Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - PDF Téléchargement Gratuit\nDownload "Les cahiers de la construction durable en Bourgogne"\n1 Bourgogne Bâtiment Durable Les cahiers de la construction durable en Bourgogne N 2 Décembre 2012 La rénovation énergétique des copropriétés SOMMAIRE Enjeux et chiffres clés des copropriétés Jeu d acteurs et processus de décisions Gestion d un projet de rénovation Plan de travaux et stratégie de rénovation Plan et modes de financement Avec le soutien financier de :\n2 La Bourgogne est en marche... L a France et la Bourgogne se sont engagées de manière très ambitieuse dans l amélioration de leur efficacité énergétique tous secteurs confondus. Elles ont notamment pour objectif de réduire leur consommation d énergie de 20 % d ici à Le bâtiment devra nécessairement contribuer à cet effort car il est à la fois le premier secteur consommateur d énergie finale (44 %) et un gisement important d économies. C est pourquoi le Gouvernement a décidé d améliorer la performance thermique de logements anciens par an au plan national. L atteinte de cet objectif nécessitera la mobilisation des copropriétés. En Bourgogne, elles représentent 16 % de l ensemble des résidences principales avec des taux supérieurs à 20 % dans les grandes agglomérations, atteignant même 56 % pour le Grand Dijon. La rénovation énergétique de ces bâtiments est plus difficile que celle des logements individuels ou du parc locatif social. Les prises de décisions sont plus complexes, notamment en raison d une hétérogénéité des modes d occupation (locataires ou propriétaires occupants) et des moyens financiers qui varient d un propriétaire à l autre. De plus, l augmentation du coût de l énergie rend ces réhabilitations nécessaires car la précarité énergétique peut mettre en difficulté les occupants, menaçant ainsi le fonctionnement des copropriétés avec des risques d impayés de charges ou de loyers. Outre ces aspects environnementaux et sociaux, la rénovation énergétique de ces logements peut également prévenir l apparition de copropriétés dégradées. Ce second numéro des «Cahiers de la construction durable en Bourgogne» a pour objectif de vous donner une meilleure vision des enjeux, des difficultés rencontrées et des moyens pouvant être mis en oeuvre pour développer la rénovation énergétique des copropriétés. Corinne ETAIX, Directrice régionale en charge de l Environnement, de l Aménagement et du Logement 2 La rénovation énergétique des copropriétés Les engagements pris par la France en termes de réduction des émissions des gaz à effet de serre, d énergies renouvelables et d efficacité énergétique, ainsi que ceux validés par la Bourgogne dans le cadre de son Schéma Régional Climat Air Energie (SRCAE), soulignent tous l importance du bâtiment comme étant l un des secteurs prioritaires en matière d économies d énergie, facilement et rapidement mobilisables pour atteindre le «Facteur 4» d ici à 2050 (division par 4 des émissions de gaz à effet de serre par rapport à celles de 1990). Comme les constructions neuves sont désormais encadrées par une réglementation thermique contraignante en termes d objectifs de résultats (RT 2012 ; cf. Les cahiers de la construction durable en Bourgogne N 1) et qu elles ne seront pas suffisantes, à elles seules, pour aboutir aux objectifs précédemment cités, il est devenu primordial d engager massivement la rénovation énergétique du parc existant, et notamment celle des logements les plus anciens (logements privés et parc social public). En Bourgogne comme sur l ensemble du territoire, même si les logements détenus en copropriétés sont moins nombreux et pour la plupart moins énergivores que les maisons individuelles, ils n en représentent pas moins l un des piliers incontournables pour respecter l objectif intermédiaire de la Loi Grenelle 1 : diminution de 38 % des consommations d énergie du parc existant d ici à Les copropriétés bourguignonnes, construites pour la grande majorité avant la 1re réglementation thermique de 1974, n ont pratiquement jamais réalisé de travaux de réhabilitation thermique. Celles qui souhaitent s engager aujourd hui dans cette voie vont être confrontées à un processus long et complexe dont la durée totale peut varier entre 3 et 5 ans. En effet, les règles de fonctionnement des copropriétés, régies par une loi datant de 1965, et les difficultés à financer les travaux sur les parties communes et privatives ne facilitent pas les prises de décisions. Pour essayer de lever ces principaux blocages et convaincre plus facilement le syndicat de copropriétaires, les pouvoirs publics (Loi Grenelle 2) ont prévu l obligation, préalablement à tout plan de travaux, de faire réaliser un audit énergétique ou un diagnostic de performance énergétique pour les immeubles équipés d une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Un échelonnement judicieux des interventions comme lors d une rénovation par étape, ainsi que de nouveaux dispositifs financiers (tiers-investissement et/ou surélévation) et contractuels (certificats d économie d énergie et contrat de performance énergétique), complémentaires au «fonds travaux» de la copropriété et aux aides existantes pour les parties privatives (crédit d impôt, éco-prêt à taux zéro, subventions publiques, ), peuvent également faciliter la réhabilitation. Enfin, en fonction de l avancement du projet, ce processus peut être grandement amélioré grâce à l appui et/ou à l accompagnement spécifique du conseil syndical (acteur moteur du projet) et de son syndic par des spécialistes professionnels (architecte, thermicien,...) et des experts indépendants comme les Espaces INFO> ENERGIE. Bien que cette deuxième publication de Bourgogne Bâtiment Durable soit centrée sur les copropriétés de logements, il n en reste pas moins que certains aspects sont identiques pour les bâtiments tertiaires détenus en copropriétés : jeu d acteurs et processus de décisions collectives, préparation et planification des travaux, et disponibilité de financements innovants ou de contrats permettant de valoriser les économies d énergie. Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre 2012\n3 Enjeux et chiffres clés des copropriétés L a France compte près de 9,3 millions de logements détenus en copropriétés. Deux tiers d entre eux ont été construits avant la 1re réglementation thermique de Ces logements, parfois très partiellement rénovés, sont aujourd hui la cible prioritaire en matière d amélioration énergétique du parc bâti, en raison de leur nombre et surtout de leur mauvaise performance thermique. Chiffres clés ÄÄParc de logements en copropriétés En Bourgogne, logements sont détenus en copropriétés, soit 16 % du total des résidences principales (28 % en France et 23 % hors Île-de-France). En France, l augmentation du nombre de résidences principales détenues en copropriétés ( entre 2002 et 2006) est proportionnellement plus forte que pour l ensemble des résidences principales (13 % au lieu de 7 %). ÄÄLocalisation géographique La copropriété est essentiellement un phénomène urbain : en 2006, près de 82 % des copropriétés se situaient dans des zones urbaines françaises de plus de habitants et dans l agglomération parisienne. En Bourgogne, 82 % des copropriétés sont situées en Saône-et-Loire et Côte d Or (50 % pour la seule agglomération dijonnaise). ÄÄTailles et périodes de construction En Bourgogne, 25 % des copropriétés ont été construites avant 1915, 40 % entre 1944 et 1974 et 38 % après Près de 28 % ont moins de 10 logements, 36 % de 10 à 50 logements, 20 % de 50 à 100 logements et 16 % plus de 100 logements. La taille d une copropriété varie selon son époque de construction : 70 % des logements sont situés dans des immeubles de petite taille (moins de 10 lots) datant d avant 1975 et 90 % des grands immeubles (plus de 50 lots) datent d après ÄÄAides en direction des copropriétés En 2011, 408 copropriétés ( logements) ont été aidées par l ANAH pour un montant de 57 millions d aides aux syndicats et de 31 millions d aides à titre individuel. Le redressement des copropriétés en difficulté représente un montant de 87 millions d aides aux syndicats et à titre individuel, et ce, pour logements. En Bourgogne, 5,8 millions de subventions ont été accordées pour 995 logements. Entre 2008 et 2012, l ADEME Bourgogne a financé 35 audits énergétiques à hauteur de , pour 62 bâtiments représentant logements et une surface de m². ÄÄlitiges en copropriétés Entre 1990 et 2009, le nombre annuel de litiges portés devant les tribunaux est passé de à Malgré cette augmentation, ils demeurent peu nombreux par rapport au nombre total de logements (0,5 %). Le défaut de paiement des charges constitue la principale source de litige (2/3 des contentieux) pour des sommes relativement élevées (plus de dans 60 % des cas). Le nombre de copropriétés endettées, pour lesquelles il y a eu désignation d un administrateur provisoire, est passé de 382 en 2007 à 695 en ÄÄOccupation et taille des logements Le parc de copropriétés se compose à 51 % de propriétaires, 41 % de locataires et 8 % d occupants à titre gratuit. Un ménage vivant en copropriété dispose d une pièce de moins que l ensemble des ménages. La surface moyenne d un logement est de 65 m² contre 91 m² pour l ensemble des résidences principales. Crédit photo : Bourgogne Bâtiment Durable ÄÄDépenses et charges de copropriété ÄÄFONCTIONNEMENT DES copropriétés Les dépenses d un ménage, liées à son logement détenu en copropriété, représentent en moyenne 19,4 % de son revenu total contre 16,6 % pour l ensemble des ménages. Le poids des dépenses d énergie est logiquement moins élevé pour les ménages logés en copropriétés (11 /an.m²) que pour l ensemble des ménages (13 /an.m² pour ceux logés en maison individuelle). Ces dépenses représentent en moyenne 2,2 % de leur revenu total contre 4 % pour l ensemble des ménages. Le montant moyen des charges déclarées par les copropriétaires est de 114 /mois. Les différents observatoires des charges de copropriété indiquent, quant à eux, un montant annuel moyen compris entre 31,9 / m² et 33,5 /m². Ce montant varie selon la localisation géographique (+30 % en région parisienne), la taille et l âge du bâtiment, le niveau de charges étant plus élevé dans les bâtiments construits après 1945 (+7 %) et dans ceux de plus de 100 lots. L organisme assurant le fonctionnement de la copropriété est dans 93 % des cas un syndic professionnel. Dans la quasi-totalité des cas (95 %), les assemblées générales sont tenues tous les ans. Le profil type d un membre de conseil syndical est un homme de plus de 55 ans. Sources : DREAL Filicom 2011, enquête nationale logement 2006 ; ADEME Bourgogne ; ANAH, chiffres clés 2011 ; Ministère de la justice, octobre 2010 ; Observatoire national des charges de copropriétés, Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La des copropriétés - N 2 Décembre 2012 N rénovation 1 Juin 2012énergétique Les cahiers techniques de Bourgogne Bâtiment Durable 3\n4 Prise en compte des spécificités des bâtiments collectifs anciens Conduire la rénovation énergétique d un bâtiment collectif nécessite dans un premier temps d analyser l existant. Pour concilier les considérations architecturales, techniques, sociales, administratives et financières, il est nécessaire de connaître l histoire du site, ses contraintes et ses opportunités. L analyse globale de l édifice passe donc par la compréhension de son système constructif, la connaissance de l organisation des espaces et le relevé des éléments d architecture remarquables et des pathologies du bâti, ainsi que par l observation des consommations d énergie. Différentes études réalisées ces dernières années ont permis de mieux distinguer les caractéristiques et performances des bâtiments collectifs anciens et de définir ainsi une typologie selon les périodes de construction 1. 1 Projet BATAN, CETE de l Est ; «Exemples de solutions pour la rénovation des bâtiments existants», COSTIC 2007 ; «Analyse de la performance énergétique des logements parisiens construits d avant 1800 à 2000», APUR 2011 ; Le Guide ABC, Amélioration thermique des bâtiments collectifs, Caractéristiques des principaux types de bâtiments collectifs de 1850 à 1974 Période de construction Source Type de construction ABC Haussmannien Faubourien/ouvrier Post Haussmannien HBM Moderne Grand ensemble Reconstruction traditionnelle Petit collectif urbain Rationaliste Classicisme moderne Tour Grand ensemble Petit collectif Exemple ABC 1 boulevard Saint-Michel - Paris Lecomte architecte rue Marcadet - Paris F.Dumail architecte Zup d Orzy - Revin Jean Bossu architecte Tour de l Eperon, dalle du Colombier place du Maréchal Juin - Rennes Louis Arretche architecte Part dans le parc français en % FFB Forme urbaine APUR Intégration urbaine ABC Alignement sur la rue et bâtiments mitoyens Alignement sur la rue et bâtiments mitoyens Bâtiments isolés et implantés perpendiculairement les uns par rapport aux autres Bâtiments isolés et construits sur dalles Mixité d usages ABC Logements en étages Commerces en RDC Logements en étages Locaux communs et commerces en RDC Logements Logements Dimensions ABC Hauteur : 17,5 m R+4 avec 2 niveaux de combles Epaisseur : 10 m Hsp : 3,00 m Hauteur : 20 m R+6 avec 1 niveau de combles Epaisseur : 5 à 18 m Hsp : 2,60 m Hauteur : 10 à 30 m R+4 à +8 Epaisseur : 10 à 12 m Hsp : 2,50 m Hauteur : 100 m R+30 Epaisseur : 16,2 m Hsp : 2,50 m Bâti Enveloppe Equipements SHAB moyenne / par logement en m² FFB à Coefficient de forme FFB 0,34 0,49 0,45 à 0,47 0,34 Compacité en m -1 Inertie FFB Moyenne Lourde Moyenne à très lourde Très lourde Murs Toits ABC ABC Façades en pierres de taille Murs mitoyens en meulières Charpente bois traditionnelle et couverture en zinc Murs mitoyen et façades RDC en meulières Briques pleines aux étages Charpente bois traditionnelle et couverture en ardoises ou tuiles mécaniques Murs porteurs en béton Façades avec des panneaux préfabriqués en béton avec isolant (2 cm) Toiture terrasse (dalle béton et étanchéité) Murs porteurs en béton Façades avec des panneaux préfabriqués en béton avec isolant (4 cm) Toiture terrasse (dalle béton, 4 cm d isolant et étanchéité) Menuiseries ABC Bois simple vitrage Bois simple vitrage Bois et aluminium simple vitrage Bois et aluminium simple vitrage Mode de chauffage le plus courant FFB Individuel Collectif Individuel et collectif Individuel, collectif ou réseau de chaleur Ventilation FFB Naturelle par ouvrants Naturelle par ouvrants Entrées d air hautes et basses Entrées d air hautes et basses Impact énergétique et climatique (données parisiennes)** Consommation réelle* en kwh ep /an.m² Emission réelle* en kg eq CO 2 /an.m² APUR APUR 241 (Etiquette énergie E) 46 (Etiquette climat E) 190 (Etiquette énergie D) 43 (Etiquette climat E) 377 (Etiquette énergie F) 82 (Etiquette climat G) 337 (Etiquette énergie F) 64 (Etiquette climat F) * Chauffage et eau chaude sanitaire ** Données spécifiques non disponibles en Bourgogne Hsp : Hauteur sous plafond des logements - Shab : Surface habitable Sources : APUR - Atelier parisien d urbanisme. Consommations d énergie et émissions de gaz à effet de serre liées au chauffage des résidences principales parisiennes, décembre 2007 / ABC - Le guide «Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs». POUGET Consultants, CSTB, Marin & De jean Architectes, Ebök, Transsolar, édition EDIPA, 2011 / FFB - Fédération Française du Bâtiment - Exemple de solutions de rénovation BBC en logement collectif, janvier Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre 2012\n5 Jeu d acteurs et processus de décisions Le fonctionnement d une copropriété, régi par la loi du 10 juillet 1965, est marqué par la volonté de protéger en priorité les intérêts individuels. Cependant, elle n en demeure pas moins une somme d habitants partageant des biens communs. Cette antagonisme n est donc pas propice à l engagement de projets de rénovation énergétique. Par ailleurs, un défaut d information ainsi qu un manque d implication de la part des copropriétaires, accentué par la diversité de leur situation personnelle, les amènent à opter pour des stratégies différentes vis-à-vis de l entretien et de l amélioration de leur immeuble. Les acteurs de la copropriété Le copropriétaire Lorsqu une personne achète un bien immobilier en copropriété, elle devient également propriétaire d une partie indivise de l immeuble ou du groupe d immeubles auquel appartient son logement. Celle-ci, appelée «quote-part des parties communes», comprend les éléments de structure du bâtiment (murs porteurs, toiture, ) ainsi que les espaces et équipements communs (couloirs, espaces verts, ascenseurs, chauffage collectif, ). Devenir copropriétaire, c est s engager à assumer le règlement de cette quote-part des charges qui seront décidées par la communauté ou imposées par la réglementation. Cet engagement est doublé d une solidarité entre les copropriétaires. Ainsi, si certains ne paient pas leurs propres charges, les autres copropriétaires seront invités à combler ce déficit. Relations entre les différents acteurs de la copropriété Professionnels (architectes, BET, experts comptables,...) Syndicat de copropriétaires Consulte Participe ou non Conseil syndical Désigne Préside Contrôle Assemblée générale Vote les décisions Consulte Désigne Administre (convocation aux AG, appel de charges,...) et applique le règlement de copropriété Organismes d accompagnement Syndic Exécute les décisions + S informer sur les règles de copropriété Lors de l achat d un logement en copropriété, le notaire a le devoir d informer le futur acheteur et de lui transmettre la documentation dont il dispose : règlement, carnet d entretien, travaux votés ou projet de travaux et, éventuellement, les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Ces aspects ne sont cependant pas toujours bien pris en compte par les acquéreurs et ne suffisent pas à apprécier l état de l immeuble et ses futurs besoins d entretien. Les copropriétaires, qui souhaitent disposer de conseils et de documentations juridiques, peuvent s adresser à leur agence départementale d information sur le logement (ADIL) et consulter le site Internet de l ANIL : Le syndicat de copropriétaires Composé de l ensemble des propriétaires sans exception, le syndicat administre les parties communes, assure la conservation de l immeuble et la défense des intérêts collectifs. Doté de la personnalité juridique, il a des droits et des obligations et peut voir sa responsabilité engagée. Le conseil syndical Composé de copropriétaires, élus par l assemblée générale à la majorité absolue pour une durée de 3 ans renouvelable, le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et vérifie la comptabilité du syndicat de copropriétaires. Il fait la liaison entre le syndic et les propriétaires, mais n a pas de personnalité juridique ni de pouvoir de décision. Il peut prendre conseil auprès de toutes les personnes de son choix et demander des avis techniques à des professionnels. Son organisation et son fonctionnement sont fixés par le règlement de copropriété ou l assemblée générale. Le syndic La loi impose au syndicat de copropriétaires de confier la gestion de la copropriété à un syndic élu à la majorité absolue pour une durée maximale de 3 ans renouvelable. Il a pour mission d exécuter les décisions prises en assemblée générale, de veiller à l application du règlement de copropriété, d administrer l immeuble, de tenir la comptabilité du syndicat, de le représenter, de le conseiller et de l informer. Cette mission peut être assurée soit par un copropriétaire bénévole, soit par un syndic professionnel. Ce dernier perçoit alors des honoraires comprenant une part forfaitaire pour les opérations de gestion courante et une part variable pour les prestations complémentaires optionnelles comme la gestion des travaux.? Bon à savoir Source : Bourgogne Bâtiment Durable La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d application du 17 mars Cette législation, qui intègre les dispositions relatives au fonctionnement de la copropriété, vise à protéger les droits individuels et à encadrer les actions collectives de manière à limiter les litiges. Elle s applique dès qu un ensemble immobilier appartient à deux personnes. Ces textes, qui ont fait l objet de nombreux aménagements principalement destinés à améliorer la transparence de la gestion du syndic, n ont cependant pas connu de grandes évolutions sur le fond. Les organisations et personnalités représentatives de ce secteur (cf. rapport «Braye» de l ANAH) appellent aujourd hui à une réforme en profondeur de cette loi. Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La N rénovation 1 Juin 2012 énergétique Les cahiers des techniques copropriétés de Bourgogne - N 2 Décembre Bâtiment 2012 Durable5\n6 L assemblée générale, organe décisionnaire de la copropriété L assemblée générale (AG) permet, une fois par an, de statuer sur l ensemble des sujets relatifs au bon fonctionnement de la copropriété (approbation des comptes, vote du budget prévisionnel des charges, ). Toute décision prise en AG doit faire l objet d un vote selon les règles de majorité définies par la loi, chaque copropriétaire disposant d un nombre de voix correspondant au total des tantièmes de tous ses lots (logement(s), cave(s), grenier(s), parking(s) couvert(s), ). Un procès-verbal est établi et envoyé à tous les copropriétaires. Les décisions peuvent être contestées par l un d entre eux, dans un délai de deux mois devant le tribunal de grande instance. Les règles de majorité de la loi de 1965 Majorité Champ(s) d application* Règle Simple Absolue Double qualifiée Unanimité Gestion courante Choix du syndic, élection du conseil syndical, travaux d amélioration énergétique et travaux autres que l entretien, Modification du règlement de copropriété, travaux d amélioration (ascenseurs, chauffage collectif,...) Nouvelle répartition de l état de division ou de modification de la destination de l immeuble, Nbre de voix POUR > Nbre de voix CONTRE (Propriétaires présents ou représentés) + de 50 % des voix (tantièmes) des copropriétaires présents, représentés et absents + de 50 % de tous les copropriétaires et plus des 2/3 des voix (tantièmes) 100 % des voix * Listes non exhaustives ; pour en savoir plus, consulter les articles 24 à 26 de la loi de 1965.? Bon à savoir La loi Grenelle 2, qui a modifié la loi du 10 juillet 1965, change les règles de majorité pour le vote de travaux d amélioration énergétique : la double majorité qualifiée n est plus nécessaire ; seule la majorité absolue des copropriétaires suffit. Cela concerne notamment les travaux d économie d énergie qui, réalisés sur les parties privatives, sont désormais considérés comme des «travaux d intérêt collectif». De même, l installation de compteurs d énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage est désormais décidée à la majorité absolue. Les difficultés de prises de décisions et de gestion de travaux Différents écueils peuvent empêcher de mener à bien un projet de rénovation énergétique. En matière de prises de décisions, les principales difficultés résultent de la complexité même des règles de fonctionnement de la copropriété (rythme et délai d application trop longs, règles de majorité bloquantes, ) et d un défaut d information en direction des propriétaires (dossiers trop volumineux et trop techniques). Au final, la plupart d entre eux se désintéresse des sujets et subit les décisions, leurs votes étant orientés par des considérations autres que celles relatives aux critères techniques du projet. De plus, la dynamique collective est souvent largement dominée par les intérêts individuels des copropriétaires et par la disparité de leur situation personnelle, sociale et financière. Ainsi, en matière de travaux, leur stratégie peut être influencée par la nature et la destination de leur bien et par leur capacité financière à investir, fortement liée à leur âge. Enfin, les exigences d un chantier de rénovation peuvent se heurter à divers problèmes propres à la copropriété : l inadaptation de la gouvernance à la conduite de tels projets, l absence chronique d une maîtrise d ouvrage, les difficultés à organiser, décider et financer les études nécessaires à la cohérence technique et économique des travaux, la nécessité de soumettre à l AG tout projet chiffré (devis), l interaction entre des parties communes (murs) et des parties privatives (ouvrants), le manque d anticipation et la faiblesse d autofinancement des interventions, TÉMOIGNAGE «Le principal blocage ( ) est lié au modèle même de gestion de la copropriété.» 2 questions à... Pierre OLIVIER de COPRO + Quels sont pour vous les principaux blocages dans la gestion des travaux en copropriété? Le principal blocage dans la mise en oeuvre des travaux est lié au modèle même de gestion de la copropriété. Dans toutes les autres organisations ou entreprises, les travaux sont considérés comme des investissements faisant l objet d un amortissement comptable. En copropriété, les charges de travaux sont des dépenses que chaque propriétaire doit assumer immédiatement. L intérêt individuel est alors de les différer, si possible jusqu à la vente de son propre logement. Le deuxième point est la méconnaissance des copropriétaires sur la nature et la valeur des parties communes qu ils sont censés entretenir. Il n existe aucun dispositif permettant de suivre le degré d usure des installations et de faire préfinancer, par les copropriétaires successifs, la réparation des outrages du temps. Chaque intervention apparaît alors comme un accident. Le mode de décision en assemblée générale ajoute à la confusion. Les copropriétaires ne sont généralement pas en situation de faire un choix éclairé sur les dossiers épais qui leur sont présentés. Enfin, la copropriété privée, contrairement aux organismes HLM, n a pas de maîtrise d ouvrage clairement identifiable. Le conseil syndical n a aucun pouvoir officiel et celui du syndic est limité à l exécution des décisions de l assemblée générale. D ailleurs, le rôle du syndic est sujet à suspicion tant sur le plan technique que financier. Ses intérêts et ceux des copropriétaires n étant pas naturellement convergents, la méfiance s invite aux débats. Quelles sont les améliorations à apporter dans la gestion des travaux pour permettre aux copropriétaires de s engager? Dans l attente d une profonde réforme de la structuration juridique et de la gouvernance de la copropriété, les propriétaires doivent se prendre en main. Le conseil syndical doit prendre les initiatives nécessaires et s organiser pour réaliser un inventaire technico-économique des parties communes, une gestion prévisionnelle de l entretien des équipements, un plan de communication de nature à favoriser la prise de conscience individuelle et collective, le pilotage des études techniques confiées à des bureaux d études, l insertion de la dimension énergétique dans chaque projet de travaux, et le financement amont (fonds travaux) et aval (emprunts collectifs) du programme de rénovation. Il est rare que le conseil syndical et ses membres disposent de suffisamment de temps et de l ensemble des compétences pour être les seuls pilotes à bord. Aussi, comme cela est prévu par la loi, ils peuvent se faire accompagner par des spécialistes indépendants, rémunérés de manière forfaitaire et non au pourcentage de travaux. Pour en savoir plus : Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre 2012\n7 Gestion d un projet de rénovation La gestion d un projet de rénovation énergétique est un processus long et complexe qui doit tenir compte des règles de fonctionnement de la copropriété et passer par les étapes incontournables que sont le bilan initial et l audit. L identification des éventuels problèmes de gestion, le dynamisme du conseil syndical et l implication, par la pédagogie, de l ensemble des propriétaires sont indispensables pour que les différentes études menées puissent au final se traduire par l élaboration et le lancement d un plan de travaux opérationnel. Enfin, l accompagnement des acteurs paraît être un levier indispensable pour mettre en mouvement la copropriété et lui donner les outils pour agir. L implication du conseil syndical et les étapes clés d une rénovation Dans l objectif de faire voter un programme de travaux d économie d énergie performant, le conseil syndical et ses membres doivent s impliquer et se répartir les différentes tâches en matière de gestion et de financement. La qualité des relations qu ils doivent entretenir avec les autres copropriétaires est également un élément incontournable au bon déroulement du projet. Réalisation d un bilan initial de copropriété (BIC) Etablissement d un cahier des charges pour l audit (énergétique) et recherche de professionnels Etude de faisabilité technique et financière des scénarii Réception des travaux et mise en place de contrats d entretien et de maintenance Recherche et plan de financement Mise en place d un fonds et d un plan de travaux Audit (énergétique) Suivi des consommations Restitution et sensibilisation des copropriétaires au diagnostic initial Vote de lancement d un audit (énergétique) Restitution des résultats de l audit (énergétique) et choix d un scénario de travaux Planification pluriannuelle des travaux Vote de lancement d une mission de maîtrise d œuvre (APS, APD, DCE) Réunion pour l analyse des offres 1 an 1 à 2 ans 1 à 2 ans Vote de lancement des travaux Légende : Conseil syndical avec organismes d accompagnement Syndicats de copropriétaires Assemblée générale Source : Bourgogne Bâtiment Durable Le bilan initial de copropriété (BIC), la première marche + Guides des bonnes pratiques et du BIC Réalisé par le conseil syndical, le BIC constitue un premier état des lieux de la situation de la copropriété. Outre un bilan énergétique simplifié permettant d évaluer les consommations de chauffage, d électricité et d eau, il dresse un portrait complet de la copropriété (mode de gestion, fonctionnement, équilibres financiers, équipements techniques et besoins de travaux). De plus, celui-ci doit être préparé de façon optimale en s efforçant de recueillir les informations et documents utiles à un travail de qualité. Par ailleurs, son analyse par un organisme d accompagnement permet de s assurer de l état de «bonne marche» de la copropriété et d identifier les éventuels problèmes de gestion qu il convient de régler avant d engager un audit : maîtrise des charges, contrôle des impayés, relations de travail avec le syndic, relations de voisinage entre les occupants, Ce bilan initial permet ainsi au conseil syndical d être moteur et actif dans son projet de rénovation, ainsi que dans la définition du périmètre et des contenus de l audit préalable à la décision de financer les travaux. L association «Planète Copropriété», créée en 2009 suite au Plan bâtiment du Grenelle de l environnement, a permis aux différents acteurs du secteur de se regrouper pour partager leurs expériences et définir les actions à mener dans l objectif de relever le défi de la rénovation énergétique des copropriétés. Le guide des bonnes pratiques est le fruit de ce travail collectif. Un deuxième guide permettant au Conseil syndical de réaliser son BIC vient de paraître. Ces deux ressources sont disponibles gratuitement en ligne : Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La N rénovation 1 Juin 2012 énergétique Les cahiers des techniques copropriétés de Bourgogne - N 2 Décembre Bâtiment 2012 Durable7\n8 D un audit énergétique à un audit global et partagé Le Grenelle de l environnement, en rendant l audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots, lui a donné une place centrale. Cet outil d aide à la décision permet de mieux localiser les principales déperditions thermiques d un bâtiment, de prioriser les travaux à réaliser, d estimer le coût de la rénovation et d évaluer les futures consommations énergétiques et les économies de charges possibles. Pour autant, sa réalisation n est pas suffisante pour décider les propriétaires à voter les travaux et il est rarement suivi d effets. C est pourquoi il doit s inscrire dans une démarche plus large, dite «d audit global», comprenant une analyse architecturale, fonctionnelle, juridique (contrats d entretien, de fournitures d énergie, ), économique et sociale de la copropriété. Le choix d un binôme «architecte / thermicien» semble être la meilleure solution en termes de compétences pour réaliser cet audit global et proposer les scénarii de rénovation les plus adaptés. Une enquête des usagers, notamment sur leurs capacités à investir et à bénéficier d aides, peut en outre permettre d éviter des préconisations trop éloignées de la réalité financière de l opération. TÉMOIGNAGE Enfin, grâce à l implication forte et au rôle actif du conseil syndical, cet audit global pourra être partagé et accepté plus facilement par l ensemble des propriétaires. «Il est donc nécessaire de faire preuve de pédagogie (...) pour prioriser les travaux et/ou encourager une démarche de rénovation globale.» 3 questions à... Fabienne SERIGNAC Chargée de mission copropriétés à Bourgogne Energies Renouvelables (BER) Le Grand Dijon et le Grand Chalon ont lancé une campagne expérimentale d audits énergétiques. Pouvez-vous nous présenter ces initiatives locales? Ces campagnes, basées sur le volontariat, concernent des copropriétés construites avant 1975 avec de gros besoins en rénovation. L objectif est de démontrer la faisabilité technico-économique de réhabilitations énergétiques ambitieuses. Suite à un appel à candidatures auprès de syndics, 7 copropriétés du Grand Dijon et 6 du Grand Chalon se sont engagées dans la réalisation d un audit énergétique, financé par l ADEME, les collectivités territoriales concernées et par l ANAH pour le Grand Dijon. Quels sont les principaux résultats et enseignements de ces audits? Les bâtiments, construits avant la 1re réglementation thermique de 1974 et qui n ont pas encore engagé de travaux, ont tous une consommation oscillant entre 250 à 400 kwhep /an.m². Pour la réduire, ces audits proposent deux scénarii : un «basique» visant le niveau «HPE rénovation»3 (180 kwhep /an.m², soit une division par 2) pour des coûts variant entre 4 et HT par logement (moyenne de HT) et un «ambitieux» visant le niveau «BBC rénovation»4 (96 kwhep /an.m², soit une division par 3) pour des tarifs oscillant entre 8 et HT par logement (moyenne de HT). Le scénario HPE est techniquement simple à atteindre, grâce à une isolation des murs par l extérieur associée à une ventilation efficace permettant d éviter des dommages structurels ? Bon à savoir L audit énergétique, prévu par la loi Grenelle 2, doit être réalisé dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier Les copropriétés à usage d habitation de 50 lots ou plus2, équipées d une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, doivent faire l objet d un audit énergétique. Le syndic doit inscrire, à l ordre du jour de l assemblée générale, sa réalisation par une personne qualifiée et indépendante. Il doit comporter des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Si les copropriétés possèdent moins de 50 lots, c est un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l ensemble de la copropriété qui doit être réalisé. La loi Grenelle 2 prévoit également que le syndic inscrive à l ordre du jour de l assemblée générale, qui suit l établissement de l audit ou du DPE, la question d un plan de travaux d économie d énergie ou d un contrat de performance énergétique. Outre les logements eux-mêmes, le comptage des lots comprend les caves, greniers, parkings couverts, 2 Toutefois, même s il permet déjà d importantes économies d énergie, il n est pas satisfaisant et optimal au regard de la performance énergétique à atteindre et de l investissement à réaliser. Par ailleurs, le fait d étaler dans le temps les travaux présente le risque de tarir le gisement d économies d énergie. Le scénario BBC, quant à lui, traite l ensemble des déperditions thermiques et optimise les systèmes de chauffage et de production d eau chaude sanitaire, mais requiert un très lourd investissement financier qui peut atteindre le triple du scénario HPE. Il est quasisystématiquement refusé par les copropriétaires. Quelles solutions préconisez-vous pour contourner les principales difficultés rencontrées lors de ces audits? Les auditeurs ont eu d énormes difficultés à obtenir les informations dont ils avaient besoin (parties privatives). Par exemple, sur la campagne du Grand Chalon, seulement 40 % des copropriétaires interrogés ont répondu aux sollicitations du bureau d études. Leur manque d implication a conduit à des résultats très approximatifs dans le rendu des audits. A cela s ajoute, généralement suite au changement de syndic, un manque de traçabilité et de suivi des données concernant les parties collectives. Enfin, des estimations financières, parfois très éloignées des premiers devis, peuvent entraîner une perte de confiance de la part des propriétaires et un rejet des solutions proposées. C est pourquoi il est nécessaire de faire preuve de pédagogie, notamment lors de la restitution des audits, pour prioriser les travaux et/ou encourager une démarche de rénovation globale. BER recherche et propose un scénario intermédiaire et personnalisé pour chacune de ces copropriétés. Celui-ci optimise l ordonnancement des interventions et les coûts qui leur sont associés. Il privilégie également les mesures correctives sur l enveloppe par rapport aux actions concernant les systèmes de production et de fourniture d énergie. Enfin, il est à noter que le prêt à taux zéro collectif, un engagement du Grenelle de l environnement qui n a pas encore été tenu, manque cruellement aujourd hui pour faciliter le vote des travaux. Pour en savoir plus : Fabienne SERIGNAC Haute Performance Energétique en rénovation. Bâtiment Basse Consommation énergétique en rénovation. Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre 2012\n9 Mur/Mur : un référentiel de travaux performant sans audit Suite à une quarantaine d audits énergétiques réalisés il y a quelques années et qui avaient montré l importance d isoler les façades des bâtiments, la Communauté d agglomération de Grenoble Alpes Métropole (Métro) a décidé d engager une nouvelle dynamique en Il s agit de l opération «Mur/Mur», dispositif d incitation, de soutien et d accompagnement à la rénovation thermique des copropriétés construites entre 1945 et Pour atteindre le niveau «BBC rénovation» 5 et bénéficier des aides mises en place, cette opération impose le respect d un référentiel de travaux qui ne nécessite pas de passer par un audit énergétique. Préalablement à sa mise en place, une étude avait été réalisée sur quatre copropriétés regroupant les différentes caractéristiques et typologies de ce parc de bâtiments. Celle-ci visait à vérifier, par des simulations thermiques dynamiques, que les travaux préconisés permettraient bien d atteindre ce haut niveau de performance. Le référentiel, quant à lui, impose des résistances thermiques minimales pour chaque type de paroi, ainsi qu une isolation par l extérieur des murs et la mise en œuvre d une ventilation en cas de remplacement des fenêtres. Il est complété par des dispositifs et des dérogations éventuelles permettant une application intelligente et adaptée : un accompagnement et des conseils personnalisés par l Agence locale de l énergie et du climat de Grenoble (ALEC), le recours obligatoire à un architecte pour mener le projet, la validation par l architecte de la ville et, enfin, une formation à la rénovation énergétique pour la maîtrise d oeuvre et les entreprises du bâtiment. Pour en savoir plus : Agence locale de l énergie et du climat de Grenoble (ALEC) : Bâtiment Basse Consommation énergétique en rénovation réglementairement fixé pour Grenoble à 96 kwh ep /an.m² (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et auxiliaires dont la ventilation). L accompagnement des copropriétés pour faciliter la rénovation énergétique La réussite d une opération de rénovation énergétique nécessite l élaboration d un projet adapté aux besoins de l immeuble, aux attentes des propriétaires et à leur capacité d investissement. Celui-ci doit donc prendre en compte les difficultés inhérentes à la copropriété : maîtrise d ouvrage éclatée voire divisée, peu compétente, méfiante et présentant des ressources financières souvent faibles et inégales d un ménage à l autre. Un accompagnement spécifique peut alors se révéler indispensable. Il se traduit par un appui en direction du conseil syndical et des copropriétaires motivés. Deux types d accompagnement peuvent être envisagés : 1. L accompagnement «public» a pour principaux objectifs de sensibiliser les propriétaires, d expliquer la démarche, d impulser et d entretenir la dynamique, de donner des conseils indépendants et pédagogiques, de jouer le rôle de médiateur/facilitateur et d aider au choix des professionnels. Il existe plusieurs initiatives locales où cette mission d accompagnement, plus ou moins aboutie, est assurée par des organismes de conseils gratuits, objectifs, indépendants et soutenus par les pouvoirs publics : Agences locales de l énergie et/ou du climat de Lyon, de Grenoble et de Paris, Espaces INFO> ENERGIE des régions Centre et Lorraine, L accompagnement «privé», qui s apparente à une mission d assistance à maîtrise d ouvrage, doit quant à lui permettre à la copropriété d élaborer un projet adapté, de voter le programme de travaux, de trouver les financements nécessaires, de sélectionner et coordonner les différents acteurs du projet (architecte, bureau d études et entreprises du bâtiment) et de contrôler le bon achèvement des travaux. Cette mission peut être assurée par un prestataire rémunéré à cet effet. Crédit photo : Bourgogne Energies Renouvelables + L accompagnement des copropriétés par les EIE Afin de faire émerger des opérations ambitieuses et reproductibles en matière de rénovation énergétique, l ADEME Bourgogne souhaite déployer les Espaces INFO> ENERGIE sur l accompagnement des copropriétés, en priorité et en partenariat avec les territoires qui se sont engagés dans un Plan Climat Energie Territoriale (PCET). Les Espaces INFO> ENERGIE en Bourgogne auront donc pour tâches d informer les syndics, de sensibiliser les conseils syndicaux et les copropriétaires (réunions d information, thermographies, ) et d accompagner ces mêmes publics à l élaboration et à la mise en œuvre de programmes de travaux sur la base d audits énergétiques. Pour mener à bien ce travail, ils pourront s appuyer sur la mission spécifique de Bourgogne Energies Renouvelables. Pour en savoir plus sur les EIE : Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La N rénovation 1 Juin 2012 énergétique Les cahiers des techniques copropriétés de Bourgogne - N 2 Décembre Bâtiment 2012 Durable9\n10 Plan de travaux et stratégie de rénovation L es conclusions de l audit, une fois partagées, permettent aux copropriétaires de connaître précisément les améliorations énergétiques possibles, les économies de charges envisageables, les besoins de travaux de leur immeuble et le budget nécessaire. Ils peuvent ainsi décider de mettre en place un plan de travaux pluriannuel. Il s agit alors de déterminer la stratégie de rénovation qui tiendra compte des contraintes techniques du projet et permettra d optimiser l investissement à réaliser en fonction des économies d énergie potentielles. La cohérence et l incidence des travaux entre eux, ainsi que l objectif de performance énergétique finale du bâtiment, sont alors des critères essentiels. Le plan de travaux pluriannuel et son volet énergétique L entretien d un immeuble ne doit pas se faire dans l urgence, notamment lors de travaux importants (changement de chaudière, ravalement de façades, étanchéification de toiture, ). C est pourquoi il est préférable de définir un plan de travaux pluriannuel dont l intérêt est de tenir compte du vieillissement des ouvrages et des équipements, de connaître précisément les interventions à réaliser dans les prochaines années, de prévoir leur financement et de disposer en permanence d un bâtiment en bon état. Par ailleurs, il permet de lancer en amont des consultations d entreprises selon des démarches d appel d offres rigoureuses qui génèreront les véritables économies. La mise en oeuvre d un tel plan nécessite également un inventaire des éléments communs qui devront un jour ou l autre être réparés, et la tenue à jour d un carnet d entretien et de maintenance exhaustif. Les travaux d amélioration énergétique, quant à eux, s insèrent dans ce plan et l influencent de différentes manières : ils peuvent être soit reculés (prolongement de la durée de vie de la chaudière de manière à programmer des travaux d isolation en amont), soit avancés (travaux d isolation en amont afin de ne pas surdimensionner la chaudière lors de son remplacement). L ampleur d un plan de travaux, en termes d échéances, de prestations et de coûts, dépendra donc de l ambition du scénario d amélioration énergétique choisi. + Conseils sur la préservation du patrimoine en espaces protégés Les copropriétés, dont leur bâtiment est situé en secteur sauvegardé, dans une aire de mise en valeur de l architecture et du patrimoine ou aux abords de monuments historiques doivent consulter le Service territorial d architecture et du patrimoine (STAP) de leur département. Ce service d Etat, dirigé par un architecte des bâtiments de France (ABF), donne un avis sur toute demande d autorisation de travaux situés dans un espace protégé, quelle qu en soit son importance et sa nature. L absence et, dans certains cas, le non-respect de cet avis peuvent entraîner l annulation de l autorisation. Le STAP a également une mission de conseils auprès des particuliers et des collectivités pour intégrer au mieux la préservation du patrimoine dans leurs projets. Il est donc préférable de le consulter en amont. Pour en savoir plus : Performance énergétique à atteindre et stratégie de travaux Pour notamment réduire les effets du changement climatique et anticiper des problèmes socioéconomiques inhérents à l augmentation du prix de l énergie, le niveau «BBC rénovation», réglementairement fixé entre 96 et 112 kwh ep / an. m² SHON pour la Bourgogne, doit être la cible à atteindre en matière de performance énergétique. Pour atteindre ce niveau, il est nécessaire d intervenir en priorité sur le bâti (murs, toiture, plancher, fenêtres, ), puis sur les équipements techniques (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, ). Chaque projet de rénovation est un cas unique de par sa situation initiale, ses spécificités et sa valeur patrimoniale. Même s il n existe pas de solutions standards et de recette toute faite, il est possible d engager une démarche adaptée aux attentes du maître d ouvrage et aux prédispositions de l existant. Ainsi, en fonction du niveau de performance et/ou des travaux décidés par la copropriété, trois types de démarches peuvent être envisagés : 1. Rénovation par opportunité Il s agit de saisir les occasions de gros travaux d entretien pour réaliser des économies d énergie. Par exemple, lors d un ravalement de façades ou de la rénovation d une toiture terrasse, la copropriété doit également prévoir un renforcement de l isolation thermique. Ce type de couplage lui permettra ainsi de réaliser des gains financiers conséquents grâce aux économies d énergie et à la mutualisation de coûts fixes de chantier (temps d intervention des entreprises, mise en place et utilisation de matériels professionnels, ). 2. Rénovation globale Cette solution, qui vise d emblée le niveau «BBC rénovation», permet de réaliser l ensemble des interventions en une seule fois. Les travaux étant ainsi mieux coordonnés, elle est par exemple bénéfique pour le traitement des ponts thermiques et l amélioration de l étanchéité à l air du bâtiment, deux points importants pour les liaisons entre les murs et les fenêtres. Comme pour la rénovation par opportunité, la copropriété réalisera des économies d échelle sur les coûts de chantier. Ainsi, les différents postes de travaux seront plus économes que dans le cadre d une rénovation par étape. De plus, en investissant directement dans un programme ambitieux, la copropriété maîtrisera plus rapidement ses charges. Au final, c est cette solution qui offre les meilleurs résultats tant sur les aspects techniques, qu énergétiques et économiques. 10 Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre 2012\n11 3. Rénovation par étape L objectif est de réaliser les travaux en plusieurs tranches et d étaler les investissements dans le temps. Cela permet aux copropriétaires de ne pas supporter, d un seul coup, un effort financier trop important, ce qui peut être très problématique pour des ménages en situation de précarité. Chaque intervention ou solution technique doit être compatible avec le niveau «BBC rénovation», c est-à-dire qu à terme, une fois cumulées, elles doivent permettre au bâtiment d atteindre cette performance énergétique globale. La rénovation par étape doit, par ailleurs, faire face à différentes contraintes psychologiques et techniques : réaliser des travaux en site occupé est une gêne incontestable qui risque de ne pas inciter les propriétaires à engager les autres tranches ; pour éviter l apparition de graves pathologies au niveau du bâtiment, certaines interventions doivent obligatoirement être coordonnées et réalisées en même temps (par exemple, le changement des fenêtres et l amélioration de l étanchéité à l air du bâti doivent être couplés avec la mise en oeuvre d une ventilation mécanique performante) ; si toutes les parties de l immeuble ne bénéficient pas du même niveau d amélioration thermique, les réglages des installations de chauffage (équilibrage et température d eau chaude du circuit de distribution) seront difficiles à effectuer et ne permettront pas d atteindre les économies prévues. En conclusion, il est important de segmenter les travaux de façon cohérente et pertinente, sans mettre en péril financièrement ni techniquement le potentiel initial d économies d énergie du projet. Arbre décisionnel d une rénovation par étape OUI Changement des fenêtres? NON 0 Situations initiales OUI ITE possible? NON OUI ITE possible? NON 1 Réduire les besoins ITE + Fenêtres + Ventilation et/ou Toiture et/ou Plancher* Fenêtres + Ventilation et/ou ITI et/ou Toiture et/ou Plancher* ITE et/ou Ventilation et/ou Toiture et/ou Plancher* ITI et/ou Ventilation et/ou Toiture et/ou Plancher* 2 Produire mieux et plus propre Production et gestion du chauffage et de l eau chaude sanitaire Possibilité de recours aux énergies renouvelables *Sauf impossibilité (hauteur sous-plafond / terre-plein / locaux non résidentiels) ITE : Isolation thermique par l extérieur / ITI : Isolation thermique par l intérieur Source : Le guide ABC «Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs», POUGET Consultants, CSTB, Marin & De jean Architectes, Ebök, Transsolar, édition EDIPA, Exemple d un scénario de rénovation énergétique en Bourgogne Une copropriété de 42 logements, située à Chalon-sur-Saône, a fait réaliser un audit énergétique de son bâtiment construit en 1965, de type R+6 et d une surface de m² Shab. Celui-ci est très énergivore : murs en béton non isolés, toiture terrasse dégradée et faiblement isolée (6 cm), menuiseries en simple vitrage, ventilation naturelle, deux chaudières fioul et des canalisations de distribution non calorifugées. Les consommations actuelles de chauffage et d eau chaude sanitaire sont de 245 kwh ep /an.m² Shab (74 kg eq CO 2 /an.m² Shab). Le scénario «BBC rénovation», qui propose une isolation extérieure des murs, du plancher et de la toiture terrasse, le remplacement des menuiseries, ainsi que la mise en place de chaudières gaz à condensation et d une ventilation mécanique (VMC), permettrait d atteindre une consommation finale de 81 kwh ep /an.m² Shab (-67 %) pour les mêmes usages, de réaliser une économie annuelle sur les dépenses énergétiques de fonctionnement de TTC et d éviter l émission de 165 t eq CO 2 /an. Le montant total des travaux est estimé à 1,12 millions TTC, soit environ 315 TTC/m² Shab. Cette étude a fait ressortir un temps de retour brut de 33 ans et un temps de retour actualisé 6 de 18 ans. Pour un logement T3 de 65 m², cela représenterait un investissement de TTC, soit TTC/an avec un prêt à taux zéro sur 15 ans. Grâce à ces travaux, le propriétaire économiserait 788 TTC sur ses charges annuelles. Le coût résiduel des travaux (remboursement du prêt, déduction faite des économies de charges) serait de 512 TTC/an, soit 43 TTC/mois. 6 Hypothèses d une augmentation annuelle du coût de l énergie de 4 % et d une inflation de 2 % par an. Shab : Surface habitable Source : Audit énergétique réalisé par le bureau d études H3C énergie. Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre\n12 plan et modes de financement A près avoir fait réaliser les études, défini un plan et une stratégie de travaux et sollicité des devis, il est par ailleurs nécessaire de boucler le plan de financement afin de déclencher les travaux de rénovation énergétique. Pour notamment lever les freins psychologiques, la constitution d un fonds travaux par la copropriété représente une première marche importante dans la construction de ce plan. Ce dernier doit également faire appel aux différentes sources de financement existantes, mobilisables par les copropriétaires pour leur propre logement (parties privatives) et les parties communes. Néanmoins, tout cela n est pas encore suffisant pour lever les derniers blocages et engager massivement la rénovation énergétique du parc immobilier privé. C est pourquoi de nouveaux dispositifs de financement, plus adaptés aux copropriétés, sont à l étude ou en cours d expérimentation (tiers-investissement et surélévation). Construire un plan de financement Pour conduire des opérations de rénovation énergétique ambitieuses, il est impératif de construire un plan de financement combinant plusieurs ressources : le fonds travaux constitué par les provisions des copropriétaires pour le paiement des gros travaux d entretien, les aides individuelles de l Etat et/ou des collectivités territoriales (crédit d impôt, subventions, prêt à taux zéro individuel, aides spécifiques pour les ménages les plus modestes), un prêt collectif de préférence à taux zéro, les certificats d économie d énergie, les futures économies d énergie. Sans ce plan de financement, les travaux ont peu de chances d être votés : et, s ils sont décidés sans un plan solide, le risque d impayés devient plus élevé, ce qui peut provoquer des interruptions de chantier ou des malfaçons difficiles à traiter par la suite. Il convient ensuite de bien appréhender les différentes modalités propres à chaque ressource, notamment afin de savoir si elles sont destinées aux parties privatives et/ou aux parties communes.? Bon à savoir La loi «Warsmann» du 22 mars 2012 complète la loi de 1965 et permet de combler un vide juridique en matière de conditions d emprunt collectif de la part du syndicat de copropriétaires. De plus, le Grenelle de l environnement a prévu l élargissement de l éco-prêt à taux zéro individuel7 pour financer les travaux sur les parties collectives de l immeuble (chaufferie, isolation extérieure des murs, isolation de la toiture, ). Le décret n étant pas encore promulgué, il est pour l instant impossible d en présenter ses modalités d application. Chaque propriétaire peut bénéficier, à titre individuel, de l éco-prêt à taux zéro actuel pour financer les travaux de ses parties privatives. 7 Mettre en place un fonds travaux De nombreux pays étrangers obligent les copropriétés à provisionner régulièrement des sommes pour constituer un «fonds travaux», afin d anticiper les interventions importantes et de lisser l effort des propriétaires dans le temps. En France, la législation prévoit seulement l obligation, tous les trois ans, de voter ou non la création d un fonds pour des travaux susceptibles d être décidés dans les trois années à venir. 12 Si à ce jour peu de copropriétés l ont instauré, un tel fonds facilite les prises de décisions, la question n étant plus de savoir «comment les financer?», mais «quels travaux allons-nous pouvoir engager avec les sommes provisionnées?». Sa mise en place doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue. D après la loi, il s agit «d avances travaux» remboursables : lorsqu un copropriétaire vend son bien, il récupère les sommes avancées et c est au nouvel acquéreur de reconstituer cette mise de départ. Mais il est préférable d introduire, dans la résolution votée,* une clause précisant que ces avances devront être «acquises au lot», c est-à-dire qu elles ne seront pas restituées au vendeur. Il revient alors à ce dernier de s arranger avec l acheteur pour que sa part du fonds travaux soit intégrée dans le prix de vente. Ainsi, les sommes d argent mises de côté doivent être considérées comme des provisions et non comme des avances. D autres clauses importantes, permettant de lever la méfiance des copropriétaires vis-à-vis de la gestion financière de ce fonds, doivent être intégrées à cette résolution : l obligation pour le syndic de placer cet argent au profit du syndicat de copropriétaires ; la limitation et la justification des frais de gestion réclamés par le syndic ; l affectation prioritaire au fonds travaux des sommes versées par les copropriétaires qui ne paieraient que partiellement leurs appels de charges ; l impossibilité pour le syndic d utiliser cet argent à d autres fins que pour les gros travaux. Par ailleurs, la mise en place de comptes bancaires séparés, entre celui du syndicat de copropriétaires et celui du syndic, facilite le suivi des sommes confiées et, de manière générale, la transparence de la gestion financière de la copropriété. Le montant de la contribution, demandée aux copropriétaires pour alimenter ce fonds, peut être fixé en fonction : 1. d un seuil acceptable : quel effort financier les copropriétaires sont-ils prêts à consentir? Le montant risque d être très faible et, ainsi, le fonds constitué ne sera pas suffisant pour réaliser les travaux. 2. du budget annuel : quel pourcentage des charges communes? Il s agit d un calcul simple qui tient compte des contributions déjà existantes pour les charges ainsi que de l importance des équipements collectifs en place. La difficulté est de définir le taux optimal permettant de tenir compte des besoins réels de travaux. 3. des besoins réels de travaux (plan) : quelle est la nature et le montant des travaux de rénovation énergétique? Son avantage est d apporter une part substantielle au plan de financement. Par contre, il demandera plus de temps et de pédagogie, car les sommes appelées seront beaucoup plus élevées que dans le premier cas. * Pour retrouver une proposition de résolution à faire voter en assemblée générale et des informations complémentaires sur le fond travaux, consultez le guide de l'unarc : " L'indispensable fonds travaux, comment bien le mettre en place? ". Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre 2012\n13 Les dispositifs de financement existants Il existe plusieurs types d aides potentiellement mobilisables pour des travaux participant à la rénovation énergétique d un logement. Elles sont multiples, complexes et changeantes. Il est donc nécessaire de s informer au préalable, notamment auprès de son Espace INFO> ENERGIE ou de son ADIL. Aide Crédit d impôt Développement Durable (CIDD) Eco-prêt à taux zéro individuel (éco-ptz) TVA à taux réduit Aides locales Aides de l'anah (dont le programme Habitez mieux) Financeur(s) Etat Etat Etat Collectivités territoriales ANAH (Etat) Publics éligibles Propriétaires occupants Propriétaires bailleurs Locataires Occupants à titre gratuit Propriétaires occupants Propriétaires bailleurs Sociétés civiles Propriétaires occupants Propriétaires bailleurs Locataires Occupants à titre gratuit Sociétés civiles immobilières Propriétaires occupants Propriétaires bailleurs Propriétaires occupants sous conditions de ressources Propriétaires bailleurs sous certaines conditions Logements concernés Résidences principales Résidences principales ou secondaires Résidences principales Dépenses éligibles Matériels (main d œuvre uniquement pour les travaux d isolation des parois opaques) Matériels et main d œuvre Dépenses cumulables? Oui avec l éco-ptz (sous conditions de ressources) Après déduction sur la base des dépenses éligibles pour les subventions Oui avec le CIDD (sous conditions de ressources) Oui Pour en savoir plus Celles-ci peuvent être complétées par deux autres dispositifs contractuels permettant de valoriser les futures économies d énergie : 1. Les certificats d économie d énergie (CEE) Ce dispositif repose sur une obligation de réalisation d économies d énergie imposée par les pouvoirs publics aux vendeurs d énergie, appelés les «obligés» (électricité, gaz, fioul domestique, ). Ceux-ci sont incités à promouvoir l efficacité énergétique auprès des ménages, des collectivités territoriales, des professionnels, Un objectif triennal est réparti entre ces vendeurs en fonction de leurs volumes de ventes, définissant ainsi les obligations qu ils doivent justifier à la fin de chaque période. Ils obtiennent des CEE à la suite d actions entreprises sur leur patrimoine ou d achats à d autres acteurs éligibles ayant mené des opérations d économie d énergie (obligés, collectivités publiques, ANAH, organismes HLM et sociétés d économie mixte). En cas de non-respect de leurs obligations, ils sont tenus de verser une pénalité libératoire de 20 /MWh cumac 8 manquant. Ce dispositif peut donc, par le versement à postériori d une «écoprime», permettre de diminuer le coût des travaux de rénovation énergétique d une copropriété en valorisant la réalisation d opérations standardisées (isolation thermique, mise en place d équipements performants, ). Ces économies d énergie sont ensuite rémunérées dans le cadre d une contractualisation effectuée en amont avec un obligé. A titre indicatif, le prix du marché des CEE a fluctué entre 4 et 4,5 /MWh cumac en cumulés et actualisés sur la durée de vie des produits et matériels. 2. Le contrat de performance énergétique (CPE) Il a pour objectif de garantir, dans la durée, l amélioration de la performance énergétique d un bâtiment. Il est conclu entre une Société de services d efficacité énergétique (SS2E) et le maître d ouvrage. Il vise à garantir à ce dernier, par un investissement (travaux, fournitures ou services), la diminution des consommations énergétiques de son bien. Pour assurer cette garantie, l Opérateur doit pouvoir contrôler l ensemble de la chaîne des prestations, depuis les études préalables jusqu à l exploitation/maintenance des installations. Le CPE est novateur dans son contenu car il intègre trois dispositions essentielles : il concerne tout l immeuble et pas seulement les équipements techniques (l exploitation et la maintenance) ; la garantie de résultats porte explicitement sur les consommations d énergie ; une méthode rigoureuse de mesure et de vérification de la performance est appliquée, celle-ci étant opposable à chacun des co-contractants pendant toute la durée de vie de l engagement. Enfin, ce contrat doit également prévoir une indemnisation, par l Opérateur (SS2E), en cas d éventuelles sous-performances, ainsi que l attribution d une prime à l Opérateur lors de performances plus élevées. Il se concrétise donc au final par un contrat global d exploitation avec garantie de résultats, comprenant ou pas le financement des travaux. + NR-PRO échange «économies d énergie» contre «éco-prime» Ce service gratuit met en relation les vendeurs d énergie et les copropriétés pour permettre à ces dernières de valoriser financièrement leurs travaux d économie d énergie. Le conseil syndical, éventuellement accompagné du syndic et/ou du bureau d études chargé de réaliser l audit, déclare ses futurs travaux sur cette plateforme, qui les valide et calcule leur montant en kwh cumac. Ensuite, des obligés transmettent leur offre et, une fois la contractualisation et les travaux effectués, la copropriété recevra son éco-prime de la part de l obligé retenu. Pour en savoir plus : + Les éléments essentiels du CPE appliqué aux bâtiments La Fédération des services énergie environnement (Fedene) a publié un guide destiné aux maîtres d ouvrage publics et privés, aux maîtres d œuvre, aux entreprises de bâtiment, aux opérateurs d efficacité énergétique, Il a pour vocation d accompagner l ensemble des parties prenantes dans la rédaction et le suivi d un contrat de performance énergétique. Synthétique, pratique et d usage immédiat, ce guide permet d identifier les différentes étapes menant à la garantie d amélioration de la performance énergétique d un bâtiment, mais aussi les modalités de mise en œuvre de cette garantie. Pour télécharger ce guide : Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre\n14 Les modes de financement innovants L objectif de division par quatre des émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment d ici à 2050 (Facteur 4), comme celui des «-38 %» pour le parc existant d ici à 2020, semblent difficile à atteindre dans les conditions économiques actuelles. Il apparait donc nécessaire non seulement d amplifier l utilisation des dispositifs financiers existants et de renforcer leur efficacité, mais également de réfléchir à la mise en place de nouveaux mécanismes comme le tiers-investissement ou la surélévation d immeubles collectifs. + Expérimentations françaises de tiers-financements La Région Île-de-France vient de créer la SEM Energies POSIT IF, syndicat d économie mixte de tiers-financement dédiée à l efficacité énergétique. Elle a pour vocation d intervenir sur l habitat collectif, notamment les copropriétés, en assurant la maîtrise d ouvrage complète de la rénovation (technique, financière et assurantielle). Pour en savoir plus : Julien BERTHIER, Chef de projet de la SEM Energies POSIT IF La Région Picardie et l ADEME ont lancé une mission de préfiguration pour la mise en place d un service public d efficacité énergétique en 2011, mais il n y a pas encore de décision officielle pour l expérimenter sur une agglomération pilote. La Région Nord-Pas-de-Calais étudie en ce moment l opportunité de créer un opérateur de tiers-financement et soutient un projet de recherche avec l ADEME sur le service public d efficacité énergétique dans cette région ou pour le généraliser sur l ensemble du territoire. Le tiers-investissement Il s agit d une solution permettant aux propriétaires de faire financer leur rénovation par un tiers. Ce dernier est alors rémunéré, pour une période définie contractuellement, au moyen d un «loyer» adossé au bien et correspondant aux économies d énergie obtenues suite aux travaux et dont bénéficient les occupants du bâtiment. Les premières simulations montrent que ces économies peuvent assurer de 20 à 70 % du coût d une rénovation, selon sa taille, son état et sa typologie de construction (logements collectifs ou bâtiments tertiaires), et ce, en se basant sur des hypothèses prudentes en matière d évolution des prix de l énergie. Ce dispositif permet ainsi aux copropriétaires de ne pas avancer des sommes trop importantes. Ce mécanisme doit compléter, de façon intégrée, les autres ressources financières (participation des propriétaires, subventions publiques, ), permettant ainsi de couvrir le surinvestissement nécessaire à une plus grande amélioration de la performance énergétique. Il est également recommandé de le coupler à la mise en place d un engagement contractuel de garantie de cette performance (CPE), afin de sécuriser pleinement les propriétaires. Enfin, le dispositif de tiers-investissement peut générer des externalités sociales positives : lutte contre le phénomène de précarité énergétique, réduction de la dépendance énergétique française, Afin de généraliser ce mécanisme innovant, deux modèles de sociétés de tiers-investissement peuvent être constituées, soit : dans une logique de structuration de la demande, en exerçant un rôle de conseil, d accompagnement des maîtres d ouvrage publics ou privés, depuis le diagnostic stratégique immobilier jusqu au suivi des consommations d énergie des bâtiments pendant la durée du CPE. Cette prestation inclut l aide au montage financier de l opération. dans une logique de structuration de l offre, en développant un modèle d opérateur intégré assurant à leurs clients maîtres d ouvrage, en complément du financement, la réalisation complète des travaux et l exploitation des installations pour une durée à déterminer contractuellement (entre 15 et 40 ans). Au final, le tiers-investisseur se distingue d une banque par sa capacité à mobiliser et à sécuriser les économies d énergie. Tiers-investissement appliqué à une opération de rénovation globale Pendant les travaux, les économies sont pour le client Un loyer complémentaire permet de financer l amélioration patrimoniale Après le remboursement de l investissement, la totalité des économies sont pour le client Coût de l énergie Coût antérieur Les économies d énergie garanties contribuent à rembourser l investissement Nouveau coût réduit Economies nettes pour le client Début du contrat Fin du contrat Années Source : Caisse des Dépôts et des Consignations, étude sur les modèles économiques et le dimensionnement de sociétés de tiers-investissement avec la ville de Paris et la région Île-de-France. 14 Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre 2012\n15 TÉMOIGNAGE «Les dispositifs de tiers-investissement doivent intégrer d autres missions complémentaires au seul financement.» 3 questions à... Françoise REFABERT de Vesta Conseil&Finance Vous avez réalisé des études de faisabilité pour la mise en place d opérateurs de tiers-financement, notamment sous la forme de services publics locaux d efficacité énergétique. Quels obstacles permettent-ils de franchir? Des enquêtes, réalisées régulièrement par des institutions telles que l ADEME, montrent comment réagissent les ménages aux sollicitations des professionnels. Le principal enseignement de ces différents sondages est la recherche d un meilleur confort dans les décisions de travaux. De plus, l augmentation des tarifs du gaz et de l électricité ainsi que les anticipations négatives sur le pouvoir d achat des ménages, loin d être des leviers en faveur de la réalisation de travaux, conduisent à des attitudes d inhibition de la part des familles les plus exposées. Enfin, le montant des investissements est un frein majeur à la réalisation des opérations. La recherche d aides financières ou de prêts est également considérée comme une course d obstacles, comme la mise en oeuvre des travaux (conseils, recherche de devis, suivi des travaux, ). Compte tenu de leurs contraintes financières et de leur manque de connaissances techniques, les ménages ont donc naturellement tendance à se concentrer sur les travaux les plus simples et les moins onéreux, mais pas forcément les plus efficaces. Quelles sont les missions et les avantages de ce service de tiersinvestissement? Afin de contourner les réticences précédemment décrites, je pense que les dispositifs de tiers-investissement doivent intégrer d autres missions complémentaires au seul financement. Le service public d efficacité énergétique (SPEE) local doit notamment permettre de mobiliser la population par des actions de communication comme la thermographie, fédérer les initiatives de conseils déjà lancées sur le territoire (OPAH9, Espaces INFO> ENERGIE, Agence locale de l énergie, ADIL, ), aider à définir les interventions à réaliser par un audit global, évaluer le plan de financement et ajuster le programme de travaux à la capacité de remboursement des ménages, de telle sorte que la contribution de chacun ne dépasse pas les économies de charges. Le rôle de tiers-financeur de ce service public doit ensuite permettre d optimiser le financement des travaux d économie d énergie en intégrant les différentes aides auxquelles les ménages peuvent prétendre, notamment l éco-prêt à taux zéro et les CEE, mais aussi en avançant les aides de l ANAH et des collectivités. Il permet également de financer des travaux sur le long terme, grâce à une redevance attachée au bien immobilier et non au propriétaire. Quel rôle peuvent jouer les collectivités territoriales dans ce service public? Un tel dispositif doit être conçu et organisé à l échelle d un territoire car la proximité, l exemplarité et l effet des réseaux locaux sont des vecteurs puissants pour non seulement informer, mais aussi passer à l action. De plus, les collectivités territoriales sont des acteurs légitimes parce qu elles ne sont pas suspectées de conflits d intérêt dans le choix des solutions. Enfin, ce mécanisme, en contribuant à augmenter la solvabilité des ménages, peut solliciter en contrepartie l adhésion de professionnels à des pratiques permettant de garantir des prestations d un haut niveau de qualité. Pour en savoir plus : ou La surélévation d immeubles collectifs La surélévation de bâtiments existants est un principe constructif ancien, qui a guidé le développement historique de certaines villes en manque d espaces et dans l obligation de densifier leur population. Aujourd hui, certains immeubles possèdent un droit résiduel à construire, c est-à-dire que l augmentation de leur hauteur (surélévation) ou de leur surface construite sur la parcelle (extension) peut être autorisée par le règlement d urbanisme. Dans un environnement économique difficile, cette solution constitue une perspective intéressante pour financer la rénovation énergétique de copropriétés. En effet, en vendant les nouvelles surfaces créées, la copropriété va pouvoir financer la totalité ou une grande partie des coûts de sa rénovation et de la construction neuve édifiée sur son toit. La surélévation permet ainsi de faire baisser les charges grâce aux économies d énergies générées par cette rénovation, de partager les charges plus largement entre tous les propriétaires (y compris les acquéreurs de ces nouveaux logements) et, au final, d accroître la valeur patrimoniale de l immeuble (création d une valeur verte comprise entre 2 et 7 % selon l ADEME). Un projet de surélévation est un chemin long et complexe (information, communication et négociation avec tous les copropriétaires). Les étapes décisives doivent être votées à la majorité absolue ou à la double majorité si la commune ne dispose pas d un droit de préemption urbain, ainsi qu à l unanimité des résidants du dernier niveau avant surélévation. La copropriété doit également s assurer, pour son projet, de la faisabilité administrative (coefficient d occupation des sols, plan local d urbanisme, ), technique (ex. : capacité structurelle de l immeuble à supporter la surélévation) et financière (ex. : respect ou non de l équilibre financier). Cette dernière condition sera grandement influencée par la localisation de l opération qui détermine en grande partie le prix de vente de nouveaux logements (prix du marché de l immobilier). OPAH : Opération Programmée d Amélioration de l Habitat ( Un exemple chiffré de surélévation en Île-de-France Architecte : Cabinet ROY Architectes Un projet, suivi par l association «Planète surélévation», est en cours de vote dans une copropriété (129 lots) située à Boulogne-Billancourt. Construite en 1977 et d une surface chauffée de m², elle consomme 309 kwhep /an.m² SHON. Le coût de sa rénovation énergétique, au niveau BBC, est de 1,4 million TTC. Elle peut construire 3 logements BBC (200 m² au total) sur son toit terrasse, pour un coût de TTC (3 000 /m²). La vente de ces logements neufs, estimée à 2 millions ( /m²), permettrait ainsi à la copropriété de réaliser une opération financière équilibrée. Pour en savoir plus : l association «Planète surélévation» développe la mise en place de procédures pour mener à bien les opérations, accompagne des projets pilotes et assure le suivi et les retours d expériences. Contact : Les cahiers de la construction durable en Bourgogne - La rénovation énergétique des copropriétés - N 2 Décembre\n16 Crédit photo : ADEME Bourgogne- Pierre COMBIER ; Architectes : Arte Charpentier Prochains événements Pour connaître l ensemble des évènements organisés en 2013 par Bourgogne Bâtiment Durable, nous vous invitons à consulter notre site internet. Informations et modalités disponibles en ligne sur : Publication semestrielle de Bourgogne Bâtiment Durable, plateforme régionale de ressources et de dialogue autour de la construction durable. Son action se structure autour de trois axes de travail : la capitalisation technique, la transmission de l information et des connaissances, et l accompagnement des projets des partenaires régionaux. Directeur de la publication : Pierre Terrier Rédaction : Antonin Madeline Ont collaboré à la rédaction : Sébastien Flon, Stéphanie Jannin, Perrine Moulinié, Philippe Mérat et Clémence Lacoste Remerciements : Lionel COMBET et Lilian GENEY (ADEME Bourgogne) Nihad SIVAC (DREAL Bourgogne) Fabienne SERIGNAC (Bourgogne Energies Renouvelables) Cécile BARNASSON et Pierre OLIVIER (COPRO+) Françoise REFABERT (Vesta Conseil&Finance) François SIVARDIERE (ALEC Grenoble) Jean-Louis TAIEB (Planète copropriété) Dominique SEVRAY (Planète surélévation) Charles ARQUIN (Pouget consultant) Conception graphique : Griffin. Impression : S2E Impressions sur papier certifié PEFC Crédit photo de la page de couverture : Bourgogne Bâtiment Durable Date de dépôt légal : Juin 2012 N ISSN : Bourgogne Bâtiment Durable 1C Boulevard de Champagne DIJON Tél. : Les cahiers de la construction durable en Bourgogne N 2 DÉCEMBRE 2012 Bibliographie - Sitographie La rénovation énergétique des copropriétés Planète Copropriété Rénovation énergétique des copropriétés : le guide des bonnes pratiques, juillet 2010, 95 pages. 99Le Bilan Initial de Copropriété (BIC), octobre 2012, 34 pages. Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété - Collection «Les écobilans en Copropriété», Bilan Eau, 50 pages. 99Bilan Electricité, 26 pages. 99Bilan Energétique Simplifié, 54 pages. Association de Responsables de Copropriété La copropriété depuis 25 ans, septembre 2012, 29 pages. 99L isolation par l extérieur dans un fauteuil, octobre 2012, 26 pages. 99L indispensable fonds travaux : comment bien le mettre en place?, octobre 2012, 34 pages. 99Le quatre-quarts ou comment financer les travaux en copropriété, octobre 2012, 22 pages. POUGET Consultants, CSTB, Marin & De jean Architectes, Ebök, Transsolar. Le guide ABC «Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs construits de 1850 à 1974», édition EDIPA, 2011, 350 pages. Agence locale de l énergie (ALE) de l Agglomération Lyonnaise Eco-rénovation en copropriétés : comment motiver les copropriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique? «La lettre d information de l Agence locale de l énergie», N 31, 3 ème trimestre La rénovation des copropriétés : du bon coup aux bons coûts! «La lettre d information de l Agence locale de l énergie», N 34, été Agence locale de l énergie (ALE) du Grand Nancy - «Réussir sa rénovation énergétique en copropriété» avec les Espaces INFO> ENERGIE. ADEME - Economies d énergie, confort, revalorisation du patrimoine : rénovation énergétique en copropriété, avril 2012, 27 pages. ADEME Rhône-Alpes - Elaborer un programme de rénovation énergétique dans les bâtiments : guide d aide au montage, conception, réalisation et suivi d opérations à destination des professionnels du bâtiment, février 2011, 71 pages. Les copropriétés en difficulté Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété - Copropriétés fragiles : le mode d emploi du redressement, octobre 2012, 22 pages. Agence Nationale de l Amélioration de l Habitat Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés : une priorité des politiques de l habitat, janvier 2012, 114 pages. 99Traitement des copropriétés en difficulté en opérations programmées, février 2010, 49 pages. Autres ressources disponibles sur les copropriétés Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété - Une trentaine de guides gratuits. Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires - Site des copropriétaires de l association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV) - Cécile BARNASSON & Pierre OLIVIER. «Sauvons les copropriétés, ce qu il faut changer», Imprimerie JYB REPRO, octobre 2011, 238 pages. Union des Syndicats de l Immobilier - Des fiches pratiques et un observatoire des charges de copropriété. Observatoire et comparateur des charges de copropriété - La reproduction des informations contenues dans cette publication est autorisée, à condition d en mentionner la source et l origine.


6 raisons d'utiliser les personas dans votre stratégie marketing\nLes personas sont au cœur de la plupart des stratégies client des entreprises. Définissant le portrait robot de vos différents segments de clientèle, les personas permettent de personnaliser vos campagnes marketing et vos offres commerciales. Les personas constituent un outil indispensable au service de votre performance. Découvrez 6 raisons d’utiliser les personas marketing.\n#1 Définir précisément votre clientèle cible\nLes personas sont des personnes fictives stéréotypées symbolisant un profil d’acheteurs ou d’utilisateurs cibles. Ils représentent vos différents groupes / typologies de clients cibles. Chaque persona est caractérisé par un ensemble d’informations : des données biographiques et sociodémographiques (âge, sexe, CSP, etc.), des critères psychologiques, des motivations, des attentes et des objectifs.\nDans le cadre de la création d’une entreprise ou de sa stratégie de croissance, il est essentiel de savoir identifier et cibler votre clientèle. La construction des personas s’inscrit dans cet objectif de clarification et de définition des différents types de clients potentiels. Les personas permettent de construire un portrait robot de votre clientèle cible idéale.\nLe fait d’avoir une représentation claire de vos clients réels ou potentiels (et de leur diversité) grâce à la méthode des personas est à la base d’une stratégie marketing et commerciale pertinente.\nSelon HubSpot, une entreprise utilise en moyenne 3 ou 4 personas dans le cadre de sa stratégie marketing.\nPour en savoir plus sur la construction des personas, lire notre article « Persona : la clé pour réussir vos campagnes marketing ».\n#2 Se mettre facilement à la place de votre clientèle cible\nLes personas permettent à tous les collaborateurs de l’entreprise de se mettre facilement à la place des clients, en leur en proposant une image concrète et humaine, bien que fictive.\nLes personas ont un intérêt non seulement théorique, mais aussi cognitif. De ce point de vue, la constitution de personas s’inscrit parfaitement dans la mise en place d’une approche customer-centric. Cette approche, de plus en plus répandue, consiste à placer le client au cœur de toutes les décisions stratégiques de l’entreprise, à partir de ses besoins et de ses attentes.\nLes personas facilitent la diffusion d’une culture d’entreprise centrée client en donnant un visage à chacun des profils de clients à qui l’organisation s’adresse. Selon HubSpot, 44% des marketeurs utilisent les personas.\nDécouvrez 100 questions à se poser pour créer vos personas.\n#3 Personnaliser vos campagnes marketing\nC’est l’un des avantages les plus évidents et les plus importants des personas : ils vous donnent la possibilité de personnaliser vos campagnes marketing et de créer des contenus pertinents en fonction du type de client auquel vous vous adressez. Dans la mesure où l’on ne vend pas le même produit (et de la même manière) à tout le monde, la personnalisation est une notion incontournable dans le marketing.\nLes personas permettent de créer des campagnes plus engageantes en adaptant les offres et le discours en fonction du type de client ciblé. Quelques chiffres clés ? On estime que les campagnes ciblées rapportent 18 fois plus que les campagnes non ciblées (toujours selon HubSpot). Selon Marcus Sheridan, les personas permettent de multiplier par 2 le taux d’ouverture des emailings et par 5 le taux de clics.\nGrâce aux personas, vous pouvez personnaliser non seulement les offres et le discours (les contenus) mais aussi les canaux et les médias (par exemple le mobile pour votre clientèle jeune et connectée, l’email pour les autres…). La personnalisation est l’un des bénéfices majeurs des personas.\n#4 Augmenter le ROI de vos campagnes\nLe ciblage marketing et la personnalisation rendus possible grâce aux personas sont un gage de performance économique. Ils permettent de rentabiliser davantage vos efforts marketing. Plus engageantes, vos campagnes marketing obtiennent de meilleurs taux de conversion. Pour une raison assez simple : si vous proposez à un client quelque chose qui correspond à ses centres d’intérêt, à ses caractéristiques socio-démographiques et à ses attentes, les probabilités qu’il soit intéressé par votre offre sont plus grandes.\nD’autant plus si vous l’adressez en utilisant les canaux qu’il utilise le plus et si vous adaptez votre langage au sien (on ne s’adresse pas à une clientèle senior avec les mêmes mots qu’à une clientèle adolescent par exemple).\n#5 Unifier vos équipes marketing et commerciales\nL’unification des équipes marketing et commerciales est un enjeu crucial pour toutes les entreprises. Une articulation et une coordination efficaces entre les deux départements sont nécessaires à l’atteinte de vos objectifs.\nLa construction de personas permet à toutes les équipes d’avoir une vision claire et unifiée de vos clients, facilitant le passage de relais entre marketeurs et commerciaux. Les personas assurent une cohérence à votre stratégie client et à votre dialogue client.\n#6 Améliorer votre offre de produits/services\nToutes les entreprises sont amenées, dans le cadre de leur développement, à faire évoluer leur offre de produits et de services. Grâce aux personas, vous connaissez précisément les attentes et les besoins réels de chacun de vos segments de clients.\nLes personas, qui sont susceptibles d’évolutions dans le temps, permettent d’améliorer votre offre dans le sens de ce qu’attendent et veulent vos clients.\nComme vous pouvez le constater, les personas doivent être intégrés dans toutes vos stratégies – y compris d’ailleurs votre stratégie SEO (la définition des mots-clés cibles sur votre site internet par exemple). Utiliser les personas permet d’améliorer la satisfaction et la fidélité de vos clients en leur proposant des produits et des services qui correspondent à leurs besoins et attentes.


Les moulins du lectourois (Gers) > Fédération des Moulins de France\nAccueil » Documentation » Zoom » Les moulins du lectourois (Gers)\nLa Société Archéologique et Historique du Gers (SAHG) a lancé une vaste opération de recensement de moulins sur tout son territoire ; les sections locales de la Société se sont donc organisées pour prendre en charge un ou plusieurs cantons ; celle de Lectoure vient de nous présenter ses recherches le 2 octobre dernier : en voici un résumé.\nPour le Lectourois, ce sont donc une vingtaine de sociétaires qui ont décortiqué les cartes de Cassini, de Bellen, le cadastre ou l’inventaire napoléonien et les archives communales ou départementales de 26 communes et, bien entendu, ils ont mené des enquêtes sur le terrain pour les moulins ou leurs ruines encore visibles (50 % environ).\nPhoto 1 – La Mouline de Bazin. Photo © Michel Salanié SAHG\nHenri Polge, historien local, avait établi une carte des moulins du Gers en 1800 : pour ce canton de la Lomagne, il dénombrait\n151 moulins, dont 60 moulins à eau et\n91 moulins à vent ; la ville de Lectoure, seule, en dénombrait 25 à vent et 17 à eau. Il faut ici noter le nombre important de moulins,\ncar les terres sont fertiles et l’on y cultivait\nLe département est traversé par de nombreuses rivières orientées sud-nord, qui prennent leur source au pied des Pyrénées et s’écoulent lentement vers la Garonne. Pour la Lomagne, ce sont : le Gers, l’Arratz, l’Auroue, le Grand Auvignon et de petits ruisseaux perpendiculaires.\nLa pente naturelle des terrains est assez faible, de l’ordre de 1 m pour 1 à 2 km, d’où l’implantation des moulins à eau tous les 2 ou 3 km, avec des hauteurs de chute entre 1,5 et 3 m.\nCes moulins avaient des roues horizontales et seul le Moulin de St-Gény, à Lectoure, comportait une roue à aubes.\nIllustration 2 – Plan Dimaire – Moulin de Lamothe. Photo © Michel Salanié SAHG\nSchéma 3 – Schéma de l’hydrologie de la Mouline de Bazin. Dessin M. Salanié © Michel Salanié SAHG\nSur le Gers, on trouve, également à Lectoure, le Moulin Neuf qui était un moulin à tan (tannerie royale) : en 1824, on y traitait les peaux ; le Moulin de St-Gény quant à lui, avec l’apparition des minoteries en 1900, s’est reconverti en scierie de marbre et ensuite en fabrique de pains de glace. Sont aussi sur le Gers : le Moulin de Répassac qui est la station de pompage du Syndicat des Eaux, le Moulin de Lamothe (Illustration 2 / Plan Dimaire), celui de la Hilaire, et celui de Goyne.\nSur les petites rivières telles que l’Arratz, on trouve 4 moulins, sur l’Auroue : 13 moulins, et 4 sur l’Auvignon.\nIl faut signaler de nombreux procès et chamailleries entre meuniers : par exemple sur l’Arratz, où, sur 5 km, on rencontre les Moulins de Manssonville et de St-Antoine, avec un projet d’implantation de deux autres moulins entre ces deux moulins existants, puis surélévation de déversoirs… d’où 18 plaintes, appel au préfet et procès par la suite. Finalement le projet n’a pas abouti.\nSur les ruisseaux, on rencontre des moulins avec retenues d’eau ou étangs, qui sont implantés près des sources et fonctionnent en discontinu suivant les saisons ;\non peut citer, ici, le Moulin de Bazin (Photo 1 et Schéma 3), couplé à un moulin à vent (Photo 5), la Mouline de St-Mézard, le Moulin de St-Michel, le Moulin de Lesquère… Ici, la difficulté vient du peu d’eau : les moulins doivent donc fonctionner en harmonie, on trouve, par exemple, cinq moulins sur 800 m entre La Romieu et Marsolan (d’après la carte de Cassini).\nPhoto 5 – En arrière plan, le Moulin à vent de Bazin en cours de restauration. Photo © Michel Salanié SAHG\nAux rivières en fond de vallée correspondent des collines et des plateaux qui sont balayés par les vents dits de Bayonne, de Bordeaux ou de St-Gaudens ; les moulins à vent y sont donc implantés, souvent couplés avec un moulin à eau pour un même propriétaire.\nCes moulins gascons sont identiques à ceux de l’Agenais ou du Quercy, avec une tour cylindrique, d’une hauteur de l’ordre de 7 m, des murs en pierre de 1 m d’épaisseur à la base, épaisseur qui diminue pour appuis des planchers, avec deux portes en général situées au nord et au sud .\nPhoto 4 – Hérisson du Moulin à vent de Laucate (Don au « Musée La Planète des Moulins » de Luzech – Lot). Photo Jacques Barbé\n© Michel Salanié SAHG\nAu rez-de-chaussée, c’est le logement du meunier ou l’abri de l’âne, où l’on réceptionne le grain ; au premier étage, on stocke la farine, on règle l’écartement des meules ; au deuxième étage, c’est l’emplacement des meules.\nLes meules ont un diamètre moyen de 1,35 m, elles tournent à 60 tours/mn et pèsent 1,2 t environ. Aux XVe et XVIe siècles, elles sont monolithes, en calcaire blanc de carrières locales du Castera lectourois, de St-Mézard ou Larroque Engalin, en quartiers de silex de la région, issus des carrières de Lagarde- Firmacon. Par la suite, les meules en silex viennent de Dordogne par la Garonne navigable, ou de la région de St-Gaudens.\nLe meunier était un fin connaisseur des vents, sinon on raconte aussi qu’il faisait toute confiance à son âne : celui-là se mettait sous le vent près du moulin, il indiquait ainsi à son maître comment positionner les ailes.\nÀ Lectoure, il faut signaler 12 moulins à vent dans un rayon de 1 km, notamment les moulins du plateau de Lamarque, le Moulin de Laucate (Photo 4), celui de Miqueou, le Moulin à vent de Bazin (couplé à la Mouline de Bazin), en cours de restauration (Photo 5), le Moulin de Berce (1750), transformé en pigeonnier, puis restauré en 2004 avec la participation de la Fondation du Patrimoine.\nLe meunier avait mauvaise réputation :\nen témoignent quelques expressions populaires\nLa pugnada, poignée de farine que dissimule le meunier\nIl vole la farine et prend sa poigne avec le tablier de la meunière\nIl vole la farine sur la poule et le coq\nIl vole le son et la farine pour engraisser la Marie\n7 tailleurs, 7 tisserands, 7 meuniers = 21 larrons\nChacun fait couler l’eau à son moulin\nMettre de l’eau à son moulin\nIdiot comme un moulin à vent\nIl gesticule comme un moulin à vent\nTêtu comme un âne du moulin …\nComme il se doit en cette région de Lomagne, la présentation des moulins du Canton de Lectoure s’est terminée en occitan et en chansons.\nAlain Laffitte, Association Régionale des Amis\ndu Midi Toulousain (ARAM-MT)\nLes sources de la présentation viennent pour la plupart du travail de recherche important de Michel Salanié sur les moulins, que l’on peut retrouver dans les ouvrages suivants : Le meunier / La roue horizontale / L’association moulin à vent – moulin à eau / L’alimentation de l’étang en eau sur les ruisseaux, sur le site : http://www.carnetdalineas.com/