Interview Hitoshi Ichimura (Tales of Symphonia) - Actualités du 17/08/2009 - jeuxvideo.com\nInterview Hitoshi Ichimura (Tales of Symphonia) du 17/08/2009\nInterview Hitoshi Ichimura (Tales of Symphonia)\n17/08/2009 à 14:56\nWii NGC PS2\nNous sommes allés à la rencontre d'Hitoshi Ichimura, l'artiste qui se charge de l'adaptation en manga du jeu Tales of Symphonia.\njeuxvideo.com > Pourriez-vous nous donner une idée précise de votre travail au quotidien ?\nHitoshi Ichimura : Je suis en charge du dessin mais également de la découpe de l'histoire. C'est moi qui décide des scènes qui seront reprises dans le manga et qui leur donne forme. Je suis également la scénariste du manga. J'analyse le jeu vidéo Tales of Symphonia et, à partir de là, je conçois le scénario, la manière de raconter cette histoire en bande dessinée sans aucune autre intervention.\njeuxvideo.com > Pouvez-vous nous présenter le manga par rapport au jeu vidéo ? Par exemple, où se situe-t-il chronologiquement ?\nHitoshi Ichimura : On peut dire que c'est la même trame. Toutefois, il y a des scènes qui existent dans le jeu vidéo mais pas dans le manga et vice versa. En ce qui concerne l'histoire en elle-même, on peut dire qu'on a le même début et la même fin. Il y a quelques passages qui sont interprétés différemment.\njeuxvideo.com > Peut-on avoir un exemple précis de scènes qui sont dans le jeu et pas dans le manga ? Et pourrez-vous nous expliquer pourquoi elles ont été enlevées ?\nHitoshi Ichimura : A un moment, dans le village de Palma Costa à travers lequel on passe dans le jeu vidéo, il y a un grand arbre magique qui devient fou, en quelque sorte. Nous avons décidé de couper cette scène-là car le nombre de tomes du manga était prévu d'avance et cela nous l'aurait fait dépasser. Nous avons donc préféré aller à l'essentiel. Il y a aussi un passage où l'un des personnages principaux, Colette, souffre d'une maladie qui la transforme en ange. Il y a plusieurs étapes. Dans un premier temps, elle perd les sens : le goût, le toucher, etc. Ensuite, elle se transforme petit à petit en pierre. Cette partie-là n'est pas non plus dans le manga.\njeuxvideo.com > Et inversement, y a-t-il des éléments du manga qui ne se trouvent pas dans le jeu ?\nHitoshi Ichimura : Oui. On les trouve surtout dans le tome 6 qui est appelé EX et qui est un tome supplémentaire. Ce tome nous a permis de créer des scènes qui ne sont qu'évoquées dans le jeu vidéo sans qu'on les voie réellement. Ce volume-là nous a permis par exemple d'explorer la jeunesse des personnages qui est un élément qu'on n'a pas vu dans le jeu. C'est là par exemple qu'on apprend comment Lloyd a été adopté et élevé par son père nain. On en entend parler dans le jeu mais on ne le voit pas.\njeuxvideo.com > Ce tome EX vous a-t-il apporté une certaine liberté ?\nHitoshi Ichimura : Oui, tout à fait. Du tome 1 au 5, il me fallait vraiment retranscrire le contenu du jeu vidéo. Avec le tome EX, j'ai pu travailler plus librement.\njeuxvideo.com > Et y a-t-il certaines de vos idées qui pourraient être reprises au sein d'un prochain et éventuel Tales of Symphonia ?\nHitoshi Ichimura : Pour l'instant ça n'a pas été possible. A l'avenir, je ne sais pas.\njeuxvideo.com > Vous vous chargez donc du dessin et du scénario. En tant que scénariste, aimeriez-vous travailler sur un jeu vidéo ?\nHitoshi Ichimura : Je ne m'en sens pas capable.\njeuxvideo.com > Question un peu bateau mais inévitable : le jeu vidéo est-il l'un de vos passe-temps ?\nHitoshi Ichimura : Oui, j'y consacre beaucoup de temps.\njeuxvideo.com > Et, à part Tales of Symphonia, à quoi jouez-vous ?\nHitoshi Ichimura : Ce sont essentiellement des jeux de rôle. J'aime aussi beaucoup les jeux d'énigmes ou d'action. Je suis assez éclectique en la matière.\njeuxvideo.com > Pouvez-vous nous parler de vos influences au niveau du dessin ? Sont-elles uniquement asiatiques ou appréciez-vous également par exemple, l'école franco-belge et les comics américains ?\nHitoshi Ichimura : Je ne connais pas vraiment les dessinateurs de BD européennes ou de comics. On ne peut donc pas dire qu'ils ont représenté une influence sur mon travail. Ceci dit, j'aime beaucoup certains dessinateurs de mangas coréens. Je ne sais pas si on peut dire que leur travail a influencé le mien mais j'apprécie vraiment ce qu'ils font.\njeuxvideo.com > Comme Tales of Symphonia semble être pour vous une oeuvre achevée, pouvez-vous nous parler de vos projets ?\nHitoshi Ichimura : Actuellement, je travaille sur l'adaptation en manga de Breath of Fire 4 qui est un jeu de rôle publié par Capcom.\njeuxvideo.com > Merci, Hitoshi Ichimura.\nMis à jour le 17/08/2009 à 14:56\nWii Gamecube PlayStation 2 Mangas RPG + Bandai Namco Namco Fantastique Heroic Fantasy Mythologie\nCommander Tales of Symphonia\nle 19 août 2009 à 10:27\nMoi j'attends que tout les tomes soit sortis pour les acheter sinon grave breath of fire 4 en manga je l'achèterais aussi ^^\nle 18 août 2009 à 21:37\nJe vais bientôt récupérer mon tome 3 dédicacé\nle 18 août 2009 à 17:22\nCelui de Breath Of Fire 4 peut-être intéressant.\nle 18 août 2009 à 00:51\nJ'ai les trois tomes et dire que le scénario a été massacré est exagéré. Si le manga doit être fait en 6 tomes, il est normal que le scénario soit raccourci.\nPerso, je trouve que l'essentiel est là et c'est très bien pour le moment. En revanche, je me demande quel fin nous aurons sur le papier car dans le jeu, selon les actions entreprises par le joueur, la fin était différente en ce qui concerne les persos Kratos et Zélos.\nle 17 août 2009 à 21:08\nJ'ai fini le jeu et je n'ai pas lu le manga mais quelque soit la différence de scenario qu'il y a entre les deux je pense que le manga est une bonne idée ( on est pas tous obligé d'aimer les mangas ET les jeux comme tales of symphonia )\nle 17 août 2009 à 20:49\nJ'ai acheté les 3 tomes et j’attends avec impatience le 4eme.\nJe les trouve très bien et contrairement a ceux que certains dise le scénario est très fidèle (comparer a un certain Zelda Link to the past).\nil a été simplifié et un peu raccourcis mais c'est tout a fait normal car si l'auteur aurait mis toutes les scènes cela deviendrai très ennuyant et inutile.\nIl faut savoir faire la part des choses entre le manga et le JV, celui ci est fait pour etre jouer et lautre pour etre lire!\nil est donc normale qu'il soit plus long.\nEn espérant voir d'autres jv que j'ai aimé se transformé en manga.Je remercie son auteur.\nle 17 août 2009 à 17:50\nL'interview que j'attendais ! Je suis un véritable fan de la série Tales of et plus en particulier Symphonia.\nMerci jeuxvideo.com ! Je prendrais peut-être Breath of Fire 4 qui m'a pas mal plu aussi ...\nle 17 août 2009 à 17:48\nle 17 août 2009 à 17:20\nénorme ce jeu, énorme ce manga\nle 17 août 2009 à 16:27\nLa premiere fois que je l'ai lu j'ai cru qui avait marquée l'autiste U_u\nFnac Marketplace PS3 31.12€ Rakuten PS3 35.95€ Fnac Marketplace PS3 113.97€\nSortie du manga Tales of Symphonia 12 mars 2009, 09:35\nLe manga Tales of Symphonia arrive en France 28 janv. 2009, 10:45\nPas de Tales of Symphonia sur PS3 27 mai 2013, 14:49\nUne compilation HD pour les Tales of Symphonia 14 mai 2013, 11:42\n26 646 vues


« Un overlay pour twitch »\nSujet: Un overlay pour twitch Lun 02 Jan 2017, 08:49\nType de créations (Renders, logo...) : Overlay pour twitch (voir exemple plus bas)\nStyle de créations (Manga, réel, fantaisiste, sombre, joyeux...) : Peu importe\nTaille de la création ou de ses éléments : 1920 X 1024 X 2 (et si possible 400X400 pour les logos)\nForme (Simple, originale, hors cadre) : Voir exemple ^^\nPolice(s) :Libre aussi\nTexte principal : Laceliah / Last follow : / Last donation : / Song :\nImages : C'est optionnel, si vous voulez mettre des images, vous pouvez choisir parmi les personnages de League of Legend\nVoici l'exemple d'un overlay twitch (il y en a plusieurs, ainsi vous pouvez vous faire une idée) : https://www.behance.net/search?content=projects&user_tags=131007981\nJ'aimerais juste quelque chose de sobre et que tout les éléments soient enregistré séparément, car j'aurais certainement besoin de les placer autrement sur mon stream pour certains jeux.\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mer 11 Jan 2017, 12:29\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Ven 20 Jan 2017, 08:16\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Ven 20 Jan 2017, 11:08\nTa commande est un peu particulière ... (ton grand élément est en 3D ? 1920*1024*2 )\nPourrais-tu la développer un peu plus s'il te plaît ? Car si l'on en croit les exemples donnés, ils y a plusieurs façons de réaliser un "overlay pour twitch". Car tu parles d'enregistrer tous les éléments séparément, mais certains exemples font apparaître plus de choses que d'autres. Et la taille 400*400 paraîtrait surprenantes pour certains ..\nBref, aurais-tu des détails supplémentaires ? Un exemple qui correspondrait exactement à ce que tu voudrais ? Ou, encore mieux, pourrais-tu faire un schéma de ce que tu désires ?\nSelon ces détails, j'essaierai peut-être\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Ven 20 Jan 2017, 12:42\nAlors non, ce n'est pas de la 3D mais en fait j'ai besoin de 2 overlay, un plein, comme un wallpaper pour l'écran de pause, et un autre qui se calque par dessus le jeu, qui fait apparaître des décos autour de la webcam, les followers, et les donateurs.\nLe format 400X400 est le format des logos de présentation du stream, situé sur la page de profil twitch.\nVoici quelques exemples de streamer qui ont un overlay par trop surchargé, ce que je recherche (dans le sens surchargé, que l'overlay ne prend pas la moitié de l'écran).\nPour les éléments, j'aimerais qu'ils soient enregistré séparément car si par exemple, le cadre de la webcam est en bas à droite, elle peut masquer les éléments important d'un jeu (une map, des spell, etc ...) et c'est justement pour pouvoir bouger les éléments en fonction du jeu que je le demande.\nJ'espère que ces détails aideront ^^\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Ven 20 Jan 2017, 13:31\nEt au niveau du style, tu préférerais que ce soit plutôt sérieux (comme cet exemple) ou décontracté/mignon (comme celui-ci) ? Quelle gamme de couleurs ?\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Ven 20 Jan 2017, 14:35\nLes deux me vont, ce sera à l'imagination du graphiste, pour ça que je vous ai montré plusieurs styles différents\nA savoir que je vais lancer un projet de jeux rétros / indé, si ça peut donner des idées à certains.\n(Enfin quand ma connexion sera rétablie car je ne peux pas stream en ce moment >o<)\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mer 25 Jan 2017, 13:46\n.................. en fait j'y arrive pas '-' Penses-tu possible de faire un schéma représentant chacun des éléments, leurs tailles, stp ? ça m'aiderait à visualiser .. :/\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Lun 30 Jan 2017, 16:16\nJe vais essayer de faire un schéma quand j'aurais le temps, par contre je pense pas que ça aidera mieux que les exemples d'overlay que j'ai montrée ><\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Lun 30 Jan 2017, 18:00\nSi tu fais le schéma en mettant plein de détails (ex : Xpixels↨ , Ypixels, ...), je suis sûre que ce sera plus compréhensible, pour quelqu'un qui n'a jamais entendu parler d' "overlay pour twitch" avant ta commande\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Lun 30 Jan 2017, 18:32\nHello, dis moi si quelque chose comme ça te va, si oui, je te ferais le second pour l'écran "En jeu" avec la cam et tout\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mar 31 Jan 2017, 14:28\nWaw. 6 points pour toi, Prisma.\nJe te cède la commande, si tu veux, vu que je n'ai rien compris x)\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mar 31 Jan 2017, 18:07\nJe sais pas moi j'ai fait un truc comme ça histoire de proposer quelque chose après ça ne t'empeche de faire aussi :D (et merci pour les points;))\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mar 31 Jan 2017, 21:10\nC'est juste sublime, à la fois simple et travaillé :3\nJ'ai rien à redire j'attend de voir la suite :D\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mer 01 Fév 2017, 22:08\nVoilà tes petits éléments cam + les infos last follow etc... je sais pas si tu veux d'autres trucs pour faire de la "déco" ou je sais pas quoi n'hésite pas à demander\nEt voilà un petit rendu avec un screen du jeu en fond\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mer 01 Fév 2017, 22:13\nC'est superbe Prisma ! ^w^\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mer 01 Fév 2017, 22:16\nMerci c'est gentil Par contre pour être honnête ça mérite pas 6 points XD ça m'a pris 5 min c'est juste 2 rectangles je voudrais pas vous voler en points mdr\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Jeu 02 Fév 2017, 16:38\nAlors j'aime beaucoup, mais est-ce possible que le haut du rectangle de la cam soit un peu moins flashy ? Ca fait bizarre je trouve.\nSinon c'est parfait j'aime beaucoup, sobre et lisible, merci <3\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Lun 06 Fév 2017, 19:29\nD'ac je t'arrange ça au plus vite\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Ven 10 Fév 2017, 20:36\nPour info : je testerais de stream demain avec l'overlay (sans le rectangle de cam) voir si tout va, s'il faut pas agrandir des écrits ou quoique ce soit (mais de visu ça devrait être bon)\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Lun 27 Fév 2017, 22:10\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mar 28 Fév 2017, 11:37\nEt toi-même, des nouvelles ? ^^ En dehors de la modification demandée, tu avais dit que tu ferais un essai. Tout est ok de ce côté ?\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Jeu 02 Mar 2017, 19:02\nYep aucun soucis, j'avais un peu peur avec la taille d'écriture mais tout va bien\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Mer 15 Mar 2017, 14:34\nPrismatic n'ayant pas donné de nouvelles, veux-tu encore attendre, ou désires-tu que nous archivions ? c:\nSujet: Re: Un overlay pour twitch Jeu 16 Mar 2017, 18:08\nVous pouvez archiver je l'utiliserais ainsi, merci bien\nSujet: Re: Un overlay pour twitch


Comment débloquer AMOI V870 - Unlock-Direct\nLe déverouillage de son téléphone AMOI V870 n'a jamais été aussi facile.\nEn utilisant nos services de déverrouillage à distance, vous serez en mesure d'utiliser votre téléphone portable avec n'importe quel fournisseur GSM, réseau dans le monde entier sans aucune restriction. Vous économiserez de l'argent sur les frais à l'étranger et augmenterez la valeur de revente de votre téléphone portable ! Notre service vous fournira un code spécifique pour déverrouiller votre AMOI V870 . Une fois que vous avez réussi à entrer ce code dans le téléphone, votre téléphone sera débloqué et prêt à accepter n'importe quelle carte SIM de n'importe quel réseau GSM dans le monde, y compris votre réseau actuel !\nAfin de vous fournir votre code de déverrouillage pour votre AMOI V870 , tout ce dont nous avons besoin est votre modèle de téléphone, le numéro IMEI et votre réseau actuel. Après avoir passé votre commande, le code de déverrouillage téléphone mobile ainsi que des instructions simples seront envoyés à votre adresse e-mail.\nAVANTAGES DE DÉVERROUILLAGE DE VOTRE AMOI V870 :\n. Utilisez votre AMOI V870 avec n'importe quel fournisseur de services GSM dans le monde entier.\nComment débloquer son AMOI V870 ?


Seat IBIZA 1.2 TSI 110CH FR blanc occasion à Champigny-sur-marne (94 Val de Marne) - n°4076712 - Annonces Automobile\nSeat IBIZA 1.2 TSI 110CH FR blanc\nMise à jour hier - N°4076712\nMarque Seat Kilométrage 19.657 km\nModèle IBIZA Mise en circulation 06/2017\nFinition 1.2 TSI 110CH FR Garantie constructeur\nPuis. DIN 110 ch (81 kW) Référence PV_2973_6381\n- Radars de recul Avet AR sur view plus\n- SE AT Sound System (6HP+caisson basses)#\n- Sellerie tissu « Pipper Embossé »\nCette annonce de voiture Seat IBIZA est mise en vente par JAT AUTO\nCette voiture est mise en vente par JAT AUTO à Champigny-sur-marne (à proximité de Paris) dans le département Val de Marne (94). Vous avez la possibilité de consulter le listing automobile du professionnel JAT AUTO en naviguant sur sa page personnelle.\nCette annonce de voiture Seat IBIZA 1.2 TSI 110CH FR en occasion est publiée par l'entreprise JAT AUTO dans la ville de champigny-sur-marne dans le département Val de Marne (94).\nL'auto Berline dispose d'une première immatriculation au 06/2017, elle possède 19.657 km à son compteur. Elle est mise en vente pour une somme de 13480 euros TTC.\nLes principales caractéristiques de ce modèle de Seat IBIZA 1.2 TSI 110CH FR sont les suivantes :\ncouleur BLANC, 5 portes, energie Essence, transmission Mecanique, puissance fiscale de 6 cv, puissance réelle de 110 ch, 19.657 km.\nAppelez le vendeur de ce véhicule Berline pour acquérir plus d'informations ou pour un futur achat de véhicule.\nIV 1.2 TDI 75 CR STYLE COPA ECO\nIV 2 SC 1.6 TDI 90 I-Tech\n12/2013, 95.990 Km\n10/2012, 81.554 Km\nBonjour, La Seat IBIZA 1.2 TSI 110CH FR au prix de 13480€ sur le site Annonces Automobile m'intéresse. Merci de me contacter pour avoir plus d'information.\nSeat occasion à Champigny-sur-marne\nSeat IBIZA occasion à Champigny-sur-marne\nSeat occasion département Val de Marne\nSeat IBIZA occasion département Val de Marne


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En effet, c’est pendant la nuit, pendant que nous dormons, qu’ils se glissent entre nos draps et trouvent leurs passages jusque sur nos épidermes pour en prélever du sang. Tout comme les sangsues, les punaises de lits Saulx les Chartreux infusent un peu d’anesthésiant avant d’extraire le sang de leur victime, ce qui leur évite le danger de flagrant délit. Une fois rassasié, ces tous petits vampires s’en retournent dans leur abris pour assimiler. Elles ne sortent que la nuit et cela les rend difficile à détecter. La journée, elles se tapissent dans leurs abris. Leur petit corps plat leur permet de s’introduire dans les plus petits trous d’un mur, derrière du papier peint, sous la moquette, dans un meuble de chevet etc… Ce n’est qu’au matin que l’on aperçoit le résultat de leur immonde activité de nuit, des multiples boutons rouges et solides. Dans un premier temps, ces boutons peuvent être mélangés avec des boutons de moustique, mais il y a des signes qui ne trompent pas. Évidemment, si vous vous trouvez en plein hiver, cela facilite la situation, les moustiques ont alors le meilleur alibi. En période d’été vous devrez reconnaître les boutons de punaise de lit selon leur location, ( le plus fréquemment derrière les jambes ou sur le dos ) mais surtout, selon leur disposition. Ils sont en grappes, ou bien ils forment une rangée et bien sûr ils démangent. Cette vermine se reproduit vite et pond des oeufs partout jusque dans vos vêtements. Si le problème n’est pas soigné promptement, ils se multiplieront à une vitesse exponentielle si bien que dormir chez vous deviendra inenvisageable. Même si nous les appelons “punaises de lit”, elles se se déguisent sans problème en punaise de canapé si vous avez l’envie d’y faire une sieste. Elles sont une plaie à exterminer d’urgence.\nLes punaises de lit Saulx les Chartreux, c’est transmissible.\nCe petit animal est un nuisible universel puisque même s’il ne peut que ramper, il se faufile dans les sacs à dos des touristes et voyage par la même occasion clandestinement à travers toute la Terre. De retour de vacances, vous démontez vos valises et les punaises Saulx les Chartreux prennent leurs quartiers chez vous. Ils peuvent aussi très bien se servir d’un meuble comme cheval de troie. Il est habituel de les trouver dans les hôtels du monde entier en raison du trafic de touristes entre leurs murs. Mal informés sur le souci, vous imaginerez que varier d'hôtel vous protégera du harcèlement nocturne supporté. Mais alors dès le premier matin dans votre nouvel institution, vous remarquerez que les boutons rouges continuent d'apparaître sur votre corps. Les punaises vous ont accompagné, elles sont dans vos vêtements et dans votre valise. Pire, vous venez d’infecter un nouvel hotel.\nComment agir en cas d’invasion de punaise de lit Saulx les Chartreux ?\nSi l’invasion concerne votre domicile, sans l’ingérence d’un spécialiste, il y a de fortes chances que vous ne veniez pas à bout de cette plaie rampante. En plus d’être très robustes au jeu de cache-cache, elles ont une longévité de vie d’un an et peuvent survivre plusieurs mois sans se nourrir. L’incommodité occasionnée par l’existence de ces insectes est grande. Votre sommeil est gravement affligé par les grattements, et les piqûres ne cessent d’accroître en nombre. Il faut opérer le plus rapidement possible et le plus Vite efficacement. De plus, le département de la santé publique s’alarme de l'utilisation hasardeux de pesticides à domicile par des particuliers. Mal dosés ils s'avèrent dangereux pour la santé et l’environnement. En revanche, vous serez obligé d’ agir de concert avec votre spécialiste en nettoyant tout votre linge et votre literie à un minimum de 60 degrés pour tuer tous insectes Saulx les Chartreux ou oeufs qui s’y trouveraient. Cette vermine craint le chaud, mais aussi le froid. Congeler vos affaires sera tout aussi efficace.\nSi vous êtes victime d’une attaque de punaise de lit en vacances, dites-le à votre hôtel et déménagez les lieux. Avant de vous établir dans un autre établissement, faites un stop dans une laverie et faites laver le contenu total de votre bagage à 60 degrés. S’il est possible de nettoyer votre bagage, ce serait idéal, si le revêtement ne le permet pas, aspergez la d’alcool que vous trouverez en pharmacie. En effet, le corps et les oeufs des punaises se dessèchent avec de l’alcool, entraînant leur mort. N'hésitez pas à imbiber tous les objets non lessivables contenus dans votre valise ou votre sac à dos.\nComment constater une infestation de punaises de lit Saulx les Chartreux ?\nLe résultat sur votre anatomie sera assez manifeste. Toutefois, surtout si vous êtes en vacances et voulez explorer votre chambre d'hôtel, vous serez ravi d’apprendre à reconnaître leurs résidus avant qu’elles ne s’attaquent à vous. Soulevez le matelas, les tapis, la moquette, inspectez les murs, les craquelures près des lits. Vous pouvez sans hésitation en apercevoir à l’oeil nu, morts ou vivants. Vous pouvez également détecter leur existence grâce à leurs déjections qui rappellent celles des cafards Saulx les Chartreux. Il n’est pas rare d’en écrabouiller durant la nuit lors d’un changement de position, il faudra alors examiner votre literie pour trouver d'éventuelles traces de sang dont elles abondent.\nQue faire contre les piqûres de punaises de lits Saulx les Chartreux ?\nSi vous avez déjà été piqué, nettoyez vos piqûres matin et soir avec de l’eau et du savon. Le gel nettoyant est un excellent désinfectant et calmera également les démangeaisons. Dans l’objection de prévenir de nouvelles piqûres, vous pouvez vous enduire d’huile essentielle d’eucalyptus, mais ce n’est pas une solution pérenne. Vous ne pouvez pas cohabiter avec des punaises de lit. Ces astuces vous aideront uniquement à subsister en attendant la venue d’un spécialiste qui prendra les rennes de la situation.\nPiqure punaise de lit Saulx les Chartreux. Detruire un nid de frelon Saulx les Chartreux. Anti rat Saulx les Chartreux. Traitement punaise de lit Saulx les Chartreux. Punaises de lit Saulx les Chartreux. 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Il y a 80 ans, les Accords de Munich démembraient la Tchécoslovaquie - 01.10.2018, Sputnik France\nLe 30 septembre 1938, les dirigeants de l'Allemagne, de l'Italie, du Royaume-Uni et de la France signaient un accord sur l'annexion des territoires de la... 01.10.2018, Sputnik France\nlu dans la presse, opinion, autriche, tchécoslovaquie, seconde guerre mondiale, traduction de la presse russe (octobre 2018)\n20:48 01.10.2018 (Mis à jour: 20:58 01.10.2018)\n© AFP 2022 StaffVerhandlungen der Staatschefs von Großbritannien, Frankreich, Italien und Drittem Reich vor der Unterzeichnung des Münchner Abkommens in Berchtesgaden\nLe 30 septembre 1938, les dirigeants de l'Allemagne, de l'Italie, du Royaume-Uni et de la France signaient un accord sur l'annexion des territoires de la Tchécoslovaquie au profit de trois puissances: le IIIe Reich, la Pologne et la Hongrie.\nEn faisant cette concession aux nazis, les Britanniques et les Français espéraient éviter un conflit en Europe, mais cette politique de pacification n'a fait qu'ouvrir l'appétit d'Adolf Hitler: les résultats de la Conférence de Munich sont considérés par de nombreux historiens comme le prologue de la Seconde Guerre mondiale, écrit le site d'information Gazeta.ru.\nAvec ce texte, Hitler avait réussi à élargir pour la troisième fois son territoire — après la Sarre et l'Autriche — sans recourir à la force militaire. Et les événements qui ont suivi ont montré que le calcul des alliés était complètement erroné.\nExposition «Munich 38» à Moscou: «Plan de guerre contre la Tchécoslovaquie» (photos)\n23 Septembre 2018, 22:48\nDans l'historiographie soviétique, cet événement politique controversé est appelé «complot de Munich» — les régimes démocratiques et totalitaires s'étaient unis dans leur croisade contre le communisme.\nL'accord était interprété comme la préparation non déclarée à une guerre contre l'URSS, qui soutenait publiquement l'intégrité territoriale de la Tchécoslovaquie et se disait prête à lui apporter son soutien.\nLe sort de la Tchécoslovaquie a été déterminé sans elle. A 12h30, le 29 septembre, se réunissaient Hitler, Benito Mussolini — son allié le plus proche et leader des fascistes italiens — ainsi que les premiers ministres de la France Edouard Daladier et du Royaume-Uni Neville Chamberlain. Ce dernier avait garanti aux Tchécoslovaques la participation aux débats, mais n'a pas tenu sa promesse. Les représentants du pays déchiré ont été informés de la décision des quatre puissances après les faits.\nEn réalité, tout avait été décidé encore plus tôt — à l'issue de la rencontre entre Hitler et Chamberlain le 15 septembre à Berchtesgaden, puis les 22 et 23 septembre à Bad-Godesberg.\n29 Août 2017, 22:42\nCherchant à retourner l'agression allemande contre l'URSS, le Premier ministre britannique avait déjà accepté à l'époque l'exigence du Führer d'annexer les Sudètes, selon le journal. La diplomatie britannique jouait alors le rôle d'intermédiaire, ne faisant que transmettre aux Tchécoslovaques la volonté de l'Allemagne. C'est le Président américain Franklin Roosevelt qui a dévoilé la position de Chamberlain, dont il avait été informé par l'ambassadeur du Royaume-Uni.\nMoins d'un an plus tard commençait la Seconde Guerre mondiale.


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DIY Déguisement enfant : Madame Pois en Dressy Bond - Idées conseils et tuto Masque et déguisement\nLoisirs créatifs >\tIdées créatives\t>\tIdées Masque et déguisement\t> DIY Déguisement enfant : Madame Pois en Dressy Bond\nDressy Bond vous connaissez ? Ce tissu révolutionnaire est parfait pour créer des déguisements en toute simplicité. Ce tuto de déguisement fillette Madame Pois vous est proposé par L'Atelier Nat. Il est facile à confectionner mais le résultat est vraiment sympathique ! Vous pourrez le décliner en rouge pourquoi pas ! Pour transformer Madame pois en petit chaperon rouge ou en jolie coccinelle. Suivez le guide :\nFeutre Posca pointe Conique moyenne 2,5 mm - Fluo Rouge\t Feutre Posca pointe Conique moyenne 2,5 mm - ...\t4,39 €\nCordon simili cuir 0,5 mm Doré - Au mètre (sur mesure)\t Cordon simili cuir 0,5 mm Doré - Au mètre ( ...\t3,39 €\nTresse élastique plate Noir - 20 mm x 1 m\t Tresse élastique plate Noir - 20 mm x 1 m 1,60 €\nTissu déguisement Dressy Bond - Blanc - Par 10 cm (sur mesure)\t Tissu déguisement Dressy Bond - Blanc - Par ...\t0,79 €\nTissu déguisement Dressy Bond - Noir - Par 10 cm (sur mesure)\t Tissu déguisement Dressy Bond - Noir - Par ...\t0,79 €\nDéguisement Dressy Bond Madame Pois : Le matériel\nDu tissu Dressy Bond noir, rouge et blanc\nUn posca rouge et un autre blanc\nDéguisement Dressy Bond Madame Pois : La découpe\nAvant toute chose, petite mise au point sur le tissu révolutionnaire Dressy Bond :\nDressy Bond alors ? ça se coupe ? Oui ! ça ce coupe très bien !\nDéguisement Dressy Bond Madame Pois : La couture\nEt ça se coud le tissu Dressy Bond ? Oui aussi ! Très facilement à la machine à coudre, comme à la main !\nDéguisement Dressy Bond Madame Pois : Le collage\nEt ça se colle aussi ? Oui ! Le tissu Dressy Bond se colle aussi !\nDéguisement Dressy Bond Madame Pois : La customisation\nça se peint sinon ? Aussi ! Au posca, à la peinture, au stylo et plus encore !\nLa jupe Dressy Bond de Madame Pois\nLa jupe de Madame Pois est composée d'un trapèze de tissu Dressy Bond noir. Le tissu est fermé par une simple couture au dos.\nLa ceinture de la jupe est froncée par un lien réalisé lui aussi en Dressy Bond noir et accessoirisé de perles en bois.\nDe gros pois blancs sont collés sur le pourtour du bas de la jupe.\nLa cape Dressy Bond de Madame Pois\nToute aussi simple à réaliser, la cape est découpée dans du textile Dressy Bond noir.\nElle est agrémentée de gros pois blanc pour être raccord avec la jupe de Madame Pois, et fermée par un gros bouton blanc.\nLe noeud Dressy Bond de Madame Pois\nLe noeud de Madame Pois se compose d'une bonne longueur de tissu Dressy Bond noir.\nIci, les pois sont largement plus petit que sur l'ensemble de la tenue. Ils sont réalisés à l'aide de Posca. Un rouge et un autre blanc.\nLe sac Dressy Bond de Madame Pois\nEnfin, le sac de Madame Pois est découpé dans un beau cercle de Dressy Bond rouge. Un lien terminé par de jolies petites perles en bois permet de le fermer.\nUne anse est également cousue pour permettre de le porter avec élégance.\nLe déguisement de Madame Pois est terminé. Vous aimez ? Alors à vos ciseaux !\nRetrouvez d'autres idées créatives (tutos & DIY) de déguisements ICI.\nAvis clients pour DIY Déguisement enfant : Madame Pois en Dressy Bond\nLaissez votre avis sur le Tuto DIY Déguisement enfant : Madame Pois en Dressy Bond


(2/3) Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ?\n#26 22/11/2015 12h11\nJe pense que c’étais ironique .\nPour revenir au sujet , je suis un peu déçu de certains commentaires qui dénigre complètement l’immobilier sans réel argumentation . C’est facile de venir sur un sujet et de dire tout le côté négatif.\nC’est sur que l’investisseur qui achète des biens qui ne génèrent pas de cash flow, ou l’emplacement n’est pas adapté, ou SURTOUT QUI NE CONNAÎT PAS LE B À BA de l’immobilier ( je pense que cela englobe beaucoup d’investisseur immobilier ) bref et j’en passe … est plutôt le problème que l’immobilier en lui même.\nJe propose plutôt de réfléchir à cet exemple : 15% de rentabilité dans un centre ville ou la demande est présenté ( biens loués en quelques jours ) , la plupart des risques n’est pas maîtrisé ?\n- le projet généré du cash flow\n- la demande et l’emplacement sont bon\n- remboursement du capital mensuelle OK\n- avec cette rentabilité, le bien s’autofinance rapidement, on a donc une vison moyen terme et non long terme .\n- problème d’impôt ? : de bien connaître la fiscalité pour choisir le mieux et continuer à optimiser .\nC’est utopique ? A paris : oui par exemple.\nMais en région parisienne et surtout en province sa ce trouve .\nCela demande beaucoup de temps : oui\nIl peut y avoir des problèmes d’impayés ou autre : oui\nMais pas plus de risque que d’autre investissement qui est bien maîtrisé.\nFiscalité, emplacement, optimisation, savoir être ( relationnel avec artisans pour ce créer un réseau par exemple ) savoir faire ( b à ba de l’immobilier , savoir négocier ect ) sont autant de qualité à avoir pour investir dans l’immobilier.\nAvec un rendement comme cela, un projet bien maitriser, il peut y avoir des travaux, des impôts, une baisse de loyer , SE SERRA TOUJOURS RENTABLE .\n#27 22/11/2015 12h55\nJe poursuis juste la parenthèse sur la gestion par agence avec mon expérience.\nJe travaille en tant que sous traitant pour une grosse agence immobilière sur Nancy ( CR ), avec un parc locatif de 2000 à 3000 logements ( principalement étudiants ).\nJe suis étonné de voir à quel point les personnes qui gèrent les travaux se battent pour que tout soit fait correctement, tant au niveau de la facturation, des délais, que de la réalisation des travaux dans les règles de l’art.\nJe pense que c’est avec de grosses agences comme celle ci qu’il faut travailler. Le parc locatif étant tellement grand, la gestion doit être rigoureuse. Et la possibilité de magouilles n’existe pas ( prestataire bon copain de un tel, pots de vin, etc ).\nDe plus, l’ajout de frais d’agence pour la location, doit permettre de faire un peu le tri, et de trouver des locataires avec les parents derrière ( caution solidaire ).\nReste à voir le prix de cette prestation.\nFin de la parenthèse désolé .\nDernière modification par Smad (22/11/2015 12h56)\n[+6] #28 22/11/2015 14h22\nLes mises en garde des membres du forum sont importantes pour les investisseurs potentiels peu préparés surtout quand on voit la « qualité » de certains projets proposés sur ce forum et une certaine « pensée unique » qui règne dans la partie immobilière de celui ci\nEtre bailleur, marchand, fiscaliste, juriste, comptable, mener des travaux à petite ou grande échelle, tout cela ne s’improvise pas. Certains ont plus ou moins les qualités nécessaires et connaissent leurs faiblesses. Et pour les meilleurs s’entourent pour les combler\nLa fiscalité est primordiale. Carpediem le dit très bien. Vous êtes obligé d’enchainer opération après opération et de plus en plus grosse pour ne pas être rattrapé par la fiscalité confiscatoire sur les revenus fonciers. C’est difficilement tenable à moyen /long terme, cela se finira par la revente d’une partie du patrimoine et pas forcement au meilleur moment. J’ai un ami qui a été trop gros trop vite sur son patrimoine immobilier qui a fait un burn out pour cela\nLa décote/ une légende urbaine souvent. En dehors d’une décote justifiée pour travaux par exemple, il est illusoire de penser à conditions de marché equivalente que la decote que vous avez à l’entrée, vous ne devrez pas la subir à la sortie. Vous rencontrerez pour la revente de votre bien la même typologie d’investisseurs que vous étiez qui feront l’opération à leurs conditions. Je peux dire la même chose à un investisseur actions, un titre décoté à beaucoup de chance de le rester\nLe portage à vie, et le fameux ce n’est pas grave si ca baisse, c’est le locataire qui paye (le fameux CF positif). Un grand sourire, vous allez emprunter sur 20/25 ans, avant la fin de cette période, vous serez mort, divorcé, viré, expatrié, veuf, estropié, d’autres opportunités ou tout simplement soulé … bref, le bien aura été revendu entre 5 et 7 ans, avec peu de capital remboursé, des frais d’acquisitions importants inhérents à l’achat immobilier, une situation de marché inconnue et le va et vient fiscal français. En gros, vous aurez peu de chance de choisir le meilleur moment pour sortir et forcement l’emplacement et la liquidité compte aussi beaucoup (et c’est souvent antimonique avec des rentabilités locatives fortes)\nAu mieux, j’ai porté un bien immobilier 9 ans, une obligation 4 ans. Ah le buy and hold, difficile à tenir\nLe CF positif, tellement dangereux pour moi car il force à chercher des biens non prime reste, pour en revenir au titre du fil, probablement la seule méthode pour enchainer les acquisitions (quand on a des revenus moyens). Mais cela ne voudra pas dire enchainer les bonnes affaires. Un peu de recul (temporel) serait nécessaire\nDe même et pour finir, on nous narre les réussites d’investisseurs qui travaillent dans des zones désertiques, et/ou dont les locataires ont leur solvabilité assurée par les aides sociales …n’est ce pas la "responsabilité" des autres membres de faire les mises en garde nécessaires ?\nOn nous parle souvent des projets en début de vie, c’est vrai aussi que nous avons assez peu de recul (temporel) sur ce forum mais j’aimerai que certains membres nous décrivent un cycle de vie complet d’un projet, de l’acquisition à la revente. Avons nous des exemples intéressants ?\nQue chacun avec ses qualités et ses défauts travaillent sur ses projets, et acceptent d’autres méthodes possibles pour investir, qui peuvent être différentes des siennes et néanmoins tout à fait valables\nDernière modification par Tssm (22/11/2015 16h56)\n#29 22/11/2015 15h34\nTssm a commencé le parallèle : généralement, tout comme pour les actions, les investissements immobiliers les plus sûrs présentent les rendements les plus faibles, lapalissade.\nLes 15% de rentabilité évoqués par certains, oui peut être, mais pas sans risque, surtout dans le contexte actuel.\nIl ne faut pas tromper les investisseurs novices de ce forum. L’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit. Pour le reste, il est d’une rigueur extrême et exige de nombreuses connaissances comme l’a rappelé Tssm.\nCricri 77700, gardez cette qualité qui est à l’origine de tout investissement : "l’optimisme (prudent)" !\nDernière modification par Franc23 (22/11/2015 15h36)\n#30 22/11/2015 15h54\nHoulà. Faux. Ou du moins, à tempérer :\nDans mon coin, les bailleurs sociaux enregistrent de la vacance…\nQuid d’interroger les institutionnels de la gestion immobilière?\nLes agences immobilières sont elles les seules à faire de la gestion immobilière? Quid des huissiers?\nLa décote une légende urbaine souvent. En dehors d’une décote justifiée pour travaux par exemple, il est illusoire de penser à conditions de marché equivalente que la decote que vous avez à l’entrée, vous ne devrez pas la subir à la sortie. Vous rencontrerez pour la revente de votre bien la même typologie d’investisseurs que vous étiez qui feront l’opération à leurs conditions. Je peux dire la même chose à un investisseurs actions, un titre décoté à beaucoup de chance de le rester\nLes mises en garde de votre message me semblent justifiées, notamment sur l’aspect long terme de la démarche, et donc de la gestion des aléas qui l’accompagnent.\nCela dit, je suis persuadé que la décote est une caractéristique de l’achat réussit. C’est bien pour cela que je n’ai pas encore mis le pied à l’étrier… Frilosité ou prudence? Chacun jugera.\nCela fait plusieurs année que je parcours ce forum, et ma mémoire défaille, je serai également preneur d’une synthèse des témoignges les plus intéressants. Je me lance:\n(à vous de compléter!)\n#31 22/11/2015 16h45\nVous avez raison sur la décote, je vais compléter mon message\nPersonnellement j’achète avec décote, et j’ai dans mon portefeuille actuellement quelques biens achetés avec décote :\n1. Appartement occupé bail 6 ans suite à vente à la découpe : achat en 2011, libéré depuis et sous promesse de vente, CF négatif car vieux loyer faible, bien sur balancé par une PV brute d’environ 50% sur le vente à venir suite à sa libération\n2. Appartement occupé gardienne de l’immeuble bail code civil 10 ans ; situation inchangée depuis l’achat, CF négatif bien sur\n3. Appartement acheté en loi 1948 : libéré depuis, bail classique 3ans depuis et loyer passé de 500e à 1600e après libération, travaux et relocation. Ai je besoin de parler du CF négatif d’un logement de 70m2 loué 500e par mois mais que la décote est belle pour cet appartement. Il est tellement bien que je le garde, le TRI va y passer\n4. SCPI Pierre 48 (vendue depuis) risque mutualisé, frais élevé, portage 10 ans, PV supérieure à 100% (post sur le forum)\n5. Equivalent « Loi 1948 » polonaise. Fond d’investissement immobilier occupé en Pologne\n6. Trois commerces vides, dont 2 reloués (achetés en pleine crise à un instit en faillite) que je garde en patrimonial et 1 que je porte acheté en septembre 2015 pour faire une opération marchand (post sur le forum sur ce dernier bien)\nSur le dernier bien commercial vide, un attentat a eu lieu il y a une semaine à quelques numéros de là. Est ce que cela va favoriser la location ? Avais je prevu ce scenario dans mes hypothèses ? J’ai payé le bien cash, je n’ai pas la pression pour le louer et faire ma marge infine. Nos amis favorables à l’endettement à 110% pourraient avoir quelques frayeurs et faire une firesale bien préjudiciable\nTous mes biens sont sur Paris intra muros. Donc je ne multiplie pas les effets potentiellement négatifs\nJe n’ai pas encore fait de viager comme achat décoté. Peut etre vais je intervenir sur des fonds pour mutualiser\nA chaque achat décoté indiqué, j’ai la décote à l’entrée, je sais pourquoi j’ai cette décote et je travaille soit pour la réduire, location commerce, par exemple, mais ce n’est pas toujours dans ma main et j’espère que le fait générateur de PV se produira durant ma durée détention "non subie". Donc décote = Risque, il faut en avoir conscience\nPar contre et c’est là où je juge que mon risque reste maitrisé, ce sont toujours des biens « prime », emplacement top, demande locative soutenue et solvable, liquidité du bien assuré, et si ces éléments ne sont pas remplis au moment de l’achat, je pense que la décote à l’entrée sera toujours présente à la sortie, le bien n’intéressant pas plus à l’entrée qu’à la sortie. Et cela sans penser aux sorties anticipées non prévues énumérées dans mon post précédent. Ce n’est bien sur que mon opinion\nDernière modification par Tssm (22/11/2015 16h58)\n#32 22/11/2015 16h50\nMerki pour ce retour sur votre parcours.\nPouvez vous préciser les raisons qui ont motivées les ventes décotées, et l’historique qui vous a mené à être acheteur sur ces biens?\n#33 22/11/2015 16h51\nL’optimisme n’est pas une de mes qualités … au contraire…\nJe recherche toujours le loup , si je ne le trouve pas , je me fais un scénario négatif et malgré tous cela , si cela me rapporte encore de l’argent , je me lance.\nAttention , l’origine de mes messages n’a pas le but de promouvoir l’immobilier.\nL’immobilier n’est pas le monde des bisounours et je rejoins la plupart des mises en garde évoqué sur ce fil .\nMais à lire certain message , je trouve que cela est loin de la réalité… trop pessimiste.\nC’est comme si je disais qu’il ne faut pas investir en bourse car je connais quelqu’un qui a perdu 10 fois sa mise .\nBien sûr j’extrapole. ..\nJe ne vois pas dans les messages des chiffres , des arguments. .. que des constats ..\nDans tout investissement, il y a du positif et du négatif… il y a des personnes qui réussissent en immobilier d’autre en bourse et je pense qu’il ne faut pas dénigrer l’immobilier comme cela .\nMerci tssm pour le détail de votre parcours.\nOn voit ici que le risque en immobilier peut être maîtrisé… si cela est bien fait bien sûr. ..\nVous avez mis une bonne stratégie en place base sur la décote.\nDernière modification par cricri77700 (22/11/2015 17h03)\n#34 22/11/2015 16h54\nA me relire je précise "intéressant":\n+ Membre depuis longtemps\n+ Membre étant passé à l’action\n+ Membre actif sur le forum, donc producteur de contenus, si possible synthétisé dans sa présentation ou un fil\nBonus: le lien vers ce(s) témoignage(s)\nDernière modification par Pruls (22/11/2015 16h55)\n[+1] #35 22/11/2015 17h48\nJe partage les avis de Cricri, ZX et DDtee. D’ailleurs, je les suis presque toujours…))\nJ’ajoute, puisque je me suis lancé il y a un an, un bon conseil donné par mon agent immobilier après mes deux achats (2 deux-pièces) : pendant un an, "ne faites rien" (= pas d’achat). Il ne prêchait pas pour sa paroisse, mais il avait raison. Après, c’est vrai qu’être bailleur cela s’apprend, et pas en un jour. Cela prend du temps, et des frais. Et les conseils de blog sont excellents. Pour moi, les trois fondamentaux sont la connaissance de son marché, l’achat à prix bas et de "bons locataires". Le reste s’arrange, à moins d’être tombé sur une ruine. En ce qui me concerne, j’ai fait quelques erreurs de calculs, il y avait des réparations à effectuer. Ce n’est pas un "long fleuve tranquille". Mais la rentabilité est là, et l’amélioration de ma future retraite ne me coûte que 100 euros par mois (sur les 8 premières années), pour une rente de 1450 euros brut dans 19,5 ans (pour un capital de 250 000 euros emprunté à 110%). Quand je regarde les propositions des assurances-vie et autres épargnes diverses, je rigole…\nL’autre option, c’est la bourse, et je suis attentif à la lettre de IH. Sa réussite évidente se fonde sur de grosses économies sur son salaire (difficiles pour moi), une excellente capacité d’analyse, des capacités de prises de risques et un gros travail de fond sur les sociétés et la bourse en général. Ce n’est pas à la portée de tous…\nAprès, il y a la possibilité de ne rien faire, ce qui fut mon cas pendant longtemps : le risque pris est bien plus grand vu la dégradation promise des retraites futures.\nEn conclusion, l’immobilier peut être très rentable, si l’on travaille, se forme, et commence pas trop gros. Peut-on devenir médecin, avocat ou ingénieur sans rien faire ? Après, l’immobilier c’est comme tout ce qui rapporte des sous : "no pain, no gain !".\nDernière modification par Rastignac (22/11/2015 18h01)\n#36 22/11/2015 18h46\nPersonnellement en 2 mots , j’acheté avec décote importante, avec beaucoup de travaux.\nJe me créer d’important stock d’amortissement et de charge à déduire.\nMes biens sont loués alors que j’ai même pas terminé les travaux.\nLe cash flow me permet de me créer je trésorerie pour les imprévus.\nJe rembourse du capital .\nEct ect … mais pour en arriver là, ce n’était pas un long fleuve tranquille..\nJ’ai cravaché … et les mises en garde de certain doive être écoute. …\n#37 22/11/2015 19h07\nL’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit.\nDe nos jour, il est de plus en plus simple d’acheter à crédit des actions/obligations, et en général avec un crédit "in fine" (ou de la marge) permettant d’omettre un remboursement progressif de capital extrêmement coûteux.\nSi on veut vraiment trouver de l’unicité à l’investissement immobilier, ce serait surtout de faciliter les emprunts quand on ne possède pas de capital mais juste un revenu.\nMais il ne faut pas se faire de film: emprunter sur la base de revenus futurs, c’est encore un risque supplémentaire.\n#38 23/11/2015 15h59\nJe comprends que beaucoup de personnes, y compris des contributeurs de ce forum, soient sur la réserve concernant l’investissement immobilier locatif.\nIl y a eu par le passé beaucoup d’excès (bulle des prix, aides au logement, commissions des AI/courtiers, programmes de défiscalisation aberrants, bailleurs peu scrupuleux…) bien qu’à mon sens l’activité commence à s’assainir au fur et à mesure qu’elle est réglementée et que les bailleurs se professionnalisent.\nDe plus il s’agit objectivement d’un placement peu performant, peu liquide, peu diversifié, demandant un effort de gestion important… défauts qui selon moi ne sont tolérés que grâce à l’effet de levier du crédit, faisant de l’immobilier locatif le moyen le plus efficace de se construire un patrimoine sans capital ni revenus de départ importants.\nA ce titre l’immobilier locatif, réalisé avec prudence et méthodologie, a tout à fait sa place dans la stratégie d’un investisseur visant l’indépendance financière (l’objet de ce forum). L’activité est selon moi complémentaire, et non en opposition, avec les autres formes d’investissement ainsi qu’avec les principes de bonne gestion financière classiques (augmenter ses revenus et réduire ses dépenses pour optimiser l’épargne).\nDernière modification par perecastor (23/11/2015 15h59)\n[+1] #39 23/11/2015 19h31\nMerci de vous intéresser à mon parcours/ce que je raconte.\nPour la synthèse, j’ai l’impression de rabâcher sans cesse et pour être honnête j’en suis un peu lasse. Il suffit en fait de lire ma présentation tout comme pour les autres intervenants\nLire régulièrement les mêmes interventions sans aucun élément factuel mais juste des opinions/ sentiments à propos de l’immobilier (ou d’autre chose) ou avec toujours les même biais (penser uniquement marché Parisien par exemple et généraliser) me semble avoir assez peu d’intérêt pour tout dire. Je préfère me consacrer à la rénovation du nouveau bien acheté vendredi dernier\nVous avez déjà évoqué votre volonté d’aller vers des huissiers de justice pour faire gérer vos futurs biens. C’est une solution que je ne connais pas, je ne l’ai jamais pratiqué et ne connais aucun bailleur qui la pratique.\nLe choix du locataire est un élément si important à mes yeux que j’aurais du mal à le sous-traiter. La gestion quotidienne ensuite du bien et de la location pourquoi pas…\nA moins d’habiter très loin des biens gérés, il ne faut pas s’imaginer non plus que ce soit très chronophage.\nSi le bien correspond à l’attente sur son marché trouver un locataire c’est sélectionner 4/5 candidats au téléphone et passer 3 heures un samedi après-midi à faire les visites…\nL’huissier c’est bien le gars qui gagne sa vie si votre locataire ne paye pas, c’est ça ? (humour)\n#40 23/11/2015 20h45\nTout à fait d’accord. .. Pour enrichir cette discution, je pense que d’avoir des chiffres concret et de vrai argument serait bien .\n#41 23/11/2015 20h46\nLa synthèse que j’appelle de mes voeux est une liste des "témoins" , si possible avec une sélection de leurs meilleurs témoignages.\n#42 23/11/2015 22h26\nPruls : si quelqu’un s’avise de faire une liste des témoignages les plus favorables, il va se faire descendre, comme quoi il ne retient que les témoignages positifs, qu’il est totalement inconscient de vouloir faire croire aux débutants que l’immobilier c’est facile, etc.\nA mon avis, c’est très bien que ces témoignages soient relativement difficiles d’accès, disséminés sur le forum, entrecoupés de réactions incrédules et de mises en garde. A chacun ensuite de faire ses recherches, ses lectures, ses notes et sa propre synthèse.\nDernière modification par Bernard2K (23/11/2015 22h28)\n#43 24/11/2015 16h26\nLa France est toujours suiveuse, que ce soit lors d’une chute mondiale de l’économie ou d’une reprise.\nNotre modèle sociale amoindri le choc mais aussi la reprise. Donc rien de très inhabituel. (le même slogan à chaque fin de crise, et le slogan inverse à chaque début de crise).\nTout à fait, dans ma ville, le dernier MVVA constatait un +1,8%, alors que les prix avaient bien plongé il y quelques années. Et encore, je ne suis pas en pure province.\nJe rentre dans la parenthèse, j’ai essayez un notaire local et une agence nationale, et franchement, j’aurai du mal à trouver le plus incompétent des 2.\nDonc une grosse boutique ne change pas grand chose.\nEt là encore une fois, je pense que la compétence et le ressenti client est lié à la politique RH de la boutique.\nLà à mon sens, vous rentrez dans le biais individuel.\nEn effet, certains ne parviendront pas à garder un produit (action, voiture, …) plus de quelques mois/années, quand d’autre peuvent les garder des décennies.\nDans mon cas, mon immeuble a un cash flow nul sur un peu plus d’un an.\nLa cause à divers éléments. Par exemple, 2 logements bloqués plusieurs pour rafraichissement (maintenant, ça irai bien plus vite) et un mauvais choix de locataire entrainant 3 mois d’impayés suite à son départ.\nDonc effectivement, pas d’argent dans ma poche, mais l’emprunt remboursé, des assurances du foyer (voitures et PNO), l’IRPP, la TF et les frais de réparation/entretien pris en charge par les loyers.\nPar contre à côté pas mal de temps et surtout d’attention passé entre les travaux, la gestion des boulets (certains locataires, mais aussi certains fournisseurs comme edf qui a coupé l’électricité des communs par erreur, …)\nAprès 1 an, on reprend en main la gestion et les erreurs faites par le précédent.\n[+1] #44 25/11/2015 11h39\nNous avons acheté 6 appartements en moins de 2 ans avec ma compagne, et sans apport.\nLa bonne méthode pour se développer, c’est d’acheter des opérations rentables immédiatement et pas dans 20 ans, en respectant les 2 conditions suivantes :\n- opération blanche pour la banque, c’est à dire 70% loyer > Crédit\nJe ne dis pas que ce système marche à l’infini.\nEn tout cas, il permet d’acheter du volume en un minimum de temps pour démarrer.\nCeci nous a permis d’apprivoiser le discours à tenir aux banques et d’arriver en RDV bancaire avec un véritable Business Plan et une projection à 5 ans, chiffres à l’appui.\nLes banques aiment les chiffres :-)\nCe Business Plan nous aide à convaincre les banques.\nJ’ai rédigé un article à ce sujet sur mon blog pour ceux que cela intéresse : 6 appartements en moins de 2 ans. Apport : 6*0=0 euro\nEnsuite, je pense qu’une stratégie est également de faire quelques opérations d’achats-reventes pour générer du cash et le réintroduire sur de futures acquisitions.\nPS : surtout pas de défiscalisation !\n#45 27/11/2015 00h58\nA propos d’instabilité du contexte fiscal, quand même, prenons deux minutes pour y réfléchir…\nQue pensez-vous de ce graphique ? Quelle tendance voyez-vous se dessiner ?\nDernière modification par Bernard2K (27/11/2015 00h59)\n#46 27/11/2015 07h37\nDepuis 1998, les prélèvements sociaux ont augmenté de 55%, il y a aussi la TVA au taux réduit qui est passée de 5,5% à 10% ou encore la main d’oeuvre pour la plomberie et l’électricité qui a augmenté de 67% sur la même période (source insee)\nPendant que l’IRL a seulement revalorisé les loyers de 25% (source insee)\nJe vais encore être taxé de pessimiste, mais je doute que vos simulations de "cash flow positif" moyen terme (15 ans) intègrent bien ces disparités qui ne se limitent malheureusement pas à ces quelques exemples.\nPrécisions : Investisseur Heureux depuis 5 ans, bailleur à plein temps depuis 14 ans, non salarié et syndic bénévole.\nHaaa… les Foncières cotées, quelle tranquillité !\n#47 27/11/2015 08h51\nAh bon Sky, vous êtes bailleur? J’avais compris des différents commentaires que vous parliez sans savoir :-)\nPour amuser la galerie et pour illustrer votre propos, j’ai reçu un devis hier pour changer un ballon d’eau chaude de 150l chez un locataire (par l’intermédiaire du syndic), le 1er se monte à 1400 euros, le second à 1700euros\nQuelqu’un veut venir le faire ? Quelle rigolade !\n#48 27/11/2015 09h27\nSky, oui je trouve vos arguments de nouveau pessimiste , vos chiffres sont exact, mais vous ne parler pas de l’évolution du prix de l’immobilier en parallèle.\nDepuis 2000, le prix de l’immobilier à grimper de 114 % sur paris et de 80% en France.\nAlors que l’inflation à monter de 18% et le salaire moyen de 10%.\nJe pense que c’est important d’inclure ses données également.\nTssm, "… que vous parliez sans savoir " c’est vous qui l’interpréter comme ça et je comprend pas votre virulence .qui n’apporte rien à la discution .\nPour votre ballon d’eau chaude, : voilà pourquoi il ne faut pas investir avec une copropriété avec syndic .\nDe plus je comprend pas pourquoi le syndic sans charge car cela fait parti de la partie privative.\nJ’ai mon réseau d’artisans, un ballon d’eau chaude en stéatite de 100l pose me coûte maximum 400 euros .\n#49 27/11/2015 09h56\n#50 27/11/2015 10h11\nSky, au bout de 15 ans, on ne peut pas regarder que le cash flow. Sur un immeuble de 200k€, avec un emprunt à 100%, vous avez remboursé 140k€.\nSi le cash flow faiblit ou devient négatif, vous revendez. Même sans plus value à la revente vous avez gagné 140k€ (moins impôt plus value)\nEn respectant des critères d’achat tels que bon emplacement et prix d’achat inférieur de 25% ou plus au prix du marché, on ne risque pas grand chose. En tout cas le ratio gain / risque est hyper favorable.\nPS : décidément, ce robot me gonfle à un tel point que je vais définitivement arrêter de poster sur ce forum.\n60 25 886 29/04/2019 17h24 par Terentia\n7 23 145 01/04/2015 11h15 par oz


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