les meilleures perspectives de hausse à long terme.\nBeaucoup d’investisseurs ont déserté l’immobilier. Fiscalité, plus-values et encadrement des loyers sont autant d’incertitudes ou de menaces qui ont fait chuter drastiquement la demande pour les studios ou les petits deux pièces. Le retour des investisseurs particuliers ou institutionnels sera long, le temps de restaurer une confiance et un appétit bien entamés. Quelques familles à la recherche de grands appartements (3 pièces et plus) soutiennent légèrement la demande pour ces biens afin de trouver un logement avant l’été et la rentrée scolaire de septembre. La baisse de l’euro face au dollar et l’écart de prix entre Paris et Londres va progressivement stimuler le retour des investisseurs étrangers dans l’immobilier haut de gamme et les arrondissements centraux.\nLa diversité des banlieues\nL’évolution des prix en banlieue en mars est disparate. En Petite Couronne (92, 93, 94), les prix moyens sont restés globalement stables. Mais, dans le détail, ils ont baissé de -0,2% dans les Hauts-de-Seine et de -0,1% dans le Val-de-Marne. En revanche, ils ont augmenté de +0,5% en Seine-Saint-Denis. Au total, les prix ont quand même baissé de -0,4% en Petite Couronne depuis le début de l’année.\nLes prix moyens de la Grande Couronne sont eux aussi stables en mars avec une baisse totale de -0,5% sur le premier trimestre 2015.\nComment interpréter les prémisses d’amélioration de la situation économique ?\nLe marché immobilier souffre d’une crise économique qui ralentit l’activité, augmente le chômage et la défiance de l’avenir. Les banques restent prudentes et n’accordent leur crédit qu’aux ménages aux situations professionnelles les plus solides. L’ensemble de ces facteurs tend à contracter la demande et à freiner le marché tant en prix qu’en volume.\nPlusieurs débuts d’amélioration de la situation commencent à apparaître en ce début d’année 2015. La baisse de l’euro par rapport au dollar facilite les exportations des entreprises européennes avec un impact certain sur l’activité. La baisse du coût du pétrole permet aux entreprises de restaurer leurs marges, avec un effet bénéfique sur le pouvoir d’achat des ménages. L’amélioration surprise du déficit public de la France pourrait signifier une relative trêve fiscale jusqu’en 2017. Enfin, la politique mise en œuvre par la BCE vise à abaisser encore le coût du crédit en particulier pour stimuler l’activité des entreprises. Par ailleurs, l’économie américaine est repartie avec un rythme de croissance soutenu.\nL’ensemble de ces éléments plaide en faveur d’une sortie progressive de la crise. Mais la France, comme à son habitude, sortira lentement de son marasme après être entrée moins sévèrement dans la crise que ses voisins européens. Le marché immobilier français sera donc lent à retrouver une dynamique forte. Nous n’anticipons pas de reprise sensible avant 18 mois à deux ans, moment où le marché aura probablement touché un nouveau plus bas pour amorcer une reprise en pente douce.\nConseils aux acteurs du marché\nLe marché reste fragile. Les acheteurs sont souvent fébriles entre les difficultés d’obtention d’un crédit et la crainte d’acheter trop tôt ou de passer à côté d’une bonne affaire. Les vendeurs retrouvent un peu plus de réalisme et optent pour des stratégies de prix de plus en plus adaptées aux réalités du marché.\nDans ce contexte, les acheteurs doivent analyser froidement le marché sans précipitation mais tout en sachant distinguer les opportunités. C’est particulièrement vrai pour les ménages à la recherche d’un logement. Leur pouvoir d’achat est fortement accru par la baisse des prix et des taux. Ils peuvent aujourd’hui acheter pour y vivre en famille des biens de qualité à des prix qu’ils ne regretteront pas.\nLes vendeurs doivent être patients et très ancrés dans la réalité.\nAcheteurs et vendeurs peuvent pourtant s’entendre\nVendre aujourd’hui est tout à fait possible à condition de proposer un bien de bonne qualité à un prix conforme à ceux du marché. Nous constatons que les vendeurs sont de plus en plus raisonnables, qu’ils s’informent sur les prix réels des transactions récentes et adoptent des stratégies de vente compatibles avec les attentes des acheteurs. Dans ces conditions, des ventes se concluent rapidement après plusieurs visites d’acheteurs motivés.\nLes ménages disposant d’un financement solide et donc d’une réelle capacité d’achat sont aujourd’hui en position de force. Sans abuser de leur avantage, ils peuvent facilement négocier des prix raisonnables et trouver de biens de grande qualité qu’ils ne regretteront pas d’avoir acquis pour y habiter. Les investisseurs, en revanche, doivent (sauf exception) considérer d’autres types de placements s’ils visent un minimum de rentabilité et un peu de sérénité.\nCe baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences labellisées Meilleurs Agents en Île-de-France, quand la Chambre des Notaires de Paris se base sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques des notaires.\n115 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires\n2 avril 2015 à 8h58\nUne baisse des taux de 1% augmente la capacité d’achat de 8% environ à mensualité égale. Par contre, elle ne protège pas d’une moins-value potentielle. Or c’est ce facteur qui, en tant qu’acheteur, amène à être circonspect et à calculer.\n2 avril 2015 à 9h53\nComme chaque mois, « la baisse entraine la baisse » !\nPourquoi acheter aujourd’hui alors que la baisse des prix compense très largement le versement d’un loyer et les charges annexes associées à l’achat d’un logement, et qu’en plus l’achat enraille notre mobilité ? Aucun raison économique d’acheter aujourd’hui.\nAttendre pour acheter c’est gagner de l’argent.\nIsto dit :\n2 avril 2015 à 10h27\n« Le marché souffre toujours de l’absence des investisseurs qui se sont détournés des petites surfaces ».\nLe marché est un marché, il ne souffre pas. Ceux qui souffrent ce sont les professionnels de l’immobilier qui aiment le volume, la rapidité et le dynamisme des transactions. Les commissions qui tombent, un marché qui crache la braise et qui fait pleuvoir la caillasse.\nMais le mec qui cherche un appart et qui veut habiter dedans, je peux vous dire qu’il est ravi quand les investisseurs sont partis chasser dans un autre bois, qu’il peut réfléchir 15 jours au lieu de 3 heures pour faire l’achat de sa vie, qu’il peut discuter un peu le prix. Et ça représente quand même pas mal de monde pour qui la situation actuelle n’est pas une souffrance, mais plutôt une accalmie appréciable. Même celui qui vend pour acheter plus grand est finalement content que les prix ne se soient pas trop hauts.\nVous qui écrivez le baromètre, n’oubliez pas pour qui vous l’écrivez. Souhaitez silencieusement qu’un vent de folie souffle à nouveau sur l’immobilier, mais gardez en tête qu’une majorité des gens n’a pas ce point de vue.\n2 avril 2015 à 10h31\nMerci à MeilleursAgents de ces analyses très pertinentes mois après mois 🙂\n2 avril 2015 à 10h56\n-0.4% pour « Paris »\n+0.5% pour le 93\nAlors les snobs? elle est ou la « valeur sur »? lol\n2 avril 2015 à 11h03\n@m’en fou : en même temps la baisse annoncée dans le 93 était anormalement rapide au premier trimestre (-0.8% en février, -1% en janvier). Ce +0.5% nous replace en cohérence avec le reste de la région.\n2 avril 2015 à 11h20\nMes questions s’adressent a MeilleursAgents:\n– en debut d’annee, Sebastien De Lafond prevoyait une baisse des prix de 0% a 3% pour Paris intra-muros pour l’annee 2015 ; en tenant compte des chiffres du premier trimestre, est-ce que MA confirme cette prevision ou est-ce que desormais la baisse envisagee sur l’annee 2015 est plus prononcee?\n– quels sont les chiffres du premier trimestre specifiquement pour le 7eme arrondissement? Quelle est la prevision pour cet arrondissement pour l’annee 2015?\nMerci par avance pour vos conseils et previsions toujours eclaires!\n2 avril 2015 à 11h23\nExact! C’est pour cela que le forum du mois derneir j’avais prédit que le 93 serait celui qui baisserait le moins (ou augmenterait le plus) pour les même raisons\n2 avril 2015 à 11h39\n« Le marché souffre toujours de l’absence des investisseurs qui se sont détournés des petites surfaces (studio ou deux pièces) pour les raisons d’incertitude que l’on connait (encadrement des loyers, fiscalité, traitement des plus-values…). »\nMoi j’aurai plutôt écrit :\n« Le marché souffre toujours de l’absence des investisseurs qui se sont détournés des petites surfaces (studio ou deux pièces) pour les raisons d’incertitude que l’on connait (à force de monter sans aucune raison ni logique, le marché à pris les investisseurs pour des cons, mais à force ca à fini par se voir). »\nC’est mieux non? Bon j’avoue je vois mal MA écrire ma version….pourtant je pense en toute objectivité que ma version est plus porche de la réalité que celle de MA.\nEn tout cas, merci encore pour toutes les données chiffrées, car si on peut légèrement pinailler sur un chiffre, cela reste très factuel et plus crédible que des phrases littéraires.\n2 avril 2015 à 12h01\nJe seconde m’en fou : merci @MeilleursAgents\n10% de baisse en 4 ans, sur un bien moyen à 400 K€, c’est -10 K€/an, auxquels on doit ajouter les charges et la taxe foncière, donc disons -14 K€/an. Ce type de bien se loue charges comprises entre 16 K€/an à Paris (50m²) et 20 K€/an (75m²) en petite couronne. L’achat n’est pas prêt d’être amorti…\nMalheureusement je doute d’une baisse franche du fait de la politique monétaire actuelle. Je pense que c’est le pire scénario pour l’économie, mais certainement le meilleur pour les créanciers, donc il se poursuivra probablement.\n2 avril 2015 à 13h57\n@m’en fous :\nJ’irais même plus loin que vous et aurais écrit à la place de MA : « Le marché souffre toujours de l’absence des investisseurs qui se sont détournés des petites surfaces (studio ou deux pièces) en raison de la CERTITUDE de ne pas pouvoir réaliser de plus-values à court et moyen terme sur la revente »\nEn effet, c’est la « certitude » de pouvoir réaliser une PV qui a conduit les dits investisseurs à continuer d’investir sur un marché dont la rentabilité diminuait au fur et à mesure que l’écart entre les loyers et les prix d’acquisition augmentaient entre 2000 et 2011.\nC’est la certitude que des PV à la revente ne sont plus possibles à court et moyen terme (soit 7-15 ans) et que la baisse des loyers à la re-location est durable qui rendent l’investissement immobilier inintéressant.\nLes « incertitudes » fiscales et légales existaient déjà depuis longtemps (comme l’abandon de l’abandon de l’ICC au profit de l’IRL pour l’indexation des loyers résidentiels dès 2007).\nL’encadrement des loyers est une tarte à la crème (15% du montant du loyer annuel dépensé en travaux de rénovation avant re-location permettent de s’en exonérer)\nVotre calcul est bon, mais vous omettez l’impact de frais d’enregistrement, ce me semble 😉\nUn bien acquis il y a quatre ans pour 400 000€ a généré environ 26 000€ de droits à payer par l’acquéreur.\nLa charge d’acquisition/détention du bien sur quatre ans, hors financement, et compte tenu d’une dévalorisation moyenne de 10%, est donc de :\n– dévalorisation du bien = 40 000€\n– coût de la mutation = 26 000€\n– charges de copropriété et TF = 16 000€ (4 x 4 000€)\nSoit 82 000€\nSi le bien est supposé être acquis sans financement bancaire, on ne prendra pas en compte les intérêts d’emprunt, mais en revanche, on prendra en compte l’inflation, soit 5,6% entre Janvier 2011 et Janvier 2015, ce qui représente un peu plus de 20 000€.\nSi le bien est acquis par le biais d’un financement bancaire, les frais de notaire étant supposés être payés par un apport de l’acquéreur, un emprunt de 400 000€ sur vingt ans, à 3%, aura couté à l’emprunteur une charge d’intérêts cumulés de 44 000€ sur quatre ans, pour un remboursement mensuel de 2 200€.\nPour un coût sur quatre ans de 100 000€ à 120 000€ environ, l’acquéreur s’est logé dans un logement valant il y quatre ans 400 000€, soit un peu moins 50m2 en fonction du prix\nmoyen atteint à Paris il y quatre ans.\nCe coût cumulé représente donc une charge 25 000€ à 30 000€/an pour se loger.\nLe même logement loué aurait couté à son locataire environ 16 000€/an, soit entre 9 000€ et 14 000€ d’économisés par an, soit entre 36 000 et 56 000€ sur quatre ans.\nComme vous le dites justement, l’achat n’est pas prêt d’être amorti…\n2 avril 2015 à 14h08\nLe moment est venu de passer du côté des « Promesse signée » !\nAprès 1 an de recherche, de suivi des prix au peigne fin, de calculs sur les placements alternatifs, le bien est trouvé !\n@M.A : Je vous communiquerais le prix d’achat le moment venu, mais a priori en-dessous (5%) de votre estimation. Alors qu’il s’agit d’un bien sans défaut particulier (2ème étage, bien exposé, pas de gros travaux, plan standard…). Par ailleurs, sans être la meilleure adresse de la ville, le bien reste très bien situé\nCe qui me laisse à penser que le prix que je paye sera la valeur réelle de l’appartement à la fin de l’année. (et vu que je pense que nous toucherons alors le point bas, je croise les doigts d’avoir acheté non pas au « meilleur » moment, mais quoiqu’il arrive, pas au mauvais moment).\nL’impact des taux d’intérêts est aussi impressionnant, et je peux vous assurer que les banques doivent être en galère de clients ! Les taux qu’on me propose sont inférieurs aux taux « excellents » visibles sur Empruntis (partenaire de Meilleurs Agents) ou Meilleurstaux. Et je pense pouvoir encore grapiller quelques dixièmes.\nPour ceux qui suivent de près les taux, j’ai contacté de nombreuses banques pour diverses simulations, si vous avez un très bon dossier, voici des taux atteignables en IdF (par des banques en IdF ou en province):\n1,25 sur 10 ans\n1,6 sur 15 ans\n1,75 sur 20 ans\n2 avril 2015 à 14h24\n@ledecu : bon emménagement !\n2 avril 2015 à 14h40\nFelicitations pour votre acquisition (et peut-etre pour votre courage!)! En vous lisant, je me rends compte que nous avons a peu pres le meme profil et la meme experience. J’ai moi aussi signe une promesse pour un appartement en 2eme etage dans le 7eme, avec peu de travaux a effectuer (plutot un bon rafraichissement). Je suis a -3,5% de l’estimation basse de MA si je considere l’appartement comme sans travaux et au niveau de l’estimation moyenne de MA si je considere l’appartement avec travaux. J’aurais donc a priori fait une offre au bon prix. Ma banque me propose 1,70% sur 15 ans ou 1,85% sur 20 ans (votre dossier est semble-t-il un peu meilleur que le mien).\nLe compromis doit etre signe dans les prochains jours mais honnetement, je doute beaucoup apres la lecture des analyses de MA et des blogueurs. D’autant que je peux me permettre de repousser mon achat d’1 an, de 2 ans voire meme plus. J’anticipe de toute facon une baisse mais je crains qu’elle soit plus prononcee et plus durable que prevu (c’est-a-dire plus qu’une annee et demie).\nAu fait, vous achetez dans quel arrondissement?\n2 avril 2015 à 14h47\nFélicitation (promis sincère et rien d’ironique)\nMême si je suis un 100% baissier, je reste d’avis que même en période de baisse, une « très bonne affaire » aujourd’hui est mieux qu’une affaire « normale » l’année prochaine pour plusieurs raisons :\nUne bonne affaire (5% que vous evoquez) compense une année de baisse… donc autant l’acheter avec un an d’avance.\nEt il y a aussi le facteur « avancer dans la vie » qui est à prendre en compte….qqn qui reflechira 10 ans (au sens strict) avant d’acheter aurra consacré plusieurs centaines voir millier dh’eures à ce projet… le temps c’est de l’argent.\nQue le point bas soit l’année prochaine comme vous le pensez ou dans 3 ans comme je le pense, nous avons il est certains déjà fait une belle descente depuis le point haut, surtout pour une personne qui emprunte 100% avec les taux bas comme vous le soulignez.\nDonc même si je pense que cela baissera encore, félicitation.\nPour info, je suis moi aussi « au taquet » et si une bonne affaire se présente (10% de moins que le marché) je signe de suite sans attendre la fin de la baisse.\n2 avril 2015 à 15h07\n« Par ailleurs, l’économie américaine est repartie avec un rythme de croissance soutenu »\nEn fait, nettement plus bas que prévu, mais toute amélioration durable de l’économie US entrainera de facto une hausse des taux (et donc également des rendements de l’AV), la reprise US est donc une arme à double tranchant pour l’immobilier.\nLes conséquences d’une hausse éventuelle des taux d’intérêt sur les prix immobiliers est bien connue, je n’y reviens donc pas.\nSans parler des conséquences sur le service de la dette publique…et son financement par les contributions directes et indirectes.\n« je peux vous assurer que les banques doivent être en galère de clients ! »\nEffectivement, elles le sont, et c’est pourquoi elle n’anticipent pas du tout de remontée des prix\nà brève ou moyenne échéance 😉\nJe suis moi-même en projet d’acquisition d’une maison dans l’Ouest de la France, très proche de la cote, dans une ville moyenne ou à toute proximité (5′ en voiture)\nPour une surface de 200 à 270m2, de construction récente (<10 ans) et en excellent état, je "vise" un prix d'achat non-supérieur à 420 000€.\nEn revanche, j'anticipe une dévalorisation du bien de l'ordre de 100 000€ en euros constants sur les 10-15 ans à venir, soit la durée minimale d'usage en ce qui me concerne.\nJ'espère pouvoir limiter un peu cette perte en privilégiant l'autofinancement, en fonction d'autres investissements à réaliser, si possible 🙂\n2 avril 2015 à 15h21\n@ledecu, @m’en fou\nIl est clair qu’il faut profiter des taux bas actuels et emprunter au maximum quand cela est possible (82% du cout total de l’acquisition -incluant frais de notaire et d’AI- dans mon cas).\nLa baisse des prix s’arretera tot ou tard. Tous les autres pays comparables au notre repartent (entrainant par la-meme leur marche immobilier). La France sera entrainee aussi mais avec comme toujours avec un retard a l’allumage. Esperons que la vraie reprise economique sera pour 2016 (deuxieme partie d’annee). Si je perds 5% a 7% d’ici-la, c’est acceptable et j’ai integre le risque. En effet, je pense ne jamais vendre ce bien et les prix remonteront avec le temps. Plus que 7% serait problematique.\n@ledecu, @ m’en fou\nAu fait, vous achetez (ou comptez acheter) ou?\n@The Edge, félicitations aussi alors !\nConfirmé le compromis ou non, je vous laisse seul juge, réfléchissez mais ne gambergez pas trop non plus, c’est le meilleur moyen pour regretter (quelque soit le choix final)\nquant au lieu, après 9 ans, je passe le périph direction Levallois.\nQuant à la banque, je suis en négos avec 5 banques…ce n’est donc pas tant mon dossier (qui est certes bon) qui fait la différence mais le fait de les challenger. (et je suis très transparent avec eux, ils obtiennent les propals des autres mais savent que leur propal sera transmise à leurs concurrents)\n@M’en fou, je ne sais pas s’il s’agit d’une « bonne affaire » financière, mais après > 30 visites de bien qui ont toujours un défaut (je n’inclus pas « prix élevé » comme défaut »), celui-ci n’avait pas de défauts parmi ma liste (étage, chambre en enfilade, PV d’AG douteux, charges élevées, EDF, luminosité, humidité, isolement (phonique et thermique), absence de cave, murs porteurs mal placés, vis-à-vis, Aération cuisine & SdB…). Donc cela couplé à un prix qui n’est pas au-dessus du marché = GO !\nAttention, le niveau d’un taux d’intérêt doit s’apprécier net d’inflation…à moins d’être payé en euros constants ! 🙂\nLes taux actuels ne sont pas particulièrement plus bas que les taux passés, nets d’inflation.\nUne inflation qui deflate le montant des remboursements mensuels, quand elle existe !\n« Si je perds 5% a 7% d’ici-la, c’est acceptable et j’ai integre le risque. En effet, je pense ne jamais vendre ce bien et les prix remonteront avec le temps. Plus que 7% serait problematique. »\nSi je peux me permettre, qu’est-ce qui rendrait une baisse de plus de 7% problématique par rapport à moins de 7% ? Cela n’affectera pas votre capacité de remboursement, et vous semblez vouloir résider assez longtemps dans le bien acheté.\nEn tous cas, par définition, une baisse de 7% est en réalité une baisse de 14%, car personne n’est remboursé des frais de notaire.\nJe pense que vous avez tous perçu que je considère que les prix immobiliers sont déconnectés du niveau de l’économie en France, et qu’une amélioration de celle-ci (suffisante pour résorber le chômage à un étiage de 7% par exemple, et non seulement de profiter au CAC40) ne permettra pas de faire remonter ces mêmes prix, qui doivent d’abord rejoindre leur niveau historique moyen vis à vis des de la rentabilité locative.\n2 avril 2015 à 16h30\nPour le moment, Je cherche uniquement dans la Tour Défense 2000 (Puteaux/La Défense), un 2 pièces de 46.5m².\nVu que la tour fait 46 étages (41 si on retire les étages techniques ou collectifs) et vu qu’il y a deux 2 pièces par niveaux, cela en fait 82… donc ca tourne forcément.\nL’avantage d’une seule adresse, c’est que la base notaire est donc hyper fiable.\nEn gros pour les 2 pièces /46m² on a 2007= 205K, 2008=210K, 2009=235K, 2010=260K; 2011=285K, 2012=265K, 2013=245K, 2014=235K, et la un vendu en février 2015=231K (j’avais fait une offre à 210K)….\n(exemple pris de tête via base des notaires ou connaissance du prix en direct)\nMon critère est, vous l’aurez compris, la hauteur.\nJe suis dans un grand studio (qui me convient) à cette même adresse. Dans mon cas passer au 2 pièces (ou 3 si ca baisse vraiment) serait plus une opportunité que une obligation.\nSinon pour l’investissement immo, c’est uniquement en centre ville de St Denis. La bas c’est 120K le 2p/35m² avec sa remise à neuf intégrale comprise.\nc’est effectivement ce que j’entendais par « temps consacré » On a qu’une vie, faite de X année de 12 mois et 24h par jour. Réflechir c’est bien… mais faut savoir se alncer si c’est une bonne opportunité et on passe à la suite…couple, enfant, nouveau boulot, projet privé.\n2 avril 2015 à 19h24\n« En gros pour les 2 pièces /46m² on a 2007= 205K, 2008=210K, 2009=235K, 2010=260K; 2011=285K, 2012=265K, 2013=245K, 2014=235K »\n– les prix ont baissé nationalement et localement de l’ordre de 9% entre le T4/2007 et le T2/2009, puis sont remontés jusqu’au T4/2011 selon l’INSEE.\nSe pourrait-il que les prix indiqués pour 2007 et 2008 correspondent à des biens en location ?\nJe pose la question car le reste des prix indiqué suit la courbe régionale, en l’amplifiant, ce qui n’est pas le cas des prix pour 2007 et 2008 qui ne correspondent pas du tout à la courbe régionale (INSEE, prix des appartements anciens)\n– le dernier point haut est en 2011 (ce qui est corroboré au niveau régional par l’INSEE) à 285 000€\nUn bien comparable vaudrait aujourd’hui 235 000€ (en fait en 2014), soit une baisse proche de 20% (contre 9,7% nationalement) !\nA combien ce type de bien se loue t-il actuellement sur le marché ?\n2 avril 2015 à 21h11\nA ma connaissance aucun des appartements que j’ai listé n’ont ete vendu loué.\nEnsuite 1 a 2 transactions par an ne peuvent donner une moyenne… un coup de coeur, ou un vendeur pressé(+ou-10%) à chaque fois ont plus d’impact que la variation annuelle.\nExemple le prix de 2011=285 m’avait même pour l’époque bcp surpris (son acheteur le reconnait à demis mot aujourd’hui.. il avait eu un coup de coeur..sans dévoiler l’étage, qqs part entre le 35ème et le 46ème face Paris..enfin l’ile de france à cet étage).\nPour le prix de location mm je ne sais pas vraiment, je dirais environs 950/1000 HC..attention charges très élevé dans un IGH (immeuble Grande Hauteur… PCsécurité24/24 7/7, groupe electrogène, sécurité incendie ect) Charges globales (charge prorio et locatives) pour un 46m environs 350e par mois.\nC’est ce que je trouve interessant lorsque on peu avoir une étude sur une même adresse.. on peut voir que on a facillement un écart de 30% pour un même type d’appartement, même surface et la même année. La hauteur et l’état général justifie t’il un écart de 30% entre les deux extrème? En partie mais d’un cas c’estle vendeur qui fait une affaire, dans l’autre plutôt l’acheteur.\nC’est pour cela que je dis que une « très bonne affaire » aujourd’hui sera toujours mieux que « une affaire moyenne » l’année prochaine même en période de baisse.\n@m en fou, on a le même âge et déjà proprietaire d un appartement. On pense que la baisse va durer au moins jusqu a 2017 ( d apres ce que j ai lu de vos différents posts). Je vais vendre mon appart ( en fin d année) et louer qq temps (1, 2, 3 ans) alors que je cherchais à acheter activement il y un an. J ai dû lutter contre cette petite voix interne qui me disait d acheter » car c est mieux d être chez soi, ça ne baissera pas vraiment, les taux sont bas… » Toutes ces » vérités » heritées de la génération de nos parents. Renforcées par le fait que lorsque nous sommes devenus actifs ou adulte ( début 2000) les prix ont connu une hausse historique sans précédent. Je me force donc à etre pragmatique. Quand on sort la calculette et que l on intègre toutes les données , le plus souvent une baisse de 3% par an vous paie votre loyer. Si la baisse accélère et que les corrections dépassent les 30% ( comme dans la plupart des pays UE et US cf courbes Friggit) , vous aurez fait une excellente opération ( influençant votre vie entière) .\nBref tout est une question de risque que l on prend ou pas. Je ne sais pas quels seront les prix dàns 10 ans mais quasi sur que dans 2 ans ils seront encore plus bas, un petit peu ou beaucoup…je ne suis pas pret à prendre ce risque. il y a beaucoup plus d éléments baissiers à court ou moyen termes (changement fiscalité taxe foncière , encadrement loyer, fiscalité terrain constructible, chômage haut, …) que haussiers ( les arguments de MA sur la baisse du pétrole et de l euro dàns le sens d une reprise me font bien rire…).\nDe plus , etre en studio et changer pour un 2 pièces me paraît peu cohérent, il faut au moins viser un 3p ( un couple et un enfant) pour rester longtemps dàns les murs et rentabiliser l achat ( frais notaires , intérêts…).\n2 avril 2015 à 22h07\nCurieusemente je vais reprendre par la fin\nOui le 3P est mieux et entre le 2 ou 3 cela ne peut se résumer un un seul post. Mais dans les grandes lignes oui votre annalyse est la meilleur.\nLa baisse oui, elle devrait durer qqs années. La seule éventualité d’une hausse de l’immobilier serait un éclattement de l’euro avec retour au franc et une inflation à presque 2 chiffres… Mais l’euro tiendra un peu par défaut parfois et chaque pays fait des concessions de temps à autre.\nSi on regarde les courbes chez nous et ailleurs on a en gros une correction de 30%. On peut dire que on en a deja pris 10% (un peu plus si on prend les taux en compte) il ne nous en reste que 20%. Sur le papier oui il faut attendre… mais je me repette si on a une « bonne affaire aujourdhui (-10%) on est que à un +10% du prix « normal » (appelons ca comme ca)…. 10% d’un coté avec son appartement direct, ou de l’autre coté, de la location, des déménagements et un achat dans 3/4/5 ans. La entre les deux la question se pose.\nSi j’étais obligé de prendre plus grand, entre acheter prix du marché ou louer, OUI JE LOUERAI, mais vu que je ne suis pas pressé (et suis un peu casanier et aime peu les déménagements multiples) je préfère attendre et mettre un « coup de pression » (pour parler jeune/banlieue) aux vendeurs lorsque un appartement est en vente (exemple de mon offre à 210K pour l’appart qui s’est vendu en février a 230K…. J’en suis pas mort, le vendeur non plus… un jour je l’aurrai.\n(pour info un appart identique à celui vendu 230K ou j’ai fait une proposition à 210K, est actuellement proposé à la vente à 290K…)\nFaire une offre « cassée » est très mal pris par les agences (et les vendeurs) car elle considère l’acheteur comme un « rigolo » (j’ai été agent immo), mais mais, faites une offre « cassée » a une agence, si ca passe pas, elle vous claquera la porte au nez…mais si vous faites silence….elle vous rapellera 2 mois plus tard avec une petite voix mielleuse « Bjr M MACHU je vous appele pour faire un point sur votre projet immo ».\n2 avril 2015 à 23h25\nSi vous voulez achetez un bien à prix 5 à 10% en dessous du prix marché, voici quelques suggestions à titre personnel et professionnel (lorsque j’étais agent en 2007 dans une francise nationale).\nFaire une offre à 10% sous le prix du marché équivaut souvent à presque 20% du prix affiché (dans le cas d’un bien affiché 10% trop cher). Cet écart est souvent vécu comme une agression « physique » par un vendeur et une agence (moins de sentiment) vous prendra pour un rigolo.\nQue ce soit avec un particulier ou via une agence, pour crédibiliser une offre « cassée » accompagnez la d’une simulation de votre banque… Si le -10% fait très mal, la garanti d’une vente avec une simulation atténue la douleur.\nTant que la réaction n’est pas un minimum négative/hostile, c’est que c’est bon (lachez plus rien) ou que il y avaitencore un peu de marge à prendre.\nUne relation avec un agent immo ou un vendeur, c’est un peu comme en amour ou au poker, plus vous montrez d’interet et plus l’interlocuteur tirera et…inversement.\nVoici une expérience, d’un investissement en famille en 2011.\n1)\tOn a fait une offre un peu cassée (5 à 10% marché d’un appart (à St Denis) qui nous plaisait vraiment.\n2)\tL’agence « A » nous a répondu par mail que notre offre « était indécente et inacceptable » (violent comme réponse… divorce avec l’agence ? attendez la suite).\n3)\tJe réponds par mail que « j’en suis désolé, que je ne voulais pas être indécent, que peut être que je ne connais pas assez les prix du marché, que j’en suis désolé »… je n’évoque plus l’appart ni le prix\n4)\tTrois semaines, s’écoulent, on flash sur un autre appart très similaire avec une autre agence « B » (une agence de Paris 8 qui avait un appart à St Denis et peut interessé à le suivre), on fait notre offre « cassée » comparable au premier bien. En 48h on rajoute 0.5% (symbolique) et compromis signé.\n5)\tVéridique, le matin ou on allait signer le compromis pour l’appart « b », l’agence A me rappelle dont voiçi en gros l’échange\nEux : Bjr M… Je vous appelle car il y a 3 semaines vous avez visité avec mon collègue un appartement qui semblait vous intéresser. Vu que je fais une visite demain avec d’autre acheteurs potentiels, nous souhaitons vous laisser la priorité et savoir comment vous vous positionnez\nMoi : Ben vendez le à vos clients demain ; on vous a fait une offre écrite que vous avez considérez indécente, nous vous avons répondu par mail (mail du dessu) et vous n’avez pas donné suite.\nEux : Ha c’est pas grave haha, on s’est pas compris hoho, mais l’appartement vous interesse toujours?\nMoi : jusqu’à il y a 48h oui, mais on signe cet après midi pour un autre appartement au prix que nous souhaitions\nEux : ha mais il fallait revenir, c’est domage… blabla\nMoi : La balle était de votre coté, vu que nous avions envoyé le dernier mail. Cependant après la signature du compromis (de lautre appart), nous pouvons passer à votre agence pour en discuter posément, car ne sachant de quoi sera fait demain, nous préférons garder un bon contact.\nCette petite histoire n’a pas pour but de dire cocorico mais juste pour dire\n–\tque une offre à -5/-10% du prix du marché, même si une agence vous envoie ballader, si vous faite SILENCE, elle reviendra. Un client qui est prêt à mettre de l’argent sur la table ne se lâche jamais. Le premier qui revient sera en position de faiblesse.\n–\tSi le premier critère est -5/-10% de son vrai prix, vous trouverez toujours surtout en période baissier….mais ce ne sera pas le premier et vousen raterez\n–\tPour tentez un -5%/-10% privilégiez une agence qui à l’appart un peu par hasard (comme mon exemple une agence de Paris 8 qui avait un appart à St Denis), car ce genre d’agence sont à la limite de vouloir s’en débarrasser. En revanche ne soyez pas trop exigent sur la compétence car l’agent connaitra moins le quartier que vous, car ce n’est pas son secteur.\nATTENTION je ne dis pas que on peut tout le temps avoir le -5/-10% du vrai prix, loin de la. Plus on a des critères (ce qui est normal surtout si c pour y vivre soi même) et plus on se réduit la fenetre de marge.\n2 avril 2015 à 23h49\n@ M’en fous :\n« Pour le prix de location mm je ne sais pas vraiment, je dirais environs 950/1000 HC..attention charges très élevé dans un IGH (immeuble Grande Hauteur… PCsécurité24/24 7/7, groupe electrogène, sécurité incendie ect) Charges globales (charge prorio et locatives) pour un 46m environs 350e par mois. »\nMerci beaucoup pour ces éléments d’information ! 😉\nJ’en déduis que le loyer de ce type de bien est de l’ordre de 1100-1200€ CC/mois.\nSoit, au plus, 14 400€/an.\nAvec une dévalorisation de l’ordre de 10 000€/an sur 2013-2014, et en tenant compte de l’amortissement des FN et de l’apport, ainsi que la TF et les intérêts, l’acquisition ne présente pas d’intérêt par rapport à la location sur ce site.\n3 avril 2015 à 0h24\n@ FSTA : post très intéressant sur les « tergiversations » de l’acquéreur/pas acquéreur 🙂\nVotre raisonnement est le bon (« 3% de baisse me paient mon loyer »), et la confirmation de M’en Fous est intéressante puisqu’il est « du métier » (ou plutôt l’a été !)\n« Bref tout est une question de risque que l on prend ou pas. »\nJe me permet de vous contredire sur ce point, en toute cordialité 😉\nVotre présence sur ce fil montre l’intérêt et surtout l’attention que vous portez à ce marché et à ses évolutions. Compte tenu de cette attitude, vous ne prenez aucun risque en restant locataire :\nVous suivez le marché, et restez locataire tant que les prix pour le type de bien/secteur que vous recherchez baissent suffisamment pour vous « payer un loyer ».\nSi, au cours de votre veille sur ce marché, vous constatez une hausse qui perdure au delà de 6 à 9 mois sur votre secteur, que ce soit en 2017 ou plus tard, vous pourrez acheter, avec au pire, un décalage par rapport au point bas de quelques %.\nC’est vous qui décidez quand vous « dégainez », et il existe suffisamment d’outils (INSEE, PATRIM, etc…) pour suivre le marché quand on veut bien s’en donner la peine, et pour ne pas se sentir obligé d’acheter en 2015 ou 2016 parce qu’on « anticipe » une hausse en 2017…ou 2023 ! 🙂\nQuand les prix baissent, on perd 100% de la baisse suivante en achetant « trop tôt ».\nQuand les prix remontent, on ne « perd » qu’une fraction de la PV qu’on escompte\nà la revente.\nAprès, ce type de raisonnement « location vs. acquisition » ne vaut que pour des biens\nqu’on trouve identiquement à la location et à la vente.\nLa problématique est différente pour des biens « introuvables » à la location.\nDans ce cas, je privilégie la notion de durée d’usage.\nEn caricaturant, je dirais que si vous pouvez jouir d’un bien pendant 250 ans, la différence entre une bonne et une mauvaise affaire, amortie sur cette durée, devient négligeable 🙂\n@ M’en fous\nMerci à vous pour ce « RETEX » comme on dit dans un autre milieu 🙂\nIl est vrai que l’offre à -10% en dessous du marché (soit souvent -20% sur le prix de présentation, effectivement) est risquée, mais elle est quand même valable pour des biens morts pour lesquels les vendeurs et l’AI ne sont pas certains de savoir exactement où se situe le marché, et « tâtent le terrain » avec des baisses successives à -5% ou -3% tous les 3/6 mois.\nJ’ai par exemple obtenu en début 2012 une réponse positive pour une offre à 700 000€ « net vendeur » sur un bien encore affiché à 990 000€, après une pollicitation démarrée à 1 250 000€\nen fin 2010 !\nIl est vrai que j’avais d’abord « tâté le terrain » avec l’AI en lui demandant par mail si les vendeurs étaient prêts à descendre en dessous de 900 000€, connaissant le contexte depuis le départ.\nIl est apparu lors du RDV qu’il espérait quand même plutôt une offre dans les 800 000€ 🙂\nMa « chance » était que l’un des vendeurs (une indivision) était…notaire !\nJ’ai finalement décliné car une des conditions que je posais (possibilité de racheter une ancienne dépendance contigüe) ne pouvait être satisfaite.\nJ’ai été rappelé 6 mois plus tard pour une offre à 650 000€, mais ce projet n’était plus d’actualité pour moi…\n3 avril 2015 à 10h13\nEn immobilier, souvent difficile de sortir de la pensée generale, je loue=Je perds de l argent tous les mois, j achete= je place mon argent il ne sera pas perdu. Et aussi je loue= je rate ma vie = looser . j achete = winner ( de nombreuses générations pensent comme cela). C est une lutte interne. Pourtant je suis indépendant entrepreneur. Si on est salarié , cela doit être encore plus difficile car un travail = paie tous les mois. Si on entreprend, le travail porte ses fruits parfois des années apres…, il faut être pragmatique. Mais ne pas acheter et louer peut permettre de gagner ou plutôt ne pas dépenser / s endetter de beaucoup d argent . Cette constatation est réelle même si non concrète et non immédiate.\n@MP quand je parlais de risque, c est uniquement en cas d achat. Ce risque s atténue si on garde longtemps le bien mais , de nos jours encore plus, personne n est sur de ne pas devoir vendre car divorce, chômage, mutation, maladie…et la attention à la casse si on achete sur un point haut historique…\n3 avril 2015 à 10h24\nLu dans l’EXPRESS du 18/24 Mars qui à fait un numero spécial immo\nLe dossier spécial Immo commentce comme ça\n« Si ce n’est pas le printemps, cela lui ressemble furieusement. En ce mois de mars 2015, il souffle sur le marché immobilier un vent d’optimisme qui pousse les acheteurs à faire à nouveau des projets et à reprendre avec entrain le chemin des agences. »\nLe pire c’est que presque tout le dossier de l’EXPRESS est dans ce style. Bon j’ai perdu 4.5€\nSi je taquine MA, je reconnais qu’ils ne se voilent pas (trop) la face et restent assez factuels.\nContrairement au dossier de l’EXPRESS qui est proche de la manipulation, je reconnais que MA est peut être trop optimiste (ou pas assez pessimiste) mais plus involontairement par passion de son secteur, que par volonté de biaiser l’info.\n3 avril 2015 à 16h48\nJ’ ai comme l’impression que les acheteurs se font plus présents dans ces colonnes !!\nsoit qu’ils passent à l’acte d’achat, soit qu’ils sont prêts à le faire.\ncela traduit il un revirement de situation et la fin prochaine de la baisse ?\nC’est possible, car il n’y a ici que des gens avertis, presque des pro, et on sait qu’en bourse par exemple les pro sont en avance sur les particuliers car ils « sentent le vent ».\n3 avril 2015 à 17h23\n» les acheteurs se font plus présents (…) cela traduit il un revirement de situation et la fin prochaine de la baisse ? »\nSur le papier oui, si les acheteurs se font plus présents, la baisse devraient s’arrêter et repartir à la hausse.\nMais nous pouvons aussi voir les choses autrement\nLa baisse étant à présent « officielle » et ferme (mais si pas d’effondrement), les rares acheteurs qui jusqu’ici était dépités et timorés sont peut être plus présents mais … en assumant clairement leur position de force sans complexe en imposant des -5%/-10%\nIls sont donc plus présent… mais favoriseraient l’accélération de la baisse.\n3 avril 2015 à 20h24\nUne analyse ancienne (2012) mais intéressante de Pierre Sabatier sur la tendance baissière moyenne et long terme des prix de l immobilier en raison de la démographie… http://www.primeview.fr/Actualite-Economique/Edito/le-vieillissement-prochain-ennemi-de-l-immobilier-58.html\n4 avril 2015 à 9h46\n@m’en fou, (mais plus generalement a tout le monde)\nLe probleme est de connaitre le prix du marche. Certes, il existe des outils fiables (j’aime beaucoup Patrim). Mais en ce qui concerne les sites d’estimation en ligne, il y a des fortes differences d’un site a l’autre. Par exemple, Drimki est de maniere generale beaucoup plus pessimiste que MeilleursAgents (vous pouvez faire l’experience sur des biens dont vous connaissez toutes les caracteristiques). Alors, qui croire?\nHonnetement, j’apprecie beaucoup MeilleursAgents mais est-ce que les estimations n’ont pas tendance a y etre un peu trop optimistes? A tout le monde, quelle est votre experience a ce sujet?\n4 avril 2015 à 10h28\n@The Edge, sur mon secteur banlieue 78 Versailles/ST Germain, les estimations de MA sont trop hautes. Ils se couvrent en plus avec des fourchettes trop larges. Ils n’ont pas d’agences partenaires dans ma ville, quelle est donc la fiabilité de leur baromètre dans chaque ville s’ils n’ont pas de chiffre (notamment en banlieue)…\nIls ont l’air beaucoup plus présent sur Paris intra muros. Que pensent les parisiens des estimations de MA?\n4 avril 2015 à 11h22\nPour ma part un exemple de l’an dernier avec une estimation MA a plus de 10k€/m2 rue d’Alesia, soit près de 900k€.\nAppartement acheté pour 680k€ avec parking et travaux.\nPourtant indice de fiabilité a 5.\n4 avril 2015 à 11h30\nEfficity est a peu pres en ligne avec MeilleursAgents. Sur mes premieres constatations, il semble que ce soit vraiment Drimki qui « casse » les prix. Mais les avis de tous les internautes sont les bienvenus.\n5 avril 2015 à 12h36\n« La baisse étant à présent « officielle » et ferme (mais si pas d’effondrement), les rares acheteurs qui jusqu’ici était dépités et timorés sont peut être plus présents mais … en assumant clairement leur position de force sans complexe en imposant des -5%/-10%\nC’est juste une supposition. »\nSur laquelle je vous rejoins ! 😉\nSur un marché dominé par les acquéreurs, ce sont eux (avec les banques) qui font les prix.\nDes acquéreurs, il y en a (il y en a toujours…) mais ils anticipent des baisses, contrairement à leurs prédécesseurs des années 2000-2008 (en Province) et 2000-20112 (en RP et très grandes villes).\n@FSTA : oui, Pierre Sabatier a remarqué, entres autres, que jusqu’à la fin les années 2000, le vendeur NET « moyen » (en terme « d’âge statistique ») était encore majoritairement issu des classes creuses de l’entre-deux-guerres, tandis que l’acquéreur NET « moyen » (en terme « d’âge statistique ») était lui issu du second baby boom (1957-1974), soit un différentiel de 1 à 2 (nombre de vendeurs « disponibles » vs. nombre d’acquéreurs « disponibles »)\nCette situation est maintenant inversée : les vendeurs « nets » (soit ceux qui, en moyenne, vendent plus d’immobilier qu’ils n’en achètent) sont maintenant presque exclusivement issus du 1er baby-boom (1945-1956) et leurs acquéreurs sont, quant à eux, issus des « classes creuses » de la période 1975-1995.\nOr, dans ce contexte démographique, le nombre d’acquéreurs « disponibles » est à peu près du même niveau, voire légèrement inférieur, au nombre de vendeurs « disponibles ».\nSi on introduit dans cette notion de « disponibilité » théorique (le nombre des personnes en vie actuellement selon leur année de naissance) le facteur de la solvabilité, les vendeurs sont déjà et vont être de plus en plus défavorisés.\nPour rappel : les vendeurs nets moyens des années 60, 70 et 80 étaient majoritairement issus des classes « nombreuses » d’avant la 1ère guerre.\nMon « analyse » (c’est un grand mot !) : les retraités vivant actuellement bénéficient d’un niveau de vie moyen qui, pour la plus grande part, leur permet de continuer à vivre dans des logements devenus trop grands pour eux (donc coûteux) et pour lesquels, quand ils les mettent en vente, ils peuvent demander des prix hors-marché pendant une durée très longue sans inconvénient financier majeur pour eux.\nPar ce phénomène, le marché « tourne », en réalité, avec d’un coté 100% de la demande (ménages actifs principalement) et de l’autre coté seulement 65 ou 70% de l’offre « réelle », c’est à dire « au prix du marché » (les retraités représentent entre 35% et 40% des vendeurs immobiliers).\nCette situation, rendue possible par le niveau des cotisations vieillesse (régime général et complémentaires) et des impôts (régimes spéciaux, fonction publique) perçues sur le revenu des actifs, entraine un phénomène inverse : la « dé-solvabilisation » des ménages actifs par le trop faible niveau des revenus nets et par la persistance ou l’augmentation du chômage.\nDe fait, des retraités encore largement « favorisés » (en moyenne) du point de vue économique, quoi que de moins en moins pour les plus « jeunes » d’entre-eux, doivent trouver des acquéreurs solvables de moins en…solvables.\nNéanmoins, cette situation est en train, très (trop ?) lentement d’évoluer\nau détriment des retraités :\n– dé-remboursements graduels des dépenses de santé dont les retraités sont les principaux « consommateurs »\n– transfert progressif sur les entreprises des cotisations santé « complémentaires » dont les retraités ne bénéficieront pas\n– gel des retraites pour cause d’inflation quasi-inexistante\nPour avoir eu l’occasion de « tester » une évaluation MA sur une adresse provinciale\npour un bien sur lequel j’ai eu une estimation d’AI très précise (et concordante avec\nma propre proposition, refusée par des successeurs…retraités, le bien est toujours\nnon vendu !), je suis « tombé sur le derrière » au vu de la validité de l’évaluation MA.\nUne évaluation Drimki, toujours pour une adresse provinciale m’a également semblé\n« en ligne » avec le prix réel de vente du bien.\n7 avril 2015 à 11h09\nUne information qui serait intéressant d’avoir, serait le nombre ou le pourcentage de « rétractation » ou des ventes qui « lâchent ».\nEn toute logique, ce nombre/poucentage doit surement être en hausse depuis le pic de 2011.\nEn revanche, si on rentre dans une phase ou le pourcentage de rétractation diminue, cela pourrait présager d’un retour à la hausse des prix.\n8 avril 2015 à 9h17\n« J’ ai comme l’impression que les acheteurs se font plus présents dans ces colonnes !!\ncela traduit il un revirement de situation et la fin prochaine de la baisse ? »\nBullshit habituel, et aveuglement total comme vous en avez l’habitude… On commence la meilleure période de l’année pour les ventes, et les prix sont tout sauf haussiers. Les taux continuent de baisser. Les « acheteurs » dont vous parlez font l’étalage des bonnes baisses de prix qu’ils ont pu négocier.\nMais à part ça, Madame la Marquise, mais à part ça tout va très bien!\n9 avril 2015 à 12h59\nHélas tout ne va pas encore très bien dans le pays de Hollande !! mais cela s’améliore.\nOn peut noter pour le moment qu’il y a une reprise des achats au premier trimestre 2015, en particulier chez les primo accédants, et une assez nette hausse de la demande de crédit immobilier.\nSoyons positifs ! C’est plutôt bon signe non ?\n@julien bonnetouche : le chiffre brut n’est pas suffisant pour pouvoir interpréter. Il faut certainement prendre en compte l’impact des rachats de crédits déclenchés par la baisse rapide des taux dans les chiffres de production de crédit immobilier. Par ailleurs une reprise des transactions à la haute saison par rapport à l’hiver n’est pas en soi une nouvelle, l’analyse désaisonnalisée sera plus pertinente.\nQuant à la présence des acheteurs sur cette page, à titre personnel, je viens de mettre en pause ma recherche, toujours infructueuse après 4 mois et des dizaines de visites. Je suis assez découragé par la piètre qualité du parc sur ma zone de recherche… Les quelques biens de qualité sont affichés à des prix 20% au-dessus du quartier (donc 40% au-dessus du raisonnable, moins-value conséquente assurée à ces prix), et restent en vitrine.\n9 avril 2015 à 17h13\nDébat intéressant ce matin entre JF Filliatre et Christian Fontaine en 3 parties:\nPour moi, il n y a pas photo, les arguments de Filliatre démontent ceux de Fontaine…\n9 avril 2015 à 17h17\nDébat intéressant sur l’immobilier ce matin entre JF Filliatre et Christian Fontaine en 3 parties sur BFM business dans intégrale placement.\n9 avril 2015 à 23h33\nIl a été question sur ce fil de l’analyse de Pierre Sabatier quant à l’influence de la démographie sur l’évolution des prix immobiliers dans les années à venir.\nLe site de l’INSEE offre une synthèse assez saisissante des phénomènes à l’oeuvre en matière démographique en France métropolitaine dans son chapitre « Chiffres clés Évolution et structure de la population »\nRegardons l’évolution entre 2006 et 2011 (année la plus récente pour cette statistique) :\nLa population augmente de près de 1,6 millions de personnes durant ce « quinquennat ».\nMais « quelle » population augmente, en fait ?\n– la tranche des 0-14 ans augmente de 320 000 personnes (bonne nouvelle pour le marché immobilier des années 2030-2040)\n– la tranche des 15-29 ans diminue de 140 000 personnes (mauvaise nouvelles pour le marché des années 2020-2030)\n– la tranche des 30-44 ans diminue de 340 000 personnes (très mauvaise nouvelle pour le marché…d’aujourd’hui !)\n– la tranche des 45-59 ans augmente de 140 000 personnes (plutôt mauvaise nouvelle pour le marché actuel, on devient vendeur net à 56 ans…)\n– la tranche des 60-74 augmente de…1 million de personnes (il n’y aura pas pénurie…de vendeurs, âge moyen vendeur net, 74 ans !)\n– la tranche des 75 ans et plus augmente de 600 000 personnes (idem)\nMa conclusion : le marché des petites surfaces en CV devrait se maintenir au niveau de la solvabilité des personnes de plus de 60 ans, c’est à dire baisser dans une proportion un peu plus faible que les prix des biens « familiaux » vendus par cette même catégorie, pour cause de gain de trésorerie possible dans l’opération « vente d’un grand logement/acquisition d’un plus petit ».\nLe marché des biens « familiaux », vendus par les personnes de plus de 60 ans et surtout les personnes de plus de 75 ans, doit et devra faire face à une diminution des acquéreurs disponibles jusqu’à l’horizon 2030 (14 ans en 2011 pour les plus vieux, dans cette classe d’âge catégorie en augmentation)\nCette situation est déjà tout à fait palpable en milieu rural et péri-urbain, mais les évolutions en question passent en dessous des radars des déclarations des études dans la base PERVAL.\n« On peut noter pour le moment qu’il y a une reprise des achats au premier trimestre 2015, en particulier chez les primo accédants, et une assez nette hausse de la demande de crédit immobilier.\nSoyons positifs ! C’est plutôt bon signe non ? »\nPour une poursuite de la baisse, oui ! 😉\nSi les primo-accédants reviennent (pour cause 1° d’élargissement du PTZ, 2° de baisse accrue des prix dans le péri-urbain, ces secteurs qui « échappent » très largement aux statistiques de PERVAL et donc à celles de l’INSEE), que les taux baissent, et que les prix font quand même…de même, c’est que le marché est bien orienté durablement à la baisse !\nPour ma part, je pense que le marché rejoindra, sur le long terme, son niveau normal de corrélation avec les rendements locatifs, c.à.d une rentabilité MOYENNE de 8-10% bruts (très variable selon secteurs, type de biens, etc…)\nCe phénomène peut se manifester par une baisse lente mais continue des valeurs, ou bien par une augmentation du revenu des ménages (et donc des hausses de loyer), ou bien les deux.\nJe ne perçois aucun « point bas » à l’horizon pour l’instant.\nJe note, sans malice, que certains qui voient (espèrent…) une « reprise » (de la hausse !) pour 2016, voyaient déjà une stabilisation en 2015…qui n’existe pas encore (les compromis actuels sont les ventes définitives du milieu de l’année)\nEtant potentiellement acquéreur, je « parie » quant à moi sur une dévalorisation durable du bien que je serais susceptible d’acquérir dans les mois, ou années, à venir.\nOn ne peut pas « tout louer », hors les centre-ville de très grandes villes.\nEncore faut-il, si possible, ne pas acheter pour occuper moins de 10 ans 😉\n9 avril 2015 à 23h54\n« En revanche, si on rentre dans une phase ou le pourcentage de rétractation diminue, cela pourrait présager d’un retour à la hausse des prix. »\n…ou bien qu’une certaine partie des « rétracteurs » n’ont même plus l’occasion de se rétracter…étant pour l’instant surtout « occupés » à pointer au chômage…qui continue d’augmenter, lui 😉\nLa notion de « hausse naturelle » des prix immobiliers est si profondément ancrée dans les esprits, que la simple perspective de leur baisse pendant plus de quelques années semble intrinsèquement « in-croy-able » à beaucoup d’entre nous.\nSur le « long terme » (100-150 ans) les prix immobiliers « montent », effectivement.\nLe prix payé pour une heure de travail aussi.\nSur le moyen terme (20-40 ans), les prix immobiliers peuvent baisser…pas le prix payé pour une heure de travail.\nSommes-nous « plutôt » en ou 1930, ou en 1960 ?\n10 avril 2015 à 10h36\nc’est difficile en toutes période de trouver une belle affaire :\nlorsque c’est l’euphorie, il y a 10 acheteurs pour un bien de qualité, et alors il faut être le premier à le visiter et à prendre l’option tout de suite.\nLorsque c’est le marasme, comme en ce moment, la marchandise » ne sort pas » c’est à dire que les vendeurs ne vendent pas. (sauf obligation )\nMais en insistant on finit toujours par trouver ce que l’on cherche. ça prend du temps, c’est tout.\nPetite question quant aux primo-accédants qui seraient de retour :\ndispose-t-on des volumes ? (T1 2013, T1 2014, T1 2015)\nCar si l’on parle de part de marché comme je l’ai entendu, cela peut tout aussi bien signifier que les primo accédants n’ont pas bougé en volume mais que les autres (investisseurs, secondo-accédants) s’en vont encore plus.\nCe qui fait mathématiquement monter la part des primo-accédant, sans qu’il y en ai plus en réalité.\n11 avril 2015 à 15h23\n« On sent comme un léger fremissement » nous disent certains « haussiers.\nComme plusieurs personnes l’on fort justement relever, cela est a remettre dans le contexte et à comparer avec les autres années à la même période.\nAinsi en taquinnant, je serai pret à dire « on sent comme un léger frémissement…alors qu’à la même période les autres années, nous avions un véritable bouillonnement »\n11 avril 2015 à 15h26\n@julien bonnetouche : certes mais en période baissière les enjeux sont plus importants, vu qu’elle conduit à devoir rester dans le bien longtemps sous peine de moins-value conséquente. Donc pas question d’accepter un bien qui ne soit que partiellement adapté. Ce qui d’ailleurs devrait renforcer l’ « effet qualité » qui maintient l’indice des prix.\nCa ne me gêne pas d’attendre, mais la répétition de visites inutiles et d’échange de poncifs avec les AI et les vendeurs est usante. Bref…\nAma Paris dit :\n12 avril 2015 à 12h29\nToutes ces considérations de rentabilité sont intéressantes, en particulier de la part de ces gens si courants se vantant d’arriver à faire baisser ces sal… de vendeurs.\nQu’en sera-t-il quand ils seront vendeurs eux-mêmes ?! Seront-ils aussi conciliants avec ceux qui demanderont -20% face à un 2 pièces refait à neuf, tout équipé, avec des prestations sur mesure, calme, sans m2 perdu, traversant, avec ascenseur, dans le 16° nord avec vue tour Eiffel… mais qui a juste des parties communes non refaîtes comme défaut ?! (Vécu !)\nJ’ai clairement constaté que les pire négotiateurs étaient aussi les plus riches, cherchant systématiquement à minimiser leur investissement quel que soit l’état objectif, quand moi-même n’ai que ce bien comme asset.\n13 avril 2015 à 9h38\n« Petite question quant aux primo-accédants qui seraient de retour :\ndispose-t-on des volumes ? (T1 2013, T1 2014, T1 2015) »\nIl faudrait regarder les dernières publication des notaires Paris/IdF pour le savoir, mais il me\nsemble que les volumes sont en très légère progression sur N-1.\nPourquoi le nombre des transactions augmente t-il ? : il s’agit en réalité des biens que leurs vendeurs avaient « planté » depuis 2012 à des prix stratosphériques en espérant un hypothétique retournement à la hausse du marché et dont les stocks sont actuellement en train d’être « purgés », en rejoignant les prix du marché actuel, ce qui crée une augmentation des stocks de biens « vendables » (c.à.d au prix du marché, pas au dessus)\nOn observe le même phénomène en Province : il faut en moyenne environ trois ans aux vendeurs les plus endurcis (les moins réalistes) pour accepter la réalité.\nLes autres vendeurs (vendeurs contraints) ne mettent qu’entre 6 mois et 1 an, au maximum, pour s’adapter.\nVoyez la com’ actuelle des notaires et des AI (dont MA) : « les vendeurs redeviennent raisonnables ».\nEn fait, ceux qui ont vendu l’année dernière, l’année d’avant, et ainsi de suite, étaient déjà « raisonnables » sinon ils n’auraient pas vendu ! 🙂\nLes vendeurs « raisonnables » en question étaient donc ceux, souvent âgés, qui croyaient\nencore au père Noël…et qui commence à cesser d’y croire.\nCe retour « sur le marché » (c.à.d) au « prix du marché » d’un certain nombre de bien permet au déséquilibre entre offre et demande de se maintenir, entrainant la poursuite de la baisse des prix\nContrairement à ce que laisse penser certaines sources, les volumes de transaction se sont, au fur et à mesure, effondrés à Paris entre 2002 et 2007 (passant, de mémoire, de plus de 50 000 transactions/an à environ 30 000/an), ce qui n’a pas empêché les prix de monter « au ciel » dans la même période. Même phénomène entre 2009 et 2012. En fait, le nombre des transactions baissait car celles-ci ne se faisaient plus qu’avec la partie la plus solvable des acquéreurs…et « les prix » montaient.\nInversement, une hausse des volumes peut-être à la fois le signe et la conséquence d’une baisse des prix, car elle peut signifier que si plus de biens s’échangent, c’est qu’il s’échangent moins cher, en particulier si la part des acquéreurs la moins solvable augmente, ce que vous supposez justement AMHA 😉\n13 avril 2015 à 9h49\n« Lorsque c’est le marasme, comme en ce moment, la marchandise » ne sort pas » c’est à dire que les vendeurs ne vendent pas. (sauf obligation ) »\nIl semblerait au contraire qu’ils vendent PLUS, sinon les volumes ne progresseraient pas 😉\nDonc la « marchandise » sort plutôt mieux que les années précédentes, toutes proportions gardées.\nPour ce qui est des ventes contraintes :\n– le nombre des décès est assez stable ou en très légère augmentation (voir site INSEE)\n– le nombre des divorces également (voir site INSEE)\n– le chômage augmente, et celui-ci touche autant les vendeurs que les acquéreurs.\n13 avril 2015 à 10h54\nMeilleursagents à son barometre… à présent moi j’ai le mien aussi.\nComme surement d’autres parmi vous, je me suis inscrit pour être spamé (pardon alerté) si MA a « l’appart que je cherche » avec les critères que j’avais définis.\nJ’avais du m’inscrire sur ce service vers 2011/2012 et jusque la je recevais 2 à 3 « alertes » par mois.\net depuis qqs mois ces alertes se multiplient comme des lapins….. 3 alertes en septembre 2014… et la déjà 5 alertes pour avril (on est même pas au milieu du mois).\nAttention, je ne critique pas l’envoi de ces alertes (que j’ai choisi) mais j’analyse juste l’augmentation de leurs fréquences. Passer de 2 à 3 alertes par mois à une dizaine me pousse pas à penser que le marché peut repartir….\nEst ce que d’autres forumers ont constaté ce phénomène? (multiplication des alertes)\n14 avril 2015 à 10h52\n@m’en fou, j’ai en effet constaté une augmentation des annonces depuis le début d’année, mais cela n’a pas encore plus augmenté depuis Mars/Avril.\n@Meilleursagnts, ce qui me surprend c’est de revoir quelques annonces déjà publiées quelques mois auparavant, vous publiez donc des annonces avec des prix au-dessus du marché (car si elles étaient au prix, l’annonce disparaîtrait ensuite car bien vendu) ?\npour info, petite mise à jour sur les taux accessibles pour de très bons dossiers (que je pense être)\n10 ans : 1,23 (Hors assurance)\n15 ans : 1,53 (Hors assurance)\n20 ans : 1,75 (Hors assurance)\nPlus vous commencez tôt vos discussions avec les banques et plus vous êtes transparents, plus vous verrez des taux qui baissent. Ne vous limitez pas à la banque familiale historique, aux courtiers…\nPlus vous en verrez, plus vous aurez d’arguments. (et c’est aussi gagnant pour eux car ils récupèrent les propositions des autres banques)\n14 avril 2015 à 23h44\n« mais j’analyse juste l’augmentation de leurs fréquences. Passer de 2 à 3 alertes par mois à une dizaine me pousse pas à penser que le marché peut repartir…. »\nA la louche, ce témoignage intéressant confirme plutôt l’évolution de l’ITI élaboré par MA (bravo\nà eux !) en RP depuis quelques années.\nAbondance de biens ne nuit pas….si ce n’est à la reprise…de la hausse 🙂\nSi le marché absorbe, au moins en partie, cet « afflux » de biens à vendre, on verra les volumes augmenter légèrement…et les prix continuer de baisser.\nDe toutes façon, les acquéreur « investisseurs » (= spéculateurs, sans connotation péjorative\nde ma part) des années 2000-2009 sont encore largement en PV en IdF et dans les très grandes agglomérations de Province.\nIl y a donc encore beaucoup de marge pour une baisse des prix « indolore » pour ce public, avant de revenir simplement au niveau rentabilité d’autres placements sur une période comparable.\nJe pense que ces vendeurs vont continuer…à vendre, c’est à dire à se délester au fur et à mesure.\nCe sont eux qui font baisser le marché actuel…en le quittant.\nLes autres acquéreurs, les « occupants », qui ont été obligés de suivre le mouvement, peuvent continuer à rembourser leur acquisition sur 20-25 ans, avec la seule « déconvenue » d’avoir\npayé leur bien, à terme, deux fois :\n– une première fois en remboursant mensuellement leur « investissement »\n– une deuxième fois en enregistrant une MV à la revente\nCependant, s’ils ré-investissent le produit de la vente dans un autre logement, leur MV sera en partie « amortie » par la baisse de prix des autres biens, dont celui qu’ils achètent.\n15 avril 2015 à 14h15\nConfirmation des notaires, la baisse s’accentue :\nIls constatent la conjonction de la baisse des taux et du durcissement des conditions d’octroi. Autrement dit, les banques pilotent bien la baisse lente du marché : octroi très sélectif pour minimiser les risques (chute des volumes), mais avec un financement avantageux (maintien des prix pour les transactions qui se font). Un « effet qualité » sur les emprunteurs, symétrique à celui sur les biens, et qui limite la vitesse de la baisse.\n15 avril 2015 à 22h14\n@ Bidule : merci pour le lien 😉\n« L’analyse de l’historique des indices Notaires- INSEE montre que, dans la majorité des départements, les prix observés en 2014 sont inférieurs à ceux de 2006. »\nObservation : l’indice Notaires-INSEE est basé sur des valeurs d’acquisition exprimées en Euros courants.\nEntre Janvier 2006 et Janvier 2015, l’inflation calculée par l’INSEE se monte à 13,8%.\nUn bien immobilier acquis pour 100€ en Janvier 2006 et revendu 100€ en Janvier 2015 à donc\nperdu 13,8% de sa valeur.\nDernier morceaux choisis :\n« Les indicateurs avancés des Notaires de Paris -Ile-de-France sur les avant-contrats anticipent également une modeste accélération de la baisse des prix début 2015 : la baisse des prix atteindrait 3,9% pour les appartements et 2,1% pour les maisons sur la période février-avril 2015. »\nSi ces tendances sont basées sur N-1, elles sont donc corrigées des variations saisonnières.\n16 avril 2015 à 17h55\nMême si c’est pas un sujet globale mais un point de vue sur un de vos service, je préfère vous en faire part.\nNous sommes donc ici plusieurs à constater la hausse du nombre de vos annonces/alertes.\nCertains relèvent, ici que les annonces reviennent moins cher qqs temps après et n’étaient donc pas au vrai prix la première fois.\nEn fait, mon analyse:\nDans un marché haussier (peu de bien) l’acheteur est à l’affut de la « nouveauté » et une annonce avec un +10/20% n’est pas si génant car ca passera ou passera plus tard sans changer le prix.\nDans un marché baissier, on se fiche de la nouveauté… on ne veut que du « pas cher ». Présenter un bien de plus avec roulement de tambour ne sert strictement à rien si il n’est pas au prix.\nAinsi dans un marché baissier je préfèrerai recevoir une alerte de MA « appart pas cher » plutot que « nouvel annonce ou nouveau bien »\nL’approche « nouveau bien » (dans un marché baissier je précise) me pousse juste à penser : »qui se le garde à ce prix la »\nDit autrement, il vaudrait mieux faire la promotion/pub sur les appartements dont le prix est devnu raisonnable au bout de 2/3../12mois, plutot que dépenser son énergie (et des alertes) sur des bien qui arrivent juste sur le marché (et prix encore trop haut).\n17 avril 2015 à 10h58\nCa fait quelques semaines que je ne viens plus sur le forum, c est amusant…jusqu’a ce que je lise le psote de ledeçu jallais dire rien ne change, les mêmes redites, les mêmes slogans qui se confondent avec théories, les mêmes aspirations qui se confondent avec prédictions, les incantations avec les prévisions…Par contre mon préféré « G » ne vient plus, dommage. Cela dit d’autres archétypes sont là\nNe changez rien, ça vous rassure.\nPar contre il y a quelques beaux posts, qui se renouvellent merci a ceux là.\nEt ledéçu felicitations\n17 avril 2015 à 11h26\nPrédictions, prévisions, incantations, aspirations… j’avoue que tout cela est mélés que l’on soit haussiers ou baissiers…. Mais ce mélange est ce qui donne la vie au forum et le rend plus vivant que un rapport pondu par un ministère.\nCe forum se répète globalement chaque mois….c’est vrai, mais je ne connais pas un forum qui ne se répète pas ainsi…. c’est un peu comme les débats politiques à la télé qui sont les mêmes depuis que la télé existe.\nEn revanche, se sont les petites nouveautés, les nouvelles approches ici et la qui maintiennent le dynamisme du forum. C vrai et même si on ne partage pas l’aproche, cela est toujours interessant.\n17 avril 2015 à 13h51\nExemple typique du discours ambigu de M.A :\nD’un côté, vous annoncez que les vendeurs ne trouvent preneurs que lorsqu’ils se positionnent au bon prix…et vous militez en quelque sorte pour que les vendeurs s’appuient sur les agents (encore plus ceux avec qui vous avez un partenariat je suppose) qui sont fins connaisseurs de leur quartier.\nDe l’autre, je vois s’afficher sur mon Facebook une de vos publication pour :\nL’ANNONCE DE LA SEMAINE //\nSuperbe 4 pièces de 75 m2 tout près de la mairie de Versailles.\njetons un oeil : l’annonce est à 625 000, donc clairement pas en dessous de 600 000€ Net vendeur. Soit 8 000€ du m².\nSur votre site, je regarde la valeur de l’avenue de Paris (adresse de la mairie, citée dans l’annonce)…roulements de tambours : 5 157€ / m² (6 118 pour la fourchette haute). Vous acceptez donc de publier une annonce pour un appartement affiché à 30% plus cher que la fourchette haute de vos estimations.\nSi le bien se vend à ce prix : l’estimation est complètement pourrie\nSi le bien ne se vend pas (pour les arguments que vous-mêmes citez) ou qu’il se vend au prix de votre estimation, c’est que vous entretenez la rumeur (que vous dites combattre) que les agents immos ne recherchent que leur propre profit et pas l’intérêt des 2 parties.\n17 avril 2015 à 14h03\n@Parisi, merci !\nConcernant le reste de vos propos, il est évident que les discours des uns et des autres ne peut pas changer du jour au lendemain dans un marché qui est historiquement un marché qui ne fluctue pas trop d’un mois à l’autre (+0,8 ; -0,4 : ce n’est pas non plus des krachs ou des envolées).\nMais si on ne commentait que tous les semestres (qui est surement l’échelle la plus adaptée à ce marché), le forum ne vivrait pas beaucoup…\nMoi-même, je commence à changer (mon opinion est-elle floutée par le fait d’être en cours d’achat ???!) : Après avoir été longtemps un baissier, je pense que le point bas est proche (fin d’année)… Et encore, cela pourrait remontait avant. Je m’explique.\nLe marché boursier est complètement débridé. Une (grosse consolidation) voire un mini-krach est très probable d’ici Juin. Fin Juin, à l’heure des comptes, certains auront empoché de belles sommes (et certains seront les dindons de la farce comme à chaque fois). Une immense majorité des investisseurs ne s’amusant pas avec les Ventes A Découvert, ils préféreront rester Hors Marché et chercheront donc d’autres placements…l’immo parisien pourrait revenir dans la course (Londres et NYC trop cher, dispositifs sur le neuf acceptés par le marché, taux faibles, croissance à (re)venir dans les 12 prochains mois…). Ce qui stoppera la (légère) baisse des prix et maintiendra les prix stables voire en (très) légères hausses.\nPour conclure, après avoir annoncé que le point bas sera en Décembre 2015, je pense qu’il sera finalement plutôt là cet été et n’en bougera pas durant au moins 1 trimestre.\nledéçu, analyste 🙂\n17 avril 2015 à 15h09\nJe partage entièrement votre regard sur le double discours de MA…. mais cela ne me choque pas\nIl y a comme vous le soulignez le MA expert qui diffuse le baromètre. Celui là est est globalement neutre. Même si on le trouve parti pris, la rigueur et la neutralité global est prouvée par le fait que je constate que à présent son baromètre et ses chiffres sont très souvent repris.\nEt il y a de l’autre côté toutes les agences labialisées MA.\nMais pour moi une agence labialisée « MA » est « mieux que la moyenne » mais sans garanti d’être exemplaire pour autant.\nUne annonce à +30% du prix marché ne me choque pas, vu que 100% des annonces sont au dessus du prix. Pour info, lorsque un appartement est pile au prix marché, l’agence contacte ses acheteurs qu’elle suit et l’appartement se vend sous 48h sans passer par l’étape « affiche/vitrine/annonce »\nTout ce qui est proposé en annonce est affiché à +5%, +10%, +20%, +30% et même bcp plus parfois.\nLes annonces MA ne dérogent pas à la règles et sont toutes à +5, +10, +20, +30 % trop haut… MAIS le +30% est à peu près le max que je constate pour les annonces MA alors que les annonces hors MA montent à plus, bcp plus, 40, 50, 75, 100% trop haut.\nDit autrement, on peut entendre que de 0 à 30% trop haut, cela est acceptable et cela est de la marge de négociation, alors que passé 30% cela devient de l’ignorance du marché ou du non professionnalisme.\nLes agences labélisées MA sont pour moi mieux que la moyenne des agences, mais……reste des agences immo avant tout avec leurs qualités et leurs défauts\n17 avril 2015 à 15h20\n@m’en fous, lorsque je cite +30%, c’est par rapport au prix haut de M.A.\nSi je compare avec le prix moyen, c’est +55%…\ndans le fichier que je tiens (la fameuse agence qui accepte de publier ses tarifs de ventes), on voit des prix surestimés à l’annonce de +17 et qui finisse à +9 lors de la vente.\n17 avril 2015 à 16h48\nIl paraîtrait que la naissance de l’AIIB, la banque d’investissement asiatqiue, va venir nous sauver en redonnant du solide sur lequel appuyer la finance mondiale.\nVous voyez Parisi on peut parfois évoluer : à chaque cycle même, quand on suit attentivement et de manière réceptive les choses ! On ne sait malheureusement qu’à rebours qi on a effectivement bien suivi et donc eu raison.\n17 avril 2015 à 20h22\nMoi, c’est ImmoParis qui me manque.\nLe bonheur des uns fait le malheur des autres, c’est la vie.\nEt puis il y a les mauvais joueurs… 😉\n18 avril 2015 à 8h46\nParisi=immoparis non ?\nÇa s’embête évident….\n18 avril 2015 à 12h29\n@la plupart, bonjour,\nHeureusement qu’il y a Parisi pour mettre un peu d’ambiance !! c’est le « poil à gratter » du forum. Il vous irrite parce qu’il ne pense pas comme vous, et surtout il ne prend pas de gants pour le dire.\nQuant à savoir qui a raison sur le fond, le » réac traditionnel en pantalon de flanelle »( j’imagine !) ou les « gauchos idéalistes et revanchards » finalement cela n’a guère d’importance.\nl’important c’est de rigoler. Et moi je rigole bien chaque fois que je viens ici !!\nSans que ce soit pour autant un jugement de valeur au regard de la morale sociale, je dirais tout de même que sur le plan individuel les chances de réussite financière de Parisi sur le long terme, sont plus élevées que celles de autres , pas seulement à cause du prix futur supposé du m2 parisien, mais aussi et surtout grâce à l’aspect direct de son approche intellectuelle.\n18 avril 2015 à 14h49\n@julien, Parisi et aussi les autres\nIl y a en effet une atmosphère que j’aime bien sur ce forum et qui a fait que je me suis inscrit en actif depuis plusieurs mois.\nJ’aimais bien lorsque je suis arrivé la rivalité entre haussiers et baissiers et les arguments des uns et des autres.\nLes théoriesdes uns et des autres me semblaient (et me semblent toujorus) trop poussées, ce qui a ete à l’origine de mon pseudo « m’en fou »\nEn ce sens j’ai aussi mon coté provocateur comme Parisi même si lui se trompe et que moi j’ai raison :)… on va juste dire que lui es haussier et moi baissier.\nd’ailleurs les haussiers revenez un peu…. Si un -0.8 et -0.4 font que les baissiers come moi se gargarisent, vous les haussiers ne devez pas lacher vos convictions. Vous avez une réputation de haussiers (qui se trompent) à défendre :-).\n20 avril 2015 à 12h03\nPuisque vous aimez le style direct, je n’ai jamais l’arrogance bête et méprisante des ImmoParis et Parisi, qui n’a rien à voir avec le fait d’être d’accord ou pas avec les autres, ou moi.\nBête car il est imossible même en répétant pendant 4 ans que l’on peut avancer la baisse tout en étant propriétaire, et non primo-accédant aigri, et méchant, car mépriser quelqu’un qui débute dans la vie et bloque sur ce point crucial me semble très triste.\nooohhhh j’essaye un mélange de politesse et d’hypocrisie…\nParisi a un style sympa… mais absolument pas crédible (de ce que j’ai lu de lui). En fait à mon arrivé sur leforum, lorsque je lisais Parisis, je croyais lire un étudiant sorti d’école qui sera « ultra » (libéral ou gauchiste peut importe). En ce sens il devenait inaudible.\nAlors Parisi, Elle est pour quand la hausse? Mai? juin? juillet?\n21 avril 2015 à 10h24\nImmoParis se proposait tout de même d’envisager un scénario de tôle ondulé autour d’un prix relativement stable, et non la hausse éternelle, donc « haussier » est un peu faux.\nParisi je ne sais pas, vous êtes soit le même personnage, soit plutôt anti-baissier, dans le sens de sceptique sur une baisse marquée (et pour le moment, y’a pas de quoi se pavoiser même si peu à peu la baisse commence à compter en relatif à 2011). Ca peut se comprendre. Et vous aurez raison si la reprise économique se fait avant que la BCE abandonne sa politique accomodante. la baisse peut s’arrêter là. Et cela semble une possible tendance longue. Reprise qui ne sera pas éternelle (voir les Etats Unis post QE). Le risque, c’est que tout est lié à la décision de la tête de la BCE d’agir de manière exceptionnelle et unilatérale. C’est un risque.\n21 avril 2015 à 10h57\nSi l’on considère que la reprise immobilière (après tout de même 4 ans de baisse) est liée à la reprise de l’économie en général, nous pouvons dire que nous sommes actuellement à un tournant.\nle prix de M2 dans les 3 capitales New York Londres et Berlin est orienté à la hausse depuis un certain temps, pour des raisons diverses, mais tout de même liées à une croissance certaine de l’économie.\nNaturellement, et je dirai « comme d’habitude », nous sommes en retard et la reprise chez nous sera plus faible qu’ailleurs.\nDe plus, en France , il y a une spécificité politique entraînant une inhibition de l’investissement . les investisseurs ( en tous domaines) resteront extrêmement méfiants tant que cette hypothèque ne sera pas levée. On peut parier que la force , l’impact de leur retour , sera proportionnel à la conviction qu’ils pourront se faire sur les orientation prises après 2017.\nC’est pourquoi on peut penser que jusque là une sorte de statut quo devrait s’installer.\n22 avril 2015 à 10h02\nLorsque je lis des articles spécialisés en immobilier il y a plusieurs choses que je constate:\n1) un écart entre le titre et le contenu de l’article.\nLes titre sont bien plus positifs que les contenus des articles.\nPar exemple vous allez avoir en titre et en grand « bientôt la reprise à la hausse » et dans ce même article, mais en petit, il y est écrit « une reprise possible dès 2017″… dès 2017=bientôt?\n2) L’autre écart intéressant est que les articles de « moyenne France » ou de « moyenne Paris » un peu lorsque cela les arrange (impression que cela donne).\nPar exemple, tous les articles qui évoquent une reprise imminente à la hausse ne se basent que sur le prix en « province/moyenne France » en avançant que le marché est revenu à sa moyenne normale, chiffres à l’appui. Mais lorsqu’ils évoquent ce « retour à la normal déjà effectif » ils ne parlent plus/pas du tout de Paris….. Donc pour Paris, ce n’est donc pas encore le cas?\nC’est une preuve que tous les articles sont parti pris pour le « haussier », mais de manière correct (tout ce qu’ils disent est vrai). C’est un peu le même esprit que certain blog immobilier (souvent baissiers eux) qui ne s’appuient à l’inverse que sur les chiffres baissiers et annonce des Krac immobilier tous les 15 jours, ce qui est encore moins crédible que les article haussiers.\n22 avril 2015 à 17h00\nil faut toujours avoir du recul par rapport aux différentes sources d’information\nLes blogs sont en effet très baissier et la presse à souvent tendance à être haussière.\nIl n’y rien de choquant les blogs concentrent beaucoup de doux rêveurs et la presse reprend généralement des communiqués de presse fait par des professionnels qui naturellement ont tendance à souhaiter un climat optimiste (des prix et des volumes en hausse).\nNéanmoins, certains articles sont parfois limite, comme par exemple: « À Paris, seuls les prix des petites surfaces résistent publié le 31/03/15.\nEssayer de mettre en confiance les investisseur alors même que les petites surfaces vont très mal à cause du plafonnement des loyers en omettant cette info et le fait que les prix baissent fortement pour ce type de bien depuis quelques mois… c’est très moyen.\n22 avril 2015 à 17h59\n@ par curiosité\n» À Paris, seuls les prix des petites surfaces résistent » est le type même de titre qui ne me donne pas envie de lire l’article, non pas pour le jugement que je peux trouver hatif, mais justement car c’est un « jugement »\nL’immobilier est un marché très général et très étalé et lié. Une chose (hausse ou baisse) peut être plus vrai prononcé pour les petites surfaces que pour les grandes, mais cela reste général PARTOUT.\nSi j’écrivais « les prix flambent à Puteaux et s’effondrent à Courbevoie » cela ferait éclater de rire sans même à avoir à vérifier les données, vu que tout le monde sais que deux communes limitrophes de petite couronne vont suivre (globalement) la même courbe avec peut être un écart de 5% entre elles sur 10 ans.\nPrenons un exemple plus factuel et donc plus crédible…. le titre du baromètre de MA de ce mois-ci\n» Immobilier parisien et francilien : Paris déjà en dessous des 7 800€/m² »\nSeul le mot « déjà » peut être discutable… le reste du titre est factuel…..et me donne donc envie de lire.\nSi MA avait mis comme titre « Paris, panique à bord » cela m’aurait fait plaisir (vu que je suis un baissier) mais aurait fait perdre beaucoup de crédibilité à mes yeux à MA.\n22 avril 2015 à 19h10\n@M en fou, @julien encore un article qui vérifie vos propos http://www.toutsurlimmobilier.fr/les-prix-de-l-immobilier-francais-ne-seraient-plus-surcotes.html\nle titre est différent de l’explication de fond => »les prix pourraient remonter à partir de 2018… »\n22 avril 2015 à 21h07\nC’est en effet un des articles auxquels je pensais qui a un titre « haussier » mais un contenu « baissier » (en simplifiant).\n« Les prix de l’immobilier français ne seraient plus surcotés » ca fait mieux comme titre que « les prix pourraient peut être emonter si tout ce passe bien à partir de 2018 ou plus tard » 🙂\naaaaalalalala amis journalistes\n23 avril 2015 à 9h28\n@Par curiosité, d’accord avec vous. Je complète cependant: sur les forums il y a peut être de doux rêveurs sur une baisse de l’immo (dont je fais peut être partie même si j’essaie de m’appuyer sur des éléments très concrets: observations sur mon marché local, macroéco, études…) mais ils ont l’intérêt de refléter une opinion générale « mainstream » qui aujourd’hui est clairement baissière (donc moins d’acheteurs) contrairement à il y a encore 2 ans où les forrumeurs étaient haussiers…\nLes journalistes, comme vous l’avez dit, interrogent souvent des professionnels de l’immo qui ont intérêt évident à une hausse des prix (car commissionnés au pourcentage dessus…). De plus, de nombreux patrons de presse que l’on interroge ou qui rédigent les grosses unes de presses (Challenge, Figaro, l Express…) ont le même profil = au moins cinquantenaires, parisiens, financièrement très aisés donc certainement multipropriètaires de biens immobiliers (certainement bailleurs). Beaucoup veulent conserver consciemment ou inconsciemment leur rente ou patrimoine, ils trouvent normale la hausse complètement disproportionnées et sans précédent par rapport aux revenus. Ils se sont enrichis, voir gavés et souhaitent à leur retraite revendre à prix d or leur bicoque des années 60 ou 70…\nJe précise que je suis propriétaire depuis 2003 et que mon crédit est payé depuis plus de 2 ans….\n23 avril 2015 à 11h11\nFSTA relève un bon point en disant : « mais ils ont l’intérêt de refléter une opinion générale « mainstream » qui aujourd’hui est clairement baissière »\nCertains points de vue de doux rêveurs sur les forums me font en effet rire…mais un forumer n’est pas un spécialistes, donc j’accepte qu’il mélange analyse et souhait.\nLes articles écrits par les spécialistes sont en revanche beaucoup trop biaisés pour des spécialistes à mon goût.\nSi un article ou un spécialiste disait « les acheteurs d’aujourd’hui vont peut être perdre 5/10/15% à court terme, mais rentrerons dans leurs frais sur le long terme et surtout avoir l’appartement pour loger ses enfants dès à présent sans subir les multiple déménagements en location » la ce serait audible, crédible. On peut nuancer, approuver ou non, mais cela se tient\nMais le discourt « achetez vite vite vite et vous serez le Roi » est contreproductif.\nJe pense que on peut faire de bonnes affaires, actuellement, OUI, et même en investissement locatif, SI, mais pas de manière général comme le laisse penser les articles. Les bonnes affaires actuellements se font sous pleins de conditions.\nExemple que je donne souvent :\n« Acheter à -10% du prix marché aujourd’hui, vaut mieux que au prix du marché dans 3 ans »\n23 avril 2015 à 12h52\n@M en Fou, pas d’accord sur votre dernier paragraphe sauf si vous parlez de certaines régions de province où comme l’évoquait @MP » L’analyse de l’historique des indices Notaires- INSEE montre que, dans la majorité des départements, les prix observés en 2014 sont inférieurs à ceux de 2006. »\nA ce niveau, une bonne négo peut vous couvrir d’une grosse déroute.\nEn région parisienne, les prix sont encore aux niveaux de 2010/2011 (voir site notaires idf). Donc même si vous pensez acheter – 10% sous le prix du marché (encore faut il le connaitre, le vrai prix d’un bien est juste le prix qu’un acheteur veut bien mettre), vous risquez trop gros à mes yeux. Le consensus à présent évoque une baisse continue jusqu’à 2017/2018. Je suis pragmatique, diffère mon achat, loue si mes besoins changent. La baisse, même faible (3%) paie mon loyer, les frais de déménagement …vu la situation économique très incertaine, je suis couvert si grosses turbulences (bulles obligataires? actions? immo?…).\n23 avril 2015 à 14h26\nC e que je voulais dire, c’est que même si le marché est baissier, il y aura toujours des cas ou le « projet achat » reste interessant (pas forcement financièrement mais globalement).\nCas 1 : Etre proprio donne une liberté de casser un mur, de changer sa cuisine, re faire l’appartement à sa sauce, ect tout ceci est très limité en location. Cette liberté a un prix…que chacun fixe le prix en fonction de l’importance qu’il y attache.\nCas 2 : Pour un trentenaire célibataire oui la location est gagnante actuellement. Mais pour une famille qui s’agrandi et qui cherche à se « loger pour la vie », l’achat n’est plus si mauvais car sur 30/40/50 ans, une variation d’un cycle devient minime.\nCas 3 (cas particulier) : vous êtes déjà proprio et vous voullez vous agrandir…et vous apprenez que l’appartement mitoyen au votre se vend…. La, l’achat peut avoir son interet.\nEn fait ce que je veux dire, c’est que même si le marché est baissier et même si sur une calculatrice on trouve que la location est plus intéressante que l’achat, cela ne veut pas dire que ceux qui achetent sont des ânes. Même si il doit y avoir des ânes dans ceux qui achètent, la majorité y a quand même intérêt selon leurs critères (qui ne se résume pas à un taux et un prix du m²).\nOn a tous des vies et des projets différents qui font que on ne peut pas généraliser.\nPrenons un autre exemple sur « l’investissement immo »\nLa grande majorité des investisseurs immobilier sont des gens souvent fortement imposables,qui veulent un projet qui s’autofinance (plutôt sur 20 ans voir plus) qui leur coute rien et dont les interets peuvent être déduits des impots (en gros gagner un appart gratos sur 20/25 ans). Dans ce cas pour eux, oui actuellement c’est MORT le marché, car prix très haut et interet très bas (peu à déduire des impots).\nMais les investisseurs immo ne sont pas tous le cadre dynamique qui ne veut pas payer d’impot pour s’acheter l’iphone 8/9/10…\nUn petit fonctionnaire au smic ou presque qui n’est quasiment pas touché par l’impot et donc peu interessé par la « defisc » mais qui veut se créer une rente va choisir un remboursement express (à perte sur 10/15 ans) et être gagnant (rentier) par la suite pour completer une retraite qu’il aurra pas.\nCet individu est moins impacté par un « prix haut, taux bas » car cela lui revient au même que un « prix bas, taux haut » (ne pouvant pas defiscaliser.\nDonc tout n’est pas noir ou blanc\n23 avril 2015 à 15h00\n@M’en Fou, bien sur tout n’est pas blanc ou noir, j’ai la possibilité d’acheter et culturellement envie d’avoir mes « murs » pour me loger (je n’ai jamais été locataire sauf de locaux pro).\nMais je ne suis pas d’accord avec vos arguments des différents cas\n– cas 1: vous pouvez trouver une location qui vous correspond (refaite à neuf , gout standard), bien sur vous ne resterez que 1 à 5 ans max, vous aurez votre rêve de cuisine plus tard\n– cas 2: je suis dans le cas 2, si j achète , se serait pour me loger avec ma famille sur le très long terme, mais personne n’est à l’abri d’un événement qui oblige la vente à moyen, court terme (divorce, accident de la vie, mutation prof, envie de changer de vie ou d’air, chômage ou pépin financier…). Je passerai donc en location dans 3 à 6 mois pour 1 à 3 ans. J’achèterai ensuite à des prix plus bas (un peu ou beaucoup) et l’argent économisé permettra de profiter, d’être plus détendu…\n– cas 3 : c’était mon cas, proprio, l appart en face du mien se vend, ma famille s’agrandit …mais prix trop élevé, double charge, travaux d’aménagement (2 cuisines, 2 sdb…). Pas du tout un bon plan selon moi même si cela peut l’être parfois (faible charge, faible prix)\nOn change d’avis dans la vie, je vends une activité pro actuellement que je comptais garder encore 30 ans il y’a 1 an. Attention à ne pas s’emprisonner par un gros crédit ou un achat trop élevé…\n23 avril 2015 à 15h52\nEtant moi même « baissier », je ne cherche pas à pousser à l’achat ou leur trouver des arguments… mais je me dis juste que il peut y avoir des arguments qui ne se résument pas en 2 lignes d’un forum 🙂\nvous dites « Attention à ne pas s’emprisonner par un gros crédit ou un achat trop élevé ». La je suis d’accord aussi. On doit toujours agir dans son interet et non dans une apparence…. mais un haussiers pourrait aussi dire « attention à ne pas laisser trop passer le temps », ce qui est vrai aussi.\nEn fait, pas de règle générale, chacun fait à sa sauce selon ces critères…\nOn en tout tous d’accord pour dire que depuis 2011 ceux qui attendent sont plus nombreux que ceux qui se précipitent. donc, ca baisse 🙂\n24 avril 2015 à 11h05\nLes taux baissent encore?\nAu début du mois dans un commentaire, « Ledéçu » évoquait des taux excellent mais qui me semblaient uniquement réservés aux « très bons dossiers » (1.25% sur 10 ans et 1.75 pour 20 ans).\nMême si c’est taux me semblaient possibles, ils me semblaient réservés à une petite minorité.\nMais dans mon entourage (plutôt des dossiers moyens/normales) ces taux sont effectivement de plus en plus présents……\nLa version officielle est que les taux ont beaucoup baissés en 2014 et ne devaient en 2015 uniquement « s’ajuster légèrement », mais j’ai l’impression que ces taux immobiliers continuent leur trajectoire…vers le bas, peut être moins prononcé qu’en 2014, mais cependant de manière sensible.\n24 avril 2015 à 11h28\nLes taux continuent de baisser je confirme.\nUn proche qui a dossier « bon » (sans être excellent) achète un bien à louer :\n1,65 sur 15 ans.\nOn ne parle donc pas ni de résidence principale ni d’un dossier excellent.\nPour ma part, je pars sur 1,55 sur 15 ans (avec délégation d’assurance autorisée dès le début : 0,1% en taux moyen)\net dire que les volumes en IdF continuent de chuter ! Jusqu’où iront les banques pour accrocher de nouveaux clients ?!\n24 avril 2015 à 14h53\n« je n’ai jamais l’arrogance bête et méprisante des ImmoParis et Parisi »\nVotre phrase n a rien de meprisant d’arroguant ni meme d insultant non?\nNon bien sur. 🙂\n« Bête car il est imossible même en répétant pendant 4 ans que l’on peut avancer la baisse tout en étant propriétaire, »\nJe ne viens ici que depuis 1 an.\npour info Je ne suis pas Immo Paris qui semblait etre impopulaire (je ne le dis pas pour plaire aux baissiers) , cela dit j assume plainement mon impopularite a moi.\n« car mépriser quelqu’un qui débute dans la vie et bloque sur ce point crucial me semble très triste »\nJe ne meprise personne. J ai débuté dans la vie comme vous tous, sans apport et j étais aussi frustre par la hausse des prix galopante de l immo.\nMais les jeunes ou moins jeunes ont de meilleurs conseils a recevoir que l ideologie (ultra liberale et cynique ou « anti-riche/anti-fric »).\nA terme, on veut tous plus ou moins la meme chose: 4 chambres, un bureau, un grand sejour tres clair, une cuisine dinatoire, une buandrie, une vue imprenable sur un lac, une montagne ou la Tour Eiffel, un jardin arbore ou une terrasse plein sud.\nPour commencer ca sera un F1 ou F2 et de preference avec vue imprenable sur la Tour Eiffel ou sur un parc…pour finir sur un F5 ou F6 si possible.\nJe ne suis n y cynique ni meprisant. Mais ceux qui ont le plus besoin d aide (financiere), on le plus besoin de conseils. Et les incantations et l ideologie ne sont pas des conseils.\n24 avril 2015 à 15h19\n1.55 sur 15 ans, donc c’est mieux que ce que vous aviez prévu au début du mois il me semble.\nCette baisse des taux commence à vraiment devenir intéressante je trouve.\nJe me souviens d’un chèvre de la banque populaire de Puteaux qui me proposais 4% fixe en 2011 pour un emprunt court de 4 ans.. 4% POUR 4 ANS!!!! Déjà choquant à l’époque j’avais opté pour l’offre du Crédit Agricole à 2.5% en variable qui est descendu à 0.8%.\nCette baisse a donné un réel pouvoir d’achat non négligeable de presque 10% par an.\nSi le prix de l’immobilier faiblit sans réelle chute (2..3% par an), l’effort à l’achat s’est en en revanche effondré de 20..30% depuis 2011.\nLes forumers qui annoncent que la fin de la baisse est proche, n’ont peut être pas si tord en ce sens.\nmais les taux ont une limite à leur baisse (à 0%) donc après c’est le prix qui morflera.\n24 avril 2015 à 16h05\nCe que je dis se résume ainsi\n1. ne mettez pas d’idéologie dans votre recherche d’appartement car:\na. C’est un choix de vie\nb. Un placement\nc. ou les deux\nDans les 3 cas l’idéologie perturbe la lucidité\nOn ne peut pas changer le marché. Il est ce qu’il est. Donc ne pas se bercer d’illusions (haussières ou baissières). Certains disaient que la religion est l’opium du peuple, je dis que les incantations, l’idéologie et les tirades lyriques sont l’opium de l’investisseur\n2. Mon conseil pour un jeune ou moins jeune:\na. Soit vous êtes sûr à 70% que le marché va perdre environs 10% l’année prochaine. Alors surtout ne faites rien (pour les acheteurs).\nb. Soit vous avez pensez que c’est 50%/50% (vous n’êtes pas sûr, ou vous n’en savez rien) alors cherchez au jour d’aujourd’hui une bonne affaire et achetez la. Une bonne affaire c’est quelque chose 10% moins cher que le marché. C’est à dire 10% moins cher que tout ce que vous avez déjà vu (toutes choses égales par ailleurs). Et la-vous êtes sur de gagner. Mais renseignez-vous, faites 50 visites regardez pendant 1 an au moins pour avoir suffisamment de données réelles pour fonder votre jugement.\nc. Si vous pensez qu’on va perdre 2 à 5 % par an (comme c’est le cas depuis 2011)\nAlors avec une décote de 10% vous êtes gagnant même avec une baisse de 4% par an durerait 10 ans de plus.\nCalcul volontairement simple pour un marché baissier disons de 4% par an:\n–Bilan début d’Année 1: Vous gagnez 10% (par rapport au marché)\n–Bilan cumule début d’Année 2(somme des pertes et gains de la période passée) : -vous avez gagné: +10% en début d’année 1 (décote) + gagne 3 % (économie sur les loyers sur un an) + vous perdez: -4% (baisse des prix sur un an)\n–Bilan cumule début d’Année 3 : +10%+3%-4%+3%-4%= +8%\n–Bilan cumule début d’Année 4 : +10+3-4+3-4+3-4=+7%\nMême si le marché perd 4% par an, il faudra 11 ans de baisse à 4% pour vous dire qu’il fallait mieux ne pas acheter.\nJe pense que la baisse enclenchée depuis 2011 va continuer en 2015, voire éventuellement mi 2016. Mais pas plus. A partir de fin 2016 le marché va remonter.\nJe pense que les jeunes doivent commencer à guetter activement des maintenant, car dans un an je pense que le marché va commencer à se retourner ou se stabiliser. Et dans ce cas l’achat est préférable.\nBien sur certains idéologues vont dire:\n1. Acheter avec -10% est impossible.\nJe dis Faux dans le marché actuel c’est possible (expatriation, succession, divorce, 1er étage…). Il faut attendre, et bien connaitre son marche.\n2. Le marché peut perdre plus de 4% par an\nJe dis: regardez ce qu’il fait depuis 2011 -2 à -4% par an maximum. Or c’est quand le marché se retourne que la baisse est violente. C’est le cas pour la bourse, c’était le cas en 1992 (donc ça aurait dû avoir lieu en 2011).\n3. Certes les tristes sires me diront: « La France va mal, on va dans le mur, tout fout le camps, plus rien ne va ni ne se vendra. Et si vous avez une AG vote de lourds travaux car l’immeuble va s’écrouler, si un trace de TGV se fait sur votre maison, si la France est ruinée a jamais, si ….\nFaux La baisse de l’Euro, et la confiance revient petit à petit, la croissance augmente. L’emploi suivra dans un an.\nEt la France est pleine de ressources (pas que Financière) et a toujours rebondit depuis toujours.\nJe réponds: regardez ceux qui réussissent, ils sont lucides mais ne geignent pas, et ne vivent pas dans la peur et croient en l’avenir. Les meilleurs investisseurs voient la hausse et la baisse. Mais ne geignent pas, ne sont pas pessimistes (Warren Buffet, Sorros, les capitaines d’industries, les créateurs de startup…\n4. 3% de rendement sur les loyers c’est trop.\nJe réponds faux. Un collegue a acheté un 135 M2 à paris. Il est parti en expatriation et vient de le louer. Rentabilité 3.8% nette après déduction des charges (avant impôts, et 3.6% après frais de gestion de l’agence).\nDonc ceux qui achètent pour habiter, ne payent pas d’impôts ni de frais de gestion 3.8% est très réaliste. Pour les petites surfaces c’est encore plus élevé.\nAutre exemple: Un 20M2 à l’est de paris se loue 600 Euros hors charges. Il se vend 150,000 EUR. Renta nette (hors impôts, frais de notaires déduits, charges déduites) 4.5%. Vous êtes sceptiques ? Consultez les annonces de location et de ventes.\nLe pessimiste vous dira : je ne suis pas pessimiste, je suis réaliste\nL’optimiste vous dira : je ne suis pas pessimiste je suis réaliste\nVous avez déjà vu quelqu’un de pessimiste réussir ?\n24 avril 2015 à 16h13\n@Julien Bonnetouche, ledcu et m’en fou\nSalutations a vous pour votre energie. Meme si « m en fou » me prend pour un jeune etudiant d ecole de commerce ultra liberale… A ce titre, ma me disait souvent: si a 20 ans tu n est pas de gauche, tu n as pas de coeur. Si a 40 ans tu es toujours de gauche tu n’as pas d’esprit.\nJ aime le coeur et l esprit. Je ne dit en avoir avoir beaucoup… mais je prefere ne pas avoir d ideologie car je suis sur elle m eloignera de l un ou de l autre ou meme des deux 🙂\nPS. J aurai aime venir a l apero MA mais je suis expatrie depuis la fin d annee derniere. Ca aurait ete sympa.\n24 avril 2015 à 16h24\nJ ai volontairement ecarte les arguments qualitatifs:\n1. se sentir chez soi (sentiment de securite). Ce n est pas neutre la psycho peut rendre fou ou heureux\n2. l age de la souscriptions du credit (plus on avance en age, plus les annees sont limitees)\n3. je dois monter un dossier de location et prier pour que mon dossier passe\n4. Ma pierre est a moi, auccun etat ne va me la prendre.\n5. A la retraite pas de loyer a payer etc\n1. l avantage de rester locataire (je ne vais pas aux assemblees, je ne prie pas contre le ravalement…)\n2. Si la chaudiere tombe en panne c est pour la pomme du vilain proprietaire\n3. L augmentation des charges: bien fait pour le vilain proprio…Oops 70% des chagres sont repercutees sur le gentil locataire… Mince Bon match null sur ce point\nCeux qui avancent qu il vaut mieux loyer q acheter si on perd son job je repond: dans les deux cas c est la m.rde. Dans un cas la vilaine banque vous harcele, dans l autre le vilain proprio vous met dehors.\nBon assez de provoc pour aujourd’hui. Mais comme je vient rarement… j en profite\n24 avril 2015 à 17h16\nFinallement sur l’approche de la vie et de l’investissement je suis en accord avec vous, même si j’avoue que votre style me titille.\nCependant je ne critiquerai pas trop, car mon speudo trahit immédiatement ma manière d’être un peu provoc mais pas sur les même cible.\n– m’en fou des phrases de journaleux\n– m’en fou des arguments bidon « paris restera paris »\n– m’en fou des grandes théories des cols blancs et bac+10\n– m’en fou de ce qui est « bien » ou « mal »\nM’en fou….. car même si je n’ai que 33 ans, j’ai constaté que ceux qui on le plus réussit (encore plus qu les autres) ne sont aucun de ceux la.\nParisi partage en tout cas mon point de vue…. même en baisse une bonne affaire à -10% est très interressant….. et pour avoir un -10% il suffit de faire des propositions….99fois sur 100, on se fait insulter (l’insulte ne tue que l’orgueil) mais une fois sur 100 ca passe et la on gagne 10%\nEnfin pour la comparaison avec l’étudiant d’école de commerce, peut être est simplement le fait que j’en ai fait une.. 🙂\nHa oui….. avis perso 🙂 …. 3 ou 4% net pour moi je me déplace même pas.\nJe ne réfléchi que à partir de 6% net (loyer – charges- taxe foncière /achat+notaire+travaux)\n6%? et même que il y a le métro, l’un des plus grands marcher d’IDF, une basilique, 3 lignes de tram ect… mais ok c’est pas « in » ni « hype » mais 6%!\n25 avril 2015 à 13h59\nPour l’avoir déjà fait, je dois dire qu’il peut y avoir une certaine jouissance à provoquer le vendeur afin qu’il vous insulte, car certains le méritent :\n« l’aménagement intérieur de votre appartement que vous trouvez beau, et qui justifie à vos yeux le prix que vous en demandez, ne plait pas forcément à tout le monde . Moi par exemple je casserai tout…si je l’achète ! »\nou alors : » Est ce que vous voulez le vendre au prix du marché ? « ( sous entendu nettement plus bas)\nou alors : » non finalement je ne puis vous en proposer que (…..) ( soit 30% de moins !!!)\nTout cela marche d’autant mieux que le vendeur met beaucoup d’affect dans son appartement qu’il vend.\nUne fois je me suis entendu dire : Je vous fous dehors, sortez !!!\nJ’en ris encore quand je pense à la tête qu’il faisait !\n25 avril 2015 à 15h06\nLa relatio entre vendeur et acheteur est forcément « rude/ferme/tendue/ect ». Si elle ne l’est pas, c’est que un des deux camps n’a pas assez tiré.\nAprès il faut jauger le juste milieux entre la provocation mais montrer que l’on reste crédible (que on pu acheter)\nEx pour un appartement à St Denis de 35m² (dont j’estimais le prix à 95/105Ke) qui était proposé à 120ke.\nJe comemnce par dire « ok je le prend » mais ajoute « quel est la marge de négociation? »\nIl me répond « peut être une petite, mais je ne descendrai pas à 100ke » ce à quoi je répond « ha justement je penssais vous proposer 90ke avec simulation de la banque à l’appui »\nIl a fait la grimace…. on s’est entendu 3 jour plus tard à 95ke.\nUn vendeur préfereras toujours un acheteur un peu violent mais qui a l’argent plutot qu’un polissé qui ne s’engagera pas.\nPour avoir été agent immo dan le pasé, il ya pleins de petites provocations (ici j’énumère contre les vendeurs)\n– Un prix trop élevé dire au vendeur « en fait vous y êtes attaché et au fond de vous, vous ne voullez pas vendre »\n– Un vendeur qui en veut un prix deconnant et qui dit avoir recu des offres inférieures (que on considère au prix du marché) lui dire « mince, j’arrive trop tard, il est vendu donc? car une tel offre dans l’état actuel c’est impossible de refuser »\n27 avril 2015 à 11h05\nBon les amis, on fait notre pari sur le barometre du 1er mai?\nQuelle va avoir été la variation au mois d’avril\n75 : -0.5\n92 : -0.4\n94 : -0.3\n93 : -0.2\n78 : -0.1\n91 : 0\n95 : +0.1\n77 : +0.2\nEn gros, même si on est dans la période de l’année « haussier » (ou les acheteurs achetent), ces « achats » ne concernent que de « l’achat pour se loger » et non pour placer ou investir.\nDonc c’est la grande banlieue « dortoir » qui montera le plus (ou baissera le moins), et le centre ville et coin prisé qui ne profitera pas du tout ce regain périodique (75/92)\n@Parisi : votre calcul ne me parle pas vraiment. Il me semble que ce qui compte le plus en face du prix c’est l’horizon de détention : si vous achetez cher dans un marché baissier (même lent), c’est pour y rester longtemps. Entre les frais de notaire, éventuellement d’AI, les intérêts d’emprunt et la moins-value, même en négociant bien au départ je pense que vous ne vous y retrouverez pas si vous y restez moins de 10 ans avant de revendre et bouger. J’ai un collègue qui fait ce pari d’acheter grand (et cher) à Paris en tablant sur le fait d’y rester toute sa vie. C’est un choix… Ce ne serait pas le mien.\n@m’en fou : assez d’accord, même si sur les banlieues familiales que je suis (St Mandé, Vincennes, Nogent, Le Perreux), je vois assez peu de F4/5 disparaître des listes. Je me demande ce qui part…\n28 avril 2015 à 20h42\nPETIT RETOUR SUR LE DEBAT « ETRE PROPRIETAIRE OU LOCATAIRE « ?\nL’achat d’un bien immobilier devrait faire partie des éléments d’arbitrage dans l’ensemble d’un patrimoine.\nJe dis bien devrait, car dans l’ensemble ce n’est pas le cas , et cela pour trois raisons :\n-La première, c’est que pour la plupart des gens ( qui ont du patrimoine) leur résidence principale constitue justement la quasi totalité de leurs biens . C’est comme ça en France…\n-La deuxième, vient de leur localisation géographique : si l’on travaille et vit quelque part, on va en général acheter sa résidence dans cet endroit là.\n-La troisième, correspond à la nécessité de logement d’un individu ou d’une famille, et va déterminer l’achat non pas en fonction de la qualité de l’investissement mais plutôt, et c’est normal en fonction de ses besoins du moment .\nCes trois raisons ont pour conséquence un achat immobilier ou l’on ne privilégie pas la qualité de l’investissement, mais qui est plutôt guidé par la notion de confort ou de critères personnels .\nCe n’est pas en soi critiquable, et je dirais même que c’est parfaitement compréhensible, mais cela peut entraîner des désillusions :\ncelui qui a acheté une maisons loin de tout en province il y a 10 ans pour par exemple 400000€ se retrouve aujourd’hui avec une perte pouvant aller jusqu’à 30 ou 40 %, en cumulant les effets de la crise, de la baisse du pouvoir d’achat et de la désaffection pour les résidences secondaires, sans compter la nécessité des les remettre aux normes actuelles sur le plan isolation et chauffage.\nce même individu qui aurait acheté un 2 pièces à Paris pour la même somme de 400000€ malgré la baisse actuelle serait encore gagnant.\nOn voit évidemment que ces deux achats peuvent ne pas correspondent au même profil si ces biens sont des résidences principales, mais celui qui a fait le choix de la maison est le gros perdant.\nIl aurait mieux fait d’être locataire.et de placer son argent en assurance vie. Ce choix est même dramatique sur le plan patrimonial, car il risque de ne jamais « se refaire »\nSi le mauvais achat de cette maison avait été fait en temps que résidence secondaire « plaisir » par quelqu’un qui a déjà sa résidence principale en cente ville et divers placement financiers, alors c’est beaucoup moins grave pour lui, puisque l’impact négatif sur l’ensemble de son capital est réduit, et il, peut alors considérer que c’est une perte comparable à celle qu’il peut essuyer en bourse, car il faut se rappeler que pour quelqu’un ayant un patrimoine conséquent, une variation de 10 à 20 % sur la totalité des avoirs d’une année à l’autre est tout à fait possible voire normale. Celui là va « se refaire »\nSi cette même personne au patrimoine important avait acheté le 2 pièces parisien à fins de placement, alors là je dirais qu’il « assure » et ne prends guère de risques.\nS’il doit y avoir une moralité a ce petit exposé, ce serait de mettre en garde les primo accédant a vraiment bien choisir l’adresse de leur premier investissement car cela risque bien de les suivre toute la vie .\nNicobak dit :\nBonjour à tous. Aprés des années de recherche, la baisse des prix relativement forte dans les quartiers chers de Paris conjugué au taux actuels me permettent de toucher de doigt des appartements jusqu’ici inaccessibles. Allez j’arrête de regarder ma boule de cristal et je me lance dans mon 2ème achat et signe ce jour.\nLedecu, et les autres ayant acheté récemment : comment avez vous obtenu de tels taux ? J’ai lu 1,75 sur 20 ans ? Je pense moi aussi avoir un bon dossier avec un apport de 50% de la valeur du bien.\nMerci et bonnes ventes/achats à tous !\n29 avril 2015 à 9h52\nComment et surtout auprès de quels établissements 🙂 ?\nIl est rassurant de retrouver encore et encore et encore au fil des baromètres les poncifs de « Parisi » et de « Julien Bonnetouche ». Inutile de les lire en détail, voici résumé de leurs intervention:\nAchetez vite!!!! Et surtout achetez à Paris!!!\nEn atendant les taux continuent de chuter encore et encore, les prix baissent annuellement de 2.8 % à Paris… Et personne ne nous sort que c’est une « accélération de la baisse », voire que ça baisse « deux fois plus vite qu’il y a quelque mois », non non ma bonne dame. Ces belles expressions sont réservées aux timides trésaillements saisonniers à la hausse.\nTant qu’on est dans les poncifs, j’aime beaucoup celui ci: On ne rattrape pas un couteau qui tombe… A bon entendeur…\n29 avril 2015 à 12h52\n-Si vous me lisiez en détail , vous constateriez que le sens de mes propos de se résume pas à ce que vous dites.\n-Ceci est un forum ou chacun a le droit d’avoir ses idées. Mais vous, vous n’en avez qu’une : ça va baisser !!!\nJe vous suggère, pour le plaisir de tous , de faire un petit effort de réflexion sociétale allant au delà de ce raccourci simpliste.\n29 avril 2015 à 17h05\n« On ne rattrape pas un couteau qui tombe »\nFaux, un couteau qui tombe se rattrape très bien de deux manières\n– Précipite ment et maladroitement en se tranchant un peu.\n– En prenant une fraction de seconde de réflexion, pour le récupérer un peu plus bas que par précipitation certes, mais par le manche et d’une main ferme.\n30 avril 2015 à 9h50\nVendredi 1er mai férié\nSamedi 2 et dimanche 3 WE\nDonc le baromètre du 1er mai ne sortira que lundi 4 voir mardi 5 mai?\n30 avril 2015 à 9h53\n@m’en fou : mise à jour des prix demain et baromètre lundi 4 mai !\n30 avril 2015 à 10h19\n30 avril 2015 à 11h55\nTout d’abord, felicitations pour votre acquisition. Je viens pour ma part de signer le compromis pour un appartement situe dans le 7eme (Ecole Militaire – Breteuil).\nPour ma part, j’emprunte 84% du cout total de l’acquisition. Le taux nominal est de 1,70% sur 15 ans (obtenu aupres de la Caisse d’Epargne). Je pense mon dossier bon car je dispose d’avoirs bancaires solides et de revenus fonciers importants et repartis sur plusieurs regions.\n30 avril 2015 à 14h58\nDe mon côté, j’ai contacté les banques suivantes :\nCrédit Agricole, Caisse Epargne, HSBC, La Banque Postale, Banques Populaires.\nOublies la banque populaire, mais avec les autres, tu peux aller chercher des choses intéressantes.\nDe mon côté, je considère que je bénéficie des taux excellents car :\nJ’emprunte seulement 40% du montant de l’opération,\nNotre taux d’endettement pendant l’emprunt sera inférieur à 25%\n…Nous avons moins de 35 ans tous les 2.\n30 avril 2015 à 15h13\nEffectivement les banques que vous listez (Crédit Agricole, Caisse Epargne, HSBC, La Banque Postale) semblent celles qui se démarquent le plus pour les prets immobilier.\nCoup de chance, l’une d’entre est aussi ma banque « de famille » du coup c’est chez elle que j’ai tous mes emprunt immo, et aucuns concurent n’a réussi à me proposer mieux.\n30 avril 2015 à 17h43\nEncore une bonne analyse sur l immo parisien d’un membre des econonoclastes (Philippe Bechade) … Que dire de plus…http://leseconoclastes.fr/2015/04/malgre-des-taux-dinteret-au-plancher-limmobilier-recule-a-paris/\n2 mai 2015 à 10h37\nJe vois que nous sommes remontés à 7810, donc +0,2%. Pas d’accélération. Le scénario lent se poursuit.\n2 mai 2015 à 19h20\nYepLorsque j’ai vu le 7810 je me suis dis « et merde, Parisi jubiler » lol\nScénario lent donc oui.. mais avec des baisse de taux immobilier tjr de plusen plus bas.\nScénario lent donc\n1) Cela reste avant tout une baisse\n2) Les deux grandes théories acheter/louer puis acheter dans 3.4.5.6 ans, se tiennent toutes les deux…. Ces deux théories sont donc « perdante »…..\nDonc pur gagner il faut grater ailleurs … un pix d’achat cassé… untaux d’emprunt extra…\n16 juin 2015 à 17h03\nIl faut 53 % de temps en plus pour acheter le même logement qu’en 2000 d’après Jacques Friggit\nL’effort nécessaire pour un ménage pour acheter un même logement dans le temps en fonction des prix et des conditions de financement varie fortement ces dernières années alors qu’il était globalement stable entre 1965 et 2003 (hormis un pic au début des années 1990). Heureusement depuis 3 ans, cette durée diminue fortement sous l’effet conjugué d’une baisse modérée des prix et d’une chute des taux de crédit immobilier. Découvrez ce que nous apprennent les dernières courbes de Jacques Friggit sur l’évolution des prix des logements.\n22.8 ans pour acheter en 2015, mieux que les 33 ans de 2012, mais encore loin des 15 ans de 2000\nÀ taux d’apport personnel identique, un taux d’endettement identique, comment varie la durée nécessaire pour acheter un même logement pour un primo-accédant ? C’est ce que reprend ce graphique du CGEDD. Cela va dépendre du prix actuel moyen de ce logement, du revenu disponible moyen d’un ménage et des conditions de financement.