19 décembre 2017 : Faire revenir les investisseurs institutionnels sur le marché locatif résidentiel : quelles perspectives ? ( rapport d'information )\nDisponible au format PDF (599 Koctets)\nRapport d'information n° 180 (2017-2018) de Mme Dominique ESTROSI SASSONE, fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé le 19 décembre 2017\nI. LE CONSTAT INITIAL : UN DÉSENGAGEMENT DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS DU MARCHÉ LOCATIF RÉSIDENTIEL\nA. UN PATRIMOINE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS QUI ACCORDE UNE FAIBLE PLACE À L'IMMOBILIER RÉSIDENTIEL\nB. UN PARC RÉSIDENTIEL DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS QUI REPRÉSENTE DÉSORMAIS UNE PART MARGINALE DU PARC RÉSIDENTIEL FRANÇAIS\nII. SI UN RETOUR MASSIF DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS EST IMPROBABLE, DES AVANCÉES SONT NÉANMOINS POSSIBLES\nA. UN RETOUR SOUHAITÉ\nB. UN NIVEAU DE RENTABILITÉ COURANTE TROP FAIBLE POUR RENDRE ATTRACTIF LE LOGEMENT LOCATIF\n1. Une rentabilité globale élevée...\n2. ...Mais une rentabilité courante qui s'est effondrée dans les années 2000\n3. Un redressement de la rentabilité courante de l'immobilier résidentiel improbable à court terme\nC. SI LE CONTEXTE FINANCIER EST GLOBALEMENT DÉFAVORABLE À UN RETOUR MASSIF DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS, QUELQUES FREINS PEUVENT NÉANMOINS ÊTRE LEVÉS\n1. Poursuivre l'action en faveur du développement du logement intermédiaire\n2. Faire évoluer la directive Solvency 2 pour qu'elle ne pénalise pas indument l'investissement dans le logement\na) La directive Solvency 2 pose des contraintes prudentielles nouvelles\nb) Des ratios de capital requis construits avec pertinence ?\n3. Réfléchir à un cadre règlementaire conciliant de façon plus satisfaisante protection des locataires et attractivité pour les investisseurs\na) Si la rigidité des relations bailleurs/locataires ne saurait suffire à expliquer l'atonie du marché locatif résidentiel en France...\nb) ...Il ne faut pas s'interdire de réfléchir aux effets positifs qu'une relation bailleurs-locataires plus équilibrée pourrait avoir sur l'investissement résidentiel\n4. Développer l'incitation à transformer les bureaux en logements\nau nom de la commission des affaires économiques (1) sur la place des investisseurs institutionnels dans le marché locatif résidentiel,\nLa France est d'abord un pays de propriétaires, puisque près de six ménages sur dix possèdent leur logement. Pour autant, le parc locatif privé et social n'est pas négligeable et représente 40 % des logements. Au niveau européen, la France se situe dans la proportion des pays ayant un nombre élevé de locataires.\nLe parc locatif privé est composé de logements appartenant majoritairement à des propriétaires personnes physiques. Ces derniers ont en effet été encouragés à investir dans le logement locatif par des politiques publiques incitatives mises en oeuvre depuis 1984 (Cf le dispositif dit Pinel). Les investisseurs institutionnels, qui se sont désengagés à partir des années 1990 du marché locatif résidentiel, conservent quant à eux la gestion de quelque 200 000 logements, soit moins de 2 % du parc locatif français.\nRégulièrement, le retour des investisseurs institutionnels est invoqué car leur capacité financière permettrait, comparée à celle d'un propriétaire bailleur personne physique, de construire et de rénover plus facilement des logements mais aussi de réduire les coûts de gestion du parc locatif.\nVotre rapporteur a souhaité comprendre les raisons de leur désengagement et examiner les freins possibles à leur retour sur le marché du logement.\nÀ l'issue de ses auditions, elle est parvenue à la conclusion que si un retour massif des investisseurs institutionnels sur le marché du logement n'est pas envisageable à court terme, aussi longtemps que les prix de l'immobilier resteront à des niveaux aussi élevés et la rentabilité courante à des niveaux aussi bas, néanmoins une évolution de la directive Solvency 2, de la règlementation relative aux relations bailleurs-locataires ou encore du dispositif fiscal prévu pour faciliter la transformation des bureaux en logements pourrait contribuer à lever certains freins au retour des bailleurs institutionnels. Votre rapporteur a émis en conséquence les recommandations suivantes, dont certaines devront être affinées dans le cadre des travaux préparatoires au futur projet de loi relatif au logement.\nRecommandation n° 1 : pour l'application du taux de TVA à taux réduit prévu par l'article 279-0 bis A du code général des impôts, modifier le seuil d'exemption actuellement applicable aux communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux pour l'appliquer aux communes ayant 35 % de logements sociaux.\nRecommandation n° 2 : Profiter de la période de rediscussion au niveau européen de la directive Solvency 2 pour imposer un capital de solvabilité pertinent au regard des variations de valeur effectivement observées sur le logement.\nRecommandation n° 3 : Réexaminer la règlementation relative aux relations entre les bailleurs et les locataires en recherchant les voies d'une meilleure conciliation entre protection des locataires et stimulation de l'investissement locatif résidentiel.\nRecommandation n° 4 : Assouplir le dispositif de l'article 210 F du code général des impôts favorisant la transformation de bureaux en logements en portant à 6 ans le délai dans lequel les travaux de transformation doivent être réalisés.\nD'après les données fournies par l'Association française des investisseurs institutionnels (AF2I) pour l'année 20161(*), les actifs immobiliers représentent une faible part du total de l'actif des investisseurs institutionnels français : à peine 5,4 %, soit 108 milliards d'euros sur un portefeuille total de 2 028 milliards, contre 13 % pour les actions, 73 %pour les obligations et 3,6 % pour les liquidités.\nSource : enquête Af2i 2017.\nAu sein même des actifs immobiliers détenus par les investisseurs institutionnels, la part du logement apparaît elle-même assez faible. Toujours selon les données de l'AF2I pour 2016, les immeubles d'habitation représentent un peu moins d'un cinquième du total des actifs immobiliers détenus par les investisseurs institutionnels (19,8 %, soit 21,5 milliards d'euros), presque à parité avec l'immobilier commercial (16,8 %, soit 18,4 milliards d'euros), mais loin derrière les bureaux (52,1 % du total, soit 56,3 milliards d'euros).\nRapportée au portefeuille total des investisseurs institutionnels, toutes classes d'actifs confondues, la part des logements est de l'ordre de 1 %, ce qui montre le faible degré d'engagement actuel des investisseurs institutionnels sur le marché du logement.\nLe corollaire de la faible exposition financière des investisseurs institutionnels dans le domaine de l'habitat est le poids faible, sinon marginal, de leur parc de logements rapporté à l'ensemble du parc résidentiel français. Les quelque 200 000 logements possédés par les investisseurs institutionnels représentent :\n- moins 3 % du parc locatif libre ;\n- moins de 2 % du parc locatif total ;\n- moins de 1 % du parc des résidences principales.\nSource : DHUP, d'après les comptes du logement.\nLecture : La propriété occupante représente 57,9 % du parc des résidences principales, 16,9 millions de logements sur un total de 29,2 millions. Le parc locatif occupé comprend 5,2 millions de logements sociaux et 7,2 millions de logements du secteur libre. Au sein de ce dernier segment, la location par des bailleurs personnes physiques représente 7 millions de logements, soit 97,2 % du parc locatif libre.\nCet étiage très bas du parc locatif des investisseurs institutionnels résulte du désengagement massif intervenu à partir du début des années 1990. En 1992, les investisseurs institutionnels possédaient encore 13 % du parc locatif privé, soit autant qu'au début des années 1980. Ensuite, cette part a décru de façon forte et continue pendant dix ans, pour tomber à 6 % en 20022(*) . Ce recul s'est poursuivi à un rythme plus faible jusqu'à la fin des années 2000, jusqu'à se stabiliser au niveau qui est toujours le sien aujourd'hui, de l'ordre de 3 % du parc locatif libre. Exprimé en nombre de logements, ce désengagement correspond à une contraction du parc locatif institutionnel de près de 250 000 logements entre 1992 et 2002, puis de 200 000 autres dans les dix années suivantes.\nAujourd'hui, le parc résidentiel locatif détenu par des personnes morales ne comprend plus qu'un peu plus de 200 000 logements3(*).\nÉvolution depuis 1984 de la répartition du parc entre propriétaires occupants et propriétaires bailleurs de logements en France\nSource : DHUP d'après Compte du logement.\nConstruire et rénover pour résorber la pénurie de logements supposent de drainer vers le secteur du logement un volume important d'épargne : les investisseurs institutionnels ont bien entendu toute leur place dans cet effort national d'investissement.\nAu-delà de leur capacité financière, la présence de bailleurs institutionnels contribuerait sans doute également à professionnaliser la gestion du parc locatif, et donc à en réduire les coûts.\nUn autre avantage du retour de bailleurs gérant des parcs de logements de grande taille serait de permettre une mutualisation du risque d'impayés. Les propriétaires bailleurs personnes physiques, majoritaires en France, qui louent seulement un ou deux logements, ne peuvent opérer une telle mutualisation et sont donc incités, malgré la probabilité relativement faible d'occurrence des impayés, à opérer une sélection drastique de leurs locataires en exigeant des garanties très lourdes. La mutualisation des risques entre les locataires d'un parc de grande taille contribuerait à réduire ces phénomènes de « sur-sélection » des locataires.\nEnfin, les investisseurs institutionnels disposent de la capacité à mener à bien les investissements de rénovation des logements existants, tout particulièrement pour répondre aux objectifs de rénovation thermique. Le retour à l'équilibre du marché du logement passe sans doute autant par un effort massif dans la rénovation dans le bâti ancien que dans la construction de logements. Or, en raison de la complexité de la gouvernance et du manque de profondeur financière des propriétaires personnes physiques, il est beaucoup plus difficile de mener de tels travaux dans les immeubles placés sous le régime de la copropriété que sur ceux appartenant d'un bloc à un même investisseur.\nL'épargne institutionnelle, dans un monde financier aujourd'hui décloisonné et déréglementé, met en concurrence tous les types d'actifs en fonction de critères qui sont quasi exclusivement financiers : la rentabilité des placements, leur volatilité, leur liquidité, les coûts de gestion, l'impact de l'incertitude fiscale, etc. Ce sont ces logiques financières qu'il importe de saisir pour bien comprendre le désengagement des investisseurs institutionnels du secteur du logement en France et pour évaluer leurs chances de retour.\nMesurée ex-post, la rentabilité globale des investissements immobiliers apparaît très élevée dès lors que ces actifs sont conservés suffisamment longtemps. Selon un rapport récent de la Commission des finances du Sénat, l'immobilier constitue même la classe d'actifs la plus performante au cours des vingt-cinq dernières années4(*), ce que confirment les analyses de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).\nmesurée par le taux de rentabilité interne\nSource : « 40 ans de performances comparées 1976 - 2016 Les placements sur longue période : immobilier, placements monétaires, assurance-vie, obligations, actions, or » étude réalisée par Charles Henri de Marignan Analyste senior, IEIF.\nSur 15 ans (période 2001-2016), le rendement global des logements parisiens (10 %), mais aussi celui des logements sur l'ensemble du territoire national (8,9 %) apparaissent supérieurs à celui des bureaux (8 %), des actions (4,5 %) et des obligations (3,5 %). Sur 10 ans, les performances sont moins élevées : 6,3 % pour les logements parisiens et 3,6 % pour les logements sur l'ensemble du territoire national. Toutefois, elles restent supérieures au rendement des actions, des obligations et de l'assurance-vie.\nCe constat peut sembler contradictoire avec le fait que les investisseurs institutionnels ont quitté le marché du logement résidentiel dans les années 1990 pour ne pas y revenir ensuite : pourquoi se sont-ils détournés d'un actif apparemment si rentable ?\nEn premier lieu, si on observe plus finement les choses, on s'aperçoit que la rentabilité globale élevée de l'investissement locatif résidentiel trouve principalement son origine dans le niveau élevé de la rentabilité en capital5(*). C'est la hausse vertigineuse des prix de l'immobilier en France dans la période 2000-2015 qui a tiré la rentabilité en capital vers des niveaux élevés. Cependant, il n'est pas évident que cette importante hausse des prix de l'immobilier ait été correctement anticipée par les investisseurs institutionnels. En effet, l'évolution des prix de l'immobilier depuis le début des années 2000 est très atypique au regard des évolutions des prix de l'immobilier sur plus longue période, ce que montrent les études réalisées par Jacques Friggit (voir les deux graphiques suivants). La hausse considérable du prix de la pierre entre 2000 et aujourd'hui a été rendue possible par un contexte financier particulier, notamment des taux d'intérêts historiquement bas, et par une intensification de l'effort d'investissement immobilier des ménages qui s'endettent sur des durées sensiblement plus longues qu'autrefois.\nPar ailleurs, sur le plan de l'analyse financière, la bonne rentabilité en capital du logement est susceptible d'être contrebalancée par plusieurs facteurs défavorables à l'attractivité de ce type d'actif :\n- l'immobilier résidentiel présente des coûts d'entrée importants (notamment fiscaux) et offre des possibilités de plus-values significatives seulement après une longue période d'immobilisation du capital ;\n- l'immobilier résidentiel présente une très faible liquidité, en raison notamment de la règlementation protégeant les locataires et encadrant les ventes à la découpe. Il expose donc l'investisseur au risque de ne pas pouvoir réaliser sa plus-value quand l'opportunité se présente ;\n- enfin, l'immobilier résidentiel présente une rentabilité courante relativement faible -ce qui s'accorde assez mal avec le modèle économique des investisseurs institutionnels. Confrontés à des obligations de décaissements régulières, ces derniers ont en effet besoin de placements qui génèrent régulièrement des loyers élevés. Un actif comme l'immobilier résidentiel, qui présente un niveau de rentabilité en capital élevé dans dix ou quinze ans, ne sera donc pas forcément préféré à un actif globalement moins rentable mais présentant un niveau plus satisfaisant de rentabilité courante -par exemple l'immobilier commercial ou de bureaux.\nLa rentabilité courante, déterminante pour les investisseurs institutionnels, a chuté dans le secteur de l'immobilier résidentiel depuis le début des années 2000. Cela résulte de la hausse exceptionnellement forte et rapide du prix des logements en France combinée à une hausse du niveau des loyers qui, elle, est restée maîtrisée. Cette dé-corrélation entre le prix de l'immobilier et les loyers est illustrée dans les graphiques ci-dessous, tirés des travaux de Jacques Friggit.\nSource : Jacques Friggit pour le CGEDD (http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html#a1).\nOn voit que l'indice du prix des logements anciens a connu une hausse de près de 80 % depuis la fin des années 1990 tandis que l'indice des loyers augmentait de seulement 10 % sur la même période. Dans ces conditions, le rendement courant brut de chaque euro investi dans l'immobilier a été divisé par deux, ce qui constitue une situation extrêmement défavorable à l'investissement des investisseurs institutionnels.\nrapportés au revenu des ménages\nOn peut analyser ces évolutions en y intégrant une variable supplémentaire, à savoir le revenu des ménages. À partir du début des années 2000, l'indice du prix des logements rapporté au revenu des ménages est sorti du « tunnel » historique dans lequel il avait évolué de 1965 à 2000. Alors qu'il avait crû tendanciellement comme le revenu par ménage pendant les 35 années précédentes, ne s'écartant pas de plus de 10 % de sa tendance longue, cet indice s'est envolé à partir de 2000. Il se situe aujourd'hui à un niveau supérieur d'environ 70 % à la « normalité historique » représentée par le tunnel d'évolution des années 1965-2000. Dans le même temps, le ratio entre l'indice des loyers et le revenu disponible des ménages est resté stable, continuant à osciller autour de son niveau de long terme. On retrouve bien cette évolution divergente des prix de vente et des loyers.\nUn redressement du rendement locatif courant pourrait provenir en théorie d'une hausse significative du niveau des loyers. Toutefois une telle hausse n'est ni souhaitable socialement ni probable économiquement. En effet, si les loyers exprimés en fonction du revenu de l'ensemble des ménages sont restés maîtrisés depuis quinze ans, ces mêmes loyers exprimés en fonction du revenu des ménages locataires ont en revanche connu une hausse importante sur la période. Le ratio entre les loyers moyens et le revenu des seuls locataires (ratio qui est l'indicateur pertinent pour évaluer les possibilités de hausse des loyers) n'a cessé d'augmenter depuis le début des années 2000, poursuivant la hausse entamée dès la fin des années 1970. Le loyer représente désormais en moyenne 24 % du revenu des locataires contre 20 % au début des années 2000.\nCompte tenu du poids actuel des dépenses de logement pour les locataires, qui sont des ménages plus jeunes et moins fortunés que les autres, les investisseurs ne croient donc pas que le marché puisse absorber une envolée des loyers. Ils savent que celle-ci aurait pour seul effet de rendre leurs locataires insolvables.\nAu final, compte tenu de l'évolution probable des prix et des loyers, les investisseurs institutionnels estiment, très majoritairement, qu'un retour massif sur le marché du logement n'est pas envisageable à court terme. Leurs intentions d'investissement exprimées dans l'enquête annuelle que réalise l'Association française des investisseurs institutionnels auprès de ses adhérents confirment leur manque d'appétence pour le logement. D'après l'édition 2017 de cette enquête, 10 % des investisseurs institutionnels envisagent de réduire la part de l'immobilier d'habitation dans leur portefeuille et 77 % comptent maintenir cette part à son niveau actuel. Ces chiffres sont d'autant moins encourageants que les investisseurs qui envisagent de céder des logements sont plutôt des propriétaires ayant un important patrimoine, puisqu'ils possèdent 29 % du parc résidentiel locatif.\nÀ plus long terme, seule une baisse forte des prix de l'immobilier6(*), permettant une réduction du coût d'entrée sur le marché du logement, pourrait rétablir des perspectives de rendement courant attractives. Quant à savoir ce qui pourrait provoquer cette baisse des prix, les personnes auditionnées évoquent un hypothétique « choc d'offre » découlant de la levée des freins administratifs, judiciaires et politiques à la construction.\nSur le plan fiscal, le logement pâtit d'une situation défavorable relativement aux autres investissements immobiliers, puisqu'il n'est pas possible de déduire la TVA lors de l'acquisition de logements neufs, alors que celle-ci est déductible lors de l'acquisition d'immobilier commercial. C'est pourquoi la politique visant à promouvoir le développement d'une offre de logement locatif intermédiaire avec une TVA au taux de réduit de 10 % en zones tendues, est saluée comme une incitation intéressante par les investisseurs institutionnels.\nEn général, ces derniers n'investissent pas directement dans le logement intermédiaire, mais par la médiation du Fonds Logement Intermédiaire (FLI). Ce fonds, qui présente une capacité d'investissement de 1,8 milliard d'euros, regroupe ainsi de nombreux assureurs (CNP, Prédica, Cardiff, Aviva...). Ses objectifs de production à horizon 2022 sont toutefois de 10 000 logements seulement, ce qui représente un volume encore modeste qui n'est pas de nature à bouleverser la place qu'occupent les investisseurs institutionnels sur le marché immobilier. Nul doute cependant qu'une action plus déterminée dans le sens du développement du logement intermédiaire stimulerait le retour de l'épargne institutionnelle.\nPar ailleurs, les investisseurs ont souligné que le montage des projets dans le domaine du logement intermédiaire est compliqué par les dispositions législatives qui imposent un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux de 25 % dans les programmes de logements intermédiaires, sauf dans les communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux (article 279-0 bis A du code général des impôts). Un assouplissement de cette dernière contrainte constituerait donc selon les professionnels un moyen de dynamiser le dispositif.\nVotre rapporteur avait lors de précédents projets de loi de finances proposé un tel assouplissement en appliquant l'exemption aux communes ayant plus de 35 % de logements sociaux. Une telle disposition a été introduite dans le projet de loi de finances pour 2018. Votre rapporteur soutient pleinement cette disposition.\nLa directive Solvency 2 impose aux assureurs, pour chaque type de risques et pour chaque classe d'actifs présente dans leur portefeuille, de détenir des fonds propres en quantité suffisante. Plus précisément, pour chaque risque auquel est exposé un assureur, la quantité de fonds propres de précaution est déterminée à partir de la notion de Value at Risk (VaR), notion qui indique la perte potentielle maximale que le portefeuille pourra subir à un horizon de temps donné, avec une probabilité donnée.\nPour le cas précis des investissements immobiliers, le régulateur européen de l'assurance, l'Autorité européenne des assurances et des pensions professionnelles (EIOPA), a estimé que la perte maximale de la valeur des actifs immobiliers, à horizon d'un an, avait 99,5 % de chances de ne pas dépasser 25 % de la valeur de ces actifs. En conséquence, la charge en capital de précaution (Solvency Capital Requirement -SCR) pour logement a été fixée à 25 %, ce qui est considérable.\nLa directive Solvency 2 comporte en outre un mécanisme qui détermine le risque global de l'assureur. Les charges en capital de précaution propres (SRC) aux divers modules de risque (immobilier, actions, taux de change, etc.), calculées dans un premier temps de façon indépendante, sont ensuite agrégées au moyen d'une matrice de corrélation des risques7(*).\nLa pertinence de la calibration du risque immobilier par Solvency 2 a été remise en question par une étude réalisée en mars 2017 par des chercheurs de l'EDHEC Business School en partenariat avec le Ministère du logement et de l'habitat durable8(*). L'étude montre les biais qui affectent les deux éléments clefs de la calibration de Solvency 2 : l'ampleur du choc immobilier (Value-at-Risk ou VaR) et le calcul de la corrélation de l'immobilier avec les autres classes d'actifs.\nPour établir le capital de solvabilité requis en matière d'immobilier pour les sociétés d'assurance, le régulateur européen a utilisé l'indice IPD (Investment Property Databank) disponibles pour le Royaume-Uni. Cette même source a permis de déterminer aussi les coefficients de corrélation entre l'immobilier et les autres actifs. Or, l'utilisation de cet indice comporte un double défaut :\n- cet indice englobe par construction plusieurs types d'actifs immobiliers (logements, bureaux, commerces, etc.), alors même que le niveau de risque dans le logement est beaucoup plus faible que dans l'immobilier d'entreprise ;\n- il est construit à partir de données empiriques qui reflètent la situation particulière du Royaume-Uni alors que le champ d'application est l'ensemble des pays européens. Votre rapporteur s'étonne que le référentiel européen soit construit à partir du cas du Royaume-Uni sachant que ce dernier est un marché à part, nettement décorrélé des principaux marchés immobilier de l'Europe continentale. La volatilité des rendements y est en effet plus élevée qu'en France, en Allemagne ou en Italie.\nL'étude montre donc que les VaRs sont plus élevées pour les bureaux et le Royaume-Uni que pour les logements et la zone euro, de sorte que la calibration immobilière de la directive Solvency 2 en référence au cas britannique conduit à imposer à l'investissement résidentiel des niveaux de capital de précaution inutilement élevés dans la plupart des pays européens et notamment en France.\nPar ailleurs, l'étude montre aussi que les coefficients de corrélation immobilier/actifs financiers retenus par l'EIOPA pour construire sa matrice du risque global sont systématiquement surestimés, quels que soient la méthodologie, la zone géographique et le type d'actif immobilier considérés, ce qui contribue là encore à imposer aux investisseurs une charge en capital excessive au regard des risques réels.\nUn paramétrage de la directive évitant ces deux biais méthodologiques importants permettrait par conséquent une réduction significative des besoins en capital, réduction que les auteurs de l'étude estiment de l'ordre de 10 % à 20 % en fonction de la part de l'immobilier dans le portefeuille.\nVotre rapporteur invite le gouvernement à utiliser la période de rediscussion de la directive qui s'ouvre en 2018 afin que la Commission européenne fasse une juste application de la directive, en imposant un capital de solvabilité pertinent au regard des variations de valeur effectivement observées sur le logement. Ce traitement plus pertinent du risque immobilier lèverait un frein au retour des assureurs sur le marché immobilier.\nL'idée selon laquelle il suffirait d'assouplir drastiquement la règlementation qui encadre les relations entre les bailleurs et les locataires pour relancer l'investissement locatif est discutable. L'Allemagne est à cet égard un bon contre-exemple. La législation y est extrêmement protectrice des locataires. Un bailleur ne peut ainsi pas déloger son locataire, sauf s'il souhaite occuper le logement à titre personnel ou pour un des membres de sa famille. Par ailleurs, l'encadrement y est possible, comme à Hambourg et à Berlin, où les loyers à la relocation ne peuvent excéder de 10 % le loyer antérieur. Pourtant, ce cadre très protecteur n'empêche pas l'investissement locatif d'être extrêmement développé dans ce pays.\nEn réalité, comme cela a été expliqué précédemment, le déterminant premier du dynamisme d'un marché locatif est financier. En Allemagne, la forte présence d'investisseurs institutionnels s'explique par les bons rendements courants du marché locatif, ce qui est dû au fait que les prix de vente outre-Rhin sont restés contenus, tandis que les loyers connaissaient une évolution dynamique. En France, à l'inverse, comme on l'a vu précédemment, des prix de vente trop élevés par rapport aux loyers ont conduit à un effondrement de la rentabilité courante des investissements résidentiels.\nUn rééquilibrage des relations entre les bailleurs et les locataires est un souhait qui a été exprimé par l'ensemble des professionnels auditionnés.\nParmi les points qui suscitent la réticence des investisseurs institutionnels, on trouve en premier lieu la réglementation relative à la vente à la découpe et en bloc. De facto, et sans nier son rôle protecteur, cette règlementation limite fortement la liquidité des placements et introduit une incertitude sur la réalisation des plus-values de cession. Le couple rendement-risque des investissements résidentiels en est fortement affecté.\nSachant que trois lois9(*) régissent les ventes par lots d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation, ainsi que les ventes, dans leur totalité et en une seule fois, d'immeubles à usage d'habitation, il est sans doute possible de réfléchir à l'opportunité d'une réforme visant à simplifier, clarifier et harmoniser les règles en la matière.\nPlusieurs autres points de la règlementation des rapports entre les bailleurs et les locataires ont également été cités comme constituant un frein à l'investissement :\n- la lourdeur et la longueur des procédures en cas d'impayés pour les locataires de mauvaise foi ;\n- les règles qui encadrent l'évolution des loyers et qui conduisent, après une certaine durée d'occupation, à ce que les loyers pratiqués soient inférieurs aux loyers de marché ;\n- la règlementation sur la récupération des charges. Dans l'immobilier résidentiel, les charges ne sont pas totalement récupérables10(*), à la différence de ce qui se passe dans l'immobilier d'entreprise. Selon Aviva, seules 70 % des charges seraient récupérables sur le locataire contre 100 % en immobilier commercial.\nEnfin, pour réduire les coûts de gestion et donc accroître la rentabilité courante nette, les investisseurs institutionnels ont besoin de pouvoir acheter des ensembles de logements d'un seul bloc. À cet égard, la réalisation d'opérations d'aménagement d'intérêt national dans les années à venir peut constituer une opportunité de faire revenir les investisseurs institutionnels en leur permettant des acquisitions de logements neufs en bloc.\nVotre rapporteur propose de réexaminer la règlementation relative aux relations entre les bailleurs et les locataires en recherchant les voies d'une meilleure conciliation entre protection des locataires et stimulation de l'investissement locatif résidentiel. Elle procèdera à ce réexamen à l'occasion des travaux préparatoires au projet de loi sur le logement.\nDans son rapport d'évaluation de politique publique sur la mobilisation des logements et des bureaux vacants de janvier 2016, l'Inspection générale des finances et le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD)11(*) soulignaient que la transformation des bureaux en logements était encore un phénomène marginal.\nBien que le coût économique, entre 2 000 et 3 000 euros le m2 dans Paris selon le rapport précité, soit élevé, plusieurs investisseurs institutionnels entendus par votre rapporteur ont marqué une certaine appétence pour ce dispositif qui concerne essentiellement le marché de l'Ile-de-France, le parc de bureaux « définitivement obsolètes » atteignant 750 000 m2 et devant s'accroître dans les années à venir.\nPlusieurs dispositifs ont été mis en oeuvre pour faciliter la transformation des bureaux en logements. Les élus locaux disposent d'outils pour faciliter ces opérations de transformation : changement d'usage de logements soumis à autorisation préalable, mécanisme de compensation, adaptation des règles d'urbanisme sous certaines conditions.\nPlus récemment, l'article 93 de la loi de finances pour 2016 a introduit à l'article 1384 F du code général des impôts la possibilité pour les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre d'« exonérer, pour la part de taxe foncière sur les propriétés bâties qui leur revient, pendant une durée de cinq ans, les locaux à usage d'habitation affectés à l'habitation principale et issus de la transformation » de bureaux.\nEn outre, l'article 210 F du code général des impôts soumet à un taux d'imposition de 19 % les plus-values nettes résultant de la cession d'un local de bureau ou à usage commercial à condition que la transformation des locaux en logements ait été réalisée dans un délai de quatre ans, sauf circonstances exceptionnelles. Les investisseurs institutionnels ont indiqué à votre rapporteur les difficultés de mise en oeuvre de ces dispositions. Le délai de quatre ans peut en effet s'avérer trop court en pratique. La possibilité de déroger à ce délai en cas de « circonstances exceptionnelles » semble trop aléatoire pour que les investisseurs institutionnels s'engagent dans ces projets de transformation. Votre rapporteur propose d'assouplir le dispositif en portant à six ans le délai dans lequel les locaux doivent être transformés en logements.\nLe présent rapport a fait l'objet d'une présentation lors de l'examen de l'avis sur les crédits « logements » de la mission « Cohésion des territoires » le mercredi 22 novembre 2017. Le compte rendu de cette réunion est disponible sur le site internet du Sénat http://www.senat.fr/compte-rendu-commissions/20171120/eco.html#toc6.\nLa commission des affaires économiques a autorisé la publication du présent rapport d'information lors de sa réunion du 13 décembre 2017.\nA. Liste des personnes auditionnées\n- Société nationale immobilière (SNI) : MM. André Yché, président du directoire, Yves Chazelle, directeur général, et Vincent Mahé, secrétaire général.\n- Fédération bancaire française : MM. Pierre Bocquet, directeur du département BD2, et Damien Brisemontier, chargé de mission relations institutionnelles France, et Mme Virginie La Regina, département BD2.\n- Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : M. Alexis Rouque, délégué général, et Mmes Anne Peyricot, directrice de cabinet et des relations institutionnelles, et Bérengère Joly, directrice juridique ;\n- Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) : MM. Géraud Delvolve, délégué général, Éric Brico, membre du bureau, et Jean-Michel Camizon, membre du bureau ;\n- Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) : M. Jean Perrin, président, et Pierre Hautus, directeur.\n- Crédit foncier : Mmes Nicole Chavrier, directrice des relations institutionnelles, et Christine Passeman, responsable de projets à la direction des relations institutionnelles ;\n- Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) : MM. Christian de Kerangal, directeur général, et Pierre Schoeffler, senior advisor, et Mme Béatrice Guedj, directrice recherche et études.\n- Association française des investisseurs institutionnels (Af2i) : M. Philippe Haudeville, secrétaire général ;\n- Fédération française de l'assurance : Mmes Nathalie Robin, présidente du comité immobilier, Christine Tarral, directeur adjoint des affaires financières, prudentielles et comptables, et Nathalie Robin, directeur immobilier et responsable du comité immobilier, et MM. Jean-Paul Laborde, directeur des relations parlementaires, et Antoine Portelli, conseiller parlementaire ;\n- Foncière des régions : MM. Christophe Kullmann, président, et Thierry Beaudemoulin, directeur général ;\n- Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) : M. Laurent Girometti, directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages, et Mme Clémentine Pesret, sous-directrice du financement et de l'économie du logement et de l'aménagement ;\n- Aviva : MM. Julien Brami, directeur général d'Aviva Vie, François Grandvoinnet, directeur général Aviva investors real estate France, et Charles-Henri de la Chapelle, directeur Aviva investors real estate France ;\n- Université Paris Dauphine : M. Michel Mouillart, professeur d'économie.\n- Syndicat français de l'immobilier (SNPI) : MM. Alain Duffoux, président, et Steven Sunz, délégué général.\n- GECINA ;\n- Direction générale des finances publiques (DGFIP) ;\n- Direction générale du Trésor.\n* 1 Enquête Af2i 2017.\n* 2 Cinquante ans d'évolution des conditions de logement des ménages, Alain Jacquot, in Données sociales : La société française, 2006.\n* 3 Les chiffres livrés ici concernent la réduction du parc locatif des investisseurs institutionnels, pas du parc total de logements détenus par des personnes morales hors bailleurs sociaux. Le désengagement des investisseurs institutionnels du secteur de l'immobilier résidentiel va en effet bien au-delà de leur retrait observé dans le parc locatif. Parallèlement à la baisse du parc locatif institutionnel dans les années 1990-2000, on observe aussi une baisse extrêmement forte des occupations de logements à titre gratuit, mouvement qui correspond pour une part difficile à évaluer mais sans doute importante à la disparition de logements de fonction mis à disposition de leurs employés par des personnes morales. La part des « logés gratuitement » est passée de 7,2 % en 1996 à 2,4 % aujourd'hui. Exprimée en nombre de logements, le recul de la mise à disposition gratuite de logements à leurs occupants est de l'ordre de 800 000 unités en trente ans : on comptait 1 500 000 logements occupés à titre gratuit en 1986, contre seulement 700 000 en 2016 (cf Le parc de logements en France au 1er janvier 2016, Céline Arnold, Insee Focus No 73, décembre 2016). Si on ajoute la réduction du parc locatif institutionnel à la baisse du nombre de logements mis à disposition gratuitement par des personnes morales, c'est près de 1 million de logements qui sont en réalité sortis du parc des investisseurs institutionnels.\n* 4 Rapport d'information n° 75 (2017-2018) de M. Albéric de Montgolfier, rapporteur général, fait au nom de la commission des finances « La rente immobilière : mythes et réalités ».\n* 5 La rentabilité des actifs immobiliers comprend en effet deux composantes : la rentabilité courante, liée aux flux de revenus que génèrent les actifs immobiliers, et la rentabilité en capital, liée aux plus-values de cession.\n* 6 Baisse qui peut prendre la forme d'une baisse du prix nominal ou du prix relatif (cette dernière étant obtenue par un rattrapage du niveau des revenus des ménages relativement au coût de l'immobilier).\n* 7 Puisque, dans la réalité, tous ces risques sont parfois interdépendants.\n* 8 Liliana Arias, Tristan-Pierre Maury, Philippe Foulquier, L'impact de la réglementation prudentielle Solvabilité 2 sur le financement de l'immobilier par le secteur de l'assurance, 2017.\n* 9 La loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En outre, les accords collectifs de location du 9 juin 1998 et du 16 mars 2006, rendus obligatoire par décrets, s'appliquent également à la vente par lots et renforcent la protection de l'occupant en instaurant notamment une procédure d'information préalable à la vente et une protection particulière à l'égard de locataires fragiles par leur relogement ou la prorogation de leur contrat de location.\n* 10 La liste des charges récupérables par le propriétaire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.\n* 11 Rapport de l'IGF et du CGEDD - Évaluation de politique publique Mobilisation des logements et des bureaux vacants - janvier 2016.


SNORKEL SAFARI NISSAN NAVARA D40-PATHFINDER R51 09-2005-\n> Catalogue>Snorkels>SNORKEL SAFARI NISSAN NAVARA D40-PATHFINDER R51 09-2005-\nIl est maintenant possible de surmonter les zones humides et les passages boueux sans difficultés. La forme aérodynamique du Safari Snorkel permet d'éviter les bruits importants dus au vent lors des trajets en voiture et, à la campagne, ni les branches ni les broussailles ne peuvent s'accrocher. Les pièces en polyéthylène peuvent être peintes dans n'importe quelle couleur. Le coloris de base est noir. Un dispositif AIR RAM est fourni en série. Lors de la traversée de passages humides, il pourvoit à une amenée d'air suffisante. L'air refroidi est reconduit vers le moteur. Le dispositif AIR RAM peut être remplacé en un tour de main par le filtre à cyclone. Il contribue à la pureté de l'air, même dans les conditions les plus poussiéreuses.\nSNORKEL SAFARI MITSUBISHI PAJERO 3L2 05-00 à 12-2006\nSNORKEL SAFARI JEEP WRANGLER TJ 4.0 L 6 Cyl 10-99-10-2006\nSNORKEL SAFARI JEEP WRANGLER 3.8 L et 2.8 L 6 Cyl 07-2013 Rubicon et Unlimited\nSNORKEL SAFARI JEEP G.CHEROKEE 4 L 8 Cyl et 6 Cyl 93-98\nSnorkel SAFARI Toyota VDJ200 V8 4.5 L et 4.7 L 2008-\nSNORKEL SAFARI TOYOTA HILUX VIGO D4D 3.0 L 2005 -\nPre-filtre cyclonique DONALDSON diamètre Ext.186 mm diamètre d'entré 77 mm\nPre-filtre cyclonique DONALDSON diamètre Ext.270 mm diamètre d'entré 96 mm\nSnorkel SAFARI Nissan GR Y61 3.0 L VDI 4 CYL. 09/2004-\nSNORKEL SAFARI JEEP CHEROKEE KJ - 01-2002 CRDI4 DIESEL\nSNORKEL SAFARI MITSUBISHI L200 TRITON Aprés 10-2006 (2.5-3.2L) 89 mm\nSNORKEL AIRFLOW JEEP GRAND CHEROKEE DIESEL WG-WJ 1999-2004\nSnorkel AIRFLOW Toyota Hilux Vigo 2006-\nSNORKEL AIRFLOW OPEL FRONTERA 2L8 TD 95-02\nSNORKEL AIRFLOW SUZUKI VITARA 1988-2005\nSNORKEL AIRFLOW TOYOTA KDJ 120-125 2003-\nSNORKEL SAFARI LAND DISCOVERY II 2L5-3L9-4.0L Diesel à partir de 1999\nSNORKEL AIRFLOW MITSUBISHI PAJERO 2L5 2L8 3L 3L5 ESSENCE ET DIESEL 1990-1997\nSNORKEL AIRFLOW JEEP GRAND CHEROKEE ESSENCE WG-WJ 1999-2004\nSNORKEL AIR FORCE TOYOTA HILUX 2005-2011 3L D4D TDI\nSNORKEL TOYOTA HDJ 100 04-98-09-2007\nSNORKEL NISSAN PATHFINDER-NAVARA D40 2005-2009\nSNORKEL NISSAN GR Y61 1997-2004\nTETE DE SNORKEL ORIGINE SAFARI\nSNORKEL RUGGED RIDGE JEEP WRANGLER 3.8 L 07-2011\nSNORKEL SAFARI VOLKSWAGEN AMAROK\nSNORKEL SAFARI SUZUKI SAMOURAI 1984-1997


▷Snap `` cherche des moyens de contourner les règles de confidentialité d'Apple '' - iphonologie.fr 2021 ©\nLe propriétaire de Snapchat a vérifié un radar publicitaire basé sur la collecte d'informations par des tiers et pense également qu'il peut collecter des informations sur l'équipe sans porter atteinte aux nouvelles réglementations d'Apple en matière de confidentialité.\nBreak Inc, la société à l'origine de Snapchat, explore divers moyens pour se renseigner sur les règles de surveillance à venir d'Apple, rapporte le Financial Times.\nDans le cadre de la mise à jour iOS 14.5, Apple rendra certainement obligatoire un tout nouveau système de transparence de suivi des applications (ATT). Cela suggère que les applications devraient obtenir l'approbation de l'utilisateur s'ils souhaitent les suivre sur le net.\nSelon des documents internes, Snap prévoit d'envisager d'utiliser les données de sociétés tierces pour analyser le nombre de clients qui ont réellement répondu à la campagne marketing. En croisant ces données par rapport à leurs propres informations, il doit être possible d'identifier et de suivre les individus.\nIl y a actuellement des rapports selon lesquels plusieurs entreprises chinoises prennent en considération des méthodes comparables. Mais Snap est la plus grande entreprise américaine à envisager cette approche.\nBreak lui-même a confirmé au Financial Times qu'il examinait depuis de nombreux mois un système comparable pour tester l'influence des nouvelles règles d'Apple. Néanmoins, Snap affirme qu'il se prépare à fermer le système lorsque ATT est lancé.\nLa société insiste sur le fait qu'elle comprend qu'elle ne peut pas suivre les utilisateurs sans leur autorisation, tout en affirmant qu'elle a la capacité de collecter des informations sur l'équipe sans endommager les politiques.\nLe propriétaire de Snapchat a en fait examiné un système de surveillance des publicités basé sur la collecte de données par des tiers, et pense qu'il peut collecter des informations de groupe sans enfreindre la toute nouvelle politique de confidentialité personnelle d'Apple. Selon des documents internes, Snap vise à utiliser les informations provenant d'entreprises tierces pour analyser exactement comment de nombreux utilisateurs ont réellement répondu aux campagnes de publicité et de marketing. En croisant ces informations par rapport à leurs propres informations, il doit être possible d'identifier et également de suivre les utilisateurs. Snap lui-même a confirmé au Financial Times qu'il évaluait en fait un système similaire depuis plusieurs mois pour évaluer l'influence des toutes nouvelles directives d'Apple. La firme insiste sur le fait qu'elle sait qu'elle ne peut pas suivre les clients sans leur consentement, mais affirme qu'elle est en mesure de recueillir des informations sur l'équipe sans porter atteinte à la réglementation.\nPas de nouvel iPhone SE jusqu'en…\nLe documentaire "Steve Jobs - One…


James Tyberonn – 2013, L’AN UN DE LA NOUVELLE TERRE\n2013, L’AN UN DE LA NOUVELLE TERRE.\nCela prendra encore quelques années. Mais ça commence en 2013. Comme nous vous l’avons déjà dit, l’Ascension de l’Humanité en masse se produira dans quelques 300 ans ! Et certes, cela aussi aura lieu, mais c’est l’Ascension de la Terre qui rend possible celle de l’Humanité. Tout se passera en temps voulu.\nEt ainsi, la grande majorité de l’humanité ne verra aucun changement immédiat sur la Terre. Ils se sont réveillés le 22 Décembre 2012 en se demandant ce qu’avait voulu dire tout ce tintouin.\nMême ceux d’entre vous qui sont sur le sentier voient bien qu’il ne s’est produit aucun changement visible. Nous vous demandons de regarder un instant autour de vous. Que voyez-vous ? Vos média relatent toujours des guerres, des famines, des désastres, et prédisent l’effondrement économique. Et ce qui est décrit est ce qui se passe en 3D. C’est plein de catastrophes et de calamités n’est-ce-pas ?\nLes prophètes de malheur sont en pleine action en ce moment. Ils suscitent tout un mouvement de peur à propos de tremblements de terre, basculement catastrophique des pôles, collision de comètes, d’astéroïdes, effondrement économique. Qu’ils le reconnaissent ou pas, ils se nourrissent de la peur qu’ils génèrent.\nMaîtres, il y a toujours eu et il y aura encore des oiseaux de mauvais augure sur la planète, ceux qui ne prédisent que des catastrophes et incitent à la peur. Ce qui ne se sait pas c’est que même ceux qui semblent enracinés dans la négativité servent à quelque chose dans la dualité, et un rapide coup d’œil sur ce qui se passe semble leur donner raison. Mais nous vous disons que c’est de la vieille énergie. Et l’Esprit ne vous dira jamais d’abandonner tout espoir ou de renoncer à votre libre-arbitre. Notre rôle est de vous parler de votre divinité, et de vous dire qu’en vérité la planète est à présent sur le seuil de l’ « An UN de la Nouvelle Terre ». L’humanité suivra, bien sûr, et Ascensionnera aussi sans tarder. Vous êtes tout à fait sur la bonne voie pour que cela se réalise.\nDonc, Très Chers, nous vous redisons que l’Ascension de la Planète a eu lieu et que c’est l’humanité qui a rendu cela possible. Même si beaucoup d’humains ne le réalisent pas dans leur conscience 3D, la Terre a certainement changé et atteint un nouveau paradigme. Le moment est donc venu de se défaire de la vieille énergie, de la PEUR. Les catastrophes et cataclysmes globaux qui ont été prophétisés NE se produiront PAS. L’économie ne s’effondrera pas. À quoi cela servirait-il ? Ce n’est pas le chemin de la Nouvelle Planète. Nous vous assurons qu’en 2013 un nouveau soleil se lèvera qui est, certes, celui du changement. Il apporte la lumière de la magnifique Nouvelle Terre. Et, Très Chers, c’est bien magnifique que nous voulons dire. En cette nouvelle ère il revient aux chercheurs de projeter la joie, la lumière, car dans l’expansion des Harmonies Cristallines chaque photon de lumière mentale que vous projetez est amplifié. Et cela s’accélère dans la Nouvelle Énergie. Et ainsi vos rôles acquièrent une nouvelle bienveillance tandis que vos pouvoirs de création augmentent.\nC’est une année extraordinairement importante, beaucoup plus que 2012 à bien des égards. Beaucoup d’entre vous ont ressenti 2012 comme le summum et ce qui suit comme moins intense. Très Chers, c’est seulement maintenant que votre travail commence ! Et nous vous disons que 2013 apporte des défis et des tâches que vous vous êtes tous, par contrat d’âme, engagés à assumer. 2013 est un nouveau commencement, dans tous les sens du mot. Et ce n’est pas le moment de vous endormir sur vos lauriers.\nLa Nouvelle Terre contient, dans son flux linéaire séquentiel, des points d’intersection multi dimensionnelle et des portes du temps. Ce sont en fait les points améliorés du temps multiple qui ont rendu l’Ascension possible. Ces points sont les portails par lesquels beaucoup d’entre vous, qui sont des envoyés du futur, des Navigateurs Siro-Pléiadiens-Arcturiens et des Porteurs de Codes, sont entrés pour être présents sur la planète au moment de l’Ascension. Et à bien des égards, vos missions ne font que commencer.\n2013 est alors une période où il est prévu que les porteurs de codes commencent à relier ces points, en une modalité passant de l’hémisphérique au global. Il est particulièrement important que ceux-ci rassemblent les énergies de ce qui est appelé Hémisphères Nord et Sud. Certains points-clé du Sud, comme la Patagonie, Uluru, l’Ile de Pâques, le Kilimandjaro, seront ancrés au Nouveau Firmament durant les prochaines années.\nCeux d’entre vous qui ont servi comme Porteurs de Codes de la pré-Ascension seront appelés à jouer un plus grand rôle de connexion des points-clés à la naissance du Nouveau Firmament.\nLe Nouveau Firmament Commence en 2013\nL’achèvement de la Grille Cristalline le 12-12-12 déclenchera la formation du Nouveau Firmament qui est d’une importance vitale pour l’Ascension de l’Humanité et représente une extension de la grille achevée.\nCertains points sur votre planète possèdent les caractéristiques énergétiques leur permettant d’être des points de connexion. Newgrange en est un, l’Ile de Pâques aussi. Ce sont des points de la grille multi dimensionnels aux multiples facettes, des portails octaédriques qui transcendent les dimensions et le temps. Ils sont connectés directement aux points du double penta dodécaèdre étoilé de la Grille Cristalline 144.\nIls sont façonnés pour se relier directement au Nouveau Firmament qui commence spontanément à se former après le 12-12-12 et la renaissance (redémarrage) du 21-12-12. Il est important de noter que les processus ascendants de l’Ascension prennent place le 12-12-12. Cette date permet à l’énergie Cristalline de se manifester dans la Nouvelle Terre, et au nouvel ADN de la planète d’entrer en réseau dans le Champ Cristallin, de se connecter à la Nouvelle Grille et de s’unir à la « Grille Humaine ». Tout cela se passe le 12-12-12 à 12h12. Un redémarrage se produit alors qui permet la « naissance de la Nouvelle Terre » le 21-12-12.\nC’est alors que commence le nouveau travail.\nLe Nouveau Firmament\nNous vous avons déjà parlé de l’apparition du nouveau Firmament Planétaire. Cela se manifestera sous forme de deux bandes elliptiques d’arcs fréquentiels iridescents qui entoureront la Terre, comme c’était le cas autrefois. L’une d’elles est d’un Électro magnétisme hautement raffiné et émet une teinte dorée. L’autre est Cristalline et elle émet une brillante couleur platine.\nElles tourneront autour du double penta dodécaèdre de la Grille 144. En termes hautement techniques, le firmament assurera la fonction de transduction des oscillations fréquentielles supra cristallines selon un mode piézo- électrique dans leur interface avec la grille, permettant ainsi la pleine intégration des énergies gamma-cristallines du Champ Unifié de Tula, le Grand Soleil Central. Plus simplement, le firmament transformera les puissantes vagues d’ énergie céleste de telle sorte qu’elles puissent être facilement reçues sur le plan terrestre.\nEt donc, pour ainsi dire, le firmament est un énorme transformateur et un coupe-circuit ! Il « embellira » et raffinera les énergies célestes en les appliquant aux 12 dimensions de la Terre.\nLes deux bandes elliptiques créeront un champ fréquentiel de OM. En 2038 elles brilleront dans le ciel nocturne en ressemblant à des Aurores Boréales.\nLa phase initiale d’ancrage du nouveau Firmament commencera à l’Équinoxe de Mars 2013. Il se produira une ouverture en plusieurs vecteurs-clé comme l’Ile de Pâques et la Patagonie (à 51 degrés de latitude).\nIls recevront des téléchargements codés d’unités de conscience appelées Akash. Ces téléchargements activateurs d’énergie-lumière seront reçus principalement via les énergies et structures octaédriques Pyramidales dans l’hémisphère Sud en 2013. Nombreux seront ceux qui seront poussés à participer à leur ancrage.\nLes Émissaires de la Nouvelle Terre\nComme nous vous l’avons expliqué auparavant, il y a un grand nombre d’âmes qui ont choisi de venir sur la Terre en ce moment, à partir de dimensions au-delà de la 5ème, du futur de la Terre aussi bien que du futur de mondes dimensionnels plus élevés, avec des buts que vous comprendrez mieux en 2013.\nVous êtes certes des Émissaires de la Lumière Cristalline, des Ambassadeurs d’Amour. Vous êtes revenus du futur, en temps linéaire, pour aider l’humanité à naviguer durant les temps agités des 40 dernières années et ceux des 26 prochaines qui mènent au point-clé de 2038.\nBeaucoup d’entre vous ne se sont éveillés du futur vers le passé qu’en 2011 et 2012. Et ce fut intentionnel. Les portes du temps de ces deux années furent des déclencheurs pour le travail qui vous attend de 2013 à 2038. C’est en 2038 que le Nouveau Firmament s’achève. N’est-ce pas écrit dans les Pyramides ? Et votre Edgar Cayce fit allusion à cette année 2038. C’est un autre point de repère dans l’Ascension de l’humanité.\nCertains d’entre vous ne seront pas physiquement présents en 2038, mais vous aurez des missions-clé d’assistance à ceux qui seront appelés à réaliser ce travail. Vous fournirez le pré-assemblage de la connexion des points d’ancrage et vous inspirerez les Enfants Cristal pour l’achèvement du Nouveau Firmament.\nBeaucoup d’entre vous ont fait l’expérience de l’Ascension sur d’autres planètes et d’autres mondes à plusieurs reprises, et vous connaissez les dangers. Vous comprenez comment ça fonctionne. Il ne reste plus qu’à établir la nouvelle direction, à ancrer le Nouveau Firmament.\nMais n’oubliez jamais qu’outre l’ancrage des Codes, il est essentiel en 2013 de faire briller votre lumière pour venir en aide à tous, et de ne pas succomber aux dernières attaques de la Peur, aux ultimes gesticulations de la vieille énergie qui s’accroche.\nQue se Passera-t-il en 2013 ?\nCe sera un nouveau début, qui sera le Nouveau Modèle de la Nouvelle Terre. L’Ascension a permis la modification dimensionnelle et l’expansion de la planète. La Terre passe à un Champ Cristallin, et de la 5ème à la 12ème dimension.\nDates de Pouvoir et Phases d’Activation\nLes énergies de 2013 seront moins intenses que celles de la course d’obstacles des fréquences accrues de 2011 et 2012. Et, tandis que 2013 sera plus facile à négocier, certaines fréquences-clé apparaîtront à des dates spécifiques.\nLes équinoxes, solstices et éclipses seront très puissants, représentant des portails de la Nouvelle Terre. Durant les équinoxes, solstices et surtout les 5 éclipses de 2013, une résurgence d’énergies inondera la planète. C’est là une synergie naturelle, car ces évènements ouvrent vraiment des portails uniques pour de tels transferts d’énergie.\nEn 2013, ils sont encore plus à multiples facettes que ceux qui ont pris place depuis 2009. Chacune des dates ci-dessous offre ce qui suit :\n- Un temps de profonde introspection pour l’auto examen dans la Nouvelle Terre\n- De meilleures énergies sur les nœuds de pouvoir, vision et rêve éveillé améliorés\n- Une fenêtre pour le rechargement et l’équilibrage des énergies\n- À l’Équinoxe de Mars : ancrage du Firmament en des points spécifiques de la planète.\nLes dates-clé de 2013 sont les suivantes :\n- 20 Mars 2013, Équinoxe\n- 21 Juin 2013, Solstice\n- 22 Septembre 2013, Équinoxe\n- 21 Décembre 2013, Solstice.\nLes éclipses deviennent plus spéciales, en offrant des déclencheurs énergétiques de changement, individuellement et pour la planète, qui seront particulièrement puissants. Ce sera le moment idéal pour introduire des changements dans votre vie, après avoir médité aux solstices et équinoxes. 2013 est l’avènement d’une nouvelle planète, d’un nouveau temps, et beaucoup d’entre vous découvriront un nouveau but et des chemins différents, ou demeureront sur le même sentier mais avec une nouvelle perspective ou l’intégration dans un nouveau groupe. Vous serez nombreux à découvrir une nouvelle raison d’être ou à manifester un grand talent jusque-là en sommeil.\n-25 Avril 2013, éclipse lunaire\n-10 Mai 2013, éclipse solaire\n-25 Mai 2013, éclipse lunaire\n-18 Octobre 2013, éclipse lunaire\n-3 Novembre 2013, éclipse solaire.\nIl y aura deux phases très importantes en 2013.\nLa première va du 10 Mai au 22 Juin. Il s’y produira une grande ouverture permettant un rééquilibrage et la prise en considération d’une nouvelle direction. Elle inclut deux éclipses , une solaire une lunaire, et mène au solstice de Juin. Ce sera aussi un temps propice aux visites des nœuds de pouvoir pour les Porteurs de Codes.\nLa seconde s’étend du 20 Septembre au 4 Novembre. C’est l’achèvement dans l’action de ce qui a pris place à la phase précédente. Ce sera le moment pour les individus de manifester leur nouveau soi, leur nouveau but, leur nouveaux partenariats, associations ou direction. Ce sera un temps d’intense stimulation de la force de vie.\nNous vous disons que 2013 sera un temps de fluidité, un temps de floraison. Ce sera une année de changement pour beaucoup d’entre vous. Il y a une nouvelle énergie sur la planète, et vous l’avez créée. Il reste beaucoup à faire. Mettez ce temps à profit pour trouver vos rôles.\nPour ceux d’entre vous qui attendaient sur la touche en songeant à s’engager davantage, à écrire leur livre, à exprimer leurs talents artistiques…2013 est votre année. L’énergie encouragera votre plus grand bien.\nC’est en 2013 que vous trouverez votre second souffle et assumerez de nouvelles missions. Pour les Porteurs de Codes, le nouveau rôle est le codage et l’ancrage du Nouveau Firmament, et cela commence en 2013.


Notre jardin secret.: Mon Projet: idées montage\nFigurez vous que le projet que je vous ai soumis ce week end m'obsède..\nVos commentaires m'ont tous interpellé, j'ai fait beaucoup de recherches car beaucoup de variétés que je ne connaissais pas m'ont été proposées.\nPuis, je me suis inscrite sur le forum filroses..\nEt là, des gens formidables m'ont soumis leurs idées,leurs montages ci dessous (la bignone et Ghislaine de féligonde ont été inversés): tous des passionnées de roses bien entendu.. C'est pas extraordinaire des gens qui se penchent sur votre problème et vous accordent du temps, gratuitement???\nJ'adore pouvoir bénéficier des conseils de tous et surtout de vos critiques, toutes constructives..\nOn est pas là pour se faire plaisir mais pour se dire les choses, n'est ce pas marie noelle????\nAujourd'hui, j'ai les idées un peu plus claires..\nVoilà mon 1er montage, réalisé avec l'aire de diascia de filroses..\nJe ne suis pas peu fière ( ça vous donnera une idée)..\nJe progresserai, je vous le promets..\nMa bignone est une MMe Gallen, donc orange, pas aussi rouge que sur la photo.. Vous remarquerez que j'ai une hésitation pour le rosier de droite: golden celebration ou Golden wings???? Ma commande partira ce week end (chez francia thauvin) et je rajouterai à la liste 2 grimpants pour une pergola qui viendra prendre place à l'entrée du jardin potager d'olivier (albertine, constance spry, new dawn??), un rosier viendra s'installer dans le haut de ma rocaille près de mon fairy ambiance (pat austin ou abraham darby), eglantine dans mon massif de rosiers crée à l'automne..\nPuis, une autre idée.. Je vous ferai un montage ce week end..\nJe serai en vacances la semaine prochaine et j'espère que ma santé me permettra de faire tout ce que je veux entreprendre..\nMa sinusite est toujours présente et m'empêche de fonctionner..\nJe suis pleine d'envies mais mes batteries sont à plat... Je retourne demain chez le médecin et lui dit stop: 5 traitements antibios+cortisone en 1 hiver, c'est l'overdose!!!\nJ'espère que le printemps va me rebooster.. Bises à tous..\nAmandine 16 février 2011 à 08:32\nQuel beau montage Sophie avec tous ces rosiers. Je suis aussi une fan de ces plantes. Je viens de faire ta connaissance en cherchant le viburnum mariesii et j'ai trouvé ton blog. Je suivrai l'évolution de ton massif .\nà bientôt .A.\nIsabelle 16 février 2011 à 08:36\nJe me suis penchée comme tu me l'as demandée sur ton nouveau massif. Personnellement, dans les propositions, ce qui me dérange, ce sont les associations de couleurs. Il y a des mélanges que je ne ferais pas car je préfère les camaïeux plus doux. Mais bon, les goûts et les couleurs...\nPar exemple, je n'aime ni Westerland ni Pat Austin, trop agressifs pour moi.\nJe n'aime pas non plus l'association rouge-orange. Tu dois déterminer si tu veux un massif orange "tendre" ou orange "vif".\nJe ne mettrais pas Golden Wings avec des cuivrés mais plutôt avec des jaunes.\nComme tu l'as compris, je ne saurais donc te conseiller que pour des teintes plus douces et alors, tu pourrais sans hésiter associer Buff Beauty avec Ghislaine de Féligonde, Golden Celebration et Golden Wings. Attention aux vivaces que tu leur associerais : pas de bleu mais plutôt du pourpre. Quant à la bignone, opte plutôt pour une orangée (Mme Galen) que pour une rouge.\nVoilà donc une réponse en fonction de "mes" goûts, je ne saurais pas conseiller quelque chose que je n'aime pas. Je ferais d'ailleurs une très mauvaise architecte de jardin.\nBonne fin d'après-midi ! Bisous\nNotre jardin secret.. 16 février 2011 à 08:42\nIsabelle: ma bignone est orange, c'est justement une mme gallen..\nIl me faut donc partir sur des tons mons agressifs que westerland.. Et pourtant, j'en ai tellement envie de ce rosier!!!\nAllez, encore quelqes jours de reflexion..\nMerci pour ta sincérité..\nKathy 16 février 2011 à 08:45\nWhat a beautiful way to imagine and plan a garden - the rose selections are marvelous. Wish I spoke French - I think sharing and reading blogs may spur me to learn and to practice.\nLe Jardin de Chêneland 16 février 2011 à 09:13\nBonsoir Sophie...Une grosse fleur d'églantine pour Golden wings et une fleur en coupe pour golden célébration. Différence de hauteur aussi le premier peut atteindre 180cm à 200cm le deuxième est donné pour 125cm.Westerland est beau rosier qui fleurit tout l'été et ne montre aucun signe de maladie. J'ai vu dans ton premier montage que l'on t'avais proposé Lady of Chalott. C'est un rosier que j'ai commandé l'automne dernier chez David austin. Il est superbe c'est une obtention de l'année précédente. Tu le découvriras en même temps que moi au mois de juin.\nMarie-Noëlle 16 février 2011 à 09:16\nEs-tu retournée voir ma réponse à ton commentaire d'hier soir ?? Tu vois, je t'ai fait la même remarque pour ta Mme Galen, elle était mal placée. Je l'aurais mise moi aussi au milieu. Maintenant, j'ai la tête dure comme tous les Bretons et je maintiens que le violet et le mauve sont superbes avec de l'orange et moins commun que bien d'autres associations. De plus, je ne remettrais jamais un rosier orange vif, je te l'ai déjà dit, il va annuler l'effet de la bignone. Et même si tu crois avoir frappé à la bonne porte cette fois, je persiste ... je n'aime pas ce mélange de roses. !! Et après cela si tu ne crois pas au dicton : "qui aime bien châtie bien" ce ne sera pas faute de t'avoir secouée .. lol .. Je te le dis comme toujours, c'est ton jardin, pas le mien.\nSoigne toi bien mais je crois que le meilleur remède ce sera le printemps.\nanabel 16 février 2011 à 09:28\nBravo pour tes montages, je suis sûre que ça va t'aider. moi j'aime bien le 2° avec ces couleurs chaudes, il faut penser à tous les jours sans soleils!....et ils peuvent être nombreux en juillet août!!!.\nj'espère que tu vas voir rapidement la fin de tes sinusites, ce n'est pas du tout agréable je pense. amitiés.\nCatherineD 16 février 2011 à 10:51\nce n'est pas un problème, mais un plaisir de choisir des rosiers, fie-toi à Isabelle!je ne me hasarderai pas à te conseiller, je débute !\nCarzan 16 février 2011 à 12:02\nWow Sophie, ça travaille par chez toi ! Le forum Filroses est super pour les conseils, tu as bien fait d'y aller. Je ne dirai qu'une chose : un beau jardin et de belles associations sont celles qui plaisent à son jardinier (ou jardinière ;-) et cela est très personnel. XChaque connaît les émotions jardinières qui le transporteront. Certains aiment certaines associations de couleurs, d'autres pas. Perso, je ne supporte pas le violet avec l'orange mais je connais certains qui adorent cela, question de goût personnel donc. C'est ce que je trouve si beau dans le jardinage. Les plantes, c'est un comme des notes de musique que l'on alignent pour en faire une musique. Soigne-toi bien ! Bises\nSylvaine 16 février 2011 à 12:57\nMoi, j'aime bien les montages 2 et 3 même si, comme Isabelle, je préfère les teintes plus douces.\nIl faut que tu choisisses des associations qui te plaisent, à toi :)\nPour la sinusite, ma maman a été confrontée au même problème que toi et après traitement sur traitement,inefficaces, en desespoir de cause, j'ai acheté du Sinuspax en pharmacie, sans y croire vraiment.\nEt c'est le seul médicament qui l'a guérie !\nCatherine 16 février 2011 à 14:32\nMais oui,il y a aussi le Buff beauty. je l'avais oublié celui-là (je l'ai pourtant au jardin !)\nPour le Golden Wings, je le trouve un peu "jaune"... (Sally Holmes en fleur simple, est d'un blanc plus "crêmeux").\nJ'ai aussi découvert Tequila l'an dernier.Il est en photo chez moi le 18 octobre sous le titre "rosiers : les fidèles". Ultra florifère. Jamais malade. Fleur simple, ondulée, en coupe, dans une déclinaison de tons jaune doux/chamoisé. Je n'ai pas été déçue par cette acquisition.\nLaurence 16 février 2011 à 17:05\nJe dirais comme Isabelle (une coach garden en or !), soit tu optes pour des couleurs vives soit pour des couleurs plus soft mais les 2 mélangées risquent de ne pas créer un bel ensemble.\nUne association qui fonctionne bien ici, c'est Buff Beauty et Phyllis Bide. Je possède aussi Westerland mais en isolé : magnifique mais préférable de le planter sans un autre rosier près de lui. J'espère t'avoir apporté quelques éclaircissements... bien que le choix soit cornélien! Bon amusement!!! Bises\nCatssy 17 février 2011 à 03:09\nEt bien ça promet tout cela ! Personnellement, je préfère le rosier blanc simple "Golden Wings", c'est bien ça ! Mais c'est une affaire de goût ! Allez, je retourne à mon jardin, les travaux ont repris, le soleil est là ... j'y retourne ! Bizzz ;D\nViviane 17 février 2011 à 06:20\nLe choix des couleurs étant affaire de goût personnel, je ne te conseillerai rien même si je préfère les teintes plutôt douces, mais ton mur étant très clair peut - être que les couleurs vives sont plus appropriées, de toute façon il est bien certain que ce ne pourra être que superbe au final.\nFred 17 février 2011 à 07:19\nJe n'ai pas suivi depuis le début mais je vois que tu cogites fort en ce moment sur ton aménagement et tu as bien raison !\nEt si je rajoutais une contrainte ^^ certaines couleurs ressortent mieux avec des lumières matinales ou bien de fin d'après midi ^^\nEn tout cas rien de plus passionnant que de suivre pas à pas une réflexion de ce type, j'attends la suite :)\nlouli 17 février 2011 à 09:16\nEh bien moi, je rejoins à 100 % Carzan car effectivement les conseils dans la taille, les apports, les orientations etc sont toutes bonnes à prendre mais au niveau association, c'est une histoire de goût de la jardinière...c'est toi qui vit dans ton jardin et qui sera là pour l'admirer tous les jours...il faut donc, à mon avis, que ce soit TON résultat !! Bises Sophie et du mieux !\nlejardindebrigitte 17 février 2011 à 10:33\npour un camaieux je trouve que la dernière photo,est très bien équilibrée point de vu couleur,contraste et forme.Et pour les couleurs vives vers lesquelles je suis toujours attirées j'aime le deuxième photo . Chacun ses préférences!!!\nAnonyme 2 juillet 2012 à 05:28\nje suis curieuse de connaitre tes choix et comment ce sont développées tes plantations. D'autant plus que je suis dans des projets un peu similaire (pour automne 2012: un massif orange: Bignone Mme Galen, GDF,Pat Austin,heuchere sweet tea, hémérocalle orange, physocarpe diabolo, 2lauriers rose couleur saumon, pour le 1er plan et au fond à droite, je suis encore indécise:Crow princess margareta,westerland,easy does it,lady of shalott, jude the obscur? bonne journée à toi, Marieblau\nNotre jardin secret.. 3 juillet 2012 à 12:11\nAh ça, l'indecision, ça me connait.. J'ai montré l'évolution de cette scène plusieurs fois cette année et tout a bien poussé!\nSeul golden wings a changé de place, il est à la place de joseph's coat qui lui a demenagé dans un autre coin du jardin!\nJe ne peux pas t'aider dans tes choix mais tous les rosiers que tu me cites s'harmonisent entre eux et sont des beaux rosiers! J'ai peut être un faible pour lady of shalott!


Agroécologie et biodiversité : quand les 1re GMNF s'en mêlent ! - Bac GMNF - LPA Cahors\nVous êtes ici : Accueil › Les formations du lycée › Bac GMNF › Blog › Page courante : Agroécologie et biodiversité : quand les 1re GMNF s'en mêlent !\nLes élèves de 1re pro GMNF ont travaillé cette année sur un projet relatif aux pratiques agroécologiques en lien avec la préservation de la biodiversité pour 3 types de milieux naturels (forestiers, humides et ouverts) déclinés en 8 habitats présents sur l'exploitation agricole du lycée : mares, étang, ruisseaux, chênaie, haie champêtre, jachères, prairies, pelouses, lisières herbeuses.\nL'objectif du projet était de réaliser des infographies synthétiques pour chaque habitat naturel présentant ses caractéristiques écologiques, les menaces et les bonnes pratiques agroécologiques à mettre en œuvre pour les préserver.\nUn travail pluridisciplinaire a donc été mené tout au long de l'année afin d'atteindre cet objectif, avec des approches pédagogiques variées :\n- une recherche documentaire approfondie tant sur des supports papier que numériques, réalisée dans le cadre du CCF de documentation du Bac pro GMNF\n- des TP réalisés sur l'exploitation agricole ou avec des partenaires professionnels (tels que le Conservatoire d'Espaces Naturels Midi Pyrénées) : plantations de haies champêtres, fauche puis semis de jachères fleuries, entretien du Ruisseau de Lacoste, restauration de pelouses sèches et de prairies humides...\n- des rencontres et des sorties sur le terrain avec plusieurs partenaires professionnels tels que le Centre Régional de la Propriété Forestière (thématique milieux forestiers), l'ADASEA, l'Agence Française pour la Biodiversité (thématique milieux humides), le Parc Naturel Régional des Causses du Quercy, le Département du Lot, la Communauté de communes du Causse de Labastide Murat (thématique milieux ouverts).\nLa présentation orale de ces infographies s'est déroulée le jeudi 9 mai 2019 devant la direction du lycée et de l’exploitation, ainsi que des acteurs du territoire : Mme Catherine Gajot, Cheffe de l'Unité Économie de l'exploitation de la DDT du Lot, Mme Karen Serres, membre du CA et représentante de la chambre d’agriculture du Lot et M. Mougeot, maire du Montat. Le travail fourni par les élèves a été très apprécié par les personnes présentes.


Une forte représentation maskoutaine à la 54e Finale des Jeux du Québec\nAccueil › Sports › Une forte représentation maskoutaine à la 54e Finale des Jeux du Québec\nAvec près de 70 athlètes de la région\nAu cours de la rencontre prédépart tenue jeudi dernier au Cégep de Saint-Hyacinthe, Richelieu-Yamaska a désigné le patineur artistique Jérémy Allard, de Sainte-Angèle-de-Monnoir, à titre de porte-drapeau pour la cérémonie d’ouverture de la 54e Finale des Jeux du Québec. Photo François Larivière | Le Courrier ©\nComme c’est souvent le cas lors des jeux d’hiver, la grande région maskoutaine sera fortement représentée à la 54e Finale des Jeux du Québec, dont le coup d’envoi sera donné vendredi, à Québec. Pas moins de 66 athlètes de Saint-Hyacinthe et des environs feront partie des 159 représentants de la délégation Richelieu-Yamaska, puis trois autres seront avec la délégation Rive-Sud.\nS’il s’agira d’une première présence aux Jeux du Québec pour la majorité des athlètes, une quinzaine d’entre eux ont déjà vécu l’expérience par le passé. Onze représentants de la région maskoutaine prendront part à ce rendez-vous pour la deuxième fois de leur jeune carrière, puis quatre autres y retourneront pour une troisième fois. Parmi ceux-ci, des espoirs de médailles sont bien réels. Lors de leur dernière présence, les haltérophiles Shad Darsigny et Matt Darsigny avaient battu des records et mis la main sur plusieurs médailles, puis les patineurs de vitesse Édouard Auger et Roselyne Pigeon, de même que le gymnaste Nathan Levasseur, étaient aussi montés sur le podium.\nPour ces Jeux, on pourra retrouver des représentants maskoutains dans 15 des 22 disciplines proposées, soit le badminton, la boxe, la gymnastique, l’haltérophilie, le hockey (féminin et masculin), le judo, le karaté, la nage synchronisée, le patinage artistique, le patinage de vitesse, le plongeon, la ringuette, le tennis de table et le trampoline. Richelieu-Yamaska, dont le territoire s’étire de Bromont à Sorel, comptera également des athlètes en biathlon, une nouvelle discipline offerte dans le cadre des Jeux, puis en boccia, en curling, en ski alpin, en ski de fond et en taekwondo.\n« On est très contents parce qu’on aura des athlètes dans pratiquement toutes les disciplines, sauf en escrime, soutient Diane Gosselin, chef de mission pour la délégation pour une 13e édition des Jeux du Québec. Les critères ont été resserrés un peu et les athlètes doivent avoir un certain niveau de pratique pour pouvoir aller à la finale des Jeux du Québec. Dans la région, l’escrime est surtout une pratique récréative, ce qui fait que nous n’avons pas d’athlètes dans cette discipline cette année. »\nL’ensemble de la délégation Richelieu-Yamaska a par ailleurs été rassemblé au Cégep de Saint-Hyacinthe le 21 février pour la traditionnelle rencontre prédépart, une semaine avant le début des compétitions.\nL’identité du porte-drapeau y a été dévoilée, alors que le patineur artistique Jérémy Allard, de Sainte-Angèle-de-Monnoir, a été retenu pour brandir les couleurs de la délégation lors de la cérémonie d’ouverture.\n« Un des objectifs de cette rencontre est de créer un sentiment d’appartenance envers la région Richelieu-Yamaska et de les mobiliser avant de partir, poursuit Mme Gosselin. On l’a entendu plusieurs fois, les Jeux du Québec, c’est l’expérience d’une vie. Je pense que ça marque un jeune lorsqu’il y participe et que ça fait une différence dans son cheminement sportif. »\nTout au long des Jeux, les athlètes des différents sports se côtoieront au village des athlètes. Une nouveauté cette année, les 19 délégations seront hébergées sur un seul et même site, soit au Centre des congrès de Québec. « C’est une première, s’exclame la chef de mission. Habituellement, on est hébergés dans des écoles par groupe de trois ou quatre délégations, mais là, tout le monde sera au même endroit. Il va y avoir de l’énergie là-dedans! »\nComme à l’habitude, la Finale des Jeux du Québec sera séparée en deux blocs de compétition. Du 1er au 5 mars, les athlètes de badminton, de biathlon, de boccia, de boxe, de gymnastique, de hockey masculin, de karaté, de nage synchronisée, de patinage artistique, de ringuette, de taekwondo et de trampoline seront en action. Dans le 2e bloc d’activités, du 5 au 9 mars, ce sera au tour de ceux de curling, d’haltérophilie, de hockey féminin, de judo, de patinage de vitesse, de plongeon, de ski alpin, de ski de fond et de tennis de table.\nPour suivre le déroulement de la 54e Finale des Jeux du Québec, on peut visiter le quebec2019.jeuxduquebec.com.


Autriche | ÎLE-DE-FRANCE INTERNATIONAL |\nAccueil › Fiche Pays › Autriche\nExporter en Autriche\nPopulation : 8,7 millions d'habitants\nPIB : 409,3 Mds USD\nPIB/habitant : 49 039 USD par tête\nPIB/habitant en parité de pouvoir d’achat : 44 402 USD\nDécalage horaire : +0h\nClimat : continental à l’Est (étés secs et chauds, hivers froids), climat alpin dans les Alpes (précipitations, étés courts, soirées fraîches), le reste du territoire avec un climat de transition (tempéré et humide).\nL’Autriche compte parmi les États les plus riches aussi bien de l’Union européenne que du monde en termes de PIB par habitant (33 330 EUR en 2013). Le pays est à la 4ème place de l’Union européenne en PIB PPA, et au 7ème rang mondial (Eurostat 2011)\nPlus d’informations générales (caractéristiques et organisation du pays, données économiques, politique fiscale, …) synthétisées dans la fiche-pays de Business France.\nVoir également la présentation de l'Autriche du MOCI.\nune sélection d'ouvrages d'information générale et sectorielle sur le pays par Business France\nL'Autriche est un pays à forte tradition industrielle, notamment en ce qui concerne la production de produits intermédiaires. L’industrie manufacturière y est centrée sur des secteurs à technologie moyenne et la production de biens intermédiaires et d'investissements pour le marché allemand.\nNéanmoins, les secteurs à plus haute valeur technologique, tels que l’aéronautique-spatial ainsi que la biotechnologie s’y développent également.\nLa Chambre de Commerce Franco-Autrichienne (CCFA) analyse des secteurs porteurs.\nConsulter également les focus marchés de Business France (sur inscription) et les secteurs porteurs par l'Awex.be.\nDes ressources complètes (économie et statistiques, commerce extérieur, classements comparatifs, grands groupes locaux…) sont également disponibles sur GlobalEdge/Autriche\nUne synthèse de la situation économique, les points forts et faibles du marché dans la fiche risque pays Autriche de Coface.\nLes Autrichiens se conduisent de façon polie et formelle en public. Il faut éviter les démonstrations publiques d'affection, de colère ou d'émotion. En général, on évite d'attirer l'attention en haussant le ton, en faisant des compliments exagérés ou en revêtant une tenue inadaptée. Les Autrichiens sont guindés, mais moins que leurs voisins allemands. Les échanges en société sont, selon l'occasion, plus décontractés.\n> Éviter le choc des cultures avec Intercultures/Autriche.ca.\nInfos pratiques et alertes sécurité dans les conseils aux voyageurs/Autriche par le Ministère des Affaires étrangères.\n> Service d'aide administratif (anglais/allemand) www.help.gv.at\n> Ministères et législation autrichienne (anglais) www.ris2.bka.gv.at\nVos informations en direct d'Autriche avec Vienna International News\nChambre de Commerce Franco-Autrichienne (Vienne)\nBureau Business France en Autriche (Vienne)\nReisnerstrasse 50/10 - A 1030 VIENNE Autriche


Vacances Barcelone - Tout-inclus Barcelone - Tripadvisor\nVacances Barcelone - Tout-inclus Barcelone\nHôtels pour la famille à Barcelone\n“A chaque fois que nous voyageons à Barcelone nous séjournons dans cette hôtel l’équipe est formidable et la directrice super gentille elle parle très bien le français en plus .”\n“Une cafetière Nespresso dans la chambre (je n'ai pas vu ça ailleurs au cours de mon voyage), un petit frigo avec eau gratuite (denrée rare en Espagne), liqueur, biscuits et croustilles, tout cela offert sans frais.”\nHôtels luxueux à Barcelone\n“Au prochain voyage je vais tester une autre suite, mais je pense revenir sans doute.”\n“Après un long voyage, pause déjeuner au restaurant de l'hotel ALMA, rencontre du chef qui est de Bordeaux !”\nHôtels économiques à Barcelone\n“J'avais demandé un appartement au calme avec vue sur Sagrada et nous nous sommes retrouvés au deuxième étage côté intérieur donnant sur des immeubles. J'en ai conclu que le côté rue était bruyant...”\n“Chambre petite ,propre. Accueil sympatique .La réception est plutôt ordinaire comme déco ,devrait être refait cela serait plus accueillant. L'insonorisation est déficiente. La situation est...”\n“Très bien situé pour visiter la ville.On peut passer facilement de la plage ,à la pleine ville pleines ville ,proche de toutes commodités (transports en commun ,commerce,lieux...”\n“De passage à Barcelone pour la régate DUO MAX, hôtel très bien situé, à 2 pas de la Ramblas. Accueil agréable. Chambre très propre, et fonctionnelle. Décoration sobre et épurée. Literie...”\nVous voulez réserver des vacances à Barcelone? Que vous soyez à la recherche de vacances romantiques, d'un voyage en famille ou de vacances tout compris, les forfaits vacances pour Barcelone disponibles sur Tripadvisor facilitent la préparation de votre escapade et préservent votre budget.\nTrouvez le forfait vacances idéal à Barcelone sur Tripadvisor en comparant les prix des hôtels et des vols à Barcelone. Des voyageurs tels que vous ont rédigé 658 579 avis et publié 50 049 photos pour les hôtels à Barcelone. Réservez vos vacances à Barcelone dès aujourd'hui!


33 Idées de Sorties et de Visites autour de La Saunière.\nLa Saunière Idées De Sorties Et De Visites\nDes centaines d'idées de sorties et de visites proches de La Saunière, sorties sportives, caves et dégustations, musées, balades, activités rien de manque.\nClassement des lycées de La Saunière\nEnseignement supérieur, Parcoursup de La Saunière\nIdées de Sorties et de visites proches de La Saunière\n4,6km de La Saunière\nIdée de Sortie proche de La Saunière\n6,3km de La Saunière\n7,6km de La Saunière\nLe Saviez Vous ? Ville-data diffuse les cartes et les données sur la qualité de l'eau des endroits où se baigner proches de La Saunière, idéal pour trouver un coin où aller se baigner mais aussi des idées de balades en bord de lac par exemple, pour prendre l'air, aller faire un footing ou juste sortir.\n7,7km de La Saunière\n9,0km de La Saunière\n9,1km de La Saunière\n9,4km de La Saunière\n12,5km de La Saunière\n13,3km de La Saunière\n16,1km de La Saunière\n18,7km de La Saunière\n21,0km de La Saunière\n21,3km de La Saunière\n21,4km de La Saunière\n21,6km de La Saunière\n22,9km de La Saunière\nVoir la Carte des Idées de Sorties de La Saunière.\nQuelle est Votre Appréciation de La Saunière par rapport à la Catégorie Idées de Sorties et de Visites, 5 étoiles étant le plus positif, 1 le plus négatif :\nAméliorer la rubrique Idées de Sorties La Saunière par votre contribution. Tous les commentaires, analyses, avis et conseils sont utiles.\nL'ensemble des données concernant 33 Idées de Sorties et de Visites autour de La Saunière. présentées sur ville data sont librement reproductibles et réutilisables que ce soit pour une utilisation privée ou professionnelle, nous vous remercions cependant de faire un lien vers notre site ou d'être cité (source : Ville-data.com).\nLes données de la page 33 Idées de Sorties et de Visites autour de La Saunière. proviennent de SOURCES : UNWTO, Atout France, Office du tourisme, ministère de la Culture et de la Communication / direction générale des Patrimoines / département de la Politique des publics, Dgcis, enquête SDT, EVE (DGCIS, Banque de France), EFH (INSEE, DGCIS, partenaires régionaux), Acoss, nous les avons vérifiées et mise à jour le mercredi 13 octobre 2021. Le producteur des données émet les notes suivantes :\nVous cherchez une idée de sortie ou de visite proche de La Saunière ? Nous avons regroupé pour vous tous les lieux à voir et les activités à faire à proximité !\nVille-Data.com sorties La Saunière\nsorties La Saunière\n2021-2030 Combien d'habitants à La Saunière, quelle Évolution ?\nCombien d'habitants à La Saunière, nombre d'hommes et de femmes dans la population de La Saunière. Nombre d'habitants à La Saunière en 2021\nLes Meilleurs Lacs et plans d'eau de La Saunière pour se Baigner\nLacs et Plans d'eau de baignade, Carte d'accès, avis et analyse de l'eau des Lacs des environs de La Saunière\nLa Saunière : Les Lacs et Plans d'eau\n20 Meilleurs collèges de La Saunière, Classement 2021\nLa Saunière : Classement des Collèges\nAbsolument Tous les Hôtels de La Saunière et de Vrais Avis\nHôtels de Luxe en centre ville ou hôtels économiques à La Saunière. Liste et carte des Hôtels par chaine Ibis, formule1, Etap hôtel et par nombre d'étoiles. Téléphone avec email pour réserver et avis.\nLa Saunière : Tous les Hotels à Proximité\n20 Jardins et Parcs à Découvrir Absolument Proches de La Saunière\nLes Jardins et les Parcs de La Saunière à visiter. Jardin exotique, jardin japonais ou à la française. Carte des parcs et des jardins à voir à La Saunière et dans les environs.\nLa Saunière : Jardin et Parc à Visiter\nL'Ensemble des Sports et des Loisirs de La Saunière\nToutes les activités sportives et de loisirs que l'on peut pratiquer à La Saunière ou à proximité de La Saunière\nLa Saunière : Activités Sports et Loisirs\nLe Fleuriste Préféré des habitants de La Saunière\nVotez pour votre Fleuriste préféré à La Saunière, liste de tous les fleuristes, horaires, avis et carte de localisation.\nLa Saunière : Carte des Fleuristes Proches\nListe, Avis et Carte des Résidences Pierre et Vacances de La Saunière\nLes Résidences de Vacances Pierre et Vacances de La Saunière avec classement, carte des résidences, coordonnées, site web, avis et tarifs de votre location.\nLa Saunière : Residences Pierre et Vacances\nCalendrier Officiel des Vacances Scolaires de La Saunière 2021-2022\nDates de toutes les vacances scolaires de La Saunière, jusqu'en 2022. Noël, Pâques, printemps, Toussaint, été. Consultez le calendrier scolaire de La Saunière\nLa Saunière : Dates Vacances Scolaires\nTrès Pratique : La Carte Complète des Boites aux Lettres et Bureaux de Poste de La Saunière\nCarte des boites aux lettres et des bureaux de poste de La Saunière, horaires, service de copie, distributeurs, colis et banque.\nLa Saunière : Carte des Boites aux lettres


Partir vivre dans le sud près de Nice | Immo marais\nDe plus en plus de parisiens souhaitent quitter la capitale pour s’installer ailleurs. Coût de vie élevé, manque de proximité avec la nature, difficultés de stationnement, les raisons sont nombreuses. Si vous faites partie de ceux qui ont décidé de plier bagages pour s’installer ailleurs, une bonne idée est d’aller vivre dans le département des Alpes Maritimes. En investissant dans des villes proches de Nice par exemple en achetant un bien immobilier à Beaulieu-sur-Mer, à Èze ou encore à St Jean Cap Ferrat vous vous installerez dans un cadre de vie à la fois dynamique et détendant.\nLes possibilités de choix en termes de logement\nVivre près de Nice vous donne le choix en matière de logement. Dans les différentes communes autour de la capitale du département vous disposez de deux formules selon votre projet. D’un côté vous pouvez louer, et de l’autre vous pouvez choisir d’être propriétaire par exemple en achetant un bien immobilier à Beaulieu-sur-Mer ou à Èze. La formule de l’achat est une bonne idée, car si le prix de l’immobilier dans la région est élevé, il l’est cependant moins en comparaison des coûts pratiqués à Paris.\nUne fois que vous aurez déterminé la commune près de Nice dans laquelle vous souhaitez vous installer ainsi que la formule qui vous semble le plus adaptée eut égard à votre projet, il vous faudra décider si vous souhaitez vivre dans le centre-ville ou pas. Un atout des logements situés au cœur des communes est l’architecture moderne des bâtiments. Les logements situés dans les quartiers plus ou moins à proximité ne manquent cependant pas de charme, avec cet avantage de profiter du calme des lieux.\nUne multitude d’activités dans le domaine culturel\nC’est à tord que l’on pense que Nice ainsi que les communes aux alentours ont une offre culturelle pauvre. En vous installant dans un immobilier à Beaulieu-sur-Mer, à Èze ou à St Jean Cap Ferrat vous pourrez découvrir la multiplicité des activités qui existent dans le domaine culturel. En effet, la beauté et la luminosité de plusieurs communes de ce département ont servi d’inspiration à de nombreux artistes à l’instar de Matisse ou encore d’Arman, peintre, sculpteur et plasticien d’origine niçoise. Sur le site Autour du Blog vous en apprendrez davantage sur le potentiel culturel de cette partie du pays.\nProfiter d’une ville maritime aux multiples possibilités avec un immobilier à Beaulieu-sur-Mer\nEn vous installant dans un immobilier à Beaulieu-sur-Mer ou encore St Jean Cap Ferrat vous pourrez profiter de saisons particulièrement douces. Régulièrement classées parmi les villes les plus ensoleillées du pays, les communes du département Alpes Maritimes bénéficient de périodes estivales chaudes et agréables qui vous feront souhaiter que jamais les vacances ne s’arrêtent. Et c’est sans compter la présence de la mer dont la couleur d’un bleu singulier est une invitation à la baignade.\nSi vous craignez que les communes près de Nice n’ont que le soleil et la plage à offrir vous pouvez être rassuré. S’installer dans un immobilier à Beaulieu-sur-Mer c’est vivre dans une localité aux multiples possibilités, tant en termes d’emploi que d’activité que vous pouvez développer. Des entreprises reconnues ont leur siège à Nice, et la diversité de moyens de transport qu’on y trouve vous donne la possibilité de tirer partie des opportunités qui peuvent se présenter ailleurs.\nLoin d’être une mauvaise idée, quitter Paris pour aller s’installer proche de Nice par exemple dans un immobilier à Beaulieu-sur-Mer peut vous permettre de tirer partie de tous les atouts de cette partie du territoire français.\nNext post La SCPI, un placement d’épargne immobilière des plus intéressants\nPrevious post Pourquoi louer une maison ou une villa à Barcelone ?


Pourquoi devriez-vous visiter le Québec cet hiver ?\nAvec un enneigement moyen estimé à 400 cm par année, le Québec s’impose comme le porte étendard de l’activité d’hiver. La région offre une saison hivernale qui couvre la moitié de l’année, avec des conditions de neige spectaculaires et favorables à la pratique d’une batterie de loisirs glacés. Vous n’êtes pas convaincus ? Voici notre sélection des 5 activités qui vous donneront surement l’envie de visiter le Québec cet hiver.\n#1 Participer au plus grand Carnaval d’hiver au monde !\nLe Carnaval de Québec est indubitablement l’attraction hivernale qui attire le plus la curiosité des visiteurs du Québec. Prévu cette année du 29 janvier au 14 février 2016, c’est l’événement rêvé pour les touristes qui souhaitent vivre l’expérience d’un hiver québécois, un vrai.\nAu menu, plusieurs plaisirs d’hiver, à l’instar du patinage et des promenades en traîneau. Vous pourrez également assister aux courses de pirogues sur le fleuve Saint-Laurent et aux courses de traîneaux à chiens à travers les rues. Le Palais de glace et les sculptures de neige valent aussi le détour, sans oublier les soirées dansantes en plein air, les défilés de nuit et de nombreuses autres activités familiales encadrées par l’adorable Bonhomme Carnaval.\nNB : lors de sa première édition, en 1894, le carnaval d’hiver avait pour objectif d’aider la population québécoise à surmonter les obstacles liés à l’hiver. Depuis, il est devenu au fil des années un événement d’hiver incontournable dans la province.\n#2 Passer une nuit à l’Hôtel de Glace\nVotre voyage au Canada pourrait déboucher sur une nuit exceptionnelle dans un endroit unique en Amérique : l’Hôtel de Glace de Québec. Prêt à vous accueillir à partir du 4 janvier au 28 mars 2016, cet hôtel curieux est en fait une œuvre d’art éphémère entièrement faite de glace et de neige. Inutile de vous préciser à quel point le spectacle qui vous y attend est aussi insolite que fascinant. Vous y apprécierez le Grand Hall, la chapelle, la Grande Glissade, le Bar de glace ou encore un cocktail servi dans un verre de glace.\nL’Hôtel de Glace de Québec ouvre ses portes aux familles, amoureux ou groupes de touristes qui vivront l’ultime expérience nordique, en réservant l’une des suites thématiques donnant accès aux spas et sauna extérieurs. Ne vous le faites surtout pas raconter !\n#3 Assister au Red Bull Crashed Ice\nAttention, sensations fortes ! Si vous aimez les activités extrêmes, alors la compétition Red Bull Crashed Ice est faite pour vous ! Une course de patin extrême organisée sur une piste glacée dans les rues les plus escarpées de la ville, avec en prime une descente vertigineuse qui vous permettra de vivre des instants pleins de sensations. Dilettantes s’abstenir !\n#4 Participer à la glissade\nAu Québec, la glissade fait partie des activités qui réunissent le plus grand nombre de visiteurs participants. Cette activité amusante proposée sous toutes ses facettes dans la région vous permet de dévaler des pentes enneigées en chambres à air collectives ou individuelles, ou des allées en traîne sauvage à une vitesse frôlant les 70 kilomètres à l’heure. Sensations fortes garanties !\nA noter que plusieurs entreprises ont fait de cette activité leur spécialité. N’hésitez donc pas à les découvrir pour choisir la « Formule Glissade » qui vous convient le plus.\n#5 Faire l’expérience des Spas nordiques\nEvidemment, après une journée bien chargée, une pause détente s’impose au coucher du soleil. L’occasion rêvée pour découvrir les spas nordiques du Québec et profiter des bienfaits de leur circuit de thermothérapie ? En tout cas, vous n’aurez jamais autant profité de l’hiver que dans un bain chaud à ciel ouvert !\nGrâce à l’alternance du chaud et du froid, les spas nordiques québécois vous permettent de profiter de moments de profonde détente pendant toute la saison. Avec des spas chauds, bains de vapeur ou encore des chutes thermales…c’est le septième ciel assuré !\nEcrit par Nola décembre 30, 2015 Canada\nCanoë-trip au Parc d’Algonquin : séjour sur la terre de l’Orignal\nQuébec : mon périple entre les rives du Saint-Laurent


Dénucléarisation nord-coréenne: les négociations dans l’impasse | Le Devoir\nÉtats-Unis Dénucléarisation nord-coréenne: les négociations dans l’impasse\nPhoto: Saul Loeb Agence France-Presse Le ministre américain de la Défense, Jim Mattis\nFrancesco Fontemaggi - Agence France-Presse et Sylvie Lanteaume - Agence France-Presse à Washington\nAprès l’annulation d’un voyage à Pyongyang, une mise en garde sur les exercices militaires : les États-Unis ont haussé le ton face à la Corée du Nord, faisant éclater au grand jour l’impasse dans laquelle se trouvent les négociations sur son désarmement nucléaire.\nConcession surprise et controversée du président américain Donald Trump lors de son sommet historique du 12 juin avec le dirigeant nord-coréen Kim Jong-un, la suspension des manoeuvres militaires alliées sur la péninsule coréenne n’est plus à l’ordre du jour, a annoncé lundi le ministre américain de la Défense.\n« Nous n’avons aucun projet de suspendre d’autres manoeuvres », a déclaré Jim Mattis, rappelant qu’il s’agissait à l’origine d’un « geste de bonne volonté à l’issue du sommet de Singapour ».\nIl s’est toutefois gardé d’annoncer une date pour leur reprise, et sa déclaration sonne surtout comme un avertissement. « Nous allons voir comment les négociations se passent et nous verrons », a-t-il insisté.\nLes exercices communs entre États-Unis et Corée du Sud sont vécus comme une provocation, de l’aveu même de Donald Trump, par le régime nord-coréen. Mais aussi par la Chine, à laquelle le président américain a en partie imputé la lenteur des progrès avec Pyongyang.\nLa suspension des manoeuvres militaires « était conditionnée à la poursuite des négociations de bonne foi », tout comme « le moratoire sur les essais balistiques et nucléaires nord-coréens », souligne Vipin Narang, professeur associé au Massachusetts Institute of Technology.\n« Donc si tout ça s’écroule, on risque un retour en arrière », dit-il à l’AFP, redoutant de nouvelles démonstrations de force de la part de Kim Jong-un.\n« Pas suffisamment de progrès »\nLa petite phrase de Jim Mattis intervient en tout cas dans un climat qui s’est nettement détérioré.\nDepuis des semaines, il était clair à Washington, au sein de la communauté diplomatique et parmi les experts, que les négociations sur la dénucléarisation patinaient. Si Donald Trump était frustré en privé, comme l’ont rapporté plusieurs médias, il n’en laissait toutefois rien paraître en public, continuant de vanter les résultats du sommet, l’absence de tirs nord-coréens et son excellente relation avec Kim Jong-un.\n« J’ai le sentiment que nous ne faisons pas suffisamment de progrès en matière de dénucléarisation », a fini par reconnaître le locataire de la Maison-Blanche.\nQue s’est-il passé entre jeudi et vendredi pour expliquer ce revirement, décidé par Donald Trump et son ministre des Affaires étrangères dans le Bureau ovale ?\nD’après plusieurs récits des coulisses, Mike Pompeo, qui espérait rentrer de Pyongyang fort de quelques avancées concrètes, a reçu une fin de non-recevoir avant même de monter dans l’avion.\nSelon le Washington Post, une lettre de Kim Yong-chol, le bras droit de Kim Jong-un, est arrivée vendredi et a fait comprendre au gouvernement américain que le voyage risquait de tourner au fiasco, comme celui de début juillet, quand Mike Pompeo était déjà rentré bredouille. Le responsable nord-coréen prévient dans cette missive que les négociations « sont en danger et risquent de capoter », a ajouté CNN.\n« Il y avait des discussions en cours au sujet d’un échange de type déclaration contre déclaration », explique Vipin Narang.\n« Les États-Unis allaient travailler à une déclaration mettant fin à la guerre de Corée », qui ne s’est conclue en 1953 que par un simple armistice, « en échange d’une déclaration de la Corée du Nord sur ses installations nucléaires », sorte d’inventaire préalable à toute vérification et tout démantèlement.\n« Il est probable que Kim Yong-chol, connu pour son sarcasme, ait dit à Mike Pompeo : “cela ne va pas se faire” », ajoute l’expert, rappelant que Pyongyang voudrait un traité de paix en bonne et due forme avant toute action vers un désarmement.\nCorée du Nord: la Chine dénonce les accusations «irresponsables» de Trump\nDonald Trump impute l’absence de progrès sur la dénucléarisation au manque de coopération de Pékin.\nCette visite rarissime est une nouvelle illustration du remarquable dégel en cours sur la péninsule.\nMots clés dénucléarisation, Corée du Nord, États-Unis (Pays), Kim Jong-un