Dimensionamenti | Sistema Informativo Territoriale\nIl movimento anagrafico della popolazione\nStock e produzione edilizia\nIl Prg 1987-1992: previsioni e grado di attuazione\nLe Varianti al Prg\nLa domanda esplicita\nLe nuove volumetrie\nLe zone D esistenti\nLa domanda teorica\nL'Offerta di Piano\nL'offerta non residenziale\nL'offerta di standard\nLa verifica per parti di città\nIn questa Relazione sono riportati gli scritti che riguardano i dimensionamenti del Piano. Già da diversi anni il tema del dimensionamento ha perso la sua valenza di problematica strategica che aveva nel piano.\nIl piano tradizionale si fondava sulla trojka "dimensionamento, zoning, standard" (P. Gabellini, Tecniche urbanistiche, 2002) e su questi elementi veniva soppesato, valutato, giudicato e approvato dall'organo regionale o ministeriale.\nDagli anni ottanta l'attenzione sia dei progettisti che dei valutatori è maggiormente orientata agli elementi di tipo prestazionale e alla ricerca delle qualità.\nLa Regione Toscana, per prima, ha modificato la legge urbanistica e ha introdotto il doppio livello di progettazione urbanistica: il piano strategico ed il piano operativo (che ha assunto la denominazione di Regolamento Urbanistico).\nIl Piano comunale deve inoltre confrontarsi con la pianificazione di livello superiore - il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale - che detta le direttive per i sistemi territoriali in cui lo stesso è suddiviso. Pur essendo trascorsi circa dieci anni dall'approvazione della legge ed essendo consistente la casistica dei piani che hanno chiuso l'iter definitivo, non vi è ancora una interpretazione univoca su alcune terminologie introdotte dalla legge. Per esempio sulla definizione delle UTOE, cioé le Unità territoriali organiche elementari, o sullo Statuto dei luoghi (per un primo esauriente monitoraggio dell'esperienza toscana si veda Urbanistica Quaderni dell'INU, dic.2001).\nPer uniformare linguaggi e strumenti in itinere la redazione da parte regionale di una metodologia unificata sotto forma di Istruzioni Tecniche. All'interno di queste istruzione una parte viene dedicata al dimensionamento delle Utoe con l'elencazione delle tabelle riassuntive dell'organizzazione dei dati e delle informazioni per ciascun Sistema.\nNonostante il minor peso dato a questa variabile, la valutazione del dimensionamento rimane uno degli elementi che viene preso in considerazione dai valutatori regionali e provinciali per leggere e verificare i piani.\nI alcuni piani recenti, toscani e non, il tema del dimensionamento è stato trasformato in quello dei "dimensionamenti". Al classico tema del fabbisogno residenziale si è aggiunto quello del non-residenziale, quello degli standard quantitativi e prestazionali, quello del dimensionamento economico.\nLa relazione di fattibilità economico-finanziaria dei costi del piano è entrata negli elaborati di alcuni piani (in Toscana per es. a Siena e a Prato) e accompagna le scelte progettuali. In realtà la relazione economica era prevista per la parte pubblica dell'intervento sin dalla legge urbanistica nazionale del 1942. La maggior attenzione alla finanza comunale accompagnata dall'autonomia fiscale ha fatto si che tale tematica sia ridiventata oggetto di analisi e valutazione.\nGli abitanti residenti ad Arezzo al 31 dicembre 2002 dalla fonte delle risultanze anagrafiche sono pari a circa 92.426 unità con corrispondenti 37.170 famiglie.\nIl dato della popolazione non è però perfettamente coincidente a seconda della fonte presa in considerazione. Da una parte vi è l'Istat che attua il censimento della popolazione con cadenza annuale, dall'altra vi è l'ufficio anagrafe comunale che tiene sotto controllo il movimento della popolazione e delle famiglie. In occasione della pratica del Censimento la legge prevede che l'Uffcio Anagrafe si adegui e compia le necessarie verifiche ed incroci. Queste operazioni richiedono, in genere, un paio di anni per cui il dato dell'anagrafe viene in parte verificato e statisticamente "corretto".\nAlla data del censimento del 2001 (24 ottobre 2001) i dati Istat sulla popolazione secondo il rilevamento iniziale (riepilogo mod. CP8 Istat) erano i seguenti: 94.679 abitanti. Dopo le correzioni apportate dall'Istat a livello centrale, con le prime verifiche anagrafiche, il dato ufficiale pubblicato dall'Istat, seppure come provvisorio (Istat, Primi risultati) il seguente: 91.582 abitanti. Vi èè una differenza di 3097 unità dovuta, probabilmente, ad una immissione erronea in fase di rilevazione censuaria.\nIl dato Istat provvisorio rimane quello di riferimento anche perché è stato riconfermato dal movimento anagrafico nei due anni successivi.\nIl dato del numero delle famiglie invece coincidente tra quello di rilievo (riepilogo mod. CP8 Istat) e quello pubblicato come provvisorio dall'Istat: 36.491 famiglie.\nLa famiglia media è composta da 2,5 componenti. Si tratta di un valore pari a quello della regione Toscana e leggermente inferiore a quello della media provinciale e nazionale (2,6).\nAi fini del calcolo degli indici di incremento della popolazione e delle famiglie si è quindi tenuto in considerazione il dato dell'anagrafe rilevato al 31 dicembre di ogni anno e con il quale è possibile avere una serie storica statisticamente corretta.\nTab.1 Popolazione alle rilevazioni intercensuari\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003\nResidenti e famiglie alle rilevazioni censuarie\n1991 90.998 31.924 2,9\n2001 91.582 36.491 2,5\nvalore assoluto 584 4.567\nvalore % 0,64 14,31\nincremento medio annuo 0,064 1,431\n(fonte: Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)\n(Il dato 2001 secondo Istat CP8 è pari a 94.679 residenti)\nTab.2 Popolazione e famiglie dalle risultanze anagrafiche\nComune di Arezzo - Popolazione e famiglie al 31 dicembre (1991-2002)\n1991 91.441 35.349 2,59 (nota 1)\n1992 91.306 35.183 2,60\n1993 91.088 35.071 2,60\n1994 90.987 34.741 2,62\n1995 90.805 34.401 2,64\n1996 90.884 34.234 2,65\n1997 90.907 33.985 2,67\n1998 91.301 34.900 2,62\n1999 91.729 35.926 2,55\n2000 92.296 37.250 2,48\n2001 91.410 36.720 2,49 (nota 1)\n2002 92.426 37.170 2,49\nincremento 1992-2002 1.120 1.987\nincremento % 1,227 5,648\nincremento medio annuo 0,112 0,513\nincremento 1998-2002 1.125 2.270\nincremento % 1,238 6,631\nincremento medio annuo 0,248 1,326\n(fonte:Elaborazioni su dati anagrafe comunale)\nnota 1 - con le variazioni operate in occasione delle operazioni censuarie\nNegli ultimi undici anni la popolazione aretina è cresciuta di 1.120 unità passando dai 91.441 residenti del 1991 ai 92.426 del 2002. L'incremento percentuale corrisponde a +1,227 pari ad una media annuale di +0,112. Non si tratta di un grosso valore assoluto ma comunque è un dato positivo che si mantiene sulla media regionale e nazionale. Nel corso del decennio i residenti sono sempre oscillati tra i 91mila ed i 92mila con un leggero calo negli anni centrali (94-97) in cui si è scesi, seppur di poche unità, sotto i 91mila (90.987 nel 1994, 90.907 nel 1997). Nel 2002 si è superata invece soglia 92mila.\nLa differenza positiva è data dal saldo sociale (immigrati/emmigrati) che supera il saldo naturale (nati/morti) negativo per tutto il decennio degli anni 90. Nella prima metà il saldo complessivo risulta essere sempre negativo. Le nascite non compensano le morti ed il saldo naturale è negativo. Il saldo sociale è alternante.\nNella seconda metà degli anni 90 invece il saldo complessivo è sempre positivo. Ma il fenomeno è dato solamente dalla positività espressa dal saldo sociale mentre quello naturale rimane negativo. In quest'ultimo periodo gli immigrati superano gli emigrati. Si tratta per la maggior parte di popolazione straniera extra-comunitaria. Questo porta anche ad un incremento delle nascite.\nTab.3 Movimento popolazione\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Residenti e famiglie alle rilevazioni censuarie Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Movimento popolazione 1991-2000\n1991 644 924 -280 1198 1100 98 -182\n1992 713 919 -206 1010 1135 -125 -331\n1993 620 943 -323 1339 1175 164 -159\n1994 605 936 -331 1130 1179 -49 -380\n1995 647 951 -304 1202 1170 32 -272\n1996 680 941 -261 1494 1154 340 79\n1997 671 989 -318 1458 1117 341 23\n1998 646 1012 -366 1857 1097 760 394\n1999 670 1019 -349 1916 1139 777 428\n2000 695 953 -258 2178 1353 825 567\n(Elaborazione su risultanze Ufficio Anagrafe)\nContestualmente l'incremento del numero delle famiglie si è sviluppato in modo più che proporzonale.\nLe famiglie che erano 35.349 nel 1991 sono alla fine del 2002 37.170. L'incremento in valore assoluto è stato di 1987 unità a fronte di 1120 residenti.\nL'aumento delle famiglie è maggiore di quello degli abitanti ed è dovuto al fenomeno del continuo assottigliamento della famiglia media.\nIn modo particolare si assiste alla crescita delle famiglie formate da un solo componente.\nSi tratta in prevalenza di persone anziane che rimangono a vivere da sole alla morte del coniuge. Secondariamete persone in fasce di età più giovani dovute alla separazione e al divorzio. Dall'altra parte ancora si assiste alla riduzione della natalità delle giovani coppie.\nLe famiglie con un solo figlio sono statisticamente ancora prevalenti.\nLa famiglia media che era di 2,60 componenti all'inizio degli anni 90 è oggi di 2,49 componenti.\nQuesto dato è destinato ancora a ridursi anche se oltre una certa soglia dovrà necessariamente bloccarsi.\nTab.4 Famiglie per numero componenti\nArezzo - Piano Struttura 2003\nComposizione della famiglia (1991)\n1 2 3 4 5 6 7 o + Totale\nv.a. 5.499 8.280 8.299 6.538 2.313 758 240 31.927\n% 17,22 25,93 25,99 20,48 7,24 2,37 0,75 100,00\n(fonte: elaborazioni su Istat 1991)\nLa distribuzione della popolazione all'interno del comune di Arezzo secondo le aggregazioni dell'Istat fanno risultare che il 79% della popolazione vive nel Capoluogo. Secondo l'Istat rientra nel "capoluogo" anche una parte sud della citta che invece è considerata usualmente da questa divisa. Negli "altri centri" vive un altro 13% della popolazione. Le frazioni più popolose sono Pratantico-Indicatore, Battifolle-Ruscello-Poggiana, Giovi-Ponte Chiassa, Quarata.\nNei "nuclei" e nelle "case sparse" vi risiede un altro 6% della popolazione.\nLa struttura insediativa del comune denota una estrema frammentazione degli aggregati sparsi (frazioni e nuclei) e ma una minore dispersione della popolazione. Infatti i residenti "fuori" capoluogo rappresentano solamente il 20% della popolazione totale.\nDai dati censuari risulta che vi sono una decina di frazioni con una popolazione compresa tra 100 e 400 unità, e più di 40 agglomerati con meno di 100 residenti.\nTab. 5 Distribuzione della popolazione\nSistema insediativo - Distribuzione popolazione Capoluogo, Centri, Nuclei, Case Sparse (1991)\nCapoluogo 73.045 79,72 26.060 81,62370407 28.263 80,97\nAltri Centri 12.334 13,46 3.916 12,26548063 4.236 12,14\nNuclei 1.234 1,35 404 1,27 522 1,50\nCase Sparse 5.013 5,47 1.547 4,85 1.883 5,39\nTOTALE 91.626 100,00 31.927 100,00 34.904 100,00\n(fonte: elaborazione su Istat 91)\nTab.6 Distribuzione della popolazione per località\nPatrignone 394 0,43 119 0,37 136 0,39\nPonte Buriano - Cincelli 349 0,38 117 0,37 134 0,38\nAntria 419 0,46 123 0,39 121 0,35\nPuglia 365 0,40 105 0,33 108 0,31\nCampoluci 231 0,25 67 0,21 73 0,21\nVenere 196 0,21 62 0,19 71 0,20\nSan Polo 154 0,17 55 0,17 58 0,17\nMonte Sopra Rondine 123 0,13 42 0,13 49 0,14\nSan Firenze Fonte di Sala 116 0,13 37 0,12 41 0,12\nSalceta Formicheto Osteria 73 0,08 25 0,08 38 0,11\nMarcena 100 0,11 35 0,11 37 0,11\nStroppiello 42 0,05 14 0,04 37 0,11\nGorgone Marmorino 89 0,10 32 0,10 35 0,10\nRossi Cellaio 87 0,09 33 0,10 34 0,10\nBottega 56 0,06 20 0,06 28 0,08\nCampi 74 0,08 24 0,08 28 0,08\nMeliciano 66 0,07 24 0,08 25 0,07\nMolin Bianco Pian d'Asciano 70 0,08 21 0,07 23 0,07\nMolin Nuovo 53 0,06 18 0,06 20 0,06\nLa Costa 59 0,06 19 0,06 20 0,06\nLa Pazienza 51 0,06 16 0,05 18 0,05\nCasa alla Sisa 48 0,05 13 0,04 17 0,05\nSanta Maroa Rrassinata 19 0,02 10 0,03 16 0,05\nCasa al Cinio 24 0,03 11 0,03 16 0,05\nDonatiella 23 0,03 7 0,02 16 0,05\nStoppedarca 41 0,04 14 0,04 16 0,05\nSan Cassiano 6 0,01 4 0,01 14 0,04\nRondine 5 0,01 2 0,01 13 0,04\nLe Lastre 28 0,03 9 0,03 12 0,03\nOsteria Nuova 31 0,03 11 0,03 12 0,03\nPeneto 38 0,04 12 0,04 12 0,03\nBanco di Frassinetto 33 0,04 10 0,03 12 0,03\nMolinelli 30 0,03 11 0,03 11 0,03\nI Ponti 28 0,03 10 0,03 11 0,03\nMugliano - Fattoria Mugliano 53 0,06 10 0,03 11 0,03\nPetrognano Basso 33 0,04 8 0,03 11 0,03\nTalzano 27 0,03 9 0,03 11 0,03\nLa Filandra 22 0,02 9 0,03 9 0,03\nMonte Petrognano 22 0,02 7 0,02 9 0,03\nPian dei Boschi 14 0,02 6 0,02 9 0,03\nScopeto 27 0,03 8 0,03 9 0,03\nDosco 15 0,02 5 0,02 8 0,02\nCollungo 28 0,03 5 0,02 7 0,02\nIl Busco 21 0,02 6 0,02 7 0,02\nI Sadotti 18 0,02 7 0,02 7 0,02\nLe Poggiacce 14 0,02 5 0,02 7 0,02\nTerra Rossa 20 0,02 7 0,02 7 0,02\nMuciafora 16 0,02 6 0,02 6 0,02\nPalazzetti 24 0,03 6 0,02 6 0,02\nSan Fabiano 14 0,02 6 0,02 6 0,02\nSereni 19 0,02 5 0,02 6 0,02\nFusatone Molin Bianco 8 0,01 5 0,02 5 0,01\nSaccione 4 0,00 2 0,01 4 0,01\ncase sparse 5.013 5,47 1.547 4,85 1.883 5,40\nTOTALE 91.624 100,00 31.927 100,00 34.901 100,00\n(fonte: Istat, Censimento popolazione 1991)\nLe abitazioni totali presenti al 2001 (secondo il censimento Istat) sono circa 37.700 contro le 34.900 del 1991. Nel dcecennio intercensuario l'incremento del patrimonio edilizio abitativo è stato di +2700 alloggi.\nLe abitazioni occupate risultano essere il 94%. Il valore delle abitazioni non-occupate è di 2290 alloggi, pari al 6,08%. È questo un dato elevato in valore assoluto ma contenuto in valore relativo. Il 6% di non-occupato può considerarsi fisiologico. Si tratta di abitazioni che alla data del censimento risultano non-occupate e disponibili per la vendita o per l'affitto oppure per altri usi. Nella maggior parte dei casi sono alloggi che vengono tenuti liberi dai proprietari per essere utilizzati da altri familiari o come foresteria.\nIl fenomeno del non-occupato sembra comunque in regressione. Al 1991 le abitazioni non-ocupate erano 3100 e rappresentavano il 9% del totale alloggi. Le stesse sono diminuite nel decennio di 817 unità (-36%).\nPer la prima volta con il censimento del 2001 l'Istat ha rilevato anche il numero degli edifici. Nel comune vi sono 15.000 edifici, di cui 13.121 (87,4%) utilizzati per residenza e 1.891 (14,4%) per altri usi.\nLa stima del volume complessivo (con destinazione residenziale lorda) si aggira attorno ai 17 milioni di mc (450mc/ab). L'incremento decennale è stimabile in un valore prossimo al 10%.\nLa lettura del patrimonio edilizio viene fatta prendendo in considerazione altri elementi quali: il titolo di godimento, la classe di età, la matrice di affollamento. Tutte le variabili prese in considerazione confermano la situazione di alto standard e di "benessere abitativo" espresso dalle abitazioni e dal rapporto con il numero delle famiglie.\nIl 92% delle abitazioni è goduto in proprietà da "persona fisica" (secondo la definizione Istat). Il 73% delle famiglie risiede nella casa di cui è anche proprietaria. Il 27% delle famiglie risiedono in una casa in affitto.\nLa maggior parte delle abitazioni (quasi il 60%) si trova in edifici costruiti dopo il 1960 e quindi con una vetustà inferiore ai 40 anni. Il rimanente è comunque dotato di tutti i servizi primari e, nella maggior parte dei casi, ha subito lavori di restauro e ristrutturazione.\nIl numero delle stanze presenti nelle abitazioni occupate è pari a 153.000 contro un numero di residenti di 91.000. Lo standard è pari ad 1,68 stanze per abitante.\nIl 63% delle abitazioni è formata da 4-5 stanze.\nIl rapporto tra famiglie e abitazioni è pressoché equivalente. Sono solo 127 in più le prime sulle seconde.\nIl tipo edilizio preferito rimane la casa mono-bifamiliare o di piccole dimensioni (sino a 4 alloggi). Il 48% della produzione edilizia (a livello provinciale) degli ultimi anni fa parte di questa tipologia. Anche se nel capoluogo questa percentuale si abbassa.\nQualsiasi sguardo statistico conferma la situazione di benessere abitativo generalizzato.\nTab 7. Variazionei patrimonio edilizio\nVariazione patrimonio edilizio 1991-2001\nstima volume residenziale\n1991 34.904 31.797 91,10 3.107 8,90 15.706.800\n2001 37.667 35.377 93,92 2.290 6,08 16.950.150\nV.A. 2.763 3.580 -817\n% 7,9 11,3 -36,6\nPatrimonio edilizio esistente al 2001\nn. edifici totali n. edifici utilizzati per residenza n.edifici utilizzati per altri usi\nV.A. 15.012 13.121 1.891\n(fonte: elaborazione su Istat CP8/ dato provvisorio)\nTab 8. Epoca di costruzione\nEpoca di costruzione dei fabbricati (numero abitazioni occupate - 1991)\nArezzo comune < 1919 19-45 46-60 61-71 72-81 82-91 Totale\nv.a. 5.343 2.529 5.855 8.632 6.233 3.205 31.797\n% 16,8 8,0 18,4 27,1 19,6 10,1 100,0\n%cumulata 24,8 18,4 56,8\nTab.9 Titolo di godimento\nAbitazioni occupate per titolo di godimento (1991)\nImpresa o Cooperativa edilizia\nArezzo comune 29.557 456 1.488 296 31.797\n% 92,96 1,43 4,68 0,93 100,00\nArezzo provincia 100.808 1.359 4.170 1.452 107.789\n% 93,52 1,26 3,87 1,35 100,00\ndi cui in affitto\nArezzo comune 6.749 232 1.390 264 8.635\n% 78,16 2,69 16,10 3,06 100,00\n% di colonna 22,83 50,88 93,41 89,19 27,16\nArezzo provincia 20.350 758 3.920 1.327 26.355\n% 77,21 2,88 14,87 5,04 100,00\n% di colonna 20,19 55,78 94,00 91,39 24,45\n(fonte: elaborazione su Istat 1991)\nTab10. Matrice stanze/componenti\nAbitazioni Occupate per numero stanze e Famiglie occupanti (1991)\nabitazioni con stanze\nnumero stanze totali\nnumero componenti totali\nsurplus stanze/ componenti\nstanze per componente\n1 80 107 -27 0,75\n2 1.762 1.439 323 1,22\n3 10.419 7.413 3.006 1,41\n4 40.028 26.295 13.733 1,52\n5 50.330 31.291 19.039 1,61\n6 e + 50.535 24.453 26.082 2,07\nTotale 153.154 90.998 1,68\nTab.11 Matrice abitazioni/famiglie\ndeficit abitazioni/ famiglie\n1 80 80 0 -\n2 881 882 1 0,11\n3 3.473 3.489 16 0,46\n4 10.007 10.043 36 0,36\n5 10.066 10.102 36 0,36\n6 e + 7.290 7.328 38 0,52\nTOTALE 31.797 31.924 127 0,40\nTab.12 Produzione edilizia 98-01\nVolume ultimato in Provincia di Arezzo per tipo edilizio\nmono-bifamiliare 146.901 144.212 142.516 157.430 147.765 36,03\nda 3 a 4 abitazioni 64.277 57.254 33.351 45.425 50.077 12,21\nda 5 a 8 abitazioni 81.988 67.837 61.669 82.328 73.456 17,91\nda 9 a 15 abitazioni 61.075 42.579 66.564 90.663 65.220 15,90\nda 16 a 30 abitazioni 52.962 42.288 72.457 70.201 59.477 14,50\noltre 30 abitazioni 11.600 19.780 25.004 14.096 3,44\nTotale 407.203 365.770 396.337 471.051 410.090 100,00\n(fonte: elaborazioni su dati Cresme/Sistema Informativo)\nTab.13 Attività edilizia CEC\nAttività edilizia 1995-2000 (pratiche vistate in Commissione Edilizia)\npratiche presentate 3.494 3.800 4.150 3.975 4.725 5.348 4.757\ndi cui comunicazione ex art.26 L.47/85 787 267 75\ndi cui dia 1.890 2.366 3.047\nPratiche edilizie esaminate dalla CEC 2.364 2.852 2.437 2.226 2.433 3.201 1.287\ndi cui comunicazioni art.8 D.L. 88/95 e succ. modif. 1.235\nPratiche definite 3.703 3.704 4.245 4.867 4.558\nAutorizzazioni rilasciate 1.130 696 147 820 838 884 588\nConcessioni rilasciate 722 874 1.319 833 1.020 1.149 755\nConcessioni di condono rilasciate 646 697 1.416 1.035 1.790\nCertificati di abitabilità 224 227 199 264 249 165\ncomunicazioni art.8 DL 495/96 1.790\ndinieghi 372 411 498 468 470\nDIA, ex art.26, manut. ord. 1.638\n(Elaboarzione Uffico di Piano su dati Uffici comunali)\nIl Piano Gregotti ha subito un lungo iter di adozione-approvazione che in parte ne ha modificato la struttura dimensionale originaria. Il piano è stato adottato in consiglio comunale nel 1987 (con delibera n.635 del 30.6.1987) ed è stato approvato definitivamente dalla Regione Toscana cinque anni dopo (deliberazione Consiglio Regionale n.389 del 6.10.1992). La Regione ha introdotto modifiche sia cartografiche che normative e ha stralciato delle previsioni di nuove aree di espansione inserite nella prima versione adottata. Questo ha prodotto che il dimensionamento del Piano previsto fosse parzialmente modificato. Nelle varie stesure che il piano assume questo significa che gli elaborati cartografici e normativi vengono adeguati e approvati per presa d'atto (la delibera comunale definitiva è del 23 dicembre 1992, n.317) mentre la Relazione illustrativa ed il Dimensionamento rimangono nella prima versione. I primi sono gli elaborati cogenti che assumono il ruolo di uso primario, i secondi vengono considerati propedeutici e illustrativi e quindi non vengono aggiornati o rivisti. In sede di stesura del Piano Strutturale (sia nella prima fase di Avvio delle Procedure che in quella attuale) si è provveduto allora alla rideterminazione del dimesionamento attraverso una ricognizione di dettaglio tutte le aree individuate dal Piano 87-92 di nuova espansione (le aree C) e alla monitorizzazione delle stesse per definirne il grado di attuazione.\nLe aree C\nIl Piano vigente aveva previsto 87 aree di espansione per una volumetria di quasi 2,0 milioni di mc. In sede di approvazione regionale le aree stralciate sono state venti.\nNella versione del piano approvato e vigente le aree di espansione (ZTO C) sono 67 (numerate da 1 a 87); a queste nel corso degli anni se ne sono aggiunte due nuove approvate attraverso Variante (la ex Socoa n.88 e la Magnanina n.89) e ne è stata sottratta una per cambio d'uso (la n. 83 - Ripa). La volumetria complessiva prevista è diventata in questo modo di 1.300.000 mc., di cui 150.000 mc aggiunti dopo l'approvazione regionale. L'80% del volume (1.053.000 mc) erano riservati alla residenza ed il rimanente alle destinazioni commerciali o direzionali.\nAd oggi (giugno 2003) le zone C risultano essere realizzate completamente od in fase di realizzazione. Una decina sono in fase di istruttoria o con la pratica già approvata per cui devono ritirare la concessione e iniziare i lavori. Queste ultime prevedono una volumetria compelssiva di mc.600.000 circa.\nDall'analisi dettagliata dei piani attuativi riferiti alle zone C risulta che gli stessi sono stati dimensionati per 1.300.000 mc. Di questi 1.050.000 mc sono destinati a residenza (l'80%), 258.000 mc. hanno destinazione non-resdienziale (commercio e uffici).\nIl volume realizzato, od in avanzata fase di realizzazione, corrisponde a 938.000 mc., pari al 71% del totale. Il volume in itinere, cioé di piani in fase di approvazione definitiva, è pari a 374.000 mc. (39%).\nTab. 14 Volume previsto e volume attuato nel Piano Gregotti\nStato di attuazione Prg Gregotti\nVolume previsto/ volume realizzato 1995-2000\nVolume previsto nei Piani Attuativi residenziali (Zone C)\nvolume totale previsto prg post approvazione regionale\ndi cui residenza\ndi cui non residenza\nvolume realizzato o in corso di realizzazione (giugno 2003)\nvolume in itinere - procedure attivate\nV.A. 1.312.000 1.030.667 285.269 938.000 374.000\n% 71,5 28,5\n(Elaborazioni su dati uffici comunali)\nNella suddivisione per tipologia di strumentazione urbanistica attuativa la percentuale maggior del volume realizzato è inserito nei piani di lottizzazione (il 40%) riservati all'edilizia privata. Il 34% è stato invece inserito nei piani per l'edilizia economico popolare. Il rimanente 24% (mc.224.000) è inserito in Piani particolareggiati di iniziativa mista.\nIn media il Piano Gregotti, sottoposto a strumentazione attuativa, prevedeva la realizzazione di circa 130.000 mc all'anno. Nei dieci anni trascorsi dall'approvazione ne sono stati realizzati più di 90.000 mc. all'anno, cioé il 70%.\nTab.15 Stato attuazione Piano Gregotti - Schede C per località e tipo di strumento\nComune di Arezzo - PS 2003 - Stato di attuazione del Prg 1987-1992, Schede Zone C (situazione a giugno 2003)\nN Scheda C\n"Volume totale MC"\nNon residenza MC\nVolume realizzato o in corso di realizzazione Mc\n" Volume in itinere Mc "\n1 1 marcena 3.200 3.200 0 0 3.200 0 - 3.200\n2 3 giovi nord 8.000 8.000 0 0 8.000 0 8.000\n3 4 giovi 3.250 3.250 0 0 3.250 0 3.250\n4 5 monte sopra rondine 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n5 7 venere 3.000 3.000 0 0 3.000 0 3.000\n6 8 quarata 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000\n7 9 campoluci 10.000 10.000 0 0 10.000 0 10.000\n8 12 tregozzano 20.000 20.000 0 5.000 0 15.000 20.000\n9 13 antria 16.000 16.000 0 0 0 0 - 16.000\n10 14 indicatore 28.500 28.500 0 7.125 0 21.375 28.500\n11 15 indicatore strada di pescaiola 4.000 4.000 0 0 0 0 - 4.000\n12 16 pratantico 5.000 5.000 0 0 5.000 0 5.000\n13 17 san leo 9.000 9.000 0 0 9.000 0 9.000\n14 18 san leo est 58.000 58.000 0 58.000 0 0 58.000\n15 19 crocefisso delle forche 5.000 5.000 0 0 0 5.000 5.000\n16 20 antriamaspino 6.000 6.000 0 0 0 0 - 6.000\n17 21 ruscello 16.000 16.000 0 0 0 0 - 16.000\n18 22 ruscello sud 2.500 2.500 0 0 2.500 0 2.500\n19 23 valle del vingone san giuliano 40.000 40.000 0 10.000 30.000 0 40.000\n20 24 poggiola 20.000 20.000 0 0 0 20.000 20.000\n21 25 cerniera 162.500 50.000 112.500 0 0 50.000 - 162.500\n22 26 tortaia chiarini 5.000 5.000 0 0 0 0 - 5.000\n23 27 largo 2 giugno 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000\n24 28 piazza sul viale urbano 50.000 25.000 25.000 6.250 0 18.750 - 50.000\n25 29 garbasso 131.000 76.000 55.000 76.000 0 0 131.000\n26 30 pantano 85.000 85.000 0 21.250 0 63.750 85.000\n27 31 la marchionna 95.000 95.000 0 23.750 71.250 0 95.000\n28 32 via delle conserve 3.000 3.000 0 0 3.000 0 3.000\n29 33 la pace 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000\n30 34 san zeno 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n31 35 vignale 2.500 2.500 0 0 2.500 0 2.500\n32 36 bagnaia 5.000 5.000 0 0 5.000 0 5.000\n33 37 pont'alto 15.000 15.000 0 0 0 0 15.000\n34 38 montagnore 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n35 39 santa maria delle grazie 16.000 0 16.000 0 0 0 - 16.000\n36 40 sellina 5.500 5.500 0 0 0 0 - 5.500\n37 41 santa firmina 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n38 44 san donnino 13.000 13.000 0 13.000 0 0 - 13.000\n39 45 madonna di mezza strada 25.000 25.000 0 6.250 0 18.750 25.000\n40 47 rigutino 23.000 23.000 0 0 0 0 - 23.000\n41 48 frassineto 7.000 7.000 0 0 0 7.000 7.000\n42 49 vitiano 5.000 5.000 0 0 0 0 - 5.000\n43 50 policiano 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n44 52 chiassa - balduccio 5.000 5.000 0 0 0 0 - 5.000\n45 53 quarata - cimitero 12.000 12.000 0 12.000 0 0 12.000\n46 54 quarata sp libbia 4.500 4.500 0 0 0 0 - 4.500\n47 55 pratantico 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n48 57 ceciliano 5.500 5.500 0 0 0 0 - 5.500\n49 58 san polo 15.000 15.000 0 0 15.000 0 15.000\n50 59 via firenze/ perugia 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000\n51 60 battifolle 7.000 7.000 0 0 7.000 0 7.000\n52 61 san zeno 7.000 7.000 0 0 0 0 - 7.000\n53 63 agazzi 7.000 7.000 0 0 7.000 0 7.000\n54 65 pontenuovo 10.000 10.000 0 0 10.000 0 10.000\n55 67 staggiano 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n56 68 montoncello 6.000 6.000 0 0 0 0 - 6.000\n57 69 sellina II 7.000 7.000 0 7.000 0 0 7.000\n58 70 gaville 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000\n59 72 bagnoro la pieve 6.000 6.000 0 0 6.000 0 6.000\n60 75 la doccia (senza incr vol) 0 0 0 0 0 0 -\n61 76 il torrino 6.000 0 6.000 0 0 0 - 6.000\n62 77 minerva 22.460 0 22.460 0 0 0 22.460\n63 80 matrignano 10.000 10.000 0 0 10.000 0 10.000\n64 81 garbasso II 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000\n65 82 padre teodosio 15.000 0 15.000 0 0 0 15.000\n67 84 chiani 5.000 5.000 0 0 0 5.000 5.000\n68 86 bagnaia II 16.000 16.000 0 0 16.000 0 16.000\n69 87 lentignano 7.277 7.277 0 0 7.277 0 7.277\n70 88 ex socoa 135.126 129.126 6.000 23.000 106.126 0 135.126\n71 89 la magnanina 14.600 14.600 0 0 0 - 14.600\nTOTALE V.A. 1.311.413 1.053.453 257.960 318.625 372.103 224.625 937.613 373.800\n% 80,33 19,67 71,50 28,50\nMa il Piano Gregotti ha prodotto anche, indirettamente, una strumentazione urbanistica delle Varianti. Nel corso dei quindici anni trascorsi dopo l'adozione comunale tutte le richieste pervenute dai singoli operatori che non potevano realizzare con le regole del Piano sono state sottoposte al Comune e molte di queste sono state accolte e approvate attraverso il meccanismo della Variante parziale. Le Varianti accolte e approvate sono state 232, di queste quasi un centinaio sono state presentate e portate in Consiglio comunale nell'ultimo periodo, grosso modo dopo l'avvio della fase propedeutica al nuovo Piano Struttura.\nLe tipologie di Variante riguardano la possibilità di edificare nelle zone limitrofe ai centri abitati ma non comprese nella zonizzazione Gregotti, o nel cambio di destinazione d'uso o, ancora, nella possibilità di realizzare o ampliare una attività produttiva in "zona impropria" (cioè diversa dalla D). Queste Varianti hanno aggiunto un nuovo volume alla versione originaria del Piano Gregotti pari a circa 800.000 mc., di cui mc. il 30% a destinazione residenziale (circa 700 alloggii) ed il 70% a destinazione non-residenziale.\nLe Varianti (oltre 230) hanno aggiunto un volume quasi pari a quello che era rimasto dopo l'approvazione regionale riportando il piano, grosso modo, alla versione adottata. Molti degli argomenti o delle aree trattate dalle Varianti erano già stati affrontati in sede di Osservazioni e Controdeduzioni oppure fanno parte degli stralci effettuati in sede di approvazione.\nLe quantità in gioco portano ad alcune considerazioni.\nIl dimensionamento del Piano Gregotti era probabilmente più vicino alle esigenze della città e al fabbisogno calcolato partendo dalla lettura statistica.\nDall'altra le dimensioni di volumetrie complessive deve essere programmata per un periodo medio-lungo (15-20 anni) più vicini ai tempi della produzione edilizia.\nLa somma tra volume previsto nel Piano approvato (versione del 1992) e quella delle Varianti succedutesi allo strumento urbanistico generale è pari a 2.300.000 mc., di cui riservati a "residenza netta" mc. 1.600.000.\nTab.16 Le Varianti approvate post entrata in vigore Prg Gregotti\nComune di Arezzo -PS 2003 -Varianti approvate post entrata in vigore Piano Gregotti\nZTO e VOLUME\n"volume interessato MC"\nNumero zone totale\n"F (attrezzature di interesse generale)" 135.950\n"APU (aree pubbliche per attrezzature di servizio)" 270.486\n"D (per attività produttive)" 120.600\n"C (di espansione residenziale)" 129.426\n"B (di completamento residenziale)" 129.426\n"E (Agricola)" 4.171\n"A (Storico ambientale)" 2.554\nTOTALE 808.411 232\n(elaborazione Ufficio di Piano su dati Uffici comunali)\nUn altro tipo di strumentazione molto utilizzata per l'attuazione del Piano Gregotti è stato il Piano di Recupero, utilizzato in parte anche in Variante al Prg. I PdR approvati sono stati oltre una settantina. Questi hanno riguardato un volume di 522.000 mc., di cui 348.000 esistente e ristrutturato e 174.000 di incremento. I PdR approvati in Variante al Prg sono circa una ventina e interessano un volume totale di 62.000 mc. I PdR in sostanza hanno attuato il Prg originario e le variazioni volumetriche in aggiunta sono state molto contenute. Le variazioni hanno riguardato, infatti, prevalentemente il cambio di destinazione d'uso e modifiche a normativa di attuazione (perimetri o parametri sterometrici).\nTab. 17 Analisi dei PdR\nCOMUNE DI AREZZO - Piano Struttura 2003 - Analisi PdR -\nSuperficie territoriale MQ\nVOLUME ESISTENTE MC\nVOLUME DI PROGETTO MC\nZONA PRG Gregotti\n28 PdR S. Maria con Variante 916 2.233 2.269 RES A1\n34 PdR S.GIULIANO 363 2.719 2.733 RES 30% COMM 70% A2-APU\n35 PdR Via N. ARETINO 1.130 6.900 6.900 RES 33% COMM 33% DIR 33% A\n37 PdR Via BOTTEGO 1.965 12.048 11.365 RES 70% COMM 30% B4\n49 PdR Castelsecco 1.235 1.187 1.118 RES E4\n57 PdR P.zza S.Francesco - 4.950 4.800 COMM 30% SERV 70% A\n63 PdR S.Anastasio 70.000 23.436 22.827 RES A1\n68 PdR Castelpugliese 160.000 11.220 11.220 RES A1\n70 PdR Sargiano - Le Selve 47.822 3.906 3.484 RES B\n71 PdR Patrignone - Gli Scassi 8.000 4.889 4.190 RES B\n73 PdR Montione 13.160 10.779 RES E\n74 PdR Montagnore 149 149 RES A2\n80 PdR Via Vespucci 380 519 518 RES A2\n87 PdR S. Andrea a Pigli 4.710 1.810 1.810 RES E1\n90 PdR Madonna di Mezzastrada 5.928 5.743 RES E1\n91 PdR Politeama Universale COMM A\n97 PdR Quarata n.148 702 2.563 RES A\n104 PdR Badia a Pomaio 5.000 5.000 TUR E5\n107 PdR Tregozzano 1.080 514 514 RES E4\n108 PdR Via Mannini 44 RES\n113 PdR Pitigliano 7.305 1.210 E4\n127 PdR Puglia 2.800 3.942 3.940 RES A2\n129 PdR Via Pisacane 2.495 8.732 5.600 RES 50% COMM 25% DIR 25% B\n130 PdR Campoluci 4.420 1.578 1.504 RES A-B\n132 PdR Pontenuovo 14.897 45.000 45.000 RES B\n133 PdR Tramarino 6.700 2.770 COMM E4\n134 PdR Tregozzano 437 1.200 RES A1\n139 PdR Monte Sopra Rondine 100 RES A2\n140 PdR Cincelli 60 RES A\n141 PdR Montione - VARIANTE 11.711 23.500 13.507 RES B\n144 PdR Pieve a Quarto 1.294 1.242 RES E\n146 PdR I Palazzi 9.250 6.730 6.730 RES E1\n147 PdR Poggio di Ponte 4.853 4.764 RES E4\n151 PdR Buonconte da Montefeltro 1.300 1.109 1.109 RES E1\n159 PdR Villalba 16.152 2.166 RES E4\n160 PdR Triangolo delle Cave 1.609.492 - 134.800 SERV E2\n161 PdR Sassino 6.000.000 24.431 24.394 TUR A1-E5\n163 PdR Peneto 3.245 338 338 RES E4\n166 PdR S. Maria (Mazzeschi) 2.338 2.338 RES E4\n173 PdR I Butteri 136.000 - - AGR-CAVE E2-E5\n174 PdR Il Maspino 143.000 - - AGR-CAVE E-E2\n178 PdR Le Fornaci 13.281 9.448 6.800 RES B\n190 PdR S. Margherita Variante al PRG 22.535 19.982 19.979 SERV B1\n191 PdR Peneto - Staggiano 3.330 1.372 1.372 RES E4\n193 PdR via del Saracino 130 RES A\n197 PdR Venere 359 RES\n210 PdR Poggio Ciliegio 20.600 11.460 11.010 TUR E4\n213 PdR Patrignone 1.230 1.230 RES A2\n214 PdR Gragnano 14.500 3.250 3.250 RES E4\n216 PdR Ortali 17.330 4.070 4.070 RES E\n220 PdR in variante alle NTA del PRG per la realizzazione di autorimessa in Arezzo via Cenne della Chitarra - 105 ANN.RES. A\n221 PdR in variante al PRG in loc. Case Nuove di Ceciliano (Vigiani). Procedura lunga (commi 9-20) 30.000 6.904 PROD APU\n222 PdR con contestuale variante al PRG in loc. S. Maria delle Grazie (Codino) 3.389 3.216 3.216 RES E4\n225 PdR per ristrutturazione urbanistica dell'area urbana compresa tra via V. Veneto e via del Trionfo zona B4/T5 4.997 21.255 RES 80% COMM 20% B4\n226 PdR con contestuale variante al PRG in loc. Frassineto (Tavanti) 7.820 4.171 RES E1\n228 P. di R. con contestuale variante al PRG in loc. Pieve di Rigutino 9.020 1.075 1.048 RES A1\n232 PdR dei Magazzini Generali dell'Auto in via Genova nn. 10/12 con contestuale variante al PRG 2.425 10.320 10.000 RES 70% DIR 30% B\n236 PdR loc. S. Cosimo.Riadozione 529 518 RES E5\n240 PdR in loc. S. Firenze 5.135 988 986 RES E4\n244 Variante al PdR della Fattoria di S.Anastasio con contestuale Variante al PRG 70.000 23.535 23.535 RES A1\n245 PdR Loc. Gragnone con contestuale Variante al PRG (Fattoria di Gragnone Srl) 3.200 2.220 2.220 TUR A2\n247 PdR Via G. Salvadori Loc. La Sella 4.349 1.438 1.438 RES E1\n249 PdR con contestuale Variante al PRG in Loc. Olmo (Peruzzi) 12.880 1.425 548 RES B\n253 PdR comparto D2 S. Maria 24.262 33.690 32.287 COMM D2\n256 PdR con contestuale variante al PRG in loc. Policiano (Bamonte) 172 172 RES\n257 PdR loc. Rigutino Vallozze (Soldani) 3.100 1.870 1.865 RES E1\n258 PdR loc. Quarata (Palazzini) 16.000 1.155 1.149 RES E1\n272 PdR con contestuale variante al PRG in loc. Ceciliano n. 11 (Ghinassi - Cherubini) A1\n273 PdR loc. Gallore 31.266 2.918 2.886 TUR E5\n304 PdR Loc. La Valle di Pratantico 3.699 2.212 RES E1\n312 PdR con contestuale Variante al PRG area storicizzata Cocchi in Loc. S.Leo 2.523 5.152 RES A2\n313 PdR con contestuale Variante al PRG edificio denominato "ex Casa del Fascio" in Loc. Quarata 1.160 1.160 RES 50% SERV 50% A\n316 PdR S. Marino di Pomaio - Adozione ex art. 40 cc. 2-7 lett. f -L.R. 5/95\n325 PdR con contestuale Variante al PRG in Via Cagli/AR- Adozione ex art. 40 cc. 3-10 L.R. 5/95\nTOTALE 347.776 521.621\n(Elaborazioni Ufficio di Piano su dati uffivi comunali - genn. 2003)\nLa stima della domanda esplicita è data dalle richieste e dalle modifiche apportate al Piano Gregotti. Le prime sono scaturite dagli stessi cittadini singoli proprietari o dai gruppi organizzati. Le seconde sono proposte dall'Amministrazione nell'iter normale di gestione di un piano.\nLe richieste di Variante presentate sono state, nel decennio intercorso tra 1992 e 2002, oltre 1000.\nNella disaggregazione per località queste sono state presentate per tutte le frazioni e i centri minori sparsi nel territorio aretino proporzionalmente alle dimensione degli stessi. Da quelle localizzate nel Capoluogo, in numero di 153, a quelle localizzate negli agglomerati in poche unità, per es. meno di 5 sono quelle presentate per ognuna delel frazioni di Borgo a Giovi, di Marcena, di Molin Nuovo, di Monte Sopra Rondine. Le frazioni con un numero più consistente sono Staggiano (117) e Santa Firmina (89). Tutte le altre si aggirano tra le 20 e le 30 unità.\nIn complesso la superficie delle aree di queste richieste sono pari a 8,7 milioni di mq. Dalla lettura del dato disagregato per tipo di zona, secondo il piano vigente, il 90% riguardano aree e lotti che si trovano fuori dell'urbanizzato, cioè in zona agricola (Zto E).\nUn altro 10% circa è localizzato in zone per standard e attrezzture di servizio pubblico o di uso pubblico (mq. 755.000).\nSi tratta di valori molto elevati che a seconda dell'indice di edificabilità territoriale applicato potrebbero "produrre" un volume compreso tra 4,3 milioni di mc. (con indice di edificabilità pari a 0,5 mc/mq) e 13,2 milioni di mc. (con indice di 1,5 mc/mq). È ovvio che tutte non potevano essere soddisfatte, si sarebbe avuta una "seconda città" pari all'attuale, ma le stesse rappresentano la domanda esplicita ed in parte le corrette aspettative dei cittadini. Le stesse sono però sovradimensionate e frutto anche di richieste e aspettative dovute solamente dal fatto che i richiedenti sono proprietari di un appezzamento, più o meno consistente, di terreno.\nL'Amministarzione ha, in questi ultime anni, approvato poco più di 200 Varianti (il 20% circa del totale delle richieste). In altri casi, laddove i terreni sono limitrofi all'edificato, gli stessi potranno essere inseriti nel contesto del nuovo piano secondo i criteri del dimensionamento.\nTab.18 Richieste di Variante\nComune di Arezzo Richieste di Variante al Prg Gregotti per zone residenziali B e C\ntipo di zona di cui si richiede la Variante\n"Superficie totale Mq"\nIpotesi volumetrica con indice 0,5 mc/mq\nIpotesi volumetrica con indice 1,0 mc/mq\nIpotesi volumetrica con indice 1,5 mc/mq\nA Centri storici 114.997 57.499 114.997 172.496\n"APU -AR (attrezzature di servizio)" 754.611 377.306 754.611 1.131.917\n"B (residenziale di completamento)" 21.716 10.858 21.716 32.574\n"C (residenziale di espansione)" 10.251 5.126 10.251 15.377\n"D (produttive)" 39.579 19.790 39.579 59.369\n"E-F-ID-SS (agricole e altro)" 7.841.376 3.920.688 7.841.376 11.762.064\nTOTALE 8.782.530 4.391.265 8.782.530 13.173.795\n(Elaborazioni Ufficio di Piano su dati Uffici Comunali\nTab.19 Richieste di Variante per località\n"Comune di Arezzo - PS 2003 - Richieste di Variante al Prg Gregotti per la trasformazione in zone residenziali B e C - Riassuntivo per LOCALITA'"\nAGAZZI 30 253.762\nANTRIA 21 177.974\nAREZZO 153 962.851\nBAGNORO 61 588.293\nBATTIFOLLE 20 283.465\nBORGO A GIOVI 4 82.344\nCAMPOLUCI 8 66.532\nCECILIANO 33 535.023\nCHIANI 11 113.097\nFONTIANO 6 20.439\nFRASSINETO 10 77.841\nGIOVI 7 23.213\nIL MATTO 22 272.268\nINDICATORE 34 288.932\nLA CHIASSA 23 214.559\nMARCENA 4 62.790\nMELICIANO 3 8.245\nMOLIN NUOVO 2 5.531\nMONTE SOPRA RONDINE 2 7.989\nOLMO 31 245.334\nPALAZZO DEL PERO 9 358.991\nPATRIGNONE 13 132.255\nPOGGIOLA 16 116.082\nPOLICIANO 22 84.948\nPONTE ALLA CHIASSA 11 104.737\nPONTE BURIANO-CINCELLI 11 111.360\nPRATANTICO 26 199.410\nPUGLIA 11 89.032\nQUARATA 28 234.570\nRIGUTINO 32 198.099\nS.FIRMINA 89 536.231\nS.GIULIANO 28 187.558\nS.LEO 17 285.026\nS.POLO 32 296.276\nS.ZENO 9 44.050\nSTAGGIANO 117 958.445\nTREGOZZANO 26 194.839\nVENERE 9 94.947\nVIGNALE 18 172.620\nVITIANO 8 85.771\nTOTALE 1017 8.775.729\n(Elaborazione Uffico di Piano su dati Uffici comunali)\nL'ipotesi dell'andamento della popolazione futura si basa essenzialmente sulla lettura degli indici di incremento medi annui calcolati sia sul valore degli abitanti che di quello delle famiglie.\nSono stati calcolati due indici di incremento:\n- l'indice di incremento decennale, sul lungo periodo, tra 1992 e 2002 (ultimo dato a disposizione),\n- l'indice di incremento quinquennale, sul breve periodo più recente, tra 1998 e 2002.\nIl primo, per quanto riguarda la popolazione, è pari a +0,112 annuo, il secondo a +0,248. Negli ultimi cinque anni, infatti, il valore dei residenti ha avuto un incremento maggiore rispetto alla media del periodo decennale. Con questi due indici si possono prospettare altrettanti scenari, di minima e di massima, anche se prudenzialmente il primo (decennale) è statisticamente più corretto e "ammorbidisce" eventuali "picchi" dovuti a fenomeni endogeni o esogeni non prevedibili. Per esempio all'inizio degli anni 90 non era facile prevedere il fenomeno della immigrazione extra-comunitaria. Né, recentemente, era prevedibile un fenomeno di "immigrazione di ritorno" data dalla crisi argentina che in alcuni aree (in nord-est soprattutto) ha portato ad innalzare il dato del saldo sociale. Né sembra di facile previsione il fatto che ci sia un incremento delle nascite legato ai maggiori vantaggi fiscali (ancorché poco consistenti) che le famiglie più numerose possono avere con i recenti provvedimenti legislativi.\nIn parallelo l'indice di incremento delle famiglie è stato sei volte superiore a quello dei residenti. Nel decennio 92-02 questo è cresciuto di +5;648 (contro +1,227 dei residenti) pari ad una media annuale di +0,513. Ma nell'ultimo periodo (98-02) questo è ancora più elevato ed è pari +1,326 (più del doppio del decennale).\nApplicando questi indici ad una semplice formula di equazione lineare si possono avere degli scenari demografici per il prossimo periodo che diventano più azzardati quanto è più distante nel tempo la previsione avanzata.\nNella prima ipotesi calcolata sull'indice di lungo periodo la popoalzione aumenta di +1551 unità arriv ando al 2018 a oltre 93.000 abitanti. Le famiglie aumentano in misura più sostanziosa: +2959. La famiglia media continua a decrescere sino ad arrivare al valore di 2,38 tra un decennio e di 2,33 dopo altri cinque anni.\nNella seconda ipotesi (con l'indice di breve periodo) l'incremento della popolazione fra 15 anni è pari a +3477 e le famiglie a +8200. Non sembra questa una ipotesi affidabile soprattutto per quanto riguarda il valore delle famiglie. In questo caso la famiglia media scende sino a 2,8 componenti. Il dato è difficilmente sostenibile. Si può allora procedere attraverso una operazione arbitraria ma realistica "bloccando" la famiglia media a 2,32 componenti e mantenendo fisso il valore degli abitanti. Le famiglie aumentano nel periodo futuro solamente di 3395 unità (poco meno dei residenti).\nTra questi due estremi, +2959 della prima ipotesi e +3395 della seconda, probabilmente si fissa il valore futuro del valore delle famiglie e di conseguenza del fabbisogno abitativo legato ad una abitazione per famiglia.\nTab.20 Scenari di dimensionamento demografico\nArezzo Piano Struttura 2003\nPrevisioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 92-01 / - IPOTESI B di minima\n2003 91.615 37.098 2,47\n2004 91.717 103 37.288 190 2,46\n2005 91.820 103 37.479 191 2,45\n2006 91.923 103 37.672 192 2,44\n2007 92.026 103 37.865 193 2,43\n2008 92.129 103 38.059 194 2,42\n2009 92.232 103 38.254 195 2,41\n2010 92.336 103 38.451 196 2,40\n2011 92.439 103 38.648 197 2,39\n2012 92.542 104 38.846 198 2,38\n2013 92.646 104 39.045 199 2,37\n2014 92.750 104 39.246 200 2,36\n2015 92.854 104 39.447 201 2,35\n2016 92.958 104 39.649 202 2,34\n2017 93.062 104 39.853 203 2,34\n2018 93.166 104 40.057 204 2,33\nv.a. 03-16 1.551 2.959\n(fonte: Elaborazione su dati Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)\nTab.21 Scenari di dimensionamento demografico\nPrevisioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 98-02/ IPOTESI A - di massima\n2003 91.864 37.700 2,44\n2004 92.092 228 38.200 500 2,41\n2005 92.320 228 38.707 507 2,39\n2006 92.549 229 39.220 513 2,36\n2007 92.779 230 39.740 520 2,33\n2008 93.009 230 40.267 527 2,31\n2009 93.239 231 40.801 534 2,29\n2010 93.471 231 41.342 541 2,26\n2011 93.702 232 41.890 548 2,24\n2012 93.935 232 42.446 555 2,21\n2013 94.168 233 43.008 563 2,19\n2014 94.401 234 43.579 570 2,17\n2015 94.635 234 44.157 578 2,14\n2016 94.870 235 44.742 586 2,12\n2017 95.105 235 45.335 593 2,10\n2018 95.341 236 45.937 601 2,08\nv.a. 03-18 3.477 8.236\n(fonte: Elaborazione su Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)\nTab.22 Scenari di dimensionamento demografico)\nPrevisioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 98-02/ IPOTESI A - di massima corretta con blocco-famiglie a 2,32\n2008 93.009 230 40.090 350 2,32\n2009 93.239 231 40.189 99 2,32\n2010 93.471 231 40.289 100 2,32\n2011 93.702 232 40.389 100 2,32\n2012 93.935 232 40.489 100 2,32\n2013 94.168 233 40.590 100 2,32\n2014 94.401 234 40.690 101 2,32\n2015 94.635 234 40.791 101 2,32\n2016 94.870 235 40.892 101 2,32\n2017 95.105 235 40.994 101 2,32\n2018 95.341 236 41.095 102 2,32\nv.a. 03-18 3.477 3.395\nIl calcolo del fabbisogno abitativo parte dalla considerazione che il valore di riferimento principale è quello dato dall'incremento delle famiglie. Vi sono, però, anche altri elementi che di solito partecipano ad calcolo del fabbisogno come:\n- la diminuzione delle coabitazioni familiari o delle situazioni di disagio abitativo,\nla sottrazione dallo stock esistente delle abitazioni trasformate ad altri usi (uffici, attività ricettiva, altro),\nl'incremento dato dal miglioramento dello standard abitativo, cioè il rapporto tra stanze ed abitanti della matrice stanze/componenti della famiglia,\nl'aumento delle unità abitative nelle ristrutturazioni di interi edifici o negli edifici unifamiliari atraverso un piccolo ampliamento,\nil fenomeno delle seconde case tenute libere e, di fatto, sottratte al mercato.\nSi tratta di fenomeni che nella siruazione attuale definita di "benessere abitativo" incidono in misura molto minore di un tempo tanto da renderli poco influenti rispetto ad un conteggio complessivo. Ciò non di meno è il caso, seppur brevemente, di prenderli in considerazione.\nCoabitazioni e disagio\nNon vi sono oggi situazioni di coabitazioni o di disagio dato da abitazioni senza i servizi primari. Il dato Istat non rileva più la presenza di abitazioni non dotate di servizi igenici o di acqua potabile. Il patrimonio edilizio è per il 60% costruito dopo il 1960 e quello antecedente ha subito lavori di riadattamento e di restauro. La differenza tra il numero delle famiglie ed il numero delle abitazioni occupate è pressoché identico. Solo 127 (pari allo 0,4%) (al censimento del 1991) sono le famiglie che vivono in "coabitazione". È un dato irrilevante che tende ad essere giustificato più come una "deformazione statistica". Per es. i religiosi che vivono nei conventi risultano statisticamente come "famiglie di single in coabitazione".\nInfine nel rapporto tra stanze e componenti tutte le classi di ampiezza prese in considerazione superano lo standard di una stanza per abitante, attestandosi in media ad 1,68 stanze per persona. E lo scarto è sempre più elevato man mano che si sale sul rapporto. Per es. le stanze nelle abitazioni formate da due stanze sono 1700 e vivono in totale 1400 componenti familiari, con un rapporto di 1,22 stanza per abitante. All'estremo opposto le stanze nelle abitazioni con sei stanze (e più) sono 50.500 e vi vivono 24.400 persone, con un rapporto di 2,07 stanze/abitante (dato Istat 1991).\nUn altro fenomeno legato alla "normale" attività edilizia è quello dei cambi di destinazione d'uso. Questo porta ad una sottrazione dallo stock abitativo di alloggi che vengono trasformati in uffici. Il fenomeno si è avverato tra gli anni 70 e 80 soprattutto nei Centri storici dato l'elevato valore immobiliare che questa destinazione aveva sul libero mercato. In quegli anni si espresse anche una forte preoccupazione che il fenomeno diventasse patologico epellendo popolazione e terziarizzando i Centri storici. In realtà il mercato si è poi invece velocemente stabilizzato. I valori medi tra una superficie ad uffici ed una a residenza si sono avvicinati. I Centri storici con delle attente politiche urbanistiche sono stati valorizzati (restauri, pedonalizzazione, ecc.) e dall'altra parte la realizzazione di centri terziari "fuori della città" ma facilmente raggiugibili e con facilità di parcheggio, hanno di fatto bloccato il fenomeno. Da alcuni anni, in certi centri storici, il valore della superficie residenziale ha addirittura superato quello per gli uffici. Molto elevato rimane invece il valore della superficie commerciale (i piani terra) nelle zone centrali (ristrutturate).\nIn questi ultimi anni ha preso piede invece il cambio d'uso per le attività ricettive denominate "bed and breakfast". Il fenomeno sta preccupando alcune città d'arte (Venezia in primis) o laddove vi è una grossa carenza ricettiva (per es. Napoli) in cui la strumentazione urbanistica attuativa (i piani particolareggiati dei Centri storici) hanno liberalizzato il cambio d'uso senza ancorarlo ad alcun dimensionamento (per altro molto difficile da governare). Non sembrano questi essere fenomeni che possano incidere pesantemente su una città come Arezzo.\nDalla parte opposta vi sono invece i cambi d'uso verso la residenza o l'aumento delle unità abitative attraverso le ristrutturazioni delle grosse volumetrie storiche o dei grandi alloggi. La richiesta del mercato di alloggi di piccole o piccolissime dimensioni destinati soprattutto a giovani coppie o a famiglie extra-comunitarie fan si che vi siano anche delle ristrutturazioni "selvagge" governabili urbanisticamente attraverso il ricorso in normativa alla introduzione del concetto di "alloggio minimo". Anche questo, seppur presente, non sembra essere ancora un fenomeno patologico.\nLa valutazione dei due fenomeni attraverso stime sulla rproduzione edilizia porta ad affermare che "sottrazione" e "aggiunte" si elidono a vicenda e riguardano una percentuale molto bassa del patrimonio esistente, tra il 2 ed il 5%.\nIl patrimonio edilizio esistente (censito dall'Istat) comprende anche le abiatzioni "non occupate". Questi sono gli alloggi che alla data del censimento risultano essere disponibili per la vendita o non occupati per "altri motivi". L'altissima percentuale di questa voce ("altri motivi") rende in effetti poco comprensibili le cause del fenomeno. Verosimilmente si tratta di alloggi che vengono lasciati liberi dai proprietari in quanto destinati alla "futura" famiglia, per esempio il figlio che si deve sposare. In altri casi di aziende che le usano come foresterie per il personale che si sposta da una sede all'altra. Il fenomeno è comunque abbastanza rilevante ed è pari al 6% del totale dello stock In valore assoluto corrisponde a 2300 alloggi al 2001 contro 3100 al 1991 (8,9%), di cui solo una piccola parte disponibili per il mercato. È un valore che da solo potrebbe rispondere ad una grossa fetta del fabbisogno teorico ma che statisticamente viene considerato come "fisiologico", quando è compreso tra il 5 ed il 7%.\nSi può comunque stimare che, stante le situazioni di mercato immobiliare, il fenomeno del non-occupato sia in regresso anche se, dalla parte opposta, il minor rendimento degli investimenti finanziari ha fatto incrementare nell'ultimo biennio il numero delle compravendite e l'abitazione è ritornata ad avere il ruolo di "bene rifugio". Ai fini del calcolo del fabbisogno si può ipotizzare che un valore pari al 4-5% debba essere considerato sottratto al mercato abitativo per i motivi suddetti. Ma anche in questo caso non si tratta di una domanda aggiuntiva. Alle nuove abitazioni che non entreranno nel mercato, in quanto rimarranno "non-occupate", corrisponderà un ugual valore di abitazioni ex non-occupate immesse nel mercato.\nIn coclusione la variabile "drive" rimane quella dal fabbisogno espresso dall'incremento del numero delle famiglie. Ciò porta ad un valore di fabbisogno di alloggi compreso tra 2900 e 3300 per il prossimo quindicennio.\nIl periodo temporale preso in considerazione è pari a quindici anni dato che si tratta di un Piano Strutturale con una valenza più lunga del normale prg (dieci anni) e in quanto suddivisibile in tre quinqenni pari ad altrettanti probabili Regolamenti Urbanistici.\nIl dato di previsione compreso tra 2900 e 3300 alloggi è confermato in parte anche dal dato della produzione edilizia ed in parte dalle realizzazioni del piano Gregotti. Nel periodo intercensuario, tra 1991 e 2001, lo stock abitativo è aumentato ad Arezzo di 2700 unità, passando da 34.900 alloggi a 37.700. Nello stesso periodo il dato della produzione edilizia letto attraverso la realizzazione del piano Gregotti conferma che, solamente nei piani attuativi residenziali (schede C), la volumetria edificata è stata di quasi un milione di mc. che, aggiunta a quella delle aree di completamento e delle case sparse, porta il totale a circa 1,3 milioni di mc. pari a 2800 alloggi (con alloggio medio di mc.450).\nPartendo dal dato degli alloggi si può arrivare a stimare la volumetria corrispondente. Il calcolo può essere effettuato partendo da un dato medio per alloggio oppure, più correttamente, stimando lostesso per tipo edilizio.\nNel primo caso l'alloggio medio comprensivo delle parti "non-residenziali" e delle parti comuni viene stimato in 450mc. Nel secondo caso invece si assegna una volumetria standard per tipo edilizio. Sono stati presi in considerazione i tipi edilizi maggiormente rappresentativi dell'edilizia contemporanea aretina; la casa uni-bifamiliare, la casa a schiera o la palazzina piccola (un vano scala, due piani oltre il terra, 4-6 alloggi), il "condominio" (il palazzone alto sette-otto piani con anche più vani scala). La casa unifamiliare (il villino) ha un volume compreso tra i 500 e i 700 mc.. La casa a schiera o la piccola palazzina ha un volume medio di 2000mc. Il condominio ha un volume medio di 8500mc. di cui almeno il 20% viene sottratto alla residenza per usi diversi (negozi e uffici).\nA seconda della percentuale assegnata ad ogni tipologia si possono stimare diversi scenari volumetrici.\nNell'ipotesi massima legata all'indice di incremento quinquennale con un fabbisogno di 3.395 alloggi (famiglie equivalenti) si sono fatte tre ipotesi di suddivisione tipologica:\na) 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini,\nb) 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini,\nc) 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini.\nSi ha una corrispondente volumetria pari a:\na) totale mc. 1.839.000\nb) totale mc. 1.876.000\nc) totale mc. 1.785.000.\nLo scarto tra i due estremi è di mc. 91.000\nNell'ipotesi minima legata all'indice di incremento decennale con un fabbisogno di 2.959 alloggi (famiglie equivalenti) si sono fatte altre tre ipotesi di suddivisione tipologica:\nd) totale mc. 1.603.000\ne) totale mc. 1.635.000\nf) totale mc. 1.556.000.\nLo scarto tra i due estremi è di mc. 79.000\nLa differenza tra gli estremi dell'uno e dell'altro scenario è di mc.320.000.\nSembrano comunque entrambi scenari credibili e confrontabili con l'andamento degli ultimi dieci anni di produzione edilizia. La media di tutte le ipotesi dà un valore di mc. 1.700.000 suddiviso in quindici anni, pari a 110.000mc/anno.\nTab.23 Scenari abitativi\nScenario abitativo 2013\nincremento famiglie con indice 98-02 3.395\nincremento famiglie con indice 92-02 2.959\nScenario 1 - ipotesi A\nvolume medio abitazione volume totale\nnuove abitazioni al 2018 3.395 450 1.527.750\nScenario 2 - ipotesi B\nnuove abitazioni al 2018 2.959 450 1.331.550\nTab.24 Scenari abitativi\nScenari abitativi al 2018\nScenario 2 - Ipotesi A / nuove abitazioni: 3395\nStima A/1: 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini\nvolume medio mc\nIpotesi A/1 3.395 1-2 alloggi 50% 600 1.698 1.018.500\n3.395 3-6 alloggi 30% 2000 170 339.500\n3.395 oltre 6 20% 8500 57 480.958\nTOTALE MC 1.838.958\nStima B/1: 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini\nTipologie Percentuale volume medio mc Numero edifici Totale mc\nIpotesi B/1 3.395 1-2 alloggi 40% 600 1.358 814.800\n3.395 oltre 6 30% 8500 85 721.438\nTOTALE MC 1.875.738\nStima C/1: 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini\nIpotesi C/1 3.395 1-2 alloggi 30% 600 1.019 611.100\n3.395 3-6 alloggi 40% 2000 226 452.667\nTOTALE MC 1.785.204\nTab.25 Scenari abitativi\nScenario 1 - Ipotesi B / nuove abitazioni: 2959\nStima A: 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini\nIpotesi A 2.959 1-2 alloggi 50% 600 1.480 887.700\n2.959 3-6 alloggi 30% 2000 148 295.900\n2.959 oltre 6 20% 8500 49 419.192\nTOTALE MC 1.602.792\nStima B: 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini\nIpotesi B 2.959 1-2 alloggi 40% 600 1.184 710.160\n2.959 oltre 6 30% 8500 74 628.788\nTOTALE MC 1.634.848\nStima C: 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini\nIpotesi C 2.959 1-2 alloggi 30% 600 888 532.620\n2.959 3-6 alloggi 40% 2000 197 394.533\nTOTALE MC 1.555.941\nLe zone per attività produttive inserite nel Piano vigente sono circa 150, comprensive sia delle grandi aree soggette a strumentazione attuative che delle aree di piccole dimensioni caratterizzate da una o poche attività. Le stesse occupano una superficie complessiva di 3.800.000 mq. Con una stima prudenziale si può affermare che la superficie coperta sia pari a 1.400.000 mq. (il 50% del totale) e il volume complessivo sia pari a 12milioni di mc. (con m.8,5 di H media). È un valore molto alto pari al 70% della città residenziale (16milioni di mc) ma molto più concentrata.\nIl piano prevede quattro tipi di zona D.\nLa D specifica per le attività produttive con indice di edificabilità fondiaria pari a 3,5 mc/mq e con un rapporto di copertura del 60% (H max 12,0m.). La D1 per attività di supporto all'agricoltura con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,5 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).\nLa D2 per le attività commerciali con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,0 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).\nLa D3 per le attività di deposito ed esposizione di merci con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,0 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).\nTali zone sono per la maggior parte realizzate o in fase di realizzazione mentre ancora libere risultava al 2001 una superficie di circa 1,2 milioni di mq. Solo due aree superavano i 100.000mq (la n.25 di 470mila mq, la n.109 di 101mila mq.) mentre tutte le rimanenti sono aree di piccole o medie dimensioni.\nTab.26 Analisi delle zone D esistenti\n"Comune di Arezzo PS 2003\nZone produttive stato di attuazione"\n"superficie area MQ"\n"superficie libera MQ"\n001 D 16.704 0\n002 D 9.536 0\n003 D 12.054 0\n004 D 2.470 0\n005 D 2.668 2.668\n006 D 2.646 1.852\n007 D 15.715 0\n008 D 22.593 0\n009 D 51.582 5.158\n010 D 13.658 0\n011 D 21.445 0\n012 D 22.942 2.294\n013 D 58.139 0\n014 D 19.329 0\n015 D 6.992 0\n016 D 10.519 0\n017 D 5.942 0\n018 D 9.813 0\n019 D 9.508 3.803\n020 D 11.218 0\n021 D 10.230 2.557\n022 D 8.221 411\n023 D 27.045 0\n024 D 6.809 0\n025 D 470.591 470.591\n026 D 24.247 24.247\n027 D 19.298 0\n028 D 25.654 0\n029 D 4.142 0\n030 D 44.119 0\n031 D 9.397 0\n032 D 42.193 0\n033 D 19.758 0\n034 D 15.757 2.363\n035 D 3.408 3.408\n036 D 12.380 12.380\n037 D 11.262 0\n038 D 10.703 0\n039 D 131.259 52.504\n040 D 58.548 14.637\n041 D 24.947 0\n042 D 6.563 6.563\n043 D 12.766 12.766\n044 D 12.864 1.286\n045 D 11.464 1.146\n046 D 60.174 0\n047 D 6.436 3.862\n048 D 55.504 16.651\n049 D 21.603 0\n050 D 39.719 0\n051 D 10.222 0\n052 D 2.632 1.053\n053 D 5.674 0\n054 D 7.400 0\n055 D 231 0\n056 D 38.770 0\n057 D 28.785 0\n058 D 25.380 0\n059 D 14.335 0\n060 D 12.390 0\n061 D 49.272 29.563\n062 D 3.718 0\n063 D 4.342 0\n064 D 63.365 0\n065 D 14.750 0\n066 D 27.268 10.907\n067 D 164.471 0\n068 D 23.735 4.747\n069 D 1.127 0\n070 D 76.230 0\n071 D 12.476 0\n072 D 92.550 92.550\n073 D 20.331 0\n074 D 71.100 7.110\n075 D 4.292 429\n076 D 29.382 0\n077 D 207 0\n078 D 41.162 0\n079 D 7.334 1.467\n080 D 101.592 0\n081 D 3.557 1.423\n082 D 3.321 0\n083 D 28.618 0\n084 D 19.158 3.832\n085 D 7.965 0\n086 D 22.535 1.127\n087 D 11.384 11.384\n088 D 41.287 4.129\n089 D 157.465 7.873\n090 D 15.499 15.499\n091 D 11.981 11.981\n092 D 41.107 2.055\n093 D 79.164 15.833\n094 D 10.346 1.035\n095 D 22.904 0\n096 D 44.212 22.106\n097 D 66.966 3.348\n098 D 39.995 0\n099 D 13.057 3.264\n100 D 16.288 0\n101 D 31.264 3.126\n102 D 12.703 0\n103 D 7.039 3.520\n104 D 14.759 5.904\n105 D 5.412 0\n106 D1 21.451 15.015\n107 D1 21.170 2.117\n108 D1 47.811 33.468\n109 D1 101.628 101.628\n110 D1 11.905 11.905\n111 D1 6.476 4.533\n112 D1 39.615 39.615\n113 D1 7.379 0\n114 D2 72.783 0\n115 D2 13.656 0\n116 D2 4.237 3.601\n117 D2 67.804 61.024\n118 D2 25.137 15.082\n119 D2 15.143 15.143\n120 D2 1.901 0\n121 D2 5.190 0\n122 D2 16.636 0\n123 D2_Y 8.200 0\n124 D2 2.699 0\n125 D2 9.705 7.279\n126 D2 5.776 4.043\n127 D 6.737 6.737\n128 D_Y 7.445 5.956\n129 D 1.564 313\n130 D_Y 1.228 614\n131 D3 11.580 0\n132 D_Y 6.708 4.696\n133 D 5.780 5.780\n134 D_Y 4.766 4.766\n135 D_Y 5.170 5.170\n136 D 330 0\n137 D_Y 6.206 0\n138 D_Y 6.417 0\n139 D_Y 7.135 2.141\n140 D_Y 3.064 1.532\n141 D_Y 689 0\n142 D 10.541 0\n143 D3_Y 18.058 9.029\n144 D_Y 1.667 667\n145 D_Y 2.835 0\n146 D_Y 3.415 1.708\n147 D_Y 4.749 0\n148 D_Y 8.433 4.216\n149 D_Y 7.771 0\nUna stima della domanda è possibile effettuarla attraverso l'analisi delle richieste pervenute in Comune per questo tipo di zona. In Comune sono arrivate oltre 100 domande per inserimento di aree per attività produttive in genere.\nLa superficie occupata da queste aree è di 1.900.000mq. Nella distribuzione per classe di ampiezza vi è la seguente suddivisione:\n- tre aree superano i 150.000 mq,\n- quattro aree sono comprese tra i 50.000 mq e i 100.000 mq\n- 38 aree sono comprese tra i 10.000 mq e i 50.000mq\n- circa 60 sono inferiori ai 10.000mq.\nSi tratta di valori molto elevati ma che denotano anche una certa dinamicità dell'imprenditoria locale anche se una quota parte di richieste forse sono più di tipo immobiliare vero e proprio che per la effettiva costruzione di capannoni produttivi o comemrciali.\nTab.27 Le richieste per zone D\nLe dimensioni degli standard fanno riferimento al provvedimento legislativo originario (il D.M.1444/68) non modificato dalla legislazione toscana. Il decreto fissa i seguenti parametri:\na) per istruzione: 4,5 mq/abitante\nb) per attrezzature di interesse comune: 4,5 mq/abitante\nc) per verde attrezzato: 9,0 mq/ab\nd) per parcheggio: 2,5 mq/ab.\nSi tratta degli standard "minimi" che però devono essere integrati con eventuali carenze date dal regresso non attuato.\nL'offerta di standard attuale (effettuata attraverso una analisi di dettaglio per singola area esistente) evidenzia che la città di Arezzo ha una buona dotazione di aree per servizi pubblici. Lo standard minimo richiesto dalla legislazione nazionale è nel complesso largamente superato. Per abitante effettivo vi sono 36 mq., che si abbassa a 28mq per abitante teorico (calcolato su 100mc/ab).\nDalla disaggregazione del dato totale si evince però che mentre tutti i servizi sono in surplus, lo standard per l'istruzione è in deficit. La superficie delle aree per l'istruzione esistente è pari a 375.000 mq contro una domanda teorica di mq.418.000 (calcolata sugli abitanti effettivi).\nÈ questo lo standard che sempre in questa statistica risulta deficitario ma che non corrisponde alla effettiva domanda. Il calcolo è effettuato, secondo decreto, sulla superficie dell'area mentre sarebbe più appropriato effettuarlo per superfice di calpestio, in numero aule ed in mq. per alunno. La diminuzione delle nascite ha portato infatti ad avere una situazione completamente diversa da quella prospettata negli anni 60 quando il legislatore ha proposto il D.M. Da diversi anni il rapporto tra alunni e aule si è notevolmente elevato e, per mancanza di alunni, alcune scuole sono state accorpate o addirittura chiuse. Il rapporto di calcolo dello standard basato solamente sulla popolazione residente e non su quella scolastica risulta completamente superato.\nLo standard a parcheggio è invece, probabilmente, sottostimato. L'incremento dell'uso del mezzo privato ha portato l'Italia ad avere un valore tra famiglie e auto tra i più elevati del mondo. Ogni famiglia ha più di un auto. Lo standard, calcolato sugli abitanti, porta ad una superficie di 6,25mq di parcheggio per famiglia contro un posto auto calcolato solitamente in 12,0mq circa (escluso spazio di manovra). Lo standard prestazione è quindi la metà di quello teorico calcolato per legge.\nIn complesso la domanda di standard calcolata con l'aggiunta degli abitanti di incremento (e questi rapportati a 100mc/ab) è pari a 1,9 milioni di mq. così suddivisi: 479mila per l'istruzione, 213mila mq per le atrrezzature comuni, 959.000 per il verde attrezzato e 266.000 per il parcheggio.\nGli standard esistenti già realizzati sono 489mila mq per le attrezzature, 2,1 milioni di mq. per il verde/sport e 390mila per il parcheggio.\nTab. 28 Domanda e Offerta esistente di standard\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Domanda di standard e Offerta attuale (aree esistenti di Prg già realizzate)\nmq/abit. richiesti da D.M.1444/68 4,5 2,0 9,0 2,5 18,0\nDomanda mq/ab. effettivi 418.041 185.796 836.082 232.245 1.672.164\nOfferta standard esistenti 375.000 489.019 2.122.474 390.101 3.376.594\nmq/ab. effettivi -43.041 303.223 1.286.392 157.856 1.704.430\n(Elaborazione Ufficio di Piano)\nLe previsioni del nuovo Piano Strutturale sono state suddivise per l'offerta residenziale, l'offerta de produttivo, l'offerta di standard e la verifica per le unità organiche di riferimento (UTOE).\nIl nuovo Piano Struttura prevede la realizzazione di nuove volumetrie per residenza suddivise tra il Capoluogo e le Frazioni sparse nel territorio comunale. La scelta del piano è stata quella di individuare le quantità massime edificabili all'interno delle singole Utoe comprensive della quota parte di "completamento" e di nuova previsione. Il Piano conferma, ovviamente, le quantità previste dal piano Gregotti e non ancora realizzate. Il calcolo è stato effettuato in numero alloggi, partendo dal dimensionamento, e quindi trasformato in volumetria. La previsione indica un range di alloggi compresi tra un minimo ed un massimo. La differenza è dovuta al fatto che la normativa per le zone residenziali prevede la possibilità di inserire anche altre destinazioni (commercio e uffici) pur fissando una percentuale massima (stimato in questo caso sino al 20%). Il Regolamento Urbanistico dovrà fissare successivamente le aree e le progettazioni di massima (le schede progetto). Alcune di queste, le aree considerate strategiche, sono state invece già individuate in questa fase di Piano.\nIl volume di nuova previsione inserito nel Piano Struttura è compreso tra 1.400.000 mc e 2.043.000 mc. pari ad un numero di alloggi che varia tra 3200 e 4500.\nIl dato coincide con le ipotesi espressi negli scenari ed è leggermente inferiore a quello previsto dal piano Gregotti che aveva una valenza decennale. Questo dato corrisponde grosso modo al 10% del volume totale resdidenziale (stimato in circa 17milioni di mc.) presente nel territorio comunale.\nLa produzione media annuale è compresa tra i 93mila mc. ed i 133mila mc.\nL'offerta, cosi espressa, è composta da una capacità residua data dal Prg vigente, da una quota di recupero del patrimonio edilizio esistente disabitato, da una quota di edilizia di completamento (i piccoli lotti interclusi soggetti alla realizzazione diretta) e dalla quota di previsione con impegno di nuovo suolo.\nL'incremento dato dalla nuova localizzazione occupa una superficie territoriale di 913mila mq. di aree per complessivi 2200 alloggi. La previsione di grandi volumetrie è concentrata in poche aree strategiche poste al nord della città in stretto collegamento con la linea "del ferro" poste nelle Utoe di Ceciliano (aree per mq.400mila) e di Fiorentina (aree per mq. 300mila). Le altre aree di "espansione" sono sparse nel territorio e sono di media di circa 15-20mila mq.\nUna quota di residenziale è stata prevista nelle aree di "completamento", cioè quelle che non impegnano suolo aggiuntivo ma si pongono all'interno della città consolidata attuale. In queste aree sono previsti circa 650 alloggi.\nUn'altra quota parte è data dal recupero delle abitazioni disabitate, corrispondenti al "non-occupato" Istat. Di queste si stima che una percentuale possa essere ri-immessa nel mercato immobiliare e rientrare nello stock anche se, parallelamente, una quota di uguale peso entrerà nella condizione di "non occupato".\nInfine il Piano recupera la capacità residua del prg Gregotti. Questa è inserita nelle Zone B di completamento per 400 alloggi circa e nelle Zone C soggette a scheda norma per 850 alloggi circa. Ma questi ultimi si trovano già all'interno di piani attuativi adottati o in fase istruttoria per cui si può prevedere che entro l'anno saranno approvati definitivamente e realizzati nel prossimo biennio.\nTab.29 Dimensionamento - Offerta Residenza\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Dimensionamento per UTOE - Offerta residenziale\nPrevisioni PS 2003\nTotale PS 2003\nRecupero p.e.e. (3)\nNuovo impegno di suolo\nalloggi min (5)\nVolume min MC\nVolume max MC\nnum abit teorici\nda conc (2)\n01 Giovi 11 2 0 7 12 9 0 0 20 41 122 9.044 18.280\n02 Ponte a Buriano 0 0 1 1 1 8 0 0 7 11 33 3.314 4.930\n03 Quarata 0 8 0 41 12 30 0 0 61 90 271 27.276 40.620\n04 Ceciliano 7 1 0 12 7 9 400.900 865 714 901 2.703 321.226 405.470\n05 Puglia 1 0 13 16 8 17 0 0 37 56 167 16.498 25.010\n06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 0 0 2 51 17 7 0 0 44 76 227 19.634 34.105\n07 Indicatore Pratantico 18 0 0 9 11 33 48.000 160 174 231 694 78.192 104.040\n08 San Leo 0 0 0 0 0 10 0 0 8 10 31 3.582 4.590\n09 Gavardello 0 0 0 0 2 10 0 0 8 12 37 3.402 5.490\n10 Pratacci 0 0 0 0 3 222 0 0 177 225 675 79.748 101.260\n11 Fiorentina 51 0 0 0 24 16 299.400 699 607 789 2.368 273.318 355.260\n12 Catona 0 0 0 0 2 0 13.000 0 0 2 5 - 720\n13 Centro 0 0 0 0 68 0 47.650 127 88 195 584 39.660 87.600\n14 Cappuccini 48 0 11 188 17 18 0 0 209 282 845 93.906 126.720\n15 Staggiano 1 0 0 8 6 10 0 0 14 26 77 6.500 11.500\n16 Pieve a Maiano 0 0 0 0 2 0 0 0 0 2 5 - 810\n17 Battifolle 5 0 6 98 6 33 19.500 65 164 213 640 73.924 96.005\n18 Calamandrei 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 - 180\n19 Pescaiola 59 0 0 0 11 7 0 0 51 77 232 23.046 34.770\n20 San Donato 7 1 0 111 9 4 0 0 96 131 394 43.190 59.050\n21 Tortaia 11 0 14 59 9 5 0 0 69 97 292 31.138 43.873\n22 Saione 98 0 0 56 24 2 0 0 120 180 540 53.804 80.980\n23 Stadio 1 2 0 0 24 9 0 0 4 36 107 1.804 15.980\n24 San Zeno 1 0 0 16 3 10 0 0 21 31 92 9.632 13.840\n25 Agazzi 2 0 0 0 39 7 20.000 67 53 115 345 23.654 51.730\n26 Santa Firmina 12 1 10 51 6 20 20.000 67 128 167 501 57.576 75.120\n27 Frassineto 0 0 0 16 5 9 16.000 53 61 83 248 27.568 37.160\n28 Olmo 12 0 0 14 10 50 7.000 23 77 110 330 34.864 49.430\n29 Policiano 0 0 0 0 8 27 0 0 20 35 105 8.862 15.690\n30 Rigutino 1 0 0 62 14 44 21.500 96 160 217 652 71.940 97.800\n31 Lignano 0 1 0 13 1 1 0 0 11 16 47 5.092 7.040\n32 Poti 0 0 0 0 18 5 0 0 0 24 71 184 10.580\n33 Palazzo del Pero 16 0 0 29 13 4 0 0 36 62 187 16.394 28.030\nTOTALE COMUNE 361 15 57 857 394 635 912.950 2.221 3.239 4.541 13.624 1.457.972 2.043.663\n(1) alloggi già concessionati ed in fase di realizzazione\n(2) alloggi da concessionare ma già in parte inseriti in piani attuativi approvati\n(3) quota parte recupero abitazioni non occupate\n(4) quota parte nuova edificazione di completamento senza impegno di nuovo suolo (escluso residuo prg vigente zone B)\n(5) escluso 20% di non-residenziale ed escluso recupero quota parte (20%) non occupato\nLe aree produttive inserite nel Piano Struttura occupano una superficie territoriale di circa 6.200.000 mq., di cui il 50% derivante dal piano Gregotti ed il rimanente di nuovo inserimento. La superficie territoriale in aggiunta prevista è di 3,4milioni di mq. A questa si deve sommare la superficie residua del Piano Gregotti non ancora attuata che corrisponde a 1.100.000mq. In complesso l'offerta per il produttivo si aggira attorno ai 4,5 milioni di mq.\nQuesta previsione comprende però anche ampie aree riservate ad attrezzature speciali o ad attività che hanno bisogno di grandi spazi ma di piccole volumetrie. Nelle prime si trovano le aree per attrezzature speciali, nelle seconde le aree per le ttività di recupero o legati all'edilizia o all'autotrasporto. Queste avendo necessità di vaste aree libere per mettere la merce (o i mezzi pesanti) all'aperto non potrebboro trovare soddisfazione nel mercato delle aree produttive in cui l'ampio rapporto di copertura previsto (40-60%) ne alza il valore immobiliare. Queste aree, inserite in prevalenza nel Sottosistema P4, occupano circa 1,5 milioni di mq. e rappresentano il 25% della sperfcie totale.\nGli altri Sottosistemi prevedono la destinazione produttiva come prevalente (Sottosistema P1), la destinazione mista produttivo-commerciale (P2) e la mista artigianale con possibilità di ricavare anche la residenza per il proprietario o per il custode (P3). Il 42% delle aree è previsto nel primo sottosistema con l'individuazione di tre grandi aree, tra i 400 ed i 500mila mq.. Il 23% è previsto per il P2 (mq.1451.000) ed il 9% per il P3 (560.000mq)).\nLa superficie coperta, calcolata tra il 40 ed il 60% della superficie fondiaria, ha uno sviluppo totale di 1.100.000mq. pari a solo al 18% della superficie totale. Ciò permetterà di avere una distribuzione planivolumetrica di alta qualità con una rapporto tra spazi costruiti e spazi aperti nettamente a favore di questi ultimi. Le aree scoperte sono ovviamente riservate agli standard primari (verde e parcheggio) e alle strade, ma la quota più consistente rimane di proprietà privata e rientra nell'area pertinenziale.\nTab.30 - Dimensionamento non-residenziale\nCOMUNE DI AREZZO - PIANO STRUTTURA 2003 Dimensionamento sistema produttivo\nPIANO STRUTTURA 2003\nSup terr attuata\nSup terr residua\nSup. fondiaria (St * 70%)\nSup. Coperta (Sf*60%)\nSup terr in aggiunta PS\nSu Fond MQ (St *70%)\nSuperf Coperta = Sup Fond * 40%\n01 Giovi P3 49.528 25.500 0 0 24.028 16.820 6.728 6.728\n03 Quarata P1 93.448 32.916 11.471 8.030 4.818 49.061 34.343 13.737 18.555\n04 Ceciliano P2 40.608\n04 Ceciliano P3 99.574\n140.182 52.443 12.711 8.898 5.339 75.028 52.520 21.008 26.347\n05 Puglia P1 36.807 11.922 15.923 11.146 6.688 8.962 6.273 2.509 9.197\n07 Indicatore Pratantico P1 (2) 575.682 527.312 369.118 147.647 147.647\n07 Indicatore Pratantico P3 16.143\n591.825 28.000 36.313 25.419 15.251 527.512 369.258 147.703 162.955\n08 San Leo P4 197.775 0 0 0 197.775 138.443 55.377 55.377\n09 Gavardello P1 131.168\n09 Gavardello P3 52.090\n09 Gavardello P4 126.269\n309.527 108.297 29.591 20.714 12.428 171.639 120.147 48.059 60.487\n10 Pratacci P1 98.654\n10 Pratacci P2 625.196\n10 Pratacci P3 158.372\n882.221 478.000 137.980 96.586 57.952 266.241 186.369 74.548 132.499\n18 Calamandrei P1 813.638\n18 Calamandrei P2 640.302\n1.453.940 513.000 706.046 494.232 296.539 234.894 164.426 65.770 362.310\n24 San Zeno P1 885.548 283.500 110.415 77.291 46.374 491.633 344.143 68.829 115.203\n24 San Zeno P4 1.219.679 1.219.679 853.775 85.378 85.378\nnota 1 e 2 2.105.227 283.500 110.415 77.291 46.374 1.711.312 1.197.918 154.206 200.580\n25 Agazzi P2 83.524 43.371 0 0 40.153 28.107 11.243 11.243\n30 Rigutino P2 61.128\n30 Rigutino P3 178.604\n239.732 39.500 85.824 60.077 36.046 114.408 80.086 32.034 68.080\n6.183.737 1.616.450 1.146.274 802.392 481.435 3.421.014 2.394.710 632.923 1.114.358\n(1) Area strategica d'intervento di San Zeno: P1 =Sc 20%; P4 = Sc 10%\n(2) Incluse Aree strategiche di intervento\nTab.31 - Dimensionamento non-residenziale per Sottosistemi\n"Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003\nOfferta aree produttive per Sottosistema"\nTotale per Sottosistema MQ\nP1 480.926 2.634.946 42,6\nP2 61.128 1.450.757 23,5\nP3 7.751 554.311 9,0\nP4 1.219.679 1.543.723 25,0\nTOT 6.183.737 100,0\nL'Offerta di standard comprende le aree esistenti, realizzate e già di proprietà comunale, e le aree di nuova previsione inserite all'interno delle Utoe. Gli standard sono suddivisi e verificati per tipologia, per Utoe e per destinazione d'uso (residenza e produttivo).\nIl totale degli abitanti comprende gli insediati e gli insediabili (calcolati con il rapporto di 100mc/ab). La verifica eseguita per singola Utoe ha portato all'individuazione delle situazioni di sotto-standard. Anche se le stesse sono attribuibili più alla particolare suddivisione in unità territoriali che alla effettiva carenza di aree per servizi (nelle piccole frazioni per es. non vi sono necessità di aree a verde o a parcheggi) queste sono state comunque recuperate e inserite nella norma come quantità da reperire.\nL'offerta di Piano nel complesso prevede 3.600.000 mq di aree pari a 34,0 mq per abitante.\nLe aree a verde hanno una superficie di mq 2.300.000 pari a 21,5 mq/ab, le per parcheggi hanno una superficie di mq 1.705.000 (4,3 mq/ab), le aree per attrezzature hanno una superficie di mq.489.000 (4,6mq/ab).\nRispetto allo standard considerato minimo le prime sono superiori di 12,5 mq per ab., i parcheggi di 2,0 mq per ab., le attrezzature di 2,6 mq per ab. L'istruzione è inferiore di 0,46 ma non vi sono nel Comune situazioni di disagio o di domanda inevasa.\nTab.32 - Offerta di standard - Totale comune\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Domanda di standard e Offerta Piano Struttura 2003 (aree esistenti di Prg + previsioni PS)\nabitanti effettivi + incremento teorici (100mc/ab)\ntotale comune 92.898 106.522 375.000 489.019 2.122.474 390.101 3.376.594\nDOMANDA TEORICA mq 479.349 213.044 958.698 266.305 1.917.396\nOFFERTA PIANO STRUTTURA mq 375.000 489.019 2.289.627 467.849 3.621.495\nDIFFERENZA -104.349 275.975 1.330.929 201.544 1.704.099\nMQ per abitante secondo PS 2003 4,04 4,59 21,49 4,39 34,00\n(1) compreso istituti superiori - nuova riforma cicli scolastici\nLa legislazione toscana ha introdotto con la nuova legge urbanistica del 1995 il concetto di Unità territoriale organica elementare nell'ambito degli "indirizzi e parametri da rispettare nella predisposizione della parte gestionale del Piano regolatore generale". Le interpreatazione più frequenti che si sono avute delle Utoe nei casi approvati negli ultimi anni (vedi Urbanistica Quaderni, op. cit.) sono riconducibili a due principali categorie. La prima identifica le Utoe con le parti compiute del sistema insediativo, significative ai fini del controllo delle dimensioni, dei servizi, e delle infrastrutture. La seconda le concepisce come entità "minori" non idonee alla disciplina di cui sopra. Nel primo caso l'Unità territoriale organica elementare può corrispondere a interi nuclei insediativi oppure a parti compiute della città. Nel secondo corrisponde ad una zona incompiuta disciplinata in maniera parziale.\nDalla disamina di una serie di casi risulta infine l'unica interpreatzione possibile porta alla identificazione delle utoe con quelle "parti organiche della città che rappresentano al tempo stesso luoghi di identità civile e autosufficenza funzionale, sia pure circoscritta solo ad alcune fondamentali funzioni urbane". Queste sono "i quartieri urbani, le parti di città dotate di identità e centri di aggregazione, i "paesi" assorbiti dal processo di urbanizzazione ma tuttora riconoscibili, gli aggregati urbani minori, le frazioni e i nuclei extra-urbani".\nIn altre parole le Utoe si identificano con le parti di città riconosciute e riconoscibili e organicamente funzionanti. La funzione dell'Utoe rimane quella di meglio interpretare la suddivisione e la verifica degli standard o dei livelli prestazionali. Se questa interpretazione risulta corretta ne consegue però che le Utoe devono avere una loro perimetrazione di volta in volta modifidicata a seconda della tematica prestazionale di riferimento. La struttura degli standard, così come concepiti dal decreto ministeriale e non modificati dalla legislazione toscana, portano a considerare alcuni servizi (i verdi e i parcheggi primari) come presenti e necessari per un'area "piccola", altri per entità territoriali piu "grandi" (le scuole dell'obbligo), altri ancora per l'intera città (i servizi secondari). A fronte di questi ragionamenti la scelta effettuata per il Piano Strutturale di Arezzo è stata quella di individuare delle unità minime come parte riconoscibili e riconosciute (quartieri, aree, zone, paesi, ecc.) e riaggregarli ogni qualvolta necessario.\nLa verifica del dimensionamento per Utoe ha riguardato in questo caso gli standard di verde e di parcheggio (per la verifica di sostenibilità complessiva si rimanda alla Relazione generale e quella di settore dedicataa ll'ambiente).\nL'incremento di popolazione teorica (13.600 ab/teorici) produce una domanda di standard di 123mila mq. di verde e 34mila di parcheggio. Sommati agli abitanti effetivi formano una domanda totale rispettivamente di mq.959mila e di 266mila mq.\nConfrontando questo dato con l'Offerta di Piano (esistente + incremento) risulta che alcune Utoe siano ancora in deficit per parcheggio (la maggior parte) o per verde (solamente sette Utoe). A questo punto il dato è stato ulteriormente incrementato per raggiungere il minimo del D.M. e inserito nella norma per singola Utoe. Lo standard di incremento è quindi pari allo standard dato dall'introduzione del nuovo volume e da quello dato per recuperare il "regresso".\nIn questo modo l'offerta raggiunge i minimi per ogni Utoe ed eleva il totale complessivo per Comune alle quantità descritte in precedenza.\nInfine la verifica degli standard è stata proposta anche per le Utoe in cui è localizzata la destinazione produttiva, calcolando il 10% della superficie territoriale, oltre alle strade. In ogni Utoe con la presenza di non-residenziale le aree devono essere ulteriormente incrementate per tale funzione. In complesso queste sono pari a 350mila mq. circa, da destinare a parcheggi, verde e servizi in genere.\nTab.33 - Offerta standard per Utoe: incremento ed esistenti\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Offerta Standard per UTOE\nAbitanti insediati + insediabili teorici (100mc/ab)\nAbitanti esistenti 2001\nAbitanti teorici in incremento\n"verde 9,0 mq/ab-teor MQ"\n"parcheggio 2,5 mq/ab-teor MQ"\n01 Giovi 1.705 1.583 122 1.097 305 59.880 4.133\n02 Ponte a Buriano 709 676 33 296 82 6.507 3.652\n03 Quarata 2.953 2.682 271 2.437 677 44.147 7.694\n04 Ceciliano 4.742 2.039 2.703 24.328 6.758 52.815 15.509\n05 Puglia 1.913 1.746 167 1.501 417 29.705 4.352\n06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 2.996 2.769 227 2.046 568 4.401 1.100\n07 Indicatore Pratantico 3.898 3.204 694 6.242 1.734 36.616 6.085\n08 San Leo 1.842 1.811 31 275 77 54.933 2.034\n09 Gavardello 336 299 37 329 92 3.076 4.969\n10 Pratacci 3.937 3.262 675 6.076 1.688 155.951 75.392\n11 Fiorentina 8.774 6.406 2.368 21.316 5.921 151.811 31.798\n12 Catona 679 674 5 43 12 49.519\n13 Centro 9.596 9.012 584 5.256 1.460 204.585 39.796\n14 Cappuccini 6.105 5.260 845 7.603 2.112 114.003 7.244\n15 Staggiano 1.761 1.684 77 690 192 11.008 2.142\n16 Pieve a Maiano 154 149 5 49 14\n17 Battifolle 4.217 3.577 640 5.760 1.600 52.679 12.715\n18 Calamandrei 390 389 1 11 3 6.855 23.131\n19 Pescaiola 3.704 3.472 232 2.086 580 87.037 16.182\n20 San Donato 5.093 4.699 394 3.543 984 174.942 20.193\n21 Tortaia 6.634 6.342 292 2.632 731 160.888 10.497\n22 Saione 8.376 7.836 540 4.859 1.350 60.138 14.460\n23 Stadio 7.854 7.747 107 959 266 309.260 34.871\n24 San Zeno 799 707 92 830 231 8.459 15.661\n25 Agazzi 2.518 2.173 345 3.104 862 45.164 6.354\n26 Santa Firmina 3.694 3.193 501 4.507 1.252 95.391 3.126\n27 Frassineto 1.193 945 248 2.230 619 31.940 379\n28 Olmo 2.765 2.435 330 2.966 824 15.482 4.200\n29 Policiano 1.665 1.560 105 941 262 11.686 1.488\n30 Rigutino 3.665 3.013 652 5.868 1.630 55.616 14.537\n31 Lignano 335 288 47 422 117\n32 Poti 492 421 71 635 176 2.881\n33 Palazzo del Pero 1.032 845 187 1.682 467 25.098 6.408\nTOTALE 106.522 92.898 13.624 122.620 34.061 2.122.474 390.101\nTab.34 - Offerta standard per Utoe: surplus/deficit\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Domanda e Offerta di standard per UTOE\n"verde esistente +incremento per nuovo volume MQ"\n"parcheggio esistente +incremento nuovo volume MQ"\n"verde incremento per pregresso MQ"\n"parcheggio incremento per pregresso MQ"\n01 Giovi 1.705 15.344 4.262 60.976 4.437 45.633 175\n02 Ponte a Buriano 709 6.380 1.772 6.802 3.734 423 1.962\n03 Quarata 2.953 26.575 7.382 46.585 8.371 20.009 989\n04 Ceciliano 4.742 42.679 11.855 77.143 22.267 34.464 10.412\n05 Puglia 1.913 17.215 4.782 31.205 4.769 13.991 -13 13\n06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 2.996 26.967 7.491 6.447 1.668 -20.520 -5.822 20.520 5.822\n07 Indicatore Pratantico 3.898 35.078 9.744 42.858 7.819 7.780 -1.925 1.925\n08 San Leo 1.842 16.574 4.604 55.209 2.110 38.634 -2.494 2.494\n09 Gavardello 336 3.020 839 3.405 5.061 385 4.222\n10 Pratacci 3.937 35.434 9.843 162.027 77.080 126.593 67.237\n11 Fiorentina 8.774 78.970 21.936 173.127 37.719 94.157 15.783\n12 Catona 679 6.109 1.697 49.562 12 43.453 -1.685 1.685\n13 Centro 9.596 86.364 23.990 209.841 41.256 123.477 17.266\n14 Cappuccini 6.105 54.943 15.262 121.606 9.356 66.663 -5.906 5.906\n15 Staggiano 1.761 15.846 4.402 11.698 2.334 -4.148 -2.068 2.068\n16 Pieve a Maiano 154 1.390 386 49 14 -1.341 -373 1.341 373\n17 Battifolle 4.217 37.953 10.543 58.439 14.315 20.486 3.772\n18 Calamandrei 390 3.512 976 6.866 23.134 3.354 22.159\n19 Pescaiola 3.704 33.334 9.260 89.123 16.761 55.789 7.502\n20 San Donato 5.093 45.834 12.732 178.485 21.177 132.651 8.446\n21 Tortaia 6.634 59.710 16.586 163.520 11.228 103.810 -5.358 5.358\n22 Saione 8.376 75.383 20.940 64.996 15.809 -10.386 -5.130 10.386 5.130\n23 Stadio 7.854 70.682 19.634 310.219 35.138 239.537 15.504\n24 San Zeno 799 7.193 1.998 9.289 15.891 2.096 13.893\n25 Agazzi 2.518 22.661 6.295 48.268 7.216 25.607 921\n26 Santa Firmina 3.694 33.244 9.235 99.899 4.378 66.654 -4.856 4.856\n27 Frassineto 1.193 10.735 2.982 34.170 998 23.435 -1.984 1.984\n28 Olmo 2.765 24.881 6.911 18.448 5.024 -6.433 -1.887 6.433 1.887\n29 Policiano 1.665 14.981 4.162 12.628 1.749 -2.354 -2.412 2.354 2.412\n30 Rigutino 3.665 32.985 9.163 61.484 16.167 28.499 7.004\n31 Lignano 335 3.014 837 422 117 -2.592 -720 2.592 720\n32 Poti 492 4.424 1.229 3.516 176 -908 -1.053 908 1.053\n33 Palazzo del Pero 1.032 9.287 2.580 26.780 6.876 17.493 4.296\nTOTALE 106.522 958.702 266.306 2.245.094 424.163 1.286.392 157.856 44.533 43.687\nTab.35 - Offerta standard per Utoe: incremento totale\nComune di Arezzo - Paino Struttura 2003 - OFFERTA STANDARD per UTOE\nStandard incremento per nuovo volume\nStandard incremento per regresso\nStandard incremento totale\nverde 9,0 mq/ab-teor\nparcheggio 2,5 mq/ab-teor\n01 Giovi 1.097 305 1.097 305\n02 Ponte a Buriano 296 82 296 82\n03 Quarata 2.437 677 2.437 677\n04 Ceciliano 24.328 6.758 24.328 6.758\n05 Puglia 1.501 417 13 1.501 430\n06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 2.046 568 20.520 5.822 22.566 6.391\n07 Indicatore Pratantico 6.242 1.734 1.925 6.242 3.659\n08 San Leo 275 77 2.494 275 2.570\n09 Gavardello 329 92 329 92\n10 Pratacci 6.076 1.688 6.076 1.688\n11 Fiorentina 21.316 5.921 21.316 5.921\n12 Catona 43 12 1.685 43 1.697\n13 Centro 5.256 1.460 5.256 1.460\n14 Cappuccini 7.603 2.112 5.906 7.603 8.018\n15 Staggiano 690 192 2.068 690 2.260\n16 Pieve a Maiano 49 14 1.341 373 1.390 386\n17 Battifolle 5.760 1.600 5.760 1.600\n18 Calamandrei 11 3 11 3\n19 Pescaiola 2.086 580 2.086 580\n20 San Donato 3.543 984 3.543 984\n21 Tortaia 2.632 731 5.358 2.632 6.090\n22 Saione 4.859 1.350 10.386 5.130 15.245 6.480\n23 Stadio 959 266 959 266\n24 San Zeno 830 231 830 231\n25 Agazzi 3.104 862 3.104 862\n26 Santa Firmina 4.507 1.252 4.856 4.507 6.108\n27 Frassineto 2.230 619 1.984 2.230 2.603\n28 Olmo 2.966 824 6.433 1.887 9.398 2.711\n29 Policiano 941 262 2.354 2.412 3.295 2.674\n30 Rigutino 5.868 1.630 5.868 1.630\n31 Lignano 422 117 2.592 720 3.014 837\n32 Poti 635 176 908 1.053 1.543 1.229\n33 Palazzo del Pero 1.682 467 1.682 467\nTOTALE 122.620 34.061 44.533 43.687 167.153 77.748\nTab.36 - Offerta standard per Utoe: totale\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - OFFERTA TOTALE STANDARD per UTOE\n01 Giovi 1.097 305 59.880 4.133 60.976 4.437\n02 Ponte a Buriano 296 82 6.507 3.652 6.802 3.734\n03 Quarata 2.437 677 44.147 7.694 46.585 8.371\n04 Ceciliano 24.328 6.758 52.815 15.509 77.143 22.267\n05 Puglia 1.501 430 29.705 4.352 31.205 4.782\n06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 22.566 6.391 4.401 1.100 26.967 7.491\n07 Indicatore Pratantico 6.242 3.659 36.616 6.085 42.858 9.744\n08 San Leo 275 2.570 54.933 2.034 55.209 4.604\n09 Gavardello 329 92 3.076 4.969 3.405 5.061\n10 Pratacci 6.076 1.688 155.951 75.392 162.027 77.080\n11 Fiorentina 21.316 5.921 151.811 31.798 173.127 37.719\n12 Catona 43 1.697 49.519 49.562 1.697\n13 Centro 5.256 1.460 204.585 39.796 209.841 41.256\n14 Cappuccini 7.603 8.018 114.003 7.244 121.606 15.262\n15 Staggiano 690 2.260 11.008 2.142 11.698 4.402\n16 Pieve a Maiano 1.390 386 1.390 386\n17 Battifolle 5.760 1.600 52.679 12.715 58.439 14.315\n18 Calamandrei 11 3 6.855 23.131 6.866 23.134\n19 Pescaiola 2.086 580 87.037 16.182 89.123 16.761\n20 San Donato 3.543 984 174.942 20.193 178.485 21.177\n21 Tortaia 2.632 6.090 160.888 10.497 163.520 16.586\n22 Saione 15.245 6.480 60.138 14.460 75.383 20.940\n23 Stadio 959 266 309.260 34.871 310.219 35.138\n24 San Zeno 830 231 8.459 15.661 9.289 15.891\n25 Agazzi 3.104 862 45.164 6.354 48.268 7.216\n26 Santa Firmina 4.507 6.108 95.391 3.126 99.899 9.235\n27 Frassineto 2.230 2.603 31.940 379 34.170 2.982\n28 Olmo 9.398 2.711 15.482 4.200 24.881 6.911\n29 Policiano 3.295 2.674 11.686 1.488 14.981 4.162\n30 Rigutino 5.868 1.630 55.616 14.537 61.484 16.167\n31 Lignano 3.014 837 3.014 837\n32 Poti 1.543 1.229 2.881 4.424 1.229\n33 Palazzo del Pero 1.682 467 25.098 6.408 26.780 6.876\nTOTALE 167.153 77.748 2.122.474 390.101 2.289.627 467.849\nTab.37 - Offerta standard per Utoe: sistema produttivo\nComune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Standard Sistema Produttivo\nSup. terr. in aggiunta PS\nStandard minimi in aggiunta Mq\n01 Giovi 24.028 2.403\n03 Quarata 49.061 4.906\n04 Ceciliano 75.028 7.503\n05 Puglia 8.962 896\n07 Indicatore Pratantico UTOE 64.313 6.431\n07 Indicatore Pratantico SKM DIR 527.512 52.751\n08 San Leo 197.775 19.778\n09 Gavardello 171.639 17.164\n10 Pratacci 266.241 26.624\n18 Calamandrei 234.894 23.489\n24 San Zeno UTOE 75.000 7.500\n24 San Zeno SKM DIR (3) 1.636.312 163.631\n25 Agazzi 114.408 11.441\nTotale 3.485.327 348.533\nNota (1) di cui Sc mq. 165.400 in Schema Direttore\n(2) di cui Sc mq. 145.000 in Schema Direttore\n(3) di cui quota parte Prg vigente\nAlcune valutazioni di fattibilità\nLa mappa strategica è un documento nuovo, che non ha alle spalle alcun precedente di riferimento legislativo nazionale. Esso nasce da una riflessione sulle tendenze dell'urbanistica italiana e sugli specifici caratteri dell'esperienza in corso per la costruzione del nuovo piano regolatore della città. Collocata tra il "progetto preliminare" e il "piano", la mappa strategica dovrebbe definire le diverse dimensioni della "strategia fondamentale" del piano. Come tale essa è predente al piano vero e proprio (il Regolamento Urbanistico) e dovrebbe dar conto delle invarianti strutturali e al tempo stesso delle linee strategiche all'interno delle quali deve muoversi la pianificazione "attuativa".\nIl Piano Strutturale, al cui interno trova collocazione la mappa strategica, dovrebbe valere per un arco temporale molto lungo e lo stesso dovrebbe essere attuato con piani quinquennali (i RU).\nUna mappa strategica è documento tramite il quale si cerca di chiarire:\n- quali siano i luoghi, comunque questo termine venga inteso, per i quali si ritiene il piano debba fornire indicazioni più dettagliate e precise che per il resto del territorio cittadino.\n- quali siano i soggetti, pubblici o privati, che il piano suggerisce si facciano carico della realizzazione di quanto previsto al punto precedente;\n- quali siano le risorse, fisiche e monetarie, che per la realizzazione di quanto previsto ai punti precedenti possano essere mobilitate;\n- quali gli strumenti tecnici e giuridici che per la sua realizzazione possano essere utilizzati;\n- quali i tempi di realizzazione o, meglio, quali i tempi entro i quali le riflessioni del piano e dei punti precedenti debbano e possano essere sottoposti alla verifica della realizzazione od alla falsificazione di una realizzazione parziale o differente.\nUna mappa strategica è dunque un documento che cerca di chiarire le dimensioni di una politica urbana che nel piano trova una delle sue principali rappresentazioni, ma che non si esaurisce nel solo piano. Un documento che nasce anche dalla riflessione degli ultimi anni sulla cosiddetta "pianificazione strategica" e cerca di impedire una interpretazione del piano come attinente solo gli aspetti spaziali, od in modi ancora più ristretti fondiari, della politica urbana.\nInserita entro la sequenza dei documenti che accompagnano la formazione del piano essa costruisce e completa un itinerario, dal primo documento relativo agli obiettivi, metodi e tempi di studio del piano, al lo sviluppo delle "linee guida", alla "mappa strategica", alla "bozza di piano", lungo il quale ad ogni tappa gli obiettivi del piano e della politica urbana vengono ridefiniti e precisati.\nLa pre-fattibilità economica\nLa valutazione economica è uno degli elementi fondamentali attraverso il quale sperimentare e verificare la fattibiltà reale di quanto progettato nel Piano. Il Piano disegnato che non viene realizzato, se non parzialmente, fa parte di un periodo storico in via di archiviazione ed oggi non più accettabile.\nL'ente locale, in un momento di scarsità di risorse, o forse sarebbe meglio dire di coerenziazione tra risorse e programmazione pu far ricorso a investimenti, realizzazioni e gestioni miste tra pubblico e privato.\nIl ricorso alla partecipazione a società miste, alla finanza di progetto, al global service gestionale, può permettere di risolvere determinati servizi alle persone e alle imprese che sinora sono stati normalmente gestiti in disavanzo di bilancio.\nL'analisi di fattibiltà all'interno del Piano rappresenta un primo momento di approfondimento di tali tematiche. Ma i conteggi economici permettono anche di avere una prima sommaria idea degli investimenti attesi dal piano. Le quantità messe in gioco di volume, per residenza e non, di opere pubbliche, primarie e secondarie, ecc. danno una idea, applicando dei costi medi di realizzazione, delle masse monetarie che il piano avvia.\nPer l'operatore pubblico invece la pre-fattibilità permette di avere in prima approssimazione una valutazione sulla "spesa". L'amministrazione deve tendere in questa fase di risorse scarse a ricavare gli introiti per le opere pubbliche, per lo meno per le primarie e per una quota parte delle secondarie, per realizzare le stesse attraverso il ricorso alle risorse ordinarie.\nNella legislazione italiana vi è uno strumento che a livello teorico aveva posto tale tematica ancora negli anni 70. La legge Bucalossi (n.10/77) prevede infatti che la "concessione ad edificare" sia supportata dal pagamento degli oneri per la realizzazione delle opere primarie e secondarie. Tali oneri oltre al pagamento delle opere dovevano servire anche per il recupero dei Centri storici.\nLa legge assume ante litteram un concetto di federalismo fiscale e, nella teoria, proponeva che le Entrate pareggiassero le Uscite. I costi tabellari degli oneri dovevano essere proporzionati infatti ai reali costi di realizzazione delle opere.\nPurtroppo il momento storico in cui questa legge prese l'avvio (la fine degli anni 70 in presenza di un ciclo basso dell'edilizia) fece si che l'applicazione fosse al "minimo ribasso". Gli indici applicati, sostanzialmente in tutte le Regioni, fecero si che le tariffe tabellari costruite dalle Regioni e quindi dai Comuni (è il Comune che delibera sugli oneri) furono tenute ben distanti dai costi di realizzazione. In questo modo l'edilizia "non veniva penalizzata" (si diceva allora). In realtà ciò ha comportato per le gli Enti Locali una minore introitazione valutabile in miliardi di lire a seconda delle dimensioni del comune e della conseguente produzione edilizia. La conseguenza di questo minor introito è stata la mancanza manutenzione della città e la minor realizzazione di aree per servizi pubblici. (Pur non essendo ancora stata scritta questa storia vi è già qualche autore che l'ha definita come la "riforma tradita" - cfr. D.Rallo, Divulgare l'urbanistica, 2002).\nIl Regolamento Urbanistico con una progettazione di dettaglio per aree omogenee (e per Utoe in Regione Toscana) permette di avere un quadro dei costi complessivi del piano e delle posiibili entrate per oneri. Tale conteggio permette all'Amministrazione di incominciare a ragionare sul costo reale delle opere ed intervenire sulle Tabelle degli Oneri con l'obiettivo di pareggiare Entrate/Uscite. La pre-fattibilità per singola area o progetto (la scheda norma) permette inoltre di impostare i criteri di massima su cui fondare la "convenzione" tra pubblico e privato per la realizzazione di un determinato intervento. È questa una operazione che trova molto spesso l'attore pubblico impreparato e alla "mercé" dell'attore privato proponente l'investimento immobiliare. Scopo della valutazione di pre-fattibilità deve essere proprio quello di preparare l'attore pubblico a dialogare alla pari con l'attore privato.\nL'analisi di fattibilità economica si pone i seguenti obiettivi:\n- stimare l'entità dei costi del Piano per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria delle nuove aree di trasformazione e della città consolidata,\nla loro possibile ripartizione tra soggetti finanziatori pubblici e privati e le possibili forme di co-partecipazione,\nla corrispondenza tra gli investimenti programmati, in particolare per l'Amministrazione pubblica, e le effettive risorse a disposizione,\nla redditività delle operazioni legate prevalentemente al soggetto attuatore privato,\nl'introduzione del concetto di Massima Contribuzione Concessoria per cercare di pareggiare entrate con uscite per l'operatore pubblico, spese con ricavi per l'operatore privato.\nA livello metodologico questo significa:\na) per l'operatore pubblico:\n- analisi e determinazione dei valori di costo unitario per tipologia di opere,\n- stima complessiva dei costi del piano,\n- ricerca e analisi delle fonti di finanziamento (comunali ed extracomunali) e delle forme gestionali per la realizzazione del progetto di piano,\nb) per l'operatore privato:\n- analisi dei costi medi per le realizzazioni e valutazione dei ricavi da vendite attraverso l'analisi del mercato locale (mercato delle costruzioni, mercato immobiliare, ecc)\n- valutazione finanziaria della redittività degli interventi attraverso l'applicazione dei concetti della matematica finanziaria con l'introduzione del Valore attuale netto (VAN), del Tasso di rendimento interno (TIR) e del break even point (valore di soglia) di ogni progetto/investimento e del piano nel suo complesso.\nNella fase del Piano Strutturale in cui i progetti non sono ancora perfezionati si possono solamente tentare delle stime di massima legate ai grandi dati aggregati rimandando al primo Regolamento Urbanistico una verifica di dettaglio.\nLe dimensioni della proposta di Piano\nDal dimensionamento generale possiamo ricavare le seguenti quantità:\n- volume edificabile per residenza (comprese altre destinazioni): mc. 1.700.000,\n- superficie edificabile per produttivo (nelle varie diversificazioni): mq. 1.100.000\n- opere primarie da realizzare all'interno delle aree di espansione e di completamento residenziale: "verde" mq.167.000, parcheggi mq.78.000, strade di lottizzazione (stima) mq. 90.000,\n- opere primarie da realizzare all'interno delle aree di espansione e di completamento produttive: "verde" e parcheggi mq.349.000, strade di lottizzazione (stima) mq. 175.000.\nCiò porta, applicando dei costi medi di realizzazione ad un calcolo degli investimenti per l'attore privato pari a 1.731L/miliardi. Questi sono suddivisi tra gli investimenti in edilizia residenziale e gli investimenti nelle zone produttive. I primi son pari a 1.071L/miliardi per l'edificazione di 1.700.000 mc., i secondi sono pari 660L/miliardi per la realizzazione di 1.100.000 di superficie coperta.\nL'attore pubblico deve invece realizzare le opere primarie connesse a queste nuove realizzazioni. Queste sono stimate in circa 18,5L/miliardi per le aree residenziali e 52,4L/miliardi per le aree produttive. Si tratta di grossi investimenti che per la maggior parte riguardano opere che vengono realizzate all'interno dei piani attuativi privati. In questi casi gli stessi vengono lasciati fare al privato a "scomputo oneri". In questo caso la stima del prezzo unitario da scomputare può essere pari a 10.865L/mc per la residenza e 48.000L/mq per il produttivo.\nQuesta rappresenta la contribuzione concessoria minima primaria per nuova edificazione da, eventualmente, suddividere per tipo di zona (espansione o completamento).\nTab.38 - Costi e investimenti\nComune di Arezzo - Le quantità economiche in gioco con il PS2003\nInvestimenti attesi per l'attore privato per l'edilizia res e non-res\nstima realizzazioni da vendite\nvolume edificabile /residenza\ncosto medio terreno L/mc-edific\ncosto medio realizzazione L/mc\nprezzo di vendita medio L/mq\nrealizzazioni totale L/tot\nL/miliardi L/miliardi L/miliardi\n1.700.000 180.000 450.000 1.071 4.500.000 2.040 969\nsuperficie edificabile /produttivo costo medio terreno L/mq-edif costo medio realizzazione (compreso terreno) L/mq investimento L/totale prezzo di vendita medio L/mq realizzazioni totale L/tot surplus\n1.100.000 150.000 600.000 660 1.200.000 1.320 660\nTotale Investimenti 1.731 1.629\nLe Uscite per l'attore pubblico\nrelizzazioni per opere primarie - aree residenziali\nStima L/mc edificabile\n168,000 100,000 16.8 167,000 10,000 1.7 18.5 10,865\nrelizzazioni per opere primarie - aree produttive\nstrade/parcheggi/verde L/Mq totale Stima L/mq edificabile\n524,000 100,000 52.4 47,636\nIl Piano Struttura individua una serie di progetti e aree strategiche legate alla realizzazione temporale dello stesso. Queste aree sono inserite all'interno degli Schemi Direttori e si incrociano spesso con le grandi opere pubbliche a carico di attori pubblici diversi dal Comune. La Provincia per la viabilità, la concessionaria della linea ferroviaria, l'autorità di bacino per gli interventi sul sistema regimazione delle acque o, a seconda dei tematismi, possono far riferimenti a finaziamenti di tipo europeo o nazionali. Il Piano Struttura può, in questa fase, solamente dare delle priorità e fissare i soggetti attuatori dei progetti. Nella fase successiva (il RU) ogni area dovrà essere oggetto di un "progetto-norma" e di uno studio di fattibilità di massima.\nIl progetto di rinnovo della tramvia esistente permette di dotare la città di un servizio competitivo rispetto all'uso del veicolo privato con una molteplicità di fermate in prossimità alle aree di maggiore attrattività già a traffico pedonale.\nIl Regolamento Urbanistico disciplinerà gli interventi finalizzati allo sviluppo ed al miglioramento del trasporto pubblico attraversoi:\na) parziale riutilizzo del sedime delle reti ferroviarie esistenti e loro potenziamento;\nb) sistemazione degli spazi di uso pubblico in prossimità delle fermate e della stazione in modo tale da assicurare massimi livelli di accessibilità, di comfort e di sicurezza;\nc) verifica della fattibilità di riconversione del tracciato sotterraneo esistente in corrispondenza del centro di Arezzo attualmente percorso dal tratto canalizzato del torrente Castro, legata al progetto di realizzazione del canale diversore (Area strategica 1.6);\nSocietà concessionaria della rete e Comune\n1.2 Nuovo quartiere Tucciarello\nNuova area residenziale situata a nord del centro antico, tra la Tangenziale urbana, la via Setteponti e la Statale Umbro-Casentinese. L'area è attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia.\nPrivato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le oper pubbliche afferenti.\n1.3 Nuovo quartiere Cacciarelle\nNuova area residenziale situata a nord del centro antico, tra la Tangenziale urbana e la via Fiorentina. L'area è attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia; come nel caso dell'Area strategica 1.2.\n1.4 Nuovo quartiere Sitorni\nNuova area residenziale situata nella piana a nord del centro di Arezzo, lungo la Statale Umbro-Casentinese. Attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia è posta a valle del piccolo nucleo di Sitorni.\nL'opportunità di usufruire della nuova rete di tramvia la rendono di primaria importanza.\nL'intervento è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova\n1.5 Nuovo quartiere Stroppiello\nNuova area residenziale situata nella piana a nord del centro di Arezzo, lungo la Statale Umbro-Casentinese, attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia. L'opportunità di usufruire della nuova rete di tramvia la rendono di primaria importanza.\nIn modo particolare dovrà essere prevista l'integrazione della residenza con gli spazi aperti a verde ed attrezzature sportive e con le altre attività di tipo terziario L'intervento è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova tramvia (Area strategica 1.1).\n1.6 Canale diversore\nLe condizioni di rischio di esondazione ai danni di una consistente parte del tessuto urbano consolidato di Arezzo nell'ipotesi del verificarsi di eventi di rilievo sono ritenute, dagli esperti, elevate. La capacità di assorbire flussi straordinari del reticolo idrografico nell'area urbanizzata sembra risultare compromessa dalla situazione degli alvei ed in particolare di quello del torrente Castro che scorre in interrato con una sezione insufficiente.\nTale situazione richiede la predisposizione di misure e di opere atte alla riduzione del rischio. Secondo il progetto per il quale è stato redatto uno studio di fattibilità, la deviazione del Castro ipotizzata inizierebbe appena a monte della Marchionna e terminerebbe a monte dell'attraversamento della linea ferroviaria da parte del Vingone in zona Belvedere.\nSoggetto pubblico misto con il ricorso a finanziamenti extra-comunali.\n2.1 Nuova Strada Statale 71\nNuovo tracciato della Statale che prevede un percorso esterno alle aree centrali, caratterizzato da un numero limitato di intersezioni, in grado di rendere maggiormente scorrevole il traffico e di distribuirlo correttamente.\nIl Regolamento Urbanistico disciplinerà l'intervento tenendo conto degli indirizzi fissati dal PS (sezione stradale adeguta, misure di mitigazione, tipo di intersezioni, realizzazione per tratti funzionali).\nSoggetto pubblico extra-comunali.\n2.2 Nuova Zona Industriale di Indicatore\nNuovo insediamento produttivo connotato da alti livelli di accessibilità in corrispondenza di uno degli snodi del nuovo tracciato della Statale 71 realizzato anche per la zona dell'Interporto.\nIl Regolamento Urbanistico disciplinerà l'intervento tenendo conto degli indirizzi fissati dal PS.\nIn modo particolare dovrà essere prevista e valutata la sistemazione degli spazi aperti con adeguate fasce e barriere verdi e la realizzazione dell'accesso localizzato lungo il tracciato che raccorda la nuova Statale 71 alla Statale del Valdarno (SS 69), in modo da impedire l'attraversamento dei nuclei di Pratantico e di Indicatore.\nL'intervento in quest'area è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) e del progetto della Variante Pratantico-Indicatore (Area strategica 2.5).\n2.3 Nuova Zona Industriale di San Zeno\nNuova area di San Zeno produttiva a destinazione terziaria favorita dal rafforzamento del sistema della mobilità. (direttrice est-ovest - completamento della Due Mari e nuova Statale 71).\nSi prevede che l'area tra la linea ferroviaria e il Canale Maestro della Chiana sia specificamente destinata all'insediamento di attrezzature tecnologiche o di attività ad esse assimilabili e di attività particolari che non richiedano rilevanti superfici coperta.\nPrivato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le opere pubbliche afferenti.\nL'intervento in quest'area è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) nel tratto ad esso funzionale.\nL'individuazione di un'area intermodale collocata nella previsione della nuova Statale 71, che si colloca in corrispondenza di uno degli snodi del nuovo tracciato.\nL'area interessata è già soggetta ad un Piano Particolareggiato in itienere.\nNella nuova area di Indicatore saranno realizzate opere ferroviarie e stradali, spazi coperti e piazzali per lo stoccaggio e lo smistamento, edifici di supporto e servizi.\nIntervento misto Pubblico-Privato.\nL'intervento è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) e del progetto della Variante Pratantico-Indicatore (Area strategica 2.5) ed all'allacciamento alla ferrovia lenta Roma-Chiusi-Firenze.\n2.5 Variante Pratantico-Indicatore\nIntervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare la frazione esistente.\nL'intervento è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1).\n2.6 Variante Quarata\nL'intervento in quest'area è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1).\n3.1 Potenziamento raccordo autostradale\nIntervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare l'accessibilità.\nIntervento misto pubblico-pubblico.\n3.2 Nuovo percorso turistico\nIntervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare l'accessibilità di tipo turistico alla città.\n3.3 Cittadella degli affari\nProgetto di nuova area e di sistemazione dell'esistente per la realizzazione di un polo terziario.\nIntervento privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le opere pubbliche afferenti di cui agli indirizzi del PS.\n3.4 Riqualificazione tangenziale urbana\nRiqualificazione complessiva della tangenziale come percorso urbano, programmando una serie di interventi coordinati, piuttosto che operazioni volte a risolvere di volta in volta i problemi per singola intersezione.\n3.5 Variante Ceciliano\nRealizzazione nuova viabilità esterna all'abitato per il recupero e la riqualificazione degli spazi "centrali" per le funzioni residenziali e per quelle ad esse complementari.\nPubblico o misto pubblico-privato.\n3.6 Chiusura nord\nProgetto stradale di tipo "viale urbano".\n3.7 La Catona\nNuova area residenziale che introduce il tema della ridefinizione del margine urbano.\n3.8 Area ex Caserme\nLa dismissione delle Caserme offre l'opportunità di recuperare alla fruizione urbana una parte di città\nPrivato attraverso vendita di patrimonio pubblico. Il privato dovrà costruire le opere pubbliche di cui al bando di concorso.\n3.9 Ex Scalo merci e area Baldaccio\nNuova edificazione e sistemazione degli spazi aperti attraverso la definizione di un progetto di suolo per l'intera area con individuazione di percorsi ciclabili e pedonali lungo l'asse che si ricollega da una parte alla Cittadella degli affari e dall'altra al centro antico. Completamento della rete viaria principale in modo funzionale all'utilizzo parcheggio in struttura già realizzato.\nPrivato con attuazione opere pubbliche afferenti.\n3.10 Aeroporto della Val di Chiana\nIpotesi di spostamento ed eventuale potenziamento dell'attuale aeroporto.\nsitemazioni a verde con realizzazione di prati per attività di gioco libero, non recintati, per una superficie di 5 ha.;\ninterventi di riqualificazione e bonifica della vegetazione esistente per un totale di circa 15 ha.; impianto di nuovi boschetti riparali in adiacenza dei prati gioco per una superficie di 2 ha.;\nattrezzature e servizi: realizzazione di n. 3 parcheggi di servizio, in prossimità degli accessi al parco da realizzare su pavimentazioni semipermeabili inerite per complessivi n 450 posti auto; n. 3 punti sosta attrezzati con sevizi igenici, punto accoglienza, piccolo ristoro, locali di servizio per il parco per complessivi 1000 mc.\nrestauro, riqualificazione e rifunzionalizzazione edifici e manufatti storici. da stabilire a seguito di indagini conoscitive adeguate e alle destinazioni da insediare;\ninterventi di recupero e riqualificazione delle opere di regimazione idraulica (canali, travese, sbarramenti, caditoi, saracinesche, ecc.) da stabilire a seguito di indagini conoscitive adeguate\npercorsi: di servizio al parco, piste ciclo-pedonali, di collegamento tra le diverse zone per un totale di 25.000 mq. da realizzare in terra stabilizzata; percorso speciale naturalistico per portatori di Handicapp per una lunghezza di circa 500 ml.;\nmanutenzione e riconversione degli assetti agricoli tradizionali in bioagricoltura o agricoltura orientata per il potenziamento delle presenze faunistiche, per un totale di 7 ha. circa\nIntervento pubblico o misto pubblico-privato\nrealizzazione di 2 accessi principali organizzati con parcheggi e strutture provvisorie di accoglienza : Ponte alla Nave a nord, Frassineto a sud.\nRealizzazione di un collegamento pedonale-ciclabile di circa 12 km.di lunghezza, possibilmente sulla strada alzaia\nRealizzazione di 4 punti sosta lungo il percorso ciclo-pedonale\nIntervento pubblico o misto pubblico-privato.\n- sistemazioni a verde ed attrezzature sportive -ricreative: prati di gioco ed attrezzature sportive libere per i quartieri limitrofi per una superficie di circa 10 ha, pari a 2 moduli.comprendenti: aree gioco per 4 ha, aree per campi polivalenti 2 ha., aree boscate per 1,4 ha\n- aree per servizi igenici e tecnici 400 mq., aree per servizi scoperti per per 0,6 ha.aree per percorsi e sosta 1 ha., aree parcheggio auto 1 ha.\n- impianti sportivi scoperti tipo maneggio, ippovie, campo di tiro con arco, campo scuola golf, ecc. che presuppongono volumi contenuti per i servizi di supporto alle attività, per complessivi 35 ha.\n- - impianti verdi di compensazione ambientale consistenti in barriere vegetazionali di filtro della profondità di circa 50 m, da localizzare in prossimità delle infrastrutture, aree produttive, ecc per una superficie complessiva di circa 10 ha.\n- interventi di rinaturalizzazione e potenziamento dell'ecosistema del rio Fossatone consistenti in una fascia vegetazionale di tipo ripariale, per una superficie complessiva di 15 ha.\n- interventi di ripristino, manutenzione, riconversione delle aree agricole finalizzate anche alla creazione di attività di locazione e ristorazione per l'utenza turistica cittadina, per una superficie complessiva di circa 30 ha.\n- interveti di recupero e ripristino viabilità rurale e di servizio al parco, per un totale di 1,25 ha.\nSi stemazione e riqualificazione delle aree poste lunga le mura\n- Interventi previsti:\n- interventi finalizzati al recupero e riqualificazione del sito archeologico mediante l'attivazione di campagne di scavo dimostrative e creazione di servizi e attrezzature di supporto alle attività;\n- creazione di un centro di didattica ambientale e di sentieri specialistici;\n- realizzazione di un campeggio della dimensione di 5 ha. per 1000 posti tenda;\n- realizzazione di sentiero storia-natura della lunghezza di circa 4 km. che partendo dall'area sportiva dello Stadio comunale raggiunga il poggio di S. Cornelio, si ricolleghi all'area archeologica e al poggio delle Comunaglie, fino a ridiscendere sulla senese aretina in località Due Fiumi.\n- realizzazione di 2 accessi principali al parco dotati di parcheggio di servizio, con pavimentazioni di tipo permeabili (preferibilmente utilizzare o ampliare parcheggi esistenti).\n4.6: La cittadella dello Sport\nL'intervento è finalizzato realizzazione di un centro per lo sport "cittadella" che, oltre ad essere dotato di una serie di complessi sportivi, di livello superiore, di tipo agonistico e spettacolare, sia coadiuvato da un Centro Servizi e Promozione dello Sport a supporto delle attività e l'utenza sportiva e per i fruitori della cittadella, di attività ricettive e di foresteria per ospitare atleti ed accompagnatori\nIntervento privato o misto pubblico-privato.